3-24-1086/21 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. september 2024, Tallinn

Haldusasja number

3-24-1086

Haldusasi

X ja Y kaebus Saku Vallavalitsuse 21.02.2023 ehitusloa nr

2312271/01322 tühistamise nõudes

Menetlusosalised

Kaebajad X ja Y, volitatud esindaja vandeadvokaat Kristo

Kallas

Vastustaja Saku vald, volitatud esindaja vandeadvokaat

Indrek Lillo

Kolmas isik I ja II OÜ Prisma Kinnisvarabüroo ja OÜ

Prisma Ärimajad, volitatud esindaja vandeadvokaat Raul

Keba

Kolmas isik III C

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus ning tühistada Saku Vallavalitsuse 21.02.2023 ehitusluba nr

2312271/01322.

2. Mõista Saku vallalt kaebajate kasuks välja menetluskulud summas 4715,05 eurot (koos

käibemaksuga). Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

3. Asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebajate nimed ja kinnistute andmed

tähemärgiga.

SELGITUSED

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 14.10.2024 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kätte-

toimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

3-24-1086

2(9)

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.

Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saku Vallavolikogu kehtestas 08.02.2007 otsusega nr 21 xxxxxxxx detailplaneeringu (DP).

DP kohaselt määrati xxxxxxxx kinnistule ehitusõigus 3-korruselise 8-10 korteriga elamu

püstitamiseks, seejuures on DP põhijoonisel korterite arvuks määratud 10 ning seletuskirjas 8.

Elamu ehitisealuseks pinnaks määrati 350 m2, kõrguseks 10,65 m (3 korrust) ning

maksimaalseks brutopinnaks 1000 m2 (vt kolmandate isikute I ja II 19.04.2024

menetlusdokumendi lisad 1-3).

2. Saku Vallavolikogu 21.06.2018 otsusega nr 43 tunnistati DP kehtetuks (vt kolmandate

isikute I ja II 19.04.2024 menetlusdokumendi lisa 4). Vallavolikogu selgitas nimetatud otsuses,

et ehitisregistri andmetel asub xxxxxxxx maaüksusel ühekorruseline korterelamu, mille

ehitisealune pind on 228 m2, hoone kõrgus on 5,6 m. Omanik soovib olemasolevat korterelamut

laiendada 2-korruseliseks korterelamuks /…/ xxxxxxx maaüksusele kavandatav 2-korruseline

korterelamu sobib mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda ning

projekteerimistingimuste andmisel on võimalik arvestada Saku aleviku ja lähiala

üldplaneeringus määratud tingimustega.

3. Saku Vallavalitsuse 09.04.2019 korraldusega nr 184 anti projekteerimistingimused PT-007-

19 (PT), korterelamu laiendamise ehitusprojekti koostamiseks aadressil Saku vald, Saku alevik,

xxxxxxx ja xxxxxxx ning kaasnevalt mänguväljaku rajamiseks xxxxxxx kinnistule (vt

kolmandate isikute I ja II 19.04.2024 menetlusdokumendi lisa 5). Vastustaja kaasas PT

menetlusse mh kaebajad, kes esitasid 08.02.2019 enda arvamuse kavandatavale projektile (vt

kolmandate isikute I ja II 19.04.2024 menetlusdokumendi lisa 6).

4. Saku Vallavalitsus vastas 28.02.2019 kirjaga nr 7-7/163-4 kaebajatele, et olemasoleva

korterelamu laiendamine ei ole vastuolus Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringuga (ÜP), kus

käsitletava kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks on määratud korterelamumaa (vt kolmandate

isikute I ja II 19.04.2024 menetlusdokumendi lisa 7).

5. Prisma Kinnisvarade OÜ esitas 24.01.2022 Saku vallale ehitusloa taotluse nr

2211271/01974, eesmärgiga laiendada xxxxxxxx paiknevat hoonet, ehitades juurde 4-korteriga

hooneosa.

6. Saku Vallavalitsus väljastas 21.02.2024 ehitusloa nr 2312271/01322 xxxxxxx asuva hoone

laiendamiseks kokku 8-korteriga elamuks, ehitisealuse pinnaga 385 m2, maksimaalse

kõrgusega 7,1 m ning suletud netopinnaga 447,2 m2.

7. X, Y ja Saku vald, Saku alevik, xxxxxxx korteriühistu (edaspidi KÜ) esitasid 11.04.2024

Tallinna Halduskohtule kaebuse Saku Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusloa nr 2312271/01322

tühistamise nõudes. Koos kaebusega esitati esialgse õiguskaitse taotlus vaidlusaluse ehitusloa

kehtivuse peatamiseks kuni käesolevas asjas tehtava kohtuotsuse jõustumiseni.

8. Tallinna Halduskohtu 23.04.2024 määrusega tagastati Saku vald, Saku alevik, xxxxxx

korteriühistu kaebus läbivaatamatult (resolutsiooni p 1) ning võeti X ja Y kaebus Saku

Vallavalitsuse 21.02.2023 ehitusloa nr 2312271/01322 tühistamise nõudes menetlusse

(resolutsiooni p 2).

3-24-1086

3(9)

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

9. Kaebajad leiavad, et vaidlusalune ehitusluba on õigusvastane, kuivõrd sisuliselt on asutud

uut ehitist ehitama, mitte ei laiendata olemasolevat.

9.1. Vaidlusalune ehitusluba on vastuolus Saku valla üldplaneeringuga, kuivõrd ehitusõigust

ei saa anda detailplaneeringut koostamata. Xxxxxxxx kinnistu on maakatastris registreeritud

100% elamumaana (katastritunnus xxxxxxxxxxxxx). Saku valla üldplaneeringu järgi asub

kinnistu korterelamu maal (üldplaneeringu legendil tähistatud beeži värviga). Seega tuleb

ehitusõiguse andmisel lähtuda üldplaneeringus korterelamumaa ehitustingimustest. Lisanduva

hoonega Xxxxxxxx kinnistu koormusindeks on väiksem üldplaneeringuga lubatud piirist (200).

Arvestades, et Xxxxxxxx krundi pindala on 1047 m2, olemasolevaid kortereid on 4 ning

kavandatakse juurde veel 4 korterit, siis on koormusindeks 130,88 (1047/8). Isegi, kui arvestada

Xxxxxxxx pindalale juurde Xxxxxxxx pindala 234 m2, kuna kinnistusraamatus on Xxxxxxxx

ja xxxxxx katastriüksused ühe kinnisasja koosseisus, siis oleks koormusindeks 160,16 (1281/8).

9.2. 2012. a kehtestatud Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringu seletuskirja p 3.1 järgi pere- ja

ridaelamumaadel ei ole lubatud kõrvalotstarbena kasutada korterelamu- ja tootmismaa

otstarvet. Seega ei oleks 2012. a üldplaneeringu järgi Xxxxxxxx kinnistule korterelamuid

üleüldse tohtinud lubada. Xxxxxxxx kinnistu oli kuni 24.04.2008 sotsiaalmaa, mis muudeti

elamumaaks. Seega, isegi kui lähtuda 2009 või 2023. a Saku valla üldplaneeringust ja sellest,

et tegemist on korterelamumaaga, oli tegemist uue korterelamumaaga.

9.3. Olemasoleva Xxxxxxxx hoone kõrvale teise hoone ehitamine rikub põhimõtet, et üldjuhul

ei ole täiendava hoone ehitamine lubatav. Ehkki üldplaneeringuga on seatud piirang abihoone

rajamiseks, tuleb seda laiendada ka põhihoonele.

9.4. Tegemist ei ole hoone laiendamisega, vaid uue hoone ehitamisega. Ehitusprojektis on

püütud näidata, et vana hoone on uuega ühendatud, kuid see ei ole õige. Ehkki üks lisanduv

müüri osa on puutumuses nii vana kui uue hoonega, ei saa seda kuidagi pidada vana hoone

juurdeehituseks. Ehitis peab vastama üldplaneeringuga lubatud maakasutuse tingimustele (EhS

§ 44 p 1). Ka projekt oleks pidanud olema üldplaneeringuga kooskõlas, sellisele projektile ei

oleks vastustaja saanud ehitusluba anda (EhS § 44 p 1; § 14 lg 1 p 3). Detailplaneering on

nõutav nii hoone püstitamiseks kui ka olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% (PlanS § 125

lg 1 p-d 1-2). Detailplaneeringu koostamise nõue tuleb ka üldplaneeringust. PT-ga ei saa muuta

üldplaneeringus sätestatud koormusindeksit olematuks ega neid nõudeid leevendada.

9.5. Kaebajate ärakuulamisõigust on rikutud (EhS § 42 lg 6, lg 7 p 2, § 12 lg 3; Riigikohtu

halduskolleegiumi lahend nr 3-14-52416, p 13). xxxxxxxx kinnistule praegusel kujul

korterelamu ehitamise ehitusloa õiguspärase menetluse tulem oleks eelduslikult olnud sellise

ehitusloa andmisest keeldumine nii üldplaneeringuga vastuolus kui ka naabritele avalduva

negatiivse mõju tõttu (EhS § 44 p 4).

9.6. Xxxxxxxx kinnistule täiendava hoone ehitamine rikub kaebajate subjektiivseid õigusi.

Kavandatav hoone paikneb xxxxxxx kinnistule väga lähedal ning akendest avaneb vaade otse

vaidlusalusele ehitatavale hoonele. Suur osa Xxxxxxxx kinnistust saab olema täis ehitatud,

hoone saab olema liiga kõrge, see mõjutab oluliselt Xxxxxxxxa majale langevat valgust.

9.7. Vaidlusalune ehitusluba on vastuolus PT-ga, kuivõrd kinnistule ehitatakse teine hoone,

kuid PT punkti 2.2 kohaselt võib kinnistul paikneda üks korterelamu (vt Riigikohtu lahend nr

3-17-1930).

9.8. Kolmandate isikute 26.05.2024 esitatud insolatsioonianalüüs on esitatud tagantjärele, mitte

koos ehitusprojektiga ja ehitusloa menetluses, ning sedagi puudulikus mahus, üksnes kahe

3-24-1086

4(9)

Xxxxxxxxa korteri suhtes, kuid mitte teiste korterite ega teiste kõrvalkinnistute eluruumide

suhtes. Kaebajate esitatud fotodelt, mis on tehtud 05.06.2024 ja 06.06.2024, nähtuvad

Xxxxxxxx hoonest tekkinud varjud Xxxxxxxxa hoonel. Sealhulgas ulatub vari ka kaebaja Yi

elutoa aknasse (teise korruse vasakult kolmas aken). Ilmselge on varjutus alumise korruse

korteri akendes. Samuti esitavad kaebajad väljavõtted päiksevalguse ja varjude tekkimise

mudelitest, mille kohaselt ulatuvad samuti varjud kaebaja Yi akendesse, sh nii 06.06.2024

(joonisel kell 21.25) kui 22.04.2024 (joonisel kell 19.55).

9.9. Xxxxxxxx kinnistule on kavandatud kokku 8 korterit ja 8 parkimiskohta. Arvestades, et

peredes on enamasti mitu autot, on neid parkimiskohti ilmselgelt liiga vähe ning Xxxxxxxx

kinnistule parkima mittemahtuvad sõidukid pargitakse ilmselt kas xxxxxx tn äärde või ka

Xxxxxxxxa korterimaja parkimiskohtadele.

9.10. Kolmandatele isikutele on tehtud soodsamaid otsuseid ja võimaldatud ehitamiseks

etteantud nõuetest mööda minna üksnes seetõttu, et Prisma Kinnisvarabüroo OÜ ja Prisma

Ärimajad OÜ-ga seotud isik on samal ajal Saku vallavolikogu liige Tiit Vahenõmm.

10. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

10.1. Vastustaja võis lubada ehitamise üksnes projekteerimistingimuste andmisega.

Vaidlusaluse ehitusloa aluseks olevate Xxxxxxxx projekteerimistingimuste (PT) andmisel ajal,

st 2019 kehtis Saku Vallavolikogu 16.08.2012 otsusega nr 60 kehtestatud Saku aleviku ja

lahiala üldplaneering (ÜP2012). ÜP2012 maakasutusplaanilt nähtuvalt asus Xxxxxxxx kinnistu

korterelamumaal. Vaidlusalune ehitusluba on ÜP2012-ga kooskõlas. Ehitusloa alusel on antud

luba 2-korruselise korterelamu ehitamiseks, mis on vähem kui maksimaalne lubatud korruste

arv (5). Vaidlusaluse ehitusloa alusel kavandatav korterelamu on madalam, sama kõrge või 1-

korruse võrra kõrgem naaberkinnistutel asuvatest hoonetest. Xxxxxxxx kinnistu puhul ei ole

tegemist uue korterelamukrundiga, mistõttu ÜP2012 seletuskirja p-st 3.2 tulenev uute

korterelamukruntide koormusindeks käesoleval juhul ei kohaldu. Kinnistuga seonduv

parkimine on lahendatud kinnistu piires. Tegemist ei ole olemasoleva korterelamu

rekonstrueerimisega, st fassaadi värvi- ja arhitektuursete lahenduste kooskõlastamise nõue

käesoleval juhul ei kohaldu.

10.2. Seadusandja on näinud ette erandi, millal saab ehitamist lubada ilma DP-d koostamata (vt

PlanS § 125 lg 5). Selle lihtsustatud võimaluse rakendamist on kolmandad isikud taotlenud.

Vastustaja, PT-d väljastades on leidnud, et kavandatav ehitis sobitud nii mahuliselt kui ka

otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda. PT andmisel lähtus vastustaja tollal kehtinud

ÜP-ga määratud korterelamumaa kasutus- ja ehitustingimustest. PT andmise menetlusse olid

kaebajad kaasatud. Asjaomased PT on kehtivad. Isegi, kui kaebajad vaidlusaluste PT-dega ei

nõustu, on vaidlusaluse ehitusloaga asjaomaseid ehitustingimusi muudetud kaebajate jaoks

veelgi soodsamaks. Näiteks alandati PT-ga algselt lubatud ehitise maksimaalset kõrgust (st

10,65 m) vaidlusaluse ehitusloaga kuni 7,1 m.

10.3. Käesoleval juhul on tegemist olemasoleva hoone laiendamisega (EhS § 4 lg 2). Xxxxxxxx

kinnistul asuvat olemasolevat hoonet muudetakse sellele juurde- ehk külge ehitamisega.

Olemasolev hoone ja juurdeehitatav hoone ühendatakse omavahel galeriiga, kus hakkab asuma

hoone tehnoruum ja läbikäik sisehoovi. Isegi, kui peaks leitama, et käesoleval juhul ei ole

tegemist laiendamisega EhS § 4 lg 2 mõttes, siis tegemist võib olla ka ehitise püstitamisega EhS

§ 4 lg 1 mõttes, mida on PlanS § 125 lg 5 kohaselt võimalik lubada DP-d koostamata. Kuivõrd

käesoleval juhul on kõik PlanS § 125 lg-st 5 tulenevad PT andmise eeldused täidetud, siis ei

oma asja lahendamisel määravat tähtsust, kas tegemist on ehitise püstitamise või laiendamisega.

Kaebajate õigusi vaidlusalune ehitamine ülemääraselt ei riiva.

10.4. Kuivõrd kaebajad PT ei vaidlustanud, siis ei saa kaebajad läbi ehitusloa vaidlustamise

PT-st ehitamisele tulenevaid nõudeid enam vaidlustada.

3-24-1086

5(9)

10.5. Kaebajad on olnud PT menetlusse kaasatud, mistõttu puudus vajadus ehitusloa

menetlusse neid kaasata (EhS § 42 lg 6 ja lg 7 p 2).

10.6. Vaidlusaluse ehitusloa alusel kavandatav hoove kaebajate subjektiivseid õigusi ei riku.

Seda, milliseid kaebajate subjektiivseid õigusi vaidlusalune ehitusluba ja selle aluseks olevad

PT-d väidetavalt rikuvad, kaebajad esile toonud ei ole. Kaebajad on viidanud üksnes

kavandatava ehitise väidetavale häirivusele ja ehitisest tulenevale päikesevalguse piirangule,

kuid need etteheited ei ole seostatavad kaebajate õiguste riivega (Riigikohtu lahend nr 3-22-

1312, p 17). Mitte ühestki õigusaktist ei tulene kaebajatele subjektiivset õigust nõuda, et

naaberkinnistult ei lähtuks kaebajate kinnistule mistahes mõjutusi. Isikul tuleb leppida

võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-12-

07). Tiheasutusalal elades tuleb isikul taluda piirkonnas muutusi ja uut arendustegevust ning

isikul ei ole subjektiivset õigust, et mistahes mõjud üldse tema kinnistule ei ulatuks (vt Tallinna

Halduskohtu 02.05.2022 otsus nr 3-21-2822, p 10).

10.7. Isegi kui peaks leitama, et vaidlusaluse ehitusloa alusel kavandatav ehitis riivab kaebajate

subjektiivseid õigusi, ei ole mistahes väidetavad mõjutused kaebajate suhtes ilmselgelt

ülemäärased. Vaidlusalune ehitusluba on kooskõlas üldplaneeringuga ja PT-ga ning sobitud

ümbrusesse. Kavandatav hoonestus asub Xxxxxxxxa hoonest loodes. Sellest tulenevalt ei saa

kavandatav hoonestus mitte kuidagi mõjutada otsest päikesevalgust kaebajatele kuuluvates

eluruumides.

11. Kolmandad isikud (Prisma Kinnisvarabüroo OÜ ja Prisma Ärimajad OÜ) vaidlevad

kaebusele vastu ja paluvad jätta see rahuldamata.

11.1. ÜP2012 lisa nr 4 joonise kohaselt asub xxxxxxx kinnistu korterelamumaa juhtotstarbega

maa-alal. Seega on kaebajad ekslikult lähtunud valest joonisest ÜP2012 lisast 2. 2007. a

kehtestatud Xxxxxxxx kinnistu DP nägi ette ehitusõiguse korterelamu püstitamiseks (vt

kolmandate isikute 19.04.2024 menetlusdokumendi lisad 2-3). Arvestades, et ÜP kehtestamisel

2012. a jäi xxxxxxx DP kehtima, siis ei saanud ÜP-s xxxxxxx krundile pere- ja elamumaa

juhtotstarvet kavandada. Asjasse puutumatud on kaebajate väited ÜP2012-s sisalduvatele pere-

ja ridaelamumaal ehitamisele ette nähtud nõuetele.

11.2. Xxxxxxxx krunt ei ole uus korterelamumaa, mistõttu ÜP2012-s koormusindeks 200 ei

kohaldu. Uueks korterelamumaaks loetakse ÜP kohaselt neid krunte, mis kavandatakse määrata

korterelamumaaks üldplaneeringu kehtestamise järgselt. Xxxxxxxx kinnistule on antud

ehitusõigus korterelamu püstitamiseks juba 2007.

11.3. Eeldused ja spekulatsioonid, mida tulevikus soovitakse vaidlusalusele kinnistule ehitada,

ei oma asja lahendamisel tähtsust.

11.4. PT ei ole vastuolus ÜP2012-ga. Isegi kui esineks vastuolu, ei riku selline vastuolu

kaebajate õigusi. Kaebajad ei vaidlustanud PT, mistõttu olid need ehitusloa väljastamisel

kehtivad.

11.5. Kui vaadata alal kuni 2018. a kehtinud DP lahendust, siis ehitusloaga lubatud maht on

oluliselt madalam DP-s määratud hoonestusest, asub Xxxxxxxxa hoonest kaugemal ning

võimaldab tänu hoone liigendusele parema vaate Xxxxxxxxa hoone akendest (vt DP joonise ja

ehitusprojekti võrdlust; kolmandate isikute 27.08.2024 menetlusdokument, lk 5). Tegemist on

tiheasustusalaga, kus senise vaate või miljöö säilimine ei ole iseseisvalt kaitstavaks

subjektiivseks õiguseks (vt Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 22; 28.03.2012 otsus

nr 3-3-1-4-12, p 12). Xxxxxxxxa ja xxxxx omavaheline kaugus on minimaalselt 14,5 m ning

Xxxxxxxx juurdeehituse maksimaalne kõrgus 7,1 m. Seega on hoonete vaheline kaugus enam

kui kahekordne xxxxxxx hoone kõrgus, mida loetakse linnakeskkonnas heaks tavaks.

3-24-1086

6(9)

11.6. Puudub mõistlik alus arvata, et kavandatava juurdeehitusega Xxxxxxxx kinnistule

kaasneksid kaebajatele ilmselgelt ülemäärased ja nende subjektiivseid õigusi rikkuvad mõjud.

Samuti ei ole äratuntav, et piirkonda nelja korteri lisandumine tooks kaasa negatiivsed mõjud

määral, et see ületaks õigusaktides sätestatud piirnorme või et need võiksid kujuneda

kaebajatele piirmäärade lähedaseks. Tõendamata ja ebausutavad on kaebajate väited

privaatsuse olulisest vähenemisest, et see võiks tuua kaasa nende kinnistute väärtuse

vähenemise. Ka kolmandate isikute omandiõigust tuleb arvestada. EhS § 32 punktis 5

nimetatud olukorda ei esine.

11.7. Kaebajate kaasamiseks ehitusloa menetlusse puudus vajadus (EhS § 42 lg 6 ja lg 7 p 2).

Kaebajad ei vaidlustanud PT ning välja antud ehitusluba vastab PT-le.

11.8. Kolmandad isikud ei nõustu kaebajate seisukohaga, et tegemist on uue hoone

ehitamisega. Vastustaja on PT menetluses antud teemat kaalunud ja leidnud, et tegemist on

olemasoleva hoone laiendamisega. Juhul, kui kaebajad sellise käsitlusega ei nõustunud, oleks

nad pidanud PT vaidlustama. Kaebajate vastav etteheide ei ole seostatav kaebajate õiguste

riivega (vt Riigikohtu lahend nr 3-22-1312, p 17; 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p-d 13-14.1).

Seetõttu puudub kohtu vajadus kontrollida ehitusloa vastavust ÜP-le.

11.9. Kavandatav hoonestus ei saa asukohast tingituna ühegi naaberkinnistul asuva hoone

insolatsiooni mõjutada (vt TIB OÜ koostatud analüüs). Insolatsiooni arvestuslikku kestust on

analüüsitud Xxxxxxxxa korterite 2 ja 10 eluruumide akende vaatepunktides ning tuvastatud, et

Xxxxxxxx kinnistule uue hoonemahu püstitamisel ei mõjutata kaebajate korterites insolatsiooni

kestust.

11.10. TIB OÜ selgituses kaebajate väidetele on välja toodud, et insolatsiooni kestuse

arvutamisel tuleb juhinduda Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liidu insolatsiooni kestuse

arvutamise juhendist ning kasutada tuleb korrektseid lähteandmeid insolatsiooni olukorra

kontrollil ja esitamisel. Antud juhendi kohaselt läheb päikese otsekiirgus insolatsioonina

arvesse, kui 22. aprilli päikese tõusunurk on vähemalt 6 kraadi ja nurk päikese asimuudi ja

vaadeldava fassaadi vahel on vähemalt 10 kraadi. Insolatsiooni arvesse läheb 22. aprillil

kellaajad alates 6.43 kuni 19.58.

11.11. Kaebajate esitatud pildid ei kinnita mitte ühelgi moel, et korterite insolatsiooni

vähenemine ületab keelatud 50% või insolatsiooni vähenemine eksisteerib. NB arvutuste

teostamise täpsus on +/- 5 minutit. Lisaks ei kajasta foto kellaaegasid. See, et väljaspool

kontrollitavat kellaaega tekib lõpuks vari aknale, ei vähenda antud korteri ja elutoa insolatsiooni

üle lubatud piiride. Antud foto (koos EXIF informatsiooniga) kinnitab, et ehitatud maja mõju

korteri 10 elutoa aknale on olematu. Pildistamise hetkel on päikese tõusunurk 6,9 kraadi (pildi

EXIF info põhjal on pilt tehtud 2024:06:05 kell 21:08:49), ehk vahetult enne päikese

„loojumist“ alla 6 kraadise tõusunurga. Isegi analoogia ja 3D mudeli kontrolli põhjal saab antud

materjalide põhjal kasutades kinnitada, et TIB OÜ poolt koostatud mudel on piisavalt täpne ja

ehitatav maja ei riku uuritavate korterite insolatsiooni.

11.12. Kaebajate esitatud fotodel on aknast varjutatud 25…33% (insolatsioon lõpeb, kui vari

katab rohkem kui 50% aknast). Seega pildi põhjal ei ole tegu insolatsiooni lõpu või

katkestusega. Samuti ei ole usutav insolatsiooni lõpp või katkestus kontrolliks tehtud 3D mudeli

piltidel, kus akende varjutatus on selgelt alla 50% (vt kolmandate isikute 27.08.2024

menetlusdokumendi lk 9).

11.13. Vaidlusaluse ehitusloa aluseks olevate PT kohaselt tuleb Xxxxxxxx kinnistu parkimine

lahendada oma krundil. Seejuures on ehitusprojekti alusel kavandatud kinnistule kokku 8

parkimiskoha rajamine. Kaebajate väited osas, et hakatakse Xxxxxxxx kinnistule

mittemahtuvaid sõidukeid parkima xxxxxx tn äärde või Xxxxxxxxa kinnistule, on

spekulatiivsed ja tõendamata.

3-24-1086

7(9)

11.14. Vajadusel saab lisada piirkonnas ohutu liiklemise tarbeks liikluskorraldusvahendeid

(infotahvleid/liiklusmärke), mis informeerivad nii sõidukijuhte kui jalakäijaid pöörama

tähelepanu ohutusele. Kohtupraktikas on kinnitust leidnud seisukoht, et kaebeõiguse

tuvastamiseks tuleb võrrelda mõjusid, mis on kavandataval hoonestusel võrreldes olemasoleva

olukorraga ning kui õigushüvede kahjustamisel erinevus puudub või on see pelgalt teoreetiline,

tuleb sedastada kaebeõiguse puudumist. Võimalikud liiklusprobleemid on lahendatavad

tõhusamad järelevalvega (vt Tallinna Ringkonnakohtu 17.07.2023 määrus nr 3-23-1204;

Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10).

11.15. Kaebajate väited seostamaks vallavolikogu liikme Tiit Vahenõmme ehitusloa

menetlusega, on selgelt pahatahtlikud, otsitud ning kvalifitseeruvad laimamise kategooriasse.

T. Vahenõmme seos kolmandate isikutega on lõppenud oluliselt varem, kui esitatud ehitusloa

taotlus. Väide, et kunagise ettevõtte osalusega seotuna oleks hr Vahenõmm ehitusloa menetlust

või selle väljastamist kuidagi mõjutanud, on paljasõnaline ja vale. Saku vallas tegeleb ehitusloa

menetlusega vallavalitsus. Volikogu ei sekku vallavalitsuse igapäevatöösse, ei menetle

ehituslube.

KOHTU PÕHJENDUSED

12. Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada.

13. Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas kolmandatele isikutele

väljastatud ehitusluba on õiguspärane, sh kas tegemist on olemasoleva hoone laiendamisega või

uue hoone ehitamisega, kas rikutud on kaebajate ärakuulamisõigust ning kas vaidlusaluse

hoone püstitamisega kaasneb kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine.

14. HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma

õiguste kaitseks. Riigikohus on selgitanud, et tühistamiskaebuse rahuldamise üldise eelduse

sätestab riigivastutuse seaduse § 3 lg 1; selle järgi võib isik nõuda haldusakti kehtetuks

tunnistamist üksnes selles ulatuses, milles rikutakse tema õigusi, kui seadusega ei ole sätestatud

teisiti (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-17-2023, p 20). Haldusakti, mille

vaidlustamiseks ei ole ette nähtud avalikes huvides kaebuse esitamist, saab vaidlustada isik

üksnes ulatuses, mis rikub tema subjektiivseid õigusi (vt Riigikohtu erikogu 20.12.2001 otsus

nr 3-3-1-15-01, p 21). Ka ehitusluba on haldusakt, mida saab vaidlustada üksnes oma

subjektiivsete õiguste kaitseks, mistõttu kontrollib kohus vaidlusaluse ehitusloa õiguspärasust

ulatuses, mis väidetavalt rikub kaebajate subjektiivseid õigusi.

PT õigusvastasus

15. Kohus nõustub kolmandate isikutega, et asjakohatud on kaebajate väited PT

õigusvastasusest, kuivõrd vaidluse esemeks ei ole nimetatud PT (HKMS § 41 lg 1). Asjasse

puutumatud on ka kaebajate väited osas, et PT ei oleks tohtinud väljastada, vaid oleks pidanud

kehtestama DP. Seetõttu jätab kohus need väited tähelepanuta.

Hoonete arv Xxxxxxxx kinnistul

16. Kaebajate hinnangul on vaidlusalune ehitusluba õigusvastane, kuivõrd see on vastuolus PT

punktiga 2.2., mille kohaselt võib kinnistule ehitada ühe korterelamu. Kaebajate hinnangul on

aga tegemist uue hoonega ning kuivõrd kinnistul juba paikneb üks hoone, siis on ehitusluba

vastuolus PT-ga.

17. Tulenevalt EhS § 44 punktist 1 keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav

ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse

eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele

kitsendustele. Vastavalt PT punktile 2.2. võib kinnistul paikneda üks korterelamu, üks abihoone

3-24-1086

8(9)

kuni 20 m2 ehitisena (dtl 194). Vaidlust ei ole selles, et Xxxxxxxx kinnistul asus enne ehitusloa

väljastamist üks hoone ning ehitusluba väljastati olemasoleva hoone laiendamiseks.

18. Tulenevalt EhS § 4 lg-st 2 on ehitise laiendamine ehitamine, mille käigus muudetakse

olemasolevat ehitist sellele juurde- ehk külge-, peale- või allaehitamisega. Eelnõu seletuskirjas

märgitakse viidatud normi osas, et laiendamiseks ei peaks pidama juhtumit, kus mitu

olemasolevat ehitist ühendatakse mingi struktuurielemendiga, näiteks galeriiga. Ehitise

laiendamine eeldab sageli ka valminud ehitise osalist lammutamist (vt Riigikohtu lahend nr 3-

3-1-69-16, p 37).

19. Kaebuse lisana esitatud ehitusprojekti seletuskirja kohaselt on asendiplaani lahendust

kirjeldatud mh viisil, et olemasolev maja asub xxxxxx tänava ääres, uus osa krundi sügavuses,

uue ja vana vahele jääb sisehoov (dtl 56). Arhitektuurse lahenduse osas on märgitud järgmist:

„xxxxxxxx aadressil asub lihtne viilkatusega nelja korteriga korterelamu. Kortermaja

planeeritav[a] laienduse käigus lisatakse olemasolevale veel neli korterit juurde. Laiendatava

osa

kandekonstruktsioon

on

Columbia

õõnesplokist,

terve

fassaad

on

kaetud

tsementkiudplaadiga, olemasoleva hoone ja laiendatava osa vaheline müüritis krohvitakse kuni

planeeritava laienduse välisseina servani sama värvi tooni, mis olemasolev hoone. Laiendatava

hoone katus on valtsplekk katus. Planeeritav laiendus on paigutatud krundi kirdepoolsesse otsa

projekteerimistingimustest määratud hoonestuse alale. Olemasoleva hoone ja laienduse vahele

tekib sisehoov, kuhu pääseb ligi planeeritud parklast ja samuti planeeritavatelt terrassidelt.

Laienduse peasissepääs on kirdepoolsest osast.“ (dtl 56). Seejuures nähtub asendiplaanilt, et ka

müüritis on juurdeehitus, mitte olemasoleva hoone osa (dtl 71). Esimese korruse jooniselt

nähtub, et osaliselt asub tehnoruum müüritise ääres (dtl 65), kuid tehnoruum ei ulatu

olemasoleva hooneni. Sisuliselt tähendab eelnev, et müüritis on pigem struktuurielement, ilma

milleta saaks mõlemaid hooneid iseseisvalt kasutada.

20. Sisuliselt on tegemist olukorraga, kus näiliselt soovitakse luua nõuetekohane olukord

justkui õigusaktide nõudeid oleks järgitud. Riigikohus on selgitanud, et näiliselt nõuetekohaselt

ühe hoone tekitamine olukorras, kus sisuliselt plaanitakse rajada kahte hoonet, ei ole lubatav,

kui sellise lahenduse eesmärk on minna mööda õigusaktiga kehtestatud hoonete arvu piirangust

(Riigikohtu otsus nr 3-17-1930, p 12). Käesoleval juhul on müüritise funktsioon olematu.

Vaidlus puudub, et olemasolevasse ja ehitatavasse hoonesse on eraldi sissepääsud

projekteeritud mujale. Samuti saaks sisehoovi ka mujalt, kui pelgalt müüritisest. Veelgi enam,

puudub igasugune mõistlik põhjus, miks peaks sisehoovi sissepääs toimuma müüritise kaudu,

ka piirdeaed täidaks eesmärki näiteks, et võõrad sisehoovi ei pääseks. Eelnev tähendab, et

müüritis ei loo üht terviklikku siseruumi, mis annaks alust pidada juurde ehitatavat hooneosa

olemasoleva hoone laienduseks. Eeltoodust lähtuvalt nõustub kohus kaebajatega, et Xxxxxxxx

kinnistule on antud ehitusluba uue hoone rajamiseks, mis aga ei ole kooskõlas kehtivate PT-ga.

21. Kuivõrd ainuüksi nimetatud asjaolu annab aluse kaebuse rahuldamiseks, siis puudub

vajadus ülejäänud väidete käsitlemiseks. Siiski märgib kohus täiendavalt järgmist.

Ärakuulamisõigus

22. Kohus nõustub kaebajatega, et ärakuulamisõigust on rikutud. Olukorras, kus kaebajad on

olnud PT menetlusse kaasatud, ei näi ühtki mõistlikku põhjust, miks ei kaasatud naaberkinnistu

omanikke ehitusloa menetlusse. On ilmne, et PT eesmärk ning ehitusloa eesmärk on erinev,

nende täpsusaste on erinev. Kaebajad on välja toonud, et kuivõrd PT-s kajastatud hoonestusala

võimaldaks hoonet ehitada ka mujale ning see oleks tõenäoliselt ka mõjutanud päikesevalguse

langemist kaebajate korteri akendesse, siis on selge, et ei ole välistatud teistsuguse sisuga

haldusakti andmine ärakuulamisõiguse tagamisel. Sisuliselt tähendab eelnev, et ehitis võis

puudutada kaebajate kui kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku huve (EhS § 42 lg 6 ja lg 7

p 2). EhS § 42 lg 7 p 2 sõnastus viitab võimalikule tõenäosusele, et ehitamine või ehitis

3-24-1086

9(9)

puudutab isiku huve, mitte ei eelda, et on tõsikindlalt tuvastatud, et ehitamine või ehitis isiku

huve või õigusi puudutab. Riigikohus on selgitanud, et tulenevalt inimväärikuse, õigusriigi,

efektiivse õiguskaitse ning hea halduse põhimõtetest tuleb haldusmenetlusse kaasata iga isik,

kelle puhul on haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et haldusakt võib piirata

tema õigusi; naabrite õiguste piiramine ei välista ehitusloa andmist, kuid neile tuleb anda

võimalus kaasa rääkida neid puudutava otsuse tegemisel (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-56-02).

Sisuliselt tähendab eelnev, et pole välistatud lõpliku haldusakti erinev sisu, kui kaebajad oleks

ehitusloa menetlusse kaasatud ja ära kuulatud (vt Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-87-16, p 11; nr

3-3-1-42-03, p 30).

23. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus kaebuse ning tühistab Saku Vallavalitsuse

21.02.2023 ehitusloa nr 2312271/01322.

Menetluskulud ja otsuse avaldamine

24. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud vastustaja

kanda.

25. Kaebajad taotlevad vastustajalt välja mõista menetluskulud summas 4715,05 eurot, millest

õigusabikulu on 19 h ja 30 minutit summas 4639,05 eurot (koos käibemaksuga); kulud seoses

kinnistusraamatu väljavõtetega summas 36 eurot ning riigilõiv kaebuselt kokku 40 eurot.

Õigusabiteenust on osutatud tunnihinnaga 195 eurot. Kohtu hinnangul on tegemist mõistlike ja

põhjendatud kuludega, mistõttu mõistab kohus vastustajalt kaebajate kasuks välja

menetluskulud summas 4715,05 eurot (koos käibemaksuga). Kolmandate isikute

menetluskulud jäävad nende endi kanda (HKMS § 108 lg 8).

26. Kohus asendab avaldatavas kohtuotsuse kaebaja nime ja kinnistu andmed tähemärgiga

(HKMS § 175 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)