2-22-7787/41 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Piirmets, Iris Kangur-Gontšarov, Vallo Kariler

Määruse tegemise aeg ja koht

01.11.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-7787

Kohtuasi

SadkoGrupp OÜ avaldus E.P (E.P) vastu isiku

kohustamiseks kõrvaldama SadkoGrupp OÜ valduse

ja huvide rikkumine ning hoidma ära edasine

SadkoGrupp OÜ valduse ja huvide rikkumine

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20.12.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

E.P määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja SadkoGrupp OÜ (registrikood 11530422),

lepinguline esindaja Tatjana Kalin

Puudutatud isik E.P (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Marje Mängel

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 20.12.2022 määrus osas, millega SadkoGrupp OÜ

avaldus osaliselt rahuldati ning keelati E.P-l parkida Tallinnas Gonsiori tn 33

hoone sisehoovis asuval parkimiskohal nr 48 (kohtumääruse lisaks oleval plaanil

tähistatud „48“ ja märgitud kollasega) nii sõidukeid registreerimismärkidega

XXXXXX ja XXXX kui ka mistahes muid sõidukeid ja kohustati E.P edaspidi

hoiduma nimetatud parkimiskohal parkimisest, samuti menetluskulude jaotuse

osas. Teha uus määrus, millega jätta SadkoGrupp OÜ avaldus rahuldamata ja

jaotada menetluskulud teisiti.

2. Määruskaebus rahuldada.

3. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt:

3.1. Jätta rahuldamata SadkoGrupp OÜ avaldus kohustada E.P (E.P) kõrvaldama

SadkoGrupp OÜ valduse ja huvide rikkumine keelates E.P-l (E.P) parkida

Tallinnas Gonsiori tn 33 hoone sisehoovis asuvatel parkimiskohtadel nr 45A,

47A ja 48A (kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud vastavalt nr 45, 47

ja 48 ja märgistatud kollasega) nii sõidukeid registreerimismärkidega

XXXXXX ja XXXX kui ka mistahes muid sõidukeid ja hoidma ära edasine

SadkoGrupp OÜ valduse ja huvide rikkumine.

2-22-7787

3.2. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud avaldaja kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. SadkoGrupp OÜ (edaspidi avaldaja) esitas 07.06.2022 Harju Maakohtule avalduse, milles

palus kohtul kohustada E.P (edaspidi puudutatud isik) kõrvaldama avaldaja valduse ja huvide

rikkumise keelates puudutatud isikul parkida Tallinnas Gonsiori tn 33 hoone sise-hoovis

asuvatel parkimiskohtadel nr 45A, 47A ja 48A nii sõidukeid registreerimismärkidega

XXXXXX ja XXXX kui ka mistahes muid sõidukeid ning hoidma ära edasise avaldaja

valduse ja huvide rikkumise.

2. Avaldusest nähtub, et avaldajale kuulub korteriomand aadressiga Gonsiori tn 33-99,

Tallinn. Korteriomanike kokkuleppe ja kujunenud tava alusel kasutab avaldaja hoone sise-

hoovis asuvaid parkimiskohti nr 45A, 47A ja 48A. Parkimiskohad on siltidega vastavalt

tähistatud. Parkimiskohad müüdi avaldajale koos korteriomandiga. Parkla on rajatud 2000.

aastal. Sama parkimiskorraldus kehtib senini.

3. Puudutatud isik omandas 05.02.2021 Gonsiori tn 33-75, Tallinn, korteriomandi.

Korteriomanike kokkuleppe ja kujunenud tava alusel peab puudutatud isik kasutama hoone

sise-hoovis asuvat parkimiskohta nr 31B. Parkimiskoht müüdi puudutatud isikule koos

korteriomandiga. Puudutatud isik pargib sise-hoovis oma sõiduautot registreerimismärgiga

XXXXXX ja mootorrattast registreerimismärgiga XXXX (edaspidi sõiduk või ühiselt

sõidukid). Puudutatud isik parkis kuni detsembrini 2021 sõiduautot oma parkimiskohal,

mistõttu oli teadlik parkimise korraldusest ja määratud parkimiskohtadest. Alates detsembrist

2021 hakkas puudutatud isik kasutama sõidukite parkimiseks avaldajale kuuluvaid

parkimiskohti. Sõidukid takistavad nii avariiväljapääsu kui ka kauba laadimise estakaadi

kasutamist. Puudutatud isiku tegevuse tulemusel ei olnud avaldajal võimalik kasutada

avaldaja parkimiskohti nr 45A, 47A ja 48A. Avaldaja pöördus korduvalt puudutatud isiku

poole, et puudutatud isik lõpetaks avaldaja õigusi rikkuva tegevuse, kuid puudutatud isik ei

lõpetanud avaldaja õiguste rikkumist ka peale avaldaja hoiatust pöörduda puudutatud isiku

vastu kohtusse.

4. Parkla kui kaasomandi ese rajati kõigi korteriomanike nõusolekul 2000. aastal

parkimiskohti soovinud korteriomanike rahaliste vahenditega. Parkimiskohad on seotud

kindlate korteritega. Vastavate korterite omanikud on parkimiskohad ostnud. Parkimine ei ole

määratud valikuliselt ega juhuslikkuse alusel. Parkimine on võimaldatud korteriomanikele,

kes finantseerisid parkimise rajamist. Parkimiskohad on selgelt eristatavad: need on eraldatud

2-22-7787

üksteisest punaste kiviparketi kividega ning nummerdatud ja tähistatud parkimiskohti

soovinud ja rahastanud korteriomanike korteri numbritega.

5. Parkla rajamisel sõlmiti parkimiskohta soovinud korteriomanikega kokkulepe parkla

skeemi ja kasutamise kohta. Parkimiskohti soovinud korteriomanikud on panustanud

parkimiskorraldusse. Parkimisskeem tagab kõigi kaasomanike vahel selguse ja kindluse

parkimiskorralduse osas. Parkimiskoht on rajatud enne 2006. aastat, s.o enne korteriomandite

moodustamist, mistõttu ei ole kaasomanike kokkulepet kantud kinnistusraamatusse. Isegi kui

parkimiskorralduse kohta ei ole tehtud kannet kinnistusraamatusse, on see kinnistunud tava

kaudu. Kõigi kaasomanike huvides on väljakujunenud parkimiskorralduse jätkamine. Kõik

kaasomanikud on pidanud käitumisviisi pikemajalisest rakendamisest tulenevalt õiguslikult

siduvaks. Tava olemasolu kinnitab ka korteriühistu. 20 aasta jooksul on kõik korteriomanikud

järginud parkimiskorraldust ja pidanud kehtinud korraldust siduvaks.

6. Puudutatud isiku käitumisest ja e-kirjavahetusest on selge, et puudutatud isiku eesmärk on

rikkuda avaldaja huve. Muuhulgas väidab puudutatud isik, et tegemist on kättemaksuga

avaldaja väidetava ehitustegevuse eest. Puudutatud isik pargib just avaldajale määratud

parkimiskohale ning sunnib teadlikult avaldajat mujale parkima. Isegi kui parkimiskorraldust

sätestava korteriomanike kokkuleppe kohta ei ole märget kinnistusraamatus, siis on

puudutatud isik poolt avaldaja parkimiskoha kasutamine selgelt vastuolus hea usu

põhimõttega ega arvesta avaldaja õigustatud huve.

7. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg 2 teine lause sätestab, et kui

eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike

huvidest. Seega isegi, kui parkimiskorraldus sise-hoovis ei ole kokku lepitud korteriomanike

kokkuleppega, siis tuleb parkimisel lähtuda korteriomanike huvidest. Avaldaja huvides on

kasutada oma äriruumidesse viivat kauba estakaadi ja hädaabi väljapääsu. Puudutatud isiku

pargitavad sõidukid takistavad avaldaja tavapärast äritegevust. Sh pargib puudutatud isik

lisaks sõidukile täpselt hädaabi väljapääsu ukse ees mootorratast. Mootorratta selliselt

paigutamine seab hädaohtu nii avaldaja kliendid kui ka töötajad, sest hädaohu korral on

varuväljapääsu kasutamine takistatud. Lisaks rikub mootorratta parkimiskohal hoidmine nõuet

parkida ühel parkimiskohal ühte sõidukit.

8. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 44 lg 1 sätestab, et valduse rikkumise korral on valdajal õigus

nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Igal korral, kui puudutatud

isik avaldaja parkimiskohal pargib, rikub puudutatud isik avaldaja õigust oma parkimiskohta

vallata. Avaldaja nõuab, et puudutatud isik lõpetaks ka edaspidi avaldaja parkimiskoha

kasutamise, st hoiduks avaldaja valduse rikkumisest, st avariiväljapääsu ja kauba estakaadi

kasutamise takistamisest. AÕS § 72 lg 5 järgi peab puudutatud isik avaldaja õigusi

kahjustavast tegevusest hoiduma ehk lõpetama pahatahtlikult avaldaja parkimiskohale

parkimise. Puudutatud isik jätkuvat rikkumist arvestades on äärmiselt tõenäoline, et

puudutatud isik ei lõpeta rikkumist ka edaspidi vabatahtlikult.

Puudutatud isiku seisukohad

9. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

10. Vale on avaldaja väide, et koos Tallinn, Gonsiori 33 korteriomandiga nr 99 müüdi

avaldajale ka kaasomandis oleva kinnistu sisehoovis parkimiskohad nr 45A, 47A ja 48A.

Kogu Gonsiori 33 kinnistu kuulub kaasomandina kõikidele Gonsiori 33, Tallinn

2-22-7787

kaasomanikele. Lisaks sisehoovis asuv parkimiskoht nr 31B ei olnud E.P-ga sõlmitud võla- ja

asjaõiguslepingu objektiks ning sellekohane kanne kinnistusraamatus puudub.

11. Gonsiori 33, Tallinn kinnistu 103 kaasomanikku ei ole mitte kunagi sõlminud

kaasomandis oleva maa kasutamiskorra kokkulepet. Kinnistusraamatusse kandmata ei ole

kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud. Kinnistusraamatu

väljavõtetest nähtuvalt puuduvad igasugused märked Gonsiori 33 kaasomandis oleva maa

kasutamiskorra kohta. Avaldajal puudub õigus 103 kaasomaniku (sh puudutatud isiku)

kaasomandiõiguse s.o kaasomandis oleva maa kasutamise realiseerimise

piiramiseks/takistamiseks. Igal Gonsiori 33 maa kaasomanikul on õigus kaasomandis olevat

maad kasutada ja vallata. Puudutatud isik pole rikkunud valdus- ja kasutusõigust ning

avaldaja nõue on täiesti alusetu. Asjaolu, et avaldaja on parkla mingisugust osa vallanud, ei

tähenda seda, et sellega kaasneks selle parkla osa ainukasutus- või -valdusõigus ning seda ei

saa samastada kõigi kaasomanike kokkuleppega.

12. Kaasomandis oleval kinnistul parkimiskohtade vaidluse küsimuses selgitas Riigikohus, et

korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on

käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes

kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav

korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile

korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb kolleegiumi

arvates saavutada kõigi korteriomanike konsensus (RKTKo 30.03.2010, 3-2-1-11-10, 30, p

10, sama rõhutatakse ka RKTKm 14.11.2016, 3-2-1-87-16 ja RKTKm 18.01.2011, 3-2-1-151-

10, p 10).

13. Korteriühistu Gonsiori 33 tegevuse puhul rõhutab puudutatud isik, et seadusest tulenevalt

on korteriühistu tegevuse eesmärgiks üksnes korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja

maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide

esindamine. Korteriomanike kaasomandis olevale kinnistule kasutamiskorra määramise õigust

KÜS ei võimalda. Kuigi korteriühistu 03.11.2022 üldkoosoleku otsuses konstateeritakse

04.07.2005 kokkuleppe kehtivust ning kohustatakse maa kaasomanikke, sh ka neid, kes ei

olnud 2005. a kokkuleppe osalised, andma tahteavaldus kinnistusraamatu kannete tegemiseks,

siis on otsus sisutühi ning täitmist (sh ka notari poolt) mittevõimaldav. KrtS § 13 lg 3 järgi

kehtib 04.07.2005 kokkulepe korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on

kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.

Maakohtu määrus ja põhjendused

14. Harju Maakohus rahuldas 20.12.2022 määrusega avalduse osaliselt ning keelas

puudutatud isikul parkida Tallinnas Gonsiori tn 33 hoone sisehoovis asuval parkimiskohal nr

48 (kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud „48“ ja märgistatud kollasega) nii sõidukeid

registreerimismärkidega XXXXXX ja XXXX kui ka mistahes muid sõidukeid ja kohustada

puudutatud isikut edaspidi hoiduma nimetatud parkimiskohal parkimisest. Kohtumääruse

lahutamatuks osaks on sellele lisatud plaan. Menetluskulud jäeti poolte endi kanda.

15. Maakohus tuvastas järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud:



avaldajale kuulub korteriomand aadressiga Gonsiori tn 33-99, Tallinn;



puudutatud isik omandas 05.02.2021 korteriomandi aadressiga Gonsiori tn 33-75, Tallinn;



puudutatud isiku omandis/kasutuses on sõiduauto registreerimismärgiga XXXXXX ja

mootorratas registreerimismärgiga XXXX;

2-22-7787



Gonsiori tn 33 hoovis asuv parkla rajati 2000. aastal parkimiskohti soovinud

korteriomanike rahaliste vahenditega ning parkimist on võimaldatud üksnes neile;

parkimiskohad on eraldatud üksteisest punaste kiviparketi kividega ning tähistatud

rajamist rahastanud korteriomanike korteri numbritega;



kinnistusraamatus puuduvad Gonsiori tn 33 kinnistu kasutuskorraga seotud märked;



03.11.2022 toimus Tallinn, Gonsiori tn 33 korteriühistu üldkoosolek;



puudutatud isik ei ole 03.11.2022 Tallinn, Gonsiori tn 33 korteriühistu üldkoosoleku

otsust vaidlustanud;



puudutatud isik parkis pärast korteriomandi soetamist 10 kuu vältel parkimiskohale 31B;



avaldaja ja Gonisori 33 KÜ vahel on sõlmitud üürileping Gonsiori 33, Tallinn asuva

äriruumi üürimiseks avaldajale ning 01.07.2022 leppisid lepingupooled kokku üürilepingu

muutmises tähtajatuks.

16. Maakohus leidis, et kasutuskorra seadmine eeldab kõigi korteriomanike kokkulepet. Seega

ei saa kaasomandi kasutuskorraga seonduvat otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid

selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Samuti on kohus selgitanud, et KrtS ei võimalda

korteriomandite puhul kokku leppida kasutuskorras (või siis varasema kasutuskorra olemasolu

kinnitada, mis on olemuselt sama, mis kasutuskorra seadmine), vaid üksnes võimaldab seada

kõigi korteriomanike kokkuleppel erikasutusõiguse (vt KrtS § 14 lg 1 ja § 9). Tallinn,

Gonsiori tn 33 korteriühistu 03.11.2022 üldkoosoleku otsus on osas, milles otsustati, et

sisehoovi notariaalse kasutuskorra kehtima hakkamiseni kehtib 04.07.2005 kokkulepe ja

parkimiskord vastavalt parkla skeemile, tühine. Üldkoosolekul puudub õigus ja pädevus

nimetatud otsuseid vastu võtta, sest tegemist ei ole kaasomandi eseme tavapärase valitsemise

küsimusega.

17. Kuna Gonsiori tn 33 kinnistu sisehoovis puudub kehtiv kasutuskord, siis lähtus maakohus

asja lahendamisel järgmistest sätetest:



KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes ja suhetes

korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve;



KrtS § 30 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle

otstarbe kohaselt;



KrtS § 30 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras

ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele

korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud;



KrtS § 30 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud taluma mõjusid, mis jäävad

käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse;



AÕS § 72 lg 3 sätestab, et kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei

takista teiste kaasomanike kaaskasutust;



AÕS § 72 lg 5 ls 2 sätestab, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea

usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

2-22-7787

18. Maakohus käsitas avaldaja seisukohta, mille järgi tulnuks jätkata kõigi korteriomanike

huvides väljakujunenud parkimiskorraldust, avaldaja ja teiste korteriomanike huvide

rikkumise nõudena, mis jäeti määruse põhjenduste kohaselt rahuldamata. Kuna Gonsiori 33

hoovis puudub kehtiv kaasomandi eseme kasutamise korda reguleeriv kokkulepe, siis tuleb

sisehoovi kasutada selle otstarbe kohaselt. Kinnistu hoovi kasutatakse peaasjalikult sõidukite

parkimiseks. Puudutatud isikul on seega õigus ja kohtule arusaadavalt ka huvi parkida oma

sõidukeid Gonsiori 33 hoovis vabadel parkimiskohtadel. Avaldaja viidatud „senise

parkimiskorralduse“ jätkamine teenib üksnes parkimiskohtade rajamises osalenud isikute

huve. Gonsiori 33 hoovile peab olema tagatud juurdepääs ja võimalus oma sõidukeid parkida

kõigil kaasomanikel. Seega asjaolu, et puudutatud isik aeg-ajalt kasutab parkimiskohti 45A,

47A või 48A, ei riku kõigi korteriomanike huve ega ka avaldaja huve.

19. Maakohus analüüsis ka avaldaja valduse rikkumisega seonduvat nõuet (AÕS § 44 lg 1)

ning leidis, et on tõendatud, et puudutatud isik on avaldaja valdust rikkunud ning et avaldaja

nõue puudutatud isikult valduse rikkumise lõpetamiseks on õigustatud üksnes parkimiskoha

nr 48 osas. Arvestades avaldaja nõuet ning asjaolu, et see on püstitatud eelkõige

parkimiskohtade suurusest ja asukohast lähtuvalt (vt I kd, tlk 62 – plaan, mille lisamist

kohtulahendile avaldaja taotleb) ei ole parkimiskohad nr 45 ja 47 avaldaja ainukasutuses- ja

valduses ning nimetatud kohtadel puudub ka ruumiline seos avaldaja kasutuses oleva

äriruumiga. Puudutatud isik ei ole AÕS § 46 kohaselt tõendanud, et temapoolne valduse

rikkumine oleks õiguspärane. Kohus on küll leidnud, et Gonsiori 33 kinnistu hoovis puudub

kasutuskord ja hoovi võivad kasutada kõik korteriomanikud, kuid see ei tähenda siiski seda, et

puudutatud isikul on õigus oma tegevusega takistada teiste isikute valdust. Oma õigusi tuleb

teostada heas usus ning selliselt, et sellega ei rikuta kolmandate isikute õigusi (KrtS § 30 lg 1

p 1, AÕS § 72 lg 3).

20. Kohtul on alust arvata, et puudutatud isik võib ka edaspidi toime panna tegevusi, mis

takistavad avaldajal tema kasutuses olevat äriruumi vallata. Seega on avaldajal õigus nõuda

puudutatud isikult ka edaspidistest rikkumistest hoidumist.

21. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ega määranud kindlaks

menetluskulude rahalist suurust.

Määruskaebus

22. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 20.12.2022

määruse resolutsiooni punktid 2 kuni 5 ja teha uus määrus, millega jätta SadkoGrupp OÜ

avaldus rahuldamata. Menetluskulud palub jätta avaldaja kanda.

23. Puudutatud isik vaidlustab maakohtu määrust nii menetlusõiguse (eelkõige TsMS) § 613

lg 2; § 614 lg 3 rikkumise ja materiaalõiguse (AÕS § 72 lg 1, § 68, § 46) väära kohaldamise

tõttu.

24. Puudutatud isiku kaebuse kohaselt on kohtumääruses esitatud ekslikke väiteid (otsuse p

41). Vastuolus materiaalõigusega (KOS sätetega) on kohtumääruse p 45 teise lõike põhjendus.

04.07.2005 kokkuleppe sõlmimise ajal oli Gonsiori 33 maa omanikuks riik ja kaasomand

tekkimata, mis ka välistas korterite – vallasasjade omanike poolt KOS alusel riigimaa suhtes

kokkuleppe sõlmimise.

2-22-7787

25. Alusetu ja tõendamata on kohtumääruse p 54 avaldaja väide, et tal on estakaadi

kasutuseks sõlmitud korteriühistuga üürileping ning kui puudutatud isik avaldaja

parkimiskohal pargib, rikub see avaldaja õigust oma parkimiskohta vallata. Avaldaja pole

menetluses esitanud tõendeid, millistest nähtuks kaasomandis oleva estakaadi avaldajale

üürimine ning estakaad on ka kaasomanike tegelikus valduses ja kasutuses. Üürileping ei anna

avaldajale mitte ühegi kaasomandis oleva parkimiskoha ainuvaldust. Puudutatud isikul on

tulenevalt AÕS §-st 68 õigus vallata ja kasutada oma omandit (sh kaasomandis olevat

kinnistut/hoovi) ning avaldaja/teine kaasomanik võib seda piirata vaid seadusest tuleneval

alusel.

26. Puudutatud isiku hinnangul ei ole võimalik asuda seisukohale, et avaldaja kasutuses

olevatele ruumidele juurdepääs puudub, vaid see on üksnes osaliselt takistatud. Kohus on

asunud seisukohale, et puudutatud isik on rikkunud avaldaja valdust, kui ta on endale

kuuluvad sõidukid parkinud estakaadi ja evakuatsiooniväljapääsu ees ning seda vaatamata

sellele, et ka kõikidel teistel kaasomanikel on ja peab olema võrdne võimalus avaldajaga

kasutada estakaadi, sissepääsu ja ka parkimiskohta nr 48 selle ees. Maakohtu määruse

resolutsiooni p 2 rikub kõikide, puudutatud isiku ja menetlusse mitte kaasatud, Tallinn

Gonsiori 33 kaasomanike õigusi. Parkimiskoha nr 48 valduse ja kasutamisega seotud

küsimuse lahendamisse tulnuks kaasata kõik kaasomanikud (TsMS § 614 lg 3), mis

võimaldanuks mh välja selgitada kaasomanike enamuse seisukoha vaidlusaluses küsimuses

AÕS § 72 lg 1 järgi ja vähemuse huvid, mis võivad erandjuhtudel olla eelistatud enamuse

huvidele.

27. Kohus ei ole põhjendanud, miks on avaldajal eelis puudutatud isiku ja menetlusse mitte

kaasatud 101 kaasomaniku ees ning millisel materiaalõiguslikul alusel määratakse avaldajale

ainuisikuliselt 24/7 kasutamiseks parkimiskoht nr 48. Kohus on jätnud ka põhjendamata selle,

millisel materiaalõiguslikul alusel ei ole töövälisel ajal puudutatud isikul ja teistel

kaasomanikel õigus parkimiskohta nr 48 vallata ja kasutada. Enamikel kaasomanikel tekib

parkla kasutamise vajadus siis, kui avaldaja on töö lõpetanud.

28. Puudutatud isik on menetluses esitanud AÕS § 46 kohased nõuet välistavaid vastuväiteid:

1) nii avaldaja kui ka puudutatud isik on Gonsiori 33 kinnistu kaasomanikud, kokku 103

korteriomandit, milliste omanikel on kõikidel õigus maad kasutada, sest maa kasutuskord

puudub; 2) avaldaja ei saa nõuda enda eelistamist teiste kaasomanike ees ilma kõikide

kaasomanike kokkuleppeta, sest kõikidel kaasomanikel on õigus kasutada kõiki parkimiskohti

(sh kohta nr 48).

29. Viimaks leiab puudutatud isik, et maakohtu määruse resolutsiooni p 2 ei ole ühemõtteliselt

täidetav. Sisuliselt sätestab vastav punkt Gonsiori 33 kinnistul parkimiskoha nr 48

kasutuskorra, mis vajaks ka kinnistusraamatusse kandmist ning mis oleks kõikide

kaasomanike jaoks siduv. Kuna TsÜS § 68 lg 5 järgi asendab kohtulahend kaasomanike

kokkuleppe sõlmimise tahteavaldust, siis ei ole see vahetult sundtäidetav ning kasutuskorra

rikkumise korral peab avaldaja uuesti pöörduma kohtusse selle täitmise nõudmiseks nii nagu

tavalise kasutuskorra kokkuleppe puhulgi.

Menetlusosaliste seisukohad

30. Avaldaja vaidleb täielikult määruskaebusele vastu ning leiab, et see tuleb jätta täies

ulatuses rahuldamata ning maakohtu määrus muutmata. Avaldaja on seisukohal, et

kohtumäärus on õige, seaduslik, põhjendatud ja selle tegemisel ei ole ebaõigesti kohaldatud

2-22-7787

materiaalõiguse normi ega vääralt hinnatud tõendeid. Avaldaja palub jätta kõik menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

Menetluse edasine käik

31. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

32. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 esimese lause alusel

tühistada. Ringkonnakohus saab teha uue määruse, millega jätab avaldaja avalduse

rahuldamata. Määruskaebus rahuldatakse ja kõik menetluskulud jäävad avaldaja kanda.

33. Avaldaja palus maakohtul kohustada puudutatud isikut kõrvaldama avaldaja valduse

rikkumise keelates puudutatud isikul parkida Tallinnas Gonsiori tn 33 hoone sisehoovis

asuvatel parkimiskohtadel nr 45A, 47A, 48A (maakohtu määruse lisas oleval plaanil

tähistatud vastavalt nr 45, 47 ja 48 ja märgistatud kollasega) nii sõidukeid

registreerimismärkidega XXXXXX ja XXXX kui ka mistahes muid sõidukeid ja hoidma ära

edasise avaldaja valduse rikkumise. Kuivõrd maakohus leidis, et puudutatud isik on avaldaja

valdust rikkunud parkides parkimiskohal nr 48, siis ei vaidlusta puudutatud isik maakohtu

määrust parkimiskohtadel nr 45 ja 47 parkimise osas. Maakohus tuvastas õigesti, et

korteriomanike vahel puudub kehtiv kaasomandi eseme kasutamise korda reguleeriv

kokkulepe Gonsiori tn 33, Tallinn (edaspidi Gonsiori 33) kinnistu sisehoovi kasutamiseks,

mistõttu peab kõigile korteriomanikele olema tagatud juurdepääs Gonsiori 33 sisehoovile ja

võimalus seal oma sõidukeid vabadel parkimiskohtadel parkida. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et arvestades avaldaja esile toodud asjaolusid ja menetluslikku taotlust võib olla

tegemist avaldaja valduse rikkumisest tuleneva nõudega (AÕS § 44 lg 1). Ringkonnakohus ei

nõustu aga maakohtuga selles osas, et puudutatud isik on avaldaja valdust rikkunud ja

avaldaja nõudis puudutatud isikult valduse rikkumise lõpetamist ja edaspidistest rikkumistest

hoidumist õigustatult. Seega on maakohus õigussuhte õigesti kvalifitseerinud, kuid maakohtu

järeldused nõude eelduste täitmise osas on ebaõiged.

34. AÕS § 44 lg 1 kohaselt on valdajal õigus valduse rikkumise korral nõuda rikkumise

kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Nõude esitamiseks ei pea valdaja olema asja

omanik, samuti saab valdaja üldjuhul panna õiguse maksma sõltumata sellest, kas ja millisel

õiguslikul alusel ta asja valdab. AÕS § 44 lg 1 alusel nõude esitamiseks peavad olema

täidetud järgmised eeldused: (i) avaldaja peab olema valdaja; (ii) toimuma peab valduse

rikkumine (AÕS § 40 lg 3); (iii) rikkumine peab tulenema puudutatud isiku tegevusest

(puudutatud isiku tegevus või tegevusetus, mis toob avaldajale kaasa kahjuliku tagajärje); (iv)

peavad puuduma nõuet välistavad asjaolud (AÕS § 46).

35. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on eksinud avaldaja valdusõiguse olemasolu

tuvastamisel leides, et parkimiskoha nr 48 osas on avaldajal sisuliselt ainuvaldus ja -

kasutusõigus (maakohtu määruse p 56).

35.1. Kolleegiumi hinnangul võib avaldajal ainuvaldus ja -kasutusõigus parkimiskohale nr 48

tekkida eelkõige juhul, kui avaldaja on Gonsiori 33 elamus korteriomanik ning

korteriomanikud on leppinud kokku parkla vastavas kasutuskorras. Ringkonnakohus tuvastas

kinnistusraamatu kande alusel, et avaldaja on Gonsiori 33 korteriomanik. Ringkonnakohus on

2-22-7787

eelnevalt välja toonud, et maakohus on õigesti tuvastanud kaasomandi eseme kasutamise

korda reguleeriva kokkuleppe puudumise (vt käesoleva määruse p 33).

35.2. Kolleegiumi hinnangul ei saanud avaldajal tekkida parkimiskoha nr 48 ainuvaldus- ja

kasutusõigust ka üürilepingu alusel. Maakohus tuvastas, et avaldaja on Gonsiori 33 elamus

asuvate äriruumide valdaja. Avaldaja ja Gonsiori 33 KÜ vahel on sõlmitud üürileping

Gonsiori 33 kinnistul asuva äriruumi üürimiseks avaldajale ning 01.07.2022 on vastav

üürileping muudetud poolte kokkuleppel tähtajatuks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga,

et valduse rikkumisest tuleneva nõude esimene eeldus on täidetud selle tõttu, et avaldaja

valdab Tallinnas Gonsiori 33 kinnistul asuvat äriruumi. Äriruumi üürilepingu p 1 kohaselt

antakse Lepinguga Üürnikule kasutamiseks Lepingus toodud tingimustel äripinnana

Tallinnas, Gonsiori 33 asuv ruum üldpinnaga orienteeruvalt 31,6 m2 (edaspidi: Üüriobjekt).

Üüriobjekti täpsem plaan on sätestatud Lepingu Lisana 1 (dtl 430). Äriruumi üürileping (dtl

430-433) ega sellele lisatud äriruumi plaan (dtl 446) ei hõlma äriruumi läheduses asuvaid

parkimiskohti. Ringkonnakohus ei tuvastanud ka asjaolu, et üürilepingus oleks kokku lepitud

estakaadi ja evakuatsiooniväljapääsu kasutamises ja nendele ligipääsus, mille alusel tekiks

avaldajal ainukasutus- ja valdusõigus mõnele parkimiskohale. Lisaks ei saa korteriühistu võtta

korteriomanikult ära kolmanda isikuga või teise korteriomanikuga sõlmitud üürilepinguga

kaasomandi korras kindlaks määramata asja kasutusõigust s.o antud juhul parkimiskoha

kasutusõigust (vrdl RKTKo 23.10.2007, 3-2-1-85-07, p 16). Seetõttu leiab kolleegium

erinevalt maakohtust, et avaldajal ei ole üürilepingust tulenevalt õiguslikku alust Gonsiori 33

sisehoovis asuva parkimiskoha nr 48 ainuvaldamiseks või -kasutamiseks.

36. Eelnevat arvestades ei ole täidetud avaldaja valdusõiguse rikkumise nõude esmane eeldus,

sest avaldajal puudub vaidlusaluse parkimiskoha osas ainuvaldus ja -kasutusõigus, mistõttu

tuleb jätta avaldaja nõue nii valduse rikkumise kui ka edaspidistest rikkumistest hoidumiseks

rahuldamata.

37. Ringkonnakohus ei nõustu kaebuse väitega, et maakohus rikkus menetlusõigust, kui jättis

asjast puudutatud isikutena kaasamata teised korteriomanikud (TsMS § 613 lg 2; § 614 lg 3).

Arvestades, et avaldaja esitas AÕS §-st 44 lg 1 kohase valduse rikkumisest tuleneva nõude, ei

olnud kohustust TsMS § 614 lg 3 alusel kaasata teisi kaasomanikke. Tegemist on avaldaja ja

ühe konkreetse korteriomaniku (puudutatud isik) vahelise valdusõiguse väidetavast

rikkumisest võrsunud vaidlusega, millel ei ole puutumust teiste korteriomanikega.

Kolleegiumi hinnangul oleks olukord teistsugune, kui kaasomanikud oleksid kokku leppinud

parkimiskohtade kasutuskorra kindlaksmääramises, millega puudutatud isik ei nõustu (AÕS §

72 lg-d 3 ja 5). Seejärel oleks avaldajal olnud võimalik esitada nõue puudutatud isiku vastu, et

kohus asendaks puudutatud isiku tahteavalduse kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimisel lähtuvalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 68 lg-st 5. Sellisel juhul

oleks vajalik tulenevalt TsMS §-st 613 lg-st 2 ja §-st 614 lg-st 3 kaasata menetlusosalistena

kõik kaasomanikud (vt ka RKTKo 14.11.2016, 3-2-1-87-16, p 14). Seega ei ole maakohus

asja lahendamisel vääralt menetlusõiguse norme kohaldanud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

38. Maakohtu määruse tühistamise ja muutmise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause

järgi muuta ka menetluskulude jaotust.

2-22-7787

39. Võttes arvesse, et määruskaebuse rahuldamise tõttu jäeti avaldaja avaldus täielikult

rahuldamata on õiglane jätta nii maa- kui ka ringkonnakohtus tekkinud menetluskulud TsMS

§ 172 lg 1 II lause järgi avaldaja kanda.

40. TsMS § 174 lg 4 kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses

menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

Kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega

maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude

rahalist suurust kindlaks ei määra. Puudutatud isikule hüvitatavad menetluskulud kõigis

kohtuastmetes määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)