3-23-2227/14 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.08.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-23-2227

Haldusasi

H.W kaebus Anija Vallavalitsuse 06.09.2023 korralduse

nr 2-3/548 „Projekteerimistingimuste andmine avatud

menetlusena“ tühistamiseks.

Menetlusosalised

Kaebaja – H.W

Vastustaja – Anija vald

Kolmas isik – R.I (isikukood aaaaaaaaaaa)

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta tasutud riigilõiv 20 eurot kaebaja kanda. Ülejäänud võimalikud menetluskulud

jäävad menetlusosaliste endi kanda.

3. Asendada kaebaja ja kolmanda isiku nimi tähemärkidega.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 30.09.2024 (halduskohtumenetluse

seadus (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioon-kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kätte-toimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Projektibüroo OÜ esitas 26.07.2023 Anija vallale taotluse nr. 20111002/03768

projekteerimistingimuste väljastamiseks aadressil XXX, Aegviidu alev, Anija vald, Harju

maakond. Taotluse kohaselt oli projekteerimistingimuste taotlemise eesmärgiks hoone

asukoha muutmine 25 meetrit veepiirist. Alale on varasemalt väljastatud

projekteerimistingimused nr 2211802/03710 avatud menetluse tulemusena (Anija

Vallavalitsuse 11.05.2022 antud korraldusega nr 2-3/292) ja väljastatud suvila püstitamiseks

ka ehitusluba (Anija Vallavalitsuse 26.09.2022 antud korraldusega nr 2-3/539).

2. 05.06.2023 tegi XXX omanik avalduse maa sihtotstarbe muutmiseks maatulundusmaast

elamumaaks. Taotlus rahuldati ja alates 21.07.2023 registreeriti elamumaa sihtotstarve Maa-

ameti geoportaalis.

3. 26.07.2023 esitas Projektibüroo OÜ uue projekteerimistingimuste taotluse ehitusala

muutmiseks 25 m järvest XXX kinnistul. Taotlus vastas nõuetele ja võeti menetlusse avatud

menetlusena. Menetlusse kaasati muuhulgas H.W kui isik, kelle huve võib taotletav ehitis

puudutada.

4. Anija Vallavalitsus väljastas 06.09.2023 antud korraldusega nr 2-3/548

projekteerimistingimused elamu ja seda teenindavate abihoonete püstitamiseks. Kõnealusest

korraldusest nähtub muu hulgas, et projekteerimistingimuste eelnõu avalik väljapanek toimus

16. augustist kuni 31. augustini Anija valla veebilehel ja avalik istung toimus 5. septembril

kell 15.00 Anija vallamajas. Avaliku väljapaneku ajal esitas kirjalikke ettepanekuid

naaberkinnistu omanik, kelle mõned ettepanekud on lisatud projekteerimistingimustesse.

Peamiselt puudutasid ettepanekud detailplaneeringu algatamist.

5. Tallinna Halduskohtus registreeriti 06.10.2023 H.W (naaberkinnistute omanik, edaspidi ka

kaebaja) kaebus tühistada Anija Vallavalitsuse 06.09.2023 korraldus nr 2-3/548

„Projekteerimistingimuste andmine avatud menetlusena“ kas osaliselt või täielikult.

6. Tallinna Halduskohus võttis kaebuse 18.10.2023 antud määrusega menetlusse ja kaasas

kolmanda isikuna menetlusse XXX omaniku. Kaebajal tuli kaebust täpsustada ja teistel

menetlusosalistel kaebusele vastata. Kõik menetlusosalised vastasid õigeaegselt.

7. Kaebaja esitas 02.11.2023 kaebusele täpsustused, milles taotles muu hulgas kolmandate

isikutena menetlusse kaasata ka QQQ (katastritunnusega nr ccccc:ccc:cccc) kinnistu

omanikud. Kohus jättis kaebaja taotluse rahuldamata, määras kaebuse läbivaatamiseks

kirjaliku menetluse ja tegi teatavaks otsuse aja.

8. Tallinna Halduskohus uuendas 31.05.2024 antud määrusega asja arutamise, sest pidas asja

õigeks lahendamiseks vajalikuks koguda või uurida täiendavaid tõendeid või arutada

menetlusosalistega asjaolusid ja määras nii vastustajale kui kolmandale isikule tähtaja

täiendavate tõendite esitamiseks ja kohtu poolt esitatud küsimustele vastamiseks. Ühtlasi

tühistas kohus kindlaks määratud kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aja.

9. Tallinna Halduskohus määras 02.08.2024 määrusega uue kohtuotsuse avalikult teatavaks

tegemise aja.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

10. H.W põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

Anija Vallavalitsuse korraldusega 11.05.2022 nr 2-3/292 antud projekteerimistingimustes

sisalduval XXX maaüksuse asendiskeemil on märgitud hoonestusala osaliselt Piibe maantee

teekaitsevööndisse. Hoonestusala on võimalik laiendada teekaitsevööndisse

detailplaneeringuga. Vajalik on ka tee omaniku nõusolek. XXX asendiskeemil tuleks

hoonestusala vähendada selliselt, et see ei ulatuks tee kaitsevööndisse või alternatiivselt

algatada XXX maaüksuse detailplaneering.

XXX asendiskeemil on hoonestusala kaugus QQQ kinnistust ca kaks korda väiksem kui

projekteerimistingimuste tekstilises osas nõutud 5 meetrit.

YYY kinnistu Nikerjärve poolne osa (ca 1000 m2) asub järve veetasemest sademete perioodil

vaid veidi kõrgemal. Kui XXX kinnistul lubada tõsta maapinda hoonetest eemal ka kuni 10

cm, siis halvendab see märkimisväärselt YYY kinnistu olukorda, kuna liigvee tingimustes

valguks XXX kinnistult vesi kaebaja kinnistule, millega võib kaasneda üleujutus pikemaks

ajaks. Sellest tulenevalt on eluliselt oluline, et projekteerimistingimustesse lisatakse

lisatingimusena järgnev tingimus: „projekteeritava hoone esimese korruse põranda kõrgus on

kuni 0,4 m kõrgemal kui olemasolev maapind ehitusalal. Maapinda tõstetakse hoone lähimas

ümbruses kuni 0,2 m, et tagada sadevete valgumine hooneseinast eemale. Maapinda võib

tõsta ka sissesõidutee alal, et tagada nõuetekohane sissesõit. Ülejäänud kinnistul maapinna

kõrgusmärke ei tohi muuta“.

XXX omanik on asunud oma kinnistul pinnast tõstma hoolimata kehtivatest piirangutest

(2022 projekteerimistingimused, projekt). YYY ja WWW kinnistute läheduses on XXX

kinnistul tõstetud pinnast rohkem kui 0,5 meetrit seisuga oktoober 2023. Selline tegevus

mõjutab kindlasti negatiivses suunas YYY kinnistu niiskusrežiimi. 06.09.2023

projekteerimistingimustega soovitakse legaliseerida järjekordne ebaseaduslik tegevus.

Lume sulamise ajal kerkib järves sageli vee tase üle kalda. Sellises olukorras on kolmanda

isiku väide - vesi voolab järve suunas – vale. Kui XXX pinnast tõsta rohkem kui 2022

projekteerimistingimustes ja projektis ette nähtud, siis koguneb vesi YYY kinnistule.

Naaberkinnistu YYY omanik soovib 2022 väljastatud projekteerimistingimuste kehtima

jäämist, kuna selles on täpselt määratletud XXX pinnase tõstmise tingimused. YYY kinnistust

ca 1/3 (Nikerjärve poolne ala) ei asu ”valdavalt kõrgemal reljeefil kui XXX maapind“. Kui

XXX maapinda tõsta ca 50 cm, siis on YYY kinnistust ca 1000 m2 oluliselt madalam kui

XXX ning paratamatult hakkab sulamisvesi ja rohkete sademete korral vesi voolama YYY

kinnistule ja QQQ kinnistule. Sademed langevad lisaks ehitatavate hoonete katustele ka

ülejäänud krundile. Ehitiste alune pind ei osale enam sadevee immutamises. Juba

projekteeritud hoone lähimas ümbruses maapinna tõstmine kuni 20 cm tekitab olukorra, kus

vesi hakkab liikuma YYY suunas. Maapinna tõstmisel üle selle piiri (20 cm) halveneb

oluliselt YYY kinnistu järvepoolse osa olukord liigvee valgumise tõttu naaberkinnistu

kõrgemalt alalt. 2022 aasta kevadel oli enamus XXX kinnistust ja osa YYY kinnistu

järvepoolsest osast kuid vee all. Kui XXX maapinda tõsta ca 50 cm, siis on YYYY kinnistust

varasemaga võrreldes suurem osa ja kauem vee all. Sama perspektiiv puudutab kahjuks ka

QQQ kinnistut. XXX kinnistul maapinna tõstmise lubamisel 50 cm tuleb

projekteerimistingimustes sätestada ka kohustus rajada sadeveesüsteem (imbala, kraav, toru),

et vesi ei voolaks naaberkinnistutele. Seetõttu võib 20 cm tõstmispiirang osutuda mõistlikuks

kompromissiks, et mitte kahjustada liigselt YYY olukorda.

XXX kinnistu ei oma piiri Nikerjärvega. XXX kinnistu ja Nikerjärve vahele jäävad YYY ja

QQQ kinnistud. Seega puudub XXX kinnistul võimalus liigvesi juhtida järve isegi kui

madalam veetase järves seda võimaldaks. Liigvee ja lume sulamise perioodidel on tavaliselt

veetase ka järves kõrge ning vee äravooluks puudub võimalus. Seega on Anija Vallavalitsuse

viide tehnilistele võimalustele paljasõnaline. Kaebaja soovib, et projekteerimistingimused

sätestaksid maksimaalse maapinna tõstmise mitte rohkem kui 20 cm hoone lähimas ümbruses.

XXX omanik on teinud lageraiet QQQ kinnistul järve kaitsetsoonis. Need tõendid on olulised,

kuna kinnitavad, et XXX omanik ei hooli seadustest ning on rikkunud naabri omandit. XXX

omanik ei ole siiani hüvitanud QQQ kinnistu omanikule tekitatud kahju.

Visuaalsel vaatlusel selgub koheselt, et XXX asendiskeemil on hoonestusala kaugus QQQ

kinnistust ca kaks meetrit, mis ei vasta 5 m nõudele. Seega on projekteerimistingimused

koostatud vastuoluliselt – asendiskeem ja tekst on erinevate tingimustega.

11. Anija valla põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

Kõik kaebuses esitatud vallavalitsuse korraldused on menetletud seaduspäraselt. Aegviidu

alevi XXX projekteerimistingimuste menetlus on toimunud vastavalt planeerimisseadusele

(PlanS), ehitusseadustikule (EhS) ja haldusmenetluse seadusele (HMS) põhjendatud ja

kaalutletud projekteerimistingimuste avatud menetlusena.

Projekteerimistingimustega on hoonestusala antud vastavalt tänava ehitusjoonele 20 m

maanteest analoogselt tänaval paikneva hoonestusega. Tänava ehitusjoonest maanteepoole ei

ole ettenähtud hoonestusala. Tee kaitsevööndi sisu käsitlevad EhS §-s 70, 71 ja 72. Juhul, kui

ehitusteatisega või ehitusloa taotlusega kavandatakse tee kaitsevööndisse ehitisi, mis võivad

ohustada tee kaitsevööndit, saadetakse need kooskõlastamisele Transpordiametisse.

Asendiskeemil näidatud hoonestusala on skemaatiline, kus meetreid pole antud.

Projekteerimistingimuste tekstiline osa annab täpsustused numbriliselt. Juhul, kui lisada H.W

ettepanek, et maapinda ei tohi tõsta üle 0,2 m, on see liiga kitsendav, sest liigvee

takistamiseks naaberkinnistutele on ka teisi tehnilisi võimalusi. Samas tunnistab vastustaja, et

lõplikesse projekteerimistingimustesse sellist sätet ei lisatud, kus oleks arvuliselt määratletud,

kui kõrgele võib ehituse käigus maapinda tõsta. Vastustaja tunnistab, et tema sõnastus oli

varasemalt selles osas ebaõige. Ehitustegevuse käigus tuleb tehniliselt ikkagi maapinna

vertikaalplaneeringut muuta, üldjuhul ligikaudu 0,5 m. Arvestades H.W tegelikku eesmärki,

mitte suunata sadevett tema kinnistule, jäeti projekteerimistingimustesse sadevee suunamise

keeld, kuid mitte maapinna tõstmise piirangud. Maapinna tõstmise keeld tekitab vaidlust ja ei

täida naabri eesmärki. Juhul, kui selgub, et maapinda on tõstetud tavapärasest rohkem ja see

mõjutab sadevee valgumist naaberkinnistutele, siis on vajalik kraavi rajamine või kinnistu

sisene sadevee lahendus, mis on projekteerimistingimustega lubatud. Kui rajatakse selline

rajatis ja ühendatakse kinnistu välise rajatisega, tuleb see lahendada eraldi projektiga ja

kooskõlastada kõigi maaomanikega. Kohalik omavalitsus ei sekku krundisisestesse õueala

lahendustesse, kui puudub ehitusteatise või ehitusloa kohustus.

Kuna projekteeritav ala jääb väikeelamute piirkonda ja järgib piirkonna hoonestuslaadi ja

asustusstruktuuri ning piirkonda olulisi muudatusi tegevusega ei kaasne, siis puudus

detailplaneeringu algatamise vajadus ja menetlust jätkati projekteerimistingimuste andmise

avatud menetlusena. Kaalutlus on toodud projekteerimistingimuste andmise eelnõus.

Uut ehitusloa taotlust ega ehitusteatist XXX kinnistule hoonete püstitamiseks esitatud ei ole.

Kui esitatakse, saab vastustaja kontrollida, kas maapinda tõstetakse või mitte ja kaasatakse

projekti üle vaatamisele H.W , kui isik, kelle huve võib taotletav ehitis puudutada. Seega

projekteerimistingimustega on lubatud XXX kinnistul ainult need tegevused, mis

naaberkinnistutele häiringuid ei too. Puude raiumist naaberkinnistutel või veekaitsevööndis ei

reguleerita projekteerimistingimustega, seda reguleerivad teised seadused. Puude raie kohta

teeb järelevalvet Keskkonnaamet.

12. R.I põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised

Praegune olukord on järgmine: XXX, Aegviidu on 100% elamumaa, millele kehtib 25 m

ehituskeeluvöönd (Nikerjärve kaitsevöönd) seaduse ja väljastatud projekteerimistingimuste

alusel. Ehitusala on ka 5 m naaberkruntide piiridest ja 20 m maanteest. Välja antud uute

tingimuste alusel käivad juba tööd saunamaja projekteerimisel ning selle töö peatamine ja

viivitamine kaebuse tõttu toob kolmandale isikule kahju. Hetkel käivad ka elamu ehitustööd -

maja vundament, kuur ja auto varjualune. Kolmas isik projekteeris ja ehitas ka elektri

liitumispunkti, vee puurkaevu, krundi piires vee- ja kanalisatsioonitrassid ning krundi

sissesõidutee.

Kolmanda isiku krunt on palju madalam kui YYY ja WWW ja kolmas isik on teadlik, et ei

tohi sadevett suunata naaberkinnistutele. Kolmas isik arvestab sellega projekteerimisel ja ka

ehitamise käigus. Naabrite krundi vesi imendub osaliselt pinnasesse, osaliselt läheb kolmanda

isiku krundile ja siis, kui vett on palju, imendub see kolmanda isiku krundi pinnasesse. Liigne

vesi voolab järve poole. Kui vett on palju (näiteks kevadel), siis naabrite kinnistutel ja ka

kolmanda isiku kinnistul liigne vesi voolab järve poole. Kolmanda isiku kinnistu kõrgus (kui

ta on madalam kui naaberkinnistu) seda ei mõjuta. Peale haljastustöid võib kolmanda isiku

krundi kõrgus tõusta veel 5-10 cm ja krundi piir jääb ikka madalamaks kui naabrite kruntidel.

Kehtivat ehitusluba ei muudeta. Hetkeseisuga ehk 05.06.2024 on suvila karp valmis, krundi

planeerimine ja haljastus on tehtud vastavalt 2022 projekteerimistingimustele. Vastavalt uute

projekteerimistingimustele muutub vaid abihoone kaugus veekogust, mis on vastavalt 2023

projekteerimistingimustele kakskümmend viis meetrit (25 m). Abihoone kaugus on vähemalt

5 m krundi piiridest, 20 m maantee servast ja veekogust vähemalt 25 m eemal

(ehituskeeluvööndist väljas).

KOHTU PÕHJENDUSED

13. Projekteerimistingimuste väljastamine on oma olemuselt eelhaldusakt HMS § 52 lg 1 p 2

mõistes, millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest (vt näiteks Riigikohtu

Halduskolleegiumi 20.06.2023 otsuse nr 3-20-19 p 16). Eelhaldusaktile kohaldatakse HMS §

52 lg 2 kohaselt haldusakti sätteid. HMS § 54 sätestab, et haldusakt on õiguspärane, kui ta on

antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas,

proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. HKMS § 158 lg 2 kohaselt

kui seadus ei sätesta teisiti, teeb kohus asjaolud kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga.

Haldusakti ja toimingu õiguspärasust hindab kohus haldusakti andmise või toimingu tegemise

aja seisuga. Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 3 lg 1 sätestab, et isik võib nõuda haldusakti

kehtetuks tunnistamist üksnes selles ulatuses, milles rikutakse tema õigusi, kui seadusega ei

ole sätestatud teisiti. Sama põhimõte on sätestatud ka HKMS § 44 lg-s 1 ehk isik võib

üldjuhul kohtusse pöörduda vaid oma õiguste kaitseks. Kaebaja kaebuse esitamise peamiseks

põhjuseks on asjaolu, et vaidlustatud projekteerimistingimuste tagajärjel tõstetakse maapinda

nii palju, et tekkima hakkavad kaebaja kinnistul üleujutused. Õigusaktidest ega

kohtupraktikast ei tulene kaebajale õigust vaidlustada projekteerimistingimusi avalike huvide

või kolmandate isikute õiguste kaitseks ega üksnes vaidlustatud haldusakti objektiivset

õigusvastasust väites. Seega tuleb vaidlustatud haldusakti õiguspärasust kontrollida üksnes

ulatuses, milles kaebaja väidab oma subjektiivsete õiguste rikkumist (Riigikohtu 11.10.2016

otsus asjas nr 3-3-1-15-16, p 16). Õiguste rikkumise motiivil esitatud kaebust lahendades ei

saa kohus kontrollida haldusakti vastavust õigusnormidele, mis ei seondu kaebaja

subjektiivsete õigustega (Riigikohtu 19.03.2012 määrus asjas nr 3-3-1-87-11, p 28). Kuna

kaebaja põhiliseks kaebuse esitamise eesmärgiks on võimaliku üleujutuse tekkimine,

kontrollib kohus kas projekteerimistingimused rikuvad ülemmääralt kaebaja omandiõigust.

Projekteerimistingimuste väljastamise korralduses kui ka projekteerimistingimustes pole

arvuliselt välja toodud, kui palju pinnast tõstetakse. Korralduse lisatingimuste all on välja

toodud, et projekteerimise ja ehitamise käigus on keelatud sadevee ja sulamisvee suunamine

naaberkinnistutele, kui puudub sellekohane pooltevaheline kirjalik kokkulepe. Täpsemaid

arve, kuidas maapinda tõsta, pole ei vaidlustatud korralduses ega korralduse alusel antud

projekteerimistingimustes välja toodud.

Nagu eelnevalt välja toodud, on projekteerimistingimused eelhaldusaktiks, millega

määratakse kindlaks osa ehitisele esitavatest nõuetest. Ehitamine on lubatud ehitusloa või

ehitusteatise, mitte projekteerimistingimuste alusel. EhS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusluba

annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile.

Ehs § 35 lg 1 sätestab, et EhS § 35 sätestatud juhul tuleb pädevat asutust ehitamisest eelnevalt

teavitada. EhS § 36 lg 4 kohaselt EhS lisas 1 nimetatud juhul tuleb koos ehitusteatisega

esitada ehitusprojekt. Projekteerimistingimustega määratakse siduvalt kindlaks need alused,

millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel (nt Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-28-

06, p 8), ehk projekteerimistingimused annavad lähteandmed ehitusprojekti koostamiseks.

EhS § 5 sätestab, et ehitusprojekt on projekteerimise käigus koostatud dokument või

dokumentide kogum, mis sisaldab ehitamiseks vajalikku teavet. Asjakohasel juhul kajastab

ehitusprojekt ka ehitise kasutamiseks ja korrashoiuks vajalikku teavet. Majandus- ja

taristuministri 17.07.2015 vastu võetud määruse nr. 97 „Nõuded ehitusprojektile“ sätestab

muu hulgas, et ehitusprojektiga lahendatakse ära muu hulgas ka ehitiste täpsemad

paiknemised krundil, katendite ja haljastuste ja tehnovõrkudega seonduv, täpsemalt muu

hulgas veevarustus ja kanalisatsioon. Projekteerimistingimuste taotluse kui ka kolmanda isiku

selgitustest lähtuvalt ei muudeta kehtiva ehitusloaga kehtiva ehitusloa alusel rajatava suvila

asukohta, vaid selle püstitamisega on alustatud. Projekteerimistingimuste taotlemise

põhjuseks oli ühe abihoone asukoha muutmine. Projekteerimistingimuste taotlusega kaasas

olevalt jooniselt oli näha, et tegemist on saunamajaga, mille ehitusaluseks pinnaks on pea 90

m2. Eeltoodud parameetritega saunamaja ehitus vajab EhS lisa 1 kohaselt ehitusluba

(vähemalt ehitusteatist) ja seega ka ehitusprojekti, kus määratakse täpsemalt kindlaks asukoht

ja tingimused, et ehitus ei tooks kaasa sadevee ja sulamisvee suunamist kaebaja kinnistule.

Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et kehtivas sõnastuses projekteerimistingimused ei riku

kaebaja õigusi. Projekteerimistingimustes on välja toodud, et on keelatud sadevee ja

sulamisvee suunamine naaberkinnistutele, kui puudub sellekohane pooltevaheline kirjalik

kokkulepe ja välja on toodud hoonete lubatud kaugused. Täpsemad lahendused tuleb ette näha

ehitusprojektis, mille alusel antava ehitusloa või esitatava ehitusteatise alusel alles hooneid

rajada võib. Ehitusloa või teatise menetlusse kaasatakse ka kaebaja. Projekteerimistingimused

iseseisvalt õigust hooneid rajada ei anna ja sätestavad piisava täpsusega nõuded ehitusprojekti

koostamiseks, et kaebaja subjektiivseid õigusi ei rikutaks (ette on nähtud keeld sade- ja

sulamisvee kaebaja kinnistule suunamiseks ja välja on toodud kohustuslikud hoonete

kaugused kõrvalkruntidest, maanteest ja veekogust). Kui kaebajal on kahtlus, et kolmas isik

rikub juba kehtiva ehitusloaga sätestatud tingimusi, näiteks suvila püstitamisel, on kaebajal

võimalik pöörduda kohaliku omavalitsuse poole riikliku järelevalve algatamiseks EhS § 130

lg 1 ja 2 kohaselt.

14. Kaebaja on kaebuses muu hulgas välja toonud, et XXX osas oleks tulnud kaaluda

detailplaneeringu koostamist. Vastustaja detailplaneeringu koostamist vajalikuks ei pidanud.

Samas puuduvad projekteerimistingimustes kaalutlused, mis näitavad miks detailplaneeringut

ei koostata ja kuidas on võimalik rakendada PlanS § 125 lg 5 toodud erandit (PlanS § 125 lg 5

kohase erandi rakendamine nõuab kõikide lõikes 5 näidatud nõuete samaaegset esinemist) ehk

projekteerimistingimused on puudustega. Kuigi projekteerimistingimused on puudustega, ei

too puudused kaasa kaebaja õiguste rikkumist. Projekteerimistingimustes on välja toodud, et

sulamis- ja sadevett ei tohi kaebaja kinnistule suunata ning välja on toodud ka hoonete

kohustuslikud kaugused. Lisaks ei ole projekteerimitingimuste väljastamise menetluses

rikutud ka kaebaja menetluslikke õigusi. Kaebajal on olnud võimalus menetluses osaleda ja

oma ettepanekuid ja seisukohti esitada ehk kokkuvõttes projekteerimistingimused ei riku

kaebaja subjektiivseid õigusi. Kuigi korraldus, millega projekteerimistingimused väljastati, on

puudustega, ei saa kaebaja avalikes huvides kaebust esitada ja detailplaneeringu menetlust

nõuda. Kohus ei näe, kuidas detailplaneering isiku subjektiivseid õigusi antud juhul paremini

kaitseks, arvestades, et projekteerimistingimuste väljastamisega kaebaja õigusi rikutud ei ole.

Kõik täpsemad tingimused ehitustegevuse osas tuleb esitada järgnevas ehk ehitusloa või

ehitusteatise esitamise menetluses kui koostatakse projekteerimistingimuste alusel vastav

ehitusprojekt ja kus on kaebajal võimalik osaleda.

15. Kokkuvõtvalt jätab kohus kaebuse rahuldamata. Kaebuse rahuldamisel kannab kulud

pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Kaebaja on tasunud riigilõivu 20 eurot,

mis jääb kaebaja kanda. Kuna vastustaja ega kolmas isik ei ole menetluskulude nimekirja ja

kuludokumente esitanud, siis jäävad vastustaja ja kolmanda isiku võimalikud menetluskulud

HKMS § 109 lg 1 alusel nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee