2-19-5506/133 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed R.V Soots ja Neve

Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

04.11.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-5506

Kohtuasi

X.C avaldus V.F-i tahteavalduse asendamiseks

korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks ja V.F-i

vastuavaldus erikasutusõiguse määramiseks või

alternatiivselt tahteavalduste andmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08.08.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

V.F-i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: X.C (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Meris Velling

Puudutatud isik I: V.F (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Ene Soop

Puudutatud isik II: Siuh OÜ (registrikood 11517172)

Puudutatud isik III: V.Z (isikukood XXX)

Puudutatud isikud IV: Z.R (isikukood XXX)

Puudutatud isik V: H.I (isikukood XXX)

Puudutatud isik VI: Z.V (isikukood XXX)

Puudutatud isikud VII: F.J (isikukood XXX) ja R.V

(isikukood XXX)

Puudutatud isik VIII: G.F (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata V.F-i taotlus määruskaebuse läbivaatamiseks istungil.

Lahendada kaebus kirjalikus menetluses.

2. Rahuldada V.F-i taotlus isikuandmete avalikustamise piiramiseks ning asendada

määruse avalikustamisel V.F-i nimi tähemärkidega ja mitte avalikustada V.F-i

isikukoodi ega aadressi.

2-19-5506

3. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

4. Tühistada Harju Maakohtu 08.08.2024 määrus osas, milles X.C avaldus osaliselt

rahuldati ning V.F-i vastuavaldus jäeti täies ulatuses rahuldamata, samuti

menetluskulude jagamise osas. Teha asjas uus määrus, millega:

4.1. Jätta X.C avaldus läbi vaatamata osas, milles X.C palub tuvastada, et kõikidel

aadressil XXX, Tallinn asuva elamu (katastritunnus XXX) korteriomanikel on

õigus kasutada ja vallata XXX, Tallinn elamu pööningukorrust võrdsetel alustel

vastavalt seaduses sätestatud tingimustele kuni muusuguse kokkuleppe

sõlmimiseni, ning osas, milles X.C palub tuvastada, et XXX, Tallinn

korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkulepe (kasutuskord), mis reguleeriks

XXX, Tallinn elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist ning välistaks

mistahes korteriomaniku õiguse kasutada ja vallata XXX, Tallinn elamu

pööningukorruse mistahes osa.

4.2. Jätta X.C avaldus rahuldamata osas, milles X.C palub tuvastada, et 2002. a

korteriomanike kokkulepe on 2019. a korteriomanike kokkuleppega kehtivalt

lõpetatud.

4.3. Jätta V.F-i vastuavaldus osaliselt läbi vaatamata nõude osas, milles V.F palub

kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d

andma tahteavaldus pööningute ja keldrite erikasutusõiguse tekkimise

kokkuleppe sõlmimiseks selliselt, et korteriomanike vahelise kokkuleppega

antaks osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse ja

tekivad kinnistu, katastritunnusega XXX, asukohaga XXX, Tallinn,

erikasutusõigused igakordse korteriomaniku kasuks V.F-i esitatud plaanide (dtl

308–310) alusel järgmiselt:

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr

XXXXXXX ja nr YYYYYYYY koosseisu ja korteriomandi igakordsele

omanikule kuulub lisas 1 (dtl 310) esitatud plaanil rohelisega märgitud korteri

pealse pööningu osa erikasutusõigus.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr

CCCCCC koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 1

(dtl 310) esitatud plaanil sinisega märgitud korteri peal oleva pööningu osa

erikasutusõigus.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr

QQQQQQ koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 2

(dtl 309) esitatud plaanil punasega märgitud joonest paremale jääva

pööninguosa erikasutusõigus.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr

ZZZZZZ koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 2 (dtl

309) esitatud plaanil punasega märgitud joonest vasakule jääva pööninguosa

erikasutusõigus.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr SSSSSS

koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308)

esitatud plaanil kollasega märgitud ala erikasutusõigus.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr JJJJJJ

ja nr CCCCCC koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas

3 (dtl 308) esitatud plaanil sinisega märgitud ala erikasutusõigus.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr

GGGGGG ja nr SSSSSS koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule

kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil punasega märgitud ala erikasutusõigus.

2-19-5506

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr

GGGGGG koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3

(dtl 308) esitatud plaanil lillaga märgitud ala erikasutusõigus.

4.4. Jätta V.F-i vastuavaldus osaliselt läbi vaatamata nõude osas, milles V.F palub

kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d

andma tahteavaldus neile eelmises punktis nimetatud korteriomanditele

esimesse jakku esimesele vabale järjekohale eelmises punktis kajastatud

erikasutusõiguste sissekandmiseks.

4.5. Saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks V.F-i vastuavalduses esitatud

nõude osas, milles V.F palub asendada korteriomanike nõusolek pööningu

erikasutusõiguse seadmiseks vaid korterile nr 5 ja vastavate tahteavalduste

saamiseks.

4.6. Jätta Harju Maakohtu 08.08.2024 määrus muutmata osas, milles maakohus

jättis V.F-i vastuavalduse rahuldamata osas, milles V.F palub kohustada F.J,

R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d andma tahteavaldus

XXX, Tallinn neile kuuluvate korteriomandite esimesse jakku esimesele vabale

järjekohale 01.04.2002 korteriomanike kokkuleppe, millega anti puudutatud

isikule I XXX korter 5 pealse pööningosa kasutus, sissekandmiseks.

5. Harju Maakohtu 08.08.2024 määrus on jõustunud osas, millega jäeti rahuldamata

X.C avaldus V.F-i tahteavalduse asendamiseks korteriomanike kokkuleppe

sõlmimiseks (maakohtu määruse resolutsiooni p 1).

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse osas, milles ringkonnakohus

maakohtu määruse tühistas ja jättis avalduses ja vastuavalduses esitatud nõuded rahuldamata

ja/või läbi vaatamata. Muus osas ei saa käesoleva määruse peale edasi kaevata.

Määruskaebuse võib esitada 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X.C (avaldaja) esitas 09.03.2019 Harju Maakohtule avalduse, milles palus asendada V.F-i

(puudutatud isik I) tahteavalduse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks. 13.09.2022

täpsustas avaldaja oma nõudeid.

2. Avalduse kohaselt on Tallinnas XXX asuva elamu korteriomanikud avaldaja, puudutatud

isik I, Universal Capital OÜ (asendatud menetluse käigus korteriomanikuga Siuh OÜ), E. V.Z

(asendatud menetluse käigus korteriomanikuga V.Z), Z.R , H.I , Z.V , F.J ja R.V. 01.04.2002

kokkuleppega otsustasid toonased korteriomanikud määrata kaasomandisse kuuluvale

pööningukorrusele kasutuskorra (2002. a kokkulepe). 2002. a kokkuleppe sõlmisid W. K, E.

V.Z, X.C H, M. Z.R, H.I , M. Z.V, F.J, M. N ja E. R.V.

2-19-5506

3. 01.04.2002 kokkuleppe järgi nõustuti „kaasomaniku V.F-i poolt tema peal st kr. nr 5 peal

oleva pööningu väljaehitamisega V.F-i poolt tema kasutuses olevana […]“. Sarnaseid

kokkuleppeid sõlmiti ka teiste korterite peale jäävate pööninguosade konkreetse

korteriomaniku kasutusse andmiseks. Korteriomanike eesmärk 2002. aastal oli anda

pööningukorrusele eesmärgipärasem kasutusviis, jagades pööningukorruse reaalosadeks ning

tagades seeläbi pööningukorruse parem säilimine korteriomaniku kohustuse kaudu hoida tema

kasutuses olevat pööninguosa korras. Korteri nr 5 omanik, puudutatud isik I on tema korteri

peal asuvat pööninguosa 2002. a kokkuleppe alusel ainuisikuliselt kasutanud ja vastava

pööninguosa eraldanud seinaga.

4. 2018. a kevadel võtsid korteriomanikud korteriühistu üldkoosolekul vastu otsuse elamu

renoveerida, mille käigus ilmnes muu hulgas vajadus muuta 2002. a kokkulepet ning anda

pööningukorrus kõigi korteriomanike ühiskasutusse. Selleks sõlmisid korteriomanikud 2019.

aastal kokkuleppe, milles leppisid kokku, et pööningukorrus antakse kõigi korteriomanike

kasutusse ja puudutatud isik I vabastab tema kasutuses oleva pööninguosa (2019. a

kokkulepe). 2019. a kokkuleppe sõlmimisega on nõustunud kõik korteriomanikud peale

puudutatud isiku I.

5. Olukord, kus osa pööningukorrusest jääb vastavalt 2002. a korteriomanike kokkuleppele

puudutatud isiku I ainukasutusse, on vastuolus hea usu põhimõttega ega vasta korteriomanike

ühistele parimatele huvidele. Puudutatud isik I on järjepidevalt ning pahatahtlikult takistanud

juurdepääsu pööninguosale, mis 2002. a kokkuleppe alusel on tema kasutuses. Selle tagajärjel

on tekkinud teistele korteriomanikele kahju. Puudutatud isiku I kasutuses olev

pööningukorruse osa ei ole vastavalt 2002. a kokkuleppele välja ehitatud ning selle seisukord

on halb. Puudutatud isiku I ainukasutuses olevale pööninguosale jääb ainuke sissepääs

Nunnadetagusele tornile, mis Tallinn linna seisukoha järgi kuulub korteriomanike

kaasomandisse. Pööninguosa puudutatud isiku I ainukasutusse jäämisel ei ole teistel

korteriomanikel võimalik Nunnadetaguse torni kasutada ega tagada selle korrashoidu. 2002. a

kokkuleppe lõpetamine on kõigi korteriomanike huvides ning selleks on põhjendatud vajadus.

Korteriomanikud on arutanud pööningukorrusele uue korteriomandi moodustamist, selle

võõrandamist ning võõrandamisest saadud tulu kasutamist elamu korrashoiuks ja

parendamiseks vajalike kulude katmiseks (sh juba tehtud remonttööde lisakulude katmiseks).

2002. a kokkuleppe muutmise vajaduse tingib ka korteriomanike vahetumine. Uute

korteriomanike suhtes 2002. a kokkulepe ei kehti.

6. Avaldaja palub:

6.1. asendada kohtulahendiga puudutatud isiku I nõusolek 2019. a jaanuari korteriomanike

kokkuleppe sõlmimiseks;

6.2. alternatiivselt tuvastada, et kõikidel aadressil XXX asuva elamu (katastritunnus XXX)

korteriomanikel on õigus kasutada ja vallata XXX elamu pööningukorrust võrdsetel alustel

vastavalt seaduses sätestatud tingimustele kuni muusuguse kokkuleppe sõlmimiseni ja;

tuvastada, et XXX korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis

reguleeriks XXX elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist ning välistaks mistahes

korteriomaniku õiguse kasutada ja vallata XXX elamu pööningukorruse mistahes osa;

6.3. alternatiivselt tuvastada, et 2002. a korteriomanike kokkulepe on 2019. a korteriomanike

kokkuleppega kehtivalt lõpetatud.

2-19-5506

7. Oma esmase nõude osas selgitas avaldaja järgmist. Tuginedes korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 13 lg-le 2 ja § 9 lg 2 p-le 1 nõuab avaldaja puudutatud isiku I

nõusoleku asendamist 2019. a jaanuari korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks. Kuivõrd

käesolevas asjas tehtud 07.12.2021 Riigikohtu lahendiga ei ole Riigikohus välistanud enne

2018. jaanuari kehtima hakanud KrtS-i sõlmitud kasutuskordade lõpetamist, vaid üksnes uute

kehtestamist ning olemasolevate muutmist, siis on võimalik lõpetada ka varem kokku lepitud

kasutuskord. Kohus peaks 2019. a kokkuleppe sõlmimiseks asendama puudutatud isiku I

nõusoleku kohtulahendiga, sest 2019. a kokkuleppe sisaldab olulisi tingimusi 2002. a

kokkuleppe lõpetamiseks, sh pööningukorruse vabastamise tähtaega ja hüvitise

(mitte)tasumist.

8. Kui kohus peaks leidma, et tulenevalt käesolevas asjas tehtud Riigikohtu 07.12.2021

lahendist ei ole avaldajal õigust nõuda puudutatud isiku I tahteavalduse asendamist 2019. a

kokkuleppe sõlmimiseks, mh põhjusel, et 2019. a korteriomanikke kokkuleppe sõlmimiseks ei

ole olnud vajadust, siis esitab avaldaja alternatiivsed nõuded ning selgitab nende osas

järgmist. Käesolevas asjas tehtud 07.12.2021 Riigikohtu lahendist võib järeldada, et (i)

kuivõrd 2002. a korteriomanike kokkulepe ei ole kõikidele korteriomanikele siduv, siis ei ole

2019. a kokkuleppe sõlmimine olnud vajalik ning kõikidel korteriomanikel on seadusest

tulenev õigus pööningukorrust tervikuna ühiselt vallata ja kasutada; ja/ või (ii) 2019. a

kokkuleppe sõlmimiseks on puudunud vajadus, mistõttu ei ole avaldajal õiguskaitsevajaduse

puudumise tõttu õigust nõuda puudutatud isiku I tahteavalduse asendamist 2019. a

kokkuleppe sõlmimiseks. Avaldaja ja teiste korteriomanike huvi on, et elamu pööningukorrust

on kogu ulatuses võimalik kasutada kõikidel korteriomanikel võrdsetel tingimustel vastavalt

KrtS ja asjaõigusseaduse (AÕS) kaasomandi valdamist, kasutamist ja valitsemist

puudutavatele sätetele (seda kinnitab ka 2019. a korteriomanike kokkuleppe p 1).

9. Vastuseks puudutatud isiku I erikasutusõigust puudutavale vastuavaldusele (allpool al p 13)

märgib avaldaja, et kohus saab lahendada vaid puudutatud isiku I nõuet, milles puudutatud

isik I nõuab enda korteri peale jäävale pööninguosale erikasutusõigust. Teistele

korteriomanikele saab kohus määrata erikasutusõiguse vaid nende vastavasisulisel taotlusel.

Kohus ei saa ilma korteriomaniku vastava taotluseta määrata ühelegi teisele korteriomanikule

erikasutusõigust. Avaldajale teadaolevalt ei ole ükski korteriomanik huvitatud elamu

kaasomandis olevate osade erikasutusõigustest ning elamu kaaskasutatavate pindade

jagamisest. Avaldaja ei soovi erikasutusõigust, mille puudutatud isik I oma vastuavalduses

välja pakkunud on. Lisaks oleks puudutatud isikule I erikasutusõiguse määramine vastuolus

hea usu põhimõttega ning rikuks teiste korteriomanike huve. Vastusooritusena (hüvena)

puudutatud isikule I erikasutusõiguse määramise eest saab teistele korteriomanikele anda

erikasutusõiguse muudele kaasomandi osadele vaid vastavate korteriomanike taotluste alusel.

Igal juhul ei oleks selline vastusooritus õiglane ega õigustaks puudutatud isikule I tema

soovitud erikasutusõiguse andmist. Minimaalse vastusooritusena peaks puudutatud isik I

erikasutusõiguse saamisel tagama pööningukorruse vastava osa korrashoiu ning tasuma sellel

pinnalt arvestatuna kõiki majandamis- ja kommunaalkulusid. Arvestades aga käesoleva

vaidluse asjaolusid, ei õigustaks kõnealused vastusooritused mingil viisil puudutatud isikule I

erikasutusõiguse määramist ning sellest saadavaid hüvesid. Pööningule erikasutusõiguste

määramine ei ole kooskõlas korteriomanike sooviga vallata pööningukorrust kaasomandi

osana ühiselt, et tagada elamu parem ja efektiivsem majandamine, sh moodustada

pööningkorrusele eraldi korteriomand, et see võõrandada ning kasutada uue korteriomandi

võõrandamisest saadavat tulu elamu remontööde kulude kandmiseks.

10. Seoses puudutatud isiku I alternatiivnõudega märkis avaldaja, et 2002. a kokkulepe ei ole

erikasutusõigus KrtS § 14 mõttes. Seetõttu ei saa kohus rahuldata puudutatud isiku I taotlust,

2-19-5506

et kohus asendaks korteriomanike tahteavaldused 2002. a korteriomanike kokkuleppe

sissekandmiseks kinnistusraamatu kõikide korteriomandite registriosade esimestesse

jagudesse.

Puudutatud isiku I vastus avaldaja avaldusele ja vastuavaldus

11. Puudutatud isik I vaidles avaldaja avaldusele vastu. Puudutatud isik I selgitas, et kinnistul

on kaks hoonet: kahekordne ja kolmekordne. Kahekordse hoone pööning on korteri 14

kasutuses. Kolmekordse maja pööning paikneb pooles osas puudutatud isiku I korteri nr 5 peal

ning pooles osas avaldaja korteri nr 3 peal, vastavalt millele on koostatud ka kasutuskorra

kokkulepped kummagi korteriomaniku kasuks pööningu kasutamiseks. Pööningu vahesein

paikneb korterite vaheseina peal ning oli olemas enne kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimist. Arvestades pööningu asetust ja aastaid toimunud kasutust, puudub teistel omanikel

põhjendus ja vajadus pööningu reaalseks kasutamiseks. Hoonete pööningud ja samuti keldrid

ei ole kõikide korteriomanike ühiskasutuses ning puudub ka kõigile vastav juurdepääs nendele

osadele. Menetluses osalenud korteriomanikud ei selgitanud, kuidas ja miks soovivad nad ise

korteri nr 5 pealset kasutama hakata, et oleks põhjendatud olemasoleva olukorra muutmine.

12. Puudutatud isik I esitas 02.03.2020 vastuavalduse ja 01.06.2020 vastuavalduse

tervikteksti.

13. Puudutatud isik I palub:

13.1. kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d andma

tahteavaldus pööningute ja keldrite erikasutusõiguse tekkimise kokkuleppe sõlmimiseks

selliselt, et korteriomanike vahelise kokkuleppega antaks osa kaasomandi esemest igakordse

korteriomaniku erikasutusse ja tekivad kinnistu, katastritunnusega XXX, asukohaga XXX,

Tallinn, erikasutusõigused igakordse korteriomaniku kasuks 01.06.2020 menetlusdokumendi

lisaks toodud plaanide (lisad 1-3) alusel järgmiselt:

13.1.1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr XXXXXXX ja nr

YYYYYYYY koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 1 (dtl 310)

esitatud plaanil rohelisega märgitud korteri pealse pööningu osa erikasutusõigus.

13.1.2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr CCCCCC

koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 1 (dtl 310) esitatud plaanil

sinisega märgitud korteri peal oleva pööningu osa erikasutusõigus.

13.1.3. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr QQQQQQ

koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 2 (dtl 309) esitatud plaanil

punasega märgitud joonest paremale jääva pööninguosa erikasutusõigus.

13.1.4. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr ZZZZZZ

koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 2 (dtl 309) esitatud plaanil

punasega märgitud joonest vasakule jääva pööninguosa erikasutusõigus.

13.1.5. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr SSSSSS

koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil

kollasega märgitud ala erikasutusõigus.

2-19-5506

13.1.6. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr JJJJJJ ja nr

CCCCCC koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud

plaanil sinisega märgitud ala erikasutusõigus.

13.1.7. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr GGGGGG ja nr

SSSSSS koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud

plaanil punasega märgitud ala erikasutusõigus.

13.1.8. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr GGGGGG

koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil

lillaga märgitud ala erikasutusõigus.

13.2. Kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d andma

tahteavaldus, neile eeltoodud punktis nimetatud korteriomanditele esimesse jakku esimesele

vabale järjekohale eeltoodud punktis kajastatud erikasutusõiguste sissekandmiseks.

13.3. Alternatiivselt, kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja

X.C-d andma tahteavaldus XXX Tallinn neile kuuluvate korteriomandite esimesse jakku

esimesele vabale järjekohale 01.04.2002 korteriomanike kokkuleppe, millega anti puudutatud

isikule I XXX korter 5 pealse pööningosa kasutus, sissekandmiseks.

14. Vastuavalduse põhjenduste kohaselt, kuna pööning on eraldiseisev ning ühendatud

korteriga 5 (sh ehitisregistrisse kantud), siis on ainumõistlik sellisel kujul pööningu kasutust

jätkata. Muud ümberkorraldused nõuaksid kõikidel juhtudel põhjalikke ehituslikke muudatusi.

Arvestada tuleb ka pööningute asukohti, kõik on eraldi sissepääsudega eri hoonete osadest

pikkadest peenikestest treppidest ning kõigi korteriomanike kasutus ei ole reaalne. Hoonete

pööningutele pääseb vaid erinevatest trepikodadest ning korteri 14 ja korteri 5 pealsele

pööningule vaid läbi nende korterite. Mõistlik on, et ülemised korterid kasutavad pööningut

nende korterite peal. Samuti on keldrid erinevate trepikodade sissepääsudega ning olnud vaid

mõne korteriomaniku kasutuses. Mõistlik on, et allpool olevad korterid kasutavad keldreid

nende korterite all. See võimaldab keldrisse teha ühendused ka otse nende peal olevatest

korteritest. Puudutatud isik I on kasutanud kokkuleppel pööningut oma korteri peal, kuid ei

ole saanud kasutada teisi hoonete pööninguid ega keldreid. Puudutatud isik I on investeerinud

korter 5 pealse pööningu ja katuse korrashoidu.

15. Puudutatud isik I taotleb pööninguosa erikasutusõiguse määramist, pakkudes välja ka

teistele omanikele pööningute ja keldrite erikasutusõigusi. Seega ei oleks erikasutusõiguse

määramine praegusel juhul teistele korteriomanikele n-ö vastutasuta. 31.05.2024 seisukohas

märkis puudutatud isik I, et juhul kui korteriomanikud ei soovi endale erikasutusõigusi, siis

palub puudutatud isik I asendada korteriomanike nõusolek pööningu erikasutusõiguse

seadmiseks vaid korterile 5. Kuna 01.04.2002 kirjalikult sõlmitud kokkulepe on kehtiv, siis

vältimaks edasisi vaidlusi õiglusjärglaste osas, on vajalik kanda kokkulepe

kinnistusraamatusse.

Puudutatud isikute seisukohad

16. Korteriomanikud Universal Capital OÜ (asendatud uue korteriomanikuga Siuh OÜ), E.

V.Z (asendatud uue korteriomanikuga V.Z ), Z.R , H.I , Z.V , F.J ja R.V toetasid avaldust ja

palusid selle rahuldada. Korteriomanik G.F avalduse osas seisukohta ei esitanud.

2-19-5506

16.1. Korteriomanike ühine tahe on, et pööningukorrust oleks võimalik kasutada kõikidel

korteriomanikel ühiselt. Korteriomanikud ei välista, et tulevikus võib olla otstarbekas

moodustada pööningukorrusest üks või mitu eriomandit, et tagada selle parem hooldamine ja

korrashoid nii, nagu on välja toodud avaldaja esitatud avalduses. Igal juhul ei ole

korteriomanike huvides, et puudutatud isik I jätkab tema korteri peal asuva pööninguosa

kasutamist ainuisikuliselt. Pööningukorruse puudutatud isiku I kasutusse jätmine on vastuolus

korteriomanike huvidega. Puudutatud isik I on osa pööningust lubamatult kinni ehitanud ning

ühelgi korteriomanikul sinna juurdepääsu ei ole. Puudutatud isik I ei ole taganud pööninguosa

korrashoidu ega võimalda ligipääsu ka korteriühistule, et korterelamut remontida.

16.2. Kui 2002. aastal allkirjastatud kokkuleppe on kehtiv, soovivad korteriomanikud seda

igal juhul muuta vastavalt 2019. a jaanuari kokkuleppele, mille kõik korteriomanikud peale

puudutatud isiku I on allkirjastanud. Korteriomanike arvates käitub puudutatud isik I

kokkuleppe allkirjastamisest keeldumisel pahatahtlikult ega arvesta kõigi korteriomanike

huvidega.

17. Korteriomanikud Siuh OÜ, V.Z, F.J, Z.R , R.V ja Z.V nõustusid avaldaja 27.04.2022

seisukohaga vastuavaldusele.

Maakohtu määrus ja põhjendused

18. Harju Maakohtu 08.08.2024 määrusega jäeti rahuldamata avaldaja avaldus puudutatud

isiku I tahteavalduse asendamiseks korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, rahuldati

avaldaja avaldus esmase alternatiivnõude osas osaliselt ning tuvastati, et kõikidel aadressil

XXX, Tallinn asuva elamu korteriomanikel on õigus vallata elamu pööningukorrust seaduses

sätestatud tingimustel, st selliselt, et kõikidele korteriomanikele on tagatud kaasomandi hulka

kuuluva pööningukorruse ühine valdus AÕS § 72 lg 3 mõttes. Maakohus jättis puudutatud

isiku I vastuavalduse täies ulatuses rahuldamata. Maakohus määras, et jõustunud

kohtulahendis tuleb puudutatud isiku I nimi asendada tähemärgiga ning jätta avalikustamata

puudutatud isiku I isikukood ja aadress. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda ning menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata.

19. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus, et:

1) elamu aadressil XXX, Tallinn on jagatud üheksaks korteriomandiks;

2) XXX elamu toonased korteriomanikud W. K, E. V.Z, M. H, M. Z.R, H.I , M. Z.V, F.J,

D. K ja E. R.V sõlmisid 01.04.2002 lihtkirjaliku kokkuleppe, millega nõustusid

puudutatud isiku I poolt tema korteri nr 5 peal oleva pööningu väljaehitamisega

puudutatud isiku I poolt, samuti nõustuti temapoolse pööningu kasutusega ja sellega,

et pööninguosa jääb väljaehitamisel tema omandisse;

3) korteri nr 5 omanik, puudutatud isik I on tema korteri peal asuvat pööninguosa 2002. a

kokkuleppe alusel ainuisikuliselt kasutanud tänaseni;

4) 2019. a jaanuaris-veebruaris on toonased korteriomanikud Universal Capital OÜ, E.

V.Z, X.C, Z.R , H.I , Z.V , F.J ja R.V sõlminud kokkuleppe pööningukorruse

kasutamise kohta, mille eesmärk oli mh muuta 2002. a korteriomanike kokkulepet ja

võimaldada kõikidel korteriomanikel kasutada ja vallata XXX elamu pööningukorrust

võrdsetel tingimustel, sealjuures kohustati puudutatud isikut I vabastama korteri 5 peal

asuv pööninguosa ja tagama juurdepääs teistele korteriomanikele;

2-19-5506

5) puudutatud isik I ei ole 2019. a kokkulepet allkirjastanud.

20. Avaldaja avalduse osas märkis maakohus järgmist.

20.1. Avaldaja avaldus ei kuulu esmase nõude osas rahuldamisele. Praegusel juhul on

tegemist olukorraga, kus 2019. a kokkuleppe sõlmimine on olnud ebavajalik, kuna

kaasomandi eseme ühise valdamise ja kasutamise sätestab seadus. Riigikohus on märkinud, et

sellise kokkuleppe (s.o 2019. a kokkuleppe) sõlmimiseks ei saa nõuda õiguskaitsevajaduse

puudumise tõttu nõusolekut korteriomanikult, kes ei ole sellise kokkuleppega nõus (vt

RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17).

20.2. Avaldaja esmane alternatiivne nõue tuleb rahuldada osaliselt ja seda järgmises ulatuses

ja sõnastuses: tuvastada, et kõikidel aadressil XXX, Tallinn asuva elamu korteriomanikel on

õigus vallata elamu pööningukorrust seaduses sätestatud tingimustel kohaselt, st selliselt, et

kõikidele korteriomanikele on tagatud kaasomandi hulka kuuluva pööningukorruse ühine

valdus AÕS § 72 lg 3 mõttes.

20.2.1. Kõik tänased korteriomanikud ei ole 2002. a kokkuleppe osapooled. 2002. a

kokkuleppe osapooleks ei ole:

1) Siuh OÜ (kokkuleppe allkirjastas varasem omanik W. K; vahepeal on omanik olnud

ka Universal Capital OÜ, kelle kohus 12.04.2022 määrusega asendas);

2) Z.R (kokkuleppe allkirjastas M. Z.R);

3) Z.V (kokkuleppe allkirjastas M. Z.V);

4) F.J ja R.V (R.V on kaasomanik alates 2006. aastast; kokkuleppe allkirjastasid

varasemad omanikud D. K ja E. R.V);

5) kokkulepet ei ole allkirjastanud ka puudutatud isik I.

20.2.2. 2002. a kokkuleppe kohta ei ole kinnisusraamatu registriosadesse vastavaid märkusi

sisse kantud ning seega ei ole 2002. a kokkulepe siduv kõigi tänaste korteriomanike suhtes (vt

RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17). Kui korteriomanikud on enne KrtS-i jõustumist (st

enne 1. jaanuari 2018) sõlminud kokkuleppe, millega on määratud kaasomandi kasutuskord ja

selle kohta ei ole kinnistusraamatus korteriomandite kohta peetavates registriosade

kolmandates jagudes sisse kantud märkusi, ei kehti see kokkuleppe sõlminud korteriomanike

eriõigusjärglaste suhtes. Sellisel juhul saavad korteriomanikud (alatest 1. jaanuarist 2018)

taotleda endale erikasutusõigust (KrtS §-d 9, 13 ja 14, RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17).

20.2.3. Maakohus leidis, et kuivõrd 2002. a kokkuleppe puhul on tegemist mh korteriomandi

koosseisu kuuluva kaasomandi osa kasutamist reguleeriva kokkuleppega, on see

korteriomanike vahetumise tõttu muutunud terves ulatuses kehtetuks. Ei saa pidada õigeks

ning korteriomandi olemusega kooskõlas olevaks olukorda, kus kõigile korteriomanikele

kaasomandina kuuluva pinna kasutamist reguleerib kokkulepe, mille kõik osapooled ei ole

korteriomanikud. Vastupidisel juhul tekiks olukord, kus ühelt poolt reguleerib pinna

kasutamist kokkulepe (mis ei ole kõigile korteriomanikele siduv) ja teisalt konkureerib

nimetatud kokkuleppega selle osapoolteks mitte olevate korteriomanike seadusest tulenev

õigus kaasomandi eset kasutada. Nimetatud olukorras prevaleerib seadusest tulenev

regulatsioon. Õigusselguse ja õigusjärglaste osas siduvuse tagamiseks ongi ette nähtud

kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta vastava märkuse sissekandmise instituut. Ka

2-19-5506

Riigikohtu praktikast (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506) tuleneb põhimõte, et

kinnistusraamatus kajastamata kasutuskorrakokkulepe ei ole vahetunud korteriomanikele

siduv ning KrtS kehtivusest alates ei ole seda võimalik muuta ega ka uutele omanikele

kehtestada, vaid korteriomanikel tekib erikasutusõiguse seadmise nõue.

20.2.4. KrtS § 30 lg 2 sätestab, et korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset

kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui

eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike

huvidest. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 368 lg 1 sätestab, et hageja võib esitada

hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu

õiguslik huvi.

20.2.5. Seega tuleb avaldaja esmane alternatiivne nõue rahuldada ja korteriomanikele tuleb

tagada ühine võimalus XXX elamu(te) pööninguosade kasutamiseks. Vastav tahe on

korteriomanike (v.a puudutatud isiku I) tahe (mh tulenevalt 2019. a kokkuleppest).

Puudutatud isik I ei ole esile toonud selliseid põhjendusi, mis kaaluks üles ülejäänud

korteriomanike huvi kaasomandi eset ühiselt vallata. Küll aga on teised korteriomanikud esile

toonud, et päevakorras on pööningupindadest uute korteriomandite moodustamine ja nende

võõrandamine – viidatud huvi kaalub kahtlemata üles ühe korteriomaniku huvi vaidlusalust

kaasomandi eset ainuvallata.

20.2.6. Kuivõrd kohus jõudis esmase tuvastusnõude analüüsi käigus järeldusele, et 2002. a

kokkulepe ei ole tänaste korteriomanike suhtes kehtiv, puudub vajadus ka eraldi sätestada, et

„XXX korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis reguleeriks XXX

elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist ning välistaks mistahes korteriomaniku

õiguse kasutada ja vallata XXX elamu pööningukorruse mistahes osa.“ Viidatud nõude osa on

hõlmatud rahuldatud nõudega ja omab sisuliselt sama eesmärki.

20.3. Kuivõrd kohus rahuldas avaldaja esmase alternatiivse nõude, ei analüüsinud kohus

avaldaja teist alternatiivnõuet.

21. Puudutatud isiku I vastuavalduse osas märkis maakohus järgmist.

21.1. Vastuavaldus tuleb jätta rahuldamata. Maakohus viitas vastuavalduse lahendamisel KrtS

§ 9 lg 2 p-dele 1 ja 2, § 13 lg-tele 2 ja 3, § 14 lg-le 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lg-le 5.

21.2. Puudutatud isiku I esmase nõude eesmärk on seada kinnistul paiknevate elamute keldri-

ja pööningupindadele erikasutusõigused korteriomanike kasuks. Kohus jõudis eelnevalt

järeldusele, et elamute pööningukorrused jäävad korteriomanike ühisvaldusesse ning ei

pidanud seega vajalikuks ülaltoodud põhjendusi käesoleva nõude lahendamisel korrata. Seega

ei ole põhjendatud ega võimalik vastuavaldust nimetatud osas rahuldada. Kuivõrd kohus

puudutatud isiku I kasuks erikasutusõigust ei sea, ei ole võimalik rääkida ka vastusooritusena

erikasutusõiguste seadmisest. Teised korteriomanikud ei ole avaldanud soovi

erikasutusõiguste saamiseks vastuavalduses toodud viisil. Sellises olukorras ei ole

põhjendatud ega võimalik n-ö sunniviisiliselt kaasomandis olevate pindade osas

korteriomanikele erikasutusõigusi seada (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 15). Praeguse

olukorra säilitamine (käesolevast määrusest tulenevate erisustega) ei ole kõiki asjaolusid

arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Seega jättis kohus vastuavalduse esmase nõude

osas rahuldamata.

2-19-5506

21.3. Puudutatud isiku I alternatiivse nõude eesmärk on 2002. a kasutuskorra kokkuleppe

kajastamine eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade

esimestes jagudes. 2002. a kokkuleppe puhul ei ole tegemist erikasutusõiguse kokkuleppega,

mistõttu ei ole seda võimalik kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide

korteriomandite registriosade esimestes jagudes. 2002. a kokkulepe on mh kaasomandi

kasutuskorra kokkulepe, mida ei saa pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14 mõttes

(vt RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17). Isegi kui käsitada viidatud kokkulepet

erikasutusõiguse kokkuleppena, ei saaks ikkagi kannet teha, kuna 1) ei ole täidetud

vorminõue – selline kokkulepe peab AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3 olema

sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17, esimene lõik);

2) see ei ole sõlmitud tänaste korteriomanike poolt – varasem erikasutusõiguse kokkulepe

saab olla kinnistusraamatusse kande tegemise alus üksnes juhul, kui selle on sõlminud isikud,

kes on kande tegemise ajal nende korteriomandite omanikud, mida see erikasutusõigus

puudutab (vt RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17, esimene lõik). Seega jättis kohus

vastuavalduses esitatud alternatiivse nõude rahuldamata.

22. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda (TsMS § 172 lg 1).

Määruskaebus

23. Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas,

milles maakohus rahuldas avaldaja avalduse, jättis puudutatud isiku I vastuavalduse

rahuldamata ning menetluskulude jaotuse osas. Puudutatud isik I palub teha asjas uue lahendi,

millega jätta avaldaja avaldus rahuldamata, rahuldada puudutatud isiku I vastuavaldus ja

mõista avaldajalt välja puudutatud isiku I menetluskulud.

24. Puudutatud isik I palub asja läbivaatamist istungil. Vastavalt TsMS § 462 lg-le 2 palub

puudutatud isik I, et kohtulahendis ei avaldataks tema isikukoodi ega aadressi ning tema nimi

asendataks tähemärkidega. Kuna Siuh OÜ on võõrandanud oma korteriomandi, siis tuleb Siuh

OÜ asendada uue omanikuga PrimsaOne OÜ (registrikood 16746204).

25. Kohus ei saanud rahuldada avaldaja alternatiivnõuet ja tuvastada, et pööningukorrus on

ühiskasutuses, st kõikidel korteriomanikel on ühine valdus, kuna eksisteerib kehtiv

01.04.2002 kokkulepe pööninguosa kasutuseks, mis on allkirjastatud ka praeguste (enamike)

korteriomanike poolt, kelle suhtes on kokkulepe kehtiv. Kuna 01.04.2002 sõlmitud

kasutuskorra kokkuleppe on siduv selle osapooltele, ei saa kohus otsustada, et vaidlusalune

pööninguosa on kõikidele korteriomanikele üldkasutatav. Seadus ei näe ette, et kui

kokkuleppe mõni osapool muutub, siis kokkulepe muutub kehtetuks ka teiste kokkuleppe

osapoolte suhtes. Kuna avaldaja on ise sõlminud 01.04.2002 kasutuskorra kokkuleppe, siis on

see tema suhtes kehtiv ning ta saa esitada nõuet tuvastamaks, et pööning on üldkasutuses.

Kokkuleppe kehtivus avaldaja suhtes on tuvastatud ka tsiviilasjas nr 2-17-5713. Ka tsiviilasjas

nr 2-17-5713 esitas avaldaja nõude anda pööning kaasomanike kasutusse ning see nõue jäeti

rahuldamata. Lisaks on kohus eksinud 01.04.2002 kokkuleppe tänastes osapooltes. Kuigi

peale avaldaja ei ole teised korteriomanikud kohtusse pöördunud, on kohus menetluses

ebaõigesti tuvastanud teiste korteriomanike tahte. Isik võib kohtusse pöörduda vaid enda

õigust kaitseks. Teised korteriomanikud nõuet kohtusse esitanud ei ole. Seega on kohus

ületanud volituste piire.

26. Seoses puudutatud isiku I vastuavaldusega ei ole maakohus välja selgitanud, kas ja

millistel tingimustel (sh vastusooritus) oleksid teised kaasomanikud nõus puudutatud isiku I

poolt korteri nr 5 pealse pööningu ainukasutusega, nagu Riigikohus käesolevas asjas selgitas.

2-19-5506

Maakohus on väitnud meelvaldselt, et korteromanike ühine tahe on, et XXX pööningukorrust

oleks võimalik kasutada kõikidel korteriomanikel ühiselt.

Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

27. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Kõik korteriomanikud on toetanud

avaldaja avaldust. Maakohtu määrus on kooskõlas kõigi korteriomanike huvidega.

Vastuavalduse menetlemisega seotud menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku I kanda.

Teised menetlusosalised seisukohti ei esitanud.

28. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

29. TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjust tulenevalt ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu

määruse õigsust osas, mille peale ei ole edasi kaevatud. Määruskaebuse on esitanud

puudutatud isik I, kes on vaidlustanud maakohtu määruse osas, milles maakohus rahuldas

avaldaja avalduse ja jättis puudutatud isiku I vastuavalduse rahuldamata. Seega on maakohtu

määrus jõustunud resolutsiooni p 1 osas, s.o osas, milles maakohus jättis rahuldamata avaldaja

primaarse avalduse puudutatud isiku I tahteavalduse asendamiseks korteriomanike

kokkuleppe sõlmimiseks (TsMS § 466 lg 3).

30. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada

osas, milles maakohus rahuldas avaldaja avalduse ja jättis puudutatud isiku I avalduse

tervikuna rahuldamata. Ringkonnakohus teeb asjas uue määruse, millega jätab avaldaja

avalduse alternatiivnõuete osas osaliselt läbi vaatamata ja osaliselt rahuldamata.

Ringkonnakohus jätab osaliselt läbi vaatamata ka puudutatud isiku I vastuavalduse esmase

nõude, s.o osas, milles puudutatud isik I taotleb teistele korteriomanikele erikasutusõiguse

määramist. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt ja saadab tsiviilasja uueks

läbivaatamiseks esimese astme kohtule puudutatud isiku I nõude osas, milles puudutatud isik

taotleb asendada korteriomanike nõusolek pööningu erikasutusõiguse seadmiseks vaid

korterile nr 5 ja vastavate tahteavalduste saamiseks. Ringkonnakohus jätab muutmata

maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis puudutatud isiku I vastuavalduse

alternatiivnõude osas rahuldamata.

31. Ringkonnakohus lahendab esmalt puudutatud isiku I taotluse asja lahendamiseks istungil.

TsMS § 667 lg 3 esimene lause sätestab, et määruskaebus lahendatakse kirjalikus menetluses,

kui kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada. Ringkonnakohus ei pea istungi

korraldamist vajalikuks, kuna see ei ole asja lahendamiseks vajalik ega menetlusökonoomia

põhimõttest lähtudes mõistlik. Ringkonnakohus saab kaebuse lahendada toimiku materjalide

põhjal. Seetõttu jätab ringkonnakohus puudutatud isiku I taotluse istungi korraldamiseks

rahuldamata.

32. Käesolevas asjas on menetlusosalistel vaidlus elamu pööningukorruse kasutamise üle.

Menetlusosalised vaidlevad selle üle, et kas puudutatud isiku I korteri peal asuv pööninguosa

peaks olema kõigi korteriomanike vallata ja kasutada võiks peaks puudutatud isikul I olema

erikasutusõigus nimetatud pööninguosale. Avaldaja esitatud avalduse eesmärk on, et

pööninguosa oleks kõigi korteriomanike kasutada ja vallata. Puudutatud isiku I avalduse

eesmärgiks on saada erikasutusõigus elamu pööninguosale, mis on olnud tema ainukasutuses

2-19-5506

2002. a kokkuleppe järgi. 2002. aasta kokkuleppe alusel andsid toonased korteriomanikud

korteri nr 5 peal oleva pööninguosa puudutatud isiku I kasutusse. Puudub vaidlus, et kuna

nimetatud kokkulepe ei ole kantud kinnistusraamatusse, siis ei ole see hetkel kõigi

korteriomanike suhtes kehtiv (vt AÕS § 79 lg 2, RKTKm 17.04.2008, 3-2-1-12-08, p 9).

33. Ringkonnakohus peab vajalikuks välja tuua, et avaldaja on varem tsiviilasjas nr 2-17-5713

esitanud 10.04.2017 maakohtule avalduse, milles palus kohustada puudutatud isikut I

vabastama ebaseaduslikult hõivatud katusekorruse ruumid ja andma need kaasomanike

kasutusse. Nimetatud tsiviilasjas tuvastas maakohus, et 2002. a kokkulepe kehtib avaldaja

ning puudutatud isiku I, E. V.Z, H.I , Z.V ja F.J suhtes ning ei kehti Universal Capital OÜ,

Z.R ja R.V suhtes. Maakohus märkis, et avaldaja ja teised korteriomanikud, kelle suhtes

kokkulepe kehtib, peavad sellest kinni pidama kuni teistsuguse kokkuleppe sõlmimiseni või

kokkuleppe tühistamiseni. Seetõttu rahuldas maakohus avalduse osaliselt, kohustades

puudutatud isikut I mitte tegema takistusi tema kasutuses oleva pööningukorruse

kasutamiseks Universal Capital OÜ-le, Z.R-ile ja R.V-le . 11.11.2019 otsusega jättis

Riigikohus avaldaja avalduse rahuldamata osas, milles avaldaja palus kohustada puudutatud

isikut I vabastama tema hõivatud katuseruumid ja andma need avaldaja, E. V.Z, H.I , Z.V ja

F.J kasutusse. Lisaks jättis Riigikohus avaldaja avalduse läbi vaatamata osas, milles avaldaja

palus kohustada puudutatud isikut I vabastama tema hõivatud katuseruumid ja andma need

Universal Capital OÜ, Z.R ja R.V kasutusse. Riigikohus märkis, et avaldaja nõudis, et

puudutatud isik I annaks katusekorruse ruumid kõigi kaasomanike kasutusse. Avaldust

rahuldades tegi maakohus lahendi, mida Universal Capital OÜ, Z.R ja R.V ise ei ole

taotlenud, kuna nimetatud isikud ei ole avaldanud soovi katusekorruse ruumide kasutamiseks.

Riigikohus märkis, et maakohus oleks pidanud olukorras, kus avaldust ei olnud võimalik

rahuldada avaldaja taotletud viisil, jätma avalduse tervikuna rahuldamata. Riigikohus tõi ka

välja, et avaldaja taotles kaasomandis olevate katusekorruse ruumide vabastamist, mis ei ole

käsitatav kasutuskorra muutmise avaldusena ning et menetlusosalised ei esitanud maakohtu

määratud tähtaja jooksul kasutuskorra kokkuleppe muutmise või tühistamise avaldust (KrtS §

9 ja § 13 lg 2).

34. Avaldaja esitatud avalduse osas märgib ringkonnakohus järgmist.

34.1. Avaldaja esitas esmalt nõude, milles palus asendada kohtulahendiga puudutatud isiku I

nõusolek 2019. a jaanuari korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks. Maakohus jättis avalduse

vastava nõude osas rahuldamata (resolutsiooni p 1). Avaldaja maakohtu määrust vaidlustanud

ei ole ning seega on maakohtu määrus vastavas osas jõustunud (TsMS § 466 lg 3).

34.2. Avaldaja palus esmase alternatiivse nõude kohaselt tuvastada, et kõikidel

korteriomanikel on õigus kasutada ja vallata elamu pööningukorrust. Samuti on avaldaja

palunud tuvastada, et korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis

reguleeriks elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist. Maakohus rahuldas avaldaja

esimese alternatiivse nõude osaliselt (resolutsiooni p-d 2 ja 3) ning tuvastas, et kõikidel

korteriomanikel on õigus vallata elamu pööningukorrust seaduses sätestatud tingimustel, st

selliselt, et kõikidele korteriomanikele on tagatud kaasomandi hulka kuuluva pööningukorruse

ühine valdus AÕS § 72 lg 3 mõttes. Nõude osas tuvastada, et korteriomanike vahel puudub

kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis reguleeriks elamu pööningukorruse kasutamist ja

valdamist, maakohus resolutsioonis seisukohta ei võtnud. Siiski nähtub maakohtu määruse

põhjendustest, et maakohus on viidatud nõude sisuliselt rahuldanud, leides, et 2002. a

kokkulepe on muutunud korteriomanike vahetumise tõttu terves ulatuses kehtetuks.

Maakohus märkis, et viidatud nõue on hõlmatud rahuldatud nõudega, sest omab sisuliselt

sama eesmärki.

2-19-5506

34.2.1. Ringkonnakohus märgib esmalt, et ei nõustu maakohtuga, et 2002. a kokkulepe

muutub korteriomanike vahetumist tõttu kehtetuks. 01.04.2002 on toonased korteriomanikud

sõlminud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe, millega andsid korteri nr 5 peal asuva

pööninguosa korteri nr 5 omaniku kasutusse. Sellisele kokkuleppele seaduses vorminõuet

kehtestatud ei ole (RKTKm 08.05.2013, 3-2-1-45-13, p 26). Kaasomanike kokkulepped

kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad esmajoones üksnes nende

kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal (RKTKm 17.04.2008, 3-2-

1-12-08, p 9). 2002. a kokkulepe kehtib selle sõlminud korteriomanike suhtes, kuniks seda ei

ole muudetud ega lõpetatud. KrtS § 13 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe

sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning

muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele KrtS §-s 9 sätestatut. Erialakirjanduses ja

kohtupraktikas on selgitatud, et kui kaasomanike kokkulepe on olemas, ei saa kaasomanik,

kes on ise kokkuleppes osalenud, nõuda kohtus selle muutmist, välja arvatud siis, kui asjaolud

on muutunud (AÕS I komm (2014), § 72, p 3.1.2.2; RKTKo 08.02.2006, 3-2-1-121-05, p 42;

RKTKm 08.05.2013, 3-2-1-45-13, p 16). Seega leiab ringkonnakohus, et pelgalt asjaolust, et

korteriomanikud on vahetunud, ei saa tuvastada 01.04.2002 kokkuleppe kehtetust.

34.2.2. Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanikud on enne KrtS-i jõustumist (st enne

01.01.2018) sõlminud kokkuleppe, millega on määratud kaasomandi kasutuskord ja selle

kohta ei ole kinnistusraamatus korteriomandite kohta peetavates registriosade kolmandates

jagudes sisse kantud märkusi, ei kehti see kokkuleppe sõlminud korteriomanike

eriõigusjärglaste suhtes. Juhul, kui keegi korteriomanikest valdab kaasomandi hulka kuuluvat

pinda üksi, omamata selleks teiste korteriomanike nõusolekut, saavad teised korteriomanikud

nõuda KrtS § 30 lg 2 alusel, et kaasomandi eset kasutataks seaduse kohaselt, st selliselt, et

kõikidele korteriomanikele oleks tagatud kaasomandi hulka kuuluva pinna ühine valdus AÕS

§ 72 lg 3 mõttes (RKTKm 07.12.2021 2-19-5506, p 17). KrtS § 30 lg 2 järgi võib

korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning

korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi

eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. AÕS § 72 lg 3 järgi

on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike

kaaskasutust. TsMS § 3 lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses

sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Kui

üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisvaldust ja -kasutusõigust, on nõudeid

esitama õigustatud teised korteriomanikud VÕS § 71 järgi osavõlausaldajana (RKTKo

24.03.2016, 3-2-1-175-15, p 12).

34.2.3. Kuna korteriomandite kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud, siis TsMS § 3 lg-

st 1 tulenevalt on nõudeõigus kasutada ja vallata elamu pööningukorrust ka kõigil

korteriomanikel ühiselt. Kuivõrd praegusel juhul oleksid avalduse kaasomandi eseme

(pööningukorrus) kasutamiseks ja valdamiseks pidanud esitama kõik korteriomanikud, siis on

maakohus avaldaja avalduse vastava nõude osas ebaõigesti rahuldanud. Lisaks kehtib

01.04.2002 kokkulepe endiselt selle osapoolte suhtes ning kokkuleppe osapooled peavad

sellest kinni pidama kuni teistsuguse kokkuleppe sõlmimiseni või kokkuleppe lõpetamiseni.

Korteriomanikud, kes on 01.04.2002 kokkuleppe osapooled, ei ole esitanud nõuet 01.04.2002

kokkuleppe lõpetamiseks ja/või selle tuvastamiseks, et kõikidel korteriomanikel on õigus

kasutada ja vallata elamu pööningukorrust.

34.2.4. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus avaldust ei ole võimalik rahuldada avaldaja

taotletud viisil, tuleb jätta see rahuldamata, ning on teinud selles osas ise uue lahendi, millega

on jätnud asjaomase avalduse läbi vaatamata (RKTKm 11.11.2019, 2-17-5713, p 12).

Eeltoodust tulenevalt tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse osas, millega maakohus

2-19-5506

rahuldas avaldaja avalduse esmase alternatiivnõude osas ning teeb asjas uue määruse, millega

jätab avaldaja avalduse selle nõude osas läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2 ja § 477 lg 1).

34.3. Teise alternatiivnõude järgi palus avaldaja tuvastada, et 2002. a korteriomanike

kokkulepe on 2019. a korteriomanike kokkuleppega kehtivalt lõpetatud. Riigikohus on

selgitanud, et olukorras, kus madalama astme kohus on rahuldanud hageja esmase nõude ja

kostja otsuse selles osas vaidlustab, liiguvad kõrgema astme kohtu menetlusse kaasa ka

rahuldatud nõuetele järgnevad alternatiivsed nõuded. Seega peab ringkonnakohus esmase

alternatiivse nõude rahuldamata jätmise korral ise lahendama avaldaja järgneva alternatiivse

nõude (vt RKTKo 09.06.2021, 2-18-2243, p-d 26, 27). Ringkonnakohus leiab, et avaldaja

teine alternatiivne nõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna puudutatud isik I ei ole nõus 2002. a

kokkuleppe lõpetamisega, siis tuleks teistel vastava kokkuleppe osapooltel esitada kohtule

avaldus 2002. a kokkuleppe lõpetamiseks. 2019. a korteriomanike kokkulepe (mis ei ole

seejuures allkirjastatud kõigi praeguste korteriomanike poolt, st sellelt ei puudu mitte üksnes

puudutatud isiku I allkiri) ei asenda 2002. a kokkuleppe osapoolte nõuet 2002. a kokkuleppe

lõpetamiseks.

35. Puudutatud isiku I vastuavalduse osas märgib ringkonnakohus järgmist.

35.1. Puudutatud isiku I esmaseks nõudeks on kohustada korteriomanikke andma tahteavaldus

pööningute ja keldrite erikasutusõiguse tekkimise kokkuleppe sõlmimiseks selliselt, et

korteriomanike vahelise kokkuleppega antaks osa kaasomandi esemest igakordse

korteriomaniku erikasutusse.

35.1.1. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada

korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-s sätestatust erinevalt juhul,

kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide

korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus

kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda

kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 kohaselt

KrtS § 9 lg 2 alusel. Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse

kokkulepe (KrtS § 14), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks

eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või

osaliselt välistavalt (vt RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 11; RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391,

p 11; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14).

35.1.2. Seega võivad korteriomanikud sõlmida kokkuleppe, millega antakse korteriomanike

ainuvaldusse mingid ruumid või kinnisasja muu osa (pind). Kui korteriomanikud sõlmivad

sellise kokkuleppe, tekib sellise ainuvalduse saanud korteriomanikul valdusse saadud pinna

osas erikasutusõigus KrtS § 14 mõttes (vt RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p-d 11 ja 13;

RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14). Erikasutusõiguse kokkuleppe puhul tuleb eristada

võlaõiguslikku tehingut, mis kehtib kokkuleppe sõlminud poolte (korteriomanike) vahel ja on

vormivaba, ning selle kehtivust eriõigusjärglase suhtes, mis KrtS § 13 lg 3 kohaselt nõuab

eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kandmist. Viimasel juhul peab kokkulepe olema ka

notariaalselt tõestatud (KrtS § 3 lg 3 koos viitega AÕS §-le 120) (RKTKm 01.06.2022, 2-19-

16450, p 16).

35.1.3. Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks

rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, s.t olemasoleva

olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega

ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab

2-19-5506

KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja

soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks. Selleks, et eelnimetatud kokkulepe kehtiks ka

korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes, tuleb kokkulepe KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda

kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse

jagudesse (vt RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p 16; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14,

15; RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 11). Arvestades, et KrtS-is sätestatud korteriomandi

erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra

regulatsiooni suhtes (vt RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p 10), on asjakohane lähtuda

erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad

kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea

usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide,

kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste

asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt RKTKm

20.06.2022, 2-19-43, p 11; RKTKm 23.02.2011, 3-2-1-172-10, p 12).

35.1.4. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku I avaldus tuleb esmase nõude osas jätta

osaliselt läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2 ja § 477 lg 1). Ringkonnakohus märgib, et

puudutatud isiku I avaldus erikasutusõiguse määramiseks kõigile korteriomanikele ei ole

õiguslikult võimalik, sest tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 saab kohtusse pöörduda üksnes enda

õiguste kaitseks (vt RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 14; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p

14; TlnRnKm 05.09.2022, 2-20-8160, p 15.4; TlnRnKm 22.11.2022, 2-20-5609, p 10).

Eelnev tähendab, et puudutatud isik I saab nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale

erikasutusõiguse saamiseks. Puudutatud isik I ei saa nõuda erikasutusõiguse määramist

teistele korteriomanikele. Kui korteriomanikud, kelle vastu on avaldus esitatud, soovivad

samuti saada kaasomandi osa enda erikasutusse, peavad nad esitama ise vastava avalduse.

35.2. Mis puudutab puudutatud isiku I nõuet asendada korteriomanike nõusolek pööningu

erikasutusõiguse seadmiseks vaid korterile nr 5 ja vastavate tahteavalduste saamiseks, siis

tuleb see saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, kuna selle nõude lahendamiseks vajalikke

asjaolusid ei ole üldse maakohtus uuritud. Riigikohus on samas asjas 07.12.2021 tehtud

lahendis (2-19-5506, p 15) juba selgitanud, et maakohus ei olnud tulenevalt TsMS § 477 lg-st

5 seotud puudutatud isiku vastuavalduse taotlusega määrata ka teiste korteriomanike kasuks

erikasutusõigused. Riigikohus selgitas, et maakohtul on kohustus välja selgitada, kas ja

millistel tingimustel oleksid korteriomanikud nõus andma puudutatud isikule erikasutusõiguse

tema soovitud pinnale.

35.2.1. Seega on maakohtul asja uuel lahendamisel kohustus välja selgitada, kas ja millistel

tingimustel oleksid korteriomanikud nõus andma puudutatud isikule I erikasutusõiguse tema

soovitud pinnale. Asja materjalidest nähtuvalt on seisukoha vastuavalduse osas esitanud üksnes

Siuh OÜ, V.Z, F.J, Z.R , R.V ja Z.V , nõustudes avaldaja 27.04.2022 seisukohaga

vastuavaldusele. Seega puudub korteriomanike H.I ja G.F seisukoht vastuavalduse osas.

Maakohtul on õigus määrata korteriomanikele tähtajad selleks, et nad saaksid esitada oma

seisukohad ja võimalikud alternatiivsed taotlused neile hüvede määramise kohta puhuks, kui

maakohus leiab, et puudutatud isikule I tuleb anda erikasutusõigus. Kohus võib ka ise teha

asja lahendamiseks ettepaneku, mis hõlmab mh vastusooritust, mis oleks teiste

korteriomanike jaoks kohtu hinnangul õiglane (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 15).

35.2.2. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul arvestada ka sellega, et senine puudutatud isik

Siuh OÜ ei ole enam XXX-1 korteriomandi omanik. Kinnistusraamatu andmetel on XXX-1

(registriosa nr XXXXXXX) korteriomandi omanik PrismaOne OÜ (registrikood 16746204)

(20.06.2024 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 27.06.2024). Asja uuel läbivaatamisel on

2-19-5506

maakohtul võimalik asendada senine puudutatud isik Siuh OÜ puudutatud isikuga PrismaOne

OÜ ning anda PrismaOne OÜ-le võimalus esitada vastuavalduse kohta kohtule oma

seisukoht.

35.2.3. Kuna maakohus jättis puudutatud isiku I vastuavalduse lahendamisel olulised asjaolud

välja selgitamata, saadab ringkonnakohus avalduse selles osas maakohtule uueks

läbivaatamiseks (vt ka TlnRnKm 05.09.2022, 2-20-8160, p 15.4; TlnRnKm 22.11.2022, 2-20-

5609, p 10).

35.3. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku I vastuavalduse alternatiivnõude jättis

maakohus õigesti rahuldamata. Alterntiivnõue oli kohustada praeguseid korteriomanikke

andma tahteavaldus XXX, Tallinn neile kuuluvate korteriomandite esimessse jakku esimesele

vabale järjekohale 01.04.2002 korteriomanike kokkuleppe, millega anti puudutatud isikule I

XXX, Tallinn korteri 5 pealse pööninguosas kasutus, sissekandmiseks. Kuna 2002. a

kokkuleppe puhul ei ole tegemist erikasutusõiguse kokkuleppega ning see ei ole sõlmitud

kõigi tänaste korteriomanike poolt, siis ei ole alternatiivnõuet võimalik rahuldada.

Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu määruse põhjendustega ning ei korda neid

(TsMS § 654 lg 6, § 659).

36. Ringkonnakohus rahuldab puudutatud isiku I taotluse isikuandmete avalikustamise

piiramiseks ning määrab, et määruse avalikustamisel tuleb asendada puudutatud isiku I nimi

tähemärkidega ning mitte avalikustada puudutatud isiku I isikukoodi ega aadressi. TsMS §

462 lg 2 esimese lause järgi asendatakse andmesubjekti taotlusel või kohtu algatusel

jõustunud kohtuotsuses andmesubjekti nimi initsiaalide või tähemärgiga ning ei avalikustata

tema isikukoodi, sünniaega, registrikoodi ega aadressi. Eelnimetatud taotluse saab esitada iga

andmesubjekt, kelle andmeid kohtulahendis kajastatakse, enda andmete osas ning taotlust ei

pea põhjendama.

37. Menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab TsMS § 173 lg 3 teise

lause ja TsMS § 174 lg 6 kohaselt maakohus. Ringkonnakohus leiab, et vaatamata sellele, et

menetlus teatud nõuete osas lõpetatakse, tuleb menetluskulud kõikide nõuete kohta jaotada

asja tervikuna lahendamisel (TlnRnKm 24.11.2022, 2-21-19043, p 16).

38. TsMS § 696 lg-st 3 tulenevalt ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust ringkonnakohtu

sellise määruse peale, millega ringkonnakohus saadab hagita asja menetluse jätkamiseks

tagasi maakohtule, st ei tee ise menetlust lõpetavat lahendit (vt RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-

46-14, p 11). Käesoleva määruse peale saab esitada määruskaebuse osas, milles

ringkonnakohus jätab avalduses ja vastuavalduses esitatud nõuded rahuldamata ja läbi

vaatamata.

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Maris Kuurberg

R.V Soots

Neve Uudelt