3-23-3024/17 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.08 2024, Tallinn

Haldusasja number

3-23-3024

Haldusasi

R.K. Projekt OÜ kaebus Viimsi Vallavolikogu

14.11.2023 otsuse nr 50 osaliseks tühistamiseks ja

varalise kahju hüvitamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – R. K. Projekt OÜ, lepinguline esindaja

v.adv Indrek Kukk

Vastustaja – Viimsi vald, volitatud esindaja Kristiina

Laura Järve

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja juurde Soosepa tee, Lageda tee, Vehema tee ja Pärnamäe tee vahelise ala

detailplaneeringu seletuskiri.

2. Jätta kaebus rahuldamata.

3. Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 27.09.2024 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-23-3024

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Viimsi vallas, Pärnamäe külas asub transpordimaa kinnisasi Linnase tee L2 (kinnisasja

registriosa nr 9765302, katastritunnus 89001:010:2521, pindala 5277 m², sihtotstarve

transpordimaa 100%) (edaspidi Linnase tee L2 kinnistu), mille omanik on R.K. Projekt OÜ.

Linnase tee L2 kinnistu on piirkonda ette nähtud 10.02.2004 kehtestatud Soosepa tee, Lageda

tee, Vehema tee ja Pärnamäe tee vahelise ala detailplaneeringuga (edaspidi: DP), mille

kohaselt on kõik planeeritud teed ja platsid (sh kõnealune Linnase tee L2 kinnistu) avaliku

kasutusega.

22.02.2023 teavitas Linnase tee L2 kinnistu omanik R.K. Projekt OÜ (registrikood

12371842), et sulgeb vaidlusaluse kinnistu (transpordimaa) ning koostöös Iceberg Property

OÜ-ga (registrikood 16361830) lülitab välja tänavavalgustuse. Sellega piiras R.K. Projekt OÜ

ligipääsu Linnase tee L2 kinnistult teega külgnevate kodude ja majapidamisteni. Linnase tee

elanikud said R.K. Projekt OÜ-lt kirja, milles muu hulgas on Viimsi Vallavalitsusele pakutud

võimalust sõlmida valgustussüsteemide kasutamise leping, soetada kinnisasjade

tänavavalgustussüsteemid ning kinnisasjad. Pakkumised ja erinevad alternatiivvariandid

kinnisasjade võõrandamiseks on olnud kohalike elanike arvates ebaproportsionaalselt kallid ja

ebamõistlikud. Linnase tee elanikud esitasid 25.03.2023 Viimsi vallale taotluse

sundvõõrandamise menetluse läbiviimiseks, selgitades, et probleemid Linnase tee L2 kinnistu

omanikuga on tinginud olukorra, kus elamurajooni elanikel puudub korras teedevõrk ja

tänavavalgustus ‒ tänavavalgustust on korduvalt välja lülitatud.

2. Alates 18.03.2023 hakkas kehtima Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määrusega nr 22

kehtestatud „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ (edaspidi: Erakorralise hindamise kord),

mille alusel tegi Viimsi vald 28.04.2023 R.K. Projekt OÜ-le kirjaliku pakkumuse Linnase tee

L2 kinnistu võõrandamiseks summas 21 108 eurot (kinnistu hüvitisväärtus) või 25 330 eurot

(juhul, kui jõutakse kinnisasja omandamise menetluses kinnisasja omandamise

kokkuleppeni).

3. Viimsi vald määras kinnisasja omanikule tähtaja pakkumusega nõustumiseks või

vastuväidete esitamiseks. R.K. Projekt OÜ keeldus 30.05.2023 kirjaga Viimsi valla poolt

esitatud pakkumisest.

4. Viimsi Vallavolikogu 14.11.2023 otsusega nr 50 „Kinnisasja sundvõõrandamine

(Linnase tee L2, Pärnamäe)“ (edaspidi: otsus nr 50 või vaidlustatud otsus) otsustati:

sundvõõrandada Viimsi Vallas, Pärnamäe külas asuv Linnase tee L2 (kinnisasja registriosa nr

9765302, katastritunnus 89001:010:2521, pindala 5277 m², sihtotstarve transpordimaa 100%)

(otsuse resolutsiooni p 1); tasuda R.K. Projekt OÜ-le sundvõõrandamise tasu summas 21 108

eurot R.K. Projekt OÜ arvelduskontole (otsuse resolutsiooni p 2); anda R.K. Projekt OÜ-le

kinnisasja valduse vabatahtlikuks üleandmise tähtajaks 31.01.2024 (otsuse resolutsiooni p 4).

5. Tallinna Halduskohtusse saabus 29.12.2023 R.K. Projekt OÜ kaebus järgmiste nõuetega:

1) tühistada otsus nr 50 osaliselt, tühistades nimetatud otsuse resolutsiooni p 2 täielikult, kuid

mitte sundvõõrandamismenetluse läbiviimise osas, vaid R.K. Projekt OÜ-le

sundvõõrandamise tasu summas 21 108 eurot maksmise osas ja määrata kohtul kaebajale

õiglane hüvitis, arvestades kaebuse asjaolusid või alternatiivselt tunnistada p 2 osaliselt

seadusevastaseks;

2) kohustada vastustajat rahalise hüvitise maksmiseks, kusjuures nõutava hüvitise summa

jäetakse kaebuses märkimata ning taotletakse õiglast hüvitist kohtu äranägemisel kaebuses

toodud asjaoludel kaasa arvatud kõigi kinnisasja omandamisega kaebajal esinenud kulude

osas ning kohustada vastustajat maksma viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 sätestatud

määras arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni;

2(10)

3-23-3024

3) tühistada otsuse nr 50 resolutsiooni p. 4 täielikult, et vältida kinnisasja valduse üleminekut

sundvõõrandajale enne rahalise hüvitise täielikku kättesaamist kaebaja R.K. Projekt OÜ poolt.

6. Tallinna Halduskohus jättis R.K. Projekt OÜ kaebuse 22.01.2024 määrusega käiguta.

Kohus leidis, et kaebuses esineb puudusi, mis takistavad selle menetlusse võtmist. Kaebaja oli

valdavas osas välja toonud, milline on tema soovitud hüvitis ‒ 146 223,45 eurot, lisaks veel

ekspertiisikulud summas 1200+960=2160 eurot. Kogu nõue kokku on 2160+146 223,45=148

383,45 eurot. Kohtule arusaadavalt soovis kaebaja ka piiratud asjaõiguste eest saamata jäänud

tasu hüvitamist, kuid see summa oli jäänud lahtiseks. Kohus märkis, et halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 38 lg-st 2 tulenevalt saab varalise kahju puhul hüvitise kindlaks

määramata jätmine olla erandlik, st kui seda on võimatu või ebamõistlikult keeruline kindlaks

teha. Kohtule polnud äratuntav, miks ei ole võimalik täpselt määratleda piiratud asjaõiguste

eest saamata jäävat tasu või miks oleks selle suurust ebamõistlikult keeruline kindlaks teha.

Kohtu arvates pidi kaebaja käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades olema suuteline hindama

kogu talle tekitatud kahju. Vähemasti peaks kaebaja selgitama, miks see pole võimalik. Kohus

juhtis tähelepanu ka sellele, et arvestades nõude suurust 127 275,45 eurot (sellele lisanduks

hüvitis piiratud asjaõiguste eest), tuleks kaebuse esitamisel tasuda riigilõivu summas 1050

eurot. Kaebaja on aga tasunud riigilõivu summas 350 eurot, st 700 eurot vähem.

Kohtu arvates alternatiivne tuvastamisnõue ei olnud vajalik, sest olukorras, kus hüvitis on

õigusvastane, kuuluks tühistamisnõue rahuldamisele, kui see on aga õiguspärane, kuuluks

rahuldamata jätmisele nii tühistamis- kui ka tuvastamisnõuded. Kaebajal tuli selgitada, miks

alternatiivse tuvastamisnõude esitamine on vajalik (HKMS § 38 lg 4).

Lisaks oli kaebaja esitanud nõude tühistada otsuse nr 50 resolutsiooni p. 4 täielikult, et vältida

kinnisasja valduse üleminekut sundvõõrandajale enne rahalise hüvitise täielikku kättesaamist

kaebaja poolt. Kohtule nähtuvalt ei soovinud kaebaja enne üle anda vaidlusaluse kinnistu

valdust, kui ta on kätte saanud kogu tema arvates õiglase hüvitise. Sellist tingimuslikku

tühistamisnõuet kohtu osunduse kohaselt HKMS ei võimalda esitada

7. Kaebaja täpsustas kaebuse nõudeid 11.03.2024.

8. Tallinna Halduskohus võttis 18.03.2024 määrusega kaebuse menetlusse nõuetes: „1)

tühistada Viimsi Vallavolikogu 14.11.2023 otsuse nr 50 „Kinnisasja sundvõõrandamine

(Linnase tee L2, Pärnamäe)“ p 2; 2) kohustada Viimsi valda hüvitama R.K. Projekt OÜ-le

tekitatud kahju summas 177 973,99 eurot; 3) kohustada Viimsi valda tasuma R.K. Projekt

OÜ-le kahju hüvitise summalt viivist kuni kohustuse täieliku tasumiseni.

9. Kaebaja täpsustas 29.04.2024 menetlusdokumendis, et tegelik sundvõõrandamise tasu

peab olema summas 220 189,99 eurot, st maa hind, millele lisandub sh ehitiste ja taimestiku

väärtused, lisaks saamata jäänud tulu jt (199 081,99 eurot + 21 108 eurot). Vastusaja on

kaebajale tasunud 21 108 eurot, seega tuleb vastustajal lisaks tasuda 199 081,99 eurot.

POOLTE SEISUKOHAD

10. Kaebajate seisukohad on kokkuvõtvalt järgmised.

1) Kinnisasjade sundvõõrandaja on käesoleval juhul koostanud hindamisakti ise ja väidab

vaidlustatud otsuses, et tal on selleks täielik õigus ja ta on toiminud täiesti seaduslikult.

Kaevatavale haldusaktile lisatud hindamisaktis puuduvad hindajate nimed ja igasugused

andmed hindajate kvalifikatsiooni kohta ning igasugune hindamise arutluskäik. On vaid

igasuguse põhjenduseta ja arutluskäiguta sisuliselt märgitud, et kõigel muul peale teekinnistu

korralisel hindamisel kindlaks tehtud teekinniste maa hinna puudub igasugune väärtus ja hind.

Piiratud asjaõigused on teekinniste omaniku poolt üle antud tähtajatult, järelikult piiratud

asjaõigustest tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kaebajale tähtajatult, kuid mitte üle nõude

aegumise tähtaja, milleks on 10 aastat. Sundvõõrandajal tuleb hinnata ja hüvitada ka

3(10)

3-23-3024

teekinnistul olevate ehtiste, milleks on teekatend, haljastus ja sissesõiduteed teistele

kinnistutele, tegelik ja täielik väärtus. Kaebaja tellis nõutava kvalifikatsiooniga kutseliselt

hindajalt Toivo Rattasepalt hindamisaruande (edaspidi T. Rattasepa hindamisaruanne), T.

Rattasepa hindamisaruande kuupäev on 28.11.2023.a. See nõutavas korras nõutava

kvalifikatsiooniga asjatundja poolt koostatud hindamisaruanne lükkab täielikult ümber kõik

sundvõõrandaja poolt toodud väited, kaasa arvatud sundvõõrandaja poolt koostatud

umbisikuliste hindajate väited. Lisaks on kaebaja esitanud Sulev Järve hindamisaruande

transpordimaa kinnistutel kasvava puittaimestiku haljastuslikku väärtuse kohta (summas 37

877,90 eurot) (edaspidi: puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne). Ka tuleb kaebajale

hüvitada ekspertiisikulud (summas 2160 eurot) ja menetluses osalemisega kaasnevad

asjaajamise kulud summas 155,84 eurot. Maa hindamise seaduse (MHS) § 8¹ järgi on tee

eelduslikuks kasutustasuks määratakse kolm protsenti maa turuväärtusest või

maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Linnase tee maamaksustamishinnaks

on 21 108 eurot. Seega teekasutustasuks oleks hetkeseisuga vähemalt 633,24 eurot/aastas,

mille summa tuleb korrutada vähemalt 20-ga (mida omanikul oleks võimalik saada 20.a eest)

ja tulemuseks tuleb 12 664,8 eurot. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise

võimaluse kaotamises. Kuna vald on otsustanud kinnisasja sundvõõrandada, mitte aga,

näiteks, sõlmida tee omanikuga kokkuleppe eratee avalikuks kasutamiseks, siis vallal tuleb

hüvitada ka nimetatud kahju.

2) Vastustaja on tuginenud Erakorralise hindamise korra § 12 lg-le 4, mis sätestab, et maa

väärtusena võib kasutada maa maksustamishinda aktiivse turu puudumisel juhul, kui maa

sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Maa maksustamishind kajastub sellisel juhul ainult

maa väärtust, mitte aga kinnisasja väärtust. Haldusorgan ei ole uurinud kinnistustoimikuid ja

on jätnud välja selgitamata rajatiste, haljastuse ja asjaõiguste hinnad. Kaebuse esitaja leiab, et

menetluses on oluliselt rikutud HMS § 6 sätestatud uurimispõhimõtet. Lisaks eeltoodule ei ole

selge, milline pädevus on Viimsi vallavanemal, kes on koostanud (otsusele lisatud

hindamisaruanne on allkirjastamata) hindamisaruande (hindamisaruanne on koostatud Viimsi

vallavalitsuse poolt. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 49 lg 1 kohaselt

vallavalitsuse juht on vallavanem ning linnavalitsuse juht linnapea, kes esindab valitsust.) ja

kuidas ta tegelikult hindamisaruande järgse hinnani jõudis. Miks arvab Viimsi vald, et

teekinnistutel puudub aktiivne turg? Kohatu on vastustaja tõlgendus, et hinnata saab kinnistut

vaid maa maksustamishinna alusel, eirates fakti, et kinnistul paiknevad kasulikud rajatised ja

kinnistu on haljastatud.

3) Vastustaja viide Maa-ameti 26.10.2022 kirjale kirjale nr 1-11/22/9-2 (vt vastus kaebusele,

lisa 3; edaspidi: Maa-ameti 26.10.2022 kiri) on kohatu, kuna selline Maa-ameti seisukoht ei

põhine mitte millelgi. Pigem on tegemist kummastava seisukohaga, et rajatiste väärtust

(asendusväärtust) ei pea arvestama, kuna selline lähenemine on omane

kommunistlikule/sotsialistlikule ideoloogiale, kus eraomandil puudub väärtus ja võim võib

teha, mida soovib. Tähelepanu tuleb juhtida Maa-ameti vastuolulisele käitumisele, kus Maa-

amet hindab riigile kuuluvaid transpordimaa kinnistuid oluliselt kõrgema hinnaga, kui riigi

või kohaliku omavalitsuse poolt eraõiguslikelt isikutelt sundvõõrandatavaid kinnistuid.

4) Kaebajal puudub vallaga mis iganes kokkulepe, et vald võiks antud teed avalikult

kasutatavana hoida. Linnase tee L2 kinnistu maamaksustamishinnaks on 21 108 eurot. Juhul

kui kohalik omavalitsus oleks lähtunud Maa hindamise seaduse (MHS) §-st 81 s.o tehnovõrgu

ja -rajatise või tee eelduslikuks kasutustasuks määratakse kolm protsenti maa turuväärtusest

või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Kasutustasule lisandub kasutusala

ulatuses hüvitis maamaksu eest. Seega teekasutustasuks oleks hetkeseisuga vähemalt 633,24

eurot/aastas, mille summa tuleb korrutada vähemalt 20-ga (mida omanikul oleks võimalik

saada 20.a eest) ja tulemuseks tuleb 12 664,8 eurot.

4(10)

3-23-3024

5) Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 14 lg 2 sätestab, et piiratud

asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu

lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise

korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Kaebaja hinnangul oleks kinnistu

sundvõõrandamise asemel piisanud sundvalduse seadmisest, mis on oma sisult võrdsustatav

servituudiga. Seega kuuluks antud juhul kohaldamisele asjaõigusseaduse (AÕS) § 235 lg 1 s.o

reaalkoormatise väljaostuhinna määramisel võetakse aluseks kinnistusraamatu kandes

märgitud reaalkoormatise väärtus. Sama sätte lg 2 kohaselt, kui reaalkoormatise väärtus ei ole

kinnistusraamatusse kantud või kanne on puudulik või reaalkoormatisest tulenevate tegude

rahaline väärtus on oluliselt muutunud, määrab väljaostuhinna kohus, arvestades tegelikke

olusid ning võttes reaalkoormatise kestuseks 30 aastat. Antud sätte loogikast tulenevalt peaks

ka saamata jäänud tulu hüvitise summa olema kolmekümne aasta isikliku kasutusõiguse tasu,

kuna kaebaja jääb nimetatud tulust ilma ja KAHOS § 14 lg 2 tuleb jätta kohaldamata, kui

põhiseaduse § 25 vastuolus olev säte.

11. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Vastustaja seisukohad

on kokkuvõtvalt järgmised.

1) Viimsi vald on tasu suuruse arvutamisel kasutanud põhjendatud, arusaadavat ja

kontrollitavat metoodikat. Maa väärtusena peab kasutama maa maksustamishinda põhjusel, et

transpordimaa kinnisasjal puudub aktiivne turg ning kinnisasja sihtotstarve vastab parimale

kasutusele. Transpordimaa parimaks ja ka ainsaks (vastavalt kehtivale detailplaneeringule)

kasutuseks on seega kinnisasja kasutamine liiklemiseks. R.K. Projekt OÜ-le ei teki otsest

varalist kahju ning ei teki saamata jäänud tulu. Vastupidiselt võtab Viimsi vald R.K. Projekt

OÜ-lt ära kohustusi nt tänavavalgustuse tagamine, teede korrashoid, säilitusremont ja

hooldustööd ning muid halduskohustusi. Saamata jäävaks tuluks hinnatakse kasu, mis ei

sisaldu omandatava kinnisasja ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud

ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks

ilmnenud. Viimsi vallale teadaolevalt ei olnud R.K. Projekt OÜ-l kinnisasja üüri- ja/või

rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, millega ta soovis kasu saada. Kuna kaasnevaid

kahjusid ja saamata jäävat tulu ei tuvastatud, võib tasu koosneda ka ainult kinnisasja

väärtusest (KAHOS § 11 lg 2). Kaasnev kahju ja saamata jääv tulu sisalduvad juba turuhinna

komponendis, seega ei ole menetluse läbiviijal võimalik pakkumuses ega otsuses tasu kõiki

komponente eraldi kajastada ja tasu piirdubki ainult kinnisasja väärtusega. Alates 18.03.2023

hakkas kehtima Erakorralise hindamise kord, mille alusel tegi Viimsi vald 28.04.2023 R.K.

Projekt OÜ-le uue kirjaliku pakkumuse summas 21 108 eurot (kinnistu hüvitisväärtus).

Alternatiivselt tegi vastustaja pakkumuse summas 25 330 eurot juhul, kui jõutakse kinnisasja

omandamise menetluses kinnisasja omandamise kokkuleppeni. Kuna tekkis uus kord, siis

sellest lähtudes muutuski pakkumuse maksumuse summa võrreldes eelmise pakkumusega.

Tegemist ei ole Viimsi valla poolt suva järgi pakutavate maksumustega, vaid mõlemal korral

on Viimsi vald lähtunud kehtivatest õiguslikest regulatsioonidest.

2) Kaebaja ei ole tõendanud ühtegi kulu ega esitanud arveid, maksekorraldusi, tellimusi jne.

Seega on kaebaja alljärgnevalt väljatoodud kulud tõendamata.

‒ Välisrajatiste ja hindamisaruande maksumus. Viimsi vald ei ole tellinud hindamisaruannet

ning ei ole kohustanud kinnisasja omanikku hindamisaruannet tellida. Kaebaja on tellinud

hindamisaruande omaenda otstarbeks ning seetõttu ei ole see seotud vastustajaga. Vastustaja

on hindamisel lähtunud seadusest ning koostanud ise aruande, mis vastab kehtivatele

seadustele ja määrustele. Tegemist ei ole võrdleva hindamisaruandega KAHOS-e mõttes ning

seetõttu on selline kulu ka põhjendamatu ning ebavajalik. Samuti on Viimsi Vallavolikogu

vaidlustatud otsuses selgitanud, et välisrajatised on amortiseerunud ning neil puudub väärtus.

Kaebaja hindamisaruandes on märgitud n-ö uute välisrajatiste rajamise hind, mis ei ole kahju

5(10)

3-23-3024

hüvitamise mõttes õiglane. Kuna välisrajatised on amortiseerunud, ei saa kaebaja nõuda uute

välisrajatiste maksumuse hüvitamist.

‒ Puittaimestiku haljastuslik väärtus ja hindamisaruande maksumus. Jääb selgusetuks, kas

kaebaja nõuab üksnes haljastusliku väärtuse hindamisaruande koostamise hüvitamist või ka

puittaimestiku väärtuse hüvitamist. Puittaimestiku haljastuslik väärtus ei kuulu kaebajale

hüvitamisele põhjusel, et tegemist on amortiseerunud (kuluna) puude ja põõsastega. Pealegi ei

ole kaebaja tõendanud, et on puittaimestikku ise soetanud ja puude/põõsaste hooldamist

teostanud (nt arved, tellimused jms. Mitmed puud ja põõsad on hooldamata jätmise tõttu

ohtlikud ning neid tuleb piirata või mingis osas maha raiuda. Samuti ei ole mitmed puud ja

põõsad liiklusohutuse mõttes turvalistes asukohtades ning piiravad liiklejate vaatevälja

ristmikel. Teemaal peab olema tagatud pikikülgnähtavus ja ristmike ning mahasõitude aladel

ka nähtavuskolmnurgad. Lisaks on teemaa ette nähtud lume vaalutamiseks. Samuti on

põhjendamatu ning ebavajalik puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne. Kuna puud ja põõsad

ei ole kaebaja omandis ning ta ei ole saanud kahju, kui tee sundvõõrandamise käigus mõned

puud ja põõsad teemaale jäid. Kuna kaebaja teadis, et puud ja põõsad ei kuulu talle ning need

ei ole tema poolt soetatud ega tema poolt hooldatud, siis ei ole hindamisaruande tellimine

olnud põhjendatud ega vajalik.

‒ Ekspertiiskulud. Viimsi vald ei ole tellinud ekspertiisi ning ei ole kohustanud kinnisasja

omanikku ekspertiisi tellima. Kaebaja on tellinud ekspertiisi omaenda otstarbeks ning seetõttu

ei ole see seotud vastustajaga. Vastustaja on kinnisasja hindamisel lähtunud seadusest ning

koostanud ise aruande, mis vastab kehtivatele seadustele ja määrustele, mistõttu puudus

kaebajal vajadus tellida igasugune ekspertiis. Jääb arusaamatuks, mis vahe on kaebaja poolt

esitatud hindamisaruandel ning ekspertiisil – kaebaja peab tõendama, et tegemist ei ole kahe

samasisulise dokumendi tellimisega, vaid kahe erineva, põhjendatud ja vajaliku dokumendiga.

‒ Asjaajamise kulud.

Kaebaja ei ole aktiivselt asjaajamisega tegelenud (vallamajas käinud või

teinud välivaatlusi) ning ei ole esitanud põhjendatud kulusid.

‒ MHS § 8

1 kasutustasu.

MHS määrab kindlaks maa hindamise alused ja korra. Hindamise

tulemusi kasutatakse tehingute tegemisel, maa korraldamisel, maksustamisel ja erastamisel,

õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisel ning muudel eesmärkidel. MHS § 8 lg 2

sätestab, et erakorralise hindamise korra, sealhulgas kasvava metsa hindamise metoodika,

kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Viimsi vald on kinnisasja sundvõõrandamise

menetluses lähtunud KAHOS-est ja Erakorralise hindamise korrast. MHS selles olukorras ei

kohaldu, sest selleks on kehtestatud eraldi määrus. Seega ei saa kaebaja lähtuda MHS §-st 8¹

ja nõuda selle alusel kasutustasu.

KOHTU PÕHJENDUSED

12. Kohus võtab kaebuse menetlemisel aluseks kaebaja 11.03.2024 ja 29.04.2024

menetlusdokumentides täpsustatud nõude, st kaebaja taotleb vastustajalt 199 081,99 euro

tasumist. Hüvitis koosneb: 1) Linnase tee L2 kinnistu välisrajatiste (tee, tänavalgustus)

jääkasenduskulu 177,7 tuhat eurot, millest on maha lahutatud valgustussüsteemi

jääkasenduskulud 32 350 eurot, sest nendele on seatud piiratud asjaõigus teise isiku kasuks

(ICEBERG Property OÜ-le), st hüvitis oleks 177 700 - (32 350 eurot - kaalutud kulum 2,7%)

= 146 223,45 eurot; 2) Linnase tee L2 kinnistu puittaimestiku haljastusliku väärtuse ja

maksumus summas 37 877,90 eurot vastavalt puittaimestiku väärtuse hindamisaruandele; 3)

ekspertiisikulud summas 2160 eurot; 4) menetluses osalemisega kaasnevad asjaajamise kulud

summas 155,84 eurot; 5) MHS § 8¹ kohane tee kasutustasu (20 aasta eest) summas 12 664,8

eurot.

6(10)

3-23-3024

13. Kohus võtab asja materjalide juurde DP seletuskirja, kuna haldusasja

menetlusdokumentides on see praegu leitav üksnes vastava lingi alt. DP seletuskiri omab asja

lahendamisel tähtsust.

14. Kohus märgib, et käesolevas asjas on peamiseks vaidlusaluseks küsimuseks see, kas

vastustaja on määranud kaebajale õigusaktidele vastava hüvitise Linnase tee L2 kinnistu

sundvõõrandamisel. Kaebaja ei ole vaidlustanud sundvõõrandamise fakti (vaidlustatud ei ole

vaidlustatud otsuse resolutsiooni p-i 1), vaid üksnes tasu ebapiisavust (vaidlustatud otsuse

resolutsiooni p 2). Seega ei pea kohus kontrollima, kas sundvõõrandamiseks esines piisav

avalik huvi või kas on täidetud muud sundvõõrandamise eeldused (nt kas kohasem olnuks

sundvalduse seadmine), vaid kohus kontrollib üksnes määratud tasu õiguspärasust.

15. KAHOS § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise

korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja

omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

Kinnisasja väärtuse ning rahalise kahju hindamist reguleerivad KAHOS §-d 12‒14. KAHOS

võimaldab vajadusel tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kellel

on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. Kinnisasja omandamisel viiakse

hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju

kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks

olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Hindamise tulemus

vormistatakse hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava

arvestades ja vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg 7).

16. Vastustaja on Linnase tee L2 kinnistu turuväärtuse määramisel lähtunud maa

maksustamishinnast põhjusel, et transpordimaa kinnisasjal puudub aktiivne turg ning

kinnisasja sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Transpordimaa parimaks ja ka ainsaks

(vastavalt kehtivale detailplaneeringule) kasutuseks on seega kinnisasja kasutamine

liiklemiseks. Erakorralise hindamise korra § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada

maa maksustamishinda aktiivse turu puudumisel juhul, kui maa sihtotstarve vastab parimale

kasutusele. Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 13 punkti 2 kohaselt loetakse aktiivne

turg puuduvaks mh siis, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes

tehnovõrgu ja -rajatise või teega. KAHOS § 12 lg 2 kohaselt võib menetluse läbiviija väärtuse

määrata, lähtudes MHS alusel kinnitatud metoodikast. Kuna Erakorralise hindamise kord on

kehtestatud MHS § 8 lg 2 alusel, on sellest lähtumine KAHOS-ga kooskõlas.

17. Kaebaja leiab, et vastustaja ei oleks tohtinud piirduda üksnes maa maksustamishinna

kompenseerimisega, vaid vastustajal tulnuks hinnata ja hüvitada teekinnistul olevate ehtiste,

milleks on teekatend, haljastus ja sissesõiduteed teistele kinnistutele, tegelik ja täielik väärtus.

Kaebaja on selleks esitanud T. Rattasepa hindamisaruande ning puittaimestiku

hindamisaruande. Sealjuures ei taotle kaebaja valgustussüsteemi jääkasenduskulu hüvitamist

summas 32 350 eurot (vt T. Rattasepa hindamisaruande alajaotis „Välisrajatised“ alajaotis

15), sest nendele on seatud piiratud asjaõigus teise isiku kasuks (ICEBERG Property OÜ-le)

(vt kaebaja 11.03.2024 menetlusdokument II a). Seega välisvalgustuse teemad kohus ei

käsitle. Sisuliselt sisaldab T. Rattasepa hindamisaruanne uue tee ehitamise kulusid, mis on

osade kuluartiklite puhul korrigeeritud kaalutud kulumiga.

18. Vastustaja on vaidlustatud otsuse tegemisel paljuski tuginenud Maa-ameti 26.10.2022

kirjale, milles viimane vastas vastustaja esitatud küsimustele, nt millise metoodika alusel

tuleks sundvõõrandamise protsessis hinnata transpordimaa sihtotstarbega kinnistuid, kuidas

käsitleda olukordi, kus sellised kinnistud on koormatud piiratud asjaõigustega nt sõidutee ja

tänavavalgustuse omamiseks kinnistusomanike endi kasuks ning kuidas leida hüvitusväärtus

vanade amortiseerunud tehnovõrkude ja -rajatiste puhul. Maa-amet tõi välja, et seniste ostu-

7(10)

3-23-3024

müügitehingute ja väljakujunenud praktika põhjal transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjadel

turuväärtus puudub, kuivõrd enamasti antakse taristuelemendid tasuta või sümboolse tasu eest

kohalikele omavalitsustele üle eesmärgiga vabaneda edasistest omanikukohustustest. Kui

sellise kinnisasja kohalikule omavalitsusele üleandmine on vormistatud ostu-müügitehinguna,

siis on tehingutes märgitud ostu-müügihind reeglina marginaalne, seejuures ei nähtu üheselt

ka tee ja teiste taristuelementide olemasolust või nende seisukorrast tulenev mõju

tehinguhinnale. Eelnev on Maa-ameti hinnangul põhjendatav sellega, et üldise praktika

kohaselt kajastuvad arendusala taristule (teed ja tehnovõrgud) tehtud kulutused sama arenduse

kruntide turuväärtuses ehk arendaja „teenib“ taristuga seotud kulutused tagasi kruntide

müügihinna hulgas. Maa-ameti väljatoodu kohaselt on harvemini omandatava transpordimaa

omanikuks eraisik/ettevõte, kes ise pole taristuelemente ehitanud, kuid sellisel juhul puudub

ka minevikus kantud kulu ning omandamisega kaasnev kahju on omaniku jaoks enamasti

seotud vaid ostuhinnaga. Samas ostuhinnal tuginevaid eksperthinnanguid Maa-ametile

esitatud ei ole. Põhjuseks oletab Maa-amet asjaolu, et soetushinda on võimalik manipuleerida

läbi näiliste tehingute, st tegemist ei oleks hindamise kontekstis usaldusväärse lähenemisega,

kuigi mõningatel juhtudel võib see peegeldada Maa-ameti hinnangul kahju üsna adekvaatselt.

Erandlikeks olukordadeks on Maa-ameti väljatoodu kohaselt juhtumid, kus isik on ehitanud

osa taristuelementidest, kuid pole kunagi omanud, arendanud ega müünud sama arendusala

krunte. Sellisel juhul on taristu ehitamise eesmärgid üsna ebaselged, tõenäoliseks võib pidada

toetusi ja ootusi võõrandada valmis ehitatud taristu kohalikule omavalitsusele ehituskulu

hinnaga, kuid see eeldaks eelnevaid sellekohaseid kokkuleppeid kohaliku omavalitsusega. Kui

selliseid siduvaid kokkuleppeid ei ole, võib tegu olla äririskiga, mis ei pruugi kuuluda

hüvitamisele. Lahendusena pakub Maa-amet vastustajale hinnata transpordimaa sihtotstarbega

kinnistut maamaksustamishinna alusel, kus hindamistulemus on Maa-ameti selgituste

kohaselt võrreldes maa ostuhinna ja taristuelementidele tehtud kulutuste summaga madal,

kuid kooskõlas praktilise elu ja turuosaliste väärtushinnangutega.

19. Kohtu arvates ei ole kaebaja tõendanud, et vastustaja oleks jätnud teekinnistu väärtuse

nõuetekohaselt hüvitamata. Olukorras, kus puuduvad usaldusväärsed võrdlustehingud ‒ nagu

osundas Maa-amet ‒, mis tavaolukorras turuväärtust välja selgitada aitavad, pidanuks just

kaebaja ära näitama, et makstav kompensatsioon ei kata tee väärtust (sh koos katendiga).

Vaidlusalune teekinnistu moodustati ning tee ehitati välja DP alusel. DP seletuskirja p 2.5

kohaselt: „Detailplaneeringuga on ette nähtud kvartali siseteed tee koridori laiusega 12 m.

Soosepa tee maa-ala laius on 15 m. Teed on avaliku kasutuse kitsendusega.“ Ka DP

seletuskirja p-s 2.7 on rõhutatud: „Kõik planeeritud teed ja platsid on avaliku kasutusega.“

Asjas pole esitatud tõendeid selle kohta, et kaebaja või mõni eelmine Linnase tee L 2 omanik

oleks saanud vaidlusalusest teest mingisugust rahaliselt mõõdetavat kasu. Viimsi vald on

vaidlustatud otsuses välja toonud, et vallale teadaolevalt ei olnud R.K. Projekt OÜ-l

kinnisasja üüri- ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, millega ta soovis kasu saada.

Kaebaja pole seda ümber lükanud. Seega pole tõendatud, et kaebajale oleks hüvitamata

jäänud otsene varaline kahju või saamata jääv tulu. Vaidlust pole selles, et kaebaja ei ole

vaidlusalust transpordikinnistut ise arendanud. Kaebaja esitatud T. Rattasepa

hindamisaruandest nähtuvalt on Viimsi Vallavalitsuse poolt on 21.09.2004 väljastatud

ehitusluba ehitise püstitamiseks nr 3316 ning 14.05.2007 kasutusluba ehitise püstitamisel nr

9620. Kinnistusraamatust nähtuvalt oli Linnase tee L2 omanikuks ehitusloa realiseerimise ajal

Osaühing Merona Grupp (omanikuna sisse kantud 02.03.2005) ning kasutusloa väljastamise

ajal Q Vara OÜ (omanikuna sisse kantud 08.05.2007). Enne kaebajat oli Linnase tee L2

kinnistul veel kaks omanikku (EASTWEST OÜ ja Fuxia Holdings OÜ). Kaebaja omandas

vaidlusaluse kinnistu 15.09.2017. Seega pole kaebaja teinud kulutusi tee väljaarendamiseks

(teekatendi rajamine, haljastus välivalgustus), vaid need on tehtud DP ala arendajate poolt.

Maa-amet tõi välja, et praktikas on sageli DP kehtestamise eelduseks, et arendaja arendab

8(10)

3-23-3024

välja kruntidele juurdepääsuteed ning annab need vallale tasuta või sümboolse tasu eest üle.

Sest äriühingud reeglina ei ole huvitatud enda kanda võtma tee hooldaja kohustusi. Teede

ehitamise kulud kaetakse enamasti muude arendustegevuse tulude arvelt. Eraldiseisva

teekinnistu ‒ mis on DP kohaselt määratud avalikuks kasutamiseks ‒ turuväärtust on

keeruline määrata, sest turuosalistel puudub ratsionaalne põhjus sellist kinnistut omandada.

Iseäranis olukorras, kus tee omanikul puudub vallaga kokkulepe tee kasutamise eest tasu

saamiseks. Kuna pole teada, millistel tingimustel kaebaja Linnase tee L2 kinnistu Fuxia

Holdings OÜ-lt omandas, pole ka teada, kas kaebaja on sundvõõrandamise tõttu üldsegi kahju

kandnud. Näiteks võis kaebaja kinnistu omandada tasuta. Kaebaja pole kahju tekkimist

tõendanud ‒ näiteks ei ole tõendanud kinnistu omandamise hinda. Seetõttu pole põhjendatud

kaebajale hüvitada uue tee ehitamise kulusid (korrigeerituna kaalutud kulumiga), teekatendi

maksumust ega puittaimestiku haljastusväärtust. Kaebaja pole ka tõendanud haljastusele

tehtud kulutusi. Haljastusväärtus pole teekinnistu puhul rahaliselt mõõdetav. Pole kuigi

usutav, et võimalik ostja oleks nõus teekinnistu eest rohkem maksma, kuna selle ääres

kasvavad taimed, puud ja põõsad (mida tuleb hooldada). Kuna T. Rattasepa hindamisaruanne

ja puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne pole võrdlevad hindamisaruanded KAHOS § 17

mõttes, vaid kaebaja enda nägemus tekkinud kahjust, mis õigusaktidega ei harmoneeru, ei

kuulu ka nende aruannete koostamise kulud hüvitamisele. Kaebaja pole ka tõendanud

asjaajamisega tekkinud kulusid, mille hüvitamise kohustus vastustajal lasuks.

20. Kaebaja leiab täiendavalt, et vastustaja peaks talle hüvitama MHS § 81 kohase maa

kasutamise tasu. MHS § 81 kohaselt tehnovõrgu ja -rajatise või tee eelduslikuks kasutustasuks

määratakse kolm protsenti maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab

turuväärtusele. Kasutustasule lisandub kasutusala ulatuses hüvitis maamaksu eest. Vastustaja

on vastanud, et Viimsi vald on kinnisasja sundvõõrandamise menetluses lähtunud KAHOS-

est ja Erakorralise hindamise korrast. MHS selles olukorras ei kohaldu, sest selleks on

kehtestatud eraldi määrus. Kuna Erakorralise hindamise kord on kehtestatud MHS alusel, on

vastustaja muuhulgas lähtunud Linnase tee L2 kinnistu väärtuse määramisel MHS-st. Seega

eeldanuks keeldumine vastustaja poolt täpsemat põhjendamist. Kohtu arvates siiski MHS § 81

kohane maa kasutamise tasu arvesse võtmisele ei kuulu. Sundvõõrandamise menetlus ei pea

arvestama kõiki tuvastamata või vaieldavaid nõudeid. KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitatakse

kinnisasja saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema

tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu

võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kohtule ei nähtu, et kaebaja oleks

Linnase tee L2 kinnistu omandamisest alates teinud omapoolseid ettevalmistusi, et MHS § 81

kohast maa kasutamise tasu saada. On õige, et eratee avalikuks kasutamiseks määramiseks ei

piisa üksnes DP seletuskirja vastavast punktist, vaid vaja oleks täiendavalt sõlmida kas poolte

vahel kokkulepe või määrata sundvaldus. Kohtule ei nähtu, et praegusel juhul oleks õiguslik

alus tee kasutamise tasu saamiseks või et kaebaja oleks teinud vastavaid ettevalmistusi

(näiteks pöördunud kohtu poole ja taotlenud vastustaja nõusolekut vastavale kokkuleppele).

Pelgalt asjaolu, et kaebajal oleks põhimõtteliselt võimalik tasu seaduste alusel küsida, ei ole

piisav. Sest on palju detaile, millest tasu olemasolu ja selle suurus sõltuvad ning need ei ole

praegusel hetkel teada (näiteks kokkulepped, mis võisid olla sõlmitud valla ja arendaja vahel

teema üleandmiseks, tee olukord ja remondivajadus jms). Seega MHS § 81 ja KAHOS § 14 lg

1 alusel saab nõuda saamata jääva tuluna tee kasutustasu hüvitamist, kui see nõue on piisavalt

tõendatud ja saadav tulu sundvõõrandamiseta laekuv mitte üksnes põhimõtteliselt võimalik.

Praegusel juhul see nii ei ole.

Kaebaja on taotlenud KAHOS § 14 lg 2 põhiseadusevastaseks tunnistamist, kuna see piirab

piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tuleneva saamata jääva tulu hüvitamist ühe

aastaga. Kohtu arvates ei ole see norm käesoleval juhul asjassepuutuv, kuna kaebajal ei ole

9(10)

3-23-3024

sõlmitud rendi, üüri või piiratud asjaõiguse seadmise lepinguid, mis kuulunuks

ennetähtaegsele lõpetamisele ja seetõttu oleks hüvitise maksmist piiratud.

21. Ka muud kaebaja esitatud väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks. Kuna käesoleval

juhul koostas hindamisakti vastustaja ise ning kuna piirduti üksnes maamaksustamishinna

ulatuses kompensatsiooniga, ei olnud vaja täiendavat sõltumatut hindamist korraldada, kuna

eelkõige on tegemist juriidilise analüüsiga. Olukorras, kus tõdeti, et adekvaatset turuhinda

teemaale pole võimalik määrata, ei pidanud vastustaja tellima veel eraldiseisvat hinnangut

selle kohta. Ka allkirja puudumine hindamisaktil ei jäta kahtlust, et dokument on koostatud

vastustaja poolt ja väljendab vastustaja seisukohti. Asjaolu, et Viimsi vallas või Tallinnas on

mõni teekinnistu hinnatud väärtuslikumaks kaebaja omast, ei kinnita, et kaebaja kinnistu

hindamisel on tehtud vigu. Iga hindamine on eraldiseisev protsess ning sõltub just antud

juhtumi asjaoludest. Näiteks mõjutab teekinnistu väärtust DP olemasolu ning see, kas DP-ga

on tee määratud avalikult kasutatavaks. Kaebaja toodud näidetest seda ei ilmnenud.

Transpordimaa puhul on detailplaneeringuga hõlmamata kinnistud tõenäoliselt

väärtuslikumad DP-ga hõlmatutest, kuna võimalus katastriüksuse sihtotstarvet ja selle

tegelikku kasutust mõne tulusama vastu vahetada on suurem. Ka seetõttu ei ole kaebaja

toodud näited asjakohased.

22. Ülaltoodut arvestades tuleb kaebus jätta rahuldamata.

23. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse.

Kuivõrd vastustaja ei ole dokumente kantud menetluskulude kohta esitanud, jäävad vastustaja

menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. Kaebaja menetluskulud jäävad

kaebaja kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee

OSALISELT

JÕUSTUNUD

TALLINNA

RINGKONNAKOHTU

03.12.2025

KOHTUOTSUSEGA

10(10)