2-22-16412/27 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.09.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-16412

Kohtuasi

Osaühingu Katanter hagi W.Q vastu kinnisasja

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise ja võla

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 13.09.2023 kohtuotsus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu Katanter apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

103 312,67 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja osaühing Katanter (registrikood 10041494),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Viktor Särgava ja

advokaat Liis Puidak

Kostja W.Q (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Ilja Sipari

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 13.09.2023 otsus muutmata.

2. Jätta osaühingu Katanter apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud osaühingu Katanter kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

2-22-16412

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing Katanter (hageja) esitas 01.11.2022 Harju Maakohtule W.Q (kostja) vastu hagi,

milles palus

välja nõuda kostja valdusest hageja valdusesse Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr 25555401, aadressiga Tallinn, Meeliku tn 23–3/28 kantud

korteriomand. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 2920,66 eurot ja

sissenõutavaks muutunud viivised 158,36 eurot ning viivised põhivõlgnevuselt (2920,66

eurot) alates 03.11.2022 kuni otsuse tegemiseni kindla summana ja edasi võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

2. Hagiavalduse kohaselt kanti hageja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

25555401 korteriomandi aadressiga Tallinn, Meeliku tn 23–3/28 omanikuna sisse 25.10.2011.

01.03.2012 sõlmiti hageja ja kostja vahel üürileping, millega hageja andis kostjale üürile

elamispinna koos parkimiskohaga aadressiga Meeliku 23–3/28, Tallinn. Lepingu tähtajaks oli

01.03.2017. Kuivõrd pärast lepingu tähtaja saabumist kasutas kostja üüripinda edasi, siis

muutus üürileping tähtajatuks.

3. Hageja saatis 27.07.2022 kostjale kostja e-posti aadressidele üürilepingu korralise

ülesütlemisavalduse, milles luges üürilepingu ülesöelduks VÕS § 311 lg 1 ja § 312 lg 1 alusel

31.10.2022 ning palus hiljemalt üürilepingu lõppemise viimasel päeval üle anda üüripinna

otsene valdus ja võtmed. 04.08.2022 saatis hageja kostjale sama ülesütlemisavalduse ka

tähitud kirjaga.

4. Üürilepingu p 4.1 kohaselt kohustus kostja tasuma üüripinna kommunaalmakseid. Kuna

kostjal oli tekkinud kommunaalkulude võlgnevus 12 kuu kohta kokku summas 2920,66 eurot,

otsustas hageja üürilepingu ka erakorraliselt üles öelda. 12.10.2022 saatis hageja kostja e-

posti aadressidele üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse, milles luges üürilepingu

ülesöelduks VÕS § 313 lg-te 1 ja 3 ning VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel. Hageja andis

kostjale 14-päevase täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks, hoiatades, et antud tähtaja

jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. Hageja luges lepingu

lõppemise päevaks 28.10.2022 ning palus üüripinna vabastada hiljemalt 31.10.2022.

13.10.2022 saatis hageja kostjale sama üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse tähitud

kirjaga.

5. Kostja ei ole vabastanud üüripinda ega tasunud kommunaalkulude võlgnevust summas

2920,66 eurot.

Kostja vastuväited

6. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2-22-16412

7. Kostja ei ole hagejaga 01.03.2012 korteri üürilepingut sõlminud. Korteri üürilepingu nr

01/04 sõlmisid hageja ja kostja 01.04.2018. Kuna hageja on kaks korda üles öelnud lepingu,

mida pole olemas, siis on mõlemad ülesütlemise avaldused toimetud.

8. Kostjal on õigus korterit vallata 01.04.2018 sõlmitud üürilepingu alusel. Üürilepingu p 10.1

kohaselt on üürileandja ehk hageja andnud kostjale korteri üürile viieteistkümneks aastaks

alates üürilepingu allkirjastamise kuupäevast. Üürileping jõustus selle allkirjastamise hetkel ja

kehtib kuni 01.04.2033.

9. Kostja on hagejale tasunud üüri 300 eurot kuus vastavalt üürilepingu p-le 3.1. Üürilepingu

p 3.4 kohaselt kohustus hageja üürina saadud rahast tasuma täies ulatuses eluruumi

hooldusfirmale (teenuseosutajale) kommunaal- ja abiteenuste (haldusteenused) eest, lähtudes

teenuseosutaja igakuisest arvest.

Maakohtu otsus ja põhjendused

10. Harju Maakohus jättis 13.09.2023 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

11. Hageja on esitanud vindikatsiooninõude ning hageja

nõue tuleb lahendada

asjaõigusseadus (AÕS) § 80 alusel.

12. Maakohus luges tuvastatuks, et hagejale kuulub korteriomand asukohaga Tallinn, Meeliku

tn 23–3/28 (registriosa nr 25555401), mis on kostja valduses.

13. Hagiavalduses on hageja välja toonud, et pooled sõlmisid 01.03.2012 üürilepingu, mille

hageja on esmalt korraliselt ja seejärel erakorraliselt üles öelnud. Kuivõrd kostja on

vaidlustanud 01.03.2012 üürilepingul hageja allkirja ehtsuse, siis tuli hagejal tõendada

esitatud üürilepingu ehtsust, kuid hageja seda ei teinud. Kuna hageja ei ole 01.03.2012

sõlmitud üürilepingu ehtsust tõendanud, siis on tõendamata, et poolte vahel oleks üldse

01.03.2012 üürileping sõlmitud. Seetõttu maakohus 01.03.2012 üürilepinguga asja

lahendamisel ei arvestanud ega pidanud vajalikuks hinnata, kas vaidlusalune leping on

korraliselt või erakorraliselt ülesöeldud.

14. 01.04.2018 üürileping, mille alusel kostja korterit valdab, ei ole vastuolus heade

kommetega ega tühine (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86). Maakohus luges Lahe

Kinnisvara hindaja AJ ja riiklikult tunnustatud eksperdi VL poolt koostatud hinnanguga

tõendatuks, et 01.04.2018 sõlmitud üürilepingu tingimused, mis kajastavad rahalisi kohustusi,

ei vasta iseenesest käesoleval ajal turutingimustele. Samas ei tähenda turutingimustele

mittevastavus automaatselt, et lepingupoolte vastastikuste kohustuste väärtus oleks heade

kommete vastaselt tasakaalust väljas. Lähtuvalt lepinguvabaduse põhimõttest on

lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima, s.h üüritasu, kõrvalkulude,

tähtaegade jms osas. Eluruumi üürilepingus võivadki pooled seadusega sätestatust kõrvale

kalduda, ja seda just eluruumi üürnikule soodsamas suunas. Seetõttu ei saa käesoleval juhul

kohtu hinnangul lugeda lepingut heade kommete vastaseks üksnes asjaolu pinnalt, et teatud

üürilepingu tingimused on kostjale tavapärastest üürilepingu tingimustest soodsamad. Üksnes

viited, et tavapäraselt lepingutes teatud tingimusi ei kajastu või on teistsugused, ei tõenda, et

need oleksid just hagejale äärmiselt ebasoodsad.

15. Asjaolust, et samas majas asuvate müügis olevate korterite keskmine ruutmeetri hind on

city24.ee andmetel 2947,75 eurot, mis teeb kostja kasutuses oleva korteriomandi

2-22-16412

müügihinnaks ca 361 689,33 eurot ning kostja poolt saadavat hüve arvestades samaväärse

korteri keskmist üürihinda ja kostja poolt esitatud üürilepingu kehtivust on kokku 216 000

eurot, mis on sisuliselt 2/3 kogu korteriomandi maksumusest, ei ole võimalik järeldada sellist

vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsust, et üürilepingut pidada heade kommetega

vastuolus olevaks.

16. Maakohus ei nõustunud hageja väitega, et kostja kasutaks korteriomandit tasuta. Pooled

on kokku leppinud üüri tasumises ja teatud juhtudel ka kommunaalkulude tasumises. Isegi

juhul, kui pooled ei oleks üldse kõrvalkulude tasumise kohustuses kokku leppinud, siis oleks

see tulenevalt VÕS § 292 lg-st 1 aktsepteeritav, sest ka seadusandja on pidanud kõrvalkulude

kandmise kohustust kehtivaks üksnes juhul, kui pooled on selles kokku leppinud.

17. Hageja ei ole tõendanud, et leping kui tervik oleks tehtud hagejale äärmiselt ebasoodsatel

tingimustel või oleks vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust

väljas.

18. Maakohus märkis, et isegi juhul, kui üürilepingus oleks lepingupoolte vastastikuste

kohustuste väärtus tasakaalust väljas, siis tehingu tühisuseks TsÜS § 86 lg 2 alusel on vajalik,

et esineksid ka subjektiivsed rasked asjaolud (s.o erakorraline vajadus, sõltuvussuhe,

kogenematus või muu selline asjaolu) sellel tehingupoolel, kelle jaoks oli tingimus ebasoodne,

samuti et teine tehingupool nendest rasketest asjaoludest teadis või pidi teadma. Hageja

arvamusest, et hageja endine juhatuse liige oli üürilepingu sõlmimise ajal haige ning esines

päevi, kus ta ei olnud võimeline ajas ja kohas orienteeruma ning seega on võimalik, et

üürilepingu allkirjastamine on tingitud kostja poolt tema kallutamisest, ära kasutanud hageja

tervislikku seisundit, nendevahelist pikaajalist tutvust ja usaldusliku suhet, ei saa tuletada, kas

ja milles seisnes hageja erakorraline vajadus, sõltuvussuhe, kogenematus või muu selline

asjaolu. Samas ei ole hageja esitanud ühtegi tõendit oma väidete kinnitamiseks.

19. Kuivõrd poolte vahel 01.04.2018 sõlmitud üürileping ei ole tühine, siis valdab kostja

hageja korteriomandit õiguslikul alusel, mistõttu ei ole hageja nõue kostjalt korteriomandi

väljanõudmiseks põhjendatud.

20. Kuna pooltel on kehtiv üürileping, siis tuleb hageja kommunaalmaksete nõude

lahendamisel lähtuda üürilepingust ning kohaldada võlaõigusseaduses sätestatud üürilepingu

sätteid (VÕS § 271, § 292 lg 1).

21. 01.04.2018 sõlmitud lepingu p 3.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et üürnik kohustub

eluruumi ja parkimiskoha kasutamise eest tasuma üüri 300 eurot kalendrikuus. Lepingu p 3.4

kohaselt kohustub üürileandja üürina saadud rahast tasuma täies ulatuses eluruumi

hooldusfirmale (teenuseosutajale) kommunaal- ja abiteenuste (haldusteenused) eest, lähtudes

teenuseosutaja igakuisest arvest. Kui hooldusfirma esitataval arvel on summa suurem kui üür,

siis kohustub üürnik tasuma selle vahe üürileandja esitatud lisaarve põhjal ja koos üürileandja

kinnitusega enammakse kohta.

22. Hageja on välja toonud, et kostjal on tasumata kommunaalkulud kokku 2920,66 eurot

järgmiste arvete alusel: arve nr 8/08/2021 juuni ja juuli 2021 eest summas 393,13 eurot; arve

nr K08/2021 augusti 2021 eest summas 186,02 eurot; arve nr K09/2021 septembri 2021 eest

summas 248,37 eurot; arve nr K10/2021 oktoobri 2021 eest summas 222,65 eurot; arve nr

K11/2021 novembri 2021 eest summas 279,47 eurot; arve nr K02/2022 veebruari 2022 eest

summas 286,47 eurot; arve nr K03/2022 märtsi 2022 eest summas 275,19 eurot, arve nr

K04/2022 aprilli 2022 eest summas 290,25 eurot; arve nr K05/2022 mai 2022 eest summas

2-22-16412

267,13 eurot; arve nr K06/2022 mai 2022 eest summas 235,99 eurot; arve nr K07/2022

summas 235,99 eurot. Samuti on hageja esitanud kohtule arvete aluseks olevad Tallinn,

Meeliku tn 23 KÜ poolt esitatud arved. Esitatud arvetest nähtub, et üksnes arve nr 8/08/2021

ületab summat 300 eurot. Kuna see on esitatud kahe kuu eest, s.o juuni 2021 ja juuli 2021, siis

ei ületa ei juuni ega ka juuli arve 300 eurot. Kuivõrd kostja on tõendanud, et on tasunud

perioodil august 2021 kuni august 2022 igakuiselt üüri 300 eurot, siis ei ole hageja

võlgnevuse nõue (sh viivis) põhjendatud.

Apellatsioonkaebus

23. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 13.09.2023

otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda.

24. Maakohus jättis ebaõigesti poolte vahel 01.03.2012 sõlmitud üürilepingu arvestamata ja

leidis ebaõigesti, et 01.04.2018 sõlmitud üürileping pole tühine.

25. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et 01.04.2018 üürileping ei ole TsÜS § 86 lg 1 alusel

tühine. Maakohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et kuigi 01.04.2018 üürileping ei vasta

teatud tingimuste osas turutingimustele ning võib teatud määral kostjale soodsam olla kui

hagejale, siis ei ole tõendamist leidnud, et leping kui tervik oleks tehtud hagejale äärmiselt

ebasoodsatel tingimustel või et vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt

tasakaalust väljas. 01.04.2018 üürileping on vastuolus heade kommetega ja tühine, mistõttu

kostja kasutab korterit ilma õigusliku aluseta ning ta on kohustatud korteri valduse hagejale

välja andma.

26. 01.04.2018 üürileping tervikuna on sõlmitud tingimustel, mis eksib ausalt ja õiglaselt

mõtlevate inimeste õiglustunde, väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu.

Üürileping on tervikuna hagejale ülimalt kahjulik ja ükski majanduslikult mõtlev äriühing

sellistel tingimustel tehingut ei teeks. Lahe Kinnisvara hindaja AJ ja riiklikult tunnustatud

eksperdi VL poolt koostatud hinnangu kokkuvõttega on tõendatud, et 01.04.2018 üürilepingu

tingimused on kaugelt väljaspool turutingimusi ja selges vastuolus äriühingute poolt

sõlmitavate üürilepingute majandusliku loogikaga, mistõttu on need hagejale äärmiselt

kahjulikud ja ebamõistlikud. Maakohus keskendus vaid igakuisele üürisummale 300 eurot

ning jättis ebaõigesti hindamata teiste kahjulike ja ebamõistlike tingimuste vastuolu heade

kommetega. Samas ainuüksi üürisumma 300 eurot on eraldivõetuna hagejale ülikahjulik, sest

see hõlmab ka kõrvalkulud, mis ise on igakuiselt umbes 300 eurot ja selliselt on kostjal õigus

korterit sisuliselt 20 aastat tasuta kasutada. Maakohus jättis ebaõigesti teiste korterite

müügikuulutuste väljavõtte ebaõigesti käsitlemata kui täiendava asjaolu, mis viitab

01.04.2018 üürilepingu vastuolule heade kommetega, vaid käsitles seda ebaõigesti kui

võõrandamistehingus kokkulepitud kallist/odavat müügihinda.

27. Kuna kostja ei ole esitanud ühtegi loogilist selgitust, miks 01.04.2018 üürileping sõlmiti,

siis on usutav, et hageja sõlmis üürilepingu kostjaga vaid seetõttu, et kostja kasutas ära

asjaolu, et hageja seaduslik esindaja ei osanud eesti keelt ning ei saanud lepingust aru. Hageja

on ümber lükanud kostja vastuväited, et üürileping võidi sõlmida kostjaga kui hageja

töötajaga tänutäheks, kuid maakohus ei ole hageja väidete ega tõenditega arvestanud.

28. Maakohus on ebaõigesti jätnud kõrvalkulude (kommunaalkulude) nõude rahuldamata.

Hageja nõudis kõrvalkulusid 01.03.2012 üürilepingule tuginedes, kuid maakohus leidis

ebaõigesti, et hageja ei ole tõendanud üürilepingu ehtsust. Maakohus jättis hindamata hageja

selgitused ja rahvastikuregistri väljavõtte kostja ja tema lähikondsete elukoha

2-22-16412

registreerimisest, millele oli lisatud 01.03.2012 üürileping, mis tõendab 01.03.2012

üürilepingu sõlmimist. Olukorras, kus kostja kasutab enda väitel hageja korterit alates aastast

2012, kuid ta ei oska selgitada, millise lepingu alusel, on põhjendatud järeldada, et korteri

kasutamine toimub 01.03.2012 üürilepingu alusel.

29. Maakohus oleks pidanud tuvastama, et menetlusosalise vahel sõlmiti 01.03.2012

üürileping ning see on ehtne. Seega oleks pidanud maakohus rahuldama hageja kõrvalkulude

ja viivise nõude. Isegi kui 01.03.2012 üürilepingu olemasolu jääks tuvastamata, oleks olnud

põhjendatud hageja rahalise nõude rahuldamine alternatiivsel õigusliku käsitluse alusel AÕS

§ 85 lg 1 koostoimes VÕS § 1037 lg 1 alusel.

Vastustaja seisukoht

30. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub selle jätta rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

31. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

32. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse, millega hagi jäeti rahuldamata, täielikult, millest

tulenevalt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust täies ulatuses (TsMS § 651 lg 1).

33. Kolleegiumi hinnangul ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse

tühistamiseks ega muutmiseks. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse

normide olulist rikkumist ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist. Kuna

ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6

juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata. Apellatsioonkaebuse väited ei

anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib

ringkonnakohus järgmist. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi

apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised

asjaolud ja ringkonnakohus ei tuvasta neid uuesti. Hageja on apellatsioonkaebuses suures osas

korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui

ka õiguslikust olukorrast. Neid väiteid on maakohus nõuetekohaselt hinnanud ja piisava

põhjalikkusega käsitlenud. Maakohus on kõiki tõendeid TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt,

täielikult ja objektiivselt hinnanud. Maakohus on tuginenud järelduste tegemisel asjas esitatud

tõenditele ja on oma seisukohti piisavalt põhjendanud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8

tähenduses, maakohtu põhjendused on loogilised ja arusaadavad. Asjaolu, et hageja ei nõustu

maakohtu järeldustega, ei tähenda, et maakohus on teinud järeldused menetlusõiguse norme

oluliselt rikkudes.

34. Hageja etteheited, et maakohus tuvastas ebaõigesti asjaolusid ja hindas tõendeid, ei ole

põhjendatud. Kolleegium selgitab, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus

hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude alusel, lähtudes nõudest (TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, §

7). Kõik asja lahendamiseks olulised asjaolud peavad TsMS § 363 lg 1 p 2 ja § 394 lg 2 p 3

järgi esile tooma pooled. Esiletoodud asjaolu peab hagimenetluses vaidluse korral tõendama

pool, kes sellele tugineb (TsMS § 230 lg 1 esimene lause). Praegusel juhul oli pooltele selge

2-22-16412

tõendamisele kuuluvate asjaolude ring. Pooled ei vaielnud nõude õigusliku aluse üle ning

tulenevalt menetlusdokumentidest oli hagejale teada, mis asjaolud tuleb kohtu ette tuua.

35. Hageja esitas nõude kostja vastu korteri väljanõudmiseks kostja valdusest

vindikatsiooninõudena. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes

õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud

omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma

valdusse. Vindikatsioonihagi puhul pidi hageja tõendama AÕS § 82 lg-st 1 tulenevalt, et

hageja on korteri omanik ning et kostja valdab hageja korterit. Kostja pidi AÕS § 83 lg-st 1

tulenevalt tõendama, et tal on õigus korterit vallata.

36. Maakohus tuvastas ja pooled ei vaielnud selle üle, et hagejale kuulub korter, mis on kostja

valduses. Kostja vastuväidete kohaselt on kostjal õigus korterit vallata poolte vahel

01.04.2018 sõlmitud üürilepingu alusel. Seega pidi kostja tõendama, et tal on õigus korterit

vallata 01.04.2018 üürilepingu alusel. Olukorras, kus kostja ei ole väitnud, et ta valdab

korterit 01.03.2012 üürilepingu alusel, siis ei pidanud maakohus hageja vindikatsiooninõude

rahuldamiseks tuvastama, kas kostjal on õigus või oli kunagi õigus korterit vallata 01.03.2012

üürilepingu alusel.

37. Kolleegiumi arvates on maakohus põhjendatult järeldanud, et 01.04.2018 sõlmitud

üürileping ei ole vastuolus heade kommetega ega seetõttu tühine. VÕS § 271 sätestab, et

üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks

asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üür). Hageja leiab, et üürileping

on vastuolus heade kommetega ja tühine. TsÜS § 86 lg 1 kohaselt on heade kommetega

vastuolus olev tehing tühine. TsÜS § 86 lg 2 kohaselt on tehing heade kommetega vastuolus

muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu

tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest

asjaolust, ja kui 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2)

pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust

väljas.

38. Hageja väidete kohaselt on maakohus jätnud hindamata, et 01.04.2018 üürileping

tervikuna on sõlmitud tingimustel, mis ei vasta turutingimustele ning on vastuolus äriühingute

poolt sõlmitavate üürilepingute majandusliku loogikaga. Kolleegium hagejaga ei nõustu.

Maakohus tuvastas, et Lahe Kinnisavara hindaja AJ ja riiklikult tunnustatud eksperdi VL

koostatud hinnangule tuginedes, et 01.04.2018 sõlmitud üürilepingu tingimused (üürisumma

suurus, üüritasus sisalduvad kommunaalmaksed, üürniku õigus viivitada maksete tasumisega

viis kuud, sanktsioonide puudumine, lepingu tähtaeg, üürilepingu üleminek, allüürile

andmine, üldkoosoleku hääleõigus, kindlustuskohustus jms), ei vasta käesoleval ajal

turutingimustele.

39. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et juhul kui üürilepingus pole tuvastatud ühtegi tingimust,

mis oleks turutingimustele vastav, siis peaks leping igal juhul olema heade kommetega

vastuolus. Maakohus on õigesti märkinud, et lähtuvalt lepinguvabaduse põhimõttest on

lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima, ja seetõttu ei ole käesoleval juhul

põhjendatud lugeda lepingut heade kommete vastaseks üksnes asjaolu pinnalt, et üürilepingu

tingimused ei vasta turutingimustele ja on kostja kui üürniku jaoks tavapärastest üürilepingu

tingimustest soodsamad. Kuigi hageja väidete kohaselt ükski majanduslikult mõtlev äriühing

ei sõlmiks lepingut tingimustel, mis ei ole tavapärased ega turutingimustele vastavad, siis

kolleegiumi arvates ei oleks mõistliku mõtleva inimese arusaama järgi siiski välistatud

2-22-16412

lepingute sõlmimine tingimustega, mida kunagi varem kokku lepitud ei ole ning tingimustega,

mis ei vasta turutingimustele.

40. Maakohus on õigesti tuvastanud, et pooled on kokku leppinud üüri tasumises ja teatud

juhtudel ka kommunaalmaksete tasumises. Asjaolu, et hageja 2022 esitatud väidete kohaselt

saaks hageja korterit turutingimustel üürides kasu või suuremat kasu, kui hageja saab seda

kostjale üürides 01.04.2018 üürilepingu alusel, ei muuda siiski tehingut äärmiselt ebasoodaks

hageja suhtes ning seetõttu heade kommetega vastuolus olevaks. Samuti ei ole võimalik

ilmselget vastuolu heade kommetega tuvastada pelgalt poolte kokkuleppest üürilepingu

kehtivuse osas 15+5 aastat ning üürniku õiguses viis kuud oma kohustusi mitte täita.

Maakohus, viidates Riigikohtu lahendile vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsusele,

milline lahend tehti müügilepinguga seoses, on pidanud silmas hageja väidet ja tõendeid, et

kostja poolt saadav hüve korteri üürimisest on 2/3 korteriomandi maksumusest, millised on

esitatud üürisuhtes vastastikuseid kohustusi hinnates.

41. Olukorras, kus vaidlusalune üürileping oli sõlmitud hageja kui tööandja ja kostja kui

töötaja vahel, ei ole põhjendatud arvata, et üürilepingu sõlmimine töötaja suhtes

turutingimustest soodsamate tingimustega eksiks ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste

õigustunde, väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Kolleegiumi arvates ei

muuda lepingut heade kommete vastaseks ka asjaolu kas või kuivõrd kostja on enne või peale

üürilepingu sõlmimist panustanud hageja kasumi suurenemisesse või kas kostja kasutab oma

õigust hagejaga tööleping 30 päevase etteteatamistähtajaga üles öelda. Hageja ei ole

tõendanud, et 01.04.2018 üürileping on sõlmitud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel

tingimustel või et pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on ilmselgelt heade

kommete vastaselt tasakaalust väljas.

42. Asjaolu, et juriidilisest isikust hagejal oleks olnud erakorraline vajadus või sõltuvussuhe

kostjaga seetõttu, et hageja seaduslik esindaja W. C ei osanud eesti keelt, ei ole eluliselt

usutav. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et eesti keelt mitteoskavate isikute vahendusel

sõlmitud tehingud saavad heade kommete vastased vaid seetõttu, et neil on puudulik

keeleoskus ja seetõttu on nad sõltuvad keeleoskajatest. Igal juhul ei ole põhjendatud arvata, et

hageja tegevus 01.04.2018 lepingu sõlmimisel oleks seatud sõltuvusse vaid kostjal olevast

eesti keele oskusest. Asjaolust, et hageja seadusliku esindaja W. C haiguse tõttu oli hagejal

erakorraline vajadus sõlmida leping, mille sisu esindaja eelduslikult ei mõistnud, ei ole samuti

usutav ega ka tõendatud. Hageja seadusliku esindaja keeleoskusest, tema väidetavast

haigusest ja usaldusest kostja vastu ei ole võimalik järeldada hageja erakorralist vajadust,

sõltuvussuhet ega muud sellist asjaolu, et hagejal poleks olnud võimalik jätta 01.04.2018

leping sõlmimata.

43. Õiglaselt ja ausalt mõtleva inimese moraalitunnetuse kohaselt ei ole vastuvõetamatu

tehing, mis ei pruugi äriühingu jaoks alati kasumlik olla. Kuivõrd üürileping kostjaga sõlmiti

hageja seadusliku esindaja W. C vahendusel, siis ei ole põhjendatud järeldada, et poolte ühine

tahe poleks olnud sõlmida lepingut sel ajahetkel poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke

silmas pidades just lepingus kokku lepitud tingimustel. Asjaolu, et hageja uus seaduslik

esindaja ise sellist lepingut ei sõlmiks, ei luba iseenesest arvata, et poolte vahel sõlmitud

leping on vastuolus heade kommetega. Käesolevas menetluses ei ole hageja esile toonud

asjaolusid, millest järeldada, et 01.04.2018 üürileping on vastuolus heade kommetega ja

tühine.

44. Kuivõrd maakohus on jätnud hageja vindikatsiooninõude õigesti rahuldamata, siis ei

olnud põhjendatud hageja rahaline nõue AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037 alusel, mis eeldaks

2-22-16412

vindikatsiooniolukorra esinemist. Kuna maakohus tuvastas, et kostjal on õigus korterit vallata

01.04.2018 üürilepingu alusel, siis on põhjendatud järeldada, et hageja õigus saada tasu

korteri kasutusse andmise eest tuleneb samast lepingust.

45. Kolleegium nõustub kostjaga, et hageja on menetluses käitunud vastuoluliselt, kui on

loobunud tuginemast 02.03.2012 üürilepingule ja nõudnud kostjalt korteri

kommunaalteenuste tasumist VÕS § 1037 lg 1 alusel, kuid apellatsioonkaebuses heidab

hageja maakohtule ette kommunaalteenuste nõude rahuldamata jätmist tuginedes 02.03.2012

lepingule. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et vaid kostja elukohaandmete registreerimisest,

millele oli lisatud 01.03.2012 üürileping, ja kommunaalkulude tasumisest enne 01.04.2018

üürilepingu sõlmimist, mille üle pooled ei vaidle, saab lugeda tõendatuks, et hageja ja kostja

olid sõlminud kehtivalt 02.03.2012 üürilepingu, mille alusel hageja andis kostjale üürile

vaidlusaluse korteri ning kostja kohustus hagejale selle eest tasuma üüri. Olukorras, kus on

tuvastatud, et pooled on sõlminud 01.04.2018 üürilepingu ja see kehtib, ei ole võimalik poolte

käitumisest enne 01.04.2018 üürilepingu sõlmimist (elukoha andmete registreerimisest ja

kommunaalkulude tasumisest) järeldada ühist tahet kohaldada 01.04.2018 üürilepingus kokku

lepitud tingimuste asemel hageja väidetud 02.03.2012 üürilepingu sätteid. Samas ei ole

käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust, missugusel õiguslikul alusel ja missugustel

tingimustel kostja valdas hagejale kuuluvat korterit enne 01.04.2018 üürilepingu sõlmimist.

Seetõttu ei ole asjakohane hinnata väidetava 02.03.2012 üürilepingu sõlmimise asjaolusid ja

tingimusi. Kuna pooled on sõlminud 01.04.2018 üürilepingu ja leppinud selles kokku

üürilepingu tingimustes, hageja ei ole teinud kostjale etteheiteid 01.04.2018 üürilepingu

täitmisel, siis on maakohus õigesti leidnud, et hageja nõue üürilepingust tulenevate

kõrvalnõuete nõudes ei ole põhjendatud.

Menetluskulude jaotus

46. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu

menetluskulude jaotuse muutmiseks.

47. TsMS § 171 lg 1 järgi kannab apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud

kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. Seega jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest

tingitud menetluskulud hageja kanda.

48. Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust

kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse

lahendamisel ka ringkonnakohus.

49. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)