2-23-152614/14 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Viljo Junolainen

Määruse tegemise aeg ja koht

21. oktoober 2024. a, Jõhvi

Tsiviilasja number

2-23-152614

Kohtuasi

Kohtla-Järve linn, Estonia pst 5 korteriühistu avaldus T Mi (M) vastu võlgnevuse

nõudes

Menetlustoiming

Kohtuistungi toimumise aeg

Avalduse lahendamine

16. september 2024. a

Menetlusosalised

Avaldaja: Kohtla- Järve linn, Estonia pst 5 korteriühistu (registrikood 80025528, aadress:

xxx)

Avaldaja lepinguline esindaja: P P, e-post: xxx

Puudutatud isik: T M (isikukood xxx, elukoht: xxx)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Kohtla-Järve linn, Estonia pst 5 korteriühistu avaldus T Mi vastu

võlgnevuse nõudes.

2. Välja mõista T Milt Kohtla-Järve linn, Estonia pst 5 korteriühistu (a/a xxx Swedbank

AS-is) kasuks võlgnevus 1 308 (üks tuhat kolmsada kaheksa) eurot 32 sent, viivis 241

(kakssada nelikümmend üks) eurot 90 senti ning viivis alates 01.03.2024. a 0,022%

viivitatud summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni.

3. Välja mõista T Milt avaldaja Kohtla-Järve linn, Estonia pst 5 korteriühistu kasuks

avaldaja menetluskulud, sealhulgas avaldaja kantud vajalikud kohtuvälised kulud 797

(seitsesada üheksakümmend seitse) eurot.

4. Mõista T Milt Kohtla-Järve linn, Estonia pst 5 korteriühistu kasuks välja viivis

menetluskuludelt (797 eurolt) alates menetluskulude kindlaksmääramise lahendi

jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses.

5. Jätta T Mi menetluskulud T Mi enda kanda.

6. Saata kohtumäärus menetlusosalistele teadmiseks.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru

Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates. Määruskaebuse

esitamiselt kuulub tasumisele riigilõiv summas 50 eurot.

AVALDAJA NÕUE JA ASJA KÄIK

1. Kohtla-Järve linn, Estonia pst 5 korteriühistu esitas 30.12.2023. a Pärnu Maakohtule

maksekäsu kiirmenetluse avalduse võlgnikult 1 575,38 euro saamiseks. Kohus tegi

03.01.2024. a makseettepaneku, millele võlgnik esitas vastuväite. Pärnu Maakohtu 22.02.2024.

a määrusega anti maksekäsu kiirmenetluses olev nõue T Mi suhtes üle Viru Maakohtule

hagimenetlusse.

2. Kohtla-Järve linn, Estonia pst 5 korteriühistu esitas kohtule avalduse T Mi vastu võlgnevuse

1 550,22 euro nõudes. Esitatud avalduse kohaselt on puudutatud isik jätnud avaldajale perioodil

jaanuar 2020. a kuni jaanuar 2024. a hoolduse, vee, soojusenergia, majapidamiskulude ja

remondifondi eest tasumata ning võlgnevus seisuga 29.02.2024. a avaldaja ees moodustab 1

308,32 eurot ja viivis 241,90 eurot. Avaldaja palub puudutatud isikult välja mõista võlgnevus 1

308,32 eurot, sissenõutavaks muutunud viivs 241,90 eurot ning alates 01.03.2024. a viivised

0,022% viivitatud summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni. Avaldaja palub puudutatud isikult

välja mõista avaldaja menetluskulud summas 370 eurot ning hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt määrata tasumisele menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

3. Avalduse asjaolude kohaselt kinnistusraamatu kande kohaselt Kohtla-Järve Estonia pst 5

korter number xxx kuulub puudutatud isikule. Kohtla-Järve linn, Estonia pst 5 korteriühistu

teostab Kohtla-Järve linn, Estonia pst 5 elumaja haldamist ja majandamist. Juba enne 2019.

aastat oli üldkoosoleku otsusega kehtestatud majandamiskulude suuruseks 0,40 eurot korteri

ruutmeetrilt kuus. Korteriühistu 23.07.2018. a üldkoosoleku otsusega kehtestati remondifondi

tariifiks 0,25 eurot korteri ruutmeetrilt kuus. Korteriühistu 07.06.2021. a üldkoosoleku

otsusega kehtestati alates 01.06.2021. a maja otste renoveerimistööde teostamiseks koguda

täiendavalt 2021. aastal kokku 7,09 eurot/m2 (osade kaupa alates 01.06.2021. a kuni

01.10.2021. a). Puudutatud isiku juuni kuni septembri kuu arvetele lisati kirjaga sihtasutus

fond 1,763 eurot korteriomandi ruutmeetrilt. Korteriühistu 06.05.2022. a üldkoosoleku

otsusega kehtestati alates 01.05.2022. a maja otste renoveerimistööde teostamiseks koguda

täiendavalt 2022. aastal 11,95 eurot/m2 kuue kuu jooksul. Puudutatud isiku mai kuni

septembri kuu arvetele lisati kirjaga sihtasutus fond 1,763 eurot korteriomandi ruutmeetrilt iga

kuu ja perioodil oktoober kuni detsember lisati kirjaga sihtasutus fond 1,045 eurot

korteriomandi ruutmeetrilt iga kuu. Korteriühistu 11.05.2023. a üldkoosoleku otsusega

kehtestati alates 01.06.2023. a majandamiskulude suuruseks 0,60 eurot korteri ruutmeetrilt

kuus. Korteriühistu põhikirja kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt

sihtotstarbelisi makseid (n.n. täishooldustasu). Makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse

liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate korterite üldpinnast, välja

arvatud elanike kohta arvestatud sihtotstarbelised maksed. Maksete mittetähtaegsel tasumisel

tasub liige iga viivitatud päeva eest viivist. Maksmise tähtaeg ja viiviste suurus määratakse

kindlaks üldkoosoleku otsusega. Korteriühistu on tasumise tähtajaks määranud arvestuskuule

järgneva kuu lõpu ja järgnevast päevast arvestatakse viivist seaduses ettenähtud määras

(0,022% viivitatud summalt). Korteriühistu kaudu tasuvad korteriomaniku ka

kommunaalteenuste (keskkütte, vesi ja kanalisatsioon, vee soojendus, prügivedu) eest.

Korteriühistu 2017. aasta üldkoosoleku otsuse kohaselt tasuvad korteriomanikud täiendavalt 2

eurot kuus korterilt sissekäikude koristuskulude katteks. Korteriühistu 03.04.2018. a

üldkoosoleku otsuse kohaselt prügi väljavedaja (xxx OÜ) arve jagab avaldaja korteriomanike

vahel võrdeliselt korteris elavate inimeste arvuga. Vee ja kanalisatsiooni teenust osutab

korteriühistule AS xxx. Vee ja kanalisatsiooni teenuste arvestus toimub mõõturite põhiselt.

Maja mõõturi ja kõigis korterites kokku paiknevate mõõturite poolt mõõdetud tarbitud vee

hulga vahe (arvetel – külma vee kaod) puhul jaotatakse mõõturite vahe proportsionaalselt

elanike arvule. Küttega varustab kortermaja xxx AS (endine ärinimi xxx AS). Kogu majas

tarbitud soojusenergia mõõdetakse maja soojusmõõturiga, mille tulemuste kohaselt ühistule

esitab arve soojusenergia tarnija. Soojusenergiat kasutatakse vee soojendamiseks ja kütteks.

Tarnija poolt esitatud arve jaguneb kaheks. Üldarvest lahutatakse vee soojendamisele

kulutatud soojusenergia maksumus. Ülejäänud arve osa (küttele kulunud) jagatakse

korteriomanike vahel proportsionaalselt korteriomandi suurusele. Küttevälisel perioodil

jaotatakse vee soojendamise maksumusest ülejäänud soojusenergia maksumus võrdselt kõigi

korteriomanike vahel. Arvetel on reale märgitud „siugtoru“.

4. Kohus võttis 11.03.2024. a määrusega avalduse menetlusse ja kohustas puudutatud isikut

esitama avalduse osas 14 päeva jooksul määruse kättesaamisest kirjaliku vastuse.

5. Puudutatud isik avaldusega ei nõustunud ning esitas alljärgnevad vastuväited. Avaldaja poolt

on kohtule esitatud fabritseeritud protokoll, sest 23.07.2018. a üldkoosolekut, kus

korteriomanikud võtsid häälteenamusega vastu pangalaenu võtmise 30 tuhat eurot, ei toimunud

üleüldse. 23.07.2018. a üldkoosoleku ja seejärel 31.07.2018. a korduvkoosolekut korraldas maja

initsiatiivgrupp, mille liikmeks puudutatud isik tol ajal oli. Puudutatud isik ennast avaldaja ees

võlgnikuks ei pea ning leiab, et ta ei pea tasuma põhjendamatuid, arusaamatuid ja

juurdekirjutustega arveid. 2021. a juunis arvestati puudutatud isikule põhjendamatult 370,60

eurot sihtmaksetena maja otsaseinte remondi (soojustamise) eest. Maja seinad ei olnud

avariiseisundis, mille korral pidanuks koostama revisjonikomisjoni akt ja tellima sõltumatu

ekspertiis. 2022. a juunis arvestati puudutatud isikule taas maja otsaseinte remondi eest 577,16

eurot. 06.05.2022. a üldkoosolekul keeldus majahaldur O.L näitamast töövõtjaga sõlmitud

lepingut ja hinnakirja. 2023. aasta juunikuust tõstsid O.L ja N.D (raamatupidaja) maja

ülalpidamise summat 50% võrra. Üldkoosoleku päevakorras ei olnud maja hooldustariifi

tõstmisega seotud küsimust (0,40 eurot kuni 0,60 eurot). Üldkoosoleku ennast ega selle

protokolli polnud. Vee tasu arvestamisel korraldab raamatupidaja manipulatsioone, tingides

igakuise ülemaksmise. Arvetel kajastatakse mõistet „vee soojendamine“, kuid korteriomanikud

ostavad xxx OÜ-lt külma ja sooja vett linna poolt kehtestatud tariifidega. Tänase päeva seisuga

on 1 m3 külma vee tariif 3.31 eurot ja sooja vee tariif 5,82 eurot 1 m3 eest. Kuid raamatupidaja

arvestuste järgi moodustab sooja vee hind 9,23 eurot 1 m3 eest. Puudutatud isiku arvestuste

kohaselt on tal vee ülemaks summas 134,58 eurot. Samuti sunnib raamatupidaja korteris olevate

siugtorude eest üle maksma. Korteriomanik maksab aga keskkütte eest kütteperioodil vannitoas,

kus asub siugtoru. Puudutatud isiku ülemaks siugtoru eest on 153,33 eurot. Asjaolu, et prügi

väljaveo teenus ja koristamine trepikojas jäeti majandamiskulude punktist välja, on halduri ja

raamatupidaja omavoli.

6. Avaldaja esitas 13.05.2024. a vastuse puudutatud isiku seisukohtadele. Korteriühistu

juhatuse poolt oli kokku kutsutud ja toimus üldkoosolek 23.07.2018. a algusega kell 19:00.

Peale koosoleku kokkukutsumise teate ülesse riputamist teatas T.Mi poolt organiseeritud

initsiatiivgrupp, et nemad korraldavad koosoleku 23.07.2018. a algusega kell 18:30, st pool

tundi enne juhatuse poolt eelnevalt välja kuulutatud koosolekut, oma koosoleku.

Initsiatiivgrupi poolt 23.07.2018. a koosoleku kvoorumi puudumise tõttu päevakorras olnud

küsimuste osas otsuseid vastu ei võetud. Küll aga otsustati korduvkoosolek läbi viia

31.07.2018. a. Puudutatud isiku väitel toimuski initsiatiivgrupi poolt korraldatud

korduvkoosolek 31.07.2018. a. Avaldaja juhatusele seda 31.07.2018. a koosoleku protokolli

edastatud ei ole. Selle protokolli alusel pole tehtud ühtegi toimingut, st pole esitatud isegi

taotlust registrile O L tagasikutsumiseks, kui selline otsus koosolekul tehti. Puudutatud isiku

poolt 23.07.2018. a koosoleku kokkukutsumisel rikuti põhikirja punkti 50 nõudeid ja seetõttu

ei olnud puudutatud isiku initsiatiivgrupil õigust 23.07.2018. a koosoleku kokku kutsuda.

Avaldaja selgitab, et korteriühistu põhikirja punkt 51 kohaselt tuleb üldkoosoleku

kokkukutsumisest teatada 15 päeva enne koosoleku toimumist. 31.07.2018. a koosoleku ja

23.07.2018. a koosoleku vahele jääb ainult seitse päeva, mille tõttu rikuti koosoleku

kokkukutsumisel oluliselt seaduse nõudeid.. Siin rakendub KrtS § 29 lg 1, mille kohaselt kui

korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike

kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja

arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel

koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda

rikuti, otsust heaks ei kiida. Puudutatud isiku poolt väidetavalt 31.07.2018. a koosoleku

otsused puudutavad iseenesest ka kõiki koosolekul mitte esindatud maja korteriomanikke, aga

viimased ei ole neid otsuseid heaks kiitnud. Avaldaja poolt oli 23.07.2018. a koosolek läbi

viidud algusega kell 19:00. Sellel koosolekul oli kvoorumi nõue täidetud. Koosoleku

protokoll on digitaalselt allkirjastatud 09.09.2018. a, st vähemalt viis aastat enne käesolevas

asjas avalduse esitamist kohtule. Seega kohtule koos avaldusega esitatud 23.07.2018. a

protokoll ei saa kuidagi olla avaldaja esindaja poolt fabritseeritud nagu väidab puudutatud isik.

Pangalaenu võtmisest hiljem loobuti, kui remonditasu suurust 0,25 eurot korteri ruutmeetrilt

kuus ega reservkapitali suurusest 1 euro korteriomandi suuruse kohta pole ära muudetud.

Remonditasu suuruses 0,25 eurot korteri ruutmeetrilt kuus on kajastatud ka majanduskavades

alates aastast 2018. a. Majanduskavasid pole keegi tühistanud ja seetõttu on kehtivad.

Korteriühistu 07.06.2021. a üldkoosoleku otsusega kehtestati alates 01.06.2021. a maja otste

renoveerimistööde teostamiseks koguda täiendavalt 2021. aastal kokku 7,09 eurot/m2 (osade

kaupa alates 01.06.2021. a kuni 01.10.2021. a). Puudutatud isiku juuni kuni septembri kuu

arvetele lisati kirjaga sihtasutus fond 1,763 eurot korteriomandi ruutmeetrilt. Korteriühistu

06.05.2022. a üldkoosoleku otsusega kehtestati alates 01.05.2022. a maja otste

renoveerimistööde teostamiseks koguda täiendavalt 2022. aastal 11,95 eurot /m2 kuue kuu

jooksul. Puudutatud isiku mai kuni septembri kuu arvetele lisati kirjaga sihtasutus fond 1,763

eurot korteriomandi ruutmeetrilt iga kuu ja perioodil oktoober kuni detsember lisati kirjaga

sihtasutus fond 1,045 eurot korteriomandi ruutmeetrilt iga kuu. Arvete real vesi ja

kanalisatsioon on kajastatud korteriomaniku poolt korteriühistule esitatud andmete alusel

korteris asuvate sooja ja külma vee mõõturi näidust tulenev korteris tarbitud vee hulk. Arve

reale vee soojendamine on kajastatud korteriomaniku poolt korteriühistule esitatud andmete

alusel korteris asuva sooja vee mõõturi näidust tulenev korteris tarbitud sooja vee hulk. Iga

korteriomanikule esitatava arve all on välja toodud eraldi nii sooja kui külma vee osas

mõõturite näidud arvestuskuu alguse ja lõpu mõõturite näidud. Seega avaldaja poolt

puudutatud isikule esitatavatel arvetel on vee arvestus õige. Iseenesest avaldaja esindaja

nõustub puudutatud isikuga, et võib olla siugtorude asemel olema arvel kirjas „sooja vee

ringlus“ , kuid arveteel on samas vene keeles „ теплопотери“, mis tõlgituna eesti keelde on

„soojuskaod“. Suheldes avaldaja raamatupidajaga selgus, et küttevälisel perioodil tarnija poolt

esitatud arve jaguneb kaheks. Üldarvest lahutatakse vee soojendamisele kulutatud

soojusenergia maksumus. Ülejäänud arve jaotatakse vee soojendamise maksumusest ülejäänud

soojusenergia maksumus võrdselt kõigi korteriomanike vahel. Kuid kütteperioodil tarnija poolt

esitatud arve jaguneb kolmeks. Üldarvest lahutatakse vee soojendamisele kulutatud

soojusenergia maksumus ja maja üldistes ehituskonstruktsioonidesse kantavad soojuskaod.

Ülejäänud osa (küttele kulunud) jagatakse korteriomanike vahel proportsionaalselt

korteriomandi suurusele. Korteriühistu majandusaasta aruanded on loomulikult olemas ja üks

võib vabalt ilma piiranguteta nendega tutvuda e-äriregistri. Selleks pole vaja isegi mingit

audentimise vahendit. Ka iga aastased revidendi aruanded on olemas. Kui puudutatud isik

soovib nendega tutvuda, siis avaldaja seda ka võimaldab. Kulutused jooksvalt välja veetavale

prügile ei ole kajastatud majanduskulude seas. Majanduskulude hulka kuulub ainult

suuregabariidilise prügi (näiteks vana mööbel jne) väljavedu. Kokkuvõtvalt ükski puudutatud

isiku vastuväide ei anna alust võlgnevuse vähendamiseks.

7. Puudutatud isik esitas 03.10.2024. a kohtule venekeelsed kohtukõne teesid (lõpliku vastuse).

8. Avaldaja esitas 04.10.2024. a kohtule kohtukõne kirjalikud teesid. Avaldaja selgitab, et kui

mingi kulu jaotus polegi jaotatud ehk puudutatud isikule arvestatud proportsionaalselt

korteriomandi suurusele (483/14193 = 0,034 ehk 3,4% kogu maja korteriomandite üldpinnast),

siis kulude jaotus võrdselt kõigi maja korteriomanike vahel (Majas on 30 korterit. Korteri osa

0,033 ehk 3,3%) on puudutatud isiku jaoks soodsam ning seega õigusriivet puudutatud isiku

suhtes ei teki. Kohtuistungil puudutatud isik viitas tsiviilasjale nr 2-16-91, mille käigus kohus

jättis hagi puudutatud isiku vastu rahuldamata. Tutvudes tsiviilasja materjalidega selgus, et

korteriühistu oli puudutatud isikult nõudnud varasema kohtuotsusega (tsiviilasi 2-11-25977)

väljamõistetud menetluskulude väljamõistmist, mille puudutatud isik oli tasunud enne hagi

kohtusse esitamist. Tsiviilasja 2-11-25977 menetluse käigus tasus korteriomanik hagetava

võlgnevuse kohtumenetluse ajal. Kohtuistungil üritas puudutatud isik jätta endast mulje, et

korteriühistu kiusab teda taga ja tema pole kunagi korteriühistule võlgu olnud. Tsiviilasja nr 2-

11-25977 lahend näitab vastupidist, st hagiavalduse esitamisel olid korteriomanikul võlad.

Seega on T Mi puhul tegemist korteriomanikuga, kes on korduvalt jätnud oma kohustused

korteriühistu eest täitmata. Kohtuistungil puudutatud isik viitas tsiviilasjale nr 2-22-9449.

Selles tsiviilasjas jättis kohus T Mi avalduse korteriühistu vastu rahuldamata ja mõistis T Milt

Kohtla-Järve linn, Estonia pst 5 korteriühistu kasuks menetluskulud 240 eurot. Väljamõistetud

summa on korteriühistule tasutud. Kõigis kolmes tsiviilasjas on olemas jõustunud

kohtulahendid. Kohtuistungil puudutatud isik väitis, et korteriühistu juhatuse liige polevat

lubanud teda revisjonikomisjoni liikmeks saada. Selline väide on väär. Revisjonikomisjoni

liikmeid valib üldkoosolek mitte juhatuse liige. T M oli teadlik, et üldkoosoleku otsuseid saab

vaidlustada, kuid ta pole revisjonikomisjoni liikmete valimisi kohtus vaidlustanud.

Kohtuistungil puudutatud isik väitis, et korteriühistu jagas soojusenergia kulusid valesti jättes

jagamisest välja esimehe firmale kuuluva korteriomandis kulutatud soojusenergia. Selle

tõendamata väite ümberlükkamiseks esitab avaldaja 2023. aasta veebruari kuu arve korterile nr

18 (omanik esimehe firma OÜ xxx), kus on näha, et sellele korterile on arvestatud kütte eest

40,38 eurot. Kohtuistungil puudutatud isik väitis, et raamatupidajale tehakse ülekandeid ilma

üldkoosoleku otsuseta. See väide on väär. Avaldaja on kohtule esitanud majanduskavad

eelnevatelt aastatelt (dtl 356-360), milles on kulutused raamatupidajale kajastatud.

Kohtuistungil puudutatud isik väitis, et kuna ühistus pole oma katlamaja, siis ei ole õigust

nõuda korteriomanikult tasu vee soojendamise eest. Estonia pst 5 majas ei ole tõesti oma

katlamaja, kuid soojussõlmes on olemas vee soojendamiseks boiler, milles soojendatakse

välisvõrgust tulev külm vesi ja soojendatud vesi suunatakse korteritesse. Boilerisse suubuva

külma vee soojendamiseks kasutatakse keskküttetrassist tulevat kuuma vett.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

9. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendatakse hagita

menetluses korteriühistu avalduse alusel korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja

kohustusi, sh korteriomandi eseme valitsemisest tulenevad nõuded. TsMS 477 lg 1 vaatab

kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta

sätestatud erisusi.

10. Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule korteriomand asukohaga xxx. Puudutatud isik

on jätnud perioodil jaanuar 2020. a kuni jaanuar 2024. a (kaasa arvatud) tasumata 1 308,32

eurot, millelt on arvestatud viivis 241,90 eurot.

11. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 31 kohaselt, korteriomanik on kohustatud

hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest,

mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; taluma

mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse; võimaldama eriomandi eset

kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud

kahju tuleb omanikule hüvitada. Eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu

hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi

eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma

ülemääraste kulutusteta. Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatud kohustuste

täitmisel kohaldatakse asjaõigusseaduse §-s 143 sätestatut. Korteriomanik on kohustatud

tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud

järgivad käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatut. Korteriomanik on kohustatud

korraldama oma korteriomandi valitsemise ka ajal, kui ta ise viibib sellest eemal. KrtS § 41 lg 1

kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mille

üldkoosolek § 41 lg 3 kohaselt kehtestab. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud

majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. See

tähendab, et korteriomanik on kohustatud tasuma osamaksu sõltumata sellest, kas seda raha

kasutatakse korteriühistu poolt jooksval kuul või mitte. KrtS § 40 lg 2 kohaselt eelkõige võib

põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik

pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema

poolt tarbitud teenuse mahule. Tarbimisest sõltuvateks majanduskuludeks on korteriühistu

puhul vesi ja kanalisatsioon, küte, soojusenergia, prügivedu.

12. Puudutatud isik ei saa viidata 06.05.2022. a korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud

otsuste mitteõiguspärasusele (maja otste renoveerimistöödele kogutava remondifondi), sest Viru

Maakohtu määrusega tsiviilasjas 2-22-9449 jäeti T Mi avaldus korteriühistu vastava

üldkoosoleku otsuse tühiseks või kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Kohtumäärus on

jõustunud.

13. Kulutuste kandmine maja otste soojustamiseks on otsustatud korteriühistu 07.06.2021. a

otsusega, millist otsust puudutatud isik vaidlustanud ei ole (ning ka eelmises punktis nimetatud

üldkoosoleku otsusega). Majandamiskulude suurus on otsustatud üldkoosoleku 11.05.20223. a

otsusega (0,60 eurot 1 m2 kohta). Korteriühistu põhikirja kohaselt on ühistu liige kohustatud

tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi makseid (n.n. täishooldustasu). Makse suuruse

kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate

korterite üldpinnast, välja arvatud elanike kohta arvestatud sihtotstarbelised maksed. Maksete

mittetähtaegsel tasumisel tasub liige iga viivitatud päeva eest viivist. Maksmise tähtaeg ja

viiviste suurus määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. Korteriühistu on tasumise

tähtajaks määranud arvestuskuule järgneva kuu lõpu ja järgnevast päevast arvestatakse viivist

seaduses ettenähtud määras (0,022% viivitatud summalt).

14. Korteriühistu kaudu tasuvad korteriomaniku ka kommunaalteenuste (keskkütte, vesi ja

kanalisatsioon, vee soojendus, prügivedu) eest. Korteriühistu 2017. a üldkoosoleku otsuse

kohaselt tasuvad korteriomanikud täiendavalt 2 eurot kuus korterilt sissekäikude

koristuskulude katteks. Korteriühistu 03.04.2018. a üldkoosoleku otsuse kohaselt prügi

väljavedaja arve jagab avaldaja korteriomanike vahel võrdeliselt korteris elavate inimeste

arvuga. Prügi väljavedaja xxx OÜ arved on kohtule esitatud avaldusele lisatud (lisad 54-101).

Vee ja kanalisatsiooni teenust osutab korteriühistule AS xxx. Vee ja kanalisatsiooni teenuste

arvestus toimub mõõturite põhiselt. Maja mõõturi ja kõigis korterites kokku paiknevate

mõõturite poolt mõõdetud tarbitud vee hulga vahe (arvetel – külma vee kaod) puhul jaotatakse

mõõturite vahe proportsionaalselt elanike arvule. Hagetavalt perioodilt on vee ja

kanalisatsiooni teenuse tarnija arved lisatud (avalduse lisad 102-154). Küttega varustab

kortermaja xxx AS (endine ärinimi xxx AS). Kogu majas tarbitud soojusenergia mõõdetakse

maja soojusmõõturiga, mille tulemuste kohaselt ühistule esitab arve soojusenergia tarnija.

Soojusenergiat kasutatakse vee soojendamiseks ja kütteks. Tarnija poolt esitatud arve jaguneb

kaheks. Üldarvest lahutatakse vee soojendamisele kulutatud soojusenergia maksumus.

Ülejäänud arve osa (küttele kulunud) jagatakse korteriomanike vahel proportsionaalselt

korteriomandi suurusele. Küttevälisel perioodil jaotatakse vee soojendamise maksumusest

ülejäänud soojusenergia maksumus võrdselt kõigi korteriomanike vahel. Arvetel on reale

märgitud „siugtoru“. Avaldusele on soojusenergia tarnijate arved lisatud (lisa 155-203).

Kohtuistungil puudutatud isik väitis, et kuna ühistus pole oma katlamaja, siis ei ole õigust

nõuda korteriomanikult tasu vee soojendamise eest. Avaldaja on kohtukõne kirjalikes teesides

selgitanud, et Estonia pst 5 majas ei ole tõesti oma katlamaja, kuid soojussõlmes on olemas

vee soojendamiseks boiler, milles soojendatakse välisvõrgust tulev külm vesi ja soojendatud

vesi suunatakse korteritesse.

15. „Initsiatiivgrupi“ poolt korraldatud üldkoosolekutest. Korteriühistu juhatuse poolt oli

kokku kutsutud ja toimus üldkoosolek 23.07.2018. a algusega kell 19:00. Peale koosoleku

kokkukutsumise teate ülesse riputamist teatas T.Mi poolt organiseeritud initsiatiivgrupp, et

nemad korraldavad koosoleku 23.07.2018. a algusega kell 18:30, st pool tundi enne juhatuse

poolt eelnevalt välja kuulutatud koosolekut, oma koosoleku. Initsiatiivgrupi poolt 23.07.2018.

a koosoleku kvoorumi puudumise tõttu päevakorras olnud küsimuste osas otsuseid vastu ei

võetud. Küll aga otsustati korduvkoosolek läbi viia 31.07.2018. a. Puudutatud isiku väitel

toimuski initsiatiivgrupi poolt korraldatud korduvkoosolek 31.07.2018. a. Avaldaja juhatusele

seda 31.07.2018. a koosoleku protokolli edastatud ei ole. Selle protokolli alusel pole tehtud

ühtegi toimingut, st pole esitatud isegi taotlust registrile O L tagasikutsumiseks, kui selline

otsus koosolekul tehti. Puudutatud isiku poolt 23.07.2018. a koosoleku kokkukutsumisel rikuti

põhikirja punkti 50 nõudeid ja seetõttu ei olnud puudutatud isiku initsiatiivgrupil õigust

23.07.2018. a koosoleku kokku kutsuda. Korteriühistu põhikirja punkt 51 kohaselt tuleb

üldkoosoleku kokkukutsumisest teatada 15 päeva enne koosoleku toimumist. 31.07.2018. a

koosoleku ja 23.07.2018. a koosoleku vahele jääb ainult seitse päeva, mille tõttu rikuti

koosoleku kokkukutsumisel oluliselt seaduse nõudeid. KrtS § 29 lg 1 kohaselt, kui

korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike

kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja

arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel

koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda

rikuti, otsust heaks ei kiida. Puudutatud isiku poolt väidetavalt 31.07.2018. a koosoleku

otsused puudutavad iseenesest ka kõiki koosolekul mitte esindatud maja korteriomanikke, aga

viimased ei ole neid otsuseid heaks kiitnud. 31.07.2028. a kordusüldkoosolekul otsustati

avaldada usaldamatust haldurile O.L ja tagandada ta KÜ Estonia 5 koosseisust, pöörduda

sõltumatute audiitorite poole eesmärgiga korraldada finantstegevuse revisjon, tühistada

majandustegevuse aastakava 2018. aastaks, jätta hooldustasu 0,53 eurot/m2, jätta tulude

artiklist välja treppide koristamise tasu, mida maksta korteriühistu üldarvult, kehtestati

kojamehe-koristaja ja halduri tasu, otsustati raamatupidamisteenuse tasu, jäeti kuluartiklist

välja tarkvara ning see teenus kanti raamatupidamisfirma tegevusse ja kuludesse, otsustati

lülitada kuluartiklitesse iganädalane prügi väljavedu, remondifondi sissemaksete suurus jäeti

endiseks. Kohus märgib, et korteriühistu põhikirja punkti 48 kohaselt kutsub erakorralise

üldkoosoleku kokku ühistu juhatus omal initsiatiivil või kahe nädala jooksul vähemalt 1/10

ühistu liikmete, 1/3 juhatuse liikmete või revisjonikomisjoni nõudmisel. Põhikirja punkti 50

sätestab: kui juhatus ei ole põhikirjas ettenähtud tähtajaks üldkoosolekut kokku kutsunud, on

ühistu liikmetel õigus pöörduda revisjonikomisjoni poole, kes kutsub üldkoosoleku kokku 15

päeva jooksul, alates avalduse saamisest. Revisjonikomisjoni poolt selle nõude täitmata

jätmise korral on vähemalt 1/10 ühistu liikmetel õigus omal initsiatiivil üldkoosolek kokku

kutsuda. Puudutatud isiku poolt ei nähtu, et initsiatiivgrupp taotles korteriühistu juhatuselt või

revisjonikomisjonilt erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumist. Korteriomanike 24.08.2018. a

avalusest nähtub, et korteriomanikud taotlevad avalduse lisamist korteriühistu üldkoosoleku

protokollile ja võtta laenu võtmise küsimus KÜ koosoleku päevakorrast maha põhjusel, et

avalduse esitanud korteriomanikud on maja otsaseinte remondiks võetava laenu vastu. Avaldus

on esitatud 03.06.2018. a koosolekul.

16. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 236 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule

või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval ning VÕS § 101 lg 1 p 1 lubab võlausaldajal

võlgniku poolse kohustuse rikkumise korral nõuda kohustuse täitmist VÕS § 108 lg 1 sätestab,

et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

17. Avaldaja on oma nõude tõendamiseks esitanud korteriühistu arved puudutatud isikule

arvestatud kommunaalteenustest, võlgnevuse arvestuse, kommunaalteenuste osutajate arved,

korteriühistu põhikirja. Avaldaja palub välja mõista puudutatud isikult põhivõla 1 308,32 eurot,

viivise 241,90 eurot ning lisanduva viivise.

18. KrtS § 42 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib

korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

suuruses. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral

võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94

sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud

kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga

ettenähtud intressimäär.

Menetluskulude jaotus

19. TsMS § 1232 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite

või tõendi.

20. Arvestades korteriomandi nõuete lahendamise erisusega hagita menetluses ning asjaolu, et

kohus rahuldab avalduse ja mõistab puudutatud isikult avaldaja kasuks välja võlgnevuse, leiab

kohus, et eeltoodu tõttu on õiglane jätta menetluskulud täies ulatuses puudutatud isiku kanda.

21. TsMS § 174 lg 2 alusel määrab kohus käesoleva otsusega kindlaks hüvitatavate

menetluskulude rahalise suuruse.

Avaldaja palub välja mõista menetluskulud eurot, sh tasutud riigilõiv 65 eurot, õigusabikulud

732 eurot (600 eurot + käibemaks 132 eurot), samuti viivise menetluskuludelt alates

kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras vastavalt TsMS §

177 lg 4.

22. TsMS § 177 lg 4 kohaselt, kohus märgib menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku

avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses

23. Seega kuulub puudutatud isikult avaldaja kasuks väljamõistmisele menetluskulu summas

797 eurot, samuti kuulub väljamõistmisele viivis menetluskuludelt (797 eurolt) alates

kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.

Puudutatud isiku menetluskulud jätab kohus puudutatud isiku enda kanda.

24. TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise määruse peale võib esitada

määruskaebuse menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud ja menetluskulusid kandma

kohustatud isik, kui kaebuse hind ületab 280 eurot.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Viljo Junolainen

Kohtunik