2-23-141561/12 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht 14.11.2024 Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-23-141561

Tsiviilasi

Rendin OÜ maksekäsu kiirmenetluse avaldus C. C. O. vastu

võla nõudes

Hagihind

hagi hind 2377,20 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Rendin OÜ (registrikood 14672861, asukoht Peterburi tee

2f, Tallinn, 11415);

Hageja volitatud esindaja: L. S. (e-post: xxxx);

Kostja: C. C. O. (isikukood xxxx, e-post xxxx, elukoht xxxx);

Kostja lepinguline esindaja: Andreas Kokk (e-post

kokk.andreas@gmail.com).

Menetluse liik

Lihtmenetlus

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Mõista kostjalt C. C. O.lt (isikukood xxxx) hageja Rendin OÜ (registrikood 14672861)

kasuks välja kahju hüvitis 2377,20 (kaks tuhat kolmsada seitsekümmend seitse eurot ja 20

senti) eurot.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Mõista kostjalt C. C. O.lt (isikukood xxxx) hageja Rendin OÜ (registrikood 14672861)

kasuks menetluskuludena välja menetluses tasutud riigilõiv 350 (kolmsada viiskümmend)

eurot.

Edasikaebamise kord

Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse

menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu

otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud

menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada

lahendit.

Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja selle põhjendused

1. Hageja palus kostjalt välja mõista Xxxx eluruumi kahjustamise eest kahju hüvitis 2377,20 eurot.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja kui üürnik ja T. P. kui üürileandja alates 03.03.2023 tähtajatu

üürilepingu nr xxxx Xxxx paikneva eluruumi kasutamiseks. Üürilepingu väljastas hageja. Kostja

kinnitas üürilepingu allkirjastamisel, et on teadlik, et üürilepingu tingimustena kehtivad sellele lisatud

üürilepingu üldtingimused.

2. Eluruumi valdus anti kostjale üle üleandmise-vastuvõtmise akti alusel. Üürileping lõppes poolte

kokkuleppel 05.08.2023 ning samal päeval tagastati eluruumi valdus üürileandjale. Kuna tagastatud

korteri puhtuse tase polnud nõuetekohane, tellis kostja üürileandja palvel korterisse täiendava

koristuse. Pärast koristustöid vaatas üürileandja korteri veel kord üle ning tuvastas, et magamistoa,

koridori, köögi ning elutoa seinad olid kahjustatud, mis sai fikseeritud tagastamise aktiga. Kostja ei

kinnitanud üürileandja vormistatud tagastamise akti.

3. Tagastatud korter ei vastanud üldtingimuste punktile 4.5.1, mille kohaselt üürnik peab tagastama

ruumid samas seisukorras, milles üürileandja andis ruumid üürnikule üle, arvestades lepinguga

kooskõlas olevaid kasutamisest tekkinud muudatusi, mh normaalset kulumist. 05.09.2023 esitas

üürileandja kostjale nõude ja ehitusettevõtte koostatud hinnapakkumise puuduste likvideerimiseks.

Kostja nõuet ei tunnistanud ega rahuldanud. Seetõttu sõlmisid üürileandja ja hageja 02.10.2023 nõuete

loovutamise lepingu, mille alusel hageja hüvitas üürileandjale kahju osaliselt summas 2377,20 eurot

ning võttis üürileandja õigused ja kohustused selle nõude osas üle.

4. Loovutatud nõue põhines Instructiva OÜ arvel nr 1141, mis esitati köögi seinte taastamise, elutoa

seinte taastamise, esiku seinte taastamise ja magamistoa seinte taastamise tööde eest. Hageja nõuab

kostjalt kahju hüvitamist üksnes osas, mis ületas tavakasutusest tekkida võivat kulumist ehk osas, mis

ei ole seotud asja loomuliku kulumisega ja mis oli põhjustatud eluruumi hooletust ehk

lepingutingimustele mittevastavast kasutamisest.

5. Hageja möönis, et korteris olid mõned pisipuudused olemas juba üürisuhte alguses. Esikus oli üks

väike täke ja nael seinas, köögis oli üks väike värvikahjustus, magamistoas oli kapi ja lüliti kõrval oli

üks väike täke ning elutoas rõdu ukse kõrval üks suurem auk. Üürileandja ei saa kostjalt nõuda

kahjuhüvitist kahjustuste eest, mille eest kostja ei vastuta. Kuna Instructiva OÜ arvel on toodud kõigi

kahjustuste kõrvaldamise tööd, on hageja nõue proportsionaalselt vähendanud. See tähendab, et

üürileandja peaks kandma täies ulatuses esiku lae parandustööde maksumuse, mis moodustab

ligikaudu 10% kogusummast ning lisaks ligikaudu 20% teiste puuduste likvideerimise töödest.

Ülejäänud umbes 70% kuludest peaks katma kostja, vastavalt tekitatud kahjule ja vastutusele.

6. 02.10.2023 teavitas hageja kostjat nõude loovutamisest, paludes nõue rahuldada või teatada

kompromissi soovist hiljemalt 09.10.2023. Kostja ei rahuldanud hageja nõudeid. Hageja viitas VÕS §

334 lõikele 1 ja lõikele 2. 03.03.2023 koostas kinnisvaramaakler üleandmise-vastuvõtmise akti, kus oli

välja toodud, et korter oli hiljuti värskendatud, suuri kulumisjälgi ei esinenud. Samal päeval kinnitas

kostja, et akt vastab tegelikkusele. Hageja viitas ka VÕS § 276 lõikele 2. Üürilepingu punktid 7.3.2,

7.3.5 ja 7.7 nägid ette samasuguse üürniku vastutuse.

7. Hageja viitas VÕS § 336 lõikele 2. Kuna lepingu lõppemise päeval eluruum oli koristamata ning

kostja tellis pärast valduse tagastamist täiendavaid koristustöid, sai üürileandja tutvuda korteri

seisukorraga põhjalikult üksnes pärast puhastustööde lõppu. Üürileandja vormistas ja kinnitas

eluruumi tagastamise akti 06.08.2023, millega teavitas üürnikku avastatud puudustest. Hageja teatas

kostjale nõude loovutamisest 02.09.2023. Seega on kostjat puudustest teavitatud mõistliku aja jooksul

ning nõue on kehtiv VÕS § 338 mõistes.

8. Eluruumi üleandmisel ja eluruumi tagastamisel tehtud piltidest on selgelt tuvastatavad kostja

tekitatud kahjustused ehk kriipsud, täkked ning augud magamistoa, koridori, köögi ja elutoa seintel.

Kuna üürisuhe algas 03.03.2023 ning lõppes 05.08.2023 ehk tegu oli lühiajalise üürisuhtega, ei saa

neid puudusi liigitada loomuliku ja hariliku kulumise alla. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist

üksnes osas, mis ületab harilikku kulumist ja halvenemist.

9. Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Hageja ei nõustunud, et ta ei ole enne kohtu poole

pöördumist näidanud valmidust vaidluse heatahtlikuks ja hea usu põhimõttest lähtuvaks

lahendamiseks. Hageja suhtles kostjaga 08.08.2023, esitas selgitusi oma teenuse kohta, andis hinnangu

olemasolevatele kahjustustele ja kostja kohustustele ning soovitas pooltel avatult arutada avastatud

puudusi ja nende võimalikke lahendusi. 12.09.2023 esitas hageja järjekordse hinnangu poolte vastutuse

ja puuduste osas. Muuhulgas pööras just hageja kostja tähelepanu asjaolule, et esikus oli üks väike

täke, köögis üks väike värvikahjustus, magamistoas väike täke ning elutoas oli üks suurem auk.

Eeltoodust tulenevalt on just hageja rõhutanud, et üürileandja ei saa kostjalt nõuda kahjuhüvitist

kahjustuste eest, mis ei ole kostja vastutuses.

10. 09.08.2023 kohtusid kostja ja üürileandja eluruumis selle ühise ülevaatamise eesmärgil.

11.08.2023 esitas hageja kostjale fotosid, millel olid kujutatud puudused, mida kostja ühisel

ülevaatusel tunnistas. Kohtumisel kostja nõustus, et ta vastutab osadelt fotodelt nähtuvate puuduste

eest. Hageja ei nõustunud loobuma muude puudustega seotud nõudest. Kuu aega hiljem ehk

05.09.2023 esitas üürileandja kostjale oma nõuded ja ehitusettevõtte hinnapakkumise puuduste

likvideerimiseks. Kostja ei pakkunud alternatiivseid lahendusi ei enne hinnapakkumise saamist ega

pärast seda.

11. Seaduse kohaselt ei ole üürileandjal kohustust nõuda üürnikult eluruumi uuesti vastuvõtmist ja

puuduste iseseisvat likvideerimist pärast üürisuhte lõppu ja eluruumi tagastamist. Üürileandjal on

õigus tegeleda puuduste likvideerimisega pärast eluruumi tagastamist ning nõuda üürnikult tekkinud

kahju hüvitamist. Kostja ei rahuldanud üürileandja nõudeid, muuhulgas loobus ta kokkusaamisel

tuvastatud puuduste korvamisest. Kuna üürileandja ei ole remonditööde ekspert, kaasas ta kahjude

hindamiseks selles valdkonnas pikka aega tegutsenud ettevõtte Instructiva OÜ, mis koostas

kahjustatud ruumide piltide ja tubade seinte ruutmeetrite põhjal hinnapakkumise. Hageja kui

üürisuhete valdkonnas tegutsev spetsialist toetub oma aastatepikkusele kogemusele, mille põhjal saab

hageja kinnitada, et Instructiva OÜ hinnapakkumine ja arve jäävad turu keskmise piiridesse. Kuna

üürileandja huvi oli leida kiiresti uus üürnik, aktsepteeris ta Instructiva OÜ hinnapakkumist ja tellis

vajalikud tööd, mida kinnitab üürileandja maksekorraldus.

12. Üürileandja suhtus kostjasse üürisuhte jooksul heatahtlikult. Kuigi leping nägi ette kolmekuulise

ette teatamise, lõpetas üürileandja lepingu ainult ühekuulise etteteatamisega vastutulekuna üürnikule.

Kuna kostjaga sõlmitud üürileping lõppes 05.08.2023 ja puuduste likvideerimise ja sellega seonduva

asjaajamise tõttu oli korter vahepeal tühi, jäi üürileandja üüritulust ilma ja pidi lisaks kandma

korteriühistu väljastatud kommunaalarved. Uus üürileping sõlmiti alles 29.09.2023.

13. Korteri algse seisukorra tõendamiseks oli üleandmise aktile lisatud 29 pilti, mis näitasid korteri ja

selle sisustuse seisukorda enne üleandmist. Üleandmise aktis oli välja toodud, et korter oli hiljuti

värskendatud, suuri kulumisjälgi ei esinenud. Kuna pooled koostasid üürisuhte alguses üleandmisakti,

mille kostja kinnitas ehk nõustus, et akt kajastab korteri tegelikku seisukorda üleandmise hetkel, tuleb

sellest lähtuda. Aktist ja selle juurde lisatud piltide kohaselt oli korter üleandmisel korras, kuid esinesid

väikesed puudused, millega hageja on arvestanud. Hageja hindas eluruumi loomuliku kulumist ja

kahjustamist võrreldes eluruumi üleandmise seisuga, võttes aluseks eluruumi seisukorra üleandmise ja

tagastamise hetkel.

14. Eluruumi üleandmise ajal ja eluruumi tagastamise ajal tehtud fotode alusel on selgelt tuvastatavad

kostja tekitatud kahjustused ehk kriipsud, täkked ning augud magamistoa, koridori, köögi ja elutoa

seintel. Kuna üürisuhe algas 03.03.2023 ning lõppes 05.08.2023 ehk tegu oli lühiajalise üürisuhtega, ei

saa neid puudusi liigitada loomuliku ja hariliku kulumise alla. Kostja pole tõendanud vastutuse

puudumist.

15. Korteri kahjustatud seinu ei olnud võimalik taastada ainult puhastuse või kohtparandustega.

Üürileandjal ei olnud põhjust eeldada nii lühikese üürisuhte jooksul seinte sellist kahjustamist.

Kohtparandused jätaksid erinevused värvitoonis ja tekstuuris, eriti arvestades, et mõned seinad olid

rikutud mitmes kohas. Korter on kõrgemas hinnaklassis, kus eeldatakse kõrgemat seisukorra

standardit. Kuigi on iseenesest mõistetav, et üürileandja peab oma kulul korteri seisukorda aeg-ajalt

värskendama, hõlmab see tavaliselt ainult loomulikku ja harilikku kulumist, mis tekib pikemaajalise

üürisuhte käigus. Antud olukorras, kus üürisuhe oli lühiajaline ja korter oli heas seisukorras enne

üürisuhe algust, ei saa seinte mitmekülgset kahjustumist pidada loomulikuks kulumiseks.

16. Kuna seinad moodustavad üürikorteri lahutamatu osa ja nende väärtust ei saa eraldi hinnata, tuleb

arvesse võtta üüri- või müügisumma potentsiaalset langust. Siiski on selline vähendamine keeruline,

kuna üüri- ja müügisummade olukord turul kogu aeg muutub ning see sõltub paljudest erinevatest

faktoritest.

17. 11.10.2024 seisukohtades selgitas hageja korteris tekkinud kahjustusi. Magamistoas olid pikad

mustad kriimud ja värvikahjustused. Magamistoa seinte seisukord oli üürisuhte alguses

dokumenteeritud üleandmise aktiga ja selle juurde lisatud piltidega. Kahjustus, mis esines enne

üürisuhte algust, oli üks väike värvikahjustus kapi ja lüliti kõrval. Elutoas olid kriimustused,

värvikahjustused, augud, mustus ning nael seinas. Elutoa seinte seisukord üürisuhte alguses oli

dokumenteeritud üleandmise aktiga ja selle juurde lisatud piltidega. Kahjustus, mis esines enne

üürisuhte algust, oli puudus rõdu ukse kõrval. Esikus ja koridoris olid värvikahjustused ning täkked.

Esiku ja koridori seinte seisukord üürisuhte alguses oli dokumenteeritud aktiga ja selle juurde lisatud

piltidega. Varem oli esikus üks väike täke ja nael seinas. Köögis olid kriimud ja värvikahjustused.

Enne üürisuhte algust oli köögis üks väike värvikahjustus laua juures.

18. Tavaks on, et üürnik peab kasutama üüritud asja hoolikalt ning ära hoidma kahjustusi, mida

hoolikas üürnik ära hoiaks. Seaduses ei ole täpsustatud, mis kuulub hariliku kulumise alla ja mis mitte

ning kohtupraktikas puudub kindel muster loomuliku ja ebaloomuliku kulumise hindamiseks. Hageja

on üürisuhete valdkonna asjatundja, kelle hallataval platvormil on üle seitsme tuhande kehtiva

üürilepingu. Lisaks on hagejal ulatuslik kogemus koostöös erinevate ehitusettevõtetega ning ERGO

kindlustuse kahjukäsitlusega. Hageja igapäevane tegevus hõlmab eluruumide seisukorra ja sellest

tuleneva üürisuhete poolte vastutuse hindamist. Seetõttu peab hageja ennast üürisuhete valdkonna

eksperdiks. Üürileandjalt ei saa eeldada kahjustuse tekitamise igakülgsete asjaolude tõendamist.

19. Kahjustused viitavad vähemalt hoolimatusele. Arvestades korteri kahjustuste iseloomu, ei saa

kindlasti väita, et kostja tekitas puudused tahtlikult, kuid tegu oli kindlasti hooletusega. Hooletus on

VÕS § 104 lg 2 ja 3 kohaselt süüvorm. Kindlasti ei saa hageja oma praktikale tuginedes nõustuda, et 5

kuu jooksul igas üürisuhetes tekkivad sügavamad täkked, kriipsud ja värvikahjustused, mille

parandamiseks on vajalikud remonditööd koos krohvimise ja värvimisega. Selliseid puudusi seintel

võiks pidada normaalseks, kui tegemist oleks mitmeaastase üürisuhtega.

20. Üürileandja ei saanud remonditöödest mingit kasu, kuna tööd olid suunatud eluruumi seisukorra

taastamisele. Need osad, mis olid kahjustatud enne kostjat, tasus üürileandja ise. Kuna üürileandja ei

ole remonditööde ekspert, kaasas ta kahjude hindamiseks selles valdkonnas tegutseva ettevõtte

Instructiva OÜ. Kaasatud ettevõte ei ole kinnitanud, et puudusi oleks saanud teostada väiksemate

kuludega või kohtparandustega. Kohtparandused, eriti kui neid on mitmeid, võivad jätta seinale

visuaalsed jäljed.

21. Kostja esindaja on oma 03.10.2024 selgitustes viidanud hange.ee keskkonnas esitatud

hinnapakkumisele, mis käsitleb kahe täkke parandamist. Hageja leiab, et selline hinnapakkumine ei ole

asjakohane, kuna käsitleb ainult kahe konkreetse täkke parandamist. Tegelikkuses oli eluruumis

tuvastatud kümmekond kahjustust, mis varieerusid suuruselt ja asukohalt. Lisaks on sama kahe väikse

täkke parandamiseks on hanke raames esitatud ka kallimad pakkumised (500 eurot). Üürileandja ei pea

ilmtingimata valima kõige odavamat hinnapakkumist, vaid tuleb arvestada ka muude asjaoludega.

Kuna üüriobjekt on üürileandja tuluallikas, on tema huvides eelkõige rahavoogude taastamine.

Parandustööde hind peab vastama reaalsele turuhinnale.

22. VÕS § 336 ei näe ette, kui põhjaliku ülevaatuse peab üürileandja tegema eluruumi valduse

ülevõtmisel. Üürileping lõppes poolte kokkuleppel 05.08.2023. Sellele järgnevalt toimusid

puhastustööd ning nende käigus võib juhtuda, et osa puudusi kõrvaldatakse. Seetõttu on loogiline, et

eluruumi põhjalik ülevaatus tuleb läbi viia alles pärast puhastustööde lõpetamist ja üürileandja sai

eluruumiga põhjalikult tutvuda pärast puhastustööde teostamist.

23. Koos lepinguga oli üürileandjale ja kostjale väljastatud kindlustussertifikaat nr xxxx. Selle

sertifikaadi eesmärk oli lihtsustada üürniku üürisuhtesse astumist, võimaldades seda teha väiksemate

kuludega, muuhulgas tagatisrahata. Lisaks on sertifikaadiga ette nähtud teatud kaitse üürniku jaoks,

näiteks töökaotuse, õnnetusjuhtumite ja haiguse korral. Üürileandja sertifikaat annab teatud määral

kaitset üürniku täitmata jäänud rahaliste kohustuste korral. Kostja allkirjastatud sertifikaadi viimases

lauses kinnitasid pooled, et üürniku vastutus tulenevalt vara kahjustamisest on täielikult üürniku

vastutus. Hageja on sõlminud üürileandjaga nõude loovutamise lepingu.

Kostja vastuväited

24. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja nõustus, et ta sõlmis T. P.uga 03.03.2023 tähtajatu üürilepingu

Xxxx korteri kasutamiseks. Leping lõppes poolte kokkuleppel 05.08.2023. Pooled vaatasid korteri

koos üle 05.08.2023 ning üürileandja esitas ainsa pretensioonina nõude korteri täiendavaks

koristamiseks. Kostja tellis enda kulul koristusettevõte, kes viis korteris läbi põhjaliku puhastuse.

Üürileandjal ei olnud muid pretensioone ning üürnik tagastas korteri valduse.

25. 06.08.2023 saatis üürileandja kostjale allkirjastamiseks üleandmise-vastuvõtmise akti, millesse oli

lisatud fotod igast täkkest, mida korterist oli võimalik leida, muuhulgas ka nendest, mis olid selgelt

03.03.2023 korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud. 05.09.2023 saatis üürileandja kostjale e-

kirja, milles nõudis kahju hüvitamist summas 3396 eurot. 06.09.2023 saatis kostja üürileandjale e-

kirja, milles palus selgitusi, esitas vastuväited ning tegi ettepaneku läbirääkimiste algatamiseks.

26. Kostja pidas hageja käitumist hea usu põhimõtte vastaseks. Hageja ei soovinud kostjaga

läbirääkimisi pidada. Üürileandja esitas küll e-kirjaga ehitusettevõtte hinnapakkumise terve korteri

pinna renoveerimiseks, kuid ei esitanud kostjale arvet ega tõendanud, kuidas puuduste parandamine

läks maksma arvel esitatud summa. Arve esitas hageja alles kohtumenetluses.

27. Kostja pidas eluliselt ebausutavaks, et hageja vaatas korteri üle alles pärast korteri puhastamist.

Kostja viitas VÕS § 336 lõikele 1. Puuduste näol ei ole kindlasti tegemist selliste puudustega, mida ei

saanud tavalise ülevaatusega avastada. Seega ei ole eluliselt usutav, et korteriomanik ei märganud neid

puudusi siis, kui korter põhjalikult koos üle vaadati. Lisaks oleks saanud üürileandja anda kostjale

täiendava aja väidetavalt tema süül tekitatud puuduste kõrvaldamiseks, mida üürileandja ei teinud.

Kostja ei allkirjastanud üleandmise akti, sest ei olnud aktiga nõus ning on oma seisukohta põhjalikult

selgitanud.

28. Kostjale jäi arusaamatuks, mis osas ei vastanud korter üldtingimuste punktile 4.5.1. Ruumid anti

üle samas seisukorras ja mitmed puudused olid nähtavad lepingu sõlmimisel allkirjastatud aktis.

Puudused, millele hageja viitab ning millel kahju hüvitamise nõue põhineb, olid korteril juba lepingut

sõlmides. Korteris olid juba lepingu sõlmimisel kahjustused ja kulumisjäljed, mis on fotodega

tuvastatavad.

29. Puudused köögis on näha juba üürilepingu sõlmimisel tehtud fotodel, kuigi algselt tehtud fotod on

halva kvaliteediga. Elutoa seinte osas ei ole selgelt aru saada, kus need asuvad või milles seisnevad.

Fotodest võib järeldada, et tegu on mustusega, mille eemaldamine ei nõua terve korteri renoveerimist.

Elutoa seinast nähtuv kruvi on märgitud 03.03.2023 üleandmise aktis. Valesti paigaldatud ruloo eest

kostja ei vastuta.

30. Kostja ei nõustunud, et tema tekitas puudused lepingu ajal ja vastutab nende eest. Algse akti

koostamisel tehtud fotodest on selgelt tuvastatavad puudused, mille eest hageja nõuab kostjalt hüvitist.

Üürilepingu sõlmimisel vormistatud eluruumi üleandmise-vastuvõtmise akt ei näita terve eluruumi

seisukorda, samas saab sellest järeldada, et eluruumil esines puuduseid.

31. Kostja pidas arusaamatuks, kuidas ta vastutab hageja viidatud proportsioonide ulatuses. Kostja

pidas arusaamatuks, milles seisnevad seina- ja laekahjustused, mille kohta on arve esitatud. Muuhulgas

ei ole hageja tõendanud, kuidas on hind kujunenud ning milliste puuduste likvideerimiseks milline

summa on tasutud. Ei ole usutav, et väidetavalt üürniku põhjustatud kahjustuste viimistlemine läks

kokku maksma 2830 eurot. Hageja viidatud puudused seisnevad 1 cm – 3 cm suurustes täketes,

mistõttu ei saa pidada mõistlikuks ega proportsionaalseks, et üürileandja tellib terve korteri

renoveerimise.

32. 03.10.2024 seisukohtades jäi kostja varasemate väidete juurde. Kostja palus jätta hagi rahuldamata

või alternatiivselt vähendada kahju nõuet mõistliku summani ehk 420 euroni. Hageja ei ole tõendanud,

et ta suhtles kohtueelselt kostjaga. Hageja ei olnud nõus läbirääkimisi pidama, vaid nõudis

meelevaldselt kogu korteri remondikulude hüvitamist. Hageja esitatud fotod ei tõenda kahju tekkimist.

33. Kostja esitas kohtule uuesti fotod, mis olid tehtud 03.03.2023, kui korter kostjale üle anti. Kostja

tähistas ringi ja nooltega fotodel kohad, kus olid juba siis korteris esinenud puudused. Fotod on halva

kvaliteediga ja tehtud kaugelt. Kostja oleks ilmselt pidanud korterisse kolides käima luubiga kõik üle

ja fikseerima iga väiksemagi täkke seinas, mida heas usus käituvalt üürnikult mõistlikult nõuda ei saa.

34. Hageja ei ole tõendanud, et kostja nõustus kohtumisel, et ta vastutab fotodest nähtuvate puuduste

eest. Hageja ei ole tõendanud, et puudusi ei saanud kõrvaldada kohtparandustega. Kui puudused

oleksid tõesti olnud sedavõrd suured, oleks saanud neid koheselt tuvastada. Ühise ülevaatuse käigus ei

avastanud korteriomanik ühtegi puudust peale korteri ebapiisava puhtuse, vaid teavitas neist alles peale

seda, kui kostja oli võtmed üle andnud ning kostjal puudus ligipääs korterile. Kostjale teadaolevalt

teostati värskendusremont korteris viimati 7 aastat enne üürilepingu algust. Hageja soovis korterit

renoveerida kostja arvelt, kes ei valda riigikeelt.

35. Kuna hageja on esitanud suurel hulgal fotosid erinevatest täketest, ei ole kostjale arusaadav, mille

eest talt täpselt kahjuhüvitist nõutakse. Fotodelt ei selgu, kus need täkked esinevad ja millist kahju

sellel kujutatakse. Hageja ei ole tõendanud, kui palju läks maksma just nende puuduste parandamine,

mille eest kostja hageja hinnangul vastutab. Viited fotodele on segased ja kostjale arusaamatud, sest

korterit koos korteriomanikuga üle vaadates selliseid puudusid ei avastatud. Hageja väited vastutuse

proportsiooni kohta on meelevaldsed.

36. Lepingu punkti 4 alusel tasus kostja hagejale kindlustusmakseid suuruses 25 eurot kuus ehk 300

eurot aastas. Lepingu punkti 5.3.2 järgi olid täpsed kindlustuse tingimused toodud

kindlustussertifikaadil ning kindlustuse tootetingimustes. Veebilehelt leitavad ERGO üürilepingu

kindlustuse tingimuste punkt 2.5.4 sätestab, et kui kahjustatud vara remontimine on majanduslikult

otstarbekas, hüvitatakse põhjendatud remondimaksumus. Kui kahjustatud vara ei remondita ega

asendata, hüvitatakse selle turuväärtus kindlustusjuhtumi toimumise hetkel. Kostja pidas

arusaamatuks, mille eest ta hagejale iga kuu 25 eurot tasus. Kostja hinnangul on usutav, et juhtum ei

vastanud kindlustustingimustes toodud tunnustele, sest hageja ei suutnud tõendada vara remontimise

otstarbekust või hindas kindlustuspakkuja väidetava kahju loomulikuks kulumiseks.

37. Veebilehel hange.ee on 30.05.2023 avaldatud kuulutus täkete kõrvaldamiseks pakkumiste

tegemiseks. Kõiki puuduste parandamiseks on ehitusfirma esitanud pakkumuse 210 eurot koos

käibemaksuga ning töö sisaldab muuhulgas põranda katmist, eeltöid, rikutud kohtade pahteldust ja

maast laeni värvimist, et ei jääks näha värvierinevusi. Sellest tulenevalt on arusaamatu, kuidas kujunes

üüritud korteris täkete paranduse summaks 3396 eurot. Kostja ei vastuta korteris esinevate puuduste

eest, sest hageja ei ole selgelt välja toonud ja tõendanud kahju ning põhjuslikku seost, samuti

kahjustuste ulatust, mille eest kostja tema hinnangul vastutab. Kui kohus leiab, et kostja vastutab

seintes esinenud täkete eest, on kostja seisukohal, et mõistlik summa ei saa olla suurem kui 420 eurot

koos käibemaksuga.

Kohtuotsuse põhjendused

38. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub

osalisele rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus

peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1

sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.

39. Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle:

1) T. P. üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 03.03.2023 tähtajatu üürilepingu Xxxx paikneva

eluruumi kasutamiseks;

2) üürileandja ja üürnik lõpetasid üürilepingu kokkuleppel 05.08.2023 ning samal päeval soovis üürnik

tagastada korteri valduse;

3) kuna tagastatud korter ei olnud nõuetekohaselt puhastatud, tasus üürnik korteri täiendava

koristamise eest;

4) korteri valduse tagastamise akti kostja ei allkirjastanud;

5) pärast korteri koristamist teatas üürileandja 05.09.2023 kostjale korteris esinevatest puudustest ja

palus hüvitada puuduste kõrvaldamise kulu;

6) kuna kostja kohtuvaidluse eelselt üürileandjale kulu ei hüvitanud, sõlmisid hageja ja üürileandja

02.10.2023 lepingu, millega üürileandja loovutas hagejale nõude kostja vastu 2377,20 euro ulatuses.

40. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab hagejale hüvitama korteri kahjustamise tõttu

paranduskulude nõude 2377,20 euro ulatuses.

41. Hageja osundas, et enne üürilepingu sõlmimist olid korteris puudused, mis on nähtavad fotodelt

ning nende puuduste kõrvaldamise kulu hageja kostjalt ei nõua. Ajal, mil korter oli kostja valduses,

tekkisid sellele uued ja tavapärast kulumist ületavad puudused, mis seisnesid kriimudes,

värvikahjustustes ja täketes. OÜ Instructiva arve sisaldab kõigi kahjustuste kõrvaldamise kulu, kuid

kostja vastutab nende eest proportsionaalselt 70% ulatuses.

42. Kostja vaidles hagile vastu ja pidas esmalt ebausutavaks, et üürileandja ei tuvastanud puudusi

koheselt. Kostja leidis, et temaga ei peetud läbirääkimisi ning talle ei pakutud võimalust ise kahju

likvideerida. Kõik puudused olid korteril olemas juba lepingu sõlmimisel ning nende kõrvaldamiseks

ei ole vajalik terve korteri remont. Kostja pidas ebausutavaks, et puuduste kõrvaldamise kulu on 2830

eurot. Kostja palus jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt vähendada kahju hüvitist mõistliku

summani ehk 420 euroni. Lisaks viitas kostja, et ta tasus igakuiselt kindlustuse eest 25 eurot. Ilmselt ei

vastanud juhtum kindlustustingimustes toodud tunnustele.

43. Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kohus selgitas kostjale

22.08.2024 pöördumises (dtl 295-297), et viimasel tuleb vastuväiteid nõudele täiendavalt põhistada ja

tõendada. Kohus ühtlasi selgitas, et kui puudusi saab kostja hinnangul kõrvaldada oluliselt soodsamalt,

tuli kostjal neid väiteid tõendada. Vaatamata kohtu selgitustele kostja vastuväiteid täiendavalt ei

tõendanud. Kostja ei tõendanud väiteid selle kohta, et kõik korteri tagastamisel esinenud puudused

eksisteerisid juba ajal, mil üürileping sõlmiti. Kohus ei saa lugeda kostja väiteid tõendatuks

menetlusdokumenti kopeeritud fotode alusel (dtl 309-318), kuhu kostja esindaja on lisanud nooled ja

ringid. Vaatamata kostja väidetele ei ole fotodest tuvastavad samad puudused, millistele tuginedes

esitas hageja kostja vastu nõude. Fotodest nähtuvad selgelt vaid need puudused (dtl 316 ja 318),

milliste osas hageja nõustus, et need eksisteerisid juba üürilepingu sõlmimisel. Nende puuduste

kõrvaldamise kulu hüvitamist hageja kostjalt ei nõudnud.

44. Ühtlasi ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et kõiki hageja viidatud puudusi sai kõrvaldada

oluliselt soodsamalt ning et korteris mitmetes kohtades asuvaid täkked ja värvikahjustusi oleks

mõistlikult olnud võimalik kõrvaldada kohtparandustega. Kostja lisas oma väidete tõendamiseks

menetlusdokumenti Interneti lingi, kuid menetlusdokumenti kopeeritud linki ei saa kohus arvestada

tõendina. Kohus ei saa ise asuda Internetist asjaolusid või tõendeid otsima. Kõik tõendid peavad olema

kohtule esitatud e-toimiku kaudu ning selle vahendusel tervikuna loetavad ja hinnatavad.

Internetilingid võivad aja jooksul muutuda või kaduda, mistõttu ei ole neil tõendi väärtust. Seega on

kogumina jäänud kostja vastuväited nõudele paljasõnalisteks.

45. VÕS § 76 lg 4 sätestab, et kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, siis

eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt.

Eeltoodust tuleneb, et kui kostja võttis üürilepingu sõlmimisel korteri valduse aktiga vastu ning aktis ei

olnud märgitud neid puudusi, millistele tuginedes on hageja kostja vastu esitanud kahju hüvitamise

nõude, tuleb eeldada, et sellel ajal neid puudusi ei esinenud. Vastupidist oleks tulnud tõendada kostjal.

46. Korter anti kostja valdusesse üürilepingu sõlmimisel 03.03.2023 koostatud aktiga, millele olid

lisatud fotod (dtl 111-139, dtl 140-155, dtl 206-234). Akti kohaselt oli korter hiljuti värskendatud ja

sellel ei olnud suuri kulumise jälgi. Fotodelt nähtub kahjustus rõdu ukse kõrval elutoas. Muus osas

nõustus hageja, et enne korteri üürilepingu sõlmimist oli magamistoas üks väike kahjustus kapi ja lüliti

kõrval, esikus üks täke ning köögis üks kahjustus laua juures. Kostja ei juhtinud tähelepanu, et korteris

oleks olnud muid puudusi.

47. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist

tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule

üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.

Seega näeb ka antud säte eeldusena ette, et lähtuda tuleb üüritud asja üleandmisel koostatud aktis

märgitud eseme seisundist. Kui aktis ei olnud märgitud puudusi, mis kostja väiteil olid seal juba

üürilepingu sõlmimise ajal, tuli lähtuda eeldusest, et akt kajastas õigesti korteri seisundit ja vastupidist

oleks tulnud tõendada kostjal.

48. VÕS § 334 lg 2 näeb ette, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise

eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või

kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise

lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest,

mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kohus iseenesest nõustub hageja väitega, et kui

üürilepingu on kestnud vaid mõned kuud, ei saa rohkearvulisi täkkeid ja värvikahjustusi korteri

kõikides osades pidada harilikust kulumisest tulenevateks puudusteks.

49. Üürileandja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingust (dtl 159-166, tõlge dtl 173-180) nähtub, et selle

osaks olid muuhulgas üürilepingu tingimused. Üürilepingu tingimuste punkti 4.5.1 järgi pidi üürnik

tagastama ruumid samas seisukorras, milles üürileandja andis ruumid üürnikule üle, arvestades

lepinguga kooskõlas olevaid kasutamisest tekkinud muutusi, mh normaalset kulumist. Punkt 4.6 nägi

ette, et lepingu lõppemise kuupäeval vaatavad pooled üle ja fikseerivad ruumide seisukorra, koostades

vastava akti. Lisaks nägi punkt 4.6.1 ette, et kui üks pooltest ei ilmu valduse tagastamisele lepingu

punktis 4.6 märgitud tähtajal, loetakse eluruumi ja sisustuse tagastamine toimunuks teise poole

koostatud aktiga. Punkt 7.8 nägi ette, et üürnik on kohustatud hüvitama kahju, mida ta ise, temaga

koos elavad isikud ja loomad on tekitanud ruumile. Kui materiaalne vastutus piirdub omavastutusega,

pidi üürnik hüvitama omavastutuse kulu. Eeltoodust tuleneb, et ka poolte vahel sõlmitud üürileping

nägi kostjale kui üürnikule ette kohustuse hüvitada kahju, mis ületas ruumide tavapärasest

kasutamisest tuleneva normaalse kulu. Lepingust ega seadusest ei tulene, et üürnikuga tuleks eraldi

pidada pikaajalisi läbirääkimisi või et esmalt tuleb üürnikule endale pakkuda võimalust puudused

kõrvaldada. Seega ei võimalda vastavad kostja vastuväited jätta hagi rahuldamata.

50. VÕS § 336 lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja

viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee,

kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on

puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. VÕS § 336 lg 2 näeb ette, et kui üürileandja

avastab hiljem asja puuduse, mida ta tavalise ülevaatamisega ei saanud avastada, peab ta sellest

üürnikule viivitamata teatama. Asja puudusest teatamata jätmisel kaotab ta puudusest tulenevad

õigused.

51. 03.07.2023 sõlmisid kostja ja üürileandja kokkuleppe üürilepingu lõpetamise kohta (dtl 157, tõlge

dtl 181). Pooled leppisid kokku, et leping lõpeb 05.08.2023. Pooled ei vaidle selle üle, et koheselt

pärast lepingu lõppemist korteri üleandmise-vastuvõtmise akti ei allkirjastatud, vaid korter ei olnud

piisavalt koristatud ning kostja tellis täiendava koristamise teenuse. Kohus ei nõustu kostja väitega, et

kõik puudused oleksid pidanud olema tuvastatavad tavalisel visuaalsel ülevaatusel. Olukorras, kus

korter on määrdunud, ei ole võimalik hinnata, kas või millised puudused on objektiivselt

kõrvaldatavad pesemisega ning millised mitte. Vastupidist ei ole kostja tõendanud.

52. 15.09.2023 teatas üürileandja üürnikule e-kirja teel korteris esinevatest puudustest, mida ta ei

pidanud tavapärase kulumise teel tekkinuteks (dtl 41-43, tõlge dtl 182-183). Üürnik puuduste eest

vastutamisega ei nõustunud. Hageja ja kostja e-kirjade vahetusest oktoobris 2023 (dtl 34-35, tõlge dtl

187-189) nähtub, et kostjale teatati nõudest ning tal paluti hüvitada 2377,2 eurot hiljemalt 09.10.2023.

Kostja sellega ei nõustunud. Seega on kostja poole kohtumenetluse eelselt pöördutud ja tehtud talle

ettepanek kahju hüvitada.

53. Kohus ei nõustu kostjaga, et üürileandja teavitas teda puudustest hilinemisega. Asjas kogutud

tõenditest ei saa järeldada, et üürileandja ei oleks puudustest teavitanud siis, kui ta ise nendest teada

sai. Vaidlust ei saa olla selle üle, et üürileandja nõue üürniku vastu aegunud ei olnud. VÕS § 338 lg 1

sätestab, et üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning

üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg on

kuus kuud. Üürileandja esitas kostjale nõude enne, kui see aegus.

54. Hageja esitas kohtule fotod, mis olid tehtud korteris pärast koristustööde tegemist (dtl 45-47) ning

üleandmise akti koostamise päeval (dtl 48-88). Fotodest nähtuvad värvikahjustused, täkked seintel ja

tumedad kriimud. Magamistoa seintel on näha mustad kriimud ja värvikahjustused, elutoa seintel

kriimustused, värvikahjustused ja augud, esikus ja koridoris on värvikahjustused ja täkked ning köögis

kriimustused ja värvikahjustused. Fotod tõendavad hageja väiteid kahjustuste olemasolu kohta.

55. Üürileandja koostas korteri üleandmise-vastuvõtmise akti (dtl 89) 05.08.2023, millega anti korteri

valdus üürileandjale tagasi. Aktis oli märgitud, et korter on koristamata ja magamistoa seintel on

tumedad kraaped, mis ei ole eemaldatavad. Aktile olid samuti lisatud fotod korterist (dtl 90-110), kust

nähtuvad täkked ja kraaped seintel elutoas, magamistoas, köögis, esikus ja vannitoas. Seega sisuliselt

soovis üürileandja koheselt juhtida tähelepanu vähemalt osadele puudustele korteris, kuid kostja akti ei

allkirjastanud.

56. Kohus leiab, et esitatud fotodega on tõendatud korteris olevad puudused. Kohus nõustub hagejaga,

et need puudused ei saa suure hulga tõttu olla hinnatavad tavapärase kulumisena. Rohkearvulised

täkked ja värvikahjustused vajasid kõrvaldamist ning kostja ei ole tõendanud, et neid kahjustusi oleks

saanud kõrvaldada üksnes kohtparanduste või pesemisega. Seda, et puhastamine kahjustusi ei

kõrvaldanud, on iseenesest fotodest nähtav.

57. VÕS § 132 lg 3 näeb ette, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja

parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Instructiva OÜ on koostanud

23.09.2023 arve nr 1141 (dtl 40) vaidlusaluse korteri seina- ja laekahjustuste kõrvaldamiseks ning

köögi, elutoa, esiku, magamistoa seinade ja esiku lae viimistlemise eest summas 3396 eurot. Antud

arve on üürileandja tasunud (dtl 39), misjärel ta loovutas hagejale nõude kostja vastu 29.09.2023 (dtl

37-38).

58. E-kirjade vahetusest hageja ja OÜ Instructiva esindajate vahel nähtub, et pakkumist küsiti kogu

korteri ruutmeetrite arvu silmas pidades (dtl 205-206). Pooled ei vaidle sisuliselt selle üle, et OÜ

Instructiva parandas korteris olevad puudused tervikuna. Küll aga vaidlevad pooled selle üle, millises

proportsioonis pidi puuduste kõrvaldamise kulu hüvitama kostja. Kohus peab hageja esile toodud

proportsiooni 70% mõistlikuks, sest kuigi igas ruumis olid väikesed puudused juba varem, oli enamik

puudustest tekkinud ajal, mil korter oli kostja valduses. Vastupidist ei ole kostja tõendanud ega

põhistanud. Kohus kordab, et kostja ei ole tõendanud väiteid, et korteris tekkinud puudusi oleks saanud

kõrvaldada oluliselt väiksemate kuludega, sealhulgas 420 euroga.

59. Kostja viited kindlustusele ei välista hageja nõude rahuldamist. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et

üürilepingule oli lisatud kindlustuse sertifikaat (dtl 167-169, tõlge puudub). Kostja esitas kohtule

ERGO üürilepingu kindlustuse tingimused (dtl 302-306), mille punkti 2.5.1 järgi loeti muuhulgas

kindlustusjuhtumiks sündmust, mille käigus on üürnik tekitanud üüritud eluruumile, selle sisustusele

või muule üürileandja varale kahju, mille ta on kohustatud üürileandjale hüvitama. Punkti 2.5.4 järgi

kuulus hüvitamisele põhjendatud remondimaksumus.

60. Asjakohatud on hageja viited sellele, et talle on üürileandja nõue analoogiliselt VÕS §-ga

492 üle läinud. Kindlustusandjale läheb nõue üle seaduse alusel, hagejale on nõue üle läinud lepingu

alusel. Kostja viited kindlustusele oleksid põhjendatud siis, kui üürileandjale oleks kindlustusandja

kahju hüvitanud. Kostja ei ole tõendanud, et juhtumist teatati kindlustusandjale ning viimane tasus

selle eest üürileandjale hüvitist. Olukorras, kus kindlustusandja hüvitist tasunud ei ole, ei saa kostja

kindlustuslepingule viidates hageja nõudele vastu vaielda, sõltumata sellest, millisel põhjusel ei ole

kindlustusandja hüvitist tasunud.

61. Kõike eeltoodut kokku võttes kuulub hageja nõue rahuldamisele. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja

mõista 2377,20 eurot.

62. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus andis hagejale aega

menetluskulude nimekirja esitamiseks hiljemalt 17.10.2024, kuid kohtu määratud tähtajaks hageja

menetluskulude taotlust ei esitanud. Asjas esitatust nähtub, et hageja ainus menetluskulu on kulu

riigilõivule 350 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista riigilõiv 350 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Uritam

kohtunik