2-22-3717/78 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

T. T. Talviste

Otsuse avalikult teatavaks-

tegemise aeg ja koht

19. juuli 2024, Pärnu

Tsiviilasja number

2-22-3717

Tsiviilasi

Kodux Invest OÜ hagi XXX, Kanali tn 8f korteriühistu

vastu võla ja viivise nõudes

Tsiviilasja hind

66 329.52 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Kodux Invest OÜ, registrikood 14656508, asukoht

XXX-i, lepinguline esindaja vandeadvokaat Jako Laanemägi

Kostja XXX, Kanali tn 8f korteriühistu, registrikood

80573589, asukoht Kanali tn 8f, XXX-i, lepinguline esindaja

advokaat Laureana Telk

Viimase

kohtuistungi

toimumise aeg

02.04.2024

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud hageja kanda.

3. Määrata kostja hüvitatavate menetluskulude suuruseks 8908.82 eurot ning mõista

nimetatud summa Kodux Invest OÜ-lt XXX, Kanali tn 8f korteriühistu kasuks välja.

4. Menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 ettenähtud

ulatuses.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu

möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse

Tallinna Ringkonnakohtule. Taotledes kaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka kaebuse esitama. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui selles ei taotleta istungil lahendamist.

Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded, väited ja tõendid,

menetluse käi

k

Tsiviilasi nr 2-22-3717

Hageja nõuded ja väited

1. Hagiavalduse (I kd tl 1-7), teiste menetlusdokumentide (II kd tl 68-74) ja kohtuistungeil

selgitatu kohaselt on Kanali tn 8f, Pärnu linnas asuv kinnistu jaotatud korteriomanditeks ja

kuulub eriomandite ja kaasomandina vastavate korteriomandite omanikele. Üheks

korteriomanikuks on ka Kodux Invest OÜ (hageja), kellele kuuluvad eriomand nr 8 (kontor) ja

eriomand nr 18 (kinnistusraamatu väljavõtted I kd tl 8-10). Ajavahemikul aprill 2020 kuni

juuni 2021 on hageja teinud kaasomandi esemele kulutusi kokku summas 61 416.22 eurot.

Kõnealused kulutused jagunevad järgmiselt:

1.1. kinnisasja säilitamiseks vajalikud kulutused kogusummas 5749.47 EUR:

1.1.1. elektrikapi ümbertõstmine kogusummas 793.46 EUR (I kd tl 63-64 ja 79-80). Arved

adresseeriti kostjale, kuid hageja tasus selle osas kostja kontole vastava summa (II kd tl 75-76);

1.1.2. kulutused katuse ekspertiisiks (I kd tl 14-36) ja omanikujärelevalveks kogusummas 3280

EUR (arved I kd tl 38 ja 84, maksekorraldused I kd tl 104 ja 112). Asjatundja arvamusest

nähtub mitmeid hoone katusel olnud puuduseid, mille väljaselgitamine ja likvideerimine oli

hoone säilitamiseks vajalik. Ka omanikujärelevalve oli katuse seisukorra selgitamiseks vajalik

kulu, sest see andis esmase hinnangu katuse olukorrale ning seejärel selgus põhjalikuma

ekspertiisi tellimise vajadus;

1.1.3. elektri paigaldustööd summas 1676 EUR (arve I kd tl 68, maksmise osas vt otsuse p 18).

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 lg 1 kohaselt on esemele tehtud kulutused

vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.

Asja säilitamiseks vajalike toimingute kulude hüvitamise nõue koosneb hoone elektri- ja

ventilatsioonitöödega seonduvate kulutustest ning hoone katuse ekspertiisiga seonduvatest

kulutustest. Need on sellised toimingud (elektri paigalduse tööd, katuse seisukorra

väljaselgitamine jmt), mille tegematajätmisel oleks asja seisund võinud halveneda oluliselt

enne, kui on võimalik otsustada säilitamiseks vajalike toimingute tegemine tavapärasel viisil.

Kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamisega seotud koormised ja kulutused on ühise

asja valdamise ja kasutamise küsimused, mille kohta käib asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1

tulenev üldreegel. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 2 reguleerib

valitsemise põhimõtteid ja sätestab, et korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad

korteriomanikud korteriühistu kaudu. Vastavalt KrtS § 37 lg-le 1 on korteriomanikul siiski

õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja

korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Asjaoludest tulenevalt on hageja nõude eeldused täidetud. Hageja kandis kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalikke kulusid. Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud toimingute tegemise

kohustus ja vastavate kulude kandmise kohustus on kostjal. Hageja on kandnud kulutusi kostja

eest, mistõttu kostja ei ole pidanud neid kulusid kandma.

Alternatiivselt on hagejal kostja vastu samade kulutuste hüvitamise nõue võlaõigusseaduse

(VÕS) § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel, millised eeldused on täidetud. Soodustatu huvi ja eeldatav

tahe kui käsundita asjaajamise õigustatuse eeldus VÕS § 1018 lg 1 p 2 mõistes on vaja kindlaks

teha siis, kui soodustatu ei olnud enne seda, kui tema asja hakati ajama, avaldanud tahet

asjaajamiseks. Soodustatu huvi ja eeldatava tahe kindlakstegemiseks tuleb vastata küsimusele,

kas mõistlikult võttes oleks soodustatu nõustunud käsundita asjaajamisega, kui ta oleks heaks

teadnud ja hinnanud asjaajamise ülevõtmise kõiki asjaolusid. Soodustatu tahet asjaajamiseks

eeldatakse juhul, kui asjaajamine oli soodustatu objektiivses huvides. Tähtsust ei oma

soodustatu enda subjektiivne nägemus oma huvidest ja nende kaitse vajadusest. Käesoleval

juhul vastas hageja tegevus kostja objektiivsele huvile. Kostja huvi on ilmselgelt kinnistu ja

selle oluliste osade kasutuskõlblikuna säilimine. Hageja on ajanud kostja (so ühtlasi kõigi

2 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

korteriomanike) asja ja kandnud selleks kulusid. Hagejal puudus seadusest või lepingust

tulenev kohustus toiminguid teha ja kulusid kanda. Hagejal oli tahe tegutseda korteriühistu (ka

hageja enda) kasuks. Elektri olemasolu, korras kinnistu ja selle osad (katus) on ilmselgelt

korteriühistu huvides. Kostja oli teadlik tööde tegemisest, kostja ei väljendanud mistahes

vastumeelsust ega esitanud vastuväiteid tehtud tööde või nende vajalikkuse osas. Seegi

kinnitab, et tööde tegemine vastas kostja huvidele ja tahtele.

VÕS § 1023 lg-st 1 tulenevalt võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle

asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste

hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda

ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada

mõistlikult vajalikuks. Lõike 1 järgi hüvitatakse kulutused, mida soodustatu säästis seetõttu, et

käsundita asjaajaja kandis need tema eest. Hageja esitab kostja vastu kantud kulude hüvitamise

nõude. Need on kulud, mida kostja säästis seetõttu, et hageja kandis need tema eest

1.2. kinnisasja väljaarendamiseks vajalikud kulutused kogusummas 55 666.75 EUR:

1.2.1. aia ehitustööd kogusummas 13 416 EUR (pakkumine I kd tl 51-53, arved I kd tl 66 ja

75). Arvete tasumine nähtub maksekorraldustelt I kd tl 98 ja 118;

1.2.2. muruvaiba paigaldamine ja seotud tööd kogusummas 4652 EUR (pakkumine I kd tl 13,

arved I kd tl 54 ja 57). Arvete tasumine nähtub maksekorraldustelt I kd tl 99 ja 102;

1.2.3. haljastustööd (krundisisese aiaääre haljastus) kogusummas 7182.40 EUR (pakkumine I

kd tl 40-41, arved I kd tl 55-56 ja 58). Arvete tasumine nähtub maksekorraldustelt I kd tl 116 ja

117;

1.2.4. lipumasti ettevalmistustööd ja seotud tööd summas 1305 EUR (arve I kd tl 61, maksmise

osas vt otsuse p 18);

1.2.5. unikivi paigaldus koos ettevalmistustöödega summas 5500 EUR (arve I kd tl 88,

maksmise osas vt otsuse p 18);

1.2.6. pingi materjal ja tööd, prügimaja tööd summas 990 EUR (arve I kd tl 81-82,

maksekorraldus I kd tl 93, fotod riiulist ja pingist II kd tl 83-84);

1.2.7. kivi laialivedu summas 280 EUR (arve I kd tl 39);

1.2.8. muruniiduk, mullatööd, killustiku laialivedu, puu istutusala ettevalmistus summas 3352

EUR (arve I kd tl 69, maksmise osas vt otsuse p 18);

1.2.9. terrasside ehitus, liistud ja paigaldus kogusummas 9776.78 EUR (arved I kd tl 74, 77 ja

85, maksekorraldused I kd tl 100, 109 ja 113);

1.2.10. prügimaja ehitus ja paigaldus kogusummas 6215 EUR (pakkumine I kd tl 71-72, arved I

kd tl 78 ja 83). Arvete tasumine nähtub maksekorraldustelt I kd tl 103 ja 108;

1.2.11. põrandatööd kogusummas 1666.66 EUR (arved I kd tl 67 ja 73). Arvete tasumine

nähtub maksekorraldustelt I kd tl 89 ja 101. Tegemist oli hoone keldrikorruse parandustöödega:

põranda karestamine ja üksikute kohtade parandus, keldri aknapõskede korrastus, põranda

katmine EPO-värviga koos libisemisvastase vahendi lisamisega;

1.2.12. Sahhalini pihlaka istutamine, transport ja muld summas 500 EUR (arve I kd tl 70). Arve

Arve tasus BGT Development Group OÜ (maksekorraldus II kd tl 78), kes loovutas oma nõude

hagejale;

1.2.13. konteineri paigaldus/tühjendus, ehitusjäätmed, väljakaevatud pinnas kogusummas

454.90 EUR (arved I kd tl 62 ja 76, maksekorraldused I kd tl 107 ja 110). Selline tegevus on

iga ehituse paratamatu osa ning seetõttu vältimatu kulutus;

3 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

1.2.14. parainen killustik summas 376 EUR (arve I kd tl 86). Arve tasumine nähtub

maksekorralduselt I kd tl 97;

Vastavad kulutused koosnevad mh krundi aia ehitamisega, murukatte paigaldamisega,

haljastusega, lipumasti paigaldamisega, terrassi ehitusega ning prügikastimaja ehitusega seotud

kuludest. Nimetatud tööd ja kulutused on tehtud kostja huvides. Kulutuste tegemine on olnud

kaasomandi eseme välja arendamiseks ja edaspidise mõistliku kasutamise võimaldamiseks

vajalik, mis on selgelt kostja huvides. Seetõttu on hagejal õigus korteriühistult nõuda

eelnimetatud kulutuste hüvitamist VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel.

Hageja leiab, et nõude eeldused on täidetud. Hageja parandas korteriomanikele kuuluvaid

kaasomandiosasid ja kandis selleks kulusid, s.t hageja ajas kostja asja. Hagejal oli tahe

tegutseda korteriühistu (ka hageja enda) kasuks. Krundi aia ehitamisega, murukatte

paigaldamisega, haljastusega, lipumasti paigaldamisega, terrassi ehitusega ning prügikastimaja

ehitusega seonduvad tööd on seotud kinnistu arendamisega, mis on ilmselgelt kõigi

korteriomanike ja seeläbi ka korteriühistu huvides. Tänaseks päevaks kasutavad kõik

korteriomanikud hageja poolt tehtud tööde tulemusi, s.o terrassi, murukatet. Korteriomanikele

meeldib, et krunt on aiaga ümbritsetud ja paigaldatud on murukate ja lipumast. Ühtlasi ei pea

korteriühistu neid töid enam ise tegema ja kulusid kandma. Kõik korteriomanikud ja seeläbi ka

korteriühistu olid teadlikud tööde tegemisest, nad ei väljendanud mistahes vastumeelsust ega

esitanud vastuväiteid tööde tegemise või tehtud tööde osas.

Hageja on tegelikult juba varasemalt selgitanud korteriomanikele kulude kandmise aluseks

olevaid asjaolusid ja tehtud töid. Samas ei ole hageja kunagi avaldanud, et tema arust on

vastavate tööde tegemise kohustus ainult tal ja ta teeb tööd enda vahenditest ning millegi

hüvitamist ei soovi. Korteriomanikud ei ole esitanud vastuväiteid tehtud tööde või nende

vajalikkuse osas. Kõigi eelmärgitud tööde tegemine ja vastavate kulude kandmine on olnud

kaasomanike huvides, sh kinnisasja säilimine on oluline kõikidele omanikele, kinnisasja välja

arendamine (s.t haljastuse jmt) tegemine on samuti olnud kõigi omanike huvides, ning kulud on

kantud heas usus. Kui hageja poolt tööde tegemise ajal (mis oli kõikidele korteriomanikele

teada ja näha) oleks olnud mõnel korteriomanikul mistahes vastuväiteid, siis oleks hageja neid

ilmselgelt arvesse võtnud. Samuti oleks korteriühistu mingisuguse vastuseisu korral

reageerinud. Eelnevast tulenevalt on ebaõiged kõik väited, et kulud ei ole põhjendatud,

tõendatud või nende tegemine on teadmata või neid ei ole aktsepteeritud.

2. Hageja pöördus kohtuväliselt nõudekirjadega kõigi korteriomanike poole (I kd tl 121-173).

Hageja arvestas välja kõigi korteriomanike korteriomandite mõttelised suurused ja

proportsionaalselt osa kogukuludest. Kuna kulud on kantud ka hageja huvides, siis osaleb

kulude kandmises ka hageja ise. Korteriomanikud vastasid nõudekirjale ja keeldusid täies

ulatuses nõude täitmisest (I kd tl 174-179). Kuivõrd korteriühistu moodustavad

korteriomanikud (sh on vastuse esitajate seas korteriühistu kaks juhatuse liiget), siis on nõudest

ilmselgelt teadlik ka korteriühistu, kes on samuti keeldunud (sh suuliselt) kulude hüvitamisest

ning ei ole siiani ka mistahes summat hüvitanud.

3. Eelneva põhjal palub hageja mõista kostjalt välja 61 416.22 eurot (5749.47 + 55 666.75)

ning sellelt seaduse alusel (VÕS § 113 lg 1) arvutatud viivise alates hagi esitamisest kuni

nõude tasumiseni.

Kostja seisukohad ja vastuväited

4 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

4. Kostja XXX, Kanali tn 8f korteriühistu (edaspidi ka KÜ), palub oma vastuses (I kd tl 188-

198), teistes menetlusdokumentides (II kd tl 47-56, 86-88) ja istungeil jätta hagi rahuldamata.

5. Kanali Arendus OÜ (Müüja) ja Kodux Invest OÜ (Ostja) vahel on 07.06.2019 sõlmitud

võlaõiguslik korteriomandite müügileping. Nimetatud võlaõigusliku lepingu alusel ostis hageja

korterelamusse Kanali 8f, XXX korteriomandi nr 18. 14.05.2021 a on Kanali Arendus OÜ ja

Kodux Invest OÜ vahel sõlmitud asjaõigusleping ja kinnistamisavaldused (I kd tl 199-212).

Nimetatud lepingu p 2.2. sätestab: „Ostjal ei ole varalisi nõudmisi Müüjate ja korteriühistu

suhtes seoses korterelamu Kanali 8f, XXX arendusega ja ehitusega“. Seega on hageja

selgesõnaliselt välistanud 14.05.2021.a tahteavaldusega enda võimaliku nõudeõiguse mitte

üksnes kortermaja arendaja, s.o Kanali Arendus OÜ, osas, vaid ka korteriühistu Kanali 8f,

XXX, osas.

6. Hageja nõue on välistatud ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4 alusel. Kaasomanike vahel

on võlasuhe, mille sisuks on nende vastastikused õigused ja kohustused, mis tekivad ajast, mil

asi kuulub neile kaasomandina. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et Kodux Invest OÜ on

omanikuna eriomandi nr 18 ja eriomandi nr 8 (kontori) osas sisse kantud kinnistusraamatusse

26.05.2021 ning seda 14.05.2021 kinnistamisavalduse alusel. Kinnisomandi tekkimist

reguleerib asjaõigusseadus, mille kohaselt on kinnisasja omandamiseks vajalik kohustustehingu

(müügileping) ning asjaõiguskokkuleppe sõlmimine ja kanne kinnistusraamatus. Ehk Kodux

Invest OÜ kaasomand kinnisasja suhtes sai tekkida alates kinnistusraamatu kande tegemisest,

kuid kulutused, mille tegemist hageja nõuab AÕS alusel, on tehtud perioodil aprill 2020 kuni

juuni 2021. Seega Kodux Invest OÜ saaks AÕS § 72 lõike 4 alusel nõuda kulutuste hüvitamist

alates 26.05.2021.a ning kulutused, mis jäävad eelnevasse perioodi, ei ole hüvitatavad AÕS §

72 lõike 4 alusel.

Lisaks - AÕS § 72 lõike 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe

või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, mis tähendab, et kulutused ühise asja korrashoiuks,

säilitamiseks või parendamiseks tuleb otsustada ühiselt, mitte ühe või vähemuses olevate

korteriomanike voli järgi. Nimetatud seadusesäte kaitseb kaasomanikke mh ka tagasiulatuvate

kulutuste hüvitamise nõuete eest, mis on põhjendamatult tehtud kooskõlastuseta. Alles siis, kui

ei ole võimalik teiste kaasomanikega kokku leppimine või otsuse vastu võtmine võtaks liiga

palju aega ja see ohustaks eseme säilimist, oleks õigustatud kulutuste tegemine tuginedes AÕS

§-le 72 lõikele 4.

7. Kostja viitab, et KrtS § 12 lõike 1 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist

tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi KrtS-s sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Sama §

lõike 2 kohaselt korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes

korteriühistuga, järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Kostja

selgitab, et korteriomanike vahel puudub kokkuleppe teistsuguseks õigussuhete korraldamiseks

kui üksnes korteriomanike kokkuleppel. KrtS § 20 lõike 1 kohaselt võetakse häälteenamusega

tehtavaid otsuseid vastu korteriühistu üldkoosolekul.

Kostja selgitab, et KÜ loomisest alates on peetud 4 üldkoosolekut. KÜ liikmed ei ole nendel

üldkoosolekutel andnud õigust Kodux Invest OÜ-le kui KÜ liikmele ainuisikulist õigust

teostada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigusi ja kohustusi. Muuhulgas ei ole

korteriühistu liikmed heaks kiitnud läbi korteriühistu koosoleku või kõigi korteriomanike

vahelise kokkuleppega hageja poolt tellitud ja tasutud töid. Ühistu ei ole volitanud endist

juhatuse esimeest T. T. it tellima/teostama hagiavalduses nimetatud töid KÜ ega kellegi

kolmanda isiku nimel ega võtnud vastu otsust hagiavalduses nimetatud tööd hüvitada.

8. Tõele ei vasta hagiavalduses väidetu, et KÜ liikmed ei ole esitanud vastuväiteid tehtud tööde

või nende vajalikkuse osas ning vastuolu korral oleks KÜ hageja tegevusele reageerinud. T. T. ,

tegutsedes hageja esindajana, ei avaldanud kuni 2021.a suveni (s.o II üldkoosoleku

5 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

toimumiseni) KÜ liikmetele kavatsust sisse nõuda kulud tellitud tööde eest. Seega ei saanudki

KÜ liikmed vastuväited esitada, kuna neile ei olnud teada, et tehtavate tööde maksumus on

kavas neilt sisse nõuda. KÜ liikmed ei teadnud hageja kokkuleppeid arendajaga, tehtavate

lisatööde mahtu ning selle finantseerimise tingimusi. KÜ liikmetele jäi mulje, et tööd, mida

tehakse, on kohustatud tegema arendaja selleks, et tagada hoonele kasutusluba või on arendaja

võtnud lepinguga kohustuse Kodux Invest OÜ ees nimetatud tööde eest hagejale tasuda. Ka

suhtlusest Kodux Invest OÜ esindajaga T. T. iga ei jäänud KÜ liikmetele muljet, et tööde eest

on kavas esitada nõue KÜ vastu. Vastasel korral oleks KÜ reageerinud, korraldanud koosoleku

ning arutanud lisatööde tegemise vajalikkust.

Hageja nõuab kinnisasja väljaarendamiseks tehtud kulude hüvitamist summas 55 666.75 eurot.

Nimetatud summa on märkimisväärselt suur, arvestades seda, et tegemist on uusarendusega,

kus kõikide eelduste kohaselt on elamu välja arendatud ning puudub vajadus selliste kulutuste

kandmiseks. Juba seetõttu pidi ka hageja ise aru saama vajadusest anda teada KÜ-le või

korteriomanikele plaanist esitada tagasinõue. Kostjale on arusaamatu, miks on hageja teinud

märkimisväärselt suures mahus erinevaid töid ning ei ole avaldanud juba tööde tellimise või

tegemise järgselt soovi saada tehtud tööde eest hüvitist. Sellisel juhul oleks saanud KÜ liikmed

aegsasti vaielda vastu kõikide ülejäänud hageja poolt tehtavate tööde osas. Käesolevalt on

tekkinud olukord, kus hageja on tellinud suures mahus töid, otsustades nende vajalikkuse ja

põhjendatuse üle ainuisikuliselt.

9. KrtS § 37 lõike 1 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda

korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Kulutuste vajalikkust tuleb hinnata

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 järgi.

9.1. Hageja poolt hagiavalduses välja toodud kulutuste: mh murukatte paigaldus, haljastus,

lipumasti paigaldus, terrassi ehitus ning prügikastimaja ehitus, puhul ei ole tegemist vajalike

kulutustega. Objektiivselt võttes neid ei saagi olla, kuna tegemist on uuselamuga, mille

ehitustehniline seisukord on väga hea. Kortermajale on väljastatud kasutusluba 2020.a suvel,

millest saab eeldada, et puudus igasugune vajadus kulutuste järgi, mida saaks kvalifitseerida

kui asja säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused. Ka on kostja hinnangul suurem osa töödest

olnud ebavajalikud. Kostja selgitab, et arendaja Kanali Arendus OÜ lepingujärgseks

kohustuseks oli välja arendada kortermaja haljastus, mida arendaja ka tegi, mh istutati muru ja

ilupuud-taimed. Hageja soovis aga krundile rullmuru ning enda äranägemise järgi taimi. Ka

olid korterelamu terrassid väljaehitatud, hageja soetas terrassidele pealiskatte, et selle kasutus

oleks mugavam. Eelnimetatud hageja poolt tehtud tööde puhul on tegemist toreduslike

kuludega, kuna nendega taotleti peamiselt eseme mugavust, meeldivust või ilu.

9.2. Aia ehitustööd. Aiakoda OÜ hinnapakkumisest nr 2020464 kuupäevaga 27.03.2020,

tellijaks T. T. , nähtub, et hinnapakkumine summas 14 995.20 eurot on tehtud 123 meetrile

lippaiale, 19 m keevispaneelidest aiale ja ühele tõkkepuule. Kostja viitab, et aed, mis piirneb

Kanali tn 8f sissesõiduga (piirid kaardil II kd tl 57) asetseb linna maal, s.t tegemist on

transpordimaaga ning ei piirne KÜ kinnistuga. Teiseks on kostja nimetatud lippaia osa

teostanud mõõdistusi ning kostjale on saanud teatavaks, et aeda ei ole rajatud mitte 123 m

ulatuses, vaid on 10 meetrit vähem. Parkalaga piirneva küljepoolne lippaed, mis asetseb

sissesõidust paremal, on kogupikkusega 20 meetrit, mitte 29 meetrit.

Kostjale ei ole mõistetav, miks on hageja teostanud aiatöid selliselt, et ei ole naaberkinnistuga

jõudnud kokkuleppele piirdeaia kulude osalises hüvitamises. Vaidluse all ei saa olla, et

naaberkinnistud on saanud hüve hageja poolt paigaldatud piirdeaia näol ning säästnud selle

paigaldamise kulude pealt. Kostjale on arusaamatu, miks on hageja võtnud kõik piirdeaia

rajamise kulud enda kanda, ei ole jõudnud aia rajamise kulude osas naaberkinnistu omanikega

6 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

kokkuleppele ja nüüd eeldab, et KÜ peaks kandma 100% aiale tehtud kulutustest. Seda enam,

et enne uue piirdeaia rajamist 2020. aastal piirnes kinnistu sissesõidupoolne osa aiaga ning

igasugune vajadus teostada töid kiireloomuliselt puudus (foto aastast 2014 II kd tl 58). Kuigi

kostja möönab, et mõningane värvi luitumine võis tekkida perioodil 2014-2020, siis kostja

kinnitab, et vana piirdeaed kortermaja sissesõidu ees renoveerimise käigus säilis, see ei saanud

kahjustatud ja piirirajatis kui selline oleks võinud seal edasi püsida aastaid.

Seega leiab kostja, et osaliselt on olnud aia paigaldamise kulud ebavajalikud, s.o vähemalt 54

meetri ulatuses ning 10 m ulatuses (vähem paigaldatud aed). Seega kostja ei aktsepteeri nõuet

5961.60 euro ulatuses(sissesõidu esine) + 820 euro ulatuses (vähem paigaldatud aed).

Ülejäänud osas leiab kostja, et põhjendatud ei ole aiale tehtud kulud vähemalt 50% ulatuses,

milles oleks neid kulusid saanud jagada naaberkinnistuste omanikega.

Hageja tellitud tõkkepuu on paigaldatud ebaseaduslikult (Pärnu Linnavalitsuse vastus II kd tl

59-60). Nähtub, et soov oli takistada juurdepääsu kinnistule, aga kuivõrd kinnistu ees on

transpordimaa, siis takistatakse liiklust tänaval (tupik) ja nimetatu on ebaseaduslik (kaart II kd

tl 61). Vestluses Pärnu Linnavalitsuse ametnikuga sai kostja kokkuleppele, et ettekirjutust ei

tehta, kuna tõkkepuu ei ole aktiivses kasutuses. Seega on ilmselge, et vaidlusalune tõkkepuu

kasutust tulevikus ei leia ning tegemist on ebavajaliku kulutusega, mille väljamõistmine

kostjalt on põhjendamatu.

9.3. 30.06.2020a hinnapakkumiselt nähtub, et hageja esindaja T. T. on tellinud Gardenista OÜ-

st muruvaiba paigalduse, pinna ettevalmistuse, peenrapiirete paigalduse ja peenrapiirete

paigalduse. Hagejale on väljastatud arve nr 129 summas 2908.20 eurot ja hageja esindajale T.

T. ile on väljastatud arve nr 126 summas 2674.20 eurot. Esiteks viitab kostja, et arvel nr 126 on

tellijaks T. T. , mitte hageja. Kostjale ei nähtu, et hageja oleks enda nõude loovutanud hagejale,

mis tähendab, et puudub nõudeõiguse üleminekut tõendav dokument ja hageja ei ole õigustatud

esitama arve nr 126 tulenevat nõuet kostja vastu. Hoolimata eeltoodust, on kostja endiselt

seisukohal, et murutööde näol on olnud tegemist täielikult ebavajalike töödega. Kostjale on

selgunud, et nimetatud muruliik vajab erihooldust, pinnas on enne muru paigaldamist halvasti

ettevalmistatud ja tekkinud on muru juurdumise probleem.

9.4. Haljastustööd on kostja arvates olnud ebavajalikud ja nende kulu väljamõistmine kostjalt

on põhjendamatu. Tegemist on järjekordselt toreduslike kuludega, mille kandmise vajadus

puudus. Gardenista OÜ 07.09.2020 hinnapakkumisest nähtub, et T. T. on tellinud Kanali 8f

kinnistule haljastustööd, mis enamjaolt seisnevad elupuude, põõsaste, püsikute istutamises ja

sellega seonduvates töödes. Gardenista OÜ poolt on hagejale väljastatud kaks arvet: arve nr

133 summas 3784.80 eurot ja arve 132 summas 4834.08 eurot. Kostja selgitab, et kortermaja

arendaja Kanali Arendus OÜ-l oli kohustus nii kasutusloa tingimustes kui ka ostjatega sõlmitud

ostu-müügilepingutes välja arendada ka haljastus. Nii näiteks nähtub Pärnu Linnavalitsuse

30.12.2020.a kasutusloa väljastamise otsusest (II kd tl 62-64), et: „Kasutusluba anda järgmiste

kõrvaltingimustega: 2.1. Ehitusprojektis ette nähtud elupuuhekk Brabant rajatakse hiljemalt

31.05.2021. 2.2. Kanali 8f sissesõidutee äärne hekk ja 3 puud kinnistule istutatakse vastavalt

haljastusprojektile hiljemalt 30.06.2021.“. Kanali 8f arhitektuuriosa eelprojekti seletuskirjas

punktis 3.5.2 nähtub, et: „Asendiplaanil näidatud asukohtadesse istutada uued puud ja

korrastada dekoratiivpõõsaste hekid. Haljastuses kasutada asendusistutusena näit pooppuud

(Sorbus intermedia). Hekitaimedena kasutada Siberi kontpuu sorti „Elegantissima“.

Istutatavad

puud

ja

põõsad

peavad vastama Eesti Standardi „Ilupuude ja -põõsaste istikud” EVS 778:2001

kvaliteedinõuetele. Eeltooduga on leidnud tõendamist, et korterelamu arendajal Kanali Arendus

OÜ-l oli kohustus rajada kinnistule haljastus ja hagejal puudus igasugune vajadus haljastuse

tööd ise ette võtta. Asjaoludest ei nähtu, et arendaja oleks volitanud hagejat neid töid arendaja

7 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

eest tegema ega asjas ei ole esitatud tõendeid, et hageja võttis arendaja kohustuse üle. Arendaja

kohustust välja arendada korterelamu haljastus tõendavad ka Kanali Arendus OÜ ja

korteriomanike vahel sõlmitud kokkulepped. Kostja esitas KÜ liikme K. L. ga sõlmitud ostu-

müügilepingu lisaks oleva haljastuse plaani (II kd tl 65), millelt nähtub, et kinnistule oli

kohustus rajada muru ja kõrghaljastus.

9.5. Kostja leiab, et prügimaja kulud on põhjendamatud ja nimetatud osas tuleb jätta nõue täies

ulatuses rahuldamata. Hageja esitatust nähtub, et Aiakoda OÜ on esitanud hagejale arve nr 772

kuupäevaga 04.12.2020 summas 3729 eurot ja arve nr 746 kuupäevaga 09.10.2020 summas

3729 eurot.

Kostja selgitab, et hagis väljatoodud prügimaja ei asu kostja kinnistul. Vaidlusalune prügimaja

on püsitatud kõrvalkinnistule, s.o Elektrilevile kuuluvale krundile aadressiga Kanali 8g (kaart

II kd tl 66). Kinnistul asub alajaam, mis asub elektripaigaldise kaitsevööndis ning selles kohas

tegutsemise kord on ettenähtud ehitusseadustikus. Kostjale teadaolevalt ei ole nimetatud

rajatise paigaldus kooskõlastatud Elektrilevi OÜ-ga. Kostja juhatuse liige L. T. on suheldes

Elektrilevi OÜ-ga saanud kinnituse, et prügimajale ei ole kooskõlastust Elektrilevi OÜ poolt

antud, prügimaja tuleb teisaldada ja selleks on antud ka luba tööde tegemiseks. Lisaks on KÜ

saanud Elektrilevilt ka kirjaliku teate, et prügimaja on paigaldatud ebaseaduslikult (kiri

Elektrilevi OÜ-lt II kd tl 67). Kostja ei mõista, miks ei saanud hageja juhatuse liige T. T. ise

ühistu juhatuse liikmena esitada taotlust Elektrilevi OÜ-le? Kortermaja kinnistul ei ole ruumi

prügimaja paigutamiseks, sest maja taga on haljasala, maja ees transpordimaa (linnatänav) ja

ülejäänud maa-alal korteriomanike parkimiskohad.

9.6. Hagiavalduse kohaselt koosnevad elektri liitumise kulutused hoone elektritöödega

seonduvatest kuludest, mh elektrikapi ümber tõstmine, kokku summas 952.16 eurot (Eesti

Energia arved nr 743948824548 ja 743956453574). Kostjale ei ole arusaadav, milleks oli

selline kulu vajalik ja millega seoses pidi hageja selle kandma. Kostja kinnistul oli olemas

toimiv elektrikapp ja hagiavaldusest ei nähtu selle ümbertõstmise vajalikkus.

9.7. Kostja ei aktsepteeri prügimaja ümbrusesse paigaldatud unikivi arvet. Maxsil Group OÜ

poolt väljastatud arvel nr 18 summas 6600 eurot kajastub, et paigaldatud on 95 m2 kivi ja

samas mahus on tehtud ka ettevalmistustöid. Kanali 8g kinnistu suuruseks on aga 67 m2. Lisaks

tuleb möönda, et kuivõrd kinnistul asub ka alajaam, mille pindala hõlmab enamuse kinnistust,

siis on selge, et nimetatud arvel näidatud tööde maht on kajastatud suuremalt, kui see

tegelikkuses oli. Kostja märgib, et tõendatud ei ole Maxsil Group poolt väljastatud arvete

(kokku neli arvet) tasumine. Hageja on esitanud maksekorraldused, millelt nähtub, et hageja on

teinud mitmeid ülekandeid Maxsil Group OÜ-le, kuid maksekorralduste selgitusteks on

pandud: „lühiajaline laen“. Muuhulgas ei nähtu arve nr 15 tasumine: s.o kuupäevaga

01.08.2020 summas 4022.40 eurot, s.o hageja tehtud väidetavad kulutused muruniiduki

soetamiseks, mullatöödeks, killustiku laiali veoks ja puu istutusala ettevalmistuseks. Ka ei

nähtu arve nr 20 tasumine summas 2011.20 eurot. Nimetatud arvel on kajastatud

elektripaigaldise ettevalmistustööd. Lisaks ei ole hageja esitanud tõendit selle kohta, et hageja

on tasunud arve nr 11A kulureaga: koristustööd. Hageja esitatud maksekorraldused, millel

kajastub selgitus „lühiajaline laen“, ei tõenda hageja poolt eelpool nimetatud arvete tasumist,

vaid tõendab üksnes seda, et Kodux Invest OÜ on andnud lühiajalist laenu Maxsil Group OÜ-

le. Puuduvad tõendid selle kohta, et hageja ja Maxsil Group OÜ vahel olnuks võlasuhe – see

võinuks olla siis, kui hageja andnuks laenu enne arve väljastamist.

9.8. Kostja leiab, et terrasside ehituseks kantud kulud summas 11 732.14 eurot (arve nr

2020/131, arve nr 2020/121, arve nr A20201015) saaks olla põhjendatud üksnes osaliselt.

Nimelt on kostjale saanud teatavaks, et nimetatud terrassi materjal on kallim tavapärasest

keskmisest terrassi materjalist ca 30-40%.

8 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

9.9. Hageja poolt esitatud arvel (arve nr 04202021BGT kuupäevaga 20.04.2021 summas 500

eurot) Sahhalini pihlaka kohta nähtub, et tellijaks on BGT Development Group OÜ. Hageja ei

ole esitanud nõude loovutamise aluseks olevaid dokumente ja hagejal puudub nõudeõigus

kostja vastu nimetatud arve osas.

9.10. Kostjale teadaolevalt ei ole hoone elektri- ja ventilatsioonitöödega ning hoone katuse

ekspertiisiga seonduvate kulutuste näol tegemist asja säilitamiseks vajalike kuludega, mida ei

oleks saanud korteriomanikega eelnevalt kooskõlastada. Samuti ei ole kostjale selge kulude

tegemise põhjus ehk mis tingis nimetatud tööde vajalikkuse. Üksnes hageja sedastus, et asja

seisund oleks võinud halveneda, ei päde. Esiteks ei vasta tõele, et tööde tegemata jätmisel oleks

asja seisund võinud halveneda oluliselt enne, kui on võimalik otsustada säilitamiseks vajalike

toimingute tegemine tavapärasel viisil. Kostjale teadaolevalt oli tegemist elektripaigaldise

asukoha muutmisega, katuse ekspertiisi akti tellimisega ja ventilatsiooni puhastustöödega.

Teiseks, kostjale teadaolevalt mitte ükski nimetatud töödest ei olnud kiireloomuline, mida ei

oleks saanud võtta KÜ üldkoosoleku päevakorda.

10. Hageja nõue käsundita asjaajamisest on välistatud, sest kostja arvates ei ole täidetud VÕS §

1018 eeldused:

10.1. Soodustatu kiidab asjaajamise heaks. Korteriomanikud ega KÜ Kanali 8f korteriomanike

üldkoosolek ei ole andnud heakskiitu tehtud kulutustele ega asjaajamisele.

10.2. Asjaajamisele asumine vastas soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele: KÜ

Kanali 8f ega korteriomanike huvidele ei vasta olukord, kus niivõrd suures mahus ning summas

tehakse kulutusi elamule kokkuleppeta. Korteriomanike huvi ühises asjas on kaasa rääkida

ühise asja majandamisel ning arendamises. Ei saa eeldada, et korteriomanikel oli tahe jätta kõik

otsused ühe isiku meelevalda ning hiljem üksnes tasuda tehtud tööde eest, teadmata, mis töid

tehakse, millise hinna ja kvaliteediga.

10.3. Asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitamata soodustatu seadusest

tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või asjaajamisele asumine muul põhjusel

avalikes huvides oluline. Eelnev eeldus ilmselgelt puudub.

11. Kuna kaasomanike vaheline suhe on eripärane võlasuhe, mis on sarnane lepingulisele

suhtele, siis tulenevalt analoogiast VÕS § 1044 lg 2 peaks kaasomanike vahel üldjuhul olema

välistatud käsundita asjaajamise nõuete esitamine. Hoolimata eeltoodust viitab kostja, et VÕS §

1023 lõike 3 kohaselt kui vastavalt asjaoludele on ilmne, et asjaajamisele asumisel ei olnud

käsundita asjaajajal kavatsust nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist, siis ei

ole tal sama paragrahvi lõigetest 1 ja 2 tulenevaid õigusi. Lisaks märgib kostja, et VÕS § 1022

lõike 1 kohaselt käsundita asjaajaja peab asjaajamisel arvestama soodustatu huve ning lähtuma

tema tegelikust või eeldatavast tahtest. See ei kehti, kui soodustatu huvide arvestamine oleks

vastuolus avalike huvidega. Selliselt ei päde hageja selgitus, et tähtsust ei oma soodustatu enda

subjektiivne nägemus oma huvidest ja nende kaitse vajadusest, vaid tuleks hinnata seda

lähtuvalt objektiivsest huvist. VÕS § 1022 lõike 1 näeb selgelt ette seda, et asjaajaja on

kohustatud välja selgitama ja järgima soodustatu juhiseid asjaajamise kohta.

VÕS § 1020 lõike 1 kohaselt enne asjaajamisele asumist peab käsundita asjaajaja soodustatule

asjaajamisele asumise kavatsusest teatama ja ootama ära soodustatu edasise otsuse asjaajamise

kohta, välja arvatud juhul, kui eelnev teatamine ei ole võimalik soodustatu või avalikke huve

kahjustamata või kui seda ei saa käsundita asjaajajalt mõistlikult oodata. Seega näeb seadus

üheselt ette asjaajaja kohustuse teavitada soodustatut kulutuste tegemise kavatsusest. Lõike 3

kohaselt kohaldatakse käsundita asjaajamisele ka käsundisaaja teatamiskohustused. VÕS § 624

lõike 2 kohaselt käsundisaaja peab käsundi täitmisel esitama käsundiandjale ka ülevaate

käsundi täitmisega seotud kuludest ja tuludest koos selle aluseks olevate tõenditega. Hageja ei

9 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

ole kordagi kostjale esitanud omal algatusel kulutusi tõendavaid dokumente ega tehtud tööde

nimekirja. Hageja on alles 2021.a suvel toimunud koosolekul, kui KÜ liikmed nõudsid hageja

esindajalt aru tehtud tööde kohta, andnud ülevaate tehtud töödest ja esitanud kuludokumendid.

Nimetatud töid ja tehtud kulutusi KÜ liikmed ei aktsepteerinud esitades omapoolse vastuse

hageja esindaja nõudekirjale (lisatud hagiavaldusele).

Hageja seisukohad/väited kostja vastuväidete osas

12. Hageja märgib oma seisukohtades (II kd tl 5-8, 68-74, 89-92), et ta ei ole oma nõudeõigust

kostja vastu 14.05.2021 lepinguga välistanud ega sellest loobunud. Hageja on kostjale

16.05.2022 saadetud kirjaga edastanud nimetatud lepingu ja kohtuliku kompromissi (II kd tl 9-

19), mis on selle lepinguga seotud. Hageja selgitab, et arvestades, et need dokumendid on

selgelt omavahel seotud, siis tuleb ka asjaõiguslepingu punktis 2.2. märgitud kinnituse

tõlgendamisel lähtuda selgelt sellest, et varalised nõudmised lähtuvad kompromissi punktis

4.5.5. nimetatud nõuetest ning muudest nõuetest ei ole (ega olegi saanud) Kodux Invest OÜ

loobuda. See on hageja tahteavaldus, mille sisustamisel tuleb lähtuda ka hageja tegelikust

tahtest. Kostjal ei ole mingit alust seda muul viisil sisustada. See ei ole ka kuidagi eluliselt

loogiline või usutav, et hageja oleks soovinud loobuda selles asjaõiguslepingus tol ajahetkel

kõikidest nõuetest korteriühistu vastu, sh hagis esitatud nõuetest.

13. Hageja ei nõustu kostja väidetega, et hageja nõue on välistatud AÕS § 72 lg 4 ja KrtS § 37

lg 1 alusel. Hageja selgitab, et kostja poolt viidatud KÜ koosolekutel oli juttu hagis nimetatud

tööde tegemisest ja kulude kandmisest. Hageja rõhutab, et kõik korteriomanikud ja ühtlasi KÜ

liikmed olid tööde tegemisest teadlikud. Seejuures hageja ei nõustu kostja väidetega, et KÜ

juhatuse liige T. T. oleks pidanud ilmtingimata kutsuma eraldi kokku üldkoosoleku otsuste

tegemiseks. Hagejal ei olnud ka mingit põhjust arvata, et korteriomanikud peaksid hiljem

midagi muud väitma hakkama. Kuivõrd KÜ liikmete nõusolek oli sisuliselt olemas (tööde eest

ka kiideti hageja esindajat), siis kostja väited, et nõusoleku puudumine välistab nõuded, ei ole

õiged ega asjakohased.

14. Ebaõige on kostja väide, et hageja ei avaldanud kuni 2021.aasta suveni ühistu liikmetele

kavatsust sisse nõuda kulud tellitud tööde eest. Hageja oli alates tööde tegemise korraldamise

algusest korteriomanikele teada andnud, et need tööd tehakse korterelamu kaasomandiosale

ning kõigi korteriomanike jaoks ning tööde kulud jagatakse proportsionaalselt omanike vahel.

Ei ole eluliselt usutav, et KÜ liikmed oleksid sekkumata lasknud kuude kaupa korterelamule ja

selle ümbruses teha erinevaid töid.

15. Hageja ei nõustu, et kasutusloa väljastamise tõttu saab püstitada mingisuguse eelduse, et

mingeid vajalikke kulusid enam ei tekigi. Kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine

vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt (EhS §

50 lg 1). Kasutusluba on haldusakt, mille väljastab kohalik omavalitsus. Kohalik omavalitsus

ei hinda seejuures üksikuid nüansse (nt haljastusega seotud probleemid), vaid hindab eeskätt

vastavust ehitusloale ja seda, kas ehitist on üleüldiselt võimalik kasutada. Lisaks ei hinda ega

arvesta kohalik omavalitsus arendajaga sõlmitud kokkulepete sisu ja täitmist. Antud juhul ei

ole hageja hagi aluseks ka väide, et korterelamut ei saanud üldse kasutada – korteriomanikud

ju kolisid korteritesse – vaid see, et oli vaja teha täiendavaid töid ja kanda kulusid, et lõpetada

vajalikud tööd, samuti säilitada korterelamu seisukorda ja ka parandada seda.

16. Kostja väide, et suurem osa töödest on olnud kostja arvates ebavajalikud, on esitatud alles

hiljem ja üksnes eesmärgiga vaielda tagantjärgi hageja nõetele vastu kuna kulude maht neile

ei sobi.

10 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

16.1. Ebaõige on kostja väide, et arendaja tegi nõuetekohase haljastuse (istutas muru ja

taimed) ning hageja soovis vaid enda isiklike eelistute tõttu rullmuru ja taimi. Tegelikkuses

paigaldas arendaja muru mittenõuetekohaselt, s.t muru ja taimed ei läinud kasvama. Kuna

kohane haljastus oli osa, mida kõik korteriomanikud soovisid, siis hageja nähes, et arendaja ei

täida oma kohustust, paigaldas muru ning taimed. Kostja ei ole tõendanud, et paigaldatud

muru ei juurdu või et muru vajab erihooldust.

16.2. Ebaõige on kostja väide, et terrassid olid kohaselt välja ehitatud ja hageja soetas taas

enda mugavuse tõttu terrassidele pealiskatte. Pealiskatte ostmine ja paigaldamine oli vajalik,

et terrasse saaks eesmärgipäraselt kasutada ja terrassid säiliks. Pealiskatteta oleks terrassid

ilmaolude tõttu kiiresti koledaks ja seejärel kasutuskõlbmatuks muutunud.

16.3. Ebaõige on kostja väide, et prügimaja ehitamisega seotud kulu ei ole korteriomanike

jaoks kuidagi vajalik – see on kõikide korteriomanike prügi jaoks. Hageja selgitab, et

prügimaja asub tõepoolest Elektrilevi OÜ-le kuuluval kinnistul, kuid tegemist oli hoovi

ruumikitsikust arvestades parima võimaliku asukohaga. Prügimaja saab ümber tõsta ning ta

on kortermaja eesmärgipäraseks kasutamiseks igal juhul vajalik. Elektrilevi OÜ nõusoleku

saamiseks tuleb taotlus teha kostjal.

16.4. Ebaõiged on kostja väited, et elektri -ja ventilatsioonitöödega ning hoone katuse

ekspertiisiga seoses kantud kulud ei ole vajalikud kulud korterelamu säilitamiseks. Hoone

katuse ekspertiis oli vajalik, kuna korterelamu kasutusloa menetluses tuli välja, et katus on

valesti ehitatud. Selle tõttu tehti ekspertiis ning seejärel katuse korrastustööd (kuna ka kohalik

omavalitsus ei soovinud ekspertiisi nähes kasutusluba väljastada).

16.5. Kostja esitatud linnavalitsuse hinnangus tõkkepuule ei nähtu ametlikku seisukohta, mh

kirjutab ka kostja ise, et linnavalitsus on otsustanud mitte teha ettekirjutust ehk rikkumist

linnavalitsuse arvates siiski ei ole. Lisaks ei vasta kostja poolt linnavalitsusele antud

algandmed tõele – tegelikkuses ei takista tõkkepuu liiklust tänavale. Tegemist on tupiktänavaga

ning liiklus tänaval lõppebki Kanali 8f kinnistuga. Seega on tõkkepuud võimalik Kanali 8f

hoone elanike huvides eesmärgipäraselt kasutada.

16.6. Hageja küll nõustub, et haljastuse pidanuks tegema arendaja, kuid see jäeti tegemata.

Hagejale teadaolevalt tekkisid Kanali Arendus OÜ-l makseraskused ning tänaseks on arendaja

pankrotimenetlus raugemise tõttu lõpetatud (II kd tl 93).

17. Hageia esitatud nõude aluseks olevad tööd ei ole kuidagi ebaloogilised või ebamõistlikud

ning nende maksumus ei ole ülemääraselt või tavapäratult kõrge. Kulud on tööde sisu ja

tavapärast sarnaste tööde turuhinda arvestades madalad. Hageja jaoks oli oluline, et

korterelamuga seonduvad tööd saaksid lõpetatud ja säilitamiseks vajalikud tööd tehtud

võimalikult kvaliteetselt, kuid mõistliku hinnaga. Hageja lisab, et ta oli ise alates 2021. aasta

juunist kahe korteriomandi omanik ja seega KÜ liige, kes kohustub tasuma osa vastavatest

kuludest. Hageja selgitab, et tema korteriomanikuna, KÜ liikmena ja kaasomanikuna on

tegutsenud heas usus, eesmärgiga säilitada ja muuta korterelamu ja selle ümbruse seisukorda

paremaks ning tagada selle säilimine. Hageja on tegutsenud heast tahtest teadmises, et

korteriomanikel on hageja poolt tööde tegemisest ülevaade olemas, nad on tööde tegemisega

nõus ning hiljem jaotatakse kulud proportsionaalselt omandiosade suurustega. Kui hagejal

oleks olnud mingisugunegi teadmine, et korteriomanikud tööde tegemist ei soovi ega kulusid

kandma ei nõustu, ei oleks hageja nende tööde tegemist korraldanud ja kulusid kandnud.

Samuti, kui hageja oleks tõepoolest tegutsenud salaja ja pahatahtlikult nagu kostja püüab

väita, siis ei oleks hageja ilmselgelt ka kohtusse pöördunud, et oma õigusi kaitsta.

18. Maxsil Group OÜ arved on tasaarvestatud hageja poolt antud laenuga. Hageja on andnud

Maxsil Group OÜ-le laenu kokku summas 13 000 eurot, mida tõendavad hageja poolt esitatud

11 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

maksekorraldused (I kd tl 94, 106 ja 111). Maxsil Group OÜ esitas hagejale erinevate

käesolevas vaidluses oluliste tööde eest kokku arveid summas 14 199.60 eurot (koos

käibemaksuga). Nimetatud arved tasaarvestati poolte kokkuleppel hageja poolt antud

laenudega ning laenu kasutamise eest tasumisele kuuluva intressiga. Elektrikapp vajas

ümbertõstmist, kuna muidu oleks see kõnnitee peal ette jäänud. Unikivi ei paigaldatud mitte

ainult prügimaja alla, vaid ka kõrgepingemaja ümbrusesse oluliselt laiemalt kui on Elektrilevi

OÜ-le kuuluvad kinnisasja suurus. Unikivi paigaldusest on kasu saanud kõik korteriomanikud,

kuna see muutis kortermaja ümbritseva maa-ala visuaalselt oluliselt kaunimaks. Hageja on

esitanud unikivi paigaldamise protsessist ja piirkonnast fotod (II kd tl 79-82).

19. Aia pikkuse ja naabritega kokkulepete osas selgitab hageja, et kostja väide aia pikkuse

osas ei ole tõendatud ning mõningane aia pikkuse muutmine ei muuda hinnapakkumist.

Naabrid ei olnud aia ehitamisest huvitatud, küll aga olid seda kortermaja elanikud, mistõttu

tuligi aed oma kuludega ehitada.

20. Asjas on toimunud kaks kohtuistungit – 05.06.2023 (protokoll II kd tl 151-153), mis lükati

edasi poolte kompromissläbirääkimiste huvides ning 02.04.2024 (protokoll II kd tl 189-196),

millel kuulati tunnistajatena üle hageja poolt T. T. ja kostja poolt M. G. , I. S. , K. K. ja S. U. .

Menetluses on pooled korduvalt pidanud kompromissläbirääkimisi, kohtule on 10.10.2023

esitatud kompromissleping kinnitamiseks (II kd tl 142-144), kuid kompromissi

allkirjastamiseni ei jõutud.

Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad

21. TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida

pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust

avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud

on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS §

232 lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja

objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on

tõendatud või mitte.

22. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et valdav enamus töid, mis kajastuvad hageja

esitatud arvetel/hinnapakkumistel, on tehtud (vaidlus on vaid osaliselt aia ehitustööde osas ja

unikivi paigalduse mahu osas – vt ülalpool otsuse p 9.2. ja 9.7.). Sisulist vaidlust ei ole

menetluses tekkinud ka küsimuses, kas tehtud tööde maksumus oli ülepaisutatud. Kostja on

küll terrassimaterjalide (otsuse p 9.8.) osas märkinud, et materjal oli tavapärasest 30-40%

kallim, kuid tõendeid selle väite kinnituseks esitanud ei ole.

23. Kuivõrd kostja on esitanud mitmeid hageja nõuet täielikult või osaliselt välistavaid

vastuväiteid, tuleb kohtul neid ükshaaval käsitleda. Kostja on esile toonud, et kuna hageja sai

korteriomandite omanikuks vaidlusaluses korterelamus kande tegemisega kinnistusraamatusse

alles 26.05.2021 (tuleneb hagile lisatud kinnistusraamatu väljavõtetest I kd tl 8-10, eriomand nr

8 omand tekkinud 21.05.2021 ja eriomand nr 18 omand tekkinud 26.05.2021), ei saa ta esitada

nõudeid tööde eest, mis on tehtud varem. Kohus selle õigusliku käsitlusega nõustuda ei saa.

Esiteks ei ole hageja nõude aluseks kostja viidatud AÕS § 72 lg 4, mis räägib kaasomanike

vahelistest nõuetest. Hagiavalduse punktis 9 on hageja õigesti esile toonud, et

korteriomanditeks jagatud korterelamus toimub korteriomandite kaasomandi eseme valitsemine

korteriomanike poolt korteriühistu kaudu. Erinormina käesoleva haginõude aluseks on hageja

12 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

asjakohaselt viidanud KrtS § 37 lg 1 sätetele. Nimetatud normi kohaselt on korteriomanikul

õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja

korteriühistu nõusolekuta ning tal on õigus nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Kostja on ise viidanud, et hageja ja kinnistu arendaja Kanali Arendus OÜ vahel sõlmiti

võlaõiguslik korteriomandi müügileping (eriomand nr 18) suhtes juba 07.06.2019 ning

kohtuistungil tunnistajate S.u ja G. i antud ütlustest tulenes selgelt, et hageja tegutses temale

korteriomandi müünud isikute teadmisel ja loal ehitustegevusega tegeledes juba pikka aega

enne asjaõiguslepingu sõlmimist mais 2021. Sisuliselt käitus hageja oma selleaegse seadusliku

esindaja T. T. i läbi korteriomanikuna ning kohtu hinnangul ei välista tema nõuet KrtS § 37 lg

1 alusel esitatuna see, et ta sai korteriomanikuks hiljem.

Isegi kui asuda seisukohale, et juriidiliselt korteriomanik mitte olles puudus hagejal õigus KrtS

§ 37 lg 1 mõttes kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks, saab ta nõude

esitada hagiavalduse alternatiivaluste ehk käsundita asjaajamise sätete (VÕS § 1018 ja § 1023)

alusel.

24. Järgnevalt on kostja esile toonud 14.05.2021 lepingu p 2.2. kuuenda alalõigu, kus hageja

kinnitab, et tal ei ole varalisi nõudmisi müüjate (kinnistu arendaja Kanali Arendus OÜ ja

Antique Osaühing, viimane oli eriomandi nr 18 kaasomanik ¼ mõttelises osas) ja korteriühistu

suhtes seoses korterelamu, aadressiga Kanali 8f, XXX, arendusega ja ehitamisega. Hageja

väitel on need varalised nõudmised seotud kohtuasjas nr 2-20-14285 12.01.2021 kinnitatud

kompromisslepingu punktiga 4.5.5., mis oli hageja tegelik tahe.

Kohus hagejaga ei nõustu ja on veendumusel, et hageja 14.05.2021 kinnituse ning nimetatud

kompromisslepingu punkti vahel puudub seos ja hageja on selle seose tagantjärele käesoleva

menetluse jaoks endale loonud. Kompromisslepingu vastav punkt kõlab: Kodux Invest OÜ

loobub käesolevaga müügilepingutest tulenevatest võimalikest leppetrahvi ja kahju nõuetest

seoses võimaliku asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitamisega kuni käesolevas

kompromisslepingus kindlaks määratud tähtajani või seoses korteriomanditele kasutusloa

saamisega võimaliku viivitamisega. Nimetatud punkt on kompromisslepingus osa hageja ja

arendaja vahelistest kokkulepetest (vastavalt lepingu p 4.5.). Hageja viitab küll õigesti, et

14.05.2021 leping ja kohtulik kompromiss on omavahel seotud, kuid p 4.5.5. seotuse korral

lepingu eelnimetatud alalõiguga olnuks sellele ka viidatud, nagu seda on tehtud nt lepingu

punktides 6.6. ja 6.10. (viited kompromisslepingu punktile 4.5.2.) või punktis 6.8. (viide

kompromisslepingu punktile 4.5.3.). Lisaks puudub arusaadav põhjendus kompromisslepingu

ja lepingu seostatusest korteriühistu või ühistu vastu olemasolevate varaliste nõudmistega, sest

kostja ei olnud kompromisslepingu osapool, mis tinginuks vajaduse teda 14.05.2021 lepingus

mainida. Arvestades tunnistajate G. i ja S.u ütlusi (I. S. oli 14.05.2021 lepingus Antique OÜ

esindaja ja allkirjastaja, M. G. vastavalt Kanali Arendus OÜ osas) selle kohta, et Kodux Invest

OÜ esindaja T. T. korraldas Kanali tn 8f kinnistul mitmete ehitus- ja parandustööde tegemist

ning teavitas neist nii arendajat kui Antique OÜ-d (samas tegi ta neid enda kuludega ja nõudeid

esitamata, punkt pandi lepingusse just müüjate nõudmisel, et edasisi vaidlusi ehituse kvaliteedi

osas vältida), siis seda enam on kohus veendunud, et just lepingu sõlmimise ajaks tehtud

kulutuste mittenõudmist arendajalt ja korteriühistult sooviti selle punktiga kinnistada. Lepingu

p 2.2. kuues alalõik haakub igati nimetatud tunnistajate ütlustega, kusjuures nt katuse puuduste

tõttu tehtud lisatööd (hagis nõutakse katuse puuduste kindlakstegemiseks läbiviidud

ekspertiisikulude hüvitamist) olid ammendavalt reguleeritud juba kõnealuse 12.01.2021

kompromisslepingu punktis 4.5.2. Seega saaks hagi rahuldamise seisukohalt arutleda vaid

pärast 14.05.2021 tehtud kulutuste osas, millised on hagile lisatud tabeli kohaselt:

24.1. pingi materjal ja tööd, prügimaja tööd summas 990 EUR (arve nr 927 esitatud

10.06.2021, I kd tl 81-82);

13 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

24.2. kivi laialivedu summas 280 EUR (arve nr 38 esitatud 26.06.2021, I kd tl 39);

24.3. parainen killustiku müük summas 376 EUR (arve nr 22451 esitatud 15.06.2021, I kd tl

86).

25. KrtS § 37 lg 1 alusel esitatud nõude puhul tuleb kohtupraktika kohaselt (vt Riigikohtu

20.06.2022 otsus asjas nr 2-19-8045, p 16) kulutuste vajalikkust hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi,

millele on mõlemad pooled asjas ka viidanud. Nimetatud sätte kohaselt on esemele tehtud

kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise

hävimise eest. Kohus leiab, et ükski hagis esiletoodud ja nõutavatest kulutustest TsÜS § 63 p 1

mõtet ei täida. Elektrikapi tõstmine teisele kohale, katuse ekspertiisi ja omanikujärelevalve

tööd ja elektri paigaldustööd ei aidanud kaasomandi eset säilitada ega kaitsnud seda hävimise

eest. Üksnes katuse puhul saab rääkida võimalusest, et selle korrasolek säilitab eset, kuid

kindlasti ei tee seda ekspertiis või omanikujärelevalve, vaid konkreetsed parandustööd nende

toimingute tagajärjel või neist tulenevalt, mis on aga asjas esitatud kompromisslepingu punktis

4.5.2. ammendavalt reguleeritud nende tööde maksumuse osas kokkuleppe saavutamisega.

Kõiki teisi hagiavalduses nimetatud ja hageja hinnangul hüvitatavaid töid on hageja ise

nimetanud kinnisasja väljaarendamiseks vajalikeks kulutusteks, millel puutumus mõistega

„vajalik kulutus“ puudub. Need kulutused võivad olla kasulikud või toreduslikud (TsÜS § 63 p

2 ja 3) ning nende hüvitamise nõue ei allu KrtS § 37 lg 1 sätetele.

26. Küll aga tuleks analüüsida võimalust, millele viitab hageja oma alternatiivse nõude alusena

– kas tehtud kulutusi saab nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel. Kohus nõustub siinkohal

kostjaga, et ka selle aluse kohaldamise eeldused ei ole asjas esitatud tõendeid hinnates täidetud.

Esiteks tuleks teha vahet, kas töid/kulutusi pidi nende olemusest või lepingust tulenevalt

tegema korteriühistu tavapärase majandustegevuse raames või oli hoopis tegemist kinnistu

arendaja kohustustega. Kostja on näidanud, et vähemalt haljastustööd (vastavalt kasutusloa

otsusele – vt ülalpool otsuse p 9.4.) ja tunnistaja K. K. ütluste kohaselt ka muruvaibaga

seonduv (tunnistaja kinnitas, et muru oli külvatud, kuid hageja võttis pinnase üles ja paigaldas

sinna rullmuru oluliselt varem, kui selgunuks, kas arendaja külvatu idanema läheb) oli arendaja

Kanali Arendus OÜ kohustuste hulka kuuluv. Kui hageja asus ise arendaja asemel tema

kohustusi täitma, ei saa nende kulutuste hüvitamist nõuda korteriomanikelt ega -ühistult,

pealegi on kohus juba ülalpool märkinud (otsuse p 24), et varalistest nõudmistest arendaja

vastu seoses hageja poolt kinnisasjal korraldatud töödega on ta ise lepinguga loobunud.

Kui asuda seisukohale, et muud hageja nõutavad kulutused olid tõepoolest korteriühistu

pädevusse kuuluvad, siis välistab kohtu hinnangul hageja nõude asjaolu, et hageja ei täitnud

VÕS § 1020 lg 1 ja läbi sama paragrahvi lg 3 kohalduva VÕS § 624 lg 2 tulenevaid kohustusi.

Ühistu vastu kulutuste esitamise nõude esitamise soovi korral pidanuks hageja ühistu

üldkoosolekul kulutuste tegemisele saama selgesõnalise heakskiidu (kui ka summad ei olnud

teada, siis vähemalt tegevuste sisu pidanuks selgelt kooskõlastama), kuid selliseid tõendeid

kohtule esitatud ei ole. Tunnistaja T. T. rääkis küll toetava meelsuse saavutamisest peaaegu

kõigi korteriomanike poolt esimesel üldkoosolekul 14.07.2020, kuid see on kohtu hinnangul

selgelt ebapiisav – kuna kohustus laieneb läbi ühistu kõigile korteriomanikele, siis pidanuks

vastavad tööd kajastuma üldkoosoleku protokolli(de)s, ja sellisel juhul võiks see kohustus

hiljem olla ka neil, kes üldkoosolekul ei osalenud. Siinkohal viitab kohus veel asjaolule, et

kõnealuse üldkoosoleku toimumise ajaks olid mitmed tööd juba tehtud ja nende eest tasutud (nt

terrasside ehitus, ettemaks aia ehitustööde eest). Kohus nõustub kostjaga, et nõude summat üle

60 000 euro arvestades ei saa värskelt püstitatud korterelamu korteriomanik ilma temale

konkreetseid lisatöid tutvustamata anda nõusolekut või isegi kujundada seisukohta selles, kas ja

millistel põhjustel on kortermaja ümbrus või sisemus välja arendatud sedavõrd ebaõigesti, et

vajab koheseid parendustöid. Asjaolu, et T. T. vestles korteriomanike enamusega, ei õigusta

14 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

planeeritavate tööde eelnevat tutvustamata jätmist kõigile korteriomanikele (kas personaalselt

või läbi korteriühistu üldkoosoleku). VÕS § 624 lg 2 järgi peab käsundisaaja käsundi täitmisel

esitama ülevaate käsundi täitmisega seotud kuludest koos selle aluseks olevate tõenditega.

Iseäranis küsitavaks teeb T. T. i poolt nimetatud nõuete mittetäitmise asjaolu, et tema enda

kinnitusel oli ta ise esimene korteriühistu esimees ja juhatas esimest üldkoosolekut, kus kõik

vastavad arutelud pidanuks ilmselgelt protokollima ning kulutused läbi hääletama. Eelkõige

juhib kohus tähelepanu T. T. i ütlustest läbivalt viidatud asjaolule, et suhtlus arendajaga

puudus, arendaja pidanuks tegema katuse parendustöid, arendaja külvas muru ebaõigesti,

arendaja ei suhelnud meiega haljastuse osas, arendajal ei olnud plaanis lipuvarrast panna jne.

Seega sai mõistlik korteriomanik aru saada, et kogu planeeritav tegevus on arendaja tegemata

töö ja see kulu nõutakse sisse hiljem arendajalt, seda kinnitab ka 14.05.2021 lepingu p 2.2.

kuues alalõik. Tehtud/tehtavate kulude jaotamise osas korteriomanike vahel märkis tunnistaja

vaid seda, et „me oleme koguaeg rääkinud, et kulud lähevad jaotamisele, R. B. ja G. iga

rääkisin rohkem, K. i ja L. ga vähem.“ Kohtul puudub selle põhjal veendumus, et kulude

hilisema jaotamise osas üldkoosolekul juttu oli või et räägiti kõigi korterelamu

korteriomanikega.

27. Eelneva analüüsi põhjal asub kohus seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Üksikute

kululiikide käsitlemine ei ole ülaltoodud põhjendusi arvestades vajalik. Siiski märgib kohus

siinkohal, et on menetluses üritanud igati suunata pooli kompromissile ja seda eelkõige

põhjusel, et hagi rahuldamata jätmise korral ei tekiks korteriomanikele ebameeldivat olukorda,

kus hageja tema poolt korraldatud tööd osaliselt või täielikult tagasi võtab. Võimalus

kompromissi sõlmimiseks jääb alles kuni lahendi jõustumiseni tulenevalt TsMS § 430 lg 1.

28. TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb menetluskulud hagi rahuldamata jätmisel jätta hageja kanda.

TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses. Menetluskulude kindlaksmääramise menetlusele kohaldatakse hagita menetluse

sätteid (vt Riigikohtu 15.02.2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-161-11, p 7). Hagita menetluses

lahendatavas asjas rakendab kohus tsiviilkohtumenetluses seadustiku (TsMS) § 477 lg 7

kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka

juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid. Seejuures ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi

seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (Riigikohtu

lahend 03.06.2013, tsiviilasi nr 3-2-1-65-13 p 14). Vastavalt TsMS § 175 lõikele 1, kui

menetluskulude kindlaksmääramise avaldus on selgelt põhjendamatu või kui lepingulise

esindaja kulude kohta esitatakse vastuväide, kontrollib kohus lepingulise esindaja kulude

põhjendatust ja vajalikkust. Menetluskulude kindlaksmääramisel peab kohus analüüsima, kas

tegemist on menetluskuludega, kas menetluskulud vastavad asja keerukusele ning on sellest

lähtudes põhjendatud ja vajalikud. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt peetakse asja

keerukuse hindamise kriteeriumiteks eelkõige asja mahtu ja õigusliku vaidluse olemasolu, asja

lahendamisel peetud istungite ja läbitud kohtuastmete arvu. Käesoleval juhul on kostja esitanud

menetluskulude nimekirja koos spetsifikatsiooniga 15.05.2024 (III kd tl 11-13), mille osas on

hageja väljendanud seisukohta 22.05.2024 repliigi ja vastuväidete menetlusdokumendi

punktides 40-46 (III kd tl 26-32).

28.1. TsMS § 138 lõike 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja

kohtuvälised kulud. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning

asja läbivaatamise kulud. Kohtuväliste kulude koosseisu reguleerib TsMS § 144 ja selle

kohaselt on kohtuvälisteks kuludeks näiteks menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud,

menetlusosaliste sõidukulud, aga ka menetlusosaliste saamata jäänud töötasu või muu püsiv

sissetulek.

28.2. Kostja on palunud kindlaks määrata ja hagejalt menetluskuludena välja mõista

15 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

lepingulise esindaja kulu osutatud õigusabile 63,5 tunni ulatuses kokku summas 9969.70 eurot

(kostja advokaadi tunnitasu 2023.aastal 156 eurot, 2024.aastal 158.60 eurot, summad

sisaldavad käibemaksu, sest kostja ei ole käibemaksukohustuslane). Ajakulu

menetlustoimingutele on esitatud spetsifikatsioonis.

28.3. Kohus leiab, et kostja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks tuleb rahuldada

osaliselt, arvestades hageja esitatud vastuväiteid. Põhjendused:

28.3.1. 31.03.2023 menetlusdokumendi esitamisega seotud ajakulu on märgitud 5 tundi. Kuna

7-leheküljelise sisuga menetlusdokumendi hulgas oli 2,5 leheküljel tunnistajate ülekuulamise

taotlused, millest kohus rahuldas vaid osa (hiljem kostja loobus tunnistaja T. L. i

ülekuulamisest ise), siis on dokumendi sisu, mahtu ja lisasid arvestades põhjendatud ajakulu 4

tundi. Kohus vähendab seega kostja menetluskulu selles osas 1 tunni ehk 156 euro võrra.

28.3.2. 29.05.2023 vastuväite esitamise menetlusdokumendi ajakulu 1h30min on

põhjendamatu, sest kohus jättis vastuväite 26.03.2024 määrusega rahuldamata. Kohus

vähendab seega kostja menetluskulu selles osas 1,5 x 156 = 234 euro võrra.

28.3.3. 14.03.2024 menetlusdokumendi ajakulu 2h 30 minutit, samuti 26.03.2024 tegevuse

„Hageja vastuväitega tutvumine ja selgitused kliendile“ ajakulu 1 tund ning 27.03.2024

tegevuse „Kohtumäärusega tutvumine ja seisukoha kujundamine“ ajakulu 20 minutit ei ole

põhjendatud jätta hageja kanda. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kostja 14.03.2024

taotlused olid esitatud ilmselgelt hilinenult (ligemale aasta tagasi oli eelmenetlus lõppenud, mis

oli kostjale teada) ning kohus jättis need 26.03.2024 määruses rahuldamata. Kohus vähendab

seega kostja menetluskulu selles osas 3,83 x 158.60 = 607.44 euro võrra.

28.3.4. 15.05.2024 menetluskulude nimekirja täiendamise ajakulu 30 minutit ei ole

põhjendatud, sest kostja koostas menetluskulude nimekirja juba 01.04.2024 (kulutades selleks

tunni), ning 15.05.2024 lisandus sinna vaid 7 rida. Põhjendatud ajakulu võis olla 0,1 tundi ehk

6 minutit, mistõttu vähendab kohus kostja menetluskulu selles osas 0,4 tunni ehk 0,4 x 158.60

= 63.44 euro võrra.

Teised lepingulise esindaja osutatud õigusabikulud on põhjendatud ja näidatud ajakulu on

kooskõlas esitatud menetlusdokumentide ning tegevuse sisu ja mahuga. Hageja vastuväide

(22.05.2024 menetlusdokumendi p 40), nagu peaks kõik kompromissläbirääkimistega

seonduva kostja esindaja ajakulu jätma kostja kanda, ei ole asjakohane. Hagi jäi kohtu poolt

rahuldamata ning kompromissläbirääkimised olid poolte huvides ja osaliselt ka kohtu poolt

initsieeritud. Mis puutub kostja esindaja 06.02.2023 tegevusse (10 minutit kohtu kirjaga

tutvumiseks ja taotluse esitamiseks, 22.05.2024 menetlusdokumendi p 41), siis tegemist oli

tavapärase ja põhjendatud ning vajaliku menetlustoiminguga kliendi esindamisel. Tunnistaja T.

L. i teatega tutvumine 5 minutit 21.02.2024 (22.05.2024 menetlusdokumendi p 44) oli samuti

vajalik, silmas pidades, et sel hetkel oli kehtiv kohtu poolt vastava kostja tunnistaja ütluste

andmise taotluse rahuldamine – vastav tunnistaja teade on II kd tl 163).

28.4. Seega tuleb lugeda hageja põhjendatud ja vajalikeks menetluskuludeks 9969.70 – 156 –

234 – 607.44 – 63.44 = 8908.82 eurot.

Vastavalt TsMS § 177 lõikele 4 märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud

isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Sellise taotluse on kostja esitanud.

16 (17)

Tsiviilasi nr 2-22-3717

(allkirjastatud digitaalselt)

T. T. Talviste

kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2025 otsuse RESOLUTSIOON:

1. Jätta Pärnu Maakohtu 19.07.2024 otsus muutmata.

2. Jätta Kodux Invest OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud Kodux Invest OÜ kanda.

4. Mõista Kodux Invest OÜ-lt XXX, Kanali tn 8f korteriühistu kasuks välja

apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 5276,50 eurot. Nimetatud summalt tuleb alates

otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras viivist.

17 (17)