2-24-7767/13 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

kohtunik Hele Kaldma

Otsuse tegemise aeg ja koht

7. november 2024, Tartu

Tsiviilasja number

2-24-7767

Tsiviilasi

T.N hagi B.G vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kahju

hüvitamiseks.

Hagihind

4568,75 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: T.N (isikukood XXX), lepinguline esindaja: Erki

Pisuke (e-post XXX)

Kostja: B.G (isikukood XXX ; elukoht xxxxxxxxxx-

xxxxxxxxx; e-post xxxxxxxxxx@xxxxxxxxx)

Kohtuistungi toimumise aeg

16.10.2024

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada T.N-i hagi B.G-na vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kahju hüvitamiseks

osaliselt.

2. Lõpetada kaasomand korteriomandile (registriosa nr xxxxxx), asukohaga xxxxx,

XXX, eriomand nr 27, mille kaasomanikud on ½ suuruses mõttelises osas T.N ja ½

suuruses mõttelises osas B.G.

3. Müüa T.N-i ja B.G-na kaasomandisse kuuluv kinnisasi, mis on kantud Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxxx, avalikul enampakkumisel.

4. Kinnisasja müügist saadud raha arvelt tasutakse enampakkumise läbiviimise kulud,

seejärel täidetakse laenulepingust nr 2021001603 tulenevad kohustused ning peale

nimetatud kohustuste täitmist kannab kohtutäitur ülejäänud tulemi ½ osas T.N-i

pangakontole ja ½ osas B.G-na pangakontole.

5. Jätta rahuldamata kahju hüvitamise nõue.

6. Menetluskulud jätta poolte endi kanda.

Otsus toimetada kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6).

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. T.N (hageja) esitas 16.05.2024 Tartu Maakohtule hagi B.G-na (kostja) vastu kaasomandi

lõpetamiseks ja kahju hüvitamiseks (dtl 2-10).

2. Hagiavalduse kohaselt kuulub T.N-ile ja B.G-le korteriomand asukohaga XXX

(registriosa nr xxxxxx) kaasomandina võrdsetes ühe kahendiku (½) suurustes

mõttelistes osades. Korteriomandi ostmiseks võtsid hageja ja kostja 09.02.2021

eluasemelaenu, mille tagamiseks on seatud hüpoteek AS SEB Pank kasuks 86

850 eurot. Hagiavalduse esitamise seisuga on laenujääk 62 488 eurot. Korterit

kasutab käesoleval ajal ainuisikuliselt kostja, takistades hagejal omandiõiguse

teostamist. Vaatamata sellele on hageja jätkanud eluasemelaenu ning korteri

kommunaalkulude tasumist vastavalt talle kuuluvale kaasomandiosa

proportsioonile.

05.04.2023 sõlmisid pooled maaklerlepingu Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ-ga ning kinnisvaramaakler asus korterit müüma esialgse

müügihinnaga 134 000 eurot. Korter jäi müümata kostjast tulenevatel põhjustel. Kui korterile

tekkis tõsiseid ostuhuvilisi, siis ei olnud kostja muutunud turuolukorras valmis näitama

paindlikkust nii müügihinna kui ka strateegia osas. Aprillis 2024 teatas kostja, et

soovib kaasomandi lõpetamiseks üle võtta üksnes laenukohustuse, kuid

hagejale kuuluva mõttelise osa turuväärtust hüvitama pole nõus. Kuna kostja

keeldus korterit turuhinnaga võõrandamisest ning polnud nõus hagejale tasuma

hüvitist kaasomandi lõpetamise eest, siis olid kõik kohtuvälised võimalused

kaasomandi lõpetamiseks ammendunud ning hageja oli sunnitud oma õiguste

kaitseks pöörduma kohtusse.

Hageja taotleb kaasomandi lõpetamiseks korteriomandi müüki avalikul

enampakkumisel. Kinnisasja müügist saadud raha arvelt täidetakse

laenulepingust tulenevad kohustused, tasutakse enampakkumise läbiviimise

kulud ning peale nimetatud kohustuste täitmist jagatakse ülejäänud raha

kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Hageja on esitanud ka kahju hüvitamise nõude, kohtueelsete õigusabikulude,

950 eurot, väljamõistmiseks. Hageja kasutas juristi abi, et kostjale selgitada

kehtivat seadusandlust ning väljakujunenud kohtupraktikat, et kaasomandi

lõpetamine toimuks kokkuleppel. Kostja välistas kokkuleppe sõlmimise

võimaluse.

KOSTJA VASTUS (dtl 132-135)

3. Kostja hagiga ei nõustu. Kostja pakkus hagejale võimalust, et kostja võtab laenukohustuse üle, kuid

hageja keeldus sellest pakkumisest. Laenukohustuse ülevõtmine oleks taganud alaealistele lastele

elukoha säilimise. Kostja sissetulek ei võimalda saada laenu nii laenujäägi tasumiseks kui ka hagejale

omandiosa kaotuse eest hüvitise tasumiseks.

KOHTUISTUNG 16.10.2024 (dtl 219-220)

4. Hageja jäi hagiavalduse juurde ning palus kaasomand lõpetada korteriomandi müügi teel avalikul

enampakkumisel. Saadud tulust tuleks katta laenujääk ning ülejäänud osa jagada kaasomanike vahel

võrdselt ära. Lisaks palub hageja välja mõista kahjuhüvitise 950 eurot kohtueelsete õigusabikulude

katteks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

5. Kostjal sisulised vastuväited puuduvad. Kostja möönab, et kaasomand tuleks lõpetada, kuid

lõpetamise viisi osas ta seisukohta öelda ei oska. Kaasomandi lõpetamine viisil, et korteriomand

antakse talle, pannes talle kohustuse maksta hagejale tema osa rahas, ei ole võimalik, sest kostjale ei

anta laenu. Kostja ainsaks võimaluseks oleks laenujäägi tasumine üle võtta. Kahjuhüvitise osas

avaldab kostja, et ta ei nõustu vastavat summat tasuma, sest selleks tal vahendid puuduvad. Lisaks

selgitab kostja, et tema pole olnud vastu korteriomandi müügile maakleri kaudu.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Kohus leiab, et hageja hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.

7. Vaidlust ei ole selles, et pooled on korteriomandi asukohaga XXX (registriosa nr xxxxxx)

kaasomanikud võrdsetes mõttelistes osades. Kummalegi kuulub ½ mõttelist osa kaasomandist (dtl

11-12).

8. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda

kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 järgi jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt

kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud asja jagamise viisi suhtes kokkulepet ei saavuta,

otsustab kohus AÕS § 77 lg 2 alusel hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades,

anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele

välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning

saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

9. Hageja on esitanud taotluse kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja müügiga avalikul

enampakkumisel ning müügitulemi jagamiseks kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele.

Kostja on vastuväite korras avaldanud, et tema sooviks kinnisasja endale, kuid tal puuduvad

rahalised vahendid teisele kaasomanikule tema osa väärtuse hüvitamiseks.

Kohus märgib, et saab valida üksnes sellise jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis

nõudnud. Kostja pole esitanud vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks teistsugusel viisil kui hageja,

mistõttu saab kohus lähtuda üksnes hageja esitatud nõudest.

10. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu

põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud

kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane.

11. Arvestades kohtule esitatud asjaolusid ja tõendeid kogumis, leiab kohus, et kaasomand tuleb

lõpetada hageja poolt taotletud viisil, s.o kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel ning

kaasomandi lõpetamise nõue kuulub rahuldamisele. Kinnistu müümine avalikul enampakkumisel

vastab kaasomanike huvidele võimaldades kaasomandi eseme müümisel saada selle eest võimalikult

kõrget hinda. Teisel kaasomanikul on võimalus avalikul enampakkumisel osaleda ja soovi korral

kinnisasi endale tervikuna omandada.

12. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi ning lõpetab hageja ja kostja kaasomandi kinnisasja

müügiga avalikul enampakkumisel, kinnisasja müügist saadud raha arvelt tasutakse esmalt

enampakkumise läbiviimise kulud, seejärel täidetakse laenulepingust nr 2021001603 tulenevad

kohustused ja peale nimetatud kohustuste täitmist jagatakse alles jääv raha võrdselt hageja ja kostja

vahel.

13. Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude summas 950 eurot, põhjendusega, et kohtueelselt

kasutas hageja juristi abi, et kostjale selgitada kehtivat seadusandlust ning väljakujunenud

kohtupraktikat, et kaasomandi lõpetamine toimuks kokkuleppel.

Kohtueelsete õigusabikulude kahjuna hüvitamiseks peavad olema täidetud kahju hüvitamise nõude

üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432, p 24; RKTKo 05.11.2008,

3-2-1-79-08, p 18). Lisaks peavad kulud olema mõistlikud, st vajalikud ja mõistliku suurusega

(RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432, p 24). See tähendab, et kohus peab kohtuvälise õigusabi kulude

hüvitamisel VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli

mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Kui

õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega

(RKTKo 03.04.2013, 3-2-1-19-13, p 11). Riigikohus on selgitanud, et „kostja kohustuse rikkumisega

seotud kohtueelsed õigusabikulud võivad olla osaks lepingu rikkumise tõttu põhjustatud kahjust

(kulutustest) VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 järgi ning nende hüvitamist võib hageda, kuivõrd nende

hüvitamiseks ei tule TsMS § 174 lg 7 järgi kohaldada menetluskulude kindlaksmääramise korda

(RKTKo tsiviilasjas nr 3-2-1-138-10, p-d 26–30). Need on hõlmatud ka VÕS § 127 lg-tega 2 ja 3

(RKTKo nr 3-2-1-5-13).

Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul õigusabi osutamine olnud seotud rikkumise tuvastamise ega

ka kahju hüvitamise nõude esitamisega, mistõttu ei pea kohus põhjendatuks vastavate kulude

väljamõistmist kostjalt. Kohus jätab hageja nõude kohtueelsete õigusabikulude kahjuna hüvitamiseks

rahuldamata.

14. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 esimese lause kohaselt märgib asja

menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4

sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest

peab kandma.

15. Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel

poolte enda kanda, kuna kaasomandi lõpetamine on eelduslikult mõlema poole huvides (vt ka

Riigikohtu 27. septembri 2010. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-70-10, p 14). Poolte seisukohtadest nähtuvalt

oli mõlema poole tahteks kaasomand lõpetada. Kohtupraktikas on asutud korduvalt seisukohale, et

kaasomandi lõpetamine on lõpptulemusena kõigi kaasomanike huvides ning menetluskulud on

põhjendatud ja õiglane jätta TsMS § 163 lõike 1 alusel poolte endi kanda (TsMS I komm (2017), §

163, punkt 3.3.4.2 ja selles esiletoodud Riigikohtu praktika)

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik