2-23-10449/42 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Siret Siilbek, Liis Arrak, Peeter Pällin

Määruse tegemise aeg ja koht

21.10.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-10449

Kohtuasi

Q.P avaldus

Saarde vald, Tihemetsa alevik,

Elamukvartali tee 6 korteriühistu 27.05.2023

üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või

kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 19.06.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Q.P määruskaebus

Saarde vald, Tihemetsa alevik, Elamukvartali tee 6

korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Q.P (isikukood XXX)

Puudutatud isik Saarde vald, Tihemetsa alevik,

Elamukvartali tee 6 korteriühistu (registrikood

80168854), lepingulised esindajad vandeadvokaat Keijo

Lindeberg ja advokaat Merili Laansoo

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Pärnu Maakohtu 19.06.2024 määrus muutmata.

2. Jätta Q.P määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta Saarde vald, Tihemetsa alevik, Elamukvartali tee 6 korteriühistu

määruskaebus rahuldamata.

4. Määruskaebusega seonduvad menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

2-23-10449

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Q.P (avaldaja) esitas 23.07.2023 (täiendatud 03.11.2023 ja 18.04.2024) Pärnu Maakohtule

avalduse Saarde vald, Tihemetsa alevik, Elamukvartali tee 6 korteriühistu (puudutatud isik,

korteriühistu) 27.05.2023 üldkoosoleku otsuste tühistuse tuvastamiseks või alternatiivselt

kehtetuks tunnistamiseks.

2. Avaldaja on Saarde vallas Tihemetsa alevikus Elamukvartali tee 6 korteriomandi nr 9

omanik ja korteriühistu liige. 27.05.2023 üldkoosolekul võeti vastu järgmised otsused: 1)

kinnitati majandusaasta aruanne; 2) kõik osalejad nõustusid Reetan OÜ pakkumisega, mille

maksumus on 37 008 eurot, et majale tehakse kindlustus ja katusetööde tegemiseks võetakse

laen 18 000 eurot neljaks aastaks. Omafinantseeringu suurus on 19 008 eurot; 3) edaspidi

kutsub korteriühistu tervele majale korstnapühkija; 4) prügiveo ja konteinerite rendi arved

tulevad Asuvere tee 7 KÜ-le, mille kogusumma jagatakse kolmeks ja iga maja jagab oma

elanike arvuga; 5) alates 01.06.2023 on juhatuse liikme tasu igalt korterilt 2 eurot kuus; 6)

niitmise tasu on 30 eurot ühe korra kohta ja maja ümbrus hoitakse ühiselt korras.

3. Avalduse kohaselt on kõik 27.05.2023 üldkoosolekul vastuvõetud otsused tühised

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 38 lg 2 alusel, kuna need on vastuolus heade kommetega ja kokkukutsumisel on

rikutud põhikirja nõudeid.

3.1. Üldkoosoleku protokoll on koostatud segaselt. Protokollist nähtub, et koosolekul osales 8

korteriomanikku, kohal oli 9 liiget ja volikirja alusel 1 liige. Seega osales koosolekul

vähemalt üks isik, kes ei olnud korteriomanik. Korteriühistu põhikirja p 2.1 järgi on

korteriühistu liikmeks kõik korteriomanikud. Järelikult ei kajasta protokoll tegelikke

asjaolusid ja selles märgitu, sh otsused, on seetõttu vastuolus heade kommetega.

3.2. Protokolli kohaselt oli 1 korteriühistu liige esindatud volikirja alusel. Tegelikult osalesid

üldkoosolekul kaks isikut volikirja alusel – MA esindas JA ja AB esindas AT. Korteriühistu

juhatuse esimees oli enne koosoleku algust teadlik, et koosolekul osaleb kaks isikut volikirja

alusel, kuid vaatamata sellele koostati ja allkirjastati protokoll, mille kohaselt osales volikirja

alusel üks isik. Kui koosolekul osales isik, kellel ei olnud selleks volitust ja kes kutsuti

koosolekule, on oluliselt rikutud koosoleku kokkukutsumise korda ning otsused on tühised.

Alternatiivselt leiab avaldaja, et 27.05.2023 üldkoosoleku protokoll on ebausaldusväärne ja

seega vastuolus heade kommetega.

3.3. Üldkoosolekul vastuvõetud otsus nr 2 on tühine, kuna korteriomanike üldkoosoleku

kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse nõudeid ning korteriomanik, kelle suhtes

kokkukutsumise korda rikuti, ei kiitnud otsust heaks. Üldkoosoleku kutset ei saadetud

korteriomanikule Saarde vallale (Saarde Vallavalitsuse kaudu). Korteriühistu põhikirja p 5.7

kohaselt tuleb üldkoosoleku toimumisest korteriühistu liikmetele kirjalikult ette teatada

vähemalt 15 kalendripäeva. Saarde valda ei teavitatud üldkoosoleku toimumisest kirjalikult.

Otsus nr 2 on alternatiivselt kehtetuks tunnistatav, kuna otsus on vastuolus põhikirjaga.

2-23-10449

3.4. Korteriühistu ei esitanud enne 27.05.2023 üldkoosolekut kõiki dokumente, mille osas

hääletama hakati, millega korteriühistu rikkus oluliselt koosoleku kokkukutsumise korda.

4. Kõik üldkoosolekul vastuvõetud otsused on alternatiivselt kehtetuks tunnistatavad, kuna

need on vastuolus seaduse ja põhikirjaga.

4.1. Korteriühistu põhikirja p 5.11 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada

korteriühistu liige või tema esindaja lihtkirjaliku volikirja alusel. Esindajaks võib olla ainult

teine korteriühistu liige. 27.05.2023 üldkoosolekul hääletasid isikud, kes ei ole korteriühistu

liikmed – korter nr 5 osas MA ja korter nr 7 osas AB. Kuivõrd otsuste üle hääletasid mh

isikud, kes ei ole korteriühistu liikmed, siis rikuti otsuste vastuvõtmiseks ettenähtud korda.

4.2. Otsus nr 2 on vastuolus põhikirjaga. Korteriühistu põhikirja p 6.11 kohaselt ei või

juhatuse liige osaleda hääletamises, kui otsustatakse temaga või temaga võrdset

majanduslikku huvi omava isikuga tehingu tegemist. Otsuste tegemisel osales korterühistu

juhatuse liige RK, kellega on seotud ettevõte Reetan OÜ, mille ainus juhatuse liige,

ainuosanik ja ainus tegelik kasusaaja on RKi abikaasa TK. Üldkoosolekul oli otsustamisel

küsimus, kas sõlmida Reetan OÜ-ga leping. RK ei tohtinud põhikirja järgi kõnealusel

hääletamisel osaleda.

5. Üldkoosolekul vastuvõetud otsus ei muutu olematuks, kui korteriühistu juhatus saadab

tagantjärele otsuse vastuvõtud korteriomanikele teate, et üks korteriomanik ei kiitnud otsust

heaks. Otsus on vastu võetud sõltumata korteriühistu juhatuse teatest. Otsust ei muuda

olematuks protokolli parandatud versiooni edastamine. Kui korteriühistu oleks soovinud

olukorda parandada, siis pidanuks kokku kutsuma uue üldkoosoleku.

6. Avaldaja hääletas otsuste poolt ega lasknud oma vastuväiteid protokollida, kuna sel hetkel

ei olnud avaldajal kogu asjakohast infot. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas olukord, kus

korteriühistu esitab osalise info, isik hääletab selle info pinnalt otsuse poolt ega lase

vastuväidet protokollida, hiljem selgub avaldatud info puudulikkus, isik vaidlustab

vastuvõetud otsused ning korteriühistu heidab ette tema poolt avaldatud info valguses

poolthääle andmist ning vastuväite protokollimata jätmist.

Puudutatud isiku seisukohad

7. Puudutatud isik palub jätta avalduse rahuldamata.

8. Üldkoosolekul vastuvõetud otsused ei ole tühised. Avaldaja väited osas, milles need

puudutavad koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist Saarde valla või AT suhtes, tuleb jätta

tähelepanuta, kuna isik saab kohtusse pöörduda üksnes enda huvide kaitseks ega saa

avalduses tugineda sellele, et koosoleku kokkukutsumise korda on rikutud teise

korteriomaniku suhtes ning seda ka juhul, kui see peaks tooma kaasa otsuse tühisuse. Saarde

vald on üldkoosolekul vastu võetud otsused heaks kiitnud, v.a otsuse nr 2. Samuti on AT

heaks kiitnud kõik üldkoosolekul vastu võetud otsused ning käesoleval hetkel on korter nr 7

omanikuks AB, kes ise otsuste vastuvõtmisel osales. Sellest tulenevalt ei ole igal juhul tühised

otsused nr 1 ja 3–6.

9. Pärast seda, kui puudutatud isik sai teada, et Saarde vald ei kiida otsust nr 2 heaks, saatis

puudutatud isik kõigile korteriomanikele 15.06.2023 e-kirjaga parandatud koosoleku

protokolli, millest nähtub, et loobuti laenu taotlemisest ja Reetan OÜ pakkumisest, kuna

Saarde vald ei andnud sellele kooskõlastust. Seega saab praegusel juhul vaidlus otsuse nr 2

2-23-10449

osas seisneda üksnes kortermajale kindlustuse tegemise osas, millise otsuse aga kiitis Saarde

vald heaks. Sellest tulenevalt ei ole otsus nr 2 tühine.

10. Protokollist nähtub üldkoosolekul osalejate arv, s.o 9 liiget. Isegi, kui protokolli saaks

pidada osaliselt ebaselgeks, ei ole tegemist asjaoluga, mis muudaks üldkoosolekul

vastuvõetud otsused heade kommete vastaseks ja tooks seeläbi kaasa nende tühisuse. JA võis

volitada ennast üldkoosolekul esindama MA ning AT võis ennast volitada esindama AB,

kuivõrd käesoleval juhul tuli kohaldada seadust.

11. Puudutatud isikul puudus alus kahelda korter nr 7 esindaja esindusõiguse olemasolus,

kuivõrd koosolekul osalenud isik ja üldkoosoleku toimumise hetkel korter nr 7 omanikuks

olev isik on lähisugulased ning üldkoosolekul osalenud isiku kasuks oli kinnistusraamatusse

kantud isiklik kasutusõigus. Samuti vastab puudutatud isikule hilinenult esitatud volikiri

vorminõuetele.

12. Avaldaja on 27.05.2023 üldkoosolekul osalenud, ta ei esitanud üldkoosoleku otsuste osas

ühtegi vastuväidet ega lasknud neid protokollida. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt

hääletas avaldaja kõigi otsuste poolt. Sellest tulenevalt ei saa avaldaja nõuda 27.05.2023

üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist.

13. Avaldaja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks, et Reetan OÜ omab RKga võrdset

majanduslikku huvi. Lisaks on puudutatud isik saatnud korteriomanikele, sh avaldajale

parandatud koosoleku protokolli, millest nähtub, et Reetan OÜ-ga lepingut ei sõlmita. Seega

ei saa antud küsimus olla vaidluse all.

14. Avaldaja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja hääletas kõigi otsuste

poolt. Avaldaja põhjendused, miks üldkoosoleku otsused on tühised või kehtetuks

tunnistatavad, on otsitud ja pahatahtlikud. Avaldaja sai korter nr 9 omanikuks 15.09.2017,

kuid osales ilma volikirjata korteriühistu 2015., 2016. ja 2017. a üldkoosolekutel. Avaldaja

protokollis neid koosolekuid ise ja ei kontrollinud, kas Saarde vald on volitanud KL korter nr

15 nimel üldkoosolekul osalema. Sellest nähtuvalt ei ole avaldaja varem tundnud erilist huvi

seaduse ja põhikirja järgimise vastu.

Maakohtu määrus

15. Maakohus rahuldas 19.06.2024 määrusega avalduse osaliselt, tuvastades 27.05.2023

üldkoosolekul tehtud otsuse p 2 tühisuse. Maakohus jättis rahuldamata avaldaja nõude

tuvastada 27.05.2023 üldkoosoleku otsuste nr 1 ja 3–6 otsuste tühisus ning alternatiivselt

tunnistada otsused kehtetuks. Menetluskulud jättis maakohus 85 % ulatuses avaldaja kanda ja

15 % ulatuses puudutatud isiku kanda.

16. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt oli vaidlus selles, kas üldkoosolek kutsuti kokku

korrektselt, s.t kas kõigile korteriomanikele edastati kutse üldkoosolekule ning kas

üldkoosolek oli otsustusvõimeline, sh kas korteriomanikel oli õigus volitada isikuid, kes ei ole

korteriühistu liikmed.

17. Tulenevalt KrtS § 29 lg-st 1 ja kohtupraktikast asus maakohus seisukohale, et avaldaja on

õigustatud esitama nõuet tuvastada üldkoosoleku otsuste tühisus põhjusel, et avaldaja

hinnangul rikuti korteri nr 15 omaniku (Saarde valla) suhtes üldkoosoleku kokkukutsumise

korda. Puudutatud isik ei väitnud ega tõendanud, et Saarde vallale on tähtaegselt kutse

edastatud. Siiski leidis maakohus, et kuivõrd puudutatud isik esitas kohtule Saarde

2-23-10449

Vallavalitsuse kirja, milles Saarde vald kiitis heaks üldkoosolekul vastu võetud otsused, v.a

arvatud otsuse nr 2, tuleb lugeda, et Saarde vald on otsused 1 ja 3–6 heaks kiitnud. Otsus nr 2

on KrtS § 29 lg-st 1 tulenevalt tühine. Maakohus nõustus avaldajaga, et üldkoosolekul

vastuvõetud otsus ei muutu olematuks, kui korteriühistu juhatus saadab tagant järele teate, et

üks korteriomanik ei kiitnud otsust teaks.

18. Maakohus leidis, et JA võis volitada MA ennast üldkoosolekul esindama. KrtS § 22 lg 5

kohaselt võib üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse

olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Põhikirjas ei või piirata korteriühistu liikme

õigust määrata esindaja. KrtS § 17 lg 2 kohaselt, kui põhikirja säte on vastuolus seadusega,

kohaldatakse seaduses sätestatut. Kuivõrd põhikirja p 5.11 piirab korteriühistu liikme õigust

määrata esindaja ning on seetõttu vastuolus seadusega, tuleb vastavalt KrtS § 17 lg-le 2

kohaldada seadust.

19. Maakohus tuvastas, et volikirjast nähtuvalt oli üldkoosolekul osalenud ABl esindusõigus

AT esindamiseks. Puudutatud isik selgitas, et üldkoosolekul osalenud AB on korteriomaniku

AT ema ja korteriühistu juhatuse esimees sai enne 27.05.2023 üldkoosoleku algust teada, et

isiklikel põhjustel ei olnud korter nr 7 esindajal võimalik volikirja üldkoosoleku toimumise

päeval korteriühistule edastada ning see lubati juhatuse esimehele üldkoosolekule järgneva

nädala jooksul üle anda. Volikiri esitati korteriühistu juhatusele 03.06.2023 paberkandjal.

20. Kuivõrd korteriühistul on 16 liiget (korteriomandit) ja koosolekul osales 9 liiget, oli

27.05.2023 üldkoosolek otsustusvõimeline.

21. Maakohtu hinnangul ei saa avaldaja vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamist nõuda

TsÜS § 38 lg 4 teises lauses sätestatud piirangu tõttu. TsÜS § 38 lg 4 teise lause mõttest

tuleneb selgelt see, et vastuväide tuleb juhul, kui organi liige soovib tugineda juriidilise isiku

organi otsuse kehtetusele, igal juhul lasta dokumenteerida. Maakohus luges tuvastatuks, et

üldkoosolekul osalenud avaldaja ei esitanud vastuväidet 27.05.2023 üldkoosolekul vastu

võetud otsuste suhtes. Avaldaja on ka ise menetlusdokumentides kinnitanud, et hääletas

üldkoosolekul otsuste vastuvõtmise poolt, kuid hiljem muutis oma meelt. Avaldaja ei toonud

välja ega tõendanud, et ta oleks vastuväite esitanud. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et

KrtS § 29 lg 2 teise lause kaudu kohalduva TsÜS § 38 lg 4 alusel ei saa avaldaja 27.05.2023

üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist nõuda.

Avaldaja määruskaebus

22. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas, millega

maakohus jättis avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda, ning teha uue

määruse, millega avaldus rahuldada täielikult, alternatiivselt saata asi tühitatud osas tagasi

maakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

23. Avaldaja ei nõustu maakohtuga, et protokolli suhtes vastuväiteid ei olnud. Protokollis ei

kajastu, et korteriühistu koosolekul viibinud isikutel vastuväiteid ei olnud. Samuti ei kajastu

puudutatud isiku esindaja ja korteriomanike kokkulepe, et pakkumised saadetakse e-mailile.

Korteriühistu juhatuse liige kuritarvitas korteriomanike teadmatust, et tema abikaasa ettevõtte

pakkumine läbiks hääletuse. Protokolli koostamisel on eksitud ja see ei ole õiguspärane.

Sellest tulenevalt tuleb terve protokoll kehtetuks tunnistada. Korteriühistu juhatus peab

veenduma, et üldkoosolekul võetakse otsused vastu heade kommete kohaselt ja seadust

järgides.

2-23-10449

24. 27.05.2023 üldkoosolekul vastuvõetud otsused tuleb kehtetuks tunnistada maakohtule

esitatud tõendite tõttu. Lisaks märgib avaldaja otsuste osas järgmist.

24.1. Päevakorra p 1: majandusaasta aruande kinnitamise juures puudub revidendi aruanne.

Korteriühistul puudub üldse revident ja majanduskava. Majanduskavaga seonduvaid

dokumente/arveid ei ole esitatud. Majandusaasta aruande kinnitamine võttis aega ca 5 minutit,

kuna majandusaasta aruandega seotud dokumente üldkoosolekul ei olnud.

24.2. Päevakorra p 3: korstnapühkimise korraldamise arutamine võttis aega ca 10 minutit –

kas korteriomanikud on sellega nõus ja lepiti kokku, kuidas edaspidi korstnapühkimist

korraldama hakatakse.

24.3. Päevakorra p 4: prügi sorteerimise arutamine võttis aega ca 10 minutit. Korteriühistu

juhatuse liige tegi kiire ülevaate. Enamik informatsiooni oli varem saadetud e-mailile.

24.4. Päevakorra p 5: juhatuse liikme tasu arutamine võttis 5 minutit. Tehti ettepanek tõsta

tasu ja kõik olid sellega nõus.

24.5. Päevakorra p 6: muud küsimuste arutelu kestis ca 10 minutit. Niitmine –

korteriomanikud olid nõus, et üks korteriomanik saab niitmise eest 30 eurot. Juhatuse liige

lubas leida lahenduse, kuidas korteriühistu saab tasuda eraisikule 30 eurot niitmise eest, kuid

jättis mainimata, et sellist tegevust ei saa korraldada. Korteriühistu ei saa tasuda eraisikule.

Kuidas seda tänaseni tehtud on, sellele on juhatuse liige keeldunud vastamast.

Pangaväljavõtted, mille korteriühistu on osaliselt esitanud, ei kajasta ka seda. Järelikult oli

juhatuse tegevus vastuolus heade kommetega.

25. Menetluskulude jaotus ei ole põhjendatud, kuna päevakorra p-de 1 ja 3–6 arutelu kestis ca

40 minutit ja ülejäänud aeg läks p-i 2 arutelule. Sellele järeldusele, et üldkoosoleku p 2 oli

kõige mahukam ja olulisem päevakorra punkt, oleks pidanud jõudma ka maakohus. Seega

tuleb kulude jaotust muuta olenemata asjaolust, kas määruskaebus rahuldatakse või mitte.

Korteriühistu juhatuse liikmel oli võimalik korraldada korduskoosolek, aga ta keeldus sellest.

Selle asemel muudeti protokolli ilma korteriomanike nõusolekuta. Protokolli muutes unustati

lisada korter 7 volikiri. Maakohus ei tuvastanud, et volikiri oleks võltsitud. Avaldaja vaidleb

sellele vastu. Alles kohtumenetluse ajal esitas korter 7 omanik kaks volikirja, kuigi 2023. a

septembris ja oktoobris oli kaks korteriühistu koosolekut, kuhu korter 7 ei esitanud volikirja.

Kõiki korteriühistu eksimusi tuleb arvesse võtta kohtukulude arvestamisel, olenemata sellest,

kas neid on muudetud/parandatud või mitte. Lisaks tuleb kulude kindlaksmääramisel silmas

pidada, et korteriühistul ei olnud õigust õigusabikuludeks. Selleks puudus nii majanduskava

kui ka üldkoosoleku otsus. Advokaadibüroo oleks pidanud paluma korteriühistu juhatuse

liikmel korraldada üldkoosolek ja seal oleks pidanud õigusabikulude üle hääletama.

Korteriühistu 20.04.2024 üldkoosolekul ega 04.05.2024 korduskoosolekul õigusabikulusid

hääletusele ei pandud. Ühtlasi keeldus korteriühistu juhatus õigusabikulude arveid

korteriomanikele saatmast ja väljaprinditud arveid kaasa ei võinud korteriomanikud võtta.

Puudutatud isiku määruskaebus

26. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas,

millega maakohus avalduse rahuldas ja menetluskulud puudutatud isiku kanda jättis, ning teha

uue määruse, millega jätta avaldus täielikult rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

2-23-10449

27. Puudutatud isik ei nõustu maakohtu seisukohaga, et avaldaja on õigustatud esitama nõuet

tuvastada üldkoosoleku otsuste tühisus põhjusel, et avaldaja hinnangul rikuti korteri nr 15

(Saarde valla) suhtes üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Maakohtu viidatud Riigikohtu

lahendis nr 2-20-11256 on leitud, et KrtS § 21 lg 2 esimeses ja teises lauses sätestatu

rikkumisele saab kohtus tugineda iga korteriomanik, s.t ka see isik, kelle suhtes rikkumist

toime ei pandud. Antud juhul ei ole tegemist KrtS § 21 rikkumisega. Tallinna

Ringkonnakohus on lahendites nr 2-20-11750 ja 2-23-7156 leidnud, et koosoleku

kokkukutsumise korra rikkumisele saab tugineda vaid see isik, kelle suhtes on rikkumine

toimunud.

28. Avalduse osaline rahuldamine ei ole põhjendatud juba ainuüksi seaduses sätetatud üldiste

põhimõtete tõttu (hea usu põhimõte, õiguskindluse põhimõte). Vaidlust ei saa olla selles: 1)

avaldaja suhtes pole koosolekuga seonduvalt rikkumisi toimunud; 2) avaldaja on hääletanud

otsuse poolt; 3) isik, kelle suhtes rikkumine toimus, kiitis otsused osaliselt heaks ega pidanud

vaidlustamist vajalikuks; 4) otsusel nr 2 puudub õiguslik mõju ja igasugune, sh kahjulik

tagajärg. Eeltoodut arvestades ei ole puudutatud isiku arvates hea usu põhimõttega kookõlas

olukord, kus isik, kes vastuväidet ei esitanud ja otsusega nõustus, tekitab isikule, kelle suhtes

on toimunud rikkumine, kuid kes on otsustanud nõuet mitte esitada, põhjendamatuid kulutusi.

29. Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda. Asjaolusid arvestades

oleks see õiglane, kuna avaldaja on esitanud põhjendamatu taotluse, olulisel hulgal

asjakohatuid väiteid, millega on koormanud asjatult kohtumenetlust.

Menetluse edasine käik

30. Avaldaja palub jätta puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata ja puudutatud isik

palub jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata.

31. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

32. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel jätta

muutmata ja määruskaebused rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud

ning määruskaebuste väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja § 654 lg 6).

33. TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjust tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu

määruse õigsust osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu määruse on vaidlustanud

puudutatud isik osas, milles maakohus tuvastas 27.05.2023 üldkoosoleku otsuse nr 2 tühisuse,

ning avaldaja osas, milles maakohus jättis 27.05.2023 üldkoosoleku otsuste nr 1 ja 3–6

tühisuse tuvastamata, alternatiivselt otsused kehtetuks tunnistamata. Lisaks on mõlemad

menetlusosalised vaidlustanud menetluskulude jaotuse. Seega on maakohtu määrus

vaidlustatud täies ulatuses ja ringkonnakohtul tuleb maakohtu lahendit kontrollida tervikuna,

arvestades määruskaebuste väiteid.

34. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus vaidlustatud faktiliste asjaolude tuvastamisel

menetlusõiguse norme rikkunud. Samuti ei ole tuvastatavad materiaalõiguse normide

rikkumised, mis annaksid aluse maakohtu määruse tühistamiseks. See, et menetlusosalised

maakohtu järeldustega ei nõustu, ei tähenda, et maakohtu järeldused oleksid ebaõiged.

2-23-10449

Maakohus kontrollis õigesti esmalt otsuste võimalikku tühisust ja seejärel, kas esinevad

alused otsuste nr 1 ja 3–6 kehtetuks tunnistamiseks.

35. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse

tühisuse aluseid KrtS ette ei näe. Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine

TsÜS § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks

vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks

ettenähtud korda. Kuigi hagita menetluses rakendub uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3, § 477

lg-d 5 ja 7), ei vabasta see avaldajat kohustusest tuua selgelt esile asjaolud, mis viitavad

vaidlusaluste otsuste tühisusele (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663, p 23).

35.1. Avaldaja hinnangul rikkus korteriühistu 27.05.2023 üldkoosoleku kokkukutsumise

korda sellega, et ei teavitanud kirjalikult korteri nr 15 omanikku Saarde valda üldkoosoleku

toimumisest. Maakohus tuvastas, et Saarde vald kiitis 27.05.2023 üldkoosolekul vastuvõetud

otsused heaks, v.a otsuse nr 2. Selle asjaolu tuvastamist ei ole vaidlustatud kummaski

määruskaebuses. Puudutatud isiku väide, nagu oleks maakohus ebaõigesti tuvastanud otsuse

nr 2 tühisuse KrtS § 29 lg-st 1 alusel, ei ole seega põhjendatud.

35.2. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isiku seisukohaga, et avaldaja ei saanud otsuste

vaidlustamisel tugineda sellele, et Saarde valla suhtes toimus koosoleku kokkukutsumise

rikkumine. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldub Riigikohtu seisukoht, et kui rikkumine on

oluline, siis saab sellele tugineda iga korteriomanik, s.t ka need, kelle suhtes rikkumist toime

ei pandud (RKTKm 21.12.2022, 2-20-11256, p 11.5), ka praeguses vaidluses, mitte üksnes

olukorras, kus otsused on vastu võetud korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata (KrtS

§ 21). Puudutatud isiku määruskaebuses viidatud Tallinna Ringkonnakohtu lahendeid ei ole

võimalik tõlgendada puudutatud isiku kirjeldatud viisil. Tsiviilasjas nr 2-20-11750 tuvastas

ringkonnakohus, et koosoleku kokkukutsumise korda oli rikutud avaldaja suhtes. Tsiviilasjas

nr 2-23-7156 tehtud (jõustumata) lahendis märgib ringkonnakohus selgelt, et olulisele

koosoleku korra kokkukutsumise rikkumisele saab tugineda iga korteriomanik, st ka need,

kelle suhtes rikkumist toime ei panda (otsuse p 12.4). Põhjendatud ei ole ka puudutatud isiku

määruskaebuses toodud seisukoht, et otsuse nr 2 tühisuse tuvastamiseks puudub alus, kuna

otsusel puudub õiguslik mõju ja igasugune tagajärg. Olukorras, kus üldkoosoleku

kokkukutsumise korda on rikutud ja korteriomanik, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti,

otsust heaks ei kiida, siis on otsus KrtS § 29 lg-st 1 tulenevalt tühine. Korteriomanikul on

õigustatud huvi otsuse tühisuse tuvastamise vastu sõltumata sellest, kas ja milliseid tagajärgi

otsus endaga kaasa toob.

36. Avaldaja leiab, et üldkoosolekul vastu võetud otsused on tühised, kuna üldkoosolek ei

olnud otsustusvõimeline. Avaldaja tõi esile, et üldkoosolekul osales kaks isikut volikirja

alusel, sh oli ühel juhul volitatud korteriühistu põhikirja rikkudes ning teisel juhul volikiri

üldse puudus.

36.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et tulenevalt KrtS § 22 lg-st 5 ja § 17

lg-st 2 võis JA volitada MA ennast üldkoosolekul esindama. Maakohus ei eksinud

ringkonnakohtu hinnangul ka AB esindusõiguse kontrollimisel, tuvastades, et korteri nr 7

omanik esitas korteriühistule volikirja tema esindamiseks üldkoosolekul (dtl 126). Puudub

alus järeldada, et AT tegelikult ei volitanud AB ennast korteriühistu koosolekul esindama ja

2-23-10449

volikiri on võltsitud. Eeltoodud järeldust kinnitab ka asjaolu, et AT on kõik vaidlusalused

otsused täiendavalt ka heaks kiitnud (dtl 176). Asjaolu, et 27.05.2023 üldkoosoleku

protokollis on kajastatud, et koosolekul osales volikirja alusel ainult üks korteriühistu liige, ei

muuda üldkoosolekul vastuvõetud otsuseid heade kommetega vastuolus olevaks ja seetõttu

tühiseks. Tegemist ei ole sedavõrd olulise rikkumisega, mis muudaks üldkoosoleku protokolli

otsuste vastuvõtmise osas ebausaldusväärseks. Maakohus tuvastas, et korteriühistul on 16

liiget, kellest koosolekul osales 9 liiget ja seega oli 27.05.2023 üldkoosolek

otsustusvõimeline.

36.2. KrtS § 12 lg 2 kohustab korteriomanikke omavahelistes suhetes, samuti suhetes

korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu käesolevas asjaolusid, mis viitaks vastu võetud otsuste

vastuolule heade kommetega või avaliku huvi tõttu kehtestatud normi olulist rikkumist.

37. Alternatiivselt leidis avaldaja, et kõik üldkoosolekul vastuvõetud otsused tuleb kehtetuks

tunnistada, kuna need on vastuolus seaduse ja põhikirjaga. Kuivõrd otsuse nr 2 osas tuvastas

maakohus, et see on tühine, tuli maakohtul kontrollida avaldaja alternatiivset nõuet otsuste nr

1 ja 3–6 osas.

37.1. Maakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse norme, leides, et korteriomanik, kes otsuse

tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud

protokollida oma vastuväite otsusele. Maakohus tuvastas, et üldkoosolekul osalenud avaldaja

hääletas kõigi otsuste poolt ega esitanud vastuväidet 27.05.2023 üldkoosolekul vastu võetud

otsuste suhtes. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et KrtS § 29 lg 2 teise lause

kaudu kohalduva TsÜS § 38 lg 4 alusel ei saa avaldaja 27.05.2023 üldkoosoleku otsuste

kehtetuks tunnistamist nõuda.

37.2. Avaldaja leiab, et maakohtu järeldus, et protokolli suhtes vastuväiteid ei olnud, on

ebaõige. Ringkonnakohus selgitab, et kohus saab lähtuda menetlusosaliste esile toodud

asjaoludest ja kohtule esitatud tõenditest. 27.05.2023 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt

hääletasid koosolekul osalenud isikud otsuste poolt. 27.05.2023 üldkoosoleku protokollist

vastuväidete esitamist ei nähtu. Olukorras, kus avaldaja hääletas koosolekul otsuste poolt, ei

ole usutav, et avaldaja esitas mõne otsuse kohta üldkoosolekul vastuväite, kuid seda ei

märgitud protokolli.

37.3. Määruskaebuse väide, et protokollis ei kajastu korteriühistu esindaja ja korteriomanike

kokkulepe, et pakkumised saadetakse e-mailile, ning etteheide, et korteriühistu juhatuse liige

kuritarvitas korteriomanike teadmatust, et tema abikaasa ettevõtte pakkumine läbiks

hääletuse, puudutatavad üldkoosoleku otsust nr 2, mille tühisuse maakohus tuvastas ja millise

järeldusega ringkonnakohus nõustus. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna eeltoodud avaldaja

väide koosoleku puuduliku protokollimise kohta või korteriühistu poolt väidetavalt ebapiisav

korteriomanike teavitamine alust ülejäänud otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja ei ole

esile toonud muid asjaolusid, mis annaksid alust jõuda järeldusele, et vastuvõetud otsused

oleksid olnud vastuolus korteriühistu põhikirja või seadusega.

38. Järgmisena käsitleb ringkonnakohus määruskaebuste väiteid menetluskulude jaotuse

vaidlustamise kohta. Maakohus jättis menetluskulud 85 % ulatuses avaldaja kanda ja 15 %

ulatuses puudutatud isiku kanda.

38.1. Avaldaja leiab, et menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda, kuna üldkoosoleku

p 2 oli kõige mahukam ja olulisem päevakorra punkt ning lisaks oleks maakohus pidanud

2-23-10449

menetluskulude jaotamisel arvesse võtma kõiki puudutatud isiku eksimusi. Puudutatud isik

leiab, et asjaolusid arvestades oleks õiglane jätta menetluskulud avaldaja kanda, kuna avaldaja

on esitanud põhjendamatu taotluse ja olulisel hulgal asjakohatuid väiteid, millega on

koormanud asjatult kohtumenetlust.

38.2. Menetluskulude jaotamisel TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel on lähtekohaks õigluse

põhimõte (RKTKo 11.03.2015, 3-2-1-87-14, p 29). Üldjuhul on õiglane jätta menetluskulud

selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (RKTKm 02.06.2008, 3-2-1-42-08, p 18).

Seejuures on TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaldamine kohtu diskretsiooniotsus ja kõrgema

astme kohus saab sellesse sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (RKTKm

20.03.2019, 2-17-11804, 25).

38.3. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu seisukoha kujunemine on järgitav ja maakohus ei

ületanud menetluskulude jaotamisel diskretsioonipiire. Avaldaja vaidlustas 6 üldkoosolekul

vastu võetud otsust, millest 1 otsuse osas oli avaldus edukas. Seega ei saa nõustuda

puudutatud isiku seisukohaga, et avaldaja esitas kohtule avalduse täiesti põhjendamatult.

Avaldaja heitis oma avalduses puudutatud isikule peamiselt ette seda, et kõigile

korteriomanikele ei olnud edastatud kutset üldkoosolekule ning avaldajal oli kahtlus, kas

üldkoosolek oli otsustusvõimeline, sh kas korteriomanikel oli õigus volitada isikuid, kes ei ole

korteriühistu liikmed. Eeltoodud väidete kontrollimisel ei pidanud maakohus analüüsima, kui

suure tähtsusega või kui ajamahukas oli iga vaidlustatud otsuse arutamine üldkoosolekul.

Avaldaja otsustas vaidlustada kõik üldkoosolekul vastu võetud otsused, kuid tema väited

osutusid põhjendatuks ja tõendatuks üksnes otsuse nr 2 vaidlustamist puudutavas osas.

Seetõttu ei eksinud maakohus, kui otsustas jaotada menetluskulud avalduse rahuldamise

proportsiooni järgi.

38.4. Vastuseks avaldaja määruskaebuse väitele, et korteriühistul ei olnud õigust

õigusabiteenust kasutada, kuna üldkoosolek ei ole seda otsustanud, selgitab ringkonnakohus

järgmist. TsMS § 217 lg 1 sätestab, et menetlusosaline võib menetluses osaleda isiklikult või

tsiviilkohtumenetlusteovõimelise esindaja kaudu, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti.

Menetluskulude kindlaksmääramisel ei ole tähtsust, kas lepingulise esindaja kaasamise on

otsustanud korteriühistu üldkoosolek või juhatus. Õigusteenuse osutamise lepingu sõlmimine

ja sellest tulenevate kohustuste jagamine korteriühistu liikmete vahel on korteriühistu

siseküsimus, mis ei ole määravaks menetluskulude jaotuse või nende suuruse

kindlaksmääramisel.

39. Määruskaebuste menetlemisega seonduvad menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 ja §

172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda, kuna mõlemad kaebused jäävad rahuldamata.

Tulenevalt menetluskulude jaotusest pole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata.

40. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)