2-22-18435/101 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Kairi Piirisild ja Liis Arrak

Otsuse tegemise aeg ja koht

14. november 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-18435

Kohtuasi

Q.D ja N.Z-i hagi O.U ja T.I vastu kahju

hüvitamise ja viivise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16. oktoobri 2023. a otsus ja Harju

Maakohtu 2. novembri 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

O.U ja T.I 16. novembri 2023. a apellatsioonkaebus

Harju Maakohtu 16. oktoobri 2023. a otsusele

Q.D ja N.Z-i 16. novembri 2023. a apellatsioonkaebus

Harju Maakohtu 16. oktoobri 2023. a otsusele

Q.D ja N.Z-i 30. novembri 2023. a

apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 2. novembri 2023. a

otsusele

Kaebuse hind

O.U ja T.I 16. novembri 2023. a apellatsioonkaebuse

hind 18 754,43 eurot

Q.D

ja N.Z-i

16. novembri 2023. a

apellatsioonkaebuse hind 21 350,29 eurot

Q.D ja N.Z-i 30. novembri 2023. a

apellatsioonkaebuse hind 24 862,89 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Q.D (isikukood XXX)

Hageja N.Z (isikukood XXX)

Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat S.K

Kostja O.U (isikukood XXX)

Kostja T.I (isikukood XXX)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat N.W

Menetluse liik

Asja läbivaatamine kohtuistungil 19. septembril 2024

2-22-18435

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 16. oktoobri 2023. a otsus muutmata.

2. Jätta Harju Maakohtu 2. novembri 2023. a otsuse resolutsioon muutmata,

täiendades kohtuotsuse põhjendusi.

3. Harju Maakohtu 16. oktoobri 2023. a otsus on jõustunud osas, millega maakohus

jättis Q.D ja N.Z-i hagi rahuldamata põhinõude 38 290,40 euro ja sellelt

arvestatud viivise osas.

4. Jätta O.U ja T.I 16. novembri 2023. a apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 16.

oktoobri 2023. a otsuse peale rahuldamata.

5. Jätta Q.D ja N.Z-i 16. novembri 2023. a apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 16.

oktoobri 2023. a otsuse peale ja 30. novembri 2023. a apellatsioonkaebus Harju

Maakohtu 2. novembri 2023. a otsuse peale rahuldamata.

6. Jätta O.U ja T.I 16. novembri 2023. a apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud solidaarselt O.U ja T.I kanda.

7. Jätta Q.D ja N.Z-i 16. novembri 2023. a apellatsioonkaebuse ja 30. novembri

2023. a apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud solidaarselt Q.D

ja N.Z-i kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud tsiviilasjas nr 2-22-18435

1. Q.D (hageja I) ja N.Z (hageja II) (koos hagejad) esitasid 7. detsembril 2022 Harju

Maakohtule hagi O.U (kostja I) ja T.I (kostja II) (koos kostjad) vastu, milles palusid mõista

kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja kahjuhüvitis 75 424,40 eurot ja seadusjärgses

määras viivis sellelt alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni. Menetluskulud palusid

hagejad jätta solidaarselt kostjate kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 17. detsembril 2021 kinnisasja asukohaga XXX-i

(kinnisasi) müügilepingu ja asjaõiguslepingu kinnisasja müümiseks hinnaga 278 600 eurot

(müügileping). Müügilepingu p 2.1 kohaselt paiknesid kinnisasjal elamu ja ehitisregistris

nimetamata aiamaja (abihoone). Kuna aiamaja oli pooleli olev ehitis, asusid hagejad 9.

augustil 2022 ehitustöid lõpule viima ja avastasid tööde käigus, et aiamaja puitpõrand on läbi

2 (26)

2-22-18435

mädanenud. Hageja I teavitas samal päeval ja ka 12.augustil 2022 kostjat I ilmnenud varjatud

puudusest. Kostja I keeldus 12. augustil 2022 saadetud vastuses puudustest tuleneva kahju

hüvitamisest. Hagejad püüdsid kostjatega korduvalt kompromissi saavutada ja hoiatasid 14.

novembril 2022 kostjaid hagi esitamise eest, kuid kostjad hagejatele rohkem ei vastanud .

1.2. Asjatundja TT 26. augusti 2022. a arvamuse kohaselt on aiamaja seisund selline, et see

tuleb lammutada. Hoone on kasutuskõlbmatu ja ohtlik. Riiklikult tunnustatud ehituseksperdi

HK 14. oktoobri 2022. a ekspertiisiakti kohaselt ei ole fikseeritud puudused tekkinud

normaalsest kulumisest või asja igapäevaset kasutamisest. Tegemist on puudustega ehitustöös

või nõuetele mittevastava lahendusega. Kuna puuduste tuvastamine eeldab ehitustehnilisi

eriteadmisi, on tegemist varjatud puudustega. Kahjustuste parandamiseks tuleb olemasolev

konstruktsioon asendada ehitustehniliselt toimivaga. Ekspertiisiakti p-s 15.6 on märgitud, et

alternatiiv on lammutada kahjustatud konstruktsioonid ja ehitada uus põrand pinnasele

toetuva soojustatud betoonpõrandana, mis ehitustehniliselt on toimimiskindlam ja

kauakestvam (eriti hoone perioodilise kasutuse juures). Kindlam ja ehitise pikema eluea

seisukohast parem on ehitise konstruktsiooni asendamise asemel see lammutada.

1.3. Müüjad on müügilepingu p-s 2.1 kinnitanud, et kinnisasjal (seega ka kinnisasja osaks

olevatel ehitistel) ei esine varjatud puudusi. Nii hagejad kui ka OBER-HAUS

HINDAMISTEENUSTE OSAÜHINGU hindaja on kinnisasja ja ehitise üle vaadanud, kuid

kuna tegemist on varjatud puudusega, siis polnud seda võimalik mõistliku ülevaatuse käigus

avastada. Asja lepingutingimustele mittevastavuse korral võib ostja mh nõuda kahju

hüvitamist (võlaõigusseaduse (VÕS) § 115). Seoses varjatud puudustega on hagejatele

tekkinud järgmine kahju: 1) aiamaja lammutustööd ja jäätmete äravedu 1206 eurot; 2)

ehitusekspertiisi kulud 800 eurot; 3) aiamaja uuesti ehitamise kulu 73 418,40 eurot (kahest

võetud pakkumisest kallim, sest see arvestab ehitushindade kallinemisega).

1.4. Väär on kostjate väide, et hagejate müügilepingu p-des 1.2 ja 2.2 antud kinnitust saab

tõlgendada nii, et aiamaja tuleb kinnisasjaga kaasa ja sellega seoses ei hakata hiljem

pretensioone esitama. Müügilepingu eesmärk tuleneb selle p-st 1.4, mille kohaselt on

müügilepingu esemeks lepingu p-s 1.1 nimetatud kinnisasi koos selle oluliste osade ja

päraldistega. Hagejad viitasid tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 lg-le 1 ja § 54 lg-

le 1 ning leidsid, et kinnisasja ostes ostsid hagejad ka selle oluliste osadena kinnisasjaga

püsivalt ühendatud ehitised – elamu ja aiamaja. Vastutusest vabanemiseks oleksid kostjad

pidanud puudused lepingus välja tooma ja hagejad kinnitama, et nad on puudustest teadlikud.

Isegi kui kostjad puudusest ei teadnud, ei vabasta see neid vastutusest. Seejuures ei ole

tähtsust kinnisasjal asuvate ehitiste kasutusotstarbel. Aiamaja oli kinnisasja ostmise ajal

valiku tegemisel oluline ja on endiselt ehitisena hagejate jaoks oluline.

1.5. Aiamaja lammutamine ei tähenda seda, et hagejatel ei olnud juba müügilepingu

sõlmimise ajal tahet aiamaja kasutama hakata. Hagejad leiavad, et kui eksperdi arvamusest

tuleneb, et kindlam ja ehitise pikema eluea seisukohast parem on ehitise konstruktsioonide

asendamise asemel see lammutada, siis oli mõistlik see lammutada. Konstruktsioone ei olnud

võimalik säilitada ja nende asendamine eeldabki ehitise lammutamist. Kostjate esitatud

Palkehituse OÜ juhatuse liikme AP arvamus on koostatud ilma, et AP oleks konstruktsioone

näinud. Selliselt ei saanud arvamuse koostajal tekkida ülevaadet kahjustuse ulatusest, mistõttu

arvamuse tõenduslik väärtus on olematu. Seega on kostjate esitatud kalkulatsioon asjakohatu

ja hallituse tõrjevahendi BORACOL 10-2B-d infoleht tõendina väärtusetu.

1.6. Hagejad teavitasid kostjaid puudustest ja palusid need kõrvaldada. Kostjad keeldusid juba

kolm päeva pärast teavituse saamist puuduste kõrvaldamisest. Hagejate hinnangul on tegemist

3 (26)

2-22-18435

VÕS § 115 lg-s 3 sätestatud olukorraga, kus hagejatel puudus kohustus anda kostjatele

puuduste kõrvaldamiseks täiendav tähtaeg.

Kostjate vastuväited hagiavaldusele

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta see rahuldamata.

2.1. Kinnisasja võõrandamise eesmärk oli omandada seal asuv elamu. Aiamaja asus lihtsalt

samal kinnisasjal, kuid selle omandamine ei olnud lepingu eesmärk. Samuti ei ole lepingus

käsitletud aiamaja kvaliteedinõudeid. Ehitisregistri järgi on tegemist elamurajoonis asuva

kinnisasjaga, millel asub hoone. Ainus ehitisregistrisse kantud hoone kinnisasjal ongi

üksikelamu. Müügilepingu p-s 2.2 antud hagejate kinnitustest saab järeldada, et aiamaja kohta

andsid hagejad kinnituse, et see tuleb kinnisasjaga kaasa ja sellega seoses ei hakata hiljem

pretensioone esitama. Selliselt on hagejad võtnud müügilepingu sõlmimisel teadliku riski, et

aiamaja ei saa vastata ehitisregistrisse kantud hoonele esitatavatele kvaliteedinõuetele.

2.2. Hagejate käitumine lepingu sõlmimise järgselt tõendab, et nad tegelikult ei tahtnudki

aiamaja kasutama hakata. Hagejate tahe oli juba müügilepingu sõlmimisel aiamaja maha

lammutada. Esiteks ei ole pooled müügilepingus aiamaja kohta ühtegi kokkulepet sõlminud

ega selle puudusi üles loetlenud. Teiseks teavitasid hagejad kostjaid aiamaja ehituslikest

probleemidest 9. augustil 2022, kuid olid juba sel ajal tegelikult aiamaja maha lammutamas.

Alles pärast lammutustöödega alustamist selgus kostjatele etteheidetud rikkumine, mille

alusel hagejad nüüd rikastuda püüavad. Seejuures asusid hagejad omavoliliselt seisukohale, et

mõttekam oli kogu aiamaja lammutada.

2.3. Hagejad pole tõendanud, et aiamaja ehituslik puudus tähendab seda, et kinnisasi ei vasta

selle tavalisele otstarbele ja seda ei saa elamiseks kasutada. Aiamaja puudused ei saa olla

kinnisasja puudused, sest aiamaja ei saa vastata elamiseks vajalikele tingimustele. Aiamaja ei

ole seotud kinnisasja sihtotstarbelise kasutamisega. Seega pole võimalik sisustada aiamaja

ehitamise standardit kohtupraktika kaudu, mis käsitleb elamiseks mõeldud hoonete

elamiskõlbulikkust ja ehituslikke nõudeid. Aiamaja tõttu tekkinud kahju hüvitamise nõue ei

ole kaetud lepingu kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Samuti ei saanud kostjad arvestada

müügilepingu sõlmimise ajal sellega, et neil tuleb hiljem hakata hüvitama aiamaja puudustest

tingitud kahju (VÕS § 127 lg 3). Ka leidsid kostjad, et tegelikult võisid aiamaja

veekahjustused tekkida seetõttu, et hagejad on talvekuudel lasknud aiamaja sisetemperatuuril

langeda miinuskraadidesse ja samal ajal jätnud torudest vee välja laskmata, mistõttu aiamajas

olev veetoru on katki külmunud.

2.4. Hagejad ei ole andnud kostjatele täiendavat mõistlikku tähtaega väidetavalt rikutud

kohustuse heastamiseks, kuigi see on nõutav. Hagejad teavitasid kostjaid 9. augustil 2022

aiamajaga seotud ehituslikest vigadest, kuid selleks ajaks oli aiamaja juba lammutatud.

Hagejad on esitanud ka arve lammutustööde eest, mis esitati neile 19. augustil 2022. Alles 26.

augustil 2022 on hagejad tellinud asjatundja arvamuse, milles mainitakse vajadust aiamaja

lammutada. Hagejate esitatud eksperdiarvamus on koostatud 14. oktoobril 2022.

2.5. Hagejad eelistavad põhjendamatult kallimat hinnapakkumist. Põhjendus, et suurem nõue

on kooskõlas suurenevate ehitushindadega, ei ole asjakohane ja viib hagejate ebaõiglase

rikastumiseni, mis on vastuolus VÕS § 127 lg-ga 5. Hagejatel tuleb tõendada ja põhjendada

iga pakkumuses esitatud töö vajalikkust. Kostjate võetud võrdlevad hinnapakkumised on

oluliselt madalama hinnaga.

4 (26)

2-22-18435

2.6. Kostjate esitatud Palkehituse OÜ eksperdiarvamuse järgi olnuks puidu pealmise

pinnakahjustuse korral võimalik seda isoleerida või pidurdada ainega BORACOL 10-2B-d,

millega on võimalik sarnaseid probleeme lahendada ja mis likvideeriks ka majavammi.

Eksperdiarvamuses on välja toodud detailne tööde kirjeldus, kuidas maja tõsta, alustalastik

uuega asendada ja rajada vundamendi tuulutus. Samasuguste tööde teostamiseks vajalike

materjalide kalkulatsioon on hinnanguliselt kokku 4872,57 eurot (käibemaksuga).

Maakohtu otsus ja selle põhjendused tsiviilasjas nr 2-22-18435

3. Maakohus rahuldas 16. oktoobri 2023. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt

solidaarselt hagejate kasuks välja kahjuhüvitise 17 365,21 eurot ja sellelt seadusjärgses

määras viivise alates 7. detsembrist 2022 kuni nõude täitmiseni. Maakohus jättis hagi

rahuldamata 17 365,21 eurot ületava põhinõude ja rohkem kui 17 365,21 eurolt arvestatud

viivise nõude osas. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda, välja arvatud ekspert

ÜL 10. oktoobri 2023. a kohtuistungil osalemise ja selle ettevalmistamisega seotud

eksperdikulude osas. Kõnealused kulud jättis maakohus hagejate kanda.

3.1. Maakohus luges tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg-te 2 ja 4 alusel

tuvastatuks järgmised asjaolud, mis ei olnud vaidluse all (otsuse p 25):

-

pooled sõlmisid 17. detsembril 2021 kinnisasja (XXX-i ) müügilepingu ja

asjaõiguslepingu. Kinnisasi müüdi hinnaga 278 600 eurot. Müügilepingu p 2.1

kohaselt paiknesid kinnisasjal elamu ja ehitisregistris nimetamata aiamaja (abihoone).

Mõlemale kostjale kuulus müügi hetkel ½ mõttelist osa müüdud kinnisasjast. Hagejad

omandasid kinnisasja mõlemad ½ suuruses kaasomandiosas;

-

aiamaja näol oli tegemist pooleli oleva ehitisega.

3.2. Hageja kahjunõude õiguslik alus saab olla VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3.

3.3. Maakohus luges asjas esitatud tõenditega tuvastatuks, et kinnisasjal asunud aiamaja oli

oluliste puudustega. Aiamaja ülevaatuse akti koostanud TT, riiklikult tunnustatud ekspert HK

ja kohtumääruse alusel ekspertiisi teinud riiklikult tunnustatud ekspert ÜL olid üksmeelel

selles, et aiamaja talade all ehk põrandakonstruktsioonides puudus nõutav tuulutus, mis tingis

pinnasest tuleneva niiskuse akumuleerumise puitkonstruktsioonidesse. Liigniiskus omakorda

tekitas aiamaja põrandatalade ja nende all oleva OSB-plaadi vettimise, mädaniku ja

seenkahjustuse, mille tõttu põrandakonstruktsioon ei omanud enam vajalikku tugevust ning

jäikust. Maakohus leidis, et TT arvamust saab hinnata dokumentaalse tõendina.

3.4. Kostjad ei ole siinses asjas esitatud tõendeid aiamaja ehituslike puuduste kohta ümber

lükanud. Ka ei saa aiamajast tehtud fotodest järeldada, nagu oleksid aiamaja niiskus- ja

konstruktsioonikahjustused tekkinud hagejate süül. Kohus ei pea võimalikuks tugineda otsuse

tegemisel kostjate lepingulise esindaja oletustele ja teooriatele. Seda ei muuda ka ekspert ÜL

kohtuistungil väljendatud kahtlus, et „võis juhtuda nii, et on jäetud külm vesi maja süsteemis

torustikest tühjaks laskmata ja boiler on lõhkenud“. Kohus ei saa rajada otsust kahtlustele ja

oletustele, millest pealegi ei nähtu, kes ja millal võisid oletuse kohaselt jätta külma vee

torustikest välja laskmata.

3.5. Maakohus ei nõustunud kostjatega selles, nagu polnuks müügilepingus viidatud aiamaja

kinnisasja müümisel olulise tähendusega. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad

sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili.

Seega, kui hagejad ostsid kostjatelt kinnisasja, ostsid nad selle koos oluliste osadega, milleks

5 (26)

2-22-18435

olid ka kinnisasjaga püsivalt ühendatud elamu ja aiamaja. Seda, et aiamaja oli kinnistu osana

müügiobjektiks, kinnitavad ka kinnisasja müügikuulutus ja OBER-HAUS

HINDAMISTEENUSTE OSAÜHINGU eksperthinnang. Müügilepingus olevast hagejate

kinnitusest saab teha vaid järelduse, et nad ei pea aiamaja ehitisregistrisse kandmata jätmist

kinnisasja puuduseks. Paljasõnaline on kostjate vastuväide, nagu polnuks hagejatel juba

müügilepingu sõlmimise ajal tahet aiamaja kasutama hakata ja justkui tõendaks aiamaja

lammutamine, et hagejad mõistsid müügilepingut samamoodi nagu kostjad.

3.6. Kuna aiamaja ehituslike puuduste olemuse tuvastamine eeldab ehitustehnilisi eriteadmisi

ja müüjad ei olnud esitanud aiamaja ehituslikku kirjeldust, oli tegemist varjatud puudusega.

See, et aiamaja ehituslikud puudused olid varjatud iseloomuga, nähtub nii TT aktist kui ka

ekspert HK ekspertiisiaktist. Puudused said hagejatele ilmseks alles aiamaja põranda

avamisel.

3.7. Maakohus leidis, et poolte eraldiseisva kvaliteedikokkuleppe puudumisel pidi hagejatele

müüdud kinnisasja osaks olnud aiamaja olema vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg

1). See tähendab muuhulgas, et aiamaja tuleb ehitada hea tava kohaselt (ehitusseadustiku

(EhS) § 7), aiamaja peab olema kasutamiseks ohutu (nii konstruktsioonide tugevuse kui

inimeste tervise seisukohast; EhS § 8), aiamaja peab olema ehitatud asjatundlikult (EhS § 10).

Siinsel juhul ei olnud eeltoodud nõuded täidetud. Seejuures ei ole kohtul alust kahelda

riiklikult tunnustatud eksperdi HK seisukohas. Aiamaja ehituslike puuduste tõttu ei vastanud

hagejatele müüdud kinnisasi lepingutingimustele. Maakohus leidis, et kostjad vastutavad

müügilepingu rikkumise eest. Hagejatele tekkinud kahju on hõlmatud rikutud lepingulise

kohustuse kaitse-eesmärgiga ja pidi olema kostjatele ettenähtav. Ka on kostjate rikkumise ja

hagejatel kahju tekkimise vahel põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 tähenduses.

3.8. Maakohtu hinnangul ei ole põhjendatud kostjate vastuväide, et hagejad ei andnud neile

täiendavat mõistlikku tähtaega rikutud kohustuse heastamiseks. Kohus tuvastas, et hageja

teavitas kostjat puudustest 9. augusti 2022. a sõnumiga. Vastust saamata saatis hageja kostjale

12. augustil 2022 uue sõnumi. Kostja 12. augusti 2022. a, 30. augusti 2022. a, 6. septembri

2022. a ja 15. septembri 2022. a kirjadest nähtub kostja seisukoht oma vastutuse puudumise ja

kohustuse mittetäitmise kohta. Sellises olukorras oli selge, et kostjatele täiendava tähtaja

määramisel ei oleks olnud tulemust. Seega on hagejatel õigus nõuda kostjatelt kahju

hüvitamist ka täiendavat tähtaega määramata.

3.9. Maakohus hindas kahjuhüvitise suurust ja leidis, et hagejate eeldus, nagu nõudnuks

aiamaja ehituslikud puudused selle vältimatut lammutamist, on väär. Kuigi TT on ülevaatuse

aktis leidnud, et kahjustuste likvideerimiseks tuleks aiamaja lammutada, ei ole riiklikult

tunnustatud eksperdid HK ja ÜL samale järeldusele jõudnud. Maakohus ei pidanud

võimalikuks võtta kahju hüvitamisel aluseks ekspert HK pakutud alternatiivvarianti

lammutada kahjustatud konstruktsioonid ja ehitada uus põrand pinnasele toetuva soojustatud

betoonpõrandana, sest sellest lähtumine viiks hagejate põhjendamatu rikastumiseni. Praegusel

juhul tuleb pidada mõistlikult soodsaimaks võimaluseks aiamaja puuduste kõrvaldamiseks ÜL

eksperdiarvamuses näidatud ehitustööde eelarve varianti 2 maksumusega 16 565,21 eurot.

Ekspert ÜL kinnitas ka 10. oktoobri 2023. a kohtuistungil, et nii eksperdiarvamuse lisas 2 kui

ka lisas 3 märgitud ehitustööd on ehitustehniliselt teostatavad. Kuigi ekspert pidas

eelistatumaks variandiks eksperdiarvamuse lisas 3 näidatud ehitustööde teostamist, ei ole

kahju hüvitamise nõude lahendamisel määravaks ekspertide eelistused n-ö ideaalehitise

püstitamiseks. Kohtu hinnangul ei lükka ÜL eksperdiarvamuse järeldusi ümber ekspert HK 3.

augusti 2023. a märkused. Hageja poolt esitatud OÜ MASCH pakkumine 67 316,40 eurot ja

Mereno Ehitus OÜ pakkumine 73 418,40 eurot ei ole kahjuhüvitise suuruse arvestamisel

6 (26)

2-22-18435

asjakohased, kuna need lähtuvad väärast eeldusest, nagu tulnuks aiamaja lammutada ja selle

asemele uus ehitada. Seejuures on nimetatud pakkumised isegi uue aiamaja ehituseks

ülepaisutatud, sest ÜL eksperdiarvamuses hinnati täiesti uue aiamaja ehitamise maksumuseks

36 334 eurot. Hagejate kahjunõude suuruse määramisel ei saa aluseks võtta ka Palkehituse

OÜ hinnangut. Samuti ei pidanud kohus võimalikuks võtta kahjunõude suuruse määramisel

aluseks kostjate esitatud hinnapakkumisi samaväärse aiamaja ehitamiseks.

3.10. Maakohus leidis, et VÕS § 128 lg 3 järgi on hagejate kahjuks ka HK ekspertiisiakti

tellimise kulu 800 eurot, kuna nimetatud akt oli vajalik kahju kindlakstegemiseks ja kahju

hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks ning tegemist on ekspertiisiakti sisu ja mahtu

arvestades mõistliku kuluga. Hagejate nõue aiamaja lammutuskulude hüvitamiseks tuleb jätta

täies ulatuses rahuldamata, sest aiamaja puudusi oli võimalik kõrvaldada seda lammutamata.

Seetõttu puudub põhjuslik seos kostjate rikkumise ja aiamaja lammutamisest hagejatele

tekkinud võimaliku kahju vahel (VÕS § 127 lg 4). Osaliselt rahuldamisele kuulub ka hagejate

viivisenõue.

3.11. Kuna maakohus rahuldas hagi osaliselt, pidas kohus õiglaseks jätta menetluskulud

poolte endi kanda, välja arvatud ekspert ÜL 10. oktoobri 2023. a kohtuistungil osalemise ja

selle ettevalmistamisega seotud eksperdikulude osas. Täiendav eksperdikulu tekkis üksnes

hagejatest tingituna, kes esitasid taotluse eksperdi küsitlemiseks kohtuistungil.

Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud tsiviilasjas nr 2-23-3833

4. Hagejad esitasid 10. märtsil 2023 Harju Maakohtule hagi kostjate vastu, milles palusid

mõista kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja kahjuhüvitis 22 488,65 eurot ja

seadusjärgses määras viivis sellelt alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni.

Menetluskulud palusid hagejad jätta solidaarselt kostjate kanda.

4.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 17. detsembril 2021 kinnisasja müügilepingu.

2023. a jaanuari esimesel nädalavahetusel, kui olid külmad ilmad, märkasid hagejad, et esiku

põrand on väga külm. Hageja I kirjutas 9. jaanuaril 2023 kostjale I ja pooled pidasid

kirjavahetust, kuni kostja I teatas 18. jaanuaril 2023, et seoses poolelioleva kohtumenetlusega

tema ühtegi lepingu punkti ei kommenteeri.

4.2. Riiklikult tunnustatud eksperdi HK arvamuse kohaselt ei vasta hoone küttelahendus

algsele projektile küttekehade paiknemise osas. Seega ei ole korrektne ka muudatusprojekti

väide, et muudetud on üksnes kütteallikat – algse elektrikütte asemel on paigaldatud õhk-vesi

soojuspump. Tegelikkuses on jäetud välja ehitamata mitme välisperimeetris asuva ruumi (1.

korruse 11,9 m² magamistoa, 29,8 m² magamistoa, esiku ja 2. korruse 17,5 m² magamistoa)

küttesüsteemid.

4.3. Kinnisasjal asuvas elamus puudub kütteallikas, mis on käsitatav lepingutingimustele

mittevastavusena VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi. Müügilepingu p-s 2.1 ei ole märgitud, et küte

puudub lisaks mõnele magamistoale ka esikus. Nii hagejad kui ka OBER-HAUS

HINDAMISTEENUSTE OSAÜHINGU hindaja on kinnisasja ja ehitise üle vaadanud, kuid

kuna tegemist on varjatud puudusega, siis polnud seda võimalik mõistliku ülevaatuse käigus

avastada. Küttesüsteemi tegelikust olukorrast ei võimaldanud varem aru saada ka

tegelikkusele mittevastav projektdokumentatsioon. Kostjad väitsid, et vaid ühes magamistoas

puudub küte. Hageja arvasid, et see pole probleem, et üks tuba on kütteta. Lubatud 145,1 m2

köetud maja asemel on tegelikult köetud 83,3 m2, mis on peaaegu kahekordne vahe.

7 (26)

2-22-18435

4.4. OÜ MASCH pakkumise kohaselt maksab põrandakütte ehitamine elamu esikusse 21

230,40 eurot. Hagejad tasusid ekspert HK poolt tehtud ekspertiisi eest 1258,25 eurot, mis on

samuti käsitatav hagejatele tekkinud kahjuna.

4.5. Kostjate etteheide, et hagejad ei andnud kostjatele täiendavat tähtaega, on asjakohatu,

kuna kostjad keeldusid selgesõnaliselt hagejatega kõnealuse puudusega seoses suhtlemast.

Hagejad ei ole kaotanud nõudeõigust, kuna nad teatasid esikus kütte puudumise avastamisest

kohe, kui olid selle puuduse avastanud. See, et hagejad avastasid kõnealuse puuduse alles

2023. a jaanuaris, on eluliselt usutav. Kostjate seisukoht, et esik ei ole selline ruum, kus peaks

olema küttelahendus, on ümber lükatud ekspert HK arvamusega.

4.6. Kostjate pakutud odav lahendus ei kõrvalda ehitise puudust. Kostjad müüsid hagejatele

elamu, mille küttelahenduseks on põrandas olevate soojaveetorudega kütmine, mitte kütmine

elektriradiaatoritega. Seejuures eeldab esikusse ettenähtud projektijärgse küttelahenduse

ehitamine kogu esiku põranda lammutamist ja põrandaküttetorustiku lisamist ning seejärel

uuesti betoneerimist, parketi paigaldamist jne.

Kostjate vastuväited hagiavaldusele

5. Kostjad vaidlesid hagile vastu, palusid jätta see rahuldamata ja menetluskulud hagejate

kanda.

5.1. Esikus põrandakütte puudumine ei ole puudus ega tähenda müügilepingu rikkumist, kuna

sellise omaduse kohta puudus müügilepingus erikokkulepe ja elamu vastab elementaarsetele

tingimustele. Asjaolu, et müügilepingus on kokkulepped ainult magamistubade kohta, ei

tähenda, et kõikides muudes majas asuvates ruumides pidi kütteallikas olemas olema. Elamut

saab soojaks kütta, sealsed eluruumid on soojapidavad ja elamu vastab tavalisele elumaja

kasutusotstarbele. Ainuüksi esiku külm põrand ja selle põranda all küttelahenduse puudumine

ei tähenda, et elamu ei vastaks keskmisele kvaliteedile ega kasutusotstarbele. Elamu on

keskmise kvaliteediga, kui seda saab mõistlikult soojaks kütta ja see on soojapidav. Seejuures

ei ole esik eluruum, millel peab olema tagatud küttelahendus. Tõele ei vasta väide, nagu

elamu esikus puuduks igasugune kütteallikas. Ka hagejate enda väited tõendavad, et esikut on

võimalik soojaks kütta ja esik on soojapidav. Esiku temperatuurile ei saa kehtida samasugused

standardid nagu nt elu- või magamistoale, sest esikus viibitakse minimaalselt, eriti suurtes

majapidamistes.

5.2. Isegi kui esiku külm põrand saaks olla käsitatav müügieseme puudusena, on hagejad

esitanud sellega seotud kahju hüvitamise nõude mõistlikku aega ületades (VÕS § 221 lg 1 p

2). Müügileping, millega hagejad elamu ostsid, sõlmiti 17. detsembril 2021 ja sama aasta

lõpus kolisid hagejad elamusse sisse. Hagejatele pidi olema esiku külm põrand teada juba

2022. a jaanuaris. 2023. a märtsis esiku küttesüsteemi puudumisele kui lepingu rikkumisele

tuginemine ületab mõistlikku aega. Esimest korda pöördus hageja kostja I poole esiku külma

põranda küsimuses 2023. a jaanuaris. Hagejate väited väidetava mittevastavuse avastamise aja

kohta ei ole eluliselt usutavad.

5.3. Hagejad ei ole andnud kostjatele täitmiseks täiendavat tähtaega (VÕS § 115 lg 2),

mistõttu neil ei ole nõudeõigust VÕS § 115 lg 1 alusel. Hageja I ja kostja I kirjavahetusest ei

saa teha järeldust, et kostjad oleksid keeldunud väidetavate puudustega tegelemast.

5.4. Hagejate hüpoteetilised parandamiskulud ei ole mõistlikud. Esikusse saaks paigaldada

kütteallika ka selliselt, et ei peaks tervet põrandat ära lammutama. Seega on põranda

8 (26)

2-22-18435

lammutamis- ja taastamistööd ebamõistlikud kulutused. Kütteallika saaks esikusse paigaldada

890 euro eest.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused tsiviilasjas nr 2-23-3833

6. Maakohus jättis 2. novembri 2023. a otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis

kohus solidaarselt hagejate kanda, jättes menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata.

6.1. Maakohus luges TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 alusel tuvastatuks, et poolte vahel puudub

vaidlus, et 17. detsembril 2021 sõlmisid pooled müügilepingu, millega kostjad müüsid

hagejatele kinnisasja (otsuse p 24).

6.2. Maakohus viitas müügilepingu regulatsioonile ja selgitas esmalt välja, kas kostjad on

lepingut rikkunud. Maakohus ei nõustunud hagejatega, et müügikuulutuses avaldatud köetava

pinna suurus tähendab, et esikus peab tingimata kütteallikas olema. Viidatu sai tähendada

üksnes seda, kui suur on elamu tarinditega piiratud osa, mille ruumiõhu kvaliteedi tagamiseks

kasutatakse energiat ehk kui suur on elamu välismaailmast eraldatud siseruumide pindala.

Samuti on asjakohatu tugineda müügikuulutuses avaldatud köetava pinna suurusele kui

lepingutingimusele, kuivõrd pooled on müügilepingu p-des 2.1 ja 2.2 kokku leppinud, et

elamu kõikides magamistubades ei ole kütteallikat ja kostjad on seda hagejatele avaldanud.

Magamistubade kogupindala on plaanimaterjali kohaselt kokku umbes 73,2 m2. Seega on

ilmne, et pooltel ei olnud kokkulepet, et elamu kütteallikatega kaetud pind on 157,4 m2.

6.3. Maakohus ei nõustunud hagejatega, et müügilepingu p 2.1 sisaldas ammendavat loetelu

maja ruumidest, kus kütteallikas puudub. Müügilepingu p-st 2.1 on võimalik järeldada üksnes

seda, et elamu kõikides magamistubades ei ole kütteallikat. Sealt ei ole võimalik järeldada, et

ülejäänud ruumides, sh esikus, peab kütteallikas tingimata olema. Müügilepingus ei ole kokku

lepitud, et esikus on kütteallikas.

6.4. Maakohus hindas hagejate väidet, nagu ei vastaks elamu küttesüsteem (eelkõige esikut

puudutavas osas) ehitusprojektidele ja asjaomastele standarditele, ja leidis, et hagejate tellitud

ja kohtule esitatud asjatundja arvamus eelnevat ei tõenda. Asjatundja on paljasõnaliselt

väitnud, et küttelahendus ei vasta küttekehade paiknemise osas algsele projektile. Nimetatud

järeldus ei ole kontrollitav, sest kohtule ei esitatud viidatud ehitusprojekti ega selle muudatust.

Asjatundja ei ole oma järeldust piisavalt põhjendanud ega põhistanud. Seejuures on hagejad

sõnaselgelt ja korduvalt rõhutanud, et tuginevad üksnes sellele, et elamu ei vasta kokkulepitud

omadustele. Eelviidatud kontekstis on väär viidata sellele, et elamu ei vastanud asjaomastele

standarditele, kuivõrd lepingust ega ka lepingueelsetest läbirääkimistest ei tulene, et elamu

pidi viidatud standarditele vastama. Vaatamata sellele ei ole ka tõendatud, et esikut ei ole

võimalik ühtlaselt soojaks kütta. Lisaks on väär asjatundja järeldus ning sellel põhinev

hagejate väide, et esikus puudub kütteseade. Küttetorude paiknemist esikus ei saa pidada

esiku kaudseks kütmiseks, mis hagejate viidatud standardi kohaselt ei ole lubatud. Ruumi

kaudne kütmine on kohtule arusaadavalt see, kus ruumis endas küttekeha puudub, kuid ruumi

soojendab nt naaberkorterist või kõrvaltoast tulenev soojus.

6.5. Maakohus asus seisukohale, et elamu esik vastab elementaarsetele tingimustele, seda saab

soojaks kütta, see on piisavalt soojapidav ning elamu vastab tavalisele esiku kasutusotstarbele.

Seega ei ole kostjad müügilepingut rikkunud, mistõttu on täitmata nõude primaarne eeldus ja

kahjunõue tuleb jätta rahuldamata. Maakohus asus ka seisukohale, et hagejad on rikkunud

täiendava tähtaja määramise kohustust ning esitanud kahjunõude ennatlikult. Poolte 2023. a

jaanuaris peetud kirjavahetus puudutab üksnes küttesüsteemi reguleerimist, selles ei ole

9 (26)

2-22-18435

viidatud kohustuse rikkumisele ega antud tähtaega rikkumise kõrvaldamiseks. Seejuures ei ole

eluliselt usutav, et hagejad avastasid puuduse alles 2023. a jaanuaris.

6.6. Lõpetuseks märkis maakohus, et kui pidada väidetavat küttetorude puudumist esiku

põrandas lepingueseme puuduseks, siis kohalduks VÕS § 221 lg 1 p 2, mis annab vaatamata

hilinenud teavitamisele hagejatele õiguse rikkumisele tugineda, kuna kostjad teadsid või pidid

teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei

avaldanud seda hagejatele.

6.7. Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, jäid menetluskulud hagejate kanda.

Hagejate apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 16. oktoobri 2023. a otsusele tsiviilasjas

nr 2-22-18435

7. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse osaliselt tühistada

ning mõista kostjatelt hagejate kasuks välja 37 1354 eurot ja sellelt seadusjärgses määras

viivise alates 7. detsembrist 2022 kuni nõude täitmiseni. Menetluskulud paluvad hagejad jätta

kostjate kanda.

7.1. Maakohus on õigesti tuvastanud, et esinevad kahju hüvitamise eeldused, kuid on

hinnanud valesti tõendeid ja rikkunud põhjendamiskohustust.

7.2. Maakohus rahuldas hagi põhjendamatult väikeses ulatuses. Kuigi ekspert ÜL arvamusele

on lisatud erinevad kalkulatsioonid, on ekspert arvamuses üheselt ja selgelt vastanud, et

aiamaja taastamisväärtus on 36 334 eurot. Maakohus on aga põhjendamatult võtnud

kahjuhüvitise suuruse leidmisel aluseks ÜL eksperdiarvamusele lisatud ehitustööde eelarve

variandi 2 maksumusega 16 565,21 eurot. Sellega eiras maakohus eksperdi arvamuse

põhjendavas osas toodud lõppjäreldust aiamaja taastamismaksumuse kohta ning rikkus TsMS

§ 436 lg-d 1 ja 2 ja § 442 lg-t 8.

7.3. Õige on maakohtu seisukoht, et kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb lähtuda

võimalikult soodsast mõistlikust võimalusest ja kahju hüvitamine ei tohi viia hageja

põhjendamatu rikastumiseni, kuid see ei tähenda, et asja lahendamisel ei tule lähtuda toimikus

olevatest tõenditest. Hagejad tuleb kahju kandnud isikutena asetada olukorda, milles nad oleks

olnud, kui lepingut ei oleks rikutud. Ilma igasuguse põhjenduse ja tõendusliku aluseta kõige

odavama kalkulatsiooni valimine on VÕS § 127 lg 1 väär kohaldamine. Ka ei ole maakohus

selgitanud, milles seisneks hagejate alusetu rikastumine, kui lähtuda variandist 1.

7.4. Maakohus märkis paljasõnaliselt, et ÜL eksperdiarvamuse järeldusi ei lükka ümber

ekspert HK 3. augusti 2023. a märkused. Hagejad leiavad, et ekspert HK arvamuse valguses

saab asuda seisukohale, et lähtumine ÜL arvamusele lisatud kahest kõige odavamast

kalkulatsioonist ei ole õige, kuna nii ei ole tagatud VÕS § 127 lg-st 1 tulenev kahju

hüvitamise eesmärk.

7.5. Ekspert ÜL 10. oktoobri 2023. a kohtuistungil osalemise ja selle ettevalmistamisega

seotud eksperdikulude jätmine ainult hagejate kanda ei ole õige ega õiglane. Ekspert HK

arvamuse valguses oli põhjendatud ÜL selgituste jagamiseks istungile kutsumine. Seejuures

taotlesid ekspertiisi määramist mõlemad pooled.

Vastustajate seisukoht

8. Kostjad vaidlesid hagejate apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta see rahuldamata.

10 (26)

2-22-18435

Kostjate apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 16. oktoobri 2023. a otsusele tsiviilasjas nr

2-22-18435

9. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata, või saata asi lahendamiseks tagasi maakohtule.

Menetluskulud paluvad kostjad jätta hagejate kanda.

9.1. Maakohus tuvastas vääralt, et aiamaja puuduse põhjustas asjaolu, et aiamaja talade all ei

olnud piisavat tuulutust, mis tingis pinnasest tuleneva niiskuse akumuleerimise

puitkonstruktsioonidesse. Kostjad on jätkuvalt seisukohal, et tegelikult põhjustas niiskuse

kogunemise see, et hagejad jätsid talveks aiamaja torudesse vee sisse või jätsid hoone talvel

kütteta, vee külmumisest põhjustatud paisumise tagajärjel veetoru purunes ja ujutas põranda

üle. Seda on kinnitanud ka ekspert ÜL 10. oktoobril 2023 toimunud kohtuistungil. Maakohus

jättis eksperdi istungil antud ütlused kõrvale, pidades neid üksnes kahtlusteks ja oletusteks.

9.2. Maakohus leidis vääralt, et hagejad ei pidanud andma kostjatele täiendavat tähtaega

puuduse kõrvaldamiseks vastavalt VÕS § 115 lg-le 3. Seejuures jättis kohus arvestamata

asjaoluga, et hagejad lammutasid aiamaja maha enne, kui kostjad üldse oleks saanud

väidetavat puudust kõrvaldada. Sellises olukorras ei saa väita, et hagejad ei pidanudki andma

täiendavat tähtaega puuduse kõrvaldamiseks heastamise objektiivse võimatuse tõttu, sest

heastamise objektiivne võimatus oli põhjustatud hagejate enda pahatahtlikust käitumisest.

9.3. Maakohus kohaldas aiamaja lepingutingimustele vastavuse hindamisel põhjendamatult

kõrget standardit. Kohtu hinnangul peab aiamaja VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama

tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk keskmisele kvaliteedile. Keskmise kvaliteedi

sisustamiseks viitas kohus ehitusseadustiku normidele, mille kohaselt peab ehitis olema

ehitatud hea tava kohaselt, kasutamiseks ohutu ning ehitatud asjatundlikult. Kostjate

hinnangul ei saa eeltoodud standardit aiamaja puhul kohaldada, sest aiamaja ei ole

ehitisregistrisse kantud ja hagejad kinnitasid müügilepingus, et nad ei pea seda aiamaja

puuduseks.

9.4. Isegi kui eeldada hagejate nõude põhjendatust, siis eksis maakohus kahju suuruse

määramisel. Kahju suurus sõltub aiamaja parandamiskulude maksumusest. Kohus lähtus

taastamistööde maksumuse osas ÜL eksperdiarvamuses näidatud ehitustööde eelarve

variandist 2. Sinna sisse oli arvestatud ka nt aiamaja tõstmisega seotud kulud ja projekti

koostamise kulud. Sellist kulu saab kanda üksnes siis, kui aiamaja on füüsiliselt alles. ÜL

koostatud eelarve järgi oli põrandaelemendiga seotud tööde hind üksnes 3000 eurot. Kuivõrd

aiamaja on vundamendini ära lammutatud, ei ole hagejatel enam vaja kanda kulutusi, mille

eelduseks on aiamaja füüsiline olemasolu. Seega on kohtu poolt välja mõistetud kahjuhüvitis

viinud hagejate rikastumiseni.

Vastustajate seisukoht

10. Hagejad vaidlesid kostjate apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta see rahuldamata ja

menetluskulud kostjate kanda.

Hagejate apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 2. novembri 2023. a otsusele tsiviilasjas

nr 2-23-3833

11. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ning teha

uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.

11 (26)

2-22-18435

11.1. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme ja kohaldanud seetõttu vääralt ka

materiaalõigust. Maakohtu otsus on vastuolus asjas kogutud tõenditega ning kohus on

rikkunud ka põhjendamiskohustust.

11.2. Maakohus leidis ekslikult, et hagejad tuginesid vaid VÕS § 217 lg 2 p-le 1. Hagejad

tuginesid lepingurikkumisel ka VÕS § 217 lg 2 p-le 2. Seejuures on kohtu kohustus esitatud

asjaolude ja tõendite põhjal õigussuhe kvalifitseerida.

11.3. Hagejad ei nõustu kohtu käsitlusega lepingueelsete läbirääkimiste osas.

Müügikuulutuses on kirjas, et majas on 157,4 m2 köetavat pindala. Kostjad avaldasid enne

müügilepingu sõlmimist, et vaid ühes magamistoas puudub küte. Lubatud 145,1 m2 köetud

maja asemel on tegelikult köetav osa 83,3 m2, mis on kahekordne vahe. Kohus leidis ekslikult,

et pooled leppisid kokku selles, et ükski magamistuba pole köetav.

11.4. Hagejad on jätkuvalt seisukohal, et müügilepingu p-st 2.1 ei tulene, et esikus puudub

kütteallikas. Kohtu seisukoht, et lepingus ei ole kokku lepitud, et esikus on kütteallikas, on

arusaamatu. Eesti kliima on selline, et elamu köetavust eeldatakse. Kui küttelahendus on

selline, et mõni ruum ei ole köetav, tuleb eelduslikult ostjat sellest teavitada. Kuivõrd kostjad

ei teavitanud kütteallika puudumisest esikus, on nad müügilepingut VÕS § 217 lg 2 p 1

mõttes rikkunud.

11.5. Hagejad on jätkuvalt seisukohal, et elamu küttesüsteem (eelkõige esikut puudutavas

osas) ei vasta ehitusprojektidele ning asjaomastele kvaliteedinõutele ja standarditele, mistõttu

on kostjad lepingut rikkunud ka VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes. Maakohtu seisukoht, et hagejate

esitatud asjatundja arvamus ei tõenda hagejate nõuet ja on paljasõnaline, on üllatuslik. Pooltel

puudub vaidlus, et küttelahendus ei vasta küttekehade paiknemise osas algsele projektile ega

ka muudetud projektile. Kostjad pole vastupidist väitnud ega tõendanud.

11.6. Maakohus on vääralt leidnud, et hagejatel pole õigus viidata sellele, et elamu ei

vastanud asjaomastele standarditele, kuna lepingust ega lepingueelsetest läbirääkimistest ei

tulene, et elamu pidi viidatud standarditele vastama. Ka kohtupraktikas on leitud, et elamuga

kinnisasja müümisel saab lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale

projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud.

11.7. Arusaamatuks jääb maakohtu seisukoht, et hagejad ei ole tõendanud seda, et esikut ei

saa ühtlaselt soojaks kütta. Ka on kohus vastusolus asjatundja arvamusega asunud

seisukohale, et esikus on kütteseade. Kohus ei ole pädev määratlema, mis on kütteseade. Isegi

kostjad ei eita kütteseadme puudumist.

11.8. Arusaamatu on ka maakohtu seisukoht, et kuskilt ei tulene sellist nõuet, et põrandapind

peaks täies ulatuses torustikuga kaetud olema. Ekspert on tuvastanud ja kostjad ei vaidle vastu

sellele, et küttetorustik puudub esikus täielikult. Asjatundja arvamusest tuleneb, et

küttekehaks on vaidlusalusel elamul põrandaküttekontuur, mis tähendab, et elamu kütmine

peaks toimuma põrandasse ühtlaselt paigaldatud soojaveetorustikuga.

11.9. Hagejad on jätkuvalt seisukohal, et kostjaid on puudusest teavitatud mõistliku aja

jooksul. Isegi kui asuda seisukohale, et hagejad ei ole kostjaid puudusest õigeaegselt

teavitanud, ei välista see hagi rahuldamist, tuginedes VÕS § 221 lg 1 p-le 2. Põhjendamatu on

ka kohtu seisukoht kostjatele täiendava tähtaja andmata jätmise osas. Hagejate 31. jaanuari

2023. a e-kirja sisu on käsitatav puuduse kõrvaldamise nõude esitamisena. Jättes hagejate

kirjale vastamata, on kostjad selgelt keeldunud puuduse kõrvaldamisest. Seega oli täiendava

12 (26)

2-22-18435

tähtaja andmine VÕS § 115 lg 3 alusel ebavajalik. Isegi kui tegemist ei ole VÕS § 115 lg 3

järgse olukorraga, kohalduvad VÕS § 114 lg-d 1 ja 4. Hagejad on kostjatelt nõudnud

kohustuse täitmist, aga kostjad on jätnud mõistliku aja jooksul puuduse kõrvaldamata. Seega

on väär maakohtu järeldus, et hagejad on rikkunud täiendava tähtaja määramise kohustust

ning on esitanud kahjunõude ennatlikult.

Vastustajate seisukoht

12. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta see rahuldamata.

Asja edasine käik ringkonnakohtus

13. Tallinna Ringkonnakohus liitis 8. märtsi 2024. a määrusega tsiviilasjades nr 2-22-18435 ja

nr 2-23-3833 esitatud hagid ühte menetlusse ning jättis tsiviilasja numbriks 2-22-18435.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

14. Ringkonnakohus leiab, et Harju Maakohtu 16. oktoobri 2023. a otsus tuleb jätta TsMS §

657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja kummagi poole apellatsioonkaebused rahuldamata. Harju

Maakohtu 2. novembri 2023. a otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata ja hagejate

apellatsioonkaebus rahuldamata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb täiendada kohtuotsuse

põhjendusi. Apellatsioonkaebuste esitamisest tingitud menetluskulud jäävad kaebuste esitajate

kanda.

15. Kolleegium käsitleb kõigepealt apellatsioonkaebuste väiteid seoses kinnisasjal asunud

aiamajaga, millega seotud nõudeid vaatas maakohus läbi tsiviilasjas nr 2-22-18435 (I), ja

seejärel seoses elamu esiku küttega, millega seotud nõudeid arutati tsiviilasjas nr 2-23-3833

(II). Viimasena teeb kolleegium menetluskulusid puudutavad otsustused.

I

16. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese

astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Hagejad vaidlustasid maakohtu 16. oktoobri 2023. a otsuse osas, millega maakohus jättis

rahuldamata nende aiamaja puuduste kõrvaldamise kulude hüvitise nõude 19 768,79 euro (36

334 - 16 565,21) ja sellelt arvestatud viivise osas. Kostjad vaidlustasid sama otsuse osas,

millega maakohus rahuldas hagejate hagi 17 365,21 euro (s.o aiamaja puuduste kõrvaldamise

kulude hüvitis 16 565,21 eurot ja ekspertiisiakti tellimise kulu 800 eurot) ning sellelt

arvestatud viivise nõuete osas. Kumbki pool ei ole maakohtu otsust vaidlustanud osas, millega

maakohus jättis hagejate kahju hüvitamise nõude rahuldamata 38 290,40 euro (sh aiamaja

lammutamise kulud 1206 eurot) ja sellelt arvestatud viivise osas. Viimati nimetatud osas on

maakohtu otsus TsMS § 456 lg 1, lg 2 p 1 ja lg 4 teise lause järgi jõustunud.

17. Kooskõlas TsMS § 652 lg 1 p-ga 1 võtab ringkonnakohus aiamaja puudutavate nõuete

osas apellatsioonkaebuste läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks p-s 3.1 viidatud maakohtu

tuvastatud asjaolud, mille üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle.

18. Ringkonnakohus nõustub aiamaja puudutavate nõuete lahendamise osas maakohtu otsuse

põhjendustega ja neid TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuste

väidetele märgib kolleegium järgmist.

13 (26)

2-22-18435

19. Maakohus leidis õigesti, et asjas esitatud tõenditest nähtuvalt oli aiamaja puudustega, mis

on käsitatavad lepingutingimustele mittevastavusena.

19.1. Hagejad tuginevad müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusena sellele, et

kinnisasjal asuva aiamaja põrandad olid valesti ehitatud (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi

protokoll, ajamärk 00:53:08).

19.2. Maakohus leidis õigesti, et ka aiamaja puudused võisid poolte müügilepingu puhul olla

käsitatavad lepingutingimustele mittevastavusena. Müügilepingu p 1.4 kohaselt oli selle

esemeks kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega (I kd, tl 8). Ringkonnakohus

nõustub maakohtuga, et aiamaja oli kinnisasja oluline osa TsÜS § 54 lg 1 mõttes. Seega oli ka

aiamaja osa müügilepingu esemest. Aiamaja tähtsust poolte lepingu kontekstis kinnitab ka

müügilepingu p 2.2, mille kohaselt hagejad on kinnitanud, et nad on teadlikud, et kinnistul

paikneb lisaks elamule ka ehitisregistris nimetamata aiamaja. Seda, et aiamaja oli kinnisasja

osana müügilepingu objektiks, kinnitavad ka kinnisasja müügikuulutus (I kd, tl-d 109–110) ja

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ 6. detsembri 2021. a eksperthinnang (I kd, tl-d 40–62).

Müügikuulutuse kohaselt asub kinnistul abihoone, millel on sauna ehitamise valmidus ning

päikesepaneelidega köetav bassein (I kd, tl 109 pöördel). Eksperthinnangus on kinnisasja

hinna määramisel kirjeldatud ka kinnisasjal asunud aiamaja ja esitatud selle kohta fotosid (I

kd, tl-d 45, 55 – 55 pöördel). Kuna aiamajale oli viidatud nii müügikuulutuses kui ka

eksperthinnangus, mõjutas selle olemasolu eelduslikult ka kinnisasja müügihinda.

19.3. Praegusel juhul ei ole pooled leppinud kokku aiamaja omadustes VÕS § 217 lg 2 p 1

tähenduses. Müügilepingu p-s 2.1 on hagejad avaldanud, et „[l]isaks paikneb KINNISTUL

ehitisregistris nimetamata aiamaja“, ja p-s 2.2 on ostjad kinnitanud, et nad on sellest teadlikud

ja ei pea seda asjaolu kinnistu puuduseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et

müügilepingust ei ole võimalik järeldada, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et aiamaja

ostetakse mis tahes kvaliteediga. Seda ei saa järeldada ainuüksi sellest, et aiamaja ei olnud

kantud ehitisregistrisse. Müügilepingu p-dest 2.1 ja 2.2 saab järeldada üksnes seda, et aiamaja

ehitisregistrisse mittekandmine ei ole käsitatav kinnisasja puudusena. Selliselt mõistaks

kõnealuseid lepingupunkte pooltega sarnane mõistlik isik sarnastel asjaoludel (VÕS § 29 lg

4). Pooled ei ole ka väitnud ega tõendanud, et neil oleks enne müügilepingu sõlmimist olnud

juttu aiamaja omaduste teemal.

19.4. Maakohus leidis õigesti, et olukorras, kus pooled ei olnud leppinud kokku aiamaja

omadustes ega ka konkreetsetes nõuetes aiamaja kvaliteedile, pidi aiamaja vastama vähemalt

keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes. Seejuures pidid vähemalt

keskmisele kvaliteedile vastama aiamaja konstruktsioonid. Põhjendatud on ka maakohtu

järeldus, et aiamaja ehituslike puuduste tõttu ei vastanud see vähemalt keskmisele

kvaliteedile, mis on käsitatav kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusena.

19.4.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et keskmisele kvaliteedile vastamiseks pidi

aiamaja mh olema ehitatud hea tava kohaselt ja asjatundlikult ning kasutamiseks ohutu.

Kolleegium ei nõustu kostjate seisukohaga, et kuna aiamaja oli ehitatud ilma ehitusloa ja

ehitusprojektita ning seda polnud kantud ehitisregistrisse, ei pidanud see vastama mis tahes

kvaliteedinõuetele, sh heale ehitustavale (vt kostjate apellatsioonkaebuse p-d 68–72; 19.

septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid 01:07:50 ja 01:09:57). Siinsel juhul ei

olnud tegemist „õigusliku aluseta maaga püsivalt ühendatud ehitusmaterjaliga“ ega majaga,

mida „faktiliselt ei eksisteeri“ (vt samas, ajamärk 01:09:57), vaid kinnisasja müügikuulutuse

kohaselt „abihoonega, millel on sauna ehitamise valmidus“ (I kd, tl 109 pöördel). Sellega, et

hoone ei ole kantud ehitisregistrisse, võtab kinnisasja omandaja riski, et hoone võib olla

14 (26)

2-22-18435

püstitatud ebaseaduslikult ja selle seadustamiseks on vaja teha lisatoiminguid või halvimal

juhul (kui seadustamine ei ole võimalik) hoone sellekohasel nõudmisel lammutada. Hoone

ehitisregistrisse kandmata jätmine ei anna aga alust järeldada, et hoone ei pea vastama

ehitisele esitatavatele nõuetele, sh olema ehitatud hea tava kohaselt ja asjatundlikult ning

kasutamiseks ohutu. Sarnaselt on Riigikohus leidnud, et elamu puhul ei saa järeldada

madalamaid kvaliteedinõudeid ainuüksi sellest, et elamule ei olnud antud kasutusluba

(RKTKo 30.09.2015, 3-2-1-100-15, p 27). Ka see, et aiamaja ei olnud täielikult valmis

ehitatud (6. detsembri 2021. a kinnisasja väärtuse eksperthinnangu kohaselt oli selle

valmidusaste u 90% (vt I kd, tl 45)), ei tähenda, et selle põranda konstruktsioon ei pidanud

vastama keskmisele kvaliteedile, kuna vaidlust ei ole selles, et hoone põrandad olid valmis

ehitatud.

19.4.2. Maakohus tuvastas aiamaja ülevaatuse akti koostanud TT (I kd, tl-d 24–26), riiklikult

tunnustatud eksperdi HK (I kd, tl-d 27–35) ja kohtumääruse alusel ekspertiisi teinud riiklikult

tunnustatud eksperdi ÜL (II kd, tl-d 3–25) arvamuste põhjal, et aiamajal olid ehituslikud

puudused, mis seisnesid puudustes ehitustöös ja nõuetele mittevastavate lahenduste

kasutamises. Aiamaja talade all ehk põrandakonstruktsioonides puudus nõutav tuulutus, mis

tingis pinnasest tuleneva niiskuse akumuleerumise puitkonstruktsioonidesse. Liigniiskus

omakorda tekitas aiamaja põrandatalade ja nende all oleva OSB-plaadi vettimise, mädaniku ja

seenkahjustuse tekke, mille tõttu põrandakonstruktsioon ei omanud enam vajalikku tugevust

ja jäikust (vt maakohtu otsuse p 28). Maakohus viitas põhjendatult ekspert HK arvamuses

toodule, et puitpõrandad peavad alati olema ehitatud alt tuulduvatena (mittetuulduvaid

puitaluspõrandaid on varem kasutatud üksnes kuivadel liivapinnastel, kuid neid on peetud

ebakindlateks, s.o hallitusealtiteks lahendusteks juba 1940-ndatest aastatest) (vt I kd, tl 32).

Eelnevat arvestades leidis maakohus põhjendatult, et aastatel 2013–2015 ehitatud aiamaja

puhul ei vastanud mittetuulduv põrandakonstruktsioon keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1

teise lause järgi. Ka kostjad nõustusid ringkonnakohtu menetluses sellega, et hea ehitustava

kohaselt oleks aiamajal kui puitkonstruktsiooniga ehitisel pidanud olema tuulduvad põrandad

(vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid 01:07:28 ja 01:07:50).

19.4.3. Maakohus leidis põhjendatult, viidates mh HK eksperdiarvamusele (I kd, tl 34), et

aiamaja ehituslikud puudused olid varjatud puudused, mida hagejad ei saanud avastada

kinnisasja ülevaatamisel (vt maakohtu otsuse p-d 34–37). Seega ei ole alust järeldada, et

hagejad oleksid kinnisasja ostes aiamaja ehituslike puudustega nõustunud.

20. Arvestades, et aiamajal olid ehituslikud puudused, ei oma asja lahendamisel tähtsust see,

millest olid tingitud aiamajal 2022. a augustis avastatud niiskus- ja

konstruktsioonikahjustused. Seega ei ole asjakohased kostjate väited (ja viited tõenditele, mis

kostjate hinnangul neid väiteid kinnitavad) selle kohta, et veekahjustused võisid tekkida

seetõttu, et hagejad on talvekuudel jätnud aiamaja torustikust vee välja laskmata ja/või on

lasknud aiamaja sisetemperatuuril langeda miinuskraadidesse (jättes aiamaja külmade

ilmadega kütmata), mille tagajärjel, kas boiler või torustik on purunenud ja vesi on voolanud

põrandale. Lisaks ei ole kostjate väited aiamaja niiskuskahjustuse tekke põhjuste kohta ka

tõendatud. Ekspert ÜL on 10. oktoobri 2023. a kohtuistungil viidanud vaid fotode põhjal

tekkinud kahtlusele, et osades kohtades võis olla tegemist pealt poolt tuleva vee põhjustatud

kahjustustega, mis võis olla tingitud sellest, et külm vesi jäeti torustikest välja laskmata ja

torustik või boiler oli lõhkenud (vt kohtuistungi protokoll, ajamärk 01:15:57). Seda, et

niiskuskahjustus just sel viisil tekkis, ei ole ÜL selgituse ja kostjate viidatud fotode põhjal

võimalik piisava kindlusega järeldada.

15 (26)

2-22-18435

21. Ringkonnakohus ei nõustu kostjatega, et kui niiskuskahjustuse põhjus oli boileri või

torude lõhkemine, siis ei esine väidetava puuduse (ebapiisav tuulutus

põrandakonstruktsioonis) ja hagejatel tekkinud kahju vahel põhjuslikku seost, sest kahju ei

tekkinud ebapiisavast tuulutusest, vaid hagejate enda käitumisest. Kuna aiamajal olid

ehituslikud puudused (tuulutuse puudumine põrandakonstruktsioonis), mille tõttu see ei

vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile, tekkis hagejatel nende puuduste kõrvaldamise

kulude osas kahju sõltumata sellest, mis põhjustel tekkis konkreetne 2022. a augustis

avastatud niiskuskahjustus. Lisaks, isegi kui niiskuskahjustus võis tekkida torude või boileri

lõhkemisest, ei ole teada, millal see võis juhtuda, mistõttu poleks alust eeldada, et see oli

tingitud hagejate käitumisest. Ka kostja I möönis ringkonnakohtu istungil, et niiskuse

tekkimise aeg pole teada (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 01:31:43).

Ühtlasi, kui aiamaja põranda konstruktsioon oleks ehitatud nõuetekohaselt, ei oleks

võimalikust torude või boileri lõhkemisest tingitud vee läbijooks pruukinud tuua kaasa

selliseid niiskus- ja konstruktsioonikahjustusi, nagu aiamajal 2022. a augustis avastati, kuna

sel juhul ei oleks niiskus puitkonstruktsioonidesse akumuleerunud.

22. Kuna asjas on kogutud piisavalt tõendeid, mis kinnitavad, et aiamajal olid ehituslikud

puudused, ei ole asjakohased kostjate apellatsioonkaebuse väited selle kohta, et aiamaja

lammutamisega on hagejad võtnud kostjatelt võimaluse tõendada niiskuskahjustuse tekkimise

põhjuseid. Seejuures on maakohus põhjendatult leidnud, et asja materjalid ei anna alust

arvata, et hagejate tegevus aiamaja lammutamisel oleks olnud pahatahtlik, s.o suunatud tõendi

hävitamisele või kostjatel oma vastuväidete tõendamise raskendamisele (vrd RKTKo

02.11.2017, 2-14-62992, p 15), ning aiamaja puudusi sai hinnata ka olemasolevate andmete

alusel (vt maakohtu otsuse p 48).

23. Maakohus leidis õigesti, et kostjad vastutavad kinnisasja lepingutingimustele

mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 1 järgi, kuna aiamaja ehituslikud puudused olid olemas juba

siis, kui kinnisasja otsene valdus hagejatele üle anti. Seda ei mõjuta asjaolu, et

niiskuskahjustus võis aiamajas tekkida ka hiljem. Kostjate vastutust ei mõjuta see, kas nad ise

puudusest teadsid või mitte. Arvestades aga, et kostja I väitel on ta aiamaja ise püstitanud

(Element Majatehase toodetud konstruktsioonielementide põhjal), sh teinud vundamendi (vt

19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 01:26:28), pidid kostjad olema

teadlikud nende ehitusvõtete kasutamisest, mida asjatundjad ei pidanud õigeks.

24. Maakohus on õigesti leidnud, et hagejatel on õigus nõuda kostjatelt puudustega aiamaja

tõttu tekkinud kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. Seejuures on otsese varalise kahjuna

VÕS § 128 lg 3 tähenduses käsitatavad ka puuduste kõrvaldamiseks tulevikus kantavad kulud

(vt nt RKTKo 20.03.2012, 3-2-1-5-12, p 26). Sellised kulud on hüvitatavad ka VÕS § 127 lg-

te 2–4 järgi ulatuses, milles need on rikkumisega põhjuslikus seoses.

25. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hagejatel on õigus nõuda kostjatelt VÕS § 115

lg 3 järgi kahju hüvitamist (täitmise asemel) ka ilma, et nad oleksid määranud kostjatele

täiendava tähtaja aiamaja puuduste kõrvaldamiseks (vt maakohtu otsuse p-d 47–49).

25.1. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja I teavitas kostjaid aiamaja põrandas avastatud

niiskus- ja konstruktsioonikahjustusest 9. augustil 2022 saadetud sõnumiga (I kd, tl 17).

Kostja I vastas hageja I 9. augusti 2022. a ja 12. augusti 2022. a sõnumitele 12. augustil 2022,

et ta otsustas, et ta ei saa midagi kompenseerida (I kd, tl 18). Seejuures ei ole vaidlust selles,

et kostja I oli 9. augustil 2022 käinud kohapeal olukorraga tutvumas (vt ka 19. septembri

2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 01:01:06). Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et

kostja I 12. augusti 2022. a e-kirja sai mõistlikult tõlgendada selliselt, et kostjad ei

16 (26)

2-22-18435

kompenseeri aiamaja puudustest tulenevat kahju ega tee ka aiamaja korda (vt samas,

ajamärgid 01:20:03 ja 01:20:15). Selliselt saaks kostja I e-kirjast, arvestades selle saatmise

konteksti, aru hagejatega sarnane mõistlik isik (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 75 lg 1 teine

lause). Erinevalt kostjate apellatsioonkaebuses väidetust ei saa kostja I 12. augusti 2022. a

sõnumit mõista nii, et sellega kostja I ei keeldunud hüvitise maksmisest, vaid tema soov oli

lasta aiamaja esmalt kolmandal osapoolel üle vaadata. Sellist soovi kostja I oma sõnumis ei

väljendanud. Ka pärast 12. augustit 2022 saadetud e-kirjades (vt maakohtu viidatud 30.

augusti 2022. a, 6. septembri 2022. a ja 15. septembri 2022. a e-kirjad) oli kostja I seisukohal,

et hagejate nõue on põhjendamatu.

25.2. Olukorras, kus kostjad kinnisasja lepingutingimustele mittevastavust ja oma vastutust

selle eest selgelt eitasid, on ilmne, et kostjatele puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja

andmine ei oleks andnud tulemust. Eelnevat ei muuda asjaolu, et 31. augustil 2022 väljendas

kostja I valmisolekut saata keegi olukorraga tutvuma. Maakohus märkis põhjendatult, et kui

kostjatel oleks olnud tegelik soov aiamaja puudused kõrvaldada, oleks sellest tulnud märku

anda vastusena hageja I 9. augusti 2022. a pöördumisele. Kostjad ei ole menetluses väitnud, et

nad oleksid 9. augustil 2022, kui kostja I käis aiamaja seisukorraga tutvumas, või ka hiljem

enne 31. augustit 2022 pakkunud hagejatele, et nad teevad aiamaja ise korda. Kostja I väitel

pakkus ta hagejatele aiamaja kordategemist augusti lõpu poole, kui tegi 31. augustil

ettepaneku tulla asjatundjatega kohale ja teha nimekiri töödest, mida on vaja teha, kuid

hagejad sellega ei nõustunud (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid

01:22:28–01:24:42). Kolleegiumi hinnangul ei nähtu kostja I 31. augusti 2022. a e-kirjast, et

ta oleks pakkunud hagejatele, et kostjad kõrvaldavad aiamaja puudused omal kulul. Seda

kinnitab ka asjaolu, et 6. septembri 2022. a ja 15. septembri 2022. a e-kirjades on kostja I

kinnisasja puuduseid ja hagejate nõudeõigusi, sh puuduste kõrvaldamise nõuet eitanud.

25.3. Ehkki kostjad viitavad apellatsioonkaebuses sellele, et hagejad olid aiamaja 12.

augustiks 2022 juba ära lammutanud, ei oma see praegusel juhul VÕS § 115 lg 3

kohaldamisel tähtsust. Ringkonnakohtu istungil avaldasid kostjad, et 12. augustil 2022 nad

lammutamisest veel ei teadnud ning polnud veel ka pärast 26. augustit 2022 kindlad, kas

aiamaja on alles või lammutatud (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid

01:20:43 ja 01:03:08). Järelikult lähtus kostja I hagejaga I sõnumivahetust pidades eeldusest,

et aiamaja on alles, kuid endiselt sõnaselgelt keeldus puudusi ja oma vastutust tunnistamast.

Eelnevast saab järeldada, et isegi kui hagejad ei oleks aiamaja lammutanud, ei oleks täiendava

tähtaja andmisel olnud mõtet. Seejuures ei ole asjakohased kostjate viited puuduste

kõrvaldamise objektiivsele võimatusele pärast aiamaja lammutamist. Maakohus tugines VÕS

§ 115 lg 3 kohaldamisel sellele, et täiendava tähtaja andmisel ei oleks ilmselt olnud tulemust,

mitte puuduste kõrvaldamise objektiivsele võimatusele.

26. Maakohus leidis põhjendatult, et siinsel juhul tuleb pidada mõistlikult soodsaimaks

võimaluseks aiamaja puuduste kõrvaldamiseks, millega ei kaasne ka hagejate põhjendamatut

rikastumist, ÜL eksperdiarvamuse lisas 2 esitatud ehitustööde eelarve varianti 2 (II kd, tl-d 19

– 20 pöördel) maksumusega 16 565,21 eurot (koos käibemaksuga) (vt maakohtu otsuse p-d

55–57).

26.1. Kolleegium nõustub maakohtuga, et asjas esitatud tõenditest nähtuvalt ei olnud aiamaja

vaja selle ehituslike puuduste kõrvaldamiseks lammutada. Seda kinnitavad maakohtu viidatud

riiklikult tunnustatud ekspertide HK ja ÜL arvamused (vt maakohtu otsuse p-d 52 ja 53).

Maakohus on nõuetekohaselt põhjendanud, miks ta eelistas ÜL arvamuses toodud

kalkulatsiooni hageja esitatud Masch OÜ pakkumisele (I kd, tl 38) ja Mereno Ehitus OÜ

pakkumisele (I kd, tl-d 39 – 39 pöördel) ning Palkehituse OÜ 20. veebruari 2023. a

17 (26)

2-22-18435

hinnangule (maakohtu otsuse p 58), samuti kostjate esitatud Plaadipoisid OÜ pakkumisele

(I kd, tl-d 95 – 96 pöördel) ja Puumarket AS koostatud hinnapakkumisele (I kd, tl-d 97 – 98)

(vt maakohtu otsuse p-d 58 ja 59).

26.2. Ekslik on hagejate seisukoht, et ÜL arvamuse kohaselt tulnuks aiamaja puuduste

kõrvaldamise kahju hüvitisena mõista välja 36 334 eurot. ÜL vastas oma eksperdiarvamuses

küsimusele 1.4.4, et aiamaja müügiaegsel kujul taastamise maksumus (keskmine turuhind) on

koos käibemaksuga (20%) hinnanguliselt 36 334 eurot (eksperdiarvamuse lisa 2 – ehitustööde

eelarve variant 1). Seega on tegemist kuluga, mis oleks kaasnenud juhul, kui puuduste

kõrvaldamiseks oleks aiamaja täielikult lammutatud ja uuena ehitatud. ÜL hinnangul ei olnud

aga aiamaja lammutamine vajalik ega ehitusökonoomia seisukohalt põhjendatud, vaid

põrandakonstruktsioonis ilmnenud puudused saanuks kõrvaldada ka ehitist säilitades, sh

ehitise ülestõstmise teel (vt eksperdiarvamuse p 6.3). Hagejatele tekkinud kahju hüvitamisel

tuleb lähtuda mõistlikest kuludest, mis on vajalikud selleks, et aiamaja põranda ehituslikud

puudused kõrvaldada. Selliste tööde hüvitamine, mis ei ole eelnevaks vajalikud, ei ole

põhjendatud, kuna need kulud ei ole lepingutingimustele mittevastavusega põhjuslikus seoses

(VÕS § 127 lg 4) ja nende hüvitamine viiks hagejate põhjendamatu rikastumiseni VÕS § 127

lg 5 mõttes.

26.3. Õige on hagejate viide, et 10. oktoobri 2023. a kohtuistungil pidas ÜL aiamaja põranda

ehituslike puuduste kõrvaldamise eelistatuimaks lahenduseks ehitustööde eelarve varianti nr 3

(II kd, tl-d 21 – 22 pöördel), mis läheks kalkulatsiooni järgi koos käibemaksuga maksma

19 512,21 eurot (vt kohtuistungi protokoll, ajamärk 01:31:14). Samas viiks see lahendus

hagejate lubamatu rikastumiseni VÕS § 127 lg 5 mõttes, kuna tegemist on varasemaga

võrreldes ehitustehniliselt parema põrandalahendusega (s.o betoonist aluspõrandaga).

Maakohus märkis õigesti, et ÜL eksperdiarvamuse ja kohtuistungil antud selgituste põhjal ei

ole alust kahelda, et aiamaja ehituslikud puudused oleks olnud võimalik kõrvaldada ja

saavutada aiamaja vastavus keskmisele kvaliteedile ka lähtudes ÜL arvamusele lisatud

ehitustööde eelarve variandist 2 (vt maakohtu otsuse p 57).

26.4. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et ÜL järeldusi ei lükka ümber ekspert HK 3.

augusti 2023. a märkused (II kd, tl-d 38–43).

26.4.1. Hagejate arvates tõendab HK 3. augusti 2023. a arvamus (II kd, tl-d 38–42), et ekspert

ÜL arvamuses toodud ehitustööde eelarve variandi 2 järgne lahendus ei oleks olnud teostatav,

kuna puitsõrestiku tõttu ei oleks aiamaja saanud üles tõsta (vt 19. septembri 2024. a

kohtuistungi protokoll, ajamärk 01:39:42). Seetõttu ei oleks see lahendus hagejate arvates

saavutanud kahju hüvitamise eesmärki VÕS § 127 lg 1 mõttes. HK väited aiamaja üles

tõstmise võimatuse kohta lükkas ÜL 10. oktoobri 2023. a kohtuistungil ümber, kinnitades, et

tõstmise seisukohalt ei ole vahet, mis maju tõstetakse, ja selgitades, kuidas tõstmine toimub

nii, et see maja ei kahjusta, sh ei tekita pragusid (vt kohtuistungi protokoll, ajamärgid

00:38:05 ja 00:45:19). ÜL sõnul oli ta tõstmise teemal vestelnud ka Palkehituse OÜ

esindajaga (vt samas, ajamärk 00:31:58).

26.4.2. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et ÜL vastas ka muus osas

hagejate küsimustele ja kriitikale 10. oktoobri 2023. a kohtistungil ammendavalt. Hagejad ei

ole toonud välja konkreetseid küsimusi, mis oleks jäänud ÜL poolt kohtuistungil vastamata

või mille kohta antud selgitused ei oleks olnud piisavad ja mis võiks mõjutada ÜL

eksperdiarvamuse lisas 2 toodud ehitustööde eelarve variandi 2 järgse lahenduse teostatavust.

18 (26)

2-22-18435

26.5. Kostjad leiavad, et kahjuhüvitisest tuleb maha arvestada sellised kulud, mida saaks

kanda üksnes siis, kui aiamaja oleks füüsiliselt alles. Kostjate arvates hõlmab ÜL ehitustööde

eelarve variandis 2 märgitud maksumus põhjendamatult ka selliseid kulusid, mida ei ole enam

vaja kanda, sest aiamaja on maha lammutatud, nt maja ülestõstmisega seotud tööd 3763,20

euro eest. Ringkonnakohus kostjatega ei nõustu. Kahju hüvitisena tuleb hagejatele VÕS § 127

lg 1 järgi hüvitada kulud, mis oleksid olnud mõistlikult vajalikud aiamajal esinenud puuduste

kõrvaldamiseks. Seejuures ei ole oluline, et kulud oleksid ka tegelikult kantud või neid

tegelikult kantaks. Isegi kui hagejad otsustavad, et nad uut aiamaja ei ehitagi, ei saa sel

põhjusel rääkida hagejate rikastumisest kahjuhüvitise arvel VÕS § 127 lg 5 järgi.

26.6. Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega ka selles, et ekspert ÜL ehitustööde eelarve

variandi 2 kalkulatsioonis on põhjendamatult arvestatud projekti koostamisega seotud

kuludega 2000 eurot. Asjaolu, et aiamaja ei olnud kantud ehitisregistrisse, ei tähenda, et

põranda konstruktsiooni ümberehitamiseks ei oleks vaja esmalt koostada sellekohast

projektlahendust, mis ehitamisel aluseks võetakse.

26.7. Ringkonnakohus märgib, et ehkki ekspert ÜL kalkulatsioonis näidatud tööd olid

vajalikud nii aiamaja ehituslike puuduste kõrvaldamiseks kui ka 2022. a augustis avastatud

niiskuskahjustuste likvideerimiseks, ei ole pooled menetluses väitnud ja ÜL arvamuse, sh

kalkulatsiooni põhjal ei ole ka alust arvata, et kui niiskuskahjustust ei oleks juba tekkinud ja

vaja olnuks kõrvaldada üksnes põranda ehituslikud puudused, oleks piisanud vähematest

töödest ja kuludest kui ÜL kalkulatsioonis on toodud. Pigem saab ÜL arvamuse põhjal asuda

seisukohale, et kõik ehitustööde eelarve variandis 2 toodud tööd ja kulud oleksid olnud

vajalikud ka selleks, et kõrvaldada üksnes aiamaja põranda ehituslikud puudused. Seda, et

tuulutuse tagamiseks oli vaja põranda senine konstruktsioon lammutada ja asendada

ehitustehniliselt toimivaga, toetab ka HK arvamus, mille p 15.5 kohaselt „[p]õrandaaluste

puitkonstruktsioonide nõuete järgseks tuuldumise tagamiseks tuleks sokkel (vundamendi

ülaosa) kõrgemaks valada, rajada tuulutusavad. Seega tuleks olemasolev põrand lammutada,

lammutada ka sõrestikseinad ning peale vundamendi kõrgemaks ehitamist ja tuulutuse

rajamist taastada puitkonstruktsioon“ (I kd, tl 34).

26.8. Seejuures ei ole kostjad põhistanud ega tõendanud oma ringkonnakohtu istungil esitatud

väidet, et ehitusliku vea oleks saanud kõrvaldada ka ilma põrandaid üles võtmata (vt

19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 01:32:25). HK arvamusele lisatud

fotodelt nähtuvalt ulatus pinnas praktiliselt vundamendi ülemise servani ja sokli kõrgust

sisuliselt ei olnudki (vt I kd, tl 32 pöördel). Ka ÜL arvamuses on välja toodud, et „maapind

katab vundamendivööd kõrgelt, esiküljel ning otsaseinas on pinnas peaaegu ühel tasapinnal

vöö ülemise äärega, ulatudes praktiliselt vundamendi ülaservani“ (II kd, tl 5). Kostjad ei ole

esitanud tõendeid, millest nähtuks, et selles olukorras oleks tuulutuse tegemiseks piisanud

paarist august läbi vundamendi betooni (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll,

ajamärgid 01:31:43 ja 01:38:14). Ekspertide arvamused kirjeldatud lahenduse võimalikkust ei

kinnita. Ekspert HK on oma arvamuse p-s 15.4 märkinud, et „[e]bapiisava sokli kõrguse tõttu

ei ole võimalik tagada põrandaaluse tuuldumine tuulutusavade tegemisega, kuna reaalne

tuulutusruum põranda all puudus“ (I kd, tl 34).

27. Maakohus leidis põhjendatult, et hagejate kahjuks, mille hüvitamist nad saavad kostjatelt

nõuda, on VÕS § 128 lg 3 järgi ka HK eksperdiarvamuse tellimise kulu 800 eurot (vt

maakohtu otsuse p 61).

28. Eelnevat arvestades mõistis maakohus aiamajaga seoses põhjendatult kostjatelt (kui

solidaarvõlgnikelt) solidaarselt hagejate (kui solidaarvõlausaldajate) kasuks solidaarselt välja

19 (26)

2-22-18435

kahju hüvitise 17 365,21 eurot (16 565,21 + 800). Kolleegium nõustub maakohtuga, et asjas

esile toodud asjaolud ei anna alust kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 139 või § 140 alusel.

29. Vastavalt hagejate taotlusele ja VÕS § 113 lg-tele 1 ja 2 mõistis maakohus põhjendatult

kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja ka viivise kahjuhüvitiselt 17 365,21 eurot alates

hagi esitamisest (s.o 7. detsember 2022) kuni põhinõude täitmiseni.

30. Kuna ringkonnakohus ei muuda aiamaja puudutavas osas maakohtu otsust asja sisulise

lahendamise osas, ei ole seda TsMS § 173 lg 3 järgi vaja muuta ka menetluskulude jaotuse

osas. Hagejate nõuete rahuldamise ulatust ja hagi vastavas osas rahuldamise põhjusi

arvestades jättis maakohus põhjendatult menetluskulud aiamaja puudutavate nõuete osas

poolte endi kanda, v.a ekspert ÜL 10. oktoobri 2023. a kohtuistungil osalemise ja selle

ettevalmistamisega seotud eksperdikulud, mis oli maakohtu otsuses toodud põhjendustel

õigustatud jätta hagejate kanda (vt maakohtu otsuse p 67). Kolleegium ei nõustu hagejatega,

et viimati nimetatud kulude nende kanda jätmine ei olnud õiglane. Asja materjalidest

nähtuvalt taotlesid just hagejad eksperdi küsitlemist kohtuistungil ja esitasid eksperdile 23

küsimust, samas kui kostjatel (kes eksperdi küsitlemist ei taotlenud) oli talle vaid üks

küsimus. Seega soovisid just hagejad selle tõendi (s.o eksperdi suulised selgitused) kogumist

ja olukorras, kus maakohus jättis poolte menetluskulud nende endi kanda, oli põhjendatud

jätta eksperdi kohtuistungil osalemisega seotud kulud hagejate kanda.

II

31. Vastavalt TsMS § 652 lg 1 p-le 1 võtab ringkonnakohus esiku kütet puudutavate nõuete

osas apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks p-s 6.1 viidatud maakohtu

tuvastatud asjaolud, mille üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle.

32. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega osas, milles maakohus leidis, et

kostjad ei ole elamu esiku küttega seoses lepingut rikkunud, ja neid TsMS § 654 lg 6 järgi ei

korda. Siiski täiendab kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi ja vastab apellatsioonkaebuse

väidetele.

33. Hagejad peavad kinnisasja lepingutingimustele mittevastavuseks seda, et esikus pole

põrandakütet, ehkki see oli ette nähtud müügilepingus ja ka projektis; samuti seda, et esikus ei

ole piisavalt soe (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid 01:53:48–

01:56:47). Kolleegium nõustub hagejate etteheitega, et maakohus on põhjendamatult

märkinud, et hagejate väited puudutavad kinnisasja lepingutingimustele mittevastavust üksnes

VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi (vt maakohtu otsuse p 29). Tegelikult puudutavad hagejate

menetluses esitatud väited ka kinnisasjal asuva elamu kasutatavust selle tavaliseks otstarbeks

VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes ja vastavust keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 teise lause

järgi. Seejuures on maakohus neid väiteid ka hinnanud, käsitledes otsuses võimalust esikut

soojaks kütta ja elamu küttesüsteemi vastavust asjaomastele standarditele (vt maakohtu otsuse

p 32). Ringkonnakohus saab maakohtu otsuse põhjendusi seoses müügilepingu eseme

vastavusega VÕS § 217 lg 2 p-le 2 ja § 77 lg-le 1 ka täiendada.

34. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et pooltel ei olnud kokkulepet VÕS § 217 lg 2 p 1

tähenduses, et elamu esikus peab olema kütteallikas, sh et seal peavad olema

põrandakütteseadmed (vt maakohtu otsuse p-d 30 ja 31).

34.1. Maakohus leidis õigesti, et müügikuulutuses avaldatud köetava pinna suurus (157,4 m2)

ei tähenda, et elamu igas ruumis, sh esikus peab tingimata kütteallikas olema. Seejuures olid

20 (26)

2-22-18435

pooled müügilepingu p-des 2.1 ja 2.2 kokku leppinud, et elamu kõikides magamistubades ei

ole kütteallikat, ehkki pooled ei vaidle selle üle, et ka magamistoad moodustasid osa

müügikuulutuses viidatud köetavast pinnast.

34.2. Maakohus leidis põhjendatult, et müügilepingu p-st 2.1 ei tulene kokkulepet, et elamu

esikus peab olema kütteallikas. Müügilepingu p-de 2.1 ja 2.2 kohaselt müüjad avaldavad ja

ostjad kinnitavad mh seda, et „KINNISTUL asuva elamu kõikides magamistubades ei ole

kütteallikat“ ning ostjad ei pea seda asjaolu kinnistu puuduseks (I kd, tl-d 10 ja 11). Kuna

pooled mõistavad neid lepingupunkte erinevalt, tuleb poolte kokkulepet tõlgendada VÕS § 29

lg 4 järgi nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi

mõistma. Kolleegium nõustub maakohtuga, et pooltega sarnane mõistlik isik mõistaks neid

punkte nii, et seal öeldu käib magamistubade kohta ja sealt tuleneb, et vähemalt osades

magamistubades kütteallikat ei ole. Kolleegiumi hinnangul võis mõistlik isik neid punkte

mõista ka nii, et muudes tubades on kütteallikas olemas, kuid ei saanud sellest järeldada, et

eraldi kütteallikad on ka nt esikus ja koridorides. Igal juhul ei tulene viidatud punktidest see,

millised elamu tubades olevad kütteallikad peavad olema.

34.3. Hagejad väidavad apellatsioonkaebuses, et neile esitleti jooniseid esimesest ja teisest

korrusest, millelt nähtuvalt oli köetud pinda 145,1 m2. Samas ei ole hagejad tõendanud, et

kostjad oleksid esitanud neile enne müügilepingu sõlmimist mingeid projekte või jooniseid,

millelt oleks nähtunud, millistes maja osades (sh kas ka esikus) on küttekehad ja millised,

ning mis oleksid võinud saada poolte müügilepingu osaks. Hagejate 16. juuni 2023. a

seisukohale lisatud joonised (I kd, tl-d 128–131) on nende enda koostatud. Ringkonnakohtu

istungil avaldasid hagejad, et elamu projektidega tutvusid nad ise, saades need ehitisregistrist

(vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid 02:30:06, 02:32:06; 02:34:54–

02:36:12). Hagejad ei ole tõendanud oma väiteid ka selle kohta, et kostjad väitsid neile enne

müügilepingu sõlmimist, et vaid ühes magamistoas puudub küte (vt hagejate

apellatsioonkaebuse lk 6).

35. Hagejad ei ole tõendanud, et kinnisasjal asuv elamu ei vasta küttelahenduse osas

projektdokumentatsioonile.

35.1. Riigikohus on leidnud, et elamuga kinnistu müümisel saab lähtuda eeldusest, et elamu

peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema

kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise

puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Seda, et projektist

kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama

müüja (vt RKTKo 30.09.2005, 3-2-1-100-15, p 36 ja seal viidatud kohtupraktika).

35.2. Ekspert HK arvamuse p-st 10.1 nähtuvalt on ehitisregistris seoses 21. jaanuaril 2021

välja antud kasutusloaga mh järgmised dokumendid kinnisasjal asuva elamu kohta: Casaverde

OÜ koostatud ehitise auditi aruanne, 21. september 2020; Arhitektuuribüroo Kersalu ja Nagel

OÜ koostatud üksikelamu ehitusprojekt, august 2006; Rang Ehitus OÜ koostatud

ehitusprojekti muudatus, eelprojekt, 2020 (I kd, tl 27). Ühtegi neist dokumentidest ei ole

siinses asjas tõendina esitatud.

35.3. Ekslik on hagejate apellatsioonkaebuse väide, et poolte vahel ei ole vaidlust selles, et

küttelahendus ei vasta küttekehade paiknemise osas algsele projektile ega ka muudetud

projektile. Kostjad ei ole sellist asjaolu menetluses omaks võtnud.

21 (26)

2-22-18435

35.4. Seda, et elamu küttelahendus projektidele ei vasta, ei saa järeldada asjatundja HK

arvamusest.

35.4.1. HK arvamuse p 15.2 kohaselt „[h]oone kütte lahendus ei vasta algsele /B/ projektile

küttekehade paiknemise osas. Seega ei ole korrektne ka /C/ muudatusprojekti väide, et

muudetud on üksnes kütteallikat – algse elektrikütte asemel on paigaldatud õhk-vesi

soojuspump. Tegelikkuses on jäetud välja ehitamata mitmete välisperimeetris asuvate

ruumide (1. korruse 11,9 m2 magamistoa, 29,8 m2 magamistoa, esiku ja 2. korruse 17,5 m2

magamistoa) küttesüsteemid“ (I kd, tl 43). Maakohus on põhjendatult märkinud, et HK

järeldus, et hoone küttelahendus ei vasta küttekehade paiknemise osas algsele projektile, ei

ole kontrollitav.

35.4.2. HK arvamuse p-st 10.5 nähtub 2006. a projekti väljavõte, mille seletuskirja p 6

kohaselt „Küte ja ventilatsioon lahendatakse eraldi projektiga. Elamusse projekteeritakse

elektriküttel põhinev põrandaküte ning kaminahi“ (I kd, tl 27). Samuti nähtub sealt, et „eraldi

projekti kütte ja ventilatsiooni kohta ehitisregistrisse esitatud ei ole“ (I kd, tl 28). Kostja I

selgitas ringkonnakohtu istungil, et algselt planeeritud elektriküte on asendatud säästlikuma

vesi-põrandaküttega (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid 02:38:01 ja

02:40:05). Kostja I selgituste kohaselt ei ole küttelahenduse kohta eraldi projekti tehtud, ei

2006. a projektiga ega ka muudatusprojektiga, kuna seadus seda ette ei näe (vt samas, ajamärk

02:41:34). Ka hagejad ei ole väitnud, et projekt, millelt nähtuks küttekehade, sh põrandakütte

kontuuri asetsemine hoones, oleks olemas. Kui sellekohast projekti pole, ei saa teha järeldust,

et küttelahendus ei vasta küttekehade paiknemise osas projektile. Seda, et elamus on

elektrikütte asemel õhk-vesi soojuspump, ei ole hagejad lepingutingimustele mittevastavuseks

pidanud.

36. Siinsel juhul ei tulene kinnisasja lepingutingimustele mittevastavus elamu esiku kütte osas

ka VÕS § 217 lg 2 p-st 2 ega VÕS § 77 lg 1 teisest lausest põhjusel, et esikut ei saaks

mõistlikult soojaks kütta. Kolleegium täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

36.1. Riigikohus on selgitanud, et maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku

soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise

eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2

nimetatud lepingueseme puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese

soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes

ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale. Kvaliteeti piirav kokkulepe pidanuks selleks

sisalduma müügilepingus (vt RKTKo 30.05.2017, 3-2-1-46-17, p 20 ja seal viidatud

kohtupraktika). Seejuures on Riigikohus märkinud, et ainuüksi võimalus maja soojaks kütta ei

tähenda elamu vastamist sihtotstarbele, kui selleks kulub ebamõistlikult palju energiat

(RKTKo 14.03.2019, 2-17-1937, p 20).

36.2. Hagejad ei ole esitanud menetluses tõendeid selle kohta, milline on esikus

õhutemperatuur. Seega ei saa järeldada, et esikus oleks elamu tavaliseks kasutamiseks, s.o

seal elamiseks liiga külm. Tunnistaja TT maakohtus antud ütlustest nähtub, et vähemalt

2022. a veebruaris, kui ta kinnisasjal asuvas elamus käis, oli elamine pigem väga soe (vt

17. oktoobri 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid 00:13:22 ja 00:20:58).

36.3. Vaidlust ei ole selles, et hagejad kolisid elamusse 2021. a detsembris ja seda, et esiku

põrand on külm, märkasid nad alles 2023. a jaanuaris. Seega ei tundnud hagejad enam kui

aastase kasutusperioodi jooksul, et elamu esik või selle põrand oleks jahe. Ehkki hagejate

väitel soodustasid 2023. a jaanuaris esikus kütte puudumise avastamist väga külmad ilmad

22 (26)

2-22-18435

(jaanuari 2023 esimesel nädalavahetusel -6 kuni -12 kraadi; vt I kd, tl 133), olid külmad ilmad

olnud ka 2022. a talvel (nt ajavahemikul 10.–12. jaanuar 2022 öösiti -15 kuni -17 kraadi; vt I

kd, tl-d 141–142). Kõnealusest puudusest sedavõrd hiline teatamine viitab sellele, et tegelikult

esiku temperatuuriga probleeme polnud.

36.4. Hagejate väidetest nähtuvalt tulenes see, et hagejad hakkasid väidetavalt 2023. a alguses

esiku jahedust tundma, sellest, et nad muutsid kütteseadme seadistust, pannes selle madalama

režiimi peale. Tunnistaja TT maakohtus antud ütlustest nähtub, et kui ta 2023. a jaanuaris

elamus käis, oli kütteseadme režiimi seadistus pandud ökonoomsema režiimi peale ja

tagasihoidlikum võrreldes 2022. aastaga (vt 17. oktoobri 2023. a kohtuistungi protokoll,

ajamärk 00:15:34), seejuures oli torrusse sisseminev vesi isegi pigem jahedam kui

ehituspraktikas tavaline 30° (vt samas, ajamärk 00:16:00). Hagejad on menetluses ise

korduvalt kinnitanud, et kui maja tugevamalt kütta, on ka esik soe (vt nt hagejate

apellatsioonkaebus, p 15). Seega ei väida hagejad seda, et esikut ei saaks soojaks kütta.

Seejuures ei ole hagejad tõendanud, et esiku soojaks kütmine eeldaks ebamõistlikult kõrge –

ja seega energiakuluka – kütterežiimi kasutamist.

36.5. Kokkuvõttes nõustub kolleegium maakohtu järeldusega, et elamu esikut saab mõistlikult

soojaks kütta ja elamu vastab selles osas kasutusotstarbele ja keskmisele kvaliteedile.

37. Elamu küttelahenduse keskmisele kvaliteedile mittevastavus VÕS § 77 lg 1 teise lause

tähenduses ei tulene ka sellest, et esiku küttelahendus ei vastaks standarditele või heale

ehitustavale. Kolleegium täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

37.1. Ekspert HK on oma arvamuses (I kd, tl-d 26–43) viidanud: a) nõuetele, mis tulenevad

standardist EVS 839:2003 ja näevad ette nõuded sisekliima tagamisele; b) standardi EVS

844:2004 p-dele 6.3.2 (1) ja (4), mis reguleerib küttekehade paigutamist; c) käsiraamatule

„Hoone sisekliima kujundamine“ (käsiraamat).

37.1.1. Standardi EVS 839:2003 Sisekliima Tabel 2 näeb ette eluruumi talvise temperatuuri

erinevate soojusliku mugavuse klasside puhul.

Siinsel juhul ei ole asjas esitatud tõendeid esiku õhutemperatuuri kohta, mistõttu pole alust

järeldada, et see oleks liiga madal.

37.1.2. Standardi EVS 839:2003 p 5.1.10 järgi on põrandapinna lubatav temperatuurivahemik

olenevalt ruumi soojusliku mugavuse klassist järgmine: klass A: 19–27°; klass B: 19–29°,

klass C: 17–31°.

Esiku põranda temperatuur nähtub HK arvamuses esitatud mõõtmistulemustest. Arvamusest

nähtuvalt toimus paikvaatlus 20. jaanuaril 2023 (I kd, tl 26), seega talvel ja eelduslikult jaheda

ilmaga. Pooled ei vaielnud ringkonnakohtu istungil selle üle, et esiku kohta käivad HK

arvamuses fotod nr 15, 16, 17 ja 21 (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll,

ajamärgid 02:10:57 ja 02:11:23).



Fotolt nr 15 nähtub, et mõõdetud on põranda temperatuuri vahetult välisukse ees.

Mõõdetud alas oli maksimaalne temperatuur 24,34°, minimaalne 9,93° ja keskmine

17,35°.



Fotolt 16 nähtub, et mõõdetud on põranda temperatuuri esikus, esiteks läbi esiku

pesuruumi suunduva transiittorustiku lähedalt, kus mõõdetud alas oli maksimaalne

temperatuur 23,91°, minimaalne 21,95° ja keskmine 23,06°; teiseks esiku tagaosas

23 (26)

2-22-18435

magamistoa ukseava lähedalt, kus mõõdetud alas oli maksimaalne temperatuur 20,59°,

minimaalne 18,95° ja keskmine 20,06°.



Fotolt 17 nähtub, et mõõdetud on esiku seina temperatuuri välisukse kõrval, kus asub

teisele korrusele suunduv küttetorustik.



Fotolt 21 nähtub, et mõõdetud on esiku põranda temperatuuri, esiteks trepi suudme

ees, kus maksimaalne temperatuur oli 24,41°, minimaalne 23,77° ja keskmine 24,05°;

teiseks elutoa ukseava juures, kus maksimaalne temperatuur oli 27,20°, minimaalne

26,36° ja keskmine 26,68°.

Seega saab mõõtmistulemuste põhjal järeldada, et esiku põranda temperatuur jääb valdavalt

standardi EVS 839:2003 p-s 5.1.10 toodud soojusliku mugavuse klassi A vahemikku. See, et

põranda temperatuur on vahetult välisukse ees (fotolt 15 nähtuv mõõtmispiirkond hõlmab ka

ukseava ennast) natuke madalam, on tavapärane ja tuleneb pigem välisukse soojustusest. See,

et vahetult magamistoa ukseava juures on põranda temperatuur natuke madalam (foto 17,

teine mõõdetud ala) on selgitatav sellega, et magamistoas kütet ei ole, millest kostjad olid

kinnisasja ostes teadlikud. Samas jääb ka seal põranda keskmine temperatuur standardi klassi

A vahemikku.

37.1.3. Standardi EVS 844:2004 p 6.3.2 (1) kohaselt „Küttekehad tuleb paigutada ruumi nii,

et oleks tagatud ruumi ühtlane soojenemine. Välispiiretega ruume tuleb kütta samasse ruumi

paigutatud küttekehadega, ruumide kaudne kütmine ei ole lubatav“. Alapunkti 4 kohaselt

„Ilma välispiireteta ruumid, v.a märjad ruumid (pesu- ja duširuumid jms), üldiselt ei vaja

omaette küttekehi, aga peab olema tagatud sisekliima normatiivide täitmine. Käsiraamatu lk

118 kohaselt „Küttekehad tuleb paigutada ruumidesse selliselt, et õhutemperatuur kõigis

ruumides oleks ühtlane … Hästi soojustatud hoonetes ja sellistes, kus akende

pinnatemperatuur on muude abinõudega hoitud piisavalt kõrge, on küttekehade paigutus

vabalt valitav … Küttekehade paigutamisel ruumidesse tuleb arvestada, et: - igas ruumis peab

olema küttekeha; - välisseinteta ruum, arvestamata pesemisruume, ei nõua küttekeha …; -

tuulekojad reeglina kütet ei vaja.“ HK järeldas arvamuse p 15.3 kohaselt, et hoone

projekteerimise ja ehitamise ajal (ja ka tänaste vastavate standardite kohaselt) ei ole lubatud

välisperimeetris ilma kütteta ruume.

Siinsel juhul ei ole vaidlust selles, et esikus ei ole küll põrandakütte kontuuri, kuid esikut

läbivad transiittorud. Ühed torud suunduvad tehnoruumist läbi esiku (plaaditud osa alt,

välisukse lähedalt) pesemisruumi. Teine komplekt transiittorusid on esiku trepi alla jäävas

osas. Kostja I selgitas viimati nimetatu kohta ringkonnakohtu istungil, et transiittoru läheb

läbi esiku köögi kontuuri, köögi ja elutoa vahelisse kontuuri ja elutoa kontuuri, st sinna läheb

vähemalt kuus toru (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 02:02:08).

Kolmandaks lähevad transiittorud piki esiku ja tehnoruumi vahelist seina teisele korrusele.

Lisaks selgitas kostja I, et ehituse käigus on pesuruumi seina nihutatud, mille tulemusel

pesuruumi põrandaküte ulatub kergelt esiku poole (vt samas) (vt ka 30. juuni 2023. a

seisukoht, p 19). Hagejad küll väitsid kohtuistungil, et torud ei asetse nii, nagu kostjad

väidavad, aga ei selgitanud oma vastuväiteid lähemalt. Kostjate väited esiku transiittorude

asetsemise kohta on ringkonnakohtu hinnangul kooskõlas HK arvamusele lisatud

termofotodelt (fotod nr 15, 16 ja 21) nähtuvaga. Lisaks paiknevad transiittorud esiku ja

tehnoruumi vahelises seinas, välisukse lähedal (foto nr 17).

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et HK arvamuses esitatud termofotode ja

mõõtmistulemuste põhjal saab järeldada, et esiku põrandas ja seinas asuvad transiittorud

täidavad küttekeha funktsiooni. Seda ei lükka ümber hagejate väide, et transiittorude peamine

24 (26)

2-22-18435

eesmärk on sooja vee transportimine, mitte kütmine. HK viidatud standardis ja käsiraamatus

ei ole täpsustatud nõudeid „küttekehale“, seega ei ole välistatud transiittorude käsitamine

nõutava küttekehana. Esiku põranda soojuse mõõtmistulemused näitasid, et siinsel juhul on

transiittorudega saavutatud ka esiku põranda soojaks kütmise eesmärk. Asjas esitatu ei anna

alust järeldada, et esiku õhutemperatuur ei oleks piisavalt soe või ühtlane, kuna hagejad ei ole

esitanud õhutemperatuuri kohta andmeid ega tõendeid. Seega järeldas maakohus põhjendatult,

et esiku puhul on täidetud HK viidatud standardi EVS 844:2004 p-de 6.3.2 (1) ja (4) ning

käsiraamatu nõuded.

38. Eelnevat arvestades nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et kostjad ei ole esiku küttega

seonduvalt müügilepingut rikkunud, mistõttu hagejate sellel põhinevad nõuded tuli jätta

rahuldamata.

39. Kuna hagi tuli esiku kütet puudutavate nõuete osas jätta rahuldamata lepingu rikkumise

puudumise tõttu, ei hinda ringkonnakohus menetlusökonoomia kaalutlustel hagejate

apellatsioonkaebuse muid väiteid.

40. Kuna ringkonnakohus ei muuda elamu esiku kütet puudutavas osas maakohtu otsust asja

sisulise lahendamise osas, ei ole seda TsMS § 173 lg 3 järgi vaja muuta ka menetluskulude

jaotuse osas. Olukorras, kus hagejate nõuded jäid rahuldamata, jättis maakohus põhjendatult

TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 järgi menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

Menetluskulude jaotus

41. Arvestades, et kinnisasjal asuva aiamajaga seotud nõuete osas jäävad kummagi poole

apellatsioonkaebused rahuldamata, tuleb TsMS § 171 lg 1 ja § 165 lg 3 alusel jätta hagejate

apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja kostjate

apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.

42. Kuna kinnisasjal asuva elamu esiku kütet puudutavate nõuete osas jääb hagejate

apellatsioonkaebus rahuldamata, tuleb selle esitamisest tingitud menetluskulud jätta TsMS §

171 lg 1 ja § 165 lg 3 järgi solidaarselt hagejate kanda.

43. Seoses ringkonnakohtus kantud kuludega märgib kolleegium, et kostjad esitasid

ringkonnakohtu istungil (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:46:30)

ning hagejad oma 27. septembri 2024. a ja 2. oktoobri 2024. a e-kirjades kohtule taotluse jätta

menetluskulud TsMS § 163 lg 2 alusel vastaspoole kanda. TsMS § 163 lg 2 kohaselt, kui hagi

rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina

pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda,

kes kompromissiga ei nõustunud. TsMS § 639 lg 1 võimaldab sellest põhimõttest lähtuda ka

apellatsioonimenetluse kulude jaotamisel. Siinsel juhul ei pea kolleegium TsMS § 163 lg 2

kohaldamist põhjendatuks. Ringkonnakohtu istungil olid kostjad nõus lõpetama vaidluse

kokkuleppel selliselt, et nad tasuvad hagejatele 18 390 eurot ja menetluskulud jäävad poolte

endi kanda (vt 19. septembri 2024. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:44:03), kuid hagejad

keeldusid sellest (vt samas, ajamärk 00:49:22). Pärast kohtuistungit menetlusosaliste

lepinguliste esindajate vahel ja kohtuga toimunud kirjavahetusest (II kd, tl-d 167 – 174

pöördel) nähtub, et mõlemad pooled mõtlesid ümber – hagejad väitsid, et oleksid istungil

arutatud kompromissiga nõus, kuid kostjad keeldusid sellest. Nii kohtuistungil toimunu kui ka

viidatud kirjavahetuse põhjal ei ole ringkonnakohtul selget veendumust, et kumbki pool oleks

tegelikult olnud valmis viidatud tingimustel kompromissi sõlmima ja kokkulepe oleks jäänud

sõlmimata üksnes vastaspoole tõttu.

25 (26)

2-22-18435

44. Menetluskulude rahalise suuruse määrab vastavalt menetluskulude jaotusele kindlaks asja

lahendanud maakohus pärast praeguse otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

45. Ringkonnakohus selgitab, et vastavalt TsMS § 178 lg-le 1 saab menetluskulude jaotust

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

26 (26)