2-22-11722/64 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. oktoober 2024, Tartu

Tsiviilasja number

2-22-11722

Tsiviilasi

Ruunimaja OÜ hagi TARTU HOIU-LAENUÜHISTU

vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas

nr 193/2022/553

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

6000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 7. mai 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ruunimaja OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

8. oktoober 2024

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Ruunimaja OÜ (registrikood 12686416),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Risto Sidok

Vastustaja (kostja): TARTU HOIU-LAENUÜHISTU

(registrikood 11319532), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Rene Varul

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 7. mai 2024 otsuse resolutsioon muutmata, muutes

osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.

2. Ruunimaja OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Ruunimaja OÜ kanda.

4. Välja mõista Ruunimaja OÜ-lt menetluskuluna ringkonnakohtus TARTU

HOIU-LAENUÜHISTU kasuks 1155 eurot.

5. Tühistada kohtuotsuse jõustumisel Tartu Maakohtu 11. augusti 2022

määrusega seatud hagi tagamine (täitemenetluse peatamine täiteasjas nr

193/2022/553).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ruunimaja OÜ (hageja) esitas 10. augustil 2022 Tartu Maakohtule hagi TARTU HOIU-

LAENUÜHISTU (kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr

193/2022/553.

Hagiavalduse kohaselt on kostja 8. juulil 2022 esitanud kohtutäiturile täitmisavalduse

täitemenetluse läbiviimiseks. Täitedokumendiks on 25. augusti 2016 kokkulepe. Sissenõudja

ütles 13. juuni 2022 avaldusega üles võlgnikuga sõlmitud laenulepingu nr L11-2129/17T

seetõttu, et võlgnik on rikkunud sissenõudjaga sõlmitud lepingu tingimusi. Hageja leiab, et

kostja on lepingu üles öelnud põhjendamatult ning vastuolus hea usu põhimõttega, seega ei

ole leping sissenõudja poolt kehtivalt üles öeldud. Võlgnevus, millele sissenõudja tugineb, on

tasutud. Hageja ei ole tasunud intressi, sest ei ole saanud intressiarvestust, kuigi on seda

mitmel korral küsinud. Laenuandja ei või lepingut erakorraliselt üles öelda subjektiivsetel

põhjustel, mis ei puuduta otseselt lepingu täitmist. Kostja ei ole lepingut kehtivalt üles öelnud,

mis tähendab, et kostja poolt antud laenude ennetähtaegne tagasinõue ei ole muutunud

sissenõutavaks. Kostja poolt hageja vastu algatatud sundtäitmine tuleb tunnistada lubamatuks,

kuivõrd kostjal puudub hageja vastu kehtiv nõue täiteasjas esitatud asjaoludel ning suuruses.

Kuigi hageja oli võlgnevuses mai ja juuni 2022 maksetega, oleks kostja pidanud andma

maksete tegemiseks täiendava tähtaja. Kostja on 19. septembri 2023 ülesütlemisavaldusega

hagi sisuliselt õigeks võtnud.

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata.

Vastuse kohaselt on kostja öelnud 13. juuni 2022 avaldusega üles poolte vahel sõlmitud

laenulepingu ja suunanud sellest tuleneva nõude sundtäitmiseks kohtutäiturile. Ülesütlemine

on õiguspärane ja tugines osamaksete mittetasumise kõrval veel mitmetele hageja

rikkumistele (andmete, tagatise ja hindamisakti esitamata jätmine, viivise tasumata jätmine

jm). Nimetatud rikkumiste kõrvaldamist nõudis kostja enne laenulepingu üles ütlemist kolmes

nõudekirjas (22. veebruaril, 11. märtsil ja 13. aprillil). Kostja andis korduvaid võimalusi

erinevate rikkumiste kõrvaldamiseks, kuid hageja neile ei reageerinud. Alternatiivselt on

kostja öelnud laenulepingu üles 19. septembri 2023 avaldusega, kuivõrd hageja oli selleks

hetkeks jätnud laenu osamaksed tasumata juba ca 1,5 aastase perioodi jooksul.

Hageja ei ole esitanud vastuväiteid kostja 13. juuni 2022 laenulepingu ülesütlemise avalduses

kirjeldatud rikkumiste osas, samuti ei ole hageja eitanud, et ta on saanud kätte kolm rikkumise

kõrvaldamise nõudekirja. Hageja ei ole kõrvaldanud ülesütlemise avalduses ette heidetud

rikkumisi ega tasunud ühtegi laenu osamakset alates 2022. a aprillist. See näitab, et lepingu

lõpetamine oli igati põhjendatud ja kostja kartused, et kostja ei ole enam makse- ega

koostöövõimeline, olid samuti õiged.

Arusaamatu on hageja väide, et kostja oleks pidanud andma mai ja juuni 2022. a osamaksete

kohta eraldi rikkumise kõrvaldamise tähtaja. Pool, kes väidab, et laenuleping on valesti üles

öeldud ja talle ei ole antud tähtaegasid, peaks sellisel juhul olema rikkumised viivitamatult

kõrvaldanud ja võlgnevused tasunud. Hageja, jättes alates 2022. a aprillist osamaksed

tasumata (ja muud rikkumised heastamata), on oma sellise käitumisega kinnitanud, et hagejale

ei olnudki mingit mõtet anda mai ja juuni 2022. a osamaksete osas täiendavat tähtaega.

Kostja ei ole 19. septembri 2023 ülesütlemisavaldusega hagi sisuliselt õigeks võtnud. Kui

kohus peab põhjendatuks 13. juuni 2022 lõpetamise avaldust, siis tuleb jätta 19. septembri

2023 avaldus tähelepanuta. Ei ole õiguslikku vahet, kas laenulepingust tulenevad nõuded on

muutunud sissenõutavaks 13. juuni 2022 või 19. septembri 2023 avalduse järgi – oluline on

see, et tegemist on sama laenulepinguga ja sellest tulenevad nõuded peavad täitemenetluse

läbiviimiseks olema sissenõutavad. Hageja ei ole esitanud mingeid vastuväiteid 19. septembri

2023 lõpetamise avalduse põhjendatuse ehk sisu kohta.

3. Maakohus rahuldas 11. augusti 2022 määrusega hageja taotluse hagi tagamiseks ja peatas

hageja suhtes algatatud täitemenetlus kohtutäitur Sirje Taela menetluses olevas täiteasjas nr

193/2022/553 kuni tsiviilasjas nr 2-22-11722 tehtava lõpplahendi jõustumiseni.

MAAKOHTU OTSUS

4. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja sundtäitmise täiteasjas nr 193/2022/553 lubamatuks

tunnistamata.

Hageja on esitanud kohtule nõude tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr

193/2022/553. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamise õiguslik alus on

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1, mille järgi võib võlgnik esitada sissenõudja vastu

hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et

nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul

saab võlgnik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada kõik vastuväited

täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele (TMS § 221 lg 11). Nimetatud

sätetest tuleneb, et praegusel juhul võib võlgnik esitada täitedokumendile ka

materiaalõiguslikke vastuväiteid.

Maakohus leidis, et poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjaolude üle:



Pooled on sõlminud 25. augustil 2016 hoonestusõiguse seadmise lepingu, hüpoteegi

seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud), mille p 3.1 järgi hoonestaja ja hüpoteegipidaja

lepivad kokku, et hoonestaja seab hüpoteegipidaja kasuks käesoleva notariaalakti

alusel seatavale hoonestusõiguse esimesele vabale järjekohale hüpoteegi

hüpoteegisummaga 400 000 eurot koos igakordse omaniku kohustusega alluda

kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Hüpoteegiga on

tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded hageja vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja

hageja vahel tulevikus sõlmitavatest laenulepingutest ja nende võimalikest lisadest.



Pooled on 1. novembril 2017 sõlminud laenulepingu nr L11-2129/17T ning edaspidi

selle lisad. Põhiosa jääk oli 13. juuni 2022 seisuga 284 337,57 eurot.



Hageja tegi laenulepingu alusel viimase osamakse summas 4246,47 eurot 21. aprillil

2022.



13. juunil 2022 saatis kostja hagejale avalduse laenulepingu ülesütlemiseks, millega

ütles laenulepingu üles alates 14. juunist 2022.

Hageja väitel on sundtäitmine lubamatu, sest kostja ei ole laenulepingut kehtivalt üles öelnud

ja seega on ka kostja nõue lepingust tulenevate kõigi varaliste kohustuste täitmiseks alusetu.

Kostja leiab, et laenulepingu ülesütlemine oli õiguspärane, hagejale on korduvalt antud

tähtaegu erinevate rikkumiste lõpetamiseks, sh selleks, et hageja esitaks laenuandjale küsitud

andmed, lisatagatised, hindamised ja kõrvaldaks tekkinud võlgnevused.

Hageja nõude rahuldamise eeldusena pidi maakohus tuvastama, et laenuleping ei lõppenud

kostja 13. juuni 2022 ülesütlemise teate tegemisega. Maakohus leidis, et poolte vahel puudub

vaidlus, et kostja on hagejale esitanud 13. juunil 2022 kirjaliku laenulepingu ülesütlemise

avalduse ning hagejale on nimetatud avaldus kätte toimetatud. Seega on laenulepingu

ülesütlemise formaalsed eeldused täidetud.

Maakohus leidis, et kõiki rikkumisi kogumis arvestades olid täidetud ka laenulepingu

ülesütlemise materiaalsed eeldused VÕS § 196 lg-te 1 ja 2 ning § 116 lg 2 p 4 alusel.

Arvestades hageja minetusi laenulepingu täitmisel, sh teabe esitamise osas, oli kahjustatud

lepingupoolel ehk kostjal mõistlik põhjus eeldamiseks, et hageja ei täida laenulepingu järgseid

kohustusi ka edaspidi. Seetõttu ei pidanud kostja andma hagejale täiendavat tähtaega

lepingulise kohustuse täitmiseks.

Kostja eelnimetatud eeldus on hageja puhul realiseerunud, sest 21. aprilli 2022 makse jäi

viimaseks makseks. Juhul kui hageja ei nõustuks laenulepingu ülesütlemisega ehk sooviks

laenulepingu jätkuvat kehtimist, oleks hageja pidanud rikkumised viivitamatult kõrvaldama ja

võlgnevused tasuma.

Maakohus ei nõustunud hageja väitega, et laenulepingu erakorraline ülesütlemine on

vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohtu hinnangul ei ole laenulepingu p 9 jj laenusaajat

ebamõistlikult kahjustavad. Kostja on tulundusühistu ehk tulu teenimise eesmärgil loodud

ettevõte, kellel on õigustatud huvi laenusaaja usaldusväärsuse vastu. Mõlemad pooled on

laenulepingut sõlmides tegutsenud oma majandus- ja kutsetegevuses. Ühtlasi on lepingu

tingimustes ettenähtud tagajärjed otseselt sõltuvad laenusaaja käitumisest.

Maakohus leidis, et tegemist ei ole olukorraga, kus hageja lepingurikkumine oli tingitud

kostjast (VÕS § 101 lg 3). Kostja ei teinud hagejale takistusi kohustuste täitmiseks

kokkulepitud arvelduskonto kaudu. Maakohus leidis, et ebaõiged on hageja väited selle kohta,

et hagejal puudus ülevaade laenulepingujärgsetest kohustustest. Hageja juhatus vahetus 2021.

aasta suvel. Asjas puudub vaidlus, et kuni jaanuarikuuni 2022 tegi hageja laenu

tagasimakseid.

Hageja laenulepingu rikkumine ei olnud vabandatav (VÕS § 103 lg 1). VÕS § 105 lg 1

kohaselt oli kostjal õigus laenuleping üles öelda ka siis, kui hageja rikkumine oleks olnud

vabandatav.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsuse tühistada osas, millega jäeti hagi rahuldamata ja teha tühistatud osas uue otsuse,

millega rahuldada hagi tervikuna. Alternatiivselt palub hageja saata asi tagasi uueks

läbivaatamiseks Tartu Maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hageja on seisukohal, et asjaolu, et ta ei ole alates 2022. a maist pooltevahelist lepingut

täitnud, ei ole oluline hagi nõude lahendamise seisukohast. Hagis toodud nõude põhjendatuse

kontrollimiseks peab ringkonnakohus hindama, et kas esinesid piisavad asjaolud poolte

vahelise laenulepingu ülesütlemiseks etteteatamiseta 13. juuni 2022 seisuga.

Kohtuasjas kogutud tõendeid kogumis hinnates ei esinenud 13. juuni 2022 seisuga ühtegi

alust, millele tuginedes oleks võimalik väita, et hageja oleks lepingut oluliselt rikkunud.

Lepingu 13. juuni 2022 avaldusega ülesütlemine oli seega kostja poolt ennatlik ja alusetu.

Kostja asus alates 2022. a veebruarist otsima võimalusi pooltevahelise lepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks. Selline käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega, millest pooled peavad

lepingulises suhtes lähtuma.

Tegevused, mida hageja 13. juuni 2022 seisuga oli teinud, ei ole tõlgendatavad lepingu olulise

rikkumisena. Hageja ei pidanud kostjale esitama viimase poolt nõutud dokumentatsiooni,

olgugi et vastustaja seda nõudis. Kuivõrd hagejal puudus kohustus dokumentatsiooni esitada,

siis ei olnud õige ka muu hulgas sellele tuginedes lepingu 13. juunil 2022 ülesütlemine. 13.

juuni 2022 avalduses toodud võlgnevuse tasumiseks ei määranud kostja hagejale mõistlikku

tähtaega, vaid ütles lepingu üles alusetult etteteatamiseta.

Kostja tegi kõik võimaliku selleks, et tekitada hagejas segadust seoses lepingu täitmisega, et

leida võimalus pooltevaheline leping erakorraliselt etteteatamiseta üles öelda. Isegi kui hageja

poolt jäid mingid kohustused lepingu alusel tähtaegselt täitmata, siis ei olnud tegemist niivõrd

kaalukate rikkumistega, mis oleksid andnud aluse lepingu erakorraliselt üles öelda. Hageja

üritas astuda põhjendatult kostjaga läbirääkimistesse, kuid kostja keeldus sellest ühegi

põhjenduseta. Kostja keeldus hagejale isegi esitamast väidetava võlgnevuse arvestust, olgugi

et oli teadlik asjaolust, et hageja uuel omanikul on hageja majandustegevusest mingist

perioodist puudulik ülevaade.

Kokkuvõttes ei öelnud kostja 13. juuni 2022 avaldusega pooltevahelist laenulepingut kehtivalt

üles. Kohtu poolt otsuses tehtud vastupidine järeldus on väär ega tugine asjas kogutud

tõenditele. Kostja poolt hagejale antud laenude ennetähtaegne tagasinõue ei ole muutunud

sissenõutavaks. Sissenõutavaks mittemuutunud kohustuse täitmise nõudmine täitedokumendi

alusel võimalik ei ole. Järelikult tuleb tunnistada ka täiteasjas kostja poolt hageja vastu

algatatud sundtäitmine lubamatuks, kuivõrd kostjal puudub hageja vastu kehtiv nõue

täiteasjas esitatud asjaoludel ning suuruses. Laenuandja ei või lepingut erakorraliselt üles

öelda subjektiivsetel põhjustel, mis ei puuduta otseselt lepingu täitmist.

Kostja võttis hagi sisuliselt õigeks, kui esitas 19. septembril 2023 kohtule avalduse poolte

vahel 1. novembril 2017 sõlmitud laenulepingu nr L11 2129/17T ülesütlemiseks. Antud

asjaolu ei ole kohus otsuses kuidagi käsitlenud, olgugi et hageja sellele tähelepanu juhtis.

Kostja taotlustele hagi tagamise tühistamiseks või tagamise sõltuvusse seadmiseks tagatise

andmisega vaidles hageja vastu.

Seoses laenulepingu täitmisega leiab hageja, et see on võimalik alles siis, kui on selge, kas

laenuleping on kehtiv või mitte. Hageja juhatuse poolt laenulepingu täitmine olukorras, kus

on ebaselge, kas tegemist on kehtiva ja jätkusuutliku kohustusega või mitte, oleks vastuolus

majandustegevuses tavapäraselt eeldatava hoolsuskohustusega.

Tegelikkusele ei vasta kostja väide, et talle ei ole tehtud kohtuasja vältel laenu tagastamiseks

ühtegi tagasimakset. Kostja enda poolt kohtule 23. augustil 2024 esitatud reskontrost nähtub,

et kostjale on laekunud 14. augustil 2024 makse 2865 eurot.

6. Kostja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Tartu Maakohtu 7. mai

2024 otsus muutmata. Kostja palub tühistada hagi tagamine või muuta hagi tagamise määrust

nõnda, et panna hagi jätkuv tagamine sõltuma hageja poolt jooksvate laenuosamaksete

tasumisest ja jooksva võla tasumisest. Alternatiivselt palub kostja teha TsMS § 383 lg 1 järgi

hagi tagamise jätkumine sõltuvaks tagatise andmisest summas 32 000 eurot kostjale tekkiva

võimaliku kahju hüvitamiseks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Kostja on seisukohal, et apellatsioonkaebus on üldsõnaline ja ebakonkreetne. Maakohus on

otsuse p-des 13–32 kontrollinud laenulepingu ülesütlemise materiaalse aluse olemasolu,

analüüsides selleks detailselt asja juures olevaid tõendeid. Lisaks sellele, et ülesütlemise

hetkeks oli laenusaaja hilinemises 2022. a mai ja juuni osamaksete tasumisega, tugines

ülesütlemine veel mitmetele laenusaaja jätkuvatele rikkumistele (andmete mitteesitamine,

tagatise mitteesitamine, hindamisakti mitteesitamine, viivise mittetasumine jm), mille

kõrvaldamist nõudis kostja kolmes järjestikkuses nõudekirjas (22. veebruar, 11. märts, 13.

aprill 2022), enne kui otsustas laenulepingu ülesütlemisega lõpetada.

Maakohus on otsuse p-s 33 õigesti järeldanud, et arvestades hageja minetusi laenulepingu

täitmisel, sh teabe esitamise osas, oli kahjustatud lepingupoolel ehk kostjal mõistlik põhjus

eeldamiseks, et hageja ei täida laenulepingu järgseid kohustusi ka edaspidi. 21. aprilli 2022

makse jäi viimaseks makseks. Laenusaaja ehk hageja ei ole seega apellatsioonkaebusele

vastuse esitamise ajaks maksnud mitte ühtegi osamakset ca 2 aasta ja 3 kuu jooksul.

Kostja ei nõustu hageja väitega, et kostja on 19. septembri 2023 ülesütlemisavaldusega hagi

sisuliselt õigeks võtnud. Kostja ütles laenulepingu 19. septembril 2023 alternatiivsel alusel

üles, et olukorras ei saaks olla mitmeti mõistmist – konkreetne laenuleping on lõppenud kas

siis 13. juuni 2022 avalduses või 19. septembri 2023 avalduses toodu järgi, aga ta on

vaieldamatult lõppenud. Kui kohus peab põhjendatuks 13. juuni 2022 lõpetamise avaldust,

siis tuleb jätta 19. septembri 2023 avaldus tähelepanuta, sellel avaldusel ei oleks siis

toimet. Ka menetlusökonoomika vaatepunktist ei oleks põhjendatud hagi rahuldada lihtsalt

selleks, et vastustaja pöörduks uuesti kohtutäituri poole nüüd juba 19. septembri 2023

lõpetamisele tuginevalt.

Kostja taotleb hagi tagamise lõpetamist või selle jätkumise sõltuvaks tegemist tagatise

andmisest. Laenu tagatiseks oleva hoonestusõiguse väärtus on igapäevaselt kahanemas, kuna

hoonestusõigus lõpeb juba 2026. aastal, so ca 2 aasta pärast. See tähendab, et kui

hoonestusõigust ei õnnestu lähimal ajal realiseerida, siis võib selle väärtus käesoleva

kohtumenetluse lõpuks olla nullilähedane, sest keegi ei osta hoonestusõigust, mille tähtaeg

hakkab kohe lõppema.

Hageja omandis oleval hoonestusõigusel on päikesepark, mis toodab hagejale elektrienergia

müügist käivet. Samas ei kasuta kostja mitte sentigi saadud vahenditest hagejale laenu

tagastamiseks. Hagejal ei ole muud vara peale tähtajalise hoonestusõiguse. Kostjale on jäänud

mulje, et hageja soovib sundtäitmise peatamise (hagi tagamise) tingimustes ammutada

hoonestusõigusest (päikseelektrijaamast) nii palju raha kui võimalik ja jätta kostjale laen

täielikult tasumata, muutudes ise hoonestusõiguse tähtaja saabudes varatuks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon on seaduslik ja põhjendatud ning

tuleb jätta muutmata. Ringkonnakohus muudab osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS

§ 657 lg 1 p 21). Hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning menetluskulud

ringkonnakohtus tuleb jätta hageja kanda.

8. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi (TMS § 221 lg 1) iseloomustab

materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja vahel, mis puudutab täitedokumendis

dokumenteeritud nõuet (vt ka RKTKo 27. jaanuar 2010 nr 3-2-1-153-09, p 25).

Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle selles, et nad on sõlminud 25. augustil 2016

hoonestusõiguse seadmise lepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud (edaspidi

notariaalne leping)), mille p 3.1 järgi hoonestaja ja hüpoteegipidaja lepivad kokku, et

hoonestaja seab hüpoteegipidaja kasuks käesoleva notariaalakti alusel seatavale

hoonestusõiguse esimesele vabale järjekohale hüpoteegi hüpoteegisummaga 400 000 eurot

koos igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud

nõuete rahuldamiseks. Hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded hageja vastu, mis

tulenevad hüpoteegipidaja ja hageja vahel tulevikus sõlmitavatest laenulepingutest ja nende

võimalikest lisadest.

Puudub vaidlus ka selles, et pooled on 1. novembril 2017 sõlminud laenulepingu nr L11-

2129/17T ning edaspidi selle lisad. Põhiosa tasumata jääk oli 13. juuni 2022 seisuga 284

337,57 eurot. 13. juunil 2022 saatis kostja hagejale avalduse laenulepingu ülesütlemiseks,

millega ütles laenulepingu üles alates 14. juunist 2022 (edaspidi ülesütlemisavaldus).

Kostja esitas 29. juunil 2022 kohtutäiturile täitmisavalduse ja palus pöörata täitmisele 25.

augusti 2016 notariaalne leping. Nõude kokku 305 868,16 eurot sisuks märkis kostja

täitmisavalduses: 1) laenu põhiosa jääk täitmisavalduse esitamise seisuga 284 337,57 eurot; 2)

intress 3491,15 eurot; 3) viivis 3824,80 eurot; 4) leppetrahv 14 217 eurot.

Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses selle üle, kas laenulepingu ülesütlemine 13. juuni

2022 avaldusega oli õiguspärane ja kostja kogunõue sissenõutav. Kostja ei ole vaidlustanud

eraldi täitmisavalduses märgitud nõude suurust.

9. Riigikohus on selgitanud, et sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude korral piisab

hagejale omapoolse tõendamiskoormise täitmiseks sellest, kui ta põhistab (teeb TsMS § 235

mõttes usutavaks), et sissenõudjal (kostjal) ei pruugi nõuet olla, misjärel on kostjal kohustus

tõendada, et tal on hageja vastu sissenõutav nõue ulatuses, milles ta soovib täitemenetlust

(RKTKo 30. september 2015, 3-2-1-85-15, p 12; RKTKo 29. mai 2012, 3-2-1-64-12, p 16;

RKTKo 22. aprill 2024, 2-22-3718, p 12).

10. Ülesütlemisavalduse kohaselt ütles kostja laenulepingu üles järgmiste rikkumiste ja

asjaolude tõttu (I kd tl 12): 1) kostja üldtingimuste p 14.2.1.4 ja 14.2.1.5 ja laenulepingu p

12.1 sätestatud majandusliku olukorra kohta teabe andmise kohustuse rikkumine; 2)

laenulepingu p 12.1 (e) ja (f) sätestatud teatamiskohustuse rikkumine ja tagatise hindamisakti

esitamata jätmine; 3) laenulepingu p 12.3b sätestatud täiendava tagatise andmise kohustuse

rikkumine; 4) 7. juuni 2022 seisuga põhiosa võlgnevus 7713,82 eurot ja viivise võlgnevus

3824,80 eurot; 5) laenusaaja ei soovi enam jätkata koostööd laenusaajaga, kes ei anna talle

andmeid ja on pidevalt hilinemas maksete tegemisega, keeldudes seejuures viivist maksmast

(VÕS § 196 lg 1).

Hageja väitel on laenulepingu ülesütlemine tühine ja ennatlik. Hageja ei pidanud esitama

kostjale temalt nõutud dokumente ja informatsiooni, tegemist ei olnud lepingu olulise

rikkumisega. Laenuandja ei või lepingut üles öelda subjektiivsetel põhjustel, mis ei puuduta

otseselt lepingu täitmist.

11. Maakohus pidas laenulepingu ülesütlemist VÕS §-de 195 lg 1, § 196 lg-te 1 ja 2, § 399 lg

1 ja lepingu p-de 9, 10.2.1, 12.1, 12.3 alusel põhjendatuks. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu lõppjäreldusega, et kostjal oli õigus laenuleping erakorraliselt lõpetada kostja

poolsete kohustuste rikkumise tõttu (lepingu ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused

olid täidetud) ja ülesütlemine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega (maakohtu otsuse p-d

33 ja 35). Samas muudab ringkonnakohus osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi laenulepingu

ülesütlemise materiaalõigusliku aluse osas.

Kostja tugines laenulepingu ülesütlemisel ka kostja üldtingimuste p-dele 14.2.1.4. ja 14.2.1.5.

Neid tingimusi ei ole kohtule esitatud, maakohus ei ole neid käsitlenud ning seetõttu ei saa

neid hinnata ka ringkonnakohus.

12. Maakohus tuvastas ja pooled ei vaidle, et hageja ei ole alates maist 2022 laenu- ja

intressimakseid tasunud. Hageja võlgnes enne laenulepingu ülesütlemist kostjale kahe kuu

osamaksed. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga otsuse p-s 18, et sellega on

täidetud laenulepingu erakorralise ülesütlemise alus lepingu p-de 9 ja 10.2.1. ning VÕS § 399

lg 1 p 2 alusel.

Pooled on laenulepingu p-s 15.1a kokku leppinud, et laenuandjal on õigus leping

erakorraliselt üles öelda, kui laenusaaja on täielikult või osaliselt viivituses vähemalt kolme

üksteisele järgneva osamaksega ja laenuandja on andnud laenusaajale vähemalt kahenädalase

täiendava tähtaja puudujääva summa tasumiseks koos avaldusega, et ta ütleb selle tähtaja

jooksul osamaksete tasumata jätmise korral lepingu üles ja nõuab kogu võla tasumist. Pooltel

puudub vaidlus, et laenulepingu p-s 15.1a kirjeldatud asjaolusid käesoleval juhul ei esine ning

kostja neile lepingu ülesütlemisavalduses ka ei tugine. Tegemist on võrreldes VÕS § 399 lg 1

p-ga 1 erineva kokkuleppega. Hageja oli lepingu ülesütlemise ajal viivituses kahe kuu

osamaksetega, mis ei andnud eraldiseisvana lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust.

Maakohus on ebaõigesti tuginenud laenulepingu ülesütlemise põhjendatuse kontrollimisel

lepingu p-le 9.1. Neile asjaoludele ei ole kostja lepingu ülesütlemisel tuginenud ja neid

asjaolusid ka ei esine. Maakohtu põhjendused otsuse p-s 28 tuleb otsusest välja jätta.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga selles, et hageja rikkus laenulepingu

ülesütlemise aluseks olnud lepingu p-dest 12.1 ja 12.3 tulenevat teabe andmise kohustust ja

tagatise kohta ülevaate esitamise kohustust (maakohtu otsuse p 20). Maakohus tuvastas

põhjendatult, et kostja soovis andmeid ja tagatise hindamist esmakordselt 22. veebruari 2022

kirjas ja kordas seda nõuet 11. märtsi ja 13. aprilli 2022 kirjades. Seejuures 13. aprilli 2022

kirjas hoiatas kostja hagejat ka lepingu erakorralise ülesütlemisega, kui hageja kohustust ei

täida. Hageja sai kostja nõudekirjad kätte ja ka vastas (II kd lk 101), kuid kohustust ei täitnud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga poolte kirjavahetusele (maakohtu otsuse p-

des 21-27 ja 29-31) ja ei pea vajalikuks seda oma otsuses korrata.

Ringkonnakohus märgib, et hageja ei ole kohtumenetluses, sh apellatsioonimenetluses

arusaadavalt selgitanud, miks ta laenulepingu p-dest 12.1 ja 12.3 kokkulepitud kohustusi ei

täitnud. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et olukorras, kus hageja täitis oma

põhikohustust ja tasus laenumakseid, puudus laenuandjal õigus hagejalt teavet ja tagatise

hindamist nõuda. Selline hageja seisukoht ei ole kooskõlas lepinguga. Pooled ei ole lepingu p-

des 12.1 ja 12.3 laenuandja teabe saamise õigust seadnud sõltuvusse osamaksete

võlgnevusest. Laenusaajal oli lepingu järgi õigus nõuda hagejalt teavet ka olukorras, kus

kostjal osamaksete võlgnevus puudus. Laenuandja huvi laenuvõtja püsiva maksevõime kohta

tuleb jaatada ning asjakohased kokkulepped laenulepingus teenivad seda eesmärki.

Asjaolude kohaselt hakkas kostja hagejalt nõudma teavet tema maksevõime ja tagatiste

väärtuse kohta pärast seda, kui hageja osanik muutus ning hageja jättis tasumata detsembrikuu

2021 osamakse. Seda asjaolu ei kummuta ka võla hilisem tasumine. Samuti möönis hageja ise

makseraskusi 28. veebruari 2022 e-kirjas. Hagejale antud laenu tagas kolmandale isikule

kuuluva kinnisasja (Saksaveski kinnistu) koormavale hoonestusõigusele tähtajaga 10 aastat

(kuni 25. august 2026) seatud hüpoteek ning hageja endise osaniku T. Pisuke-Roosi käendus.

Pooled olid laenu tagastamise lõpptähtajaks leppinud kokku 1. novembri 2029, seega oleks

lepingu jätkumise korral hoonestusõigusele seatud hüpoteek tagatisena lõppenud enne laenu

tagastamiseks kokkulepitud tähtaega.

Hoonestusõiguse alusel on Saksaveski kinnistule paigaldatud päikeseelektrijaam. Kostja on

esitanud kohtule asjatundja A. Meesaku hinnangu päikesejaama töötamisest saadavale

rahavoole, millega kostja seob oma hinnangu tagatise väärtusele (mida aeg edasi, seda

väiksemaks muutub hoonestusõiguse väärtus, vt ka kostja vastus apellatsioonkaebusele lk 5).

Kuigi hageja vaidleb A. Meesaku seisukohale ja kostja väidetele hoonestusõiguse väärtuse

vähenemise osas ajas vastu (vt ka hageja 10. septembri 2024 menetlusdokument), ei ole

hageja ise esitanud menetluses tõendeid, mis kostja seisukohad hoonestusõigusele seatud

hüpoteegi kui tagatise väärtuse vähenemisele ja A. Meesaku arvamuse kummutaksid.

Kostja selgitas oma huvi tagatiste väärtuse kohta (vt 11. märts 2022 nõudekiri) ka sellega, et

tema andmetel on käendaja võõrandanud oma osalused Ruunimaja OÜ-s ja Tulbimaja OÜ-s.

Oma kahtlusi kostja majandusliku olukorra osas on kostja selgitanud ja põhjendanud ka 21.

veebruari 2022 kirjas hagejale.

Seega oli kostja oma huvi tagatise väärtuse kohta nõudekirjades hagejale igati põhjendanud

ning tema tegevus hagejalt lepingu p-de 12.1 (e) ja (f) ning 12.3 alusel teabe nõudmisel ei

olnud vastuolus hea usu põhimõttega.

14. Kostja on ülesütlemisavalduses tuginenud ka VÕS § 196 lg-le 1, põhjendades seda

asjaoluga, et ta ei soovi enam jätkata laenulepingut laenusaajaga, kes ei näita üles huvi

mõistlikuks koostööks, ei anna andmeid maksevõime kohta, ei saada hindamisakti ega anna

täiendavat tagatist ja on pidevalt hilinemas maksete tegemisega, keeldudes seejuures viivist

maksmast. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval

põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei

või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist

kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline

ülesütlemine). Maakohus on otsuse p-s 33 kostja selle seisukohaga nõustunud.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole oma seisukohta VÕS § 196 lg 1 kohaldamisel

lepingu erakorralise ülesütlemise alusena piisavalt põhjendanud. Kestvuslepingu erakorraline

ülesütlemine on võimalik vaid mõjuval põhjusel. Esmalt võib mõjuv põhjus seisneda

vastaspoole olulises lepingurikkumises (VÕS § 196 lg 2). Samas on poolel VÕS § 196 lg 1

järgi õigus leping üles öelda ka siis, kui lepingu teine pool lepingut rikkunud ei ole, kui

lepingut lõpetada soovivalt poolelt ei saa mõistlikult nõuda, et ta lepingut ettenähtud ajani

jätkaks. Käesoleval juhul tugines kostja lepingu ülesütlemisel eelkõige lepingu teise poole

rikkumistele. VÕS § 196 lg 1 iseseisvaks kohaldamiseks ei anna alust kostja kahtlused, et

hageja ei täida laenulepingu järgseid kohustusi ka edaspidi. Maakohtu otsusest (p 33) tuleb

viited VÕS § 196 lg 1 kohaldatavusele lepingu ülesütlemisel välja jätta.

15. Ringkonnakohus leiab kokkuvõtlikult, et kostjal oli õigus laenuleping üles öelda lepingu

olulisele rikkumisele tuginedes (VÕS § 196 lg 2). Lepingu rikkumisena ei pea käsitlema

üksnes laenu osamaksete tähtajaks tasumata jätmist. Pooled on lepingu p-s 15 (b) kokku

leppinud, et laenuandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui laenusaaja ei täida

kohaselt üht või mitut lepingust või seadusest tulenevat olulist kohustust laenuandja ees ja

laenuandja on kirjalikult teatanud laenusaajale rikkumise kõrvaldamise tähtaja ja laenusaaja ei

ole teates märgitud tähtaja jooksul lõpetanud vastavate kohustuste rikkumist. Lepingu p 15.1

(d) järgi on laenuandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda laenusaaja või lepingu täitmist

tagava käendaja või garandi maksvõime sellise laenuandja hinnangul halvenemise korral, mis

seab kahtluse alla lepingu nõuetekohase täitmise. Lepingu rikkumisena tuleb käsitleda lepingu

p-des 12.1 ja 12.3 kohustuste rikkumist. Laenusaajal oli lepingu p-st 15(d) tulenevalt õigus

hinnata ka lepingu täitmist tagava käendaja maksvõimet, sh maksevõime halvenemist.

Laenusaaja talle antud tähtaja jooksul laenusaaja kahtlusi ei kõrvaldanud.

Nimetatud õiguslikule alusele on laenandja lepingu ülesütlemisel ülesütlemisavalduses ka

tuginenud (I kd lk 13). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et laenulepingu ülesütlemine

on kehtiv, kõik laenulepingu järgi tasumisele kuuluv on muutunud sissenõutavaks ning

sundtäitmine hageja suhtes on lubatav.

16. Vastuseks hageja apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus veel järgmist.

Hageja heidab maakohtule ette tõendite ühekülgset uurimist ning hageja tõendite hindamata

jätmist. Apellatsioonkaebusest ei nähtu selgelt, milliste tõendite hindamata jätmist või

ebaõiget hindamist hageja maakohtule ette heidab.

Maakohus on otsuse p-des 24 ja 26 käsitlenud hageja kirju vastuseks kostja nõudekirjadele

(M. Lepa 21. märtsi 2022 e-kirja ja 14. aprilli 2022 e-kirja). Maakohus on hageja e-kirju

käsitlenud ka otsuse p-s 31.

Hageja soovib nimetatud tõenditega tõendada, et kostja käitus laenulepingu ülesütlemisel

pahas usus. Hageja heidab kostjale ette hageja osanike vahetusega arvestamata jätmist,

võlgnevuse arvestuse ja kujunemise aluste selgitamata jätmist. Lisaks väidab hageja, et tema

käsutuses ei ole äriühingu raamatupidamise dokumente.

Maakohus on otsuse p-des 30 ja 31 hinnanud hageja kirjades esitatud väiteid, sh

raamatupidamisdokumentide puudumise osas. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses neid

maakohtu hinnanguid selgelt vaidlustanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et

dokumentide puudumine ei takistanud hageja uut juhatust esitama kostjale andmeid tagatiste

väärtuse kohta. Hoonestusõigusele seatud hüpoteek nähtub kinnistusraamatust, mis on avalik.

Seega ei ole põhjendatud hageja väide, et maakohus on jätnud hageja esitatud tõendid

uurimata.

17. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et alternatiivse ülesütlemisavalduse tegemisega 19.

septembril 2023 võttis kostja hagi õigeks. Nimetatud ülesütlemisavaldus omaks mõju

lepingule üksnes juhul, kui leping ei oleks eelnevalt lõppenud. Käesolevas asjas on kohtud

tuvastanud, et laenuleping lõppes 13. juuni 2022 ülesütlemisavaldusega ja seetõttu on kostja

19. septembri 2023 avaldus toimetu.

18. Alternatiivselt märgib ringkonnakohus veel järgmist. Kuigi hageja ei pea lepingu

ülesütlemist õiguspäraseks, ei ole hageja jätkanud ka laenulepingu täitmist ning igakuuliste

laenumaksete tasumist. Kostja arvestuste kohaselt moodustaks hageja sissenõutavaks

muutunud võlgnevus lepingu kehtivuse korral 5. augusti 2024 seisuga 115 257,04 eurot ja

kostja nõue on muutunud selles osas sissenõutavaks. Hageja selgitab osamaksete tasumata

jätmist usalduse puudumisega laenuandja vastu.

Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et lepingu kehtivuse korral moodustaks

jooksvate osamaksete võlgnevus sama aja seisuga üksnes ca 67 000 eurot. 21. augusti 2024

reskontro väljavõtte kohaselt pidi igakuine osamakse (koos intressiga) olema 4246,47 eurot.

Vaidlust ei ole, et hageja ei ole laenumakseid tasunud 28 kuu jooksul alates maist 2022 (välja

arvatud ühekordne makse 2865 eurot 14. augustil 2024) ja arvestuslik võlg sellel perioodil ei

ole ligilähedaseski vastavuses hageja väidetega.

Notariaalse lepingu p-s 3.1 nõustus hageja alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga

tagatud nõuete rahuldamiseks. Hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded hageja

vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja hageja vahel tulevikus sõlmitavatest laenulepingutest

ja nende võimalikest lisadest. Kostja õigusi nõuda hagejalt allumist kohesele sundtäitmisele ei

ole notariaalses lepingus piiratud laenulepingu ülesütlemisest tulenevate nõuetega. Riigikohus

on selgitanud, et täitemenetlust hüpoteegi realiseerimiseks võib alustada ka siis, kui

sissenõutavaks on muutunud üksnes osa hüpoteegiga tagatud nõudest, mh üksnes

sissenõutavaks muutunud laenumaksete sissenõudmiseks laenulepingut üles ütlemata.

Sundtäitmine on võimalik tunnistada lubamatuks ka osaliselt, mh piirates võlga, mille katteks

saab tulemit arvestada (vt RKTKo 2. aprill 2014 nr 3-2-1-190-13, p-d 15 ja 16).

Järelikult oleks kostjal olukorras, kui tema ülesütlemisavaldus oleks tühine, ikkagi õigus

nõuda 29. juunil 2022 esitatud täitmisavalduse alusel sissenõutavaks muutunud kohustuste, sh

tasumata osamaksete tasumist ning kohus ei saaks hagi täielikult rahuldada.

19. Seoses hagi rahuldamata jätmisega rahuldab ringkonnakohus TsMS § 386 lg 4 alusel

kostja taotluse ja tühistab kohtuotsuse jõustumisel Tartu Maakohtu 11. augusti 2022

määrusega seatud hagi tagamise (täitemenetluse peatamine täiteasjas nr 193/2022/553).

20. Kuivõrd hagi ja hageja apellatsioonkaebus jäävad rahuldamata, tuleb poolte

menetluskulud ringkonnakohtus jätta TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on tema menetluskuluks apellatsiooniastmes

õigusabikulud 1365 eurot (9, 75h x 140 eurot). Õigusabikulud on tekkinud seoses esindaja

poolt maakohtu otsusega tutvumisega, vastuse koostamisega apellatsioonkaebusele,

ringkonnakohtule täiendavate andmete esitamisega, kohtuistungiks ettevalmistuse ja

kohtuistungil osalemisega, menetluskulude nimekirja koostamisega. Nimekirja kohaselt kulus

kostja esindajal kogu tööajast 4 tundi kohtuistungiks ettevalmistamisele, apellandi

seisukohtadega tutvumisele ning osalemiseks ringkonnakohtu istungil. Ringkonnakohtu

istung kestis 1h 14min. Ringkonnakohus leiab, et arvestades asja sisu ja esindaja seisukohti

kohtuistungil ei ole kostja põhjendatud ja vajalik õigusabikulu ringkonnakohtu istungiks

ettevalmistamisel 2h 46min. Ringkonnakohus vähendab selles osas kostja õigusabikulusid 1h

30min ulatuses. Ringkonnakohus mõistab hagejalt kostja põhjendatud ja vajaliku

menetluskuluna välja õigusabikulud TsMS § 175 lg 1 alusel 8,25h osutatud õigusabi eest

kokku 1155 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)