2-21-19325/73 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 6. november 2024

Tsiviilasja number

2-21-19325

Tsiviilasi

AS-i LHV Pank hagi kohtutäitur Kristel Maalmani,

Credit.ee OÜ, Vladimir Zhukovi, Kohtla-Järve

linna,

XXXXXX

korteriühistu,

Jevgeni

Aleksejenko, Jelena Aleksejenko, OMEGA INVEST

OÜ, B2 Impact OÜ ja TF Bank AB (publ.) Eesti

filiaali vastu täiteasjas nr 095/2020/2191

enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 20. detsembri 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i LHV Pank apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (apellant) AS LHV Pank (registrikood

10539549), esindajad vandeadvokaadid Liis Könn ja

Grete-Kai Teeäär

Kostja (vastustaja) kohtutäitur Kristel Maalman,

esindaja vandeadvokaat Hillar Villers

Kostja (vastustaja) Credit.ee OÜ

(registrikood

11898079), seaduslik esindaja Alar East

Kostja (vastustaja) Vladimir Zhukov (isikukood

XXXXXXXXXXX)

Kostja (vastustaja) Kohtla-Järve linn, XXXXXX

korteriühistu (registrikood XXXXXXXXX), esindaja

vandeadvokaat Roman Golovenko

Kostja (vastustaja) Jevgeni Aleksejenko (isikukood

XXXXXXXXXXX)

Kostja (vastustaja) Jelena Aleksejenko (isikukood

XXXXXXXXXXX)

Kostja (vastustaja) OMEGA INVEST OÜ

(registrikood 10866568), esindaja vandeadvokaat

Rainer Kuulme

Kostja (vastustaja) B2 Impact OÜ (endine ärinimi OK

Incure OÜ; registrikood 11542046), lepinguline

esindaja Anne-Liis Veski

Kostja (vastustaja) TF Bank AB (publ.) Eesti filiaal

(registrikood 14304235), seaduslik esindaja Irina

Solovjova

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 20. detsembri 2022. a otsus tsiviilasjas 2-21-19325

ja teha uus otsus, millega AS-i AS LHV Pank hagi rahuldada.

2. Tunnistada kehtetuks täiteasjas 095/2020/2191 läbi viidud enampakkumine

Jevgeni Aleksejenkole (Aleksejenko) kuuluva ½ kaasomandiosa

korteromandist asukohaga XXXXXX (kinnistusraamatu registriosa nr

XXXXXX) müümise kohta.

3. Apellatsioonkaebus rahuldada.

4. Tühistada (otsuse jõustumisel) Viru Maakohtu 10. detsembri 2021. a

määrusega tsiviilasjas 2-21-19325 kohaldatud hagi tagamise abinõud.

5. Jätta AS-i AS LHV Pank menetluskulud kõigis kohtuastmetes kohtutäitur

Kristel Maalmani kanda, teiste menetlusosaliste menetluskulud jätta nende

endi kanda.

6. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja

lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p-s 2 ja lg-s 2

sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse

või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. AS LHV Pank (hageja) esitas 9. detsembril 2021 Viru Maakohtule hagi kohtutäitur

Kristel Maalmani (kostja I), Credit.ee OÜ (kostja II), Vladimir Zhukovi (kostja III),

Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu (kostja IV), Jevgeni Aleksejenko (kostja V),

Jelena Aleksejenko (kostja VI), OMEGA INVEST OÜ (kostja VII), OK Incure OÜ (kostja

VIII) ja TF Bank AB (publ.) Eesti filiaali (kostja IX) vastu enampakkumise, millel müüdi

kostjale V

kuuluv ½ kaasomandiosa korteromandist asukohaga XXXXXX

(kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXX), kehtetuks tunnistamiseks täiteasjas nr

095/2020/2191.

Koos hagiga esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, paludes peatada kostja I esitatud 29.

novembri 2021. a kinnistamisavalduse nr 110160202150 alusel kinnistusraamatus kannete

tegemise ning peatada kinnistamisavalduse menetlus kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava

kohtulahendi jõustumiseni. Maakohus rahuldas taotluse 10. detsembri 2021. a määrusega.

1.1.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja V ja kostja VI AS-iga Sampo Pank 15.

aprillil 2008 laenulepingu, mille tagatiseks seati 545 000 Eesti krooni suurune hüpoteek

korteriomandile asukohaga XXXXXX (registriosa nr XXXXXX; korteriomand).

Korteriomandist ½ kuulub kostjale V ja ½ kostjale VI (15. aprilli 2008. a notariaalse

müügilepingu alusel). Laenuleping, hüpoteek ning nendega seotud õigused on läinud üle

hagejale.

1.2.

Kostja I algatas kostja V vastu kostja II kui sissenõudja täitmisavalduse alusel

täitemenetluse täiteasjas nr 095/2020/2191 (täitedokument kohtulahend) ning arestis 31.

augustil 2021 kostjale V kuuluva ½ suuruse kaasomandi osa korteriomandist. Kostja I

teatas hagejale, et kostja IV kasutab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 44

mõistes korteriühistu pandiõigust müüdava kaasomandi osa suhtes.

1.3.

Hageja esitas 8. novembril 2021 kohtutäitur Tatjana Afanasjevale täitmisavalduse

kostjate V ja VI vastu täitemenetluse alustamiseks ning palus hüpoteegist tulenevalt

pöörata sissenõue korteriomandile, st mõlemale kaasomandi osale. Hageja teavitas kostjat I

täitmisavalduse esitamisest.

1.4.

Kostja I müüs 24. novembri 2021. a enampakkumisel kostjale V kuuluva ½

mõttelise osa korteriomandist hinnaga 5000 eurot kostjale III. Enampakkumise aktis

märkis kostja I, et hageja hüpoteek kustutatakse. Kostja I esitas 29. novembril 2021

kinnistamisavalduse, milles palus KrtS § 72 alusel kustutada hageja hüpoteek.

Kinnistusraamatus ei ole veel kandeid tehtud.

1.5.

Enampakkumise läbiviimisel on rikutud enampakkumise olulisi tingimusi. Hageja

kasuks on kostjatele V ja VI kuuluvale korteriomandile seatud esimese järjekoha hüpoteek.

Tegemist on ühishüpoteegiga, mis koormab nende korteriomandi kaasomandi osasid

(asjaõigusseaduse (AÕS) § 359 lg 1).

1.6.

Kinnistu ühe kaasomandiosa müümisega ei lõpe hüpoteek teise kaasomandi osa

suhtes. Riigikohtu lahendi kohaselt tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17 kustutatakse ühishüpoteek

kinnistusraamatust vaid siis, kui on müüdud kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek

seatud. Seega ei ole hüpoteegi kustutamine üksnes kostja V kaasomandi osalt võimalik.

1.7.

Kostja IV ei ole esitanud nõuetekohast täitedokumenti (ei ole esitanud nõuet, mis

muutus sissenõutavaks kuni kolm kuud enne keelumärke sisseandmist), seega ei ole

pandiõigus tekkinud.

1.8.

Kaasomandisse kuuluva korteriomandi oleks pidanud müüma tervikuna.

Enampakkumise korraldamisel läks kostja I vastuollu Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr 3-2-1-

38-17 tehtud lahendi p-s 17 avaldatud seisukohaga, et korteriomandi mõtteliste osade

müük eraldi ei anna üldjuhul sissenõudja ja võlgniku huvides sellist tulemust, mis vastaks

täitemenetluse seadustiku (TMS) §-s 8 ja § 53 lg-s 3 seatud eesmärgile sissenõudja nõue

võimalikult suures ulatuses rahuldada.

1.9.

Kostja I müüs vara liiga madala hinnaga ja ebatavalisel viisil. On ebaselge, millest

lähtudes määras kostja I alghinnaks 5000 eurot. Hageja palus määrata kaasomandi osa

alghinnaks 15 000 eurot. Kostja I ei avaldanud müüdava kaasomandi osa kohta

oksjonikeskkonnas ühtegi fotot, kogu müügiprotsess piirdus üksnes väljaandes Ametlikud

Teadaanded enampakkumise teate avaldamisega.

2. Kostja I palus jätta hagi rahuldamata. Kostja I ei soovi kustutada hüpoteeki kostja

VI kaasomandi osalt, vaid ainult kostja V kaasomandi osalt. Kui hageja ei nõustunud vara

hinnaga, oleks ta pidanud TMS § 217 lg 1 kohaselt esitama kaebuse. Kaasomandi osa on

müüdud avalikul enampakkumisel ja seega ei ole vara müüdud ebatavalisel viisil. Ostuhind

on tasutud. Hageja oli teadlik ühe kaasomaniku vastu täitemenetluse alustamisest. Sellele

vaatamata esitas hageja korteriomandi kui tagatisvara tervikuna realiseerimiseks

täitemenetluse algatamise avalduse teisele kohtutäiturile.

3. Kostja II teatas, et jätab vaidluse kohtu lahendada.

4. Kostja III vaidles hagile vastu. Kostja I on teatanud, et hüpoteek kustutatakse

kostjale V kuuluvalt korteri osalt. Hageja ise oma tegevusega tekitas olukorra, et korteri

osa müüdi eraldi teises täitemenetluses.

5. Kostja IV palus jätta hagi rahuldamata. Kostja IV on pandiõigust kehtivalt

teostanud.

6. Kostjad V ja VI ei esitanud hagile vastust.

7. Kostja VII palus hagi rahuldada. Kostjal I ei ole võimalik kustutada hageja

hüpoteeki kostja VI kaasomandi osalt. Kostja müüs vara liiga madala hinnaga.

8. Kostja VIII leidis, et asja on võimalik lahendada kompromissiga. Kostja VIII ei

soovinud asja lahendamises aktiivselt osaleda.

9. Kostja IX nõustus hagiga.

MAAKOHTU LAHEND

10. Viru Maakohus jättis 20. detsembri 2022. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus

jättis kostjate I, III ja IV menetluskulud hageja kanda, ülejäänud kostjate menetluskulud

nende endi kanda ning hageja menetluskulud tema enda kanda. Maakohus mõistis kostjate

I, III ja IV kulud põhjendatud ulatuses hagejalt välja ning kostjate I ja III menetluskuludelt

viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1

sätestatud määras. Maakohus tühistas Viru Maakohtu 10. detsembri 2021. a hagi tagamise

määruse alates kohtuotsuse jõustumisest.

10.1.

Tõendatud ei ole hageja väide, et tal puudus teave selle kohta, kas kostja IV on

korteriühistu pandiõigust kehtivalt teostanud. Asjaolu, et korteriühistu nõue koosnes

majandamiskuludest, on tõendatud kostja I poolt hagejale edastatud korteriühistu arvetega,

kliendikaardiga ja tõendiga nõude suuruse kohta.

10.2.

31. augusti 2021. a kinnisvara arestimise aktis on välja toodud edasikaebe kord.

Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja oleks vaidlustanud kohtutäituri 31.

augusti 2021. a toimingut, sh ½ kaasomandi osa hinda.

10.3.

24. novembri 2021. a vara enampakkumise aktis on avalduste ja märkuste all kirjas,

et "AS LHV Pank kasuks seatud hüpoteegi kanne kuulub kustutamisele pärast edukat

enampakkumist". Kuna tegemist on kostjale V kuuluva ½ kaasomandi osa

enampakkumisega, siis ei saa avalduste all märgitust välja lugeda seda, et hüpoteek tuleb

kustutada ka kostjale VI kuuluvalt ½ kaasomandi osalt.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28. detsembri 2021. a kandemäärusega anti

kohtutäiturile tähtaeg esitatud kinnistamisavalduse puuduste kõrvaldamiseks. Määruses on

märgitud, et kohtutäitur palub kustutada hüpoteek vaid kostjale V kuuluvalt kaasomandi

osalt. Seega ei ole hageja tõendanud oma väidet, et kohtutäitur on asunud hageja kasuks

seatud hüpoteeki kustutama kogu korteriomandilt.

10.4.

Hageja ei ole viidanud seaduse sätetele, millel põhineb tema väide, et kinnisasi

tulnuks müüa tervikuna, kuna sellisel juhul oleks ka müügihind olnud suurem. Hagejal oli

võimalus ühineda kostja II avalduse alusel kostja V vastu algatatud täitemenetlusega ja

esitada avaldus kogu kinnisasja võõrandamiseks mitte teisele kohtutäiturile, vaid kostjale I.

Hagejal ei olnud alust eeldada, et kostja I peab tema teate peale tühistama juba

väljakuulutatud enampakkumise.

10.5.

Kuna hageja ei ole vaidlustanud arestimise aktis märgitud alghinda ja

hinnapakkumise on teinud ainult üks ostja, siis ei ole leidnud kinnitust hageja väide, et

kaasomand on võõrandatud liiga madala hinnaga. Liiga madala hinnaga oleks olnud

tegemist juhul, kui kaasomandi osa oleks müüdud arestimisaktis märgitust madalama

hinnaga.

10.6.

Kaasomand on võõrandatud avalikul enampakkumisel TMS §-s 153 ettenähtud

korras, st tavalisel viisil. Seega ei ole hageja tõendanud, et kaasomand oleks võõrandatud

ebatavalisel viisil. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et kostja III on kostja

V või tema ema lähikondne (ühised ärisuhted ei muuda isikuid lähikondseteks).

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

11. Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus,

millega hagi rahuldada. Hageja menetluskulud palub hageja jätta kosta I kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt jättis maakohus tõendid tähelepanuta ja hageja seisukohad

arvestamata. Maakohus oleks pidanud kontrollima korteriühistu pandiõiguse kehtivust.

TMS § 2 lg 1 p 27 järgi on korteriühistul pandiõigus ja täitedokument üksnes nende nõuete

suhtes, mis vastavad TMS § 23 lg 4, § 1491 lg 4 ja § 1531 lg 3 nõuetele. Praegusel juhul ei

taotlenud kostja IV ise korteriomandile sissenõude pööramist, vaid soovis ühineda kostja II

avalduse alusel algatatud täitemenetlusega pärast kinnisasja arestimist. Sel juhul kohaldub

TMS § 1491 lg 4, mille kohaselt kehtib pandiõigus korteriühistu majandamiskavast

tulenevatele nõuetele, mis on muutunud sissenõutavaks kuni kolm kuud enne keelumärke

kinnistusraamatusse kandmist. Korteriühistu pandiõigus kehtib üksnes juhul, kui

kohtutäiturile esitatakse tähtaegselt nõuetekohane täitedokument. Praeguses asjas pole

kostja IV esitanud täiturile nõuetekohast täitedokumenti. Kostja IV poolt kohtutäiturile

esitatud dokumentidest nähtub, et korteriühistu nõuded, mis muutusid sissenõutavaks kuni

kolm kuud enne keelumärke kinnistusraamatusse kandmist, on tasutud ja korteriühistul ei

ole pandiga tagatud nõuet.

Korteriühistul tekib pandiõigus KrtS § 44 lg 1 tähenduses ainult siis, kui kohtutäiturile on

esitatud täitmiseks TMS § 2 lg 1 p-s 27 nimetatud tõend korteriomandist tuleneva nõude

kohta (RKTKm 28.01.2020, 2-19-6210, p 13). Kostja IV pidi esitama kehtiva

majanduskava koos nõude suuruse ja nõude kontrollimist võimaldavate andmetega ja

majandamiskulude arvestuse aluse (TMS § 149¹ lg 4). Kostja IV ei ole sellist

täitedokumenti kohtutäiturile esitanud. Kostja I 7. veebruari 2022. a seisukoha lisana 3

esitatud dokumendid ei vasta täitedokumenti nõuetele ja nende alusel ei saanud

korteriühistul tekkida pandiõigust võlgniku kaasomandi osa suhtes. Isegi kui esitatud

dokumendid oleksid käsitletavad täitedokumendina, ei ole need esitatud tähtaegselt. TMS §

1491 lg 4 kohaselt tuleb dokumendid esitada 10 päeva jooksul alates hetkest, kui

korteriühistu saab teate korteri arestimise kohta, kusjuures teade tuleb kohtutäituril ühistule

saata viivitamata pärast keelumärke kinnistusraamatusse kandmist (TMS § 1491 lg 1).

Keelumärge kanti kinnistusraamatusse 18. jaanuaril 2021, kuid kostja IV esitas kostjale I

dokumendid 20. juulil 2021, ehk enam kui kuus kuud pärast keelumärke sisse kandmist.

Kostja I poolt esitatud dokumendist (7. veebruari 2022. a seisukoha lisa 3) nähtub, et

korteriühistu on väljastanud ajavahemikul 1. jaanuarist 2014 – 30. juunini 2021 arveid 11

273 eurot 23 senti ning kostjalt V on samal perioodil laekunud 12 088 eurot 16 senti. Kõik

arved on seega tasutud ning nõudeid, mida pant teoreetiliselt tagada saaks, ei eksisteeri.

Kohtutäitur peab korteriühistu poolt esitatud dokumentide põhjal kontrollima nõude

põhjendatust, sest pant ei anna pandipidajale abstraktset õigust nõuda kinnisasja müümist.

Olukorras, kus kostjale I ei olnud esitatud täitedokumenti ega nõuete alust ja arvestust

tõendavaid dokumente, ei oleks täitur tohtinud viia läbi täitemenetlust korteriühistu nõude

alusel ega lubada teostada pandiõigust.

Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja I esitas kaks erinevat kandeavaldust, millest ühe

jättis registriosakond rahuldamata ning teise alusel on kannete tegemine kinnistusraamatus

peatatud. Kostja I esitas 29. novembril 2021 kinnistamisavalduse, milles palus kustutada

hageja hüpoteegi tervikuna, ning 1. detsembril 2021 täiendava kinnistamisavalduse, milles

palus hüpoteegi kustutamist üksnes kostjale V kuuluvalt kaasomandi osalt. Kostja I ei ole

muutnud 1. detsembri 2021. a avaldusega 29. novembri 2021. a avaldust ega loobunud

sellest. Kuna 1. detsembri 2021. a avaldus on jäänud rahuldamata ning kinnistusraamatus

on tegemata kanded 29. novembri 2021. a avalduse alusel, on selge, et kostja I taotleb

hüpoteegi kustutamist korterilt tervikuna. Hageja esitab koos apellatsioonkaebusega

kinnistusraamatu väljavõtte korteriomandi kohta tõendamaks, et kostja I täiendav

kinnistamisavaldus jäeti rahuldamata ja selle alusel ei ole kandeid tehtud.

Hüpoteegi lõppemine ja kustutamine on välistatud, kui selgub, et täitedokumendist, sh

korteriühistu tõendist, ei tulene kehtivat majandamiskulude tasumise nõuet. Kuna

korteriühistul puudus pandiõigus ning pandiga tagatud nõue, ei ole kohtutäituril õigust

kinnistusraamatusse seatud hageja hüpoteeki kustutada.

Hüpoteegi kustutamine on igal juhul välistatud. Hüpoteegi kustutamine üksnes ühelt

kaasomandi osalt ei ole võimalik. Ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis,

kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud. Käesoleval juhul

koormas kinnistut ühishüpoteek ja kuna müüdud ei ole kõiki kinnisasju, millele

ühishüpoteek on seatud, on hüpoteegi kustutamine seetõttu välistatud.

Vara on müüdud ebamõislikul viisil ja liiga madala hinnaga. Hageja ei ole minetanud

kaebeõigust seoses müügihinnaga. Seadus ei seo TMS § 223 lg 1 järgse hagi esitamist

asjaoluga, kas täitemenetluse osaline on või ei ole vaidlustanud arestimise akti või muud

enampakkumisega seonduvat. Kaebuse esitamine ei ole enampakkumise kehtetuks

tunnistamise hagi esitamise eelduseks. Hageja esitas tsiviilasjas nr 2-22-364 taotluse

enampakkumise akti tühistamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Müügihinda ei saa pidada

mõistlikuks üksnes seetõttu, et see vastas arestimishinnale. Kostja I küsis hagejalt arvamust

arestimishinna osas, kuid määras sellegipoolest hinnaks kolm korda madalama hinna.

Kostja I ei avaldanud vara kohta oksjonikeskkonnas ühtegi fotot.

Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et seadusest ei tulene kohustust võõrandada

enampakkumisel asja tervikuna. Hageja teavitas kostjat I sellest, et on esitanud kohtutäitur

T. Afanasievale täitmisavalduse kostjate V ja VI suhtes täitemenetluse algatamiseks ning

palunud pöörata hüpoteegist tulenev sissenõue kogu korterile (mõlemale kaasomandi

osale). Tuleb eeldada, et kui korteriomandi (kui eluruumi) mõttelised osad müüakse eraldi

menetlustes, on tegemist hüpoteegipidaja õigustatud huvide kahjustamisega (Riigikohtu

10. mai 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17, p 17). Kostja I viis 24. novembril 2021

enampakkumise läbi, teades, et 8. novembril 2021 oli teisele kohtutäiturile esitatud avaldus

kogu korterile sissenõude pööramiseks, mis oleks võimaldanud võõrandada korteri ühise

tervikuna.

12. Kostja I vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

Kostja I ei ole rikkunud enampakkumise olulisi tingimusi ega asunud kustutama hageja

kasuks seatud hüpoteeki, mille kustutamine pole lubatav, ega ka müünud vara ebatavalisel

viisil ning liiga madala hinnaga. Kui hageja ei nõustunud korteriomandi arestimise aktis

toodud hinnaga, oleks hageja pidanud selle TMS § 217 lg 1 sätestatu kohaselt 10 päeva

jooksul vaidlustama. Hageja seda ei teinud ja on minetanud kaebeõiguse.

Ekslik on hageja seisukoht, et kostjal IV ei ole pandiõigust. Hageja väide, et kostjal IV ei

ole nõuet, kuna arveid on esitatud 11 273 eurot 23 senti, kuid laekumisi oli 12 088 eurot 16

senti, on ebaõige. Hageja jättis arvutuste tegemisel tähelepanuta hagivastuse lisas 3 olevas

kliendikaardis saldo veeru, mille kohaselt oli võlgnevus korteriühistu ees 3408 eurot 83

senti.

Kostja I ei ole rikkunud kontrollikohustust. Kostja IV on esitanud kõik asjakohased

tõendid ning nende alusel on kostja I kontrollinud nõude põhjendatust.

Hageja seisukoht, et hüpoteeki ei ole võimalik kustutada, on ekslik. Kostja I taotleb

hüpoteegi kustutamist üksnes kostja V kaasomandi osalt.

Hageja väide, et vara müügiprotsess piirdus ainult enampakkumise teate avaldamisega

oksjonikeskkonnas ja oksjonikeskkonnas ei avaldatud ühtegi fotot, on väär.

13. Kostja II jätab asja kohtu otsustada.

14. Kostja III vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

15. Kostja IV palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kostja IV on esitanud kostjale

V kuuluva ½ kaasomandiosa korteriomandi osas pandiõiguse realiseerimise nõude ja see

on kehtivalt teostatud. KrtS § 44 ja § 72 ning TMS § 158 lg 3 järgi on korterühistu

pandiõigus esimese järjekoha pandiõigus, millest tagapool olevad õigused (sh hüpoteegid)

täitemenetluse esemeks olevalt kinnisasjalt enampakkumise tulemusel kustuvad. Kui

hageja leiab, et korteriühistul ei ole pandiõigust, siis on tal õigus vaidlustada jaotuskava

TMS § 109 alusel.

Hageja väide, et kostja I üritab hüpoteeki kustutada kostja VI kaasomandi osalt, on väär.

Väide müüdud vara madala hinna kohta on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, mis on

selle vara turuväärtus.

16. Kostja V, kostja VI ja kostja VII ei ole apellatsioonkaebusele vastanud.

17. Kostja VIII vastuse kohaselt oli jaotuskava järgi kostja VIII nõude rahuldamise ulatus 0

%, seega kostja VIII ei näe vajadust olla kaasatud hagi aktiivsesse menetlusse.

18. Kostja IX nõustub hageja apellatsioonkaebusega ning palub selle rahuldada.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

19. Tartu Ringkonnakohus jättis 16. juuni 2023. a otsusega maakohtu otsuse muutmata.

Apellatsiooniastme menetluskulud jättis ringkonnakohtus hageja kanda ning määras

kindlaks ka hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse.

20. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes tühistada

ringkonnakohtu otsuse ja maakohtu otsuse ning uue otsusega hagi rahuldada või

alternatiivselt saata asi uueks lahendamiseks madalama astme kohtule.

21. Riigikohus rahuldas 13. märtsi 2024. a otsusega (Riigikohtu otsus) hageja

kassatsioonkaebuse, tühistas ringkonnakohtu 16. juuni 2023. a otsuse ja saatis asja

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

22. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

Viru Maakohtu 20. detsembri 2022. a otsus tuleb tühistada ning teha uus otsus, millega

hagi rahuldada ja tunnistada täiteasjas 095/2020/2191 läbi viidud enampakkumine kostjale

V kuuluva ½ kaasomandiosa korteriomandist müümise kohta kehtetuks.

Apellatsioonkaebus rahuldatakse.

23. Hageja on esitanud kostjate vastu TMS § 223 lg 1 kohase hagi. TMS § 223 lg 1

järgi võib täitemenetluse osaline enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva

jooksul esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara on

müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui enampakkumine toimus tühise

arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Riigikohtu otsuses

märgitu kohaselt on üks enampakkumise olulistest tingimustest ka müüdud asja

koormavate asjaõiguste lõppemine, sh selliste asjaõiguste lõppemise märkimine

enampakkumise kuulutuses ja aktis. Asjaolu, kas kinnisasja koormavad asjaõigused

lõppevad või jäävad püsima, võib mõjutada oluliselt kinnisasja müügihinda.

24. Maakohus tuvastas otsuses järgmised vaidluse lahendamise seisukohalt olulised

asjaolud:



kostja I algatas kostja V suhtes täitemenetluse täiteasjas 095/2020/2191;



kostja I arestis kostjale V kuulunud ½ mõttelist osa korteriomandist, ülejäänud ½

mõttelist osa samast korteriomandist kuulub kostjale VI ja kostja I seda ei

arestinud;



kogu korteriomandit (mõlemat kaasomandi osa) koormab hüpoteek hageja kasuks

summas 545 000 krooni s.o 34 831 eurot 85 senti;



XXXXXX korteriühistu (kostja IV) ühines kostja I algatatud täitemenetlusega ning

kohtutäitur teatas hagejale, et korteriühistu kasutab KrtS § 44 mõistes korteriühistu

pandiõigust;



kohtutäitur müüs enampakkumisel kostjale V kuuluva ½ mõttelise osa korterist

5000 euroga kostjale III.

Apellatsioonkaebuse põhjendustes ei ole neid maakohtu tuvastatud asjaolusid vaidlustatud

ning ringkonnakohus võtab need TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi asja lahendamisel aluseks.

25. Hageja kui hüpoteegipidaja on täitemenetluse osaline TMS § 5 lg 3 tähenduses.

Korteriomandi ½ kaasomandiosa enampakkumise aktis (I kd, tl 43–48) on kostja I

märkinud, et hageja kasuks seatud hüpoteegikanne kuulub pärast edukat enampakkumist

(st pärast kostja V osa müümist) kinnistusraamatust kustutamisele. Hageja leiab, et

hüpoteegi kustutamiseks ei ole alust. Hageja soovib nimetatud hüpoteegi püsimajäämist.

Riigikohtu otsuses esitatud seisukohtade järgi on hagejal õigus esitada sellises olukorras

TMS § 223 lg 1 järgne hagi ning tegu on sobiva õiguskaitsevahendiga.

26. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses selle üle, kas kostja I korraldatud

enampakkumisel rikuti selle olulisi tingimusi. Hageja leiab, et olukorras, kus kostja I müüs

enampakkumisel vaid kostjale V kuulunud korteriomandi mõttelise osa, ei saa kustutada

korteriomandile tema kasuks seatud ühishüpoteeki. Teise peamise väitena leiab hageja, et

kostja IV kui korteriühistu kasuks ei ole kehtivalt tekkinud seadusjärgset pandiõigust.

Kostjal IV puudub hageja hinnangul ka sundtäidetav nõue.

27. Maakohus on ringkonnakohtu arvates eksinud eelkõige TMS § 1491 lg 4 ja § 1531

lg 3 kohaldamisel ning jätnud seetõttu sisulise tähelepanuta hageja väited (kõige

põhjalikumalt on hageja esitatud need 11. märtsi 2022. a menetlusdokumendis; I kd, tl

161–165) selle kohta, et korteriühistul ei ole sellist pandiõigust, mida ta üritab täiteasjas

095/2020/2191 realiseerida. Maakohtu otsus ei vasta kõnealuses osas ka TsMS § 442 lg 8

nõuetele. Samuti on maakohus andnud ebaõige hinnangu kostja I poolt korteriühistu

pandiõiguse teostamise kohta esitatud tõenditele. Eelkõige need loetletud minetused on

viinud maakohtu ebaõigetele lõppjäreldustele.

28. Maakohtu tuvastatud asjaoludel esitas kostjale I (kohtutäiturile) täitmisavalduse

kostja II, seda ainult kostja V vastu. Täitemenetluses teatas kostja IV, et soovib kasutada

KrtS §-st 44 tulenevat korteriühistu pandiõigust. KrtS § 44 lg 1 kohaselt on korteriühistul

korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks seadusjärgne pandiõigus korteriomandile.

Nimetatud pandiõigusele kohaldatakse KrtS § 44 lg 2 järgi seaduses esimesel järjekohal

oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Viimatinimetatud sättele on hageja kasuks seatud

hüpoteegikande kustutamise alusena viidanud enampakkumise aktis ka kohtutäitur.

29. Senise kohtupraktika järgi on korteriomandist tulenevad nõuded KrtS § 44 lg 1

tähenduses eelkõige majandamiskulude tasumise nõuded (vt RKTKm 28.01.2020, 2-19-

6210/26, p 12). Korteriühistu pandiõiguse suurus on reguleeritud KrtS § 44 lg-tes 3–6.

Enne 1. jaanuari 2018 kinnistusraamatusse kantud hüpoteekide puhul näeb KrtS § 72 ette

korteriühistu pandiõiguse maksmapaneku täiendavad (rahalised) piirid kinnistu müügist

saadud raha jaotamisel.

30. Hüpoteegiga tagatud kinnisasja müümisel täitemenetluses kehtib üldiselt

põhimõte, et kui kinnisasi müüakse esimesel (eespoolsemal) järjekohal asuva

hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise

parimaks tunnistamisega (TMS § 158 lg 3) ja need kustutatakse kinnistusraamatust

kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160 lg 1). Seega, kui korteriühistust sissenõudja

kasuks on tekkinud pandiõigus, lõpeb esimesele järjekohale seatud hüpoteek pärast

korteriomandi edukat enampakkumisel müümist ja hüpoteek tuleb kinnistusraamatust

kustutada (vt RKTKm 28.01.2020, 2-19-6210/26, p 14; RKTKm 16.03.2020, 2-19-

9046/10, p 14). Eelmärgitu kehtiks sõltumata sellest, et AÕS § 359 lg 1 ja § 359 lg 11

alusel tuleb hageja kasuks korteriomandi kaasomandi osadele seatud hüpoteeki lugeda

ühishüpoteegiks.

31. Samas nõustub ringkonnakohus hagejaga, et KrtS §-st 44 tulenev korteriühistu

pandiõigus ei ole piiramatu ega taga mistahes korteriühistu korteriomandist tulenevad

majandamiskulude tasumise nõudeid. Riigikohtu otsuses esitatud seisukohtade järgi on

müüdud asja koormava hüpoteegi püsimajäämine või kustutamine seotud otseselt sellega,

kas täitemenetlusega ühinenud korteriühistul on rahaline nõue võlgniku vastu. Vastasel

korral ei oleks tekkinud ka korteriühistu pandiõigust ja hageja ühishüpoteek jääks püsima

(kostja II täitmisnõue ei põhinenud mh TMS § 158 rakendamist võimaldaval hüpoteegil,

vaid kohtulahendil). Seega on asja lahendamiseks vajalik kontrollida, kas kostja IV on

esitanud kohtutäiturile (kostjale I) nõuetekohase täitedokumendi rahalise nõude kohta.

32. Täitemenetluse läbiviimise aluseks olevad täitedokumendid on loetletud TMS § 2

lg-s 1. Kostjate I ja IV väidete põhjal esitas kostja IV täiteasjas 095/2020/2191

kohtutäiturile täitedokumendina TMS § 2 lg 1 p 27 kohase korteriühistu tõendi

korteriomandist tuleneva nõude kohta. Pooled ei ole väitnud ega maakohus tuvastanud, et

kostja IV oleks esitanud samast korteriomandist tulenevate nõuete kohta täitmiseks mõne

muu täitedokumendi, s.o eelkõige kohtulahendi tsiviilasjas (TMS § 2 lg 1 p 1). Hageja küll

leiab, et kostja IV poolt kohtutäiturile esitatud dokumendid ei vasta ka TMS § 2 lg 1 p-st

27 (koosmõjus TMS § 23 lg-ga 44, § 1491 lg-ga 4 ja § 1531 lg-ga 3) tulenevatele nõuetele.

32.1.

Ringkonnakohus rõhutab, et TMS § 2 lg 1 p 27 kohase korteriühistu tõendi alusel

on korteriühistu nõue täitemenetluses realiseeritav ainult piiratud ulatuses. TMS § 1491 lg 4

ja § 1531 lg 3 kohaselt on realiseeritavad nõuded, mis on muutunud sissenõutavaks

täitemenetluse ajal ja kuni kolm kuud enne keelumärke kinnistusraamatusse kandmist

täitemenetluses. KrtS-i seletuskirja järgi on kõneluse regulatsiooni eesmärk eelkõige see, et

täitemenetluses ei jääks rahuldamata korteriühistu nõuded, mis muutuvad sissenõutavaks

täitemenetluse ajal või pärast täitemenetluse alustamist (Riigikogu XII koosseis.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE seletuskiri, lk 113).

32.2.

Kostjate I ja IV esitatust ei nähtu, et kostjal IV oleks korteriomandist tulenevaid

täitmata nõudeid, mis on muutunud sissenõutavaks täitemenetluse ajal või kuni kolm kuud

enne keelumärke kinnistusraamatusse kandmist. Keelumärge kanti täiteasjas

095/2020/2191 kinnistusraamatusse 18. jaanuaril 2021 (I kd, tl 33–34). Kostja I on

esitanud kohtule dokumendid (I kd, tl 104–121) korteriühistu nõude kohta, millest nähtub,

et kostja IV on esitanud kostjale V 31. oktoobril 2020 arve nr 1020/3 summas 109 eurot 44

senti. 30. novembril 2020 arve nr 1120/3 summas 132 eurot 21 senti ning 31. detsembril

2020 arve nr 1220/3 summas 161 eurot 21 senti. Kõik need arved olid korteriühistu

esitatud arvestustest nähtuvalt keelumärke seadmise ajaks tasutud (I kd, tl 120). Seega ei

olnud kostjal IV tõenditest nähtuvalt tasumata nõudeid, mis oleks muutunud

sissenõutavaks täitemenetluse ajal või ajavahemikul kolm kuud enne keelumärke seadmist.

Ülalviidatud korteriühistu esitatud arvestustest järelduvalt võib ühistul olla kostja V vastu

sissenõutavaks muutunud nõudeid küll varasemast ajast (kui kolm kuud enne keelumärke

seadmist), aga need võimalikud nõuded ei ole TMS § 2 lg 1 p 27 kohase korteriühistu

tõendi alusel täitemenetluses realiseeritavad.

32.3.

Kohtutäitur on jätnud kostja IV täitemenetluses esitatud nõude põhjendatuse

vajalikul määral kontrollimata, leides seetõttu ekslikult, et korteriühistul on tekkinud

pandiõigus ja hageja kasuks seatud ühishüpoteek tuleb kustutada. Lisaks on asja

materjalide alusel põhjendatud hageja seisukoht, et korteriühistu ei ole täiturile esitanud

TMS § 1491 lg 4 järgi nõutavat ühistu kehtivat majanduskava.

33. Kuna täitemenetlusega ühinenud korteriühistul ei olnud KrtS § 44 järgse

pandiõigusega tagatud rahalist nõuet võlgniku (kostja V) vastu, ei olnud võimalik

korteriomandit koormavat hageja kasuks seatud hüpoteeki kostjale V kuuluva ½ mõttelise

osa müümisel kustutada. Nagu eelnevalt märgitud, ei põhinenud kostja II täitmisnõue TMS

§ 158 rakendamist võimaldaval hüpoteegil, vaid kohtulahendil.

34. Eelmärgitut arvestades tuleb nii hageja apellatsioonkaebus kui ka hagi rahuldada

ning tunnistada täiteasjas 095/2020/2191 läbi viidud enampakkumine kostjale V kuuluva ½

korteriomandi kaasomandi osa müümise kohta kehtetuks.

35. Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ülalesitatud põhjendustel ning ei

vasta menetlusökonoomia kaalutlustel kaebuse muudele väidetele, mh väidetele, et

kaasomandisse kuuluva korteriomandi oleks pidanud müüma tervikuna, et kostja I müüs

kaasomandi osa liiga madala hinnaga ja ebatavalisel viisil ning ei avaldanud müüdava

kaasomandi osa kohta oksjonikeskkonnas ühtegi fotot. Osaliselt on hageja samasisulistele

väidetele vastanud Riigikohus käesolevas asjas tehtud otsuses (vt Riigikohtu otsuse

põhjenduste p-d 18 ja 19).

36. TsMS § 442 lg 5 esimese lause kohaselt peab kohus lahendama otsuse

resolutsiooniga rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Maakohus

rahuldas 10. detsembri 2021. a määrusega hageja hagi tagamise taotluse ning peatas hagi

tagamiseks kostja I esitatud 29. novembri 2021. a kinnistamisavalduse nr 110160202150

alusel kinnistusraamatus kannete tegemise ja peatas kinnistamisavalduse menetluse kuni

käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Kuigi ringkonnakohus hagi

rahuldab, on põhjendatud kohaldatud hagi tagamise abinõud TsMS § 445 lg 2 alusel

tühistada. Abinõude jõusse jätmine ei ole lahendi täitmise tagamiseks vajalik.

37. TsMS § 173 lg 1 järgi märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude

jaotuse menetlusosaliste vahel ning asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse

kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Vajaduse korral tuleb märkida ära menetluskulude

kandmise erisused kohtuastmete kaupa, samuti kohtueelses menetluses. Kui kõrgema

astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks

saatmata, muudab ta TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi vajaduse korral vastavalt

menetluskulude jaotust. Menetluskulude jaotuses näeb kohus sama paragrahvi lõike 4

kohaselt ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud

kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus sama sätte järgi kindlaks

menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kui menetluskulud jäävad

ühiselt mitme menetlusosalise, esmajoones kaashageja või -kostja kanda, tuleb lahendis

märkida, kas nad vastutavad osa- või solidaarvõlgnikena.

Kuna hagi rahuldatakse ning hagi esitamise vajaduse on põhjustanud eelkõige kostja I

minetused täitemenetluse läbiviimisel, on põhjendatud jätta hageja menetluskulud kõigis

kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel kostja I kanda ning teiste

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

38. Kuivõrd ringkonnakohus muudab käesoleva lahendiga menetluskulude jaotust

menetlusosaliste vahel ning maakohus ei ole vaidlustatud otsusega hageja menetluskulude

rahalist suurust kindlaks määranud, ei määra ka ringkonnakohus TsMS § 174 lg 4 kohaselt

menetluskulusid rahaliselt kindlaks. TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi määrab

menetluskulud kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumisest (vt nt RKTKo 20.04.2016, 3-2-1-142-15, p-d 18

jj).

TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes praeguse otsuse

peale edasi kaevates.

(allkirjastatud digitaalselt)