2-23-16114/28 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Alan Biin

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.08.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-16114

Tsiviilasi

C.Y hagi Y.B vastu kaasomandi lõpetamise ja

tahteavalduste andmiseks kohustamise nõudes

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Menetluse liik

Hageja: C.Y (isikukood XXX; elukoht XXX);

Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Olavi-

Jüri Luik ja advokaat Getter Ulla (Advokaadibüroo

LEXTAL; e-post xxx);

Kostja: Y.B (isikukood XXX; elukoht XXX);

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Martin

Männik (Pohla & Hallmägi; e-post xxx)

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada C.Y (C.Y) hagi Y.B vastu kaasomandi lõpetamise ja tahteavalduste andmiseks

kohustamise nõudes.

2. Lõpetada kinnisasja, asukohaga XXX 7, XXX-i (registriosa nr xxx), kaasomand selliselt, et

Y.B annab ¼ kinnisasja mõttelise osa omandi C.Y (C.Y) omandisse.

3. Kohustada C.Y (C.Y) tasuma Y.B ´le hüvitise 114 924,41 eurot omandi kaotuse eest ühe kuu

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

4. Kohustada Y.B ´t andma tahteavaldused kinnisasja (registriosa nr xxx) kinnistusregistri II

jaos tema suhtes omaniku kande kustutamiseks ning C.Y (C.Y) ½ mõttelise osa omanikuna

sisse kandmiseks siis, kui C.Y on tasunud Y.B ´le hüvitise 114 924,41 eurot omandi kaotuse

eest või kui Y.B on sattunud hüvitise vastuvõtmisega viivitusse. Asendada Y.B

tahteavaldused omanikukande muutmiseks kohtulahendiga.

5. Kohtuotsust saab kinnisasja (registriosa nr xxx) omandamise osas täita ühe kuu jooksul

alates käesoleva otsuse jõustumisest. Kui C.Y ei täida kohtuotsuse resolutsiooni p-s 3

märgitud kohustust tasuda Y.B ´le 114 924,41 eurot hüvitisena ühe kuu jooksul arvates

kohtuotsuse jõustumisest, siis kaotavad otsuse resolutsiooni punktid 2,3 ja 4 õigusjõu.

6. Jätta Harju Maakohtu 16.11.2023 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu kehtima

otsuse täitmist tagava abinõuna.

7. Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Hüvitatavad kulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Käesolevale kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (e-posti

2-23-16114

aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid

mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse

esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus

võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle

lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. C.Y (hageja) esitas 14.11.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse Y.B (kostja) vastu kaasomandi

lõpetamise ja tahteavalduste andmiseks kohustamise nõudes. Hagiavalduses esitatud asjaolude järgi

kuulus hagejale ja V K kaasomandina ½ suurune mõtteline osa kinnisasjast asukohaga XXX 7

(registriosa nr xxx). Hagejale kuulus ¼ ja V K ¼ suurune osa. Kaasomand osteti enne hageja ja V K

abielu 2008. aastal. Hageja ja V K abielu lahutati Harju Maakohtu 18.11.2022 kohtuotsusega.

2. Harju Maakohus võttis 08.03.2023 kohtumäärusega tsiviilasjas nr xxx menetlusse V K hagiavalduse

hageja vastu kinnisasja kaasomandi ja sõiduauto ühisomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse esitamise

hetkel olid kinnisasja kaasomanikud ¼ suuruses mõttelises osas K H , ¼ suuruses mõttelises osas K

H, ¼ suuruses mõttelises osas C.Y ja ¼ suuruses mõttelises osas C.Y (P) (hageja). C.Y loobus

05.05.2023 kinnisasja kaasomandi lõpetamise nõudest. Kuivõrd C.Y loobus kaasomandi lõpetamise

nõudest, aga hageja soovis siiski kaasomandi lõpetamist, esitas hageja 15.05.2023 V K vastu

nimetatud vastuhagi kinnisasja kaasomandi lõpetamise nõudes. Harju Maakohtu 25.10.2023

kohtuotsusega lõpetas kohus hageja ja V K kaasomandi ½ mõttelisele osale vaidlusalusest kinnistust

selliselt, et C.Y annab talle kuuluva ¼ kaasomandi osa üle hagejale ja mõistis hagejalt V K kasuks

välja hüvitise 113 317,61 eurot. Hagejale ja kohtule teatamata võõrandas C.Y tsiviilasja xxx menetluse

kestel, s.o pärast hagiavalduse esitamist ja enne kohtuotsuse tegemist talle kuuluva ¼ suuruse mõttelise

osa kinnisasja kaasomandist kinkelepingu alusel Y.B-le (kostjale). Hageja on sunnitud esitama uue

hagiavalduse kaasomandi lõpetamiseks kostja vastu.

3. Kostja on hageja jaoks täiesti võõras isik, kuid hagejale teadaolevalt on kostja lähedastes suhetes V

Kga. C.Y kinkis kaasomandi osa kostjale, et muuta võimatuks tsiviilasjas nr xxx tehtava kohtuotsuse

täitmine ja sellega kindlustada endale võimalus kinnisasjale elama jääda ning tekitada olukord, kus

laenulepingust tulenev kohustus jääb 100% ulatuses hageja kanda.

4. Hageja soovib lõpetada kinnisasja kaasomandi selliselt, et kinnisasja ½ mõttelise osa kaasomand

jääb hagejale ning hageja tasub selle eest kostjale hüvitist. Kuivõrd kostja on hageja jaoks täiesti

võõras isik, on ilmselge, et hageja ei soovi enda ja oma laste eluruumi jagada võõra isikuga.

Kaasomandi osa on hageja ning hageja ja V K ühiste laste kodu, mis 2008. aastal soetatigi ühiste laste

üleskasvatamiseks. Hageja soov on, et hageja ja kolmanda isiku lastel oleks võimalik edasi elada

harjumuspärases keskkonnas oma senises kodus ning seda ei takistaks V K pahatahtlik käitumine.

5. Hagejal on olemas rahalised vahendid, et tasuda kostjale kaasomandi lõpetamisel hüvitist. RE

Kinnisvara AS 17.11.2022 eksperthinnangu kohaselt on XXX 7 Tallinn ½ mõttelise osa kinnistu

turuväärtus 265 000 eurot. Kinnisasja soetamiseks võetud laenu jääk LHV Pank AS-i ees on

hagiavalduse esitamise seisuga 37 068,54 eurot. Võttes arvesse, et ½ kaasomandi osa turuväärtus on

265 000 eurot ning laenujääk on 37 068,54 eurot, on hageja valmis tasuma kostjale hüvitist (265 000-

37 068,54)/2=113 965,73 eurot.

2-23-16114

6. Hageja 17.01.2024 seisukoha kohaselt kostjale tasutavast hüvitisest tuleb pool kinnisasja

soetamiseks võetud laenujäägist maha arvata. Vaidlusaluse kinnisasja hindamisel ja eksperthinnangus,

mille kohaselt on ½ mõttelise osa kinnistu turuväärtus 265 000 eurot, ei ole arvestatud kinnisasjale

seatud hüpoteekidega. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hagejale ja kostjale kuuluvatele

mõttelistele osadele on seatud kaks hüpoteeki: 1) hüpoteek summas 407 000 krooni kõrvalnõuetega 90

000 krooni ja intressimääraga 17 protsenti C.Y P, Y.B kuuluvatele mõttelistele osadele AS LHV Pank

kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga

tagatud nõude rahuldamiseks; 2) Hüpoteek summas 1 164 000 krooni C.Y P, Y.B kuuluvatele

mõttelistele osadele AS LHV Pank kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele

sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kinkelepingu punktis 2.2.3 on kostja

kinnitanud, et on teadlik kinnisasja koormavatest hüpoteekidest ning notari selgitustest võimaliku

sundtäitmise kohta kolmanda isiku nõude täitmiseks. Kuigi kostja ei ole laenulepingu pool, vastutab ta

hüpoteegiga koormatud kinnisasja kaasomanikuna laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise

eest pandiesemega, mistõttu ei vasta tõele kostja väide, justkui puuduvad tal seoses kinnistu mõttelise

osaga mistahes kohustused kolmandate isikute ees. Nii hageja kui ka kostja kaasomandiosad on

koormatud hüpoteekidega ja see vähendab mõlema kaasomandiosa väärtust, mistõttu tuleb pool

kinnisasja soetamiseks võetud laenujäägist kostjale tasutavast hüvitisest maha arvata.

7. Hageja 12.07.2024 menetlusdokumendi kohaselt vaidlusaluse kaasomandi XXX 7 1/2 mõttelise osa

turuväärtus on eksperthinnangus leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või

juriidiliste isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud

tuginedes turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üleminemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on

kustutatud või kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Eksperthinnangus

esitatud definitsiooni kohaselt on turuväärtus hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse

kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale

sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust,

kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. Seega olukorras, kus

eelnimetatud eeldus ei ole täidetud ning kinnisasjale seatud hüpoteegid jäävad vara võõrandamisel

püsima, on ka kinnisasja turuväärtus eksperthinnangus esitatuga võrreldes erinev, s.o madalam. Kostja

vastutab kaasomanikuna laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest pandiesemega.

Kinkelepingu punktis 2.2.3 on kostja kinnitanud, et on teadlik kinnisasja koormavatest hüpoteekidest

ning notari selgitustest võimaliku sundtäitmise kohta kolmanda isiku nõude täitmiseks. Ei oleks

õiglane, kui kaasomandi ostmiseks võetud laen saaks tasutud üksnes hageja osa arvel.

8. Vaidlusaluse kaasomandi mõttelise osa soetamiseks võetud laenuleping on sõlmitud AS LHV

Panga, hageja ja V K vahel, s.o hageja ja V. C.Y on kaaslaenutaotlejad ning hüpoteegipidaja ees

solidaarvõlgnikud. Kostja esitatud seisukoht justkui kaotaks kinnisasja ½ mõttelise osa sundmüügi

korral laenujäägi ½ mõttelise osa kinnistust turuhinnast vaid hageja, kuid mitte kostja on hageja

hinnangul väär. Kostja esitatud väited puudutavad hüpoteetilist olukorda, kus kostja tasuks

sundtäitmise vältimiseks hüpoteegipidajale laenujäägi. Sealjuures ei tekiks AÕS § 349 lg 3 alusel

hüpoteegiga tagatud nõude rahuldanud isikul tagasinõudeõigust üksnes hageja vastu, vaid hageja ja V.

K vastu. Kostja väited laenujäägi tasumise kohta ei ole eluliselt usutavad, kuivõrd hageja on palunud

kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt kaasomand jääb hageja omandisse. Seega puudub hagejal

mistahes soov jõuda olukorda, kus hüpoteegipidaja algataks täitemenetluse hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks, hagejal on selge soov omand säilitada. Oluliselt tõenäolisem on aga olukord, kus

hagejal tuleb laenulepingust tulenev võlgnevus (s.o hüpoteegiga tagatud nõue) täies ulatuses tasuda,

kui V. C.Y ei täida laenulepingust tulenevaid kohustusi solidaarvõlgnikuna ning hagejal tuleb need

täita üksi.

9. Hageja 15.08.2024 menetlusdokumendi kohaselt on 15.08.2024 esitamise seisuga eelnimetatud

laenu jääk 35 151,18 eurot. Kuivõrd hagejale ja kostjale kuuluva kaasomandi soetamiseks võetud

laenu jääk on võrreldes hagiavalduse esitamisega vähenenud, täpsustab hageja hagiavalduses esitatud

nõuet ning palub lõpetada kaasomand nii, et kinnisasja ½ suurune mõtteline osa antakse hageja

2-23-16114

omandisse ja hageja kohustub tasuma selle eest kostjale hüvitist (265 000-35 151,18)/2=114 924,41

eurot.

10. Asjatundja arvamuse kohaselt tuleb kaasomandiosa hüpoteekideta turuväärtusest (RE Kinnisvara

AS 17.11.2022 hinnangust nähtuv ½ kaasomandiosa turuväärtus 265 000 eurot) lahutada vastaval

kaasomandiosal lasuvate hüpoteegiga tagatud kohustuste jääk ning saadud tulemus jagada kahega, sest

kaasomandiosa kuulub võrdselt kahele kaasomanikule. Puudub igasugune mõistlik põhjus eeldada, et

laenu põhitaotlejast kolmas isik, kes ei ole enam kinnisasja mõttelise osa kaasomanik, jätkab pärast

kinnisomandi üleandmist kohustuste täitmist. Kui jätta kinnistu mõttelisel osa olevate hüpoteekidega

arvestamata, siis tekib olukord, kus kinnisasja mõttelise osa kaasomanik saab hüvitise eeldusel, et

kinnisasja mõttelisel osal koormatised puuduvad, kuigi tegelikkuses koormab kinnisasja mõttelist osa

hüpoteek, mis tagab kehtivat kohustust. Täiendavalt on asjatundja asunud seisukohale, mille kohaselt

koormatud kinnisasja võib samastada vara mõistega TsÜS § 66 tähenduses, kus peetaks silmas nii

aktiva kui ka passiva poolt. Teisisõnu, koormatud kinnisasja väärtust ei saa vaadelda lahus sellel

lasuvatest koormatistest.

11. Hageja 22.08.2024 seisukoha kohaselt hagejal ei ole põhjust ega soovi põhjendamatult viivitada

kaasomandi osa talle üle minemiseks vajalike toimingute tegemisega, sh kostjale hüvitise tasumisega.

Hageja soov on omandada kostjalt viimasele kuuluv kaasomandi mõtteline osa esimesel võimalusel, et

tagada enda ja oma laste normaalne elukorraldus. Juhul, kui kohus peab kostja taotlust siiski

põhjendatuks ning otsustab kohustuse täitmise viisi kindlaks määrata, palub hageja hagi rahuldamise

korral määrata, et hageja tasub kostjale viimase kaasomandi osa eest hüvitise kinnistusraamatus

omanikukande muutmise nõusoleku andmisega samal ajal, hiljemalt kolme kuu jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest. Nii on hagejal kohtu määratud aja jooksul võimalik teha kõik vajalikud

toimingud kostjale hüvitise tasumiseks ning kostjalt kaasomandi mõttelise osa omandamiseks.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

12. Kostja esitas 05.01.2024 hagile vastuse. Kostja vastuse kohaselt kostjale jäävad tervikuna

arusaamatuks hageja poolt hagiavalduses tehtud viited hageja ja V K vahel asetleidnud ja

asetleidvatele vaidlustele tsiviilasjas nr xxx. Kostja ei ole olnud ega ole ka praegu nimetatud

tsiviilasjas menetlusosaliseks. Põhja Ringkonnaprokuratuuri 07. detsembri 2023. aasta

kriminaalmenetluse alustamata jätmise teates nr xxx tuuakse välja et ei ole tuvastatav, et V K ja kostja

vaheline võõrandamistehing sõlmiti selleks, et vabastada C.Y laenukohustusest või saada muul moel

varalist kasu. Samuti, et kostja osas ei ole tuvastatav ka see, kas ta teadis, et V K ja hageja vahel oli

käimas tsiviilvaidlus, ega seda, et üheks vaidluse esemeks oli kinkelepinguga võõrandatud kinnisasja

osa.

13. Hageja ei ole enne Harju Maakohtule hagi esitamist pöördunud kostja poole vaidluse kohtuväliseks

lahendamiseks ega teinud ettepanekut kaasomandi lõpetamiseks. Hageja esindaja esitas kostjale selle

asemel vaid teate vara arestimisest ning kuriteokaebuse ja kahju hüvitamise nõude esitamise

kavatsusest. Peale hagiavalduse saamist kohtuväliselt tehtud kostja kompromissettepaneku hagejale

tekkinud vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks jättis hageja samuti vastu võtmata. Kostja võtab TsMS

§ 231 lg 2 mõttes omaks, et vaidlusaluse kinnistu ½ mõttelise osa väärtus on käesoleval ajal 265 000

eurot, kuid kostjale jääb arusaamatuks, kuidas peaks temale omandi kaotamise eest makstav mõistlik

hüvitis olema hagiavalduses väljatoodud 113 965,73 eurot. See, et vaidlusaluse kinnistu ½ mõttelise

osa omandamiseks on võetud laenu, ei muuda mistahes viisil kinnistu ½ mõttelise osa (turu)väärtust.

Kostjal puuduvad seoses kinnistu mõttelise osaga mistahes kohustused kolmandate isikute ees.

Seetõttu, kinnistu mõttelise osa jätmisel hagejale peaks hageja hüvitama kostjale pool kinnistu

mõttelise osa väärtusest 265 000 eurot ehk 132 500 eurot, mitte 113 317,61 eurot. Kostja ei valda

vaidlusalust kinnisasja ega selle mõttelist osa. Sisuliselt võtab kostja hagi kohe õigeks, kuna hageja on

vaid arvutanud kinnistu mõttelise osa väärtuse, mis tuleb kostjale hüvitada, ebaõigesti.

2-23-16114

14. Kostja 11.07.2024 menetlusdokumendi kohaselt jääb kostja selle juurde, et vaidlusaluse kinnistu ½

mõttelise osa väärtus on käesoleval ajal 265 000 eurot, mida tõendab hagiavalduse lisana esitatud

eksperthinnang. Eksperthinnangu leheküljel 10 on välja toodud, et hindamispraktikas välja kujunenud

tava kohaselt hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei ole sõlminud

ühtegi laenulepingut, mida tagaks kinnistule seatud hüpoteek. Kui hüpoteegipidaja soovib rahuldada

enda nõudeid hageja vastu ning alustab ½ mõttelise osa kinnisasjast sundtäitmist, tekib kostjal õigus

tasuda hüpoteegipidajale võlg hageja asemel. Vastavalt AÕS § 349 lg 3 kui võla on tasunud

hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle.

Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid. Kui näitlikustada käesolevat olukorda, kus

½ mõttelise osa kinnistust turuväärtus on 265 000 eurot ning hagiavalduse kohaselt on hüpoteegipidaja

nõude väärtus (laenujääk) 37 068,54 eurot, siis kui kostja tasuks kinnisasja sundmüügi vältimiseks

laenujäägi hüpoteegipidajale, tekiks tal seaduse alusel nõue hageja vastu summas 37 068,54 eurot. Kui

jagada kinnisasja müümisel jääk (turuhind – hüpoteegipidaja nõue) summas 227 931,46 eurot kaheks,

saaks kostja kinnisasja sundmüümise korral küll 113 965,73 eurot, kuid lisaks sellele tekiks kostjal

nõudeõigus hageja vastu (mis on hüpoteegiga tagatud) summas 37 068,54 eurot ehk samas summas kui

ta tasus hüpoteegipidaja nõude kostja asemel. Järelikult kaotaks kinnisasja ½ mõttelise osa sundmüügi

korral laenujäägi ½ mõttelise osa kinnistust turuhinnast vaid hageja, kuid mitte kostja, näiteks juhul,

kui kostja tasub hageja ees võla, mida tagab hüpoteek. Kostja jaoks on jätkuvalt ½ mõttelise osa

kinnisasja turuväärtus 265 000 eurot (ehk turuväärtus, mis ei arvestaks hageja võlga

hüpoteegipidajale). Seega peab hageja käesolevas tsiviilasjas hüvitama kostjale ½ mõttelise osa

kinnisasjast turuväärtusest poole ehk 132 500 eurot (väärtuse, mis ei arvesta hüpoteegiga), kui hageja

saaks kinnistu ainuomanikuks. Kinnistule seatud hüpoteek ning hüpoteegipidaja nõue hageja vastu ei

muuda kinnisasja ½ suuruse mõttelise osa turuhinda kostja jaoks ning see summa oleks kostjale ainus

õiglane ja kohene hüvitis omandiõiguse kaotuse eest PS § 32 lg 1 mõttes.

15. Kostja 15.08.2024 täiendava seisukoha järgi poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kinnistu ½

mõttelise osa väärtus on käesoleval ajal 265 000 eurot ning et hindamispraktikas välja kujunenud tava

kohaselt hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Kostja ei vaidlusta seda, et kuigi ta ei ole laenulepingu

pool, vastutab ka tema koormatud kinnisasja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest

pandiesemega. Hageja ja kostja vahe on vaid selles, et kuna kostja ei ole laenulepingu pool, siis saab ta

võimaliku ½ mõttelise osa sundmüügi korral täita hageja kohustuse laenuandja ees ning sellisel juhul

läheb temale vastavalt AÕS § 349 lg 3 rahuldatud ulatuses nõue üle. Näiteks kui kinnisasi müüakse

hinnaga 265 000 eurot ja laenujääk oleks 37 068,54 eurot (hageja ei ole tõendanud käesoleval ajal

laenujäägi suurust), siis saaks kostja ½ mõttelise osa müügi korral (kui ta tasub hüpoteegipidaja

nõude), rahuldada selle nõude hageja vara arvel. Kostja ei saa välistada, et hageja on käesolevaks ajaks

täitnud laenulepingust tulenevad nõuded, mille tagatiseks on seatud hüpoteek (või täidab need nõuded

enne käesolevas tsiviilasjas kohtuotsuse tegemist või selle jõustumist), millisel juhul ta rikastuks

hageja nõude rahuldamisel hageja taotletud viisil kostja arvel alusetult.

16. Kui hageja ei tasu pangalaenu ning ½ mõttelise osa kinnisasjast osas alustatakse täitemenetlust, siis

kostja, kellele läheb vastavalt AÕS § 349 lg 3 üle krediidiasutuse hüpoteegiga tagatud nõue, saaks ka

ise osaleda ½ mõttelise osa kinnisasjast enampakkumisel ning vastavalt TMS § 93 lg 4 kinnisasja

ostmisel (näiteks kui müügihind on 265 000 eurot) tasaarvestada enda hüpoteegipidaja käest

omandatud nõuded, saades ½ mõttelise osa kinnisasjast turuväärtusega 265 000 eurot omanikuks,

tasudes hagejale vaid 113,965,73 eurot (või muu summa, mis arvestab enampakkumise tulemit ja

laenujääki).

17. Veelgi enam, vastavalt VÕS § 1043 teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik

(kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise

eest vastavalt seadusele ning VÕS § 1045 lg 1 p 5 sätestab, et kahju tekitamine on õigusvastane

eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega.

Seega, kui kostja näiteks ei teosta AÕS § 349 lg 3 nimetatud õigust ja peakski saama ½ mõttelise osa

kinnisasja enampakkumise korral mistahes viisil kahju (sest hageja on jätnud laenulepingust tulenevad

2-23-16114

kohustused hüpoteegipidaja ees täitmata), saab ta nõuda hagejalt kahju hüvitisena ½ mõttelise osa

kinnistust turuhinna ja enamapakkumise tulemusena saadud summade vahet, sest kostja (erinevalt

hagejast) ei vastuta laenulepingutest tulenevate kohustuste eest. Kui hageja ei täida enda kohustusi

kolmandate isikute ees, mis toob kaasa kostja omandi kaotuse, vastutab hageja sellest tuleneva kahju

eest kostjale lepinguväliselt.

18. Mõistliku vaidlust ei saa olla selles, et kui hageja täidab laenulepingutest tulevad kohustused

lõpuni, st ei riku hüpoteegipidajaga sõlmitud laenulepingu tingimusi, siis oleks ½ mõttelise osa

kinnistust turuväärtus 265 000 eurot. Seetõttu oleks hageja poolt pahauskne nõuda kaasomandi

jagamisel, et kaasomandi väärtus oleks väiksem hageja kohustuste võrra hüpoteegipidaja ees.

Vastavalt TsÜS § 138 lg 2 ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et

õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.

19. Erinevalt hageja väidetest omab seega kaasomandi jagamisel olulist tähtsust asjaolu, et kostja ei

ole laenulepingu pooleks, kuigi laenuleping on tagatud hüpoteegiga mh ½ mõttelisele osale

vaidlusalusest kinnistust, mis on kostja omandis. Olenemata sellest, et kostja peaks andma hüpoteegist

vabanemiseks oma panuse, ei vähenda see kostja vara ega kaasomandi kaotamise eest saadava hüvitise

suurust, sest vastavas ulatuses saab ta esitada nõudeid hageja vastu, et tema hüvitis omandi kaotuse

eest vastaks ½ mõttelise osa kinnistust turuhinnale ning lõpptulemusena kostjale hüvitatakse 50%

vastavast turuhinnast (summast 265 000 eurot).

20. Isegi kui vastaks tõele kostja väide, et AÕS § 349 lg 3 sätestatud õiguse teostamise korral saaks

kostja esitada nõudeid ka V K vastu, ei muudaks see mistahes viisil kostja õiguslikku positsiooni ja

õigust saada hüvitist ½ mõttelise osa kinnistust turuväärtuse ulatuses. Hageja on jätnud tähelepanuta, et

vastavalt VÕS § 65 lg 1, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib

võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või

mõnelt neist. Kostja ei pea seega enda nõudeid suunama V K vastu, vaid saab esitada kogu nõude

hageja vastu. Järelikult tuleks hageja hagi jätta rahuldamata ning kõik menetluskulud jätta hageja

kanda, sest hageja taotletud viisil kaasomandi jagamise korral ei tasutaks kostjale hüvitisena ½

mõttelise osa vaidlusalusest kinnistust omandi kaotusele vastavat turuhinda. Juhul, kui Harju

Maakohus peaks siiski C.Y hagi rahuldama, rahuldada hagi vaid tingimusega, et Y.B-le makstakse

kaasomaniku kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekule eelnevalt või sellega samal ajal

kaasomandi osa väärtus hiljemalt ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates.

21. Kostja 22.08.2024 seisukoha kohaselt vastavalt TsMS § 293 lg 1 võib õigusküsimustes kohus

küsida eksperdi arvamust nii menetlusosalise taotlusel kui omal algatusel väljaspool Eesti Vabariiki

kehtiva õiguse, rahvusvahelise õiguse või tavaõiguse väljaselgitamiseks. Selliseks küsimuseks ei ole

kinnistu ½ mõttelise osa väärtus, mistõttu hageja esitatud tõend tuleks TsMS § 238 lg 1 alusel

tagastada kui asjakohatu tõend. Isegi kui kohus tõendit ei tagasta, siis tuleks esitatud tõend jätta

arvestamata TsMS § 238 lg 5 alusel. U V on kahtlemata pädev finantsekspertiisi valdkonnas, kuid

mitte õigusemõistmisel ja hüvitise summa määramisel kaasomandi jagamise vaidluses, kus

laenulepingu pooleks ei ole kostja.

22. Kui kohus peaks käesoleva vaidluse lahendamisel võtma seisukoha, et kostja peaks vastutama

hageja kohustuste eest, mis temal on hüpoteegipidaja ees, tähendaks see sisuliselt seda, et hageja võiks

sõlmida laenulepingu lisa ning suurendada enda kohustusi krediidiasutuse ees.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

23. Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus kuulub

rahuldamisele.

24. Kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hagejale ja kostjale kuulub kinnistu

asukohaga XXX 7, XXX-i (registriosa nr xxx) ½ suurune kaasomandiosa (dtl 33-34). Kohtule

esitatud hagiavalduses taotleb hageja poolte ½ kaasomandosa jagamist viisil, et kinnistu jääb hageja

2-23-16114

ainuomandisse ning hageja maksab kostjale omandi kaotuse eest hüvitist 114 924,41 eurot (hageja

15.08.2024 menetlusdokumendis täpsustatud summa). Kostjal pole hageja pakutud kaasomandi

lõpetamise viisile mistahes vastuväiteid. Kostja tõi esile, et võtab hagi kohe õigeks, kuid hageja on

arvutanud kinnistu mõttelise osa väärtuse, mis tuleb kostjale hüvitada, ebaõigesti.

25. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi

lõpetamist. Seega kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud. Riigikohus on 09.05.2006

otsuses nr 3-2-1-45-06 p-s 19 selgitanud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi

kaasomandi lõpetamiseks ning kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud

viisil. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja üksnes siis, kui

kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (AÕS § 76 lg 2). Käesolevas asjas

pooled sellise kokkuleppe olemasolule viidanud ei ole. Seega on kaasomandi jagamise nõude

materiaalõiguslikud eeldused täidetud ja kohus peab kaasomandi lõpetama.

26. AÕS § 77 lg 2 on sätestatud, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades,

anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja

nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha

jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida

üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (vt nt

Riigikohtu 04.05.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-40-05, p 15). Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis

koormab kaasomanikke kõige vähem (vt nt Riigikohtu 26.04.2017 otsus nr 3-2-1-14-17, p 22).

27. Põhjendatud on lõpetada kaasomand hageja poolt hagis taotletud viisil, mille kohaselt kinnistu

kaasomandi ½ osa jääb hagejale ning hageja tasub kostjale õiglase hüvitise omandi kaotuse eest.

Kostja ei ole menetluse kestel väljendanud huvi vaidlusaluse kinnisasja kaasomandi ½ osa endale

jätmiseks ning tõi esile, et võtab hagi õigeks (v.a hüvitise summa osas). Kuivõrd pooled ei taotlenud

kaasomandi lõpetamist muudel viisidel ning kostja oli sisuliselt kaasomandi lõpetamisega ning

kaasomandi ½ osa hageja ainuomandisse jätmisega nõus, tuleb hageja nõue rahuldada.

28. Riigikohus on lahendi 3-2-1-110-09 p 17 rõhutanud, et kaasomanikule, kes kaotab omandi,

tagatakse õiglane hüvitis. Riigikohus on lahendi 3-2-1-70-10 p 13 selgitanud, et kaasomandi

lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks

võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga.

29. Pooltel on vaidlus kostjale makstava hüvitise suuruse osas. Kohtule on esitatud vaidlusaluse

kinnisasja ½ kaasomandi osa turuväärtuse 17.11.2022 RE Kinnisvara AS hindamisakt, mille kohaselt

on XXX 7, XXX-i 1/2 mõttelise osa turuväärtus 265 000 eurot (dtl 50-96). Pooled on üksmeelel, et

vaidlusaluse kinnistu ½ mõttelise osa väärtus on käesoleval ajal 265 000 eurot.

30. Vaidlustamata asjaoludel on hageja võtnud koos endise abikaasa V K laenu, mille täitmise

tagamiseks on poolte kaasomandi osadele seatud hüpoteegid kogusummas 1 571 000 krooni (dtl 34).

Seega koormab antud juhul nii hageja kui kostja kaasomandiosa hüpoteek AS LHV Pank kasuks

igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele (dtl 34). 17.11.2022 RE Kinnisvara AS

hindamisakti kohaselt hindamispraktikas välja kujunenud tava kohaselt hindamisel hüpoteekidega ei

arvestata (dtl 59). Seega ei ole 17.11.2022 RE Kinnisvara AS hindamisaktis kinnisasja turuväärtuse

kindlaks tegemisel arvestatud poolte kaasomandi osa koormavate hüpoteekidega.

31. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et kuna kostja ei ole sõlminud ühtegi laenulepingut, mida

tagaks kinnistule seatud hüpoteek, siis peaks hageja hüvitama kostjale pool kinnistu mõttelise osa

väärtusest 265 000 eurot ehk 132 500 eurot. Riigikohus on hüpoteegiga koormatud kinnisasja

turuväärtuse osas leidnud, et eeldada saab, et kinnistu potentsiaalne ostja arvaks pakkumise tegemisel

hüpoteekidega tagatud kohustused ligikaudses ulatuses kinnisasja väärtusest maha (RKTKo asjas nr 2-

18-13306 p 14). Käesoleval juhul, kuna hüpoteegid jäävad kinnisasja koormama ka pärast poolte

kaasomandi lõpetamist, siis on põhjendatud arvestada hüvitise suuruse määramisel hüpoteekidega

tagatud nõude reaalset suurust kaasomandi lõpetamise seisuga. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse

2-23-16114

(TsÜS) § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei

ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

32. Ei ole eluliselt usutav, et poolte kaasomandisse kuuluvat kinnisasja ½ mõttelist osa oleks võimalik

müüa vabal turul 265 000 euro eest ning ostjat poleks huvitanud kinnisasja osa koormavate

hüpoteekide kohustuste väärtus. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja ostja peab arvestama asjaoluga, et

kui hüpoteegi aluseks olev kohustus on täitmata, on ostja kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele

või selle vältimiseks hüpoteegiga tagatud kohustuse ise täitma. Õige on ka kohtule esitatud asjatundja

U V hinnang, et kui jätta kinnistu mõttelisel osa olevate hüpoteekidega arvestamata, siis tekib olukord,

kus kinnisasja mõttelise osa kaasomanik saab hüvitise eeldusel, et kinnisasja mõttelisel osal

koormatised puuduvad, kuigi tegelikkuses koormab kinnisasja mõttelist osa hüpoteek, mis tagab

kehtivat kohustust (dtl 347-348). Seejuures ei nõustu kohus kostja arvamusega, et U V hinnang on

asjakohatu tõend ning sellega ei saa arvestada. Kohus lähtub vaidlusaluse kinnisasja ½ mõttelisa osa

väärtuse kindlaks tegemisel 17.11.2022 RE Kinnisvara AS hindamisaktist, mille osas kostjal

vastuväiteid ei esinenud. U V hinnang puudutab aga küsimust, kas kinnisasja koormavad hüpoteegid

mõjutavad käesoleval juhul kinnisasja turuväärtust.

33. Vastuseks kostja väitele, et kinnistu kaasomandiosa sundmüügi korral kaotaks laenujäägi ½

mõttelise osa kinnistust turuhinnast vaid hageja, selgitab kohus järgmist. Riigikohus on leidnud

olukorras, kus korteriomandi omandamiseks ei võtnud laenu mõlemad kaasomanikud (korteriomand

omandati ühe kaasomaniku ja kolmanda isiku poolt võetud laenu arvel), et ka sellisel juhul on

võimalik mõlemale kaasomanikule panna kohustus kasutada enampakkumisel saadud raha

hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-39-17, p 12; Tallinna

Ringkonnakohtu 20.04.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-18-18362, p 27). Käesoleval juhul omandas kostja

vaidlusaluse kinnisasja ¼ mõttelise osa kinkelepingu alusel, st ilma mistahes rahalise vastusoorituseta

(dtl 35-45). Kinkelepingu p-s punktis 2.2.3 on kostja kinnitanud, et on teadlik kinnisasja koormavatest

hüpoteekidest ning notari selgitustest võimaliku sundtäitmise kohta kolmanda isiku nõude täitmiseks

(dtl 40). Kohtu hinnangul ei ole õige ega õiglane olukord, kus kostja, kes pole kinnisasja ¼ mõttelisa

osa enda omandisse saamiseks mistahes kulutusi teinud, saab kaasomandi lõpetamisel hüvitise, mille

ulatuse määramisel ei ole arvestatud kinnistu ¼ mõttelisa osa omandamiseks võetud laenu kohustus,

mille täitmist tagavad ka kostja kaasomandi mõttelist osa koormavad hüpoteegid. Kuivõrd kaasomandi

väärtust mõjutavad käesoleval juhul kaasomandit koormavad hüpoteegid (mis tagavad kehtivat laenu),

siis tuleb laenukohustuse jääk kostjale makstava hüvitise arvutamisel arvesse võtta.

34. Selge loogikaviga on ka kostja näitel, kus kostja saaks kinnisasja sundmüümise korral küll 113

965,73 eurot, kuid lisaks sellele tekiks kostjal nõudeõigus hageja vastu (mis on hüpoteegiga tagatud)

summas 37 068,54 eurot ehk samas summas kui ta tasuks hüpoteegipidaja nõude kostja asemel.

Olukorras, kus kostja tasub hüpoteegipidajale nõude summas 37 068,54 eurot, oleks poolte

(kohustustevaba) kaasomandi ½ mõttelise osa väärtus 265 000 eurot ning kostjal oleks sel juhul saada

selle müügist pool ehk 132 500 eurot, mitte 113 965,73 eurot, nagu kostja väidab. Nagu kostja õigesti

esile toob, siis selleks, et müüa kaasomand sündmüügi korral hinnaga 265 000 eurot, tuleks kostjal

tasuda laenujääk. Asja materjalide kohaselt ei nähtu, et hageja ei täidaks laenulepingust tulenevaid

kohustusi ning et sellevõrra oleks kostjal mistahes nõudeid hageja vastu. Seega on kostja

hüpoteetilised nõuded hageja vastu seoses laenulepingust tulenevate kohustuste mittetäitmisega ja

nende täitmisega kostja poolt, asjakohatud. Kohtule ei ole sellekohaseid nõudeid esitatud ning need ei

ole käesoleva vaidluse esemeks.

35. Kuivõrd asja materjalide kohaselt ei ole hageja tuginenud asjaolule, et hüpoteek tagab mistahes

muid hageja (sh suurendatud) kohustusi, ning kostja kaasomandit endale ei soovi, siis ei ole

asjakohane kostja väide, et kostja peab vastutama hageja kohustuste eest ning hageja võib neid

suurendada. Hüpoteekidega tagatud laenukohustuse olemasolu mõjutab kaasomandi turuväärtust ning

seeläbi ka kostjale makstava hüvitise suurust.

36. Kohtule esitatud laenu tagastamise graafiku järgi on järgmise maksepäeva 11.09.2024 laenujääk 35

151,18 eurot (dtl 98). Eelnimetatud laenujääk 13.08.2024 seisuga nähtub ka panga vastusest (dtl 345).

2-23-16114

Kohus, arvestades seega poolte ½ kaasomandiosa väärtust ja sellel lasuvaid kohustusi, leiab, et hagejal

tuleb tasuda kostjale omandi kaotuse eest hüvitist summas 114 924,41 eurot, s.o (kaasomandi ½ osa

väärtus 265 000 eurot – kohustused 35 151,18 eurot) : 2.

37. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5

alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit

lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Hageja on palunud kohtul asendada ka kostja tahteavaldus

kinnistu kaasomandiosa omandiõiguse üleandmiseks hagejale. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi

üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse

üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole

notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse,

kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 341 lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks

või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne

kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on

kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata

täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtuvalt

eeltoodust asub kohus seisukohale, et kostjal tuleb anda nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja

tahteavalduse tegemiseks ¼ mõttelise osa kinnistust asukohaga XXX 7 (registriosa nr xxx)

omandiõiguse üleminekuks hageja omandisse.

38. Kostja esitas taotluse, et kostjale makstaks kaasomaniku kinnistusraamatu omanikukande

muutmise nõusolekule eelnevalt või sellega samal ajal kaasomandi osa väärtus hiljemalt ühe kuu

jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Hageja palub jätta kostja taotlus rahuldamata või juhul, kui

kohus selle rahuldab, siis määrata, et hageja tasub kostjale viimase kaasomandi osa eest hüvitise

kinnistusraamatus omanikukande muutmise nõusoleku andmisega samal ajal, hiljemalt kolme kuu

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Nii on hageja seisukohal võimalik teha kõik vajalikud

toimingud kostjale hüvitise tasumiseks ning kostjalt kaasomandi mõttelise osa omandamiseks.

39. Riigikohus on 22. märtsil 2023 asjas nr 2-19-18320/73 tehtud lahendis selgitanud, et

kaasomanikul, kes kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamise korral jääks oma kaasomandi osast ilma,

on õigus keelduda võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 lg 5 alusel kaasomandi lõpetamiseks vajalike

tahteavalduste andmisest seni, kuni talle hüvitatakse tema kaasomandi osa õiglane väärtus. Sellise

vastuväite esitamise korral ei jäta kohus haginõuet rahuldamata, vaid teeb § 110 lg 5 järgi otsuse,

millega kaasomanikku kohustatakse andma kaasomandi lõpetamiseks vajalikud tahteavaldused üksnes

juhul, kui kaasomandi lõpetamist nõudev kaasomanik on oma hüvitise maksmise kohustuse täitnud või

kaasomanik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kui kaasomandi ese on kinnisasi,

kohustatakse sellisel juhul kohtuotsuse resolutsioonis kaasomandi osa kaotavat kaasomanikku

kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekut andma ning kinnisasja valdust üle andma

üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui kaasomanikule samal ajal hüvitatakse tema kaasomandi osa

väärtus. Sellise otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine

TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes.

40. Riigikohus on selgitanud, et kui omandama õigustatud kaasomanik otsustab teisele kaasomanikule

hüvitise tasuda alles pärast pika aja möödumist, võib see ka kaasomandi eseme vahepealse väärtuse

tõusu tõttu muuta hüvitise ebapiisavaks kompenseerimaks omandi kaotust. Selle ebakindluse

kõrvaldamiseks, mis tuleneb sellest, et ei ole teada, millal kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomanik

kohtulahendi täitmisele pöörab ja millal isik oma omandi kaotab, on kaasomanikul võimalik taotleda

kohtult, et TsMS § 445 lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust

omandamise osas täita (Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26.2; 14.

detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-16, p 17). See aitab vältida potentsiaalselt ebaõiglast

olukorda, kus omandama õigustatud kaasomanik saab oma suva järgi viivitada teisele kaasomanikule

hüvitise maksmisega. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja kindlaks määranud, kaotab lahend pärast

2-23-16114

selle tähtaja möödumist õigusjõu (vt Riigikohtu 22. märts 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-18320, p

15.2).

41. Kohtuotsus tsiviilasjas nr xxx, mille järgi pidi hageja tasuma V K hüvitist 113 317,61 eurot

omandi kaotuse eest oli tehtud 25.10.2023. Eelnevast on möödunud 10 kuud. Ka käesolevas

menetluses nõudis hageja kostjalt samal viisil kaasomandi lõpetamist. Seega oli hagejal piisavalt aega

hüvitise leidmiseks. Hageja kinnitas hagis, et hagejal on olemas rahalised vahendid, et tasuda kostjale

kaasomandi lõpetamisel hüvitist. Seega on kohtu hinnangul kostja taotletud otsuse täitmise tähtaja

kindlaksmääramine (1 kuu alates kohtuotsuse jõustumisest) kinnisasja mõttelise osa omandamise osas

põhjendatud. Kohus rahuldab kostja taotluse ning määrab, et hageja on kohustatud tasuma kostjale

hüvitise 114 924,41 eurot omandi kaotuse eest ühe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ning

kohustada kostjat andma tahteavaldused vaidlusaluse kinnisasja kinnistusregistri II jaos tema suhtes

omaniku kande kustutamiseks ning ½ mõttelise osa omanikuna sissekandmiseks siis, kui hageja on

tasunud kostjale hüvitise 114 924,41 eurot omandi kaotuse eest või kui kostja on sattunud hüvitise

vastuvõtmisega viivitusse. Kohtuotsust saab vaidlusaluse kinnisasja omandamise osas täita ühe kuu

jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest.

42. Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks

lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldusi hagi rahuldamise osas. Sealhulgas ei hinda

kohus poolte väiteid seoses hageja etteheidetega V K. Käesolevas menetluses ei ole hageja V K vastu

nõudeid esitanud.

43. TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus muuhulgas rakendatud hagi

tagamise abinõudega seotud küsimused. Kohus rahuldas käesolevas asjas hagi tagamise taotluse oma

16.11.2023 määrusega, millega kohus otsustas hagi tagamiseks arestida kostja Y.B-le kuuluv ¼

suurune mõtteline osa kinnisasja kaasomandist asukohaga XXX 7, mis on kantud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr xxx alla ning kanda selle alusel C.Y kasuks käsutamise keelumärge

kinnistusraamatusse. Arvestades hagi rahuldamist, leiab kohus, et kooskõlas TsMS § 445 lg 2 tuleb

viidatud hagi tagamise abinõu jätta jõusse põhjusel, et see on ilmselt vajalik kohtuotsuse täitmise

tagamiseks.

44. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel

kohtuotsuses. Hageja leiab, et käesoleval juhul on olemas alus TsMS § 162 lg-s 4 sätestatud erandi

kohaldamiseks, kuivõrd menetluskulude (sh hageja enda menetluskulude) hageja kanda jätmine oleks

käesoleval juhul äärmiselt ebaõiglane kostja ja V K pahatahtliku tegevuse tõttu. Käesoleva tsiviilasja

algatamise vajaduse tingis täielikult V K ja kostja kooskõlastatud pahatahtlik tegevus kinnisasja

kaasomandi mõttelise osa võõrandamisel tsiviilasja xxx kohtumenetluse kestel hagejat ja kohut sellest

teavitamata. V K ja kostja pahatahtlikku käitumiseta oleks kaasomand olnud võimalik lõpetada juba

tsiviilasja xxx menetluses ning käesoleva tsiviilasja algatamiseks ei oleks olnud mingit vajadust,

hageja ei oleks pidanud kandma ka käesoleva tsiviilasjaga seonduvaid menetluskulusid. Kostja

vastuväite kohaselt ei saa kostjale kuidagi omistada V K käitumist seoses tsiviilasjaga, milles tema ei

olnud menetlusosaline. Kostja märgib siiski kahtluste vältimiseks, et Kostja ja V K poolt ei esine

mistahes pahatahtlikku tegevust. Kinnistusraamatu andmed on teatavasti avalikud. Hageja pahatahtliku

käitumise kohta ja alusetute süüdistuste osas kostja ja V K aadressil on avaldanud enda seisukoha ka

prokuratuur. Hageja ise ei soostu asja lahendamisega vastavalt seaduses sätestatud reeglitele, mis

käsitlevad kaasomandi jagamist, mistõttu TsMS § 162 lg 4 alusel tuleks jätta kõik menetluskulud

hageja kanda ka siis, kui kohus miskipärast peaks hagi rahuldama.

45. Kohtupraktikas on leitud, et ühisomand ja kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole

huvides, mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte kanda (RKTKo 27.09.2010, 3-

2-1-70-10, p 14). Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS §

162 lg 4 alusel poolte enda kanda, kuna kaasomandi lõpetamine on eelduslikult mõlema poole huvides.

Kostja oli nõus kaasomandi lõpetamisega hageja pakutud viisil ning kostja vastuväited puudutasid

üksnes talle väljamõistetava hüvitise suurust. Kohus selgitas kostjale, et sellisel juhul ei ole vastuhagi

esitamine vajalik. Lahendis nr 3-2-1-70-10 punktis 14 selgitas Riigikohus, et kaasomandi lõpetamise

2-23-16114

vaidluses kulude jagamisel ei oma (erinevalt hagimenetlusest üldiselt) tähtsust, kumma poole taotletud

viisil kaasomandi lõpetamine toimub. Kuna ka lõpptulemuse poolest on kaasomandi lõpetamine

sisuliselt kaasomanike huvides (vabanetakse ühisest omandist kas siis rahalise hüvitise või kaasomandi

enda ainuomandisse saamise vastu ega ole vaja edaspidi taluda ühisomandi kasutamisega ja

valdamisega seonduvaid spetsiifilisi piiranguid), siis õigustab ka nimetatud asjaolu kohtu hinnangul

menetluskulude poolte endi kanda jätmist. Poolte seisukohtade järgi elab C.Y Y.B nõusolekul

vaidlusalusel kinnisasjal. Seega on vähemalt osaliselt tegemist ka perekonnasisese vaidlusega.

46. Kohtule ei ole esitatud selliseid tõendeid, millest saaks järeldada, et kostja oli teadlik tsiviilasja nr

xxx kohtumenetlusest, ning et kostja ja C.Y kooskõlastatult ja pahatahtlikult võõrandasid kinnisasja

kaasomandi mõttelise osa tsiviilasja xxx kohtumenetluse kestel hagejat ja kohut sellest teavitamata.

Tsiviilasja nr xxx materjalide kohaselt C.Y loobus 05.05.2023 kohtule esitatud kinnisasja kaasomandi

lõpetamise nõudest hageja vastu. Kinnistusraamatu kande järgi oli kostja kantud vaidlusaluse

kaasomandi mõttelise osa omanikuna 09.05.2023. Tsiviilasja nr xxx materjalide kohaselt oli hageja

(vastu)hagi V K vastu kaasomandi lõpetamiseks esitatud 15.05.2023. Kohus leiab, et kohtule hagi

esitav isik peab veenduma selles, et hagi rahuldamine on hagi esitamise seisuga ka võimalik. Seega ei

saa tsiviilasjas nr xxx tehtud kohtuotsuse täitmise võimatust seostada üksnes kinkelepingu sõlmisega ja

kaasomandi mõttelise osa kostjale võõrandamisega. Isikul on vaba voli oma omandit käsutada

(olukorras, kus selleks pole kinnistusraamatust nähtavat piirangut).

47. Kohus peab õiglaseks jätta käesolevas asjas poolte menetluskulud poolte endi kanda. Kuna

menetluskulud jäävad poolte endi kanda, siis kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra.

48. TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Alan Biin, kohtunik

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 16.06.2025. a otsusega nr 2-23-16114