3-24-637/10 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Pihel Sarv

Otsuse tegemise aeg ja koht

23. oktoobril 2024 Tallinnas

Haldusasja number

3-24-637

Haldusasi

X kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 8. veebruari 2024. a

korralduse nr 129 tühistamiseks ja valla kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja X

Vastustaja Jõelähtme vald, esindajad Leho Kure ja Elvis

Tõnnison

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 22. novembril 2024

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuapellatsioonkaebuse (vt HKMS

§ 184) võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.

Kui apellatsioonkaebuse esitaja soovib, et ringkonnakohus arutaks asja kohtuistungil, tuleb tal

seda märkida. Vastasel juhul eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline vajab apellatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, saab ta esitada ringkonnakohtule vastava taotluse. Taotluse

esitamine ei peata apellatsioonitähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5). Seega peab menetlusabi

taotleja esitama tähtaja kestel nii taotluse kui ka apellatsioonkaebuse, mida saab vajaduse

korral hiljem täiendada (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Xle kuulub Jõelähtme vallas Liivamäe külas Küüni kinnistu (katastritunnus

24504:003:0489). Kinnistu pindala on 19 968 m2 ja sihtotstarve on 100% elamumaa.

2. X esitas 20. juunil 2023 Jõelähtme Vallavalitsusele Küüni maaüksusele detail-

planeeringu (DP) algatamise taotluse. Taotluse kohaselt on kinnistule ehitatud

ajavahemikul 2017–2021 kolm loomapidamishoonet ja abihoone tööriistade ning

aiatarvikute jaoks. Taotluse eesmärk oli muuta kinnistu 5% ulatuses ärimaaks, et

3-24-637

pakkuda kinnistul koerte hoidmise teenust (koerte hotell). Taotluse järgi säilitatakse

olemasolevad hooned muutmata kujul.

3. 8. novembril 2023 saatis Jõelähtme Vallavalitsus Xle Küüni kinnistu DP

algatamise eelnõu lähteülesandega.

4. 20. detsembril 2023 esitas kaebaja Jõelähtme Vallavalitsusele taotluse määrata

maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg 1 p 3 alusel Küüni kinnistu sihtotstarbeks 75%

elamumaa ja 25% ärimaa. Sama taotlusega võttis X tagasi 20. juuni 2023. a DP

algatamise taotluse.

4.1. X on ca 20 a-t tegelenud koerte aretamise ja koolitamisega. 2017. a-l omandas ta Küüni

kinnistu eesmärgiga laiendada koerapidamist suuremale maa-alale. Planeerimisseaduse

(PlanS) § 125 lg 1 järgi ei ole katastriüksuse sihtotstarbe muutmise või kinnistu jagamise

soovi korral DP koostamine kohustuslik. X ei taotle ehitusõigust. Ta ei kavanda kinnistule

ehitusloakohustuslikke hoonete ega avaliku huviga rajatise püstitamist, rääkimata olulise

ruumilise mõjuga ehitise rajamisest. Loo aleviku, Liivamäe küla, Saha küla ja Nehatu küla

üldplaneering (ÜP, kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu 25. augusti 2011.a otsusega nr 209)

ei näe ette kohustuslikku DP menetlust pelgalt elamumaa katastriüksuse sihtotstarbe

muutmiseks.

4.2. ÜP peatükis 4.1 on märgitud, et DP on kohustuslik äri- ja tootmismaa planeerimisel. See

nõue kohaldub peatükis 3.4 kirjeldatud ärimaa arendamise korral, s.o juhul, kui maakasutuse

juhtotstarve on äri- või tootmismaa ning eesmärgiks on maa-ala arendada kaubandus-,

teenindus-, toitlustus- ja majutushoonete ning büroo- ja kontorihoonete püstitamiseks.

Kohaliku omavalitsuse volikogu võib põhjendatud vajaduse korral algatada DP koostamise ka

aladel ja juhtudel, kus DP koostamise kohustust ei ole. Põhjendatud vajaduseks ei saa lugeda

sihtotstarbe muutmist ning maakasutust, milleks täiendavat ehitusõigust ei vajata ning mis

elukeskkonda ei muuda. DP koostamist võib nõuda muudel juhtudel vaid siis, kui esineb

oluline avalik huvi (PlanS § 125 lg 3).

4.3. Kohalik omavalitsus peab lähtuma haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg 2 põhimõttest

ning territoriaalplaneerimise eesmärkidest, valides inimese jaoks lihtsama ja vähem aega

nõudva menetluse. DP nõue olukorras, kus see pole kohustuslik, on vastuolus HMS-i ja

põhiseaduse (PS) §-ga 32. Kui seaduslikku alust DP koostamiseks ei esine, on eba-

proportsionaalne piirata inimese õigust omandit vabalt kasutada, sundides teda taotlema ja

maksma DP koostamise eest pelgalt katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks.

4.4. Öisel ajal on kõik koerad majakestes. Koerte majakesed on soojustatud. See tagab ka hea

heliisolatsiooni. Öist haukumist ei saa olla kuulda. Ka päevasel ajal on tegevus korraldatud

nii, et ei toimuks pikemaajalist ohjeldamatut ja naabreid häirivat haukumist. DP algatamise

korralduse eelnõus on vallavalitsus märkinud, et arvestades seda, et tegu on elurajooniga, on

otstarbekas kavandada koerte hoiu ja hotelliteenus Küüni kinnistu idapoolsele alale.

4.5. Kinnistul õiguslikult püstitatud ehitiste ümberplaneerimine ei ole otstarbekas ja on liialt

koormav. X ei nõustu lähteülesande eelnõu p-s 4.4.9 esitatud tingimusega, mille järgi

kavandatavate piirete maksimaalseks lubatud kõrguseks on 1,5 m ning piirete läbipaistvus

peab olema minimaalselt 30%. DP lähteülesande tingimused on vastuolus ÜP-ga.

5. Jõelähtme Vallavalitsus jättis 8. veebruari 2024. a korraldusega nr 129 X

katastriüksuse sihtotstarbe muutmise taotluse rahuldamata.

5.1. MaaKatS § 18 lg 1 alusel on võimalik ehitusõigusega kinnisasjale sihtotstarvet määrata

kahel alusel. DP koostamise kohustuse korral määratakse sihtotstarve kehtestatud DP alusel.

2(7)

3-24-637

Ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest

tulenev sihtotstarve. Ehitise kasutusotstarve määrab ehitise aluse ja ehitist teenindava maa

sihtotstarbe (kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse eelnõu juurde kuuluv

muudatusettepanekute loetelu, 598 SE, Riigikogu XIII koosseis).

5.2. Küüni katastriüksusel paiknevad elamu ja seda teenindavad hooned ning rajatised. Ehitise

otstarbest tulenevalt on katastriüksusele määratud elamumaa sihtotstarve. Vald ei ole andnud

kinnisasjale ehitusõigust muul kasutamise otstarbel ehitiste rajamiseks. Ehitusseadustik (EhS)

võimaldab ehitusõigusega elamumaa sihtotstarbega kinnisasjadele rajada nn vaba ehitus-

tegevuse käigus kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga ja kuni viie meetri kõrguseid elamut

teenindavaid ehitisi. Nende püstitamiseks ei ole vaja eelnevalt omavalitsust teavitada või

selleks nõusolekut saada. See ei tähenda, et vaba ehitustegevuse käigus võib kalduda kõrvale

maa sihtotstarbekohasest kasutamisest. Vaba ehitustegevuse käigus võib ehitada ilma eelneva

teavituse või loata olemasolevale maakasutusotstarbele vastavaid ehitisi.

5.3. ÜP võimaldab elamumaale määrata 25% ulatuses kõrvalsihtotstarbeks ärimaa.

Kõrvalsihtotstarbe määramine saab toimuda vaid DP koostamise kaudu. Elamumaa otstarbel

kasutuses olevale maale ärimaa kõrvalsihtotstarbe andmine on kinnisasja arendamine ehk

arendustegevus ÜP mõistes. ÜP kohaselt on tegemist tegevusega, mis nõuab DP koostamist,

seega tuleb kohaldada sihtotstarbe määramisel MaaKatS § 18 lg 1 p-i 2.

5.4. Äritegevustega kaasnevad ümbruskonnale mõjud, mida ei ole võimalik hinnata ÜP

suurest üldistusastmest lähtudes. ÜP kohaselt saab Küüni kinnistu täpse maakasutuse

funktsioonide jaotuse ja maa kasutuse tingimused määrata vaid DP koostamisega. ÜP näeb

ette, et elamumaa arendamisel kuni 25% ulatuses antava ärimaa kõrvalotstarbe täpne asukoht

määratakse DP-ga. Ärimaa kasutamisega seonduvalt võib muutuda liiklustihedus,

parkimisvajadus, samuti suureneda piirkonnas liikuvate inimeste hulk, tõusta müra tase ning

selle iseloom jms. Kuigi vald ei väida, et kõik nimetatud häiringud taotletava tegevusega

seoses Küüni kinnistul eksisteerivad, tuleb ettevaatavalt arvestada ka võimaliku äritegevuse

laienemist. Seda võimaldab DP menetlus.

5.5. Katastriüksuse sihtotstarbe määramise pädevus on kohaliku omavalitsuse üksusel DP

menetluses (PlanS § 126 lg 4 p 1 ja lg 5 ja MaaKatS § 18 lg 1 p 2) või DP kohustuseta aladel

ÜP alusel eraldi menetluses (MaaKatS § 18 lg 1 p 1). Vald on valmis maaomaniku soovi oma

kinnistut osaliselt ärimaana kasutada rahuldama, kuid see eeldab kohase DP menetluse läbi-

viimist. Kaebajal ei ole õiguspärast ootust, et kinnistu kasutamise viisi või ehitiste asukoha

osas DP kehtestamisel muudatusi ei tehta. See, et X alustas äritegevusega enne maa sihtots-

tarbe muutmist ning rajas koerte aedikud, mistõttu võib sihtotstarbe muutmisel tekkida

vajadus kanda kulutusi rajatiste ümberpaigutamiseks, on tema äririsk. Kaebajal ei ole

subjektiivset õigust nõuda talle sobivat menetlust oma eesmärgi saavutamiseks. Vald peab

läbi viima seadusandja ettenähtud menetluse, mille käigus on võimalik arvestada nii era- kui

ka avalikke huve.

6. X esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Jõelähtme Vallavalitsuse 8. veebruari

2024. a korralduse nr 129 tühistamiseks ja valla kohustamiseks määrama Liivamäe

küla Küüni kinnisasja sihtotstarve 75% elamumaaks ja 25% ärimaaks.

6.1. 2022. a-l lõppes kohtuvaidlus (tsiviilasi nr 2-18-3425), mille tulemusel sai Küüni kinnistu

servituudi ja juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. 2023. a märtsis pöördus kaebaja valla-

valitsuse poole kinnistu sihtotstarbe muutmiseks. Vallavalitsuse vastuse kohaselt on kaebajal

võimalik muuta kinnistu sihtotstarvet üksnes DP-ga. Piirnaabrite küsitluse tulemuste järgi ei

ole keegi kaebaja koerte hotelli pidamise vastu (kaebuse lisa 8, digitoimiku leht (dtl) 91).

3(7)

3-24-637

6.2. Probleeme, mida vastustaja püüab küsitlusi tehes näidata, ei ole olemas. Kaebaja on

selgitanud, et piirkond, kuhu vastustaja soovib, et kaebaja aedikud teisaldaks, on ülejäänud

kinnistust madalam. Sinna koguneb kevaditi suurvesi. Üleujutuste vältimiseks tuleks pinnast

tõsta. Selleks tuleks rajada uus tee, mida mööda saaksid kallurid täitepinnast transportida.

Lisaks tuleks ehitised demonteerida, transportida uude asukohta, uuesti ehitada ja vahetada

välja kõik ümberehituse käigus hävinenud materjalid. Sellisel nõudel pole õiguslikku alust.

See on kaebajale liialt koormav ja ebaproportsionaalne.

6.3. Kaebaja ei soovi projekteerida, ehitada juurde ega ümber tehnovõrke ega teid, parklaid

jms. Vaja pole geodeetilisi mõõdistamisi. DP koostamine võib maksma minna 5000–7000

eurot või rohkem. Äritegevus elamumaal ei ole keelatud. Kaebaja ei ole käitunud

ebaseaduslikult ega varjanud oma tegevust. Kuna ÜP on vallavalitsuse enda koostatud, on tal

piisavalt otsustus- ja kaalutlusruumi, et teha mõistlikke, proportsionaalseid ja paindlikke

otsuseid.

6.4.

Äritegevuse asukohta ei ole vaja määrata. Ettevõte on olemas ja tegutseb samal kohal

juba üle viie aasta. Keegi pole tõendanud, et kaebaja tegevus oleks ohtlik või kahjulik.

Kaebaja äritegevus ei ole elatusallikas, vaid hobi. Koerte hotelli teenuse pakkumine

ei erine tavapärasest koerte pidamisest, v.a see, et esimesel juhul

saadakse koerte hoidmise eest tasu. Koerte hotelli pidamiseks ei ole

kehtestatud õigusakte, see ei vaja registreeringuid, eri- ega

tegevuslubasid. Naabruskonna elanikud on kohustatud taluma mõjutusi,

mis nende kinnisasjade kasutamist oluliselt ei mõjuta (vt asjaõigusseaduse

§ 143 lg 1).

7. Vastustaja palus 19. aprilli 2024. a vastuses jätta kaebuse

rahuldamata. Vaidlustatud korraldus on õiguspärane. Selle andmisel ei

ole rikutud menetlus- ega materiaalõiguse norme, pole tehtud olulisi kaalutlusvigu

ning see pole vastuolus õiguskindluse printsiibiga. Samuti pole korraldus ebamõistlik.

See ei riiva kaebaja omandipõhiõigust või ettevõtlusvabadust rohkem kui Eesti

õiguskorras lubatud on.

7.1. Vastustaja ei ole andnud kaebaja suhtes ühtki kohustavat haldusakti (nt ettekirjutus)

Küüni kinnistu ehitiste kasutamise peatamiseks või nende kasutamise seadustamiseks.

Vaidlustatud korraldus ei kohusta kaebajat aktiivselt ühtki tegu sooritama ega sellest

hoiduma. Kui kaebaja soovib vaidlustada vastustaja tegevust DP algatamise taotluse

menetlemisel, tuleks kaebajal esitada selle kohta asjakohane kaebus. Kaebaja etteheited DP

algatamise taotluse menetlusele ei oma tähtsust vaidlustatud korralduse õiguspärasuse üle

otsustamisel.

7.2.

2022. a kirjavahetuses vallaga ei avaldanud kaebaja, et ta püstitas ehitised ärilisel ees-

märgil. Kaebaja selgitas, et on elamumaale püstitanud koerte pidamiseks alla 20 m2

ehitisealuse pinnaga väikehooned. EhS lisa 1 kohaselt ei ole kuni 20 m2 elamu või selle

abihoone püstitamiseks vaja omavalitsust teavitada või ehitusluba taotleda. Seevastu on EhS

lisa 1 kohaselt vaja kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga mitteelamu püstitamiseks esitada

ehitusteatis ja lisa 2 kohaselt kasutusteatis.

7.3. Vastustaja 25. oktoobri 2017. a e-kirjast (kaebuse lisa 1, dtl 70–71) nähtub, et vald suunas

kaebaja esmalt esitama DP algatamise taotlust. Õiguslik olukord ei ole võrreldes 2017. a-ga

muutunud. Kaebaja taotletav tegevus eeldas 2017. a-l DP koostamist ja eeldab seda ka täna.

Isegi kui vastustaja möönis e-kirjas võimalust kaebaja soovitud tegevust teatavas osas ilma

4(7)

3-24-637

DP- d koostamata läbi viia, pole tegu haldusakti või dokumendiga, mille alusel tuleks kaebaja

20. detsembri 2023. a taotlus rahuldada.

7.4. 18. aprilli 2024. a seisuga ei olnud Küüni kinnistu rahvastikuregistri andmetel ühegi

inimese elukohaks. Kaebaja ei ole märkinud menetlusdokumentides, et kinnistut või selle osa

kasutatakse elamiseks. Liivamäe külaelanike või maaomanike seisukohad ei ole korralduse

õiguspärasuse hindamisel asjakohased, sest vastustaja ei ole korralduse andmisel neile

tuginenud. ÜP kohaselt on Küüni kinnistu DP koostamise kohustusega ala. ÜP seletuskirja (lk

34) järgi on DP koostamise kohustus mh ärimaa planeerimisel. Vastustaja oli valmis algatama

DP koostamise ning valmistas ette vastava eelnõu. DP-d ei algatatud, sest kaebaja võttis oma

taotluse tagasi. Kui kaebajale ei sobinud vastustaja ette valmistatud eelnõu, oleks ta saanud

oma õigusi kaitsta planeeringu koostamise menetluses. Küüni kinnistu maakasutuse

sihtotstarbe muutmine osaliselt ärimaaks ei ole põhjendatud, kuna kogu kinnistu on kasutusel

äriotstarbel.

7.5. Üldplaneering kehtib aastast 2011. Kaebaja pidi kinnistut soetades sellega arvestama.

Liivamäe küla osa, kuhu jääb ka Küüni kinnistu, on kavandatud elamupiirkonnaks ja tihe-

asustusega alaks. Vastustaja ei vastandu kaebaja soovile Küüni kinnistul koerte hotelli pidada.

Vastustaja ei saa aga teha erandeid ÜP nõuetes seetõttu, et kaebaja leiab, et tema äri on hobi ja

käive on väike.

7.6. MaaKatS ei sätesta piiranguid ega vastutust maa kasutamise küsimuses. MaaKatS ei

kohusta kindla sihtotstarbega maaüksust mingil kindlal viisil kasutama või selle kasutamisest

hoiduma. MaaKatS järgi määratakse katastriüksuse sihtotstarve tegeliku maakasutuse,

tegevusloa või planeeringu alusel. Seega pole kaebaja tegevus vastuolus MaaKatS-ga, vaid

EhS ja PlanS-ga. Ka kaebuse rahuldamine ei kõrvaldaks kaebaja tegevuse vastuolu

õigusaktidega.

KOHTU PÕHJENDUSED

8. Vaidlus on selle üle, kas Küüni kinnistu sihtotstarbe muutmiseks 75% ulatuses

elamumaaks ja 25% ulatuses ärimaaks tuleb algatada DP menetlus. Kaebaja leiab, et

DP algatamine ei ole vajalik, sest ta ei soovi projekteerida ega ehitada juurde ega

ümber tehnovõrke ega teid, parklaid jms. Vastustaja hinnangul tuleb maa sihtotstarbe

muutmiseks algatada DP menetlus, sest ÜP seletuskirja kohaselt on ka ärimaa

planeerimisel vaja koostada DP.

9. MaaKatS § 18 lg 1 p 2 järgi määrab linna- või vallavalitsus DP koostamise

kohustuse korral katastriüksusele sihtotstarbe kehtestatud DP alusel. MaaKatS § 18 lg

1 p 3 järgi määratakse ehitist teenindavale katastriüksusele kogu ulatuses ehitise

kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa,

ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel (p 3).

Praeguses asjas ei kohaldu MaaKatS § 18 lg 1 p 3, vaid p 2.

10. PlanS § 125 lg 2 järgi on DP koostamine nõutav ÜP-ga määratud DP

koostamise kohustusega alal või juhul. ÜP on sellega hõlmatud maa-ala terviklik

ruumilahendus (PlanS § 3 lg 1). DP eesmärk on eelkõige ÜP elluviimine ja

planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. DP on lähiaastate ehitustegevuse

alus (PlanS § 124 lg 2).

11. ÜP p 4.1 alapunkti e) kohaselt koostatakse DP ärimaa planeerimisel. ÜP järgi

määratakse elamumaa kasutamise ja arendamise puhul ärimaa täpne asukoht DP-ga (lk

19, p 9). Vastustaja on seega määranud ÜP-ga, et elamumaale ärimaa kavandamise

5(7)

3-24-637

puhul tuleb määrata ärimaa täpne asukoht DP-ga. Kui kaebaja soovib oma kinnistul

tegeleda äritegevusega, tuleb tal seega ÜP järgi tegevuse asukoht määrata DP-ga.

Vastustaja on seda oma 8. veebruari 2024. a korralduses ka põhjendanud.

12. Planeeringuga tuleb luua eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise

elukeskkonna ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja

säilitamiseks ning esteetilise miljöö arenguks, säilitades olemasolevaid väärtusi (PlanS

§ 8). See aitab tagada, et planeerimisel ei jäetaks tähelepanuta erinevaid aspekte, mis

hakkavad hiljem mõjutama elukeskkonna kvaliteeti. Planeerimisalase tegevuse

korraldaja peab tasakaalustama erinevaid huve, sealhulgas avalikke huve ja väärtusi,

kaaluma neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja planeeringu eesmärkidele ning

lõimima need planeeringulahendusse (PlanS § 10 lg 1). ÜP-s seatud nõue, mille järgi

kaebaja äritegevuse jaoks on vajalik ruumiline planeerimine, järgib neid põhimõtteid.

Läbi planeerimismenetluse on võimalik ehitiste ja äritegevuse asukoht kavandada

selliselt, et asjakohased huvid oleks tasakaalustatud ning elukeskkond kasutajasõbralik

ja turvaline.

13. Praegusel juhul pole tegu üksnes maa sihtotstarbe formaalse muutmisega, mille

puhul oleks välistatud ruumilised muutused ja mõjutused ümbritsevale keskkonnale.

Tegu on muudatusega, mis annab aluse laiendada seni väikesemahulist

ettevõtlustegevust kinnistul. Seetõttu on vajalik läbimõeldud lahendus. See, et kaebaja

ei taotle praegu koos sihtotstarbe muutmisega ehitusõigust, ei välista DP

kohustuslikkust.

14. Maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav maa-ala kasutamise

valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse

põhisuunad (PlanS § 6 p 9 ja § 75 lg 4). ÜP määratleb tingimused DP koostamiseks

kuni 25% kõrvalotstarbega ärimaa puhul (lk 19, p a)). Seega pole õige kaebaja

tõlgendus, et DP koostamise kohustus äri- ja tootmismaa planeerimise puhul kohaldub

üksnes juhul, kui maakasutuse juhtotstarbeks on äri- või tootmismaa ning eesmärgiks

maa-ala arendada kaubandus-, teenindus-, toitlustus- ja majutushoonete, büroo- ja

kontorihoonete püstitamiseks.

15. Kaebaja selgitus, et tema äritegevus on hobi ning selle käive on väike, ei ole

määrav. Väikesemahuline ja vähese ruumilise mõjuga äritegevus võib kasvada

vähehaaval üle selliseks, mille ruumiline mõju on juba märkimisväärne. Kui kaebaja

soovib kinnistule 25% ulatuses ärimaa sihtotstarvet, on tegu ärimaa planeerimisega.

Samuti ei ole praegusel juhul määrav see, mida vallavalitsuse spetsialist kaebajale 2017. a e-

kirjas märkis või mida arvavad naaberkinnistute omanikud kaebaja äritegevusest. DP

algatamise alus tuleneb PlanS § 125 lg 2 ja valla ÜP-st.

16. ÜP nõuded ei ole pelgalt soovituslikud, vaid õiguslikult siduvad igaühele,

mistõttu tuli vastustajal neist korralduse andmisel juhinduda. Seega polnud vastustajal

võimalik DP algatamist kohustava ÜP nõude puhul kaaluda, kas jätta see HMS § 5 lg 2

ja PS § 32 alusel kohaldama. PS § 32 kohaselt ei ole omandiõigus absoluutne ega

piiramatu. Seda võib seadusega kitsendada. Samuti pole ÜP nõue DP koostamise

kohustuse kohta praegusel juhul ülemäärane ega sisutu, vaid erinevate huvide

tasakaalustamiseks asjakohane. Seetõttu pole alust järeldada ka vastustaja 8. veebruari

2024. a korralduse vastuolu HMS § 5 lg-ga 2 ja PS §-ga 32.

17. Vastustaja leiab õigesti, et ka vaba ehitustegevuse korral kehtib EhS § 12 lg-st

2 tulenev nõue, et ehitis peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate

6(7)

3-24-637

kitsenduste ja planeeringuga. Praegusel juhul tähendab see kooskõla katastriüksuse

sihtotstarbe ja üldplaneeringuga (Riigikohtu halduskolleegiumi 21. novembri 2022. a

otsus asjas nr 3-19-2398, p 15).

18. Kaebus jääb rahuldamata ja vastustaja 8. veebruari 2024. a korraldus jõusse.

19. HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastustaja ei ole taotlenud kaebajalt menetluskulude väljamõistmist. Poolte

menetluskulud jäävad seega nende endi kanda.

Pihel Sarv

/allkirjastatud digitaalselt/

7(7)