2-24-11214/4 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gea Lepik (eesistuja), Liis Arrak ja Kairi Piirisild

Määruse tegemise aeg ja koht

25. oktoober 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-11214

Kohtuasi

N.N-i hagi Q. C vastu üürilepingu ülesütlemise

õigustühisuse tuvastamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12. augusti 2024. a määrus (hagi

menetlusse võtmisest keeldumine)

Kaebuse esitaja ja liik

N.N-i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja N.N (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 12. augusti 2024. a määrus tsiviilasjas nr 2-24-11214

muutmata.

2. Jätta N.N-i määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud N.N-i kanda. Rahaliselt

kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

2-24-11214

MENETLUSE KÄIK

1. N.N (hageja) esitas 23. juulil 2024 (täpsustatud 5. augustil 2024) Harju Maakohtule hagi

Q. C (kostja) vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõudes.

1.1. Hagiavalduse kohaselt on hageja valduses kehtiva üürilepingu alusel elamu asukohaga

XXX-i (edaspidi elamu). Kostja esitas hagejale üürilepingust taganemise avalduse, mis

toimetati hagejale tsiviilasjas nr 2-24-3938 e-toimiku kaudu 27. juunil 2024 kätte. Viidatud

tsiviilasjas on hageja esitanud kostja vastu hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes.

1.2. Hageja leiab, et kostja taganemisavaldus on tühine, sest selle materiaalsed eeldused ei ole

täidetud. Kostja tugines võlaõigusseaduse (VÕS) § 311 lg-le 1. Ka on kostja

taganemisavaldus vastuolus hea usu põhimõttega ning seetõttu tühine. Üürilepingust

taganemine võib olla ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 alusel heade kommete

vastane.

1.3. Kostja ei ole kinnisasja ainuomanik ning vastav kanne registris ei ole õige. Kostja on

kinnisasja kaasomandi ½ mõttelise osa omanik. Teine kaasomanik on E. N.N, kes teostas

kinnisasja suhtes ostueesõigust. Seega on kinnisasi ja sellel asuv elamu kaasomandis ja

üürilepingu lõpetamiseks on vaja mõlema kaasomaniku nõusolekut. Ka ei saa kostja

üürilepingust taganemisel tugineda kinnisasja omandamisele, kuivõrd tähtaja möödumise

tõttu on ta vastava õiguse minetanud.

1.4. Hagejal on üürilepingust taganemise avalduse tühisuse tuvastamiseks tuvastushuvi, sest

hageja kasutab üürilepingu alusel elamut oma koduna. Kui hageja vaidlustab tähtaegselt

üürilepingust taganemise, siis ei saa kostja tugineda sellele, et ta on üürilepingust kehtivalt

taganenud. Kui hageja üürilepingust taganemist ei vaidlusta, saab kostja algatada kolme kuu

möödudes täitemenetluse kinnisasja vabastamiseks.

Maakohtu määrus ja põhjendused

2. Maakohus keeldus 12. augusti 2024. a määrusega tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 371 lg 1 p 5 alusel hageja hagi menetlusse võtmisest ja jättis menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on kohtute infosüsteemist nähtuvalt tsiviilasjas nr

2-24-3938 menetluses sama hageja hagi sama kostja vastu, kus hageja palub tunnistada

lubamatuks sundtäitmise täiteasjas nr 022/2024/1657, sest hagejal on kinnisasjal asuva elamu

suhtes asukohaga XXX-i üürilepingu alusel kehtiv valdusõigus. Viidatud tsiviilasjas esitas

kostja menetluse käigus 24. mail 2024 määruskaebuse lisana üürilepingu ülesütlemise

avalduse juhuks, kui väidetav üürileping peaks kehtima. Sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise vaidluses tuleb lahendada küsimus, kas hageja valdab kinnisasja ja sellel asuvat

elamut õiguslikul alusel. Seega õigusküsimus, kas poolte vahel on kehtiv üürileping, sh kas

tsiviilasja nr 2-24-3938 menetluses esitatud ja käesolevas tsiviilasjas vaidlustatud üürilepingu

ülesütlemise avaldus on kehtiv või tühine, tuleb lahendada tsiviilasja nr 2-24-3938 raames.

Kui võtta üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise hagi eraldi tsiviilasjana menetlusse,

oleks kohtu menetluses samade poolte vahel asi sama eseme kohta samal alusel, mis on TsMS

§ 371 lg 1 p 5 järgi lubamatu.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

3. Hageja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata asi

menetlusse võtmise otsustamiseks samale maakohtule tagasi.

2 (4)

2-24-11214

3.1. Maakohus leidis vääralt, et üürilepingu ülesütlemise avalduse kehtivuse küsimust

lahendatakse tsiviilasjas nr 2-24-3938. Siinses asjas esitatud hagi ese ja tsiviilasjas nr 2-24-

3938 esitatud hagi ese ei kattu. Hagide alused kattuvad vaid vähesel määral.

3.2. Tsiviilasjas nr 2-24-3938 ei pea kohus kohtulahendi resolutsiooniga lahendama küsimust,

kas üürilepingu ülesütlemise avaldus on kehtiv. VÕS § 326 lg 1 kohaselt võib eluruumi

üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui

ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus on põhjendamatult piiranud hageja

õigust pöörduda kohtusse.

3.3. Ka ei ole maakohus arvestanud, et üürilepingust taganemine tuleb vaidlustada 30 päeva

jooksul. Vastasel juhul saab kostja tugineda sellele, et ta on kehtivalt üürilepingust taganenud,

sest hageja ei vaidlustanud seda tähtaegselt. Hageja kasutab elamut oma elukohana. Kui

hageja nõuet ei esita, ei saa ta eeldada üürilepingu edasi kehtimist kohtumenetluse ajal.

4. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus

§-ga 659 jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja

põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks.

6. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus põhjendatult TsMS § 371 lg 1 p 5 alusel hagi

menetlusse võtmisest keeldunud, sest küsimus üürilepingu ülesütlemise kehtivusest tuleb

lahendada tsiviilasja nr 2-24-3938 raames. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud määruse

põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 alusel koosmõjus §-ga 659 ei pea vajalikuks neid täies

ulatuses korrata. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

6.1. TsMS § 371 lg 1 p 5 kohaselt ei võta kohus hagiavaldust menetlusse, kui kohtu

menetluses on samade poolte vahel asi sama eseme kohta samal alusel. Õiguskirjanduses on

selgitatud, et kaks menetluslikku nõuet on identsed, kui nende üldine õiguskaitse-eesmärk ja

taotletav õiguslik tagajärg kattuvad, seda ka juhul, kui hageja menetluslik nõue on sama, aga

seda põhjendatakse erinevatele materiaalõiguslikele nõude alustele tuginedes. Hagi aluste

hindamisel tuleb arvestada tervikpilti ning kui seal nõuete aluseks olevate asjaolude puhul

olulisi erisusi ei ole, on hagide alus sama (TsMS II komm (2017), § 371, p-d 3.3.4.1.c–f).

6.2. Praeguses asjas palub hageja tuvastada, et kostja poolt hagejale tsiviilasja nr 2-24-3938

menetluse käigus esitatud eluruumi üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine. Viidatud

tsiviilasjas on hageja esitanud kostja vastu hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes,

kuivõrd hageja hinnangul on tal üürilepingu alusel õigus kinnisasjal asuvat elamut vallata.

Hagi rahuldamise tagajärjena peaks kohtutäitur täitemenetluse seadustiku (TMS) § 48 p 4

alusel täitemenetluse lõpetama (RKTKo 15.04.2015, 3-2-1-11-15, p 9). Ehkki kahes

tsiviilasjas esitatud hagide esemed TsMS § 363 lg 1 p 1 tähenduses ei ole identsed, on nii

siinses tsiviilasjas kui ka tsiviilasjas nr 2-24-3938 hageja eesmärgiks eluruumi valduse

säilimine. Seega on mõlemas tsiviilasjas hageja õiguskaitse-eesmärk ja taotletav tagajärg

sama.

6.3. Lisaks on maakohus õigesti märkinud, et küsimus üürilepingu ülesütlemise kehtivusest

tuleb lahendada ka tsiviilasjas nr 2-24-3938 esitatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise

hagi lahendamisel (eeldusel, et maakohus tuvastab hageja väidetud üürilepingu olemasolu).

3 (4)

2-24-11214

Riigikohus on olukorras, kus hageja on esitanud nii tuvastushagi kui ka sooritushagi, mille

lahendamiseks tuleb lahendada ka tuvastushagi esemeks olev küsimus, leidnud, et

tuvastushagi ja sooritushagi näol on tegemist sama hagiga samade poolte vahel, mistõttu

tuvastushagi menetlemisest tuleb TsMS § 371 lg 1 p 5 alusel keelduda (vt RKTKo

17.12.2012, 3-2-1-157-12, p 14 viimane lõik; 28.09.2016, 3-2-1-71-16, p 12 viimane lõik).

Viidatud Riigikohtu seisukohta arvestades leidis maakohus siinses asjas õigesti, et kuna

hageja esitatud tuvastushagi eseme kohta tuleb nagunii teha otsustus tsiviilasjas nr 2-24-3938

tehtava kohtulahendi põhjendustes, on hagide näol tegemist sama hagiga samade poolte vahel.

7. Seoses hageja viitega VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise (vastavalt VÕS

§-le 326) vaidlustamise tähtajale märgib kolleegium, et praegusel juhul ei pidanud hageja

üürilepingu ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks esitama uut hagi, vaid hageja sai esitada oma

vastuväited ka pooleliolevas menetluses, kus ülesütlemisavaldus esitati. Seejuures ei ole

maakohus põhjendamatult piiranud hageja õigust pöörduda kohtusse, vaid maakohus on

vaidlustatud määruse tegemisel õigesti juhindunud TsMS § 371 lg 1 p 5 eesmärgist, milleks

on õiguskindluse tagamine ning paralleelsete menetluste ja vastuoluliste kohtulahendite

vältimine.

8. Eelnevast tulenevalt tuleb maakohtu määrus jätta muutmata ning määruskaebus

rahuldamata.

9. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb ringkonnakohtus kantud menetluskulud

jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kostja ei ole määruskaebemenetluses osalenud,

mistõttu kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

10. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Praeguse määruse

peale saab TsMS § 372 lg 5 kohaselt kaevata Riigikohtule. Menetluskulude jaotust saab

TsMS § 178 lg 1 järgi vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

4 (4)