2-23-1573/39 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 8. november 2024

Tsiviilasja number

2-23-1573

Tsiviilasi

Aktiva Finance Group OÜ (end AS Aktiva Portfolio) ja

Julianus Inkasso OÜ hagi Anne Jaaska, Anry Jaaska ja

A.A. vastu tagasivõitmise korras korteriomandi müügi- ja

asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamiseks

Aktiva Finance Group OÜ (end AS Aktiva Portfolio) ja

Julianus Inkasso OÜ hagi Anne Jaaska ja Anry Jaaska

vastu ühisvara jagamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

27 000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 27. mai 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktiva Finance Group OÜ ja Julianus Inkasso OÜ

apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid:

Hageja I: Aktiva Finance Group OÜ (rk: 10746479)

Hageja II: Julianus Inkasso OÜ (rk: 10686553)

Hagejate lepinguline esindaja Sigrid Rahkema

Vastustajad:

Kostja I: Anne Jaaska (ik: XXXXXXXXXXXX)

Kostja II: Anry Jaaska (ik: XXXXXXXXXXXX)

Kostja III: A.A. (ik: XXXXXXXXXXXX), seaduslikud

esindajad Ene Piho ja Mati Viira

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 27. mai 2024 otsus ja saata tsiviilasi maakohtule uueks

läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist.

2. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Aktiva Finance Group OÜ (end AS Aktiva Portfolio) (hageja I) ja Julianus Inkasso OÜ

(hageja II) esitasid 30.01.2023 maakohtule hagi, milles palusid tunnistada kehtetuks Anne

Jaaska (kostja I) ja Anry Jaaska (kostja II) ning A.A. (kostja III) vahel 15.11.2022 sõlmitud

korteriomandi XXXXXXXX (registriosa nr XXXXXXXX) müügilepingu ja asjaõiguslepingu

(edaspidi müügileping) ning kanda kinnistusraamatusse korteriomandi ühisomanikena kostjad

I ja II, asendades kostjate nõusolekud kinnistusraamatu kannete muutmiseks kohtuotsusega.

Samuti palusid hagejad lõpetada abikaasade ühisomand korteriomandile selle müümisega

avalikul enampakkumisel, jagada saadav raha kostja I ja kostja II vahel võrdsetes osades ning

kostja I osa arvelt täita kostja I kohustused hagejate ees, mis tulenevad kohtulahenditest nr

21/51683 ja 22/8287.

Hagiavalduse kohaselt mõistis Helsingi Maakohus tsiviilasjas nr 21/51683 14.12.2021 tehtud

Euroopa maksekäsuga kostjalt I hageja I kasuks välja võla koos menetluskuludega 987,36

eurot, millele lisandub viivis 24% aastas 481,99 eurolt alates 30.11.2021 kuni põhinõude

täitmiseni. Kohtutäitur A. Böckler algatas 14.09.2022 täitemenetluse nr 182/2022/2528.

Tsiviilasjas nr 22/8287 07.03.2022 tehtud Euroopa maksekäsuga mõistis Helsingi Maakohus

kostjalt I hageja II kasuks välja võla koos menetluskuludega 432,56 eurot. Kohtutäitur A.

Böckler algatas 02.08.2022 täitemenetluse nr 182/2022/2036.

Nõuete katteks ei ole laekumisi toimunud. Kohtutäitur A. Böckler edastas hagejatele

12.12.2022 teated täitmise võimatusest ja võimalikust vara tagasivõitmisest. Kohtutäitur on

tuvastanud, et kostja I ainuomandis ei ole registervara. MTA andmebaasis puuduvad kanded

kostjal I töötamise kohta. Pangakontod on arestitud ja laekumisi ei ole toimunud. Kostjal I

puudub lahusvara, mille arvelt nõudeid täita.

Kostjale I kuulus ühisomandis kostjaga II korteriomand XXXXXXXXX. 15.11.2022, s.o

täitemenetluste ajal, võõrandasid kostjad I ja II korteri kostjale III. Kostja III on 3-aastane

laps, keda esindasid tehingu tegemisel vanemad. Korteri müügihind oli 20 000 eurot. Pooled

kinnitasid lepingus, et ostuhinnast 13 954 eurot on müüjatele tasutud enne lepingu sõlmimist

ülekannetega, sh müüjate soovil müüjate tütre Adeliina Jaaska kontole, ja 6046 eurot

tasutakse KredExi toetusest kostja I Soome kontole.

Hagejad taotlesid korteri müügitehingu kehtetuks tunnistamist, sest kostja I on tehinguga

teadlikult kahjustanud võlausaldajate huve. Tehing on tehtud täitemenetluste ajal hinnaga alla

turuväärtuse. Maa-ameti hinnastatistika kohaselt oli perioodil 01.01.2022–27.01.2023 Xl üle

70-ruutmeetriste korterite keskmine ruutmeetrihind 440,54 eurot. Seega 76,9 m2 suuruse

korteri hind pidanuks olema ca 34 000 eurot. Kostjal I puudub sissetulek või vara, mille arvelt

saaks hagejate nõuded lähiajal rahuldatud. Korter oli kostja I ainuke vara, mille arvelt saanuks

nõudeid täita. Ostja teadmist võlausaldajate huvide kahjustamisest eeldatakse.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu.

Kostjate I ja II vastuväidete kohaselt andsid nad korteri edasise ostu eesmärgil kasutada kostja

III vanematele. 27.06.2020 sõlmitud lepingu järgi soovisid kostja III vanemad osta korteri 20

000 euro eest. Hinna tasusid nad osamaksetena alates 2020. a augustist kuni 2022. a märtsini.

Kogu ostuhind sai tasutud 15.11.2022. Korteril ei olnud müügi hetkel keelumärget ning

kostjad I ja II ei müünud korterit selleks, et vältida korteri müümist võlgade katteks.

Kostja III selgitas, et tema seaduslik esindaja oli 27.06.2020 sõlminud kostjatega I ja II

käsirahalepingu müügilepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks. Korteri

müügihind lepiti kokku lähtudes Pindi Kinnisvara 09.08.2019 eksperthinnangust, mille järgi

oli korteri väärtus 20 000 eurot. Tegemist oli viiendal korrusel asuva remonti vajava

korteriga. Kostja III vanemad maksid osamakseid alates 10.07.2020 kokku 10 954 eurot.

Korter osteti KredExi toetusega ning kohus andis 24.10.2022 määrusega tsiviilasjas nr 2-22-

8203 nõusoleku korteri ostmiseks kostja III nimele. Korteris elavad kostja III vanemad ja viis

alaealist last. Kostja III ja tema vanemad ei teadnud kostjate I ja II kohustustest teiste

võlausaldajate ees.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 27. mai 2024 otsusega hagid rahuldamata ja menetluskulud hagejate

kanda. Menetluskulude rahaline suurus jäeti kindlaks määramata, sest kostjatel puuduvad

menetluskulud.

31. jaanuari 2023 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud tühistati lahendi jõustumisel.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on täitemenetluse seadustiku (TMS) §-st 187 ja § 188

lg-test 1, 2 hagejate nõuete eelduseks, et sissenõudjal on kehtiv täitedokument; sissenõudja

nõue on muutunud sissenõutavaks; sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud

nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude

rahuldamiseni; tagasivõidetava tehinguga kahjustas võlgnik teadlikult võlausaldaja huve;

tehing on tehtud kolme aasta jooksul enne hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide

kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal.

Hagejatel on kostja I vastu Euroopa maksekäskudest tulenevad nõuded. Tegemist on kehtivate

täitedokumentidega ja nõuded on muutunud sissenõutavaks. Eestis toimunud täitemenetluste

tulemusena ei ole toimunud nõuete täielikku rahuldamist. Kohtutäitur A. Böckleri õiendite

kohaselt on 12.12.2022 seisuga hageja I nõue 1275,36 eurot (sh täitekulud) ja hageja II nõue

606,56 eurot (sh täitekulud). Kostjal I puudub täiturile teadaolevalt lahusvara, mille arvelt

oleks võimalik nõudeid täita. Korteri müügitehing on tehtud kolme aasta jooksul enne hagi

esitamist.

Kohus leidis, et korteri müügitehing ei kahjustanud hagejate huve. Kohtu hinnangul müüdi

korter turuhinnaga või sellele ligilähedase hinnaga. Kuigi Pindi Kinnisvara eksperthinnang,

kus korteri turuväärtuseks hinnati 20 000 eurot, on teostatud 09.08.2019, puuduvad tõendid, et

korteri väärtus oleks kolme aastaga oluliselt tõusnud. Sellele viitab ka Maa-ameti statistika,

kus perioodil 01.01.2022–31.01.2023 oli X minimaalne korteri tehinguhind 10 000 eurot ja

maksimaalne 50 000 eurot. Korterite müügihinnad ja ruutmeetrihinnad on võetud korterite

osas, mille suurus on 70–249,99 m2 ehk pindala vahemik on üsna suur. Vaidlusaluse korteri

pindala jääb vahemiku alampiiri juurde. Üks-ühele ei saa aluseks võtta ka keskmist

ruutmeetrihinda, kuna pole teada, millises seisukorras korterite alusel on keskmine hind

kujunenud, st mitu korterit 11 tehingust olid umbes 76 m2 suurused remonti vajavad korterid

ja mitu mitte. Eluruumiga kinnisvara väärtust mõjutab suures osas eluruumi seisukord.

Hagejad ei ole piisavalt tõendanud, et korteri turuväärtus müügi hetkel oli suurem kui

müügihind ning seega ei saa väita, et korter müüdi alla turuväärtust ja hagejate õigusi

kahjustavalt.

Tehingu tulemusena ei vähenenud vara hulk ega väärtus, mille arvelt oleks võimalik nõudeid

rahuldada. Müügilepingu kohaselt on ostuhind 13 954 eurot osaliselt tasutud kostjate I ja II

tütre Adeliina Jaaska kontole ning ülejäänud 6046 eurot tasus SA KredEx kostja I Soome

kontole. Seega on kostjal I nõudeõigus Adeliina Jaaska vastu, millele on võimalik pöörata

sissenõuet TMS § 111 jj alustel. Osa rahast jõudis otse kostja I vara hulka – tema Soome

kontole. Kostja III ei vastuta selle eest, mida võlgnik on rahaga pärast tehingut teinud või kas

ja mis põhjustel täiturid sellele rahale sissenõuet ei pööranud.

Lisaks ei ilmne asja materjalidest asjaolusid, mis viitaksid, et täitemenetlus ei viiks üldse

nõude rahuldamiseni. Kohtule pole esitatud tõendeid, et Soome täitevasutuse kaudu nõuete

täitmine on olnud tulemusteta. Seega pole tõendatud, et hagejate suhteliselt väikseid nõudeid

(kokku alla 2000 euro) pole võimalik täita muud moodi kui müüdud korteri arvelt.

Tähendust ei oma kohtu poolt kostja III vanematele antud nõusolek tehingu tegemiseks,

kuivõrd kohus ei kontrolli müüja tausta, vaid hindab tehingu tegemisel lapse huve.

Kostja I teadis tehingu tegemisel, et tehing võib kahjustada võlausaldajate huve, sest ta oli

teadlik enda suhtes algatatud täitemenetlustest. TMS § 188 lg 1 järgi on oluline, et ka tehingu

teine pool teaks või peaks teadma, et tehing kahjustab sissenõudja huve. Arvestades, et kostja

III ostis korteri turuhinnaga, mis sissenõudjate huve ei kahjustanud, ei saa eeldada kostja III

teadmist sissenõudjate huvide kahjustamisest ja see teadmine pole ka tõendatud. Kostjate

sõnul oli kostjal I korteri kommunaalvõlg ning kostja III teadis selle täitemenetlusest –

selgituse kohaselt nimetatud võlg tasuti ja alles seejärel sai müügitehing toimuda. Puuduvad

tõendid ja teave, et kostja III oli teadlik hilisematest, sh praeguse menetluse aluseks olevatest

täitemenetlustest. Müügitehingu hetkel puudusid korteril käsutuskeeld ja hüpoteegid.

Võlausaldajatele oli teada, et kostjate I ja II ühisomandis on korter ning neil oli võimalik

õigeaegselt esitada ühisvara jagamise nõue ja lasta hagi tagamiseks panna korterile

keelumärke.

Olenemata eeltoodust ei oma kostja III teadmine võlausaldajate huvide kahjustamisest

tähendust, kuivõrd üks oluline eeldus – võlausaldajate huvide kahjustamine – ei ole täidetud.

Sellest tulenevalt jättis kohus müügitehingu tagasivõitmise nõude rahuldamata.

Kuna kohus ei tunnistanud korteri müügitehingut kehtetuks, ei kuulu korter kostjate I ja II

ühisvarasse ning ühisvara jagada pole võimalik.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Aktiva Finance Group OÜ ja Julianus Inkasso OÜ esitasid apellatsioonkaebuse, milles

taotlevad Tartu Maakohtu 27. mai 2024 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega

hagi rahuldada, alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule.

Menetluskulud paluvad hagejad jätta vastustajate kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) ei saa nõustuda maakohtu järeldusega, et kostjad I ja II müüsid korteriomandi kostjale III

turuhinnaga. Kinnisvara hindamisaktid kehtivad maksimaalselt 12 kuud, kuid kohus on

tuginenud 09.08.2019 seisuga koostatud hindamisaktile. Korteriomandi turuväärtus pidi

tõusma seoses kinnisvarahindade olulise kasvuga sel perioodil. Maa-ameti andmetel oli X

01.01.2022–31.01.2023. a 70–249,99-ruutmeetriste korterite müügitehingute keskmine

ruutmeetrihind 440,54 eurot. 09.08.2019 hindamisakti järgi oli korter keskmises seisukorras ja

vastas kvaliteediklassile B. Korteris olid hiljuti tehtud renoveerimised. Maa-ameti 2019. a

hinnastatistikas oli antud suurusega korterite keskmine ruutmeetrihind 291,93 eurot. Seega

vaidlusaluse korteri ruutmeetrihind 259 eurot oli ligilähedane 2019. a keskmisele turuhinnale

(vahe 32,93 eurot). Eeldatavalt oli korteri seisukord 2022. aastal sama, mis 2019. aastal.

Seega saab väita, et korteri ruutmeetrihind oli 2022. aastal ca 400 eurot ja korteri turuväärtus

30 760 eurot. Hinnavahe 10 000 eurot ei ole arvestatav ligilähedase turuväärtusena. Millegi

enama tõendamine ei ole hagejatel objektiivselt võimalik. Hea usu põhimõttest tulenevalt

tuleb kostjatel tõendada, miks oli põhjendatud müüa korter turuhinnast 10 000 eurot

odavamalt;

2) on hagejad tõendanud, et täitemenetlustes ei olnud võimalik nõudeid rahuldada.

Kohtutäitur on väljastanud õiendi, millega on tõendatud, et kostja I lahusvara arvelt ei ole

täitmine õnnestunud. Ka Soome täitemenetlused ei ole tulemust andnud. Soome

täitemenetluste raames on ilmselgelt kostja I kontodele sissenõue pööratud, kuid laekumisi ei

ole olnud. Kuna kostjad I ja II ei ole väitnud, et nad Soomes nõuet täidaksid, siis selle asjaolu

üle vaidlus puudub;

3) ei ole Riigikohtu praktikast tulenevalt välistatud tehingu tagasivõitmine ka juhul, kui vara

müüdi turuhinnaga. Hagejad viitavad Riigikohtu selgitustele lahendites nr 2-18-17826 (p 19),

3-2-1-120-10 (p 12) ja 2-16-17207 (p-d 17.3, 17.5). Vaidlust ei saa olla selles, kas

sissenõudjate nõuete rahuldamine on muutunud võimatuks, sest nõudeid ei ole rahuldatud

täitemenetlustes, mis on kestnud kaks aastat. Seega hagi rahuldamata jätmiseks ei piisa

asjaolust, et tehing tehti turuväärtuse piires. Muuks objektiivseks asjaoluks on see, et tehing

kogumis kahjustab võlausaldajate huve, kuna kostja I tegi tehingu teadlikult eesmärgiga

vältida võlgade sissenõudmist ning kostja I muutus tehingu tagajärjel varatuks;

4) ei saa nõustuda seisukohaga, et kostja III ei teadnud, et tehinguga kahjustatakse

sissenõudjate huve. TMS § 188 lg 2 kohaselt kostja III teadmist eeldatakse ja seega ei saa

kostja III ütlustega vastupidist tõendada;

5) kasutavad hagejad oma TMS-st tulenevaid õiguseid ja asjaolu, et nad ei esitanud ühisvara

jagamise hagi enne vara müüki, ei saa olla aluseks tagasivõitmise hagi rahuldamata jätmisele.

Korterile ei saanud keelumärget seada, kuna hagejatel on nõuded vaid ühe ühisomaniku vastu.

5. Anne Jaaska ja Anry Jaaska vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta

kohtukulud apellantide kanda.

Vastuväidete kohaselt on nõuded alusetud ja tõendamata. Müügi vormistamisel ei olnud

korteril keelumärget ja korterit ei müüdud selleks, et takistada selle müümist võlgade katteks.

6. A.A. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta kohtukulud apellantide kanda.

Vastuväidete kohaselt sõlmisid kostjad juba 27.06.2020 käsirahalepingu müügilepingu

sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks. Korteriomandi müügihinnaks lepiti

kokku 20 000 eurot, millist summat tasuti osamaksetena alates 10.07.2020. Lisaks tasuti

kommunaalmaksed. Korter soetati KredExi toetusel ja kohtu nõusolekul alaealise nimele.

Kostja III ei teadnud kostja I kohustustest teiste võlausaldajate ees. See asjaolu ei saanud

ilmsiks ka tsiviilasjas nr 2-22-8203. Kostjad I ja II on käitunud õiguspäraselt, müües neile

kuuluva korteri, millel ei olnud keelde ega areste, heausksele ostjale.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja

menetlusnormi olulise rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ning asi tuleb

saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Apellatsioonkaebus kuulub osaliselt rahuldamisele.

8. Hagejad nõudsid TMS §-de 187 ja 188 alusel kostjate I ja II ning kostja III vahel

15.11.2022 sõlmitud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamist,

kinnistusraamatu kande muutmist, ühisomandi lõpetamist korteriomandile selle müümisega

avalikul enampakkumisel, korteriomandi müügist saadud raha jagamist kostjate I ja II vahel

ning kostjale I jääva raha arvelt kostja I kohustuste täitmist hagejate ees.

9. Asja materjalide kohaselt on hagejal I kostja I vastu Euroopa Maksekäsust tulenev nõue

987,36 eurot, millele lisandub viivis. Hagejal II on kostja I vastu Euroopa Maksekäsust

tulenev nõue 432,56 eurot. Kohtutäitur algatas täitemenetluse hageja I nõude osas 14.09.2022

ja hageja II nõude osas 02.08.2022. Puudub vaidlus, et hagejate nõuded on muutunud

sissenõutavateks ning et täitmisteade on võlgnikule kätte toimetatud.

Kohtutäituri õienditest täitmise võimatuse kohta (I kd, tl 17 ja 19) nähtub, et 12.12.2022

seisuga ei ole õnnestunud võlgniku lahusvara arvelt võlgnevust sisse nõuda ning

kohtutäiturile teadaolevatel andmetel puudub võlgnikul lahusvara, mille arvel nõuet lähiajal

täita. Õienditest nähtuvalt on kohtutäitur kontrollinud võlgniku lahusvara registritest ja

andmebaasidest. Kinnistusraamatu andmetel kuulus võlgnikule ühisomandis olev kinnisasi,

mis võõrandati 15.11.2022.

Eelmärgitud andmete alusel esitasid hagejad maakohtule hagi 15.11.2022 korteriomandi

müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks, millega kostjad I ja II müüsid enda ühisomandis

oleva korteriomandi 20 000 euro eest kostjale III.

TMS §-de 187 ja 188 alusel esitatud nõude eeldused on järgmised: sissenõudjal on kehtiv

täitedokument (1), sissenõudja nõue on muutunud sissenõutavaks (2), sissenõude

pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud nõude täielikku rahuldamist või on alust

eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni (3), tagasivõidetava tehinguga

kahjustas võlgnik võlausaldajate huve (4) ja tehing on tehtud kolme aasta jooksul enne hagi

esitamist teadlikult võlausaldajate huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest

teadma tehingu tegemise ajal (5).

TsMS § 230 lg-s 1 sätestatud üldise tõendamisreegli kohaselt peavad eelmärgitud asjaolusid

tõendama hagejad.

10. Tehingu tagasivõitmiseks täitemenetluses tuleb esmalt tõendada sissenõudja huvide

kahjustamine. Riigikohus on 15.12.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-120-10 p-s 12 asunud

seisukohale, et kinnistu müük alla turuhinna ei saa olla ainukeseks asjaoluks, millega

sisustada sissenõudja huvide kahjustamist. Tehinguga kahjustatakse sissenõudja huvisid siis,

kui tehingu tagajärjel muutub sissenõudja nõuete rahuldamine võimatuks, st on alust eeldada,

et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni.

Praeguses asjas on hagejad sisustanud endi huvide kahjustamist üksnes sellega, et kostjad I ja

II müüsid nende ühisomandis oleva korteriomandi alla turuhinna. Ringkonnakohtu arvates

ainuüksi sellest ei piisa.

TMS § 187 lg 2 kohaselt tuleb hagejatel lisaks sellele, et nendel on kehtiv täitedokument ja

nende nõuded on muutunud sissenõutavaks, tõendada ka seda, et sissenõude pööramisega

võlgniku varale ei ole kaasnenud nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et

sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamisele.

Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, tuginesid hagejad üksnes kohtutäituri õienditele,

mille kohaselt puudub kostjal I registrites registreerimisele kuuluv vara. Ringkonnakohus

leiab, et kohtutäituri õiendid ei ole antud juhul piisavad, et lugeda hagejate tõendamiskoormis

täidetuks.

Asja materjalidest nähtub, et kostja I elab Soomes ja täitedokumentideks on Helsingi

Maakohtu poolt tehtud Euroopa Maksekäsud. 15.11.2022 korteriomandi müügilepingu

kohaselt on ostuhinnast 13 954 eurot tasutud osaliselt kostja I ja kostja II tütre kontole ning

ülejäänud 6046 eurot kostja I Soome pangakontole.

Ringkonnakohtu arvates jättis maakohus olulises osas täitmata TsMS § 392 lg 1 p-des 1-4

sätestatud selgitamiskohustuse. Asja materjalidest, sh 23.01.2024 kohtuistungi protokollist (I

kd, tl 125-127), ei nähtu, et maakohus oleks hagejatele selgitanud TMS §-dest 187 ja 188

tulenevat tõendamiskoormist, mh seda, et hageja kohustuseks on tõendada, millised on olnud

senised toimingud nõuete täitmiseks, mille põhjal saaks väita, et võlgniku vara arvelt ei saa

nõuet täita või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamisele. Ainuüksi

eelviidatud kohtutäituri õienditest selleks ei piisa. Maakohus on otsuse p-s 24 märkinud, et

kohtule ei ole teada, miks ei ole hagejad proovinud nõuet täita kostja I Soomes oleva vara

(pangakonto) arvelt. Ringkonnakohus leiab, et kui mingi asjas tähtsust omav asjaolu oli

maakohtule ebaselge, siis oli maakohtul kohustus see selgitamiskohustuse täitmise korras

kindlaks teha.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus tegema hagejatele ettepaneku esitada täiendavaid

tõendeid, millest nähtuks, miks ei ole võimalik pöörata sissenõuet kostja I Soomes asuvale

pangakontole või muule võimalikule varale. Kostja I on tööealine, 1981. a-l sündinud, ning

eelduslikult omab kostja I Soomes vara, sh töötasu. Hagejal on võimalik taotleda kohtult abi

tõendite kogumiseks (TsMS § 236 lg 2). Pärast hagejate poolt tõendite esitamist tuleb kostjale

I tagada võimalus hageja tõenditele vastu vaielda ning esitada omapoolsed tõendid. Alles

seejärel saab maakohus otsustada, kas on alust eeldada, et sissenõude pööramine kostja I

varale ei vii nõude rahuldamiseni ja vajalik on tema vara tagasivõitmiseks pöörata sissenõue

15.11.2022 müügilepingu esemeks olnud korteriomandile.

Eelnevast järelduvalt on ennatlik hagejate apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, mille

kohaselt on täitemenetlus vähem kui 2000 euro suuruse nõude täitmiseks kostja I lahusvara

arvelt ebaõnnestunud ning seetõttu on õigustatud sissenõude pööramine kostjate I ja II

ühisomandis olnud korteriomandile. Puuduvad tõendid, mille alusel on võimalik eeldada, et

sissenõude pööramine kostja I varale ei vii nõude rahuldamisele.

11. TMS § 188 lg 2 kohaselt eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga

kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing

tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või võlgniku vara arestimist.

Praegusel juhul tehti vaidlusalune tehing täitemenetluse ajal ning eelduslikult kostjad teadsid

või pidid teadma sissenõudja huvide kahjustamisest. Samas on kostjatel võimalik see eeldus

ümber lükata. Kostjad osalesid maakohtu menetluses ilma õigusteadmistega esindajata ning

maakohtul on selgitamiskohustuse täitmise raames kohustus kostjatele selgitada, et nendel on

võimalik sissenõudja huvide kahjustamise eeldus ümber lükata. Asja materjalidest nähtub, et

müügilepingu esemeks olnud korteril puudusid tehingu tegemise hetkel käsutuskeeld ja

hüpoteegid.

Käesolevas asjas taotleb hageja hagi rahuldamise korral jagada saadav raha kostjate I ja II

vahel võrdsetes osades ning kostja I arvel täita kostja I kohustused hagejate ees. Asja

materjalide kohaselt ei ole maakohus pooltega arutanud, millised on tagasivõitmise õiguslikud

tagajärjed (TMS § 195) ning kostja III õigused ja kohustused hagi rahuldamise korral.

Kostjale III tuleb selgitada tema õigust esitada tingimuslik vastuhagi ja nõuda tehingu järgi

üleantu tagastamist. Kostjad osalevad menetluses ilma õigusteadmisteta esindajata. Maakohus

saab asja uuel läbivaatamisel selgitada kostjatele nende õigusi osaleda menetluses esindaja

kaudu (TsMS § 217 lg-d 1 ja 8), samuti riigi õigusabi andmise eeldusi.

Ringkonnakohus leiab, et eelnevast tulenevalt on maakohus rikkunud eelmenetluse

läbiviimisel olulisel määral kohtu selgitamiskohustust ning seetõttu on põhjendatud asja

saatmine maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist (vt Riigikohtu

13.04.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-11, p 13).

11. Asja materjalide kohaselt sõlmisid kostjad I ja II ning kostja III seaduslik esindaja E. Piho

27.06.2020 käsirahalepingu X linnas XXXXXXXX asuva korteriomandi müügilepingu

sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks. Korteriomandi müügihinnaks lepiti

kokku 20 000 eurot. Eelnevalt oli kostja I tellinud Pindi Kinnisvaralt eksperthinnangu sama

korteriomandi turuväärtuse kindlakstegemiseks ning 09.08.2019 eksperthinnangu järgi oli X

linnas korteriomandi turuväärtuseks 20 000 eurot. Veel nähtub asja materjalidest, et Tartu

Maakohtu 24.10.2022 määrusega anti kostja III seaduslikele esindajatele E. Pihole ja M.

Viirale nõusolek alaealise lapse A.A. (kostja III) nimel X linnas XXXXXXXX asuva

korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Tartu Maakohtu 24.10.2022

määrusest nähtub, et alates 10.07.2020 tasub E. Piho 27.06.2020 käsirahalepingu alusel

osamakseid, samuti korteri eest igakuiseid kommunaalmakseid. 15.11.2022 korteriomandi

müügi- ja asjaõiguslepingu kohaselt on müügihinnast 20 000 eurot ostja poolt tasutud 13 954

eurot ning ülejäänud müügihinna 6046 eurot tasutakse kostja I kontole Ettevõtluse ja

Innovatsiooni Sihtasutuse vahenditest. 15.11.2022 lepingus lepiti kokku, et korteriomand

omandatakse kostja III ainuomandisse.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul selgitada välja, kas 27.06.2020 käsirahalepingut

saab käsitleda X linnas XXXXXXXX asuva korteriomandi müügilepingu eellepinguna ning

kas see muutus AÕS § 119 lg 2 alusel kehtivaks 15.11.2022 notariaalse müügi- ja

asjaõiguslepingu sõlmimisega. Nimetatud asjaolu on oluline sissenõudjate huvide

kahjustamise seisukohalt, kuna huvide kahjustamise kindlakstegemisel tuleb lähtuda

korteriomandi turuväärtusest tehingu tegemise aja seisuga.

Ringkonnakohus märgib, et kohus võib tagasivõitmise korras tunnistada kehtetuks

müügilepingu siis, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul on

kinke iseloom (TMS § 189). Ka nimetatud asjaolu peab maakohus asja uuel läbivaatamisel

hindama.

12. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus lõppotsuses (TsMS § 173 lg 5).

(allkirjastatud digitaalselt)