2-23-8441/47 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

4. november 2024, Tartu

Tsiviilasja number

2-23-8441

Tsiviilasi

Valentina Zahharova hagi Svetlana Rõõmuse vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

15 284,08 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 30. aprilli 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Svetlana Rõõmuse apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

15. oktoober 2024

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): Svetlana Rõõmus

(isikukood

XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Sergei

Desjatnikov

Vastustaja (hageja): Valentina Zahharova (isikukood

XXXXXXXXXXXX), esindaja RÕA korras vandeadvokaat

Kalju Kutsar

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 30. aprilli 2024 otsus muutmata ja Svetlana Rõõmuse

apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Svetlana Rõõmuse kanda.

3. Välja mõista Svetlana Rõõmuselt Eesti Vabariigi kasuks ringkonnakohtu

menetluskulude katteks 292,80 eurot. Menetluskulude tasumisega viivitamise

korral tuleb Svetlana Rõõmusel tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

4. Svetlana Rõõmusel tuleb riigi kasuks välja mõistetud rahasumma tasuda 15

päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest Maksu-ja Tolliameti kontole

nr EE351010052031000004 (SEB Pank) või nr EE522200221013264447

(Swedbank) või nr EE401700017002872300 (Luminor Bank) või nr

EE957700771001523585 (LHV Pank). Makse tegemisel tuleb märkida

viitenumber 99924700013183.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Valentina Zahharova (hageja) esitas 9. juunil 2023 Svetlana Rõõmuse (kostja) vastu hagi,

milles taotleb kostjalt enda kasuks 20 069,60 euro välja mõistmist. Hageja vähendas oma

nõuet ja tema lõplik nõude suurus oli 19 284,08 eurot.

Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 2013. a suvel kostjaga suulise kokkuleppe, et kostja

müüb hagejale X linnas XXXXXXXXX asuva korteriomandi (korter). Lepiti kokku, et hageja

saab korteri koheselt enda valdusesse ja asub sinna elama. Samuti lepiti kokku, et hageja

maksab korteri eest osade kaupa, tasudes AS-le SEB Pank kostja eest tema laenukohustusi

127,52 eurot kuus. 10. juunil 2013 sõlmis hageja AS-s SEB Pank püsikorralduse 127,52 euro

igakuuliseks tasumiseks. Kokku tasus hageja ajavahemikul 10. juunist 2013 kuni 31.

detsembrini 2020 kostja eest laenumakseid 11 503, 80 eurot. 13. mail 2021 kandis hageja

kostjale täiendavalt üle 156 eurot. Hageja kandis ka kõik korteriga seotud kulutused, sh

kommunaalmaksed, samuti tasus korteriga seotud korteriühistu võetud renoveerimislaenu

tagasimakseid kokku 3624,28 eurot. Hageja tegi korteris remonditöid kokku 4000 euro

väärtuses.

Kostja keeldus hagejale korteri omandi üle andmisest ja hageja poolt tasutud summade

tagastamisest.

Hageja leiab, et kostja on tema poolt tühise tehingu täitmise tulemusena alusetult rikastunud

kokku 19 284,08 euro ulatuses. Hageja ja kostja ei sõlminud korteriomandi võõrandamise

tehingut seadusega nõutavas vormis (asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1), tehing on tühine

(tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1) ning sellel ei ole õiguslikke tagajärgi,

mistõttu tuleb tehingu alusel saadu tagastada alusetu rikastumise sätete alusel (TsÜS § 84 lg

1).

Hageja eeldas, et kostja täidab kokkulepet ning võõrandab hagejale korteri. Hageja pidas

ennast korteri tulevaseks omanikuks ning täitis endale võetud kohustusi sellest eeldusest

lähtudes. Nii kostja laenumaksete kui ka korteriühistu võetud renoveerimislaenu

tagasimaksete tasumine toimus kostja teadmisel ja heakskiidul. Nimetatud summade arvel

säästis kostja oma vara ning seega rikastus hageja arvel.

Hageja poolt tehtud korteris tehtud parendustööd tõstsid kostjale kuuluva korteri väärust ning

olid talle seega kasulikud. Hageja ei oleks teinud sellises ulatuses kulutusi, kui ta ei oleks

eeldanud, et kostja müüb talle korteri. Kostja keeldus korteri võõrandamiseks tehingu

sõlmimisest 2022. a oktoobris-novembris ning siis sai hageja teada, et tal on rahaline nõue

kostja vastu.

Kostja toetumine aegumise vastuväitele ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja laskis

hagejal enam kui 7 aasta jooksul tasuda makseid enda laenukohustuse täitmiseks panga ees

ning teatas, et ei kavatsegi korterit hagejale müüa alles siis, kui hageja enam makseid ei

teinud. Taoline käitumine viitab kostja soovile rikastuda hageja arvel.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ning palus jätta see rahuldamata. Kostja leidis, et hageja nõue on

tõendamata ja põhjendamata ning suuremas osas aegunud. Kostja leidis, et tegelikult sõlmisid

pooled 2013. a juulis suulise üürilepingu, mille kohaselt pidi hageja tasuma korteri eest üüri

127,52 eurot kuus. Lisaks pidi hageja tasuma ka kommunaalkulude eest, sealhulgas

renoveerimislaenu. Pooled leppisid kokku, et korteri võõrandamisel on kostjal ostueesõigus.

Hageja kohustused on täidetud täies ulatuses kuni 9. novembrini 2020. Hageja elas korteris

kuni 2022. a oktoobrini. Seega jäi hagejal tasumata üür 23 kuu eest, mis on kokku 2932,96

eurot. Kostjal on nõue hageja vastu.

Hageja nõuded on osaliselt aegunud. Hageja nõue 4000 eurot remondi eest on täielikult

aegunud. Remont tehti vahemikus suvi 2013 – september 2019. Hageja pidi hagi esitama

hiljemalt 2022. a septembriks.

Hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumise kokkulepe võib olla tühine vajaliku vormi

puudumise tõttu, mille tõttu hagejal võib nõue olla alates juunist 2020 kuni oktoobrini 2022. a

1221,92 eurot (28x43,64=1221,92). See nõue on aegunud 3187,88 euro (4409,80-

1221,92=3187,88) ulatuses.

Kostja esitas avalduse hageja nõude 1221,92 eurot tasaarvestamiseks kostja üürinõudega (23

kuu eest) summas 2932,96 eurot, mille tulemusena hageja võlgnevus kostja ees on 1711,04

eurot.

Kui oletada, et hageja ei pidanud kostjale üüri tasuma, siis on hageja laenumaksete tagasinõue

10 866,20 eurot perioodil 10. juunist 2013 - 11. maini 2020 aegunud (11 503,80-637,60=

10 866,20) ja hageja saaks nõuda laenumaksete tagastamist viie kuu eest (127,52x5=637,60

eurot). Kostja ei tee selles osas tasaarvestust, sest hageja pidi tasuma üüri, mille tõttu kostja ei

tunnista, et hagejal on kehtiv ja põhjendatud nõue selle summa tagastamise osas. Alusetut

rikastumist ei ole toimunud.

Kostja leidis, et aegumisele tuginemine on kooskõlas seadusega ja kostja käitumine ei ole

vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja elas korteris ja tasus selle eest igakuist üüri 127,52

eurot. Üürilepingu tõttu ei saanud kostja oma korterit kasutada ja pidi elama teises kohas.

Poolte vahel ei olnud kokkulepet, et hageja elab korteris tasuta. Hea usu põhimõttega on

vastuolus käitumine, kui isik elab 10 aastat korteris, mis kuulub teisele isikule, tasub selle eest

üüri ja kommunaalkulude eest ja hiljem nõuab raha müügilepingule tuginedes tagasi.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 15 284,08 eurot,

millest alusetult kohustuse täitmisena saadu tagastamiseks 11 659,8 eurot ning alusetult

säästetud korteriühistu renoveerimislaenu kulude hüvitamiseks 3624,28 eurot. Maakohus

jättis rahuldamata hageja remondikulude hüvitamise nõude 4000 eurot. Kostja menetluskulud

jättis maakohus tema enda kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 80% hageja

menetluskuludest.

Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 2013. a suvel suulise kokkuleppe selle kohta, et kostja

müüb hagejale korteri, hageja saab korteri koheselt enda valdusesse ja asub sinna elama.

Lepiti kokku, et hageja maksab korteriomandi eest osade kaupa – tasudes AS-le SEB Pank

kostja eest tema laenukohustusi 127,52 eurot kuus. Hiljemalt juulis 2020. a avaldas kostja, et

müüb korteri hinnaga 17 000 eurot, millise hinnaga hageja 1. augustil 2020 nõustus.

Maakohtu hinnangul ei leidnud tõendamist kostja vastuväide, et pooled sõlmisid üürilepingu.

Selle väite osas oli ainsaks tõendiks kostja enda ütlused, mis on aga vastuolus tsiviilasjas

esitatud muude tõenditega. Ka ei ole eluliselt usutav, et üürilepingu sõlmimise korral,

olukorras, kus üürikohustus oli täielikult täidetud ning kommunaalkulud makstud, oleks

kostja saanud hagejale mõistlikult väita, et hageja võlgneb kostjale korteri eest 17 000 eurot.

Seetõttu luges maakohus kostja vande all antud selgitused tervikuna ebausaldusväärseks ning

jättis need asja lahendamisel kõrvale.

Kuna pooled sõlmisid korteriomandi müügilepingu suuliselt, oli selline leping AÕS § 119

lg-st 1 ning TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt tühine. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei

ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt

alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Maakohus leidis, et kostja laenumaksete katteks tasutu, kokku 11 659,80 eurot kuulub

võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel hagejale tagastamisele, sest hageja sooritas

makseid kostjale ilma õigusliku aluseta. Hageja tasus kostja eest laenumakseid oma kinnisasja

müügihinna tasumise kohustuse katteks. Hageja kandis laenumaksete tasumiseks vajalikud

summad igakuiselt üle kostja arvelduskontole ning kostja on need kätte saanud. Vaidlust ei

ole ka selles, et kostja vabanes vastavas ulatuses laenulepingust tulenevatest kohustustest

laenuandja AS SEB Pank ees. Kuivõrd pooltevaheline müügileping oli vorminõude järgimata

jätmise tõttu tühine ning ka hiljem ei sõlminud pooled nõutavas vormis müügilepingut, siis

sellist tasumiskohustust kostjal tegelikult ei olnud ega tekkinud ka hiljem.

Maakohus leidis, et hagejale kuulub VÕS § 1041 alusel tagastamisele ka 3624,28 eurot, mille

hageja kulutas korteriühistu renoveerimislaenu maksete tasumiseks. Hageja ei olnud

korteriühistu renoveerimislaenu maksete tegemiseks kohustatud ega ka õigustatud, sest

pooltel puudus õigussuhe, millest tulenevalt hageja pidanuks neid kohustusi täitma. Kostja

vabanes vastavas ulatuses korteriühistu renoveerimislaenu maksete tasumisest ehk rikastus

hageja arvel. Hageja tasus neid makseid kohtu hinnangul usus, et ta saab korteri omanikuks,

s.t ta oli heauskne VÕS § 1024 lg 4 tähenduses.

Hageja korteris tehtud remondi kulutuste hüvitamise nõude VÕS § 1042 alusel jättis

maakohus rahuldamata selle tõendamatuse tõttu.

Maakohus leidis, et alusetust rikastumisest tulenevate nõuete aegumisele kohaldub TsÜS §

151. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et aegumistähtaja kulgemine algas alles siis, kui

kostja keeldus hagejaga müügilepingu sõlmimisest, s.o alates 8. oktoobrist 2022. Maakohus

lähtus Riigikohtu praktikast, mille kohaselt olukorras, kus hageja tegi alusetult makseid,

soovides saada kinnisasja omanikuks, sai ta rikastumisest teada iga makse tegemisel

(Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-18-7948, p 22). Hagi on esitatud 9. juunil 2023. Seega on

aegunud hageja nõuded, mis tulenevad enne 9. juunit 2020 tehtud maksetest.

Samas leidis maakohus, et kostja tuginemine aegumisele on välistatud vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega. Kostja hoidis hagejat aastaid teadmises, et kostja täidab oma lubaduse kinnisasja

omand üle anda ning sõlmib selleks vajaliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Kostja ei

öelnud kunagi sõnaselgelt, et ta korteriomandit ei müü. Selle asemel ta tõi välja tingimused,

millal ta korteri hagejale müüb ning rahustas hagejat oma kavatsuste suhtes, luues

ettekujutuse, et müügilepingu sõlmimine seisab vaid mõningate temast sõltumatute, kuid

mööduvate takistuste taga. Maakohus nõustus hagejaga, et taoline lubaduste andmine,

ettekujutuse loomine tegelikkuses mitte eksisteerivast õigusest ning omapoolse lubaduse

täitmisest hoidumiseks erinevate põhjuste esitamine ei ole vastavuses hea usu põhimõttega.

Taoline käitumine viitab kohtu hinnangul soovile hageja arvel rikastuda ja tekitada sel viisil

hagejale kahju (TsÜS § 138 lg 2).

Seetõttu ei kohaldanud maakohus VÕS § 6 lg-st 2 ning TsÜS § 138 lg-st 2 lähtudes hageja

nõude suhtes aegumist ning jättis sel alusel kohaldamata VÕS §-s 143 ning VÕS § 151 lg-s 1

sätestatu.

Maakohus jättis kostja menetlusliku tasaarvestusnõude rahuldamata VÕS § 1037 eelduste

puudumise tõttu. Hageja kasutas kostjale kuulunud korterit kostja nõusolekul ega rikkunud

kostja omandit.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Kostja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsuse tühistada osas, millega kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 15 284,08 eurot,

millest alusetult kohustuse täitmisena saadu tagastamiseks 11 659,8 eurot ning alusetult

säästetud korteriühistu renoveerimislaenu kulude hüvitamiseks 3624,28 eurot, ja teha asja

esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi

rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Maakohus rikkus menetlusõiguse normi (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg

1), uurides tõendeid ühekülgselt, valikuliselt ja mittetäielikult. Otsuse tegemisel tugines kohus

ainult tõenditele, mis võivad kaudselt viidata kostja väidetavale pahatahtlikkusele, kuid ei

analüüsinud tõendeid, mis välistavad pahatahtlikkuse. Maakohus on jätnud kohaldamata

TsÜS § 151 lg 1, § 143 ning VÕS § 271 lg 1, tugines vääralt VÕS § 6 lg-le 2 ning TsÜS §

138 lg-le 2, ning asus ebaõigesti seisukohale, et kostja rikastus hageja arvelt.

Poolte vahel oli sõlmitud üürileping ja hagejal oli selle korteri suhtes ostueesõigus. Maakohus

jättis tähelepanuta, miks peale üürilepingu lõppemist jäi võimalik müügileping sõlmimata.

Hageja hakkas huvi tundma korteri soetamise vastu alles 2019. aastal. Kostja oli müügiga

nõus, kui hageja tasub omandi eest vastavalt turuhinnale. Alates 2019. aastast asus hageja

väitma, et tema ei pea tasuma korteriomandi täishinda, millega kostja ei nõustunud.

Maakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et hageja ütlustest tulenevalt oli hageja isiklik

korter võõrandatud juba 2015. aastal. Järelikult oli hagejal raha ja tema oleks saanud tasuda

korteri eest juba 2015. aastal. Ta ei teinud seda, mis viitab üürilepingu sõlmimisele.

Kostja poolt aegumisele tuginemine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Selle vaidluse

kontekstis on 28. november 2019 aeg, millest alates hakkas kulgema aegumine, sest pärast

seda kuupäeva ei saa väita, et kostja hoidis hagejat teadmises, et ta täidab oma lubaduse anda

kinnisasja omand üle hageja tingimustel.

Kostja tuginemine aegumisele ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega järgmistel põhjustel:



hageja elas korteris ja tasus selle eest igakuiselt üüri 127,52 eurot;



üürilepingu tõttu ei saanud kostja oma korterit kasutada ja pidi elama teises kohas;



kostjale tasuti raha konkreetse teenuse eest. Kostja ei ole hageja arvel alusetult

rikastanud. Hageja ei saanud kahju ja kostja ei käitunud seadusvastasel viisil;



poolte vahel ei olnud kokkulepet, et hageja elab korteris tasuta;



üürilepingu puhul on VÕS § 271 kohaselt seaduslik tasu saamine, mille tõttu ei ole

vastuolus hea usu põhimõttega asja kasutajalt tasu nõudmine.

Tasuta elamine on alusetu rikastumine teise isiku arvelt. Käesoleva asja kontekstis on tasuta

elamine vastuolus hea usu põhimõttega.

5. Hageja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja

kanda. Hageja ei pea apellatsioonkaebust põhjendatuks ning leiab, et selles esitatud väited ei

anna alust kohtuotsuse tühistamiseks.

Kostja ei ole tõendanud üürisuhte olemasolu ning tema väited on vastuolus kostja enda poolt

hagejale saadetud sõnumites avaldatuga. 18. juulil 2020 saadetud sõnumis teatab kostja

hagejale, et viimane võlgneb talle korteri eest 17 000 eurot. Kui hageja esitab selle peale

omapoolsed arvutused ning teatab, et on valmis lisaks varem tasutule maksma veel 5000

eurot, siis teatab kostja, et kahjuks ei saa ta Eestisse tulla, kuna on haiguslehel (1. augusti

2020 kuupäevaga sõnumivahetus). Juhul, kui tegemist oleks olnud tõepoolest üürisuhtega, siis

oleks selline suhtlus kostja poolt arusaamatu.

Vastupidiselt apellatsioonkaebuses esitatud väitele üürisuhte olemasolu kohta on kostja

23. septembril 2021 hagejale muu hulgas kirjutanud järgmist: „Ma tean, et inimesed

maksavad renditasu Xs 3-toalise korteri eest igakuiselt 200 eurot, aga sina tasuta!“

Eelnimetatud sõnumist nähtuvalt ei käsitlenud kostja hageja poolt talle tasutud summasid veel

2021. a sügisel tasuna eluruumi kasutamise eest. Alles 3. novembril 2022 teatas kostja

ootamatult, et hageja on tasunud talle üüri.

Maakohus leidis õigesti, et kostja tuginemine aegumisele oli vastuolus hea usu põhimõttega.

Vaidlust ei ole selle üle, et kostja elab alates 2013. aastast kuni käesoleva ajani Suurbritannias

ning tema X asuv korter ei olnud talle sel ajal vajalik. Seega ei ole hageja tegevus mingil viisil

seotud sellega, et kostja elab välisriigis. Korteris elanud hageja tasus kõik korteriomandiga

seotud kulud ning maksis regulaarselt kostjale rahasummasid, mille eest lootis korteri

omandada. Kostja kasutas hagejalt saadud raha oma laenukohustuse täitmiseks ning jättis

aastate jooksul hagejale mulje, et ta võõrandab pärast korteri hinna laekumist korteriomandi

hagejale.

Kostja viitas aastate jooksul erinevatele põhjustele, miks ei ole notariaalse müügi- ja

asjaõiguslepingu sõlmimine võimalik. Selline tegevus annab tunnistust sellest, et kostja

püüdis jätta hagejale muljet, et ostu-müügitehing tulevikus siiski toimub ning hageja peab

selleks jätkama kostjale igakuiste maksete tegemist. Selline tegevus olukorras, kus kostja

tegelikult korteriomandit hagejale müüa ei kavatsenudki, on ilmselgelt vastuolus hea usu

põhimõttega.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta

muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kaebuse

rahuldamiseks ja kaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jäävad mõlemas kohtuastmes

kostja kanda.

7. Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas. Osas, milles

maakohus jättis hagi rahuldamata (remonditööde kulu 4000 eurot), maakohtu otsust

vaidlustatud ei ole ning selles osas on maakohtu otsus jõustunud. Ringkonnakohus kontrollib

maakohtu otsuse põhjendatust ja seaduslikkust vaidlustatud ulatuses (TsMS § 651 lg 1).

Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust osas, milles maakohus mõistis kostjalt hageja

kasuks välja VÕS § 1028 lg 1 alusel kostjale laenumaksete katteks tasutud 11 659,80 eurot ja

VÕS § 1042 (kulutuste kondiktsioon) alusel korteriühistu renoveerimislaenu maksete

tasumiseks tehtud kulutuste eest 3624,28 eurot.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega hagi rahuldamisel, järgib neid ja ei

pea vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu

seisukohtadega rahuldatud nõude suuruse osas, apellatsioonkaebuse põhjendustes ei ole neid

maakohtu järeldusi vaidlustatud (TsMS § 654 lg 6).

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

8. Maakohus tuvastas asjas kogutud tõendeid kogumis hinnates ja poolte tahet tõlgendades

(VÕS § 29) põhjendatult, et pooled sõlmisid 2013. aastal suulise müügilepingu ja mitte

üürilepingu. Maakohus hindas TsMS § 232 lg 1 nõudeid järgides õigussuhte

kvalifitseerimiseks igakülgselt, täielikult ja objektiivselt kõiki kohtule esitatud tõendeid, nii

poolte vande all antud seletusi kui ka poolte sõnumivahetust aastate jooksul (otsuse p 10.3).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga tõenditele. Kostja möönis ringkonnakohtu

istungil ka ise, et üürilepingu sõlmimist tõendab üksnes kostja enda poolt vande all antud

seletus, mis on ringkonnakohtu hinnangul ülejäänud tõenditega vastuolus ja ei ole seetõttu

piisav pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimiseks üürilepinguna. Ringkonnakohus ei nõustu

kostja väitega apellatsioonkaebuses, et üürilepingu sõlmimisele viitab asjaolu, et hageja

võõrandas oma isikliku korteri juba 2015. aastal. Ringkonnakohus leiab vastupidiselt, et see

asjaolu tõendab hoopis hageja soovi saada kostjale kuuluva korteri omanikuks, nagu pooled

olid 2013. aastal kokku leppinud. Maakohus märkis põhjendatult, et mõistlik isik ei soovi

korteriomanikuna üürida naaberkorterit samas majas, küll on aga eluliselt usutav, et kostja

soovis osta suuremat korterit. Kostja on suurema korteri vajadust ka põhjendanud.

Kuivõrd korteri müügileping sõlmiti suulises vormis, leidis maakohus õigesti, et tegemist on

AÕS § 119 lg-st 1 ja TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt tühise tehinguga, mille alusel saadu tuleb

pooltel tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele (otsuse p 11).

9. Maakohus tuvastas õigesti, et enne 9. juunit 2020 tehtud maksetest tulenevad hageja

alusetust rikastumisest tekkinud nõuded on TsÜS § 151 lg 1 lause 1 järgi aegunud (maakohtu

otsuse p 15.1-15.2). Selles osas ei ole pooltel apellatsioonimenetluses vaidlust. Samas

leidis maakohus, et kostja tuginemine nõude aegumisele on vastuolus hea usu põhimõttega

(otsuse p 15.5).

Kostja apellatsioonkaebuses keskendubki selle maakohtu seisukoha ümberlükkamisele.

Kostja leiab, et maakohus ei ole kostja 28. novembri 2019 kl 12.25, 18. juulil 2020 kl 07.04 ja

18. jaanuaril 2021 kl 14.36 sõnumitega hagejale tõendite hindamisel arvestanud.

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses nimetatud kostja sõnumeid tuleb hinnata

koosmõjus kogu pooltevahelise kirjavahetusega.

18. märtsil (ja mitte 28. novembril nagu väidab kostja apellatsioonkaebuses) 2019 kl 12.25

teatas kostja vastuseks hagejale: „ tehke, mis tahate ja ei ole vaja mind ähvardada. Valja, kui

sa ei taha maksta korteri eest, sa ütle mulle ma hakkan ise hakkan seda tegema.“ Seejärel

poolte suhtlus jätkus.

18. juulil 2020 kl 07.40 saadetud sõnumis avaldas kostja vastuseks hageja küsimusele „kas

olen sinuga tasa“, et ta müüb korteri 17 000 eest, mille peale hageja vastas 1. augustil 2020, et

ta on nõus maksma 17 000 eurot, millest tal on tasutud detsembriks 12 000 eurot ja jääb

tasuda veel 5000 eurot. Kostja ei avaldanud, et ta ei ole hageja pakkumisega nõus ning andis

samal päeval hagejale teada, et ta ei saa notarisse tulla, sest on juba pool aastat haiguslehel.

Samuti kinnitas kostja hagejale, et „ma mõistan sind“. Nimetatud sõnumist ei nähtu kostja

keeldumist müüa hagejale korter hinnaga 17 000 eurot, kui kostja tasub täiendavalt 5000

eurot, mida kostja oli nõus tasuma.

18. jaanuaril 2021 kl 14.36 kirjutas kostja hagejale: „see raha on rent nende aastate eest, aga

remondiga seoses, ma pole seda palunud. Mina ka konsulteerisin, meil ei ole mingeid

juriidilisi kokkuleppeid. Vabanda, aga aasta pärast naasen, minul on ka asjaolud, kui tahad

anda kohtusse, siis on see sinu õigus, vabanda, et nii juhtus.“ Pärast seda sõnumit selgitas

kostja hagejale veel mitmes sõnumis, miks ta Eestisse tulla ei saa (haigus, covid) ja teatas 8.

septembril 2021 hagejale: „ära muretse, kokkulepe korteri osas jääb jõusse ma kirjutan

ümber“.

Seega ei tõenda kostja apellatsioonkaebuses esile toodud kolm sõnumit isegi eraldi ülejäänud

poolte kirjavahetusest kostja käitumise kooskõla hea usu põhimõttega.

10. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest tulenevat, kui see oleks hea usu

põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. TsÜS § 138 lg 2 järgi ei ole lubatud teostada õigust

seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine

teisele isikule.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et aastate jooksul saadetud sõnumites

püüdis kostja jätta hagejale muljet, et korteri müügitehing ikkagi toimub ja kostja peab

jätkama kostjale ja korteriühistule igakuiste maksete tegemist. Selline kostja käitumine on

vastuoluline ja vastuolus hea usu põhimõttega, mis välistab hageja õiguse tugineda nõude

aegumisele. Kuigi hageja lubas korduvalt kostja vastu nõudega kohtusse pöörduda, andis

kostja talle ikkagi lootust, et nõustub müügitehingu tegemisega (korteri ümbervormistamisega

hageja nimele). Kokku oli lepitud ka müügihind (17 000 eurot, millest tasumata osa oli 5000

eurot). Seega säilis hagejal kostja lubaduste tõttu lootus, et ta saab korteri, kus ta elas,

omanikuks ja oma õiguse kaitstud kohtuväliselt, hagi esitamata.

Maakohtu järeldused on kooskõlas Riigikohtu praktikaga (vt RKTKo 3-2-1-169-15 p 11) ja ei

ole vastuolus poolte kirjavahetuse ning muude asjas kogutud tõenditega.

Apellatsioonkaebuses esile toodud asjaolud (poolte vahel oli üürisuhe, hageja tasus üüri, st

tasu konkreetse teenuse eest, kostja ei saanud korterit kasutada ja pidi elama mujal, hageja ei

ole saanud kahju, pooled ei olnud kokku leppinud, et hageja elab korteris tasuta) ei ole aluseks

hea usu põhimõtte rikkumise osas asuda maakohtust erinevale seisukohale. Kõik need

vastuväited põhinevad eeldusel, et pooltel oli üürisuhe, kuid sellist suhet poolte vahel ei ole

kohtud tuvastanud. Hageja ei elanud korteris tasuta, vaid täitis poolte vahel 2013. aastal

sõlmitud suulist kokkulepet, mille täitmise korral pidi hageja saama korteri omanikuks. Kostja

oma lubadust aga ei pidanud.

11. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb kõik menetluskulud ringkonnakohtus

jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

Kohus on hagejale määranud riigi õigusabi. TsMS § 190 lg 3 sätestab, et menetluskulud, mille

kandmisest hageja on vabastatud, mõistab kohus hagi rahuldamise korral välja riigituludesse

kostjalt võrdeliselt hagi rahuldatud osaga.

Ringkonnakohus on 28. oktoobri 2024 määrusega rahuldanud hagejat esindanud

vandeadvokaat K. Kutsari taotluse ja määranud talle riigi arvel tasu hagejale ringkonnakohtus

osutatud õigusabi eest kokku 292,80 eurot. Seega tuleb kostjalt riigi kasuks välja mõista

hageja õigusabikulud 292,80 eurot. Menetluskulude tasumisega viivitamise korral tuleb

kostjal tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS

§ 179 lg 9).

(allkirjastatud digitaalselt)