2-22-4861/56 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Margit Jäätma, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 31. oktoober 2024

Tsiviilasja number

2-22-4861

Tsiviilasi

Tartu Hoiu-Laenuühistu hagi Tulbimaja OÜ vastu

kinnisturaamatust

eelmärke

kustutamiseks,

valduse

vabastamiseks

ja

hüvitise

väljamõistmiseks

Apellatsioonkaebuse hind

76 916 eurot 66 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 30. juuni 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Tulbimaja OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

8. oktoober 2024

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): Tulbimaja OÜ (registrikood

14248910), esindaja vandeadvokaat Risto Sidok

Vastustaja (hageja): Tartu Hoiu-Laenuühistu

(registrikood 11319532), esindaja vandeadvokaat Rene

Varul

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 30. juuni 2023. a otsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud Tulbimaja OÜ kanda. Määrata kindlaks

hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista Tulbimaja OÜ-lt Tartu

Hoiu-Laenuühistu kasuks välja apellatsioonimenetluse menetluskulu 1225 eurot.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Tartu Hoiu-Laenuühistu (hageja) esitas 1. aprillil 2022 Tartu Maakohtule hagi

Tulbimaja OÜ (kostja) vastu. Hageja palus 28. novembri 2022 hagi täienduses lõpliku

nõudena:



kohustada kostjat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr

731904 III jakku kostja kasuks kantud eelmärke kustutamiseks;



kustutada kostja kasuks kantud eelmärge;



kohustada kostjat vabastama Elvas, Lauliku tn 10 asuva kinnistu (registriosa nr

731904) valdus ja andma valdus üle hagejale;



mõista kostjalt hageja kasuks välja Elvas, Lauliku tn 10 asuva kinnistu kasutamise

hüvitis 50 010 eurot 30. novembri 2022 seisuga ja alates 1. detsembrist 2022

igakuiselt 620 eurot;



mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis 15 465 eurot 86 senti ja alates 26.

novembrist 2022 protsendina (8% aastas + Euroopa Keskpanga intressimäär)

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Alternatiivselt mõista välja viivis alates 28.

novembrist 2022;



menetluskulud jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Ruunimaja OÜ 1. septembril 2014 võlaõigusliku

müügilepingu Elvas, Lauliku tn 10 asuva kinnistu võõrandamiseks. Ostja kohustus tasuma

kinnistu hinna 87 000 eurot igakuiste osamaksetena 725 eurot, viimane makse pidi

laekuma hagejale 5. septembril 2024. Lepingu kohaselt pidid lepingupooled sõlmima

asjaõiguslepingu omandi üleminekuks pärast seda, kui ostja on tasunud kogu kinnistu

müügihinna. Omandiõiguse saamise tagamiseks kanti kinnistusraamatu III jakku ostja

kasuks eelmärge.

Kinnistu valdus läks ostjale üle 2. septembril 2014. Osapooled sõlmisid 9. mail 2017

kolmepoolse kokkuleppe, mille alusel kostja võttis üle Ruunimaja OÜ õigused ja

kohustused, kinnistusraamatus muudeti eelmärke järgi õigustatud isiku andmed.

2020. ja 2021. a laekus osamakseid vähem kui müügilepingus kokku lepitud. Kostjale

saadeti meeldetuletuskirju 2020. a juulis ja augustis. Hageja esitas kostjale 21. veebruaril

2022 tingimusliku avalduse müügilepingust taganemiseks, andes kostjale täiendava tähtaja

4. märtsini 2022 põhivõlgnevuse 8894 euro ja viiviste tasumiseks. Kostja võlgnevust ei

tasunud. Hageja teatas kostjale 11. märtsil 2022, et loeb müügilepingu taganemise tõttu

lõppenuks ning soovib kinnistut koormava eelmärke kustutamist ja valduse vabastamist.

Kostja nõusolekut ei andnud.

Lepingu tagasitäitmise regulatsiooni kohaselt on kostja kohustatud VÕS § 189 lg 1 alusel

välja andma kasu. Kinnistute puhul saab kasutuseeliste arvestamisel lähtuda eeldatavast

üürihinnast. Alates 1. septembrist 2014, mil kostja sai valduse, kuni 28. novembrini 2022

on kasutuseeliste summa 50 010 eurot, mis suureneb kuni valduse vabastamiseni. Hagejal

tuleb kostjale maksta summa, mis on tasutud lepingust taganemiseni. Pärast lepingust

taganemist tasutu ei ole seotud tagasitäitmisega.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Kostja ei ole lepinguga võetud kohustusi oluliselt rikkunud. Lepingust taganemine ei ole

proportsionaalne. Kostja on 2022. a juuni seisuga tasunud hagejale 59 028 eurot, s.o 2/3

kinnistu ostuhinnast. Kostja võlgnevus oli 11. märtsi 2022 seisuga lepingu mahtu

arvestades ebaoluline. Kuna võlausaldaja aktsepteeris oma käitumisega kostja poolt

ebaregulaarsete maksete tegemist, muutus see pooltevahelises suhtes tavapäraseks.

Pooltevahelises praktikas ei käsitletud seda lepingu olulise rikkumisena. Kostja täitis

lepingut vastavalt pooltevahelisele praktikale ega viivitanud osamaksete tasumisega

tavapärasest enam. Seisuga 26. aprill 2021 oli kostja hagejale võlgu 7872 eurot, kuid

ühtegi pretensiooni ei esitatud. Perioodil 26. aprill 2021 - 21. veebruar 2022 kasvas kostja

võlgnevus üksnes 1022 euro võrra. Kui võlgnevus ning heitlikud tagasimaksed olnuks

hagejale probleemiks, siis oleks hageja lepingu üles öelnud enne 26. aprilli 2021.

Kostja asutajaks on Triin Pisuke-Roos, kes oli ühingu asutamise hetkel abielus Andro

Roosiga. Andro Roos juhtis kostjat faktiliselt. Pärast Triin Pisuke-Roosi ja Andro Roosi

kooselu lõppemist jäid kostja raamatupidamise dokumendid Andro Roosi valdusse. Andro

Roos on hageja juhatuse liige. Kostja selgitas hagejale korduvalt, et 2021. a kevadel

vahetus kostja osanik ja juhatus. Hageja ei andnud kostjale teavet viimase poolt hagejale

tehtud maksete aja ja suuruste kohta. Hageja eesmärgiks on kaudselt kätte maksta kostja

endisele omanikule ja juhatajale ning Triin Pisuke-Roosi välja tõstmine Lauliku tn 10

eramust.

Kostja vaidles vastu kasutuseelise nõudele. Hageja esitatud arvamus üürihinna kohta ei

vasta eksperthinnangu vormis koostatavale hindamisaruandele esitatud nõuetele. Hageja

nõude suurus on tõendamata.

Kostja taotles, et hagiavalduse rahuldamisel kohustaks kohus kostjat tagastama hagejale

kinnistu otsese valduse ning andma nõusoleku eelmärke kustutamiseks alles pärast seda

kui hageja on kostjale tagastanud lepingu alusel saadu koos seadusjärgse intressiga

summas 84 919 eurot 81 senti (7. novembri 2022 seisuga).

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus rahuldas 30. juuni 2023. a otsusega hagi osaliselt. Maakohtu otsusega

kohustati kostjat andma nõusolek registriosa nr 731904 III jakku Tulbimaja OÜ kasuks

kantud eelmärke kustutamiseks ning asendati nõusolek kohtulahendiga. Kostjat kohustati

andma hagejale Elvas, Lauliku tn 10 asuva kinnistu (registriosa nr 731904) valdus üle

pärast seda, kui hageja on tasunud kostjale 1802 eurot 65 senti. Kostjalt mõisteti hageja

kasuks välja kinnistu kasutamise hüvitis 620 eurot kuus alates 1. juulist 2023. Hageja

taotlus viivise väljamõistmiseks jäeti rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus poolte

endi kanda.

Pooled vaidlevad, kas hageja taganes müügilepingust kehtivalt ning kas ja millistel

tingimustel on kostjal kohustus anda nõusolek kinnistusraamatust eelmärke kustutamiseks

ja valduse üle andmiseks. Lisaks esitas hageja kasutuseeliste saamise nõude. Kostja esitas

tagasitäitmise vastuväite.

Hagejal on õigus nõuda kostjalt eelmärke kustutamist, kui kostja õigus nõuda

asjaõiguslepingu sõlmimist on lõppenud (AÕS § 63 lg 8). Kostja õigus on lõppenud, kui

hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud. Hagejal oli õigus müügilepingust taganeda.

Kostja pidi müügilepingu järgi seisuga 21. veebruar 2022 olema hagejale maksnud kokku

55 631 eurot (ostuhind 87 000 – ostuhinna jääk 31 369). Võlgnevus 8894 eurot ei ole

kostja makstavast summast ebaoluline osa. Kostja ei saa seetõttu esitada vastuväidet VÕS

§ 116 lg 5 alusel.

Kostja varasem maksetega viivitamine ei muuda lepingut. TsÜS § 2 lg 2 sätestab, et tava

tekib käitumisviisi pikemaajalisest rakendamisest, kui käibes osalevad isikud peavad seda

õiguslikult siduvaks. Kuna hageja taganes lepingust, on selge, et hageja ei pidanud

maksetega viivitamist lepingut muutvaks tegevuseks.

VÕS § 118 lg-t 1 ega 2 ei saa käesolevas asjas kohaldada. Kuna võlgnevus suurenes enne

taganemise avaldust pidevalt, sai hageja võlgnevusele viidata. Võlgnevust tuleb lugeda

jätkuvaks lepingu rikkumiseks. Hageja andis kostjale tasumiseks tähtaja 4. märts 2022 ning

teatas taganemisest 11. märtsil 2022. Seega taganes hageja lepingust mõistliku aja jooksul.

Kostja ei saa lepingu täitmisest keelduda ning kostjal ei saa tekkida soodustatud olukorda

ainult seetõttu, et juhatus või osanik vahetus. Lepingute täitmine peab toimuma juriidilise

isiku huvides ning võimalikke võlausaldajaid kahjustamata. Juriidilisele isikule ei saa ette

heita, et õiguskaitsevahendite kohaldamine oleks kättemaks. Maakohus jättis kostja ja

hageja juhatuse liikmete vaheliste suhetega seotud seisukohad ning vastuväited seetõttu

kõrvale.

Kuna kostja ei saa tulenevalt VÕS § 188 lg 2 esimesest lausest enam hagejalt nõuda

Lauliku 10 kinnistu omandiõiguse üleandmist, tuleb AÕS § 63 lg 8 alusel hageja nõue

eelmärke kustutamiseks rahuldada ja kostja nõusolek KRS § 341 lg 8 ja TsÜS § 68 lg 5

alusel kohtuotsusega asendada. Kostjal ei ole VÕS § 111 lg-le 1 tuginedes õigust keelduda

eelmärgete kustutamiseks nõusoleku andmisest. Seega ei seo kohus eelmärke kustutamist

müügilepingu alusel tasutud raha tagastamisega.

Kuna hageja on müügilepingust taganenud, on lõppenud kostja müügilepingust tulenev

õigus kinnistut vallata. Kostjal on kohustus anda kinnistu valdus üle hagejale. Hagejal on

kohustus tagastada kostjale lepingu alusel saadud raha. Taganemisest tulenevad kohustused

peavad lepingupooled täitma üheaegselt. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi VÕS §

94 lõikes 1 sätestatud suuruses alates iga lepingujärgse summa tasumisest kuni 5. maini

2022. Pärast seda tekib hagejal kohustus tasuda viivist.

Hageja esitas kasutuseelise hüvitise suuruse tõendamiseks hindamisakti, mille on

koostanud kutseregistrisse kantud hindajad. Kostja omapoolset tõendit üürihindade kohta

ei esitanud. Kostjal tuli kinnistu valdus tagastada mõistliku aja jooksul. Mõistlik aeg

valduse tagastamiseks oleks olnud aeg, kui kostja esitas nõude lepingu alusel saadud

summa tagastamiseks, s.o 5. mai 2022. Alates valduse saamisest 1. septembril 2014 kuni 5.

maini 2022 oli kostjal kohustus VÕS § 189 lg 2 p 1 alusel tasuda kasutuseelist (üüri) kokku

summas 46 440 eurot.

Kuna lepingu tagasitäitmisel oli kostja tasutud 55 732 euro 5 sendi tagastamise nõue

suurem kui hageja 46 440 euro suurune kasutuseelise nõue, oli kostjal õigus VÕS § 111

alusel keelduda omapoolse kohustuse täitmisest, kuid see ei toonud kostjale kaasa õigust

kasutada kinnistut tasuta. Poolte nõuded seisuga 5. mai 2022 tuleb tasaarvestada ning selle

tagajärjel on hageja kohustatud kostjale tagastama 9292 eurot 5 senti. Arvestades, et hageja

9292 euro 5 sendi suurune võlgnevus kostjale on vähenenud alates 6. maist 2022

üürimaksete võrra 620 eurot kuus ning on suurenenud igal kuul viivise võrra, on otsuse

kuulutamise aja seisuga hageja kohustatud kostjale tagastama 1802 eurot 65 senti.

Kuivõrd hagejal tuleb kostjale hüvitada võlgnevus 1802 eurot 65 senti, on kostjal õigus

keelduda VÕS § 111 alusel kinnistu valduse üleandmisest. Kohus arvestas kostja

vastuväidet otsuse täitmise korra kindlaks määramisel TsMS § 445 alusel. Kuna pooltel on

võimalik kostja üürikohustus tasaarvestada hageja poolt tasutavate summadega, ei pidanud

kohus võimalikuks etteulatuva viivise väljamõistmist tulevikus tekkivalt üürikohustuselt.

Kostjal ei ole õigust nõuda pärast lepingu lõpetamist tehtud maksete tagastamist VÕS §

189 alusel, kuna maksed ei ole tehtud enam lepingu täitmiseks. Kostjal on õigus nõuda

nende summade tagastamist VÕS § 1028 lg 1 alusel. Alates 11. märtsist 2022 on kostja

hagejale tasunud kokku 3250 eurot. Kuna kostja ei esitanud selles osas vastuhagi, ei

mõistnud kohus kostja kasuks nimetatud summat välja.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuses tühistada ja jätta hagi

rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Kostja ei nõustu, et võlgnevus, mis moodustab kohustusest 16%, on niivõrd oluline, et

välistab kostja tuginemise VÕS § 116 lg-le 5. 16% mahus kohustuse täitmisega viivitamise

olukorras on otstarbekas ja mõistlik eeldada, et rakendamisele kuuluvad leebemad

õiguskaitsevahendid.

Kohus ei analüüsinud poolte praktikat lepingu täitmisel. Enamus võlgnevusest tekkis

kostjal oluliselt enne seda kui hageja lepingust taganes. Perioodil 10. juuni 2017 - 1. juuni

2020 tasus kostja hagejale osamakseid 34 800 euro asemel 24 006 eurot. 26. aprillist 2021

- 21. veebruarini 2022 kasvas kostja võlgnevus üksnes 1022 euro võrra. Hageja olukord

lepingu täitmise osas oli soodne, sest lepingu esemeks oleva eramu omandi kostjale

üleandmise kohustus tekkis hagejal alles pärast seda kui kostja on omapoolsed lepingulised

kohustused täitnud. Lepingust taganemise eesmärgiks oli kostja kui äriühingu kaudu kostja

endise ja uue omaniku kahjustamine.

Kohus ei analüüsinud, et pooled võisid kaudsete tahteavaldustega sõlmida kokkuleppe, et

lepingu täitmisel ei ole niivõrd oluline igakuiste osamaksete punktuaalne tasumine, vaid

see, et lepingulised kohustused oleksid täidetud lepingus kokku lepitud lõpptähtajaks.

Hageja teatas kostjale lepingust taganemisest ette seitse kalendripäeva. Lepingu täitmine

toimus kostja poolt vastavalt võimalustele seniks kuni hageja ette hoiatamata teisiti

otsustas. Selline teguviis on vastuolus lepingulistes suhetes teise lepingupoole huvidega

arvestamise põhimõttega.

Kohus tugines otsuse tegemisel kasutuseelise summa väljaselgitamisel hageja esitatud

hindamisaktile. Kostja ei nõustu, et tegemist on usaldusväärse tõendiga. Kohus ei saanud

otsuse tegemisel tugineda tõendile, mille osas esitatud eksperthinnangu kohaselt ei vasta

hindamisakt kehtestatud reeglitele ega ole kontrollitav. Eksperdi väiteid hageja ümber ei

lükanud. Kohus oleks pidanud oluliste puuduste tõttu jätma hindamisakti tõendina vastu

võtmata või sellele otsuse tegemisel mitte tuginema.

5. Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Kostja ei vaielnud vastu võlgnevusele või selle arvestusele. Kostja vabandas ennast algselt

sellega, et ta ei ole näinud maksegraafikut, ehkki maksegraafik oli lepitud kokku 1.

septembri 2014 notariaalses müügilepingus ja selle järgi oli kostja ka aastaid lepingut

täitnud. Kostja võttis positsiooni, et ta ei maksa võlgnevust hageja soovitud tähtajaks, vaid

maksab võlgnevuse lõplikul maksetähtajal 2024. aastal. Seega anti kostjale võimalus

võlgnevus tasuda ja vältida nõnda lepingust taganemist, kuid kostja ei soovinud seda õigust

kasutada.

Hageja ei nõustu, et 8894 eurot ja viivised on ebaoluline osa lepingust arvestades juba

tasutud summat. 8894 eurot vastab 1-aastasele lepingus kokkulepitud osamaksete

summale, moodustab 16% kokku maksmisele kuuluvast summast ja on sellisena

märkimisväärne võlgnevus. Kostja ei saa esitada vastuväidet VÕS § 116 lg 5 alusel.

Hageja lepingust taganemata jätmine juba esimeste võlgnevuste ilmnedes ei tekita

praktikat, mille kohaselt ei saagi hageja enam lepingust taganeda. Hageja ei ole

aktsepteerinud lepingu rikkumist ja on võlgnevust korduvalt kostjale meelde tuletanud.

Hageja esitas maakohtu menetluses tõendina Grete Laanmetsa ja Joonas Rootsu koostatud

hindamisakti Lauliku 10 võimalike üürihindade kohta perioodil 2014 - 2022. Mõlemad

hindajad on kantud kutseregistrisse, lisaks on Grete Laanmets kantud riiklikult tunnustatud

ekspertide nimekirja. Seega on tegemist asjatundjatega ning kohus saab nende nimetatud

üürihindadest lähtuda.

Kostja esitas asjatundja Riho Lubi arvamuse, mille kohaselt hageja esitatud

hindamisaruanne ei vasta Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardite kohaselt

eksperthinnangu vormis koostatavale hindamisaruandele esitatud nõuetele. Kohus selgitas

kostjale, et käsitleb hageja esitatud dokumentaalset tõendit asjatundjate arvamusena ning

see ei pea vastama eksperthinnangule esitatavatele nõuetele. Kui kostja soovib tõendada, et

hageja esitatud asjatundjate arvamuses nimetatud hinnad on teistsugused, tuleb tal esitada

sellekohane tõend.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata. Apellatsioonkaebus jääb

rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohus määrab kindlaks hüvitatavate

menetluskulude rahalise suuruse ja mõistab kulud kostjalt välja.

7. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide olulist

rikkumist ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist. Nõustudes maakohtu

otsusega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu

otsuse põhjendusi korrata. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingust taganemiseks olid täidetud nii

formaalsed kui materiaalsed eeldused. Kostja oli lepingut rikkunud ja ei kõrvaldanud

rikkumist täiendavalt antud tähtaja jooksul (VÕS § 116 lg 2 p 5), hageja tegi mõistliku aja

jooksul pärast täiendava tähtaja andmist selge tahteavalduse, et loeb lepingu taganemise

tõttu lõppenuks.

8. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

8.1. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et praeguses asjas on võlgnevuse suurus asjaolu,

mis välistab taganemise VÕS § 116 lg 5 järgi. Pooltel puudub vaidlus, et kostja oli

täiendava tähtaja andmise ajaks jätnud tasumata igakuised osamaksed 8894 eurot,

arvestades kuumakse suurust 725 eurot, oli kostja võlgnevuses ühe aasta maksetega.

Tegemist ei ole rikkumisega, mis moodustas kostja lepingulisest kohustusest ebaolulise

osa.

Kostja väide, et pooltel oli väljakujunenud praktika, st kostja täitiski lepingut heitlikult ja

hageja aktsepteeris seda, ei ole tõendatud. Tõendamata on ka kostja väide, et pooled võisid

kaudsete tahteavaldustega sõlmida kokkuleppe (lepingu muudatuse), et oluline on vaid

lõpptähtajaks kogu summa tasumine, mitte aga lepingujärgselt igakuiste maksete tasumine.

Hageja vaidles kostja seisukohtadele vastu, lisaks tõendas hageja varasemaid pretensioone

2020. aastal kostjale edastatud võlateatistega.

Kostja väited selles, et hageja kahjustas lepingust taganemisega teadlikult kostjat, mh

tekitas hageja, ja lepingu sõlmimise ajal samaaegselt ka kostja, juhatuse liige A. Roos

teadlikult piisava võlgnevuse, et sobival hetkel oleks võimalik lepingust taganeda, ei ole

aluseks maakohtu otsuse muutmiseks.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuna käesoleva vaidluse osalised on juriidilised

isikud, siis puudub kostja eeltoodud väidetega arvestamiseks alus. Millised olid erinevate

juriidiliste isikute osanike ja/või juhatuse liikmete vahelised isiklikud suhted, võib tähtsust

omada, kui vaidluse all oleks küsimus, kas juhatuse liige on juriidilisele isikule kahju

tekitanud. Ringkonnakohus möönab, et hageja tegevus oli kummastav, eriti arvestades, et

tegemist on hoiu-laenu ühistuga, kellelt võiks eeldada usaldatavust ja oma

finantstoimingutes laitmatust. Hageja (tulundusühistu) andis oma juhatuse liikmega seotud

isikule sisuliselt tasuta, st intressita laenu, sõlmis võlaõigusliku kinnisasja müügilepingu

alla turuhinna ja võimaldas pikka järelmaksu perioodi. Eeltoodu aga ei välista hageja

taganemisõigust.

8.2. Hagi põhjendatuse hindamisel ei oma tähtsust kostja seisukoht, et lepingust

taganemisest vaid 7-kalendripäevane etteteatamine on vastuolus lepingulistes suhetes teise

lepingupoole huvidega arvestamise põhimõttega. Kui kostja pidas tähtaega ebamõistlikuks,

siis oli tal võimalus sellest hagejat teavitada. Seadusest tulenevalt pikeneb ebamõistlik

tähtaeg mõistlikuni (VÕS § 114 lg 1). Asjas ei ole vaidlust, et kostja ei täitnud täiendavaks

tähtajaks ega ka pärast seda oma kohustust. Ringkonnakohtu istungil kinnitas kostja

esindaja, et kostja ei ole pärast vaidluse algust lepingut täitnud.

8.3. Ringkonnakohus nõustub kasutuseelise suuruse määramisel maakohtu põhjendustega.

20. veebruaril 2023 teatas maakohus pooltele, et käsitleb hageja esitatud kasutuseeliste

suurusele antud hinnangut asjatundjate arvamusena ja kui kostja soovib tõendada, et elamu

üürihind oli teistsugune, tuleb kostjal seda tõendada. Maakohus andis pooltele 30-päevase

tähtaja seisukohtade ja tõendite esitamiseks (tl 119). Kostja ei esitanud tõendit ega taotlusi

kasutuseelise suurusega seoses maakohtule ega ka ringkonnakohtule. Kostja arutluskäik

hageja esitatud tõendi osas jääb ebaselgeks. Vaidlust ei ole, et see on asjakohane ja TsMS

§ 272 lg 1 nõuetele vastav. Kohus teatas, et võtab tõendi vastu, seega pidi kohus tõendit

hindama. Kostjal oli võimalus omalt poolt tõend esitada, kuid kostja piirdus vastuväitega,

et hageja esitatud tõend on ebausaldusväärne. Kostja, piirdudes vastuväitega, võttis

teadliku riski, et kohtud arvestavad ainsa asjas esitatud tõendiga.

9. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Hageja apellatsioonkaebust ei

esitanud. Kostja vaidlustas maakohtu otsuse täies ulatuses, sh palus menetluskulud jätta

hageja kanda. Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse, millega hageja nõue sisuliselt

rahuldati, muutmata, siis tuleb ka menetluskulude jaotuse osas jätta maakohtu otsus

muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse täielikult rahuldamata ja menetluskulud

ringkonnakohtus kostja kanda TsMS § 171 lg 1 järgi. Hageja palub kostjalt välja mõista

lepingulise esindaja kulud 1225 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja lepingulise

esindaja kulud põhjendatud ja vajalikud (TsMS § 175 lg 1).

Hageja esindaja tunnitasu 140 eurot (ilma käibemaksuta) on mõistlik ning esindaja poolt

apellatsioonimenetluses hageja esindamisele kulutatud aeg (sh kohtuistung) kokku 8,75

tundi, on põhjendatud. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista menetluskulud 1225 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)