2-22-14686/24 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Priit Kama

Otsuse tegemise aeg ja koht

08. juuli 2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-14686

Tsiviilasi

T. H. hagi ja K. L. vastuhagi ühisvara jagamise

nõudes

Tsiviilasja hind

Hagi osas 3500 eurot ja vastuhagi osas 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: T. H. (isikukood XXX, e-post XXX), nõustaja

S. H.

Kostja / vastuhageja: K. L. (isikukood XXX, e-post

XXX), lepinguline esindaja K. H. (e-post XXX)

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 04.07.2024

RESOLUTSIOON

1. Jätta hageja hagi rahuldamata ning rahuldada kostja vastuhagi alternatiivse

nõude osas.

2. Jagada poolte ühisvara selliselt, et müüa kinnistu (registriosa numbriga XXX)

asukohaga XXX, avalikul enampakkumisel ning kinnistu müügist saadud raha

jagada selliselt, et 68,18% müügitulust jääb T. H.le ja 31,82% müügitulust jääb

K. L.le.

3. Kohtuotsuse täitmiseks tuleb pöörduda kohtutäituri poole.

4. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul, alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD

Hageja nõuded ja nende aluseks olevad asjaolud

1. T. H. (edaspidi hageja) esitas 02.10.2022 (täiendatud 18.04.2023) hagi K. L. (edaspidi

kostja) vastu ühisvara jagamiseks. Hageja palub jätta kinnistu asukohaga XXX (registriosa nr

XXX, edaspidi kinnistu) hageja ainuomandisse ilma kostjale rahalise hüvitise maksmise

kohustuseta. Avalduse kohaselt abiellus hageja kostjaga 04.03.1998, abielu lahutati

08.10.2001. 2022. aasta alguses sai hageja teada, et tema lahusvara muutus seoses 1995. aasta

maareformiga ühisvaraks. Kinnistu ei kuulu ühisvara hulka, kuna hageja omandas selle kinke

teel.

Kostja vastuväited ja nende aluseks olevad asjaolud

2. Kostja esitas 25.02.2024 vastuhagi, millega nõustub kinnistu jätmisega hagejale, kuid

nõuab selle eest hüvitist summas 220 320 eurot. Alternatiivina on kostja nõus, et kinnistu

müüakse enampakkumisel ning saadud raha jagatakse poolte vahel võrdsetes osades. Hageja

ei ole esitanud kinkelepingut, mis oleks pidanud olema sõlmitud notariaalses vormis.

Asjaolu, et hoonestamata maa hoonestusõigus või erastamisõigus kuulus enne abielu hagejale

ning kinnistu erastati ja kinnistati hageja nimele, ei tähenda, et see kuulub hageja

lahusvarasse. Maatükil ei asunud enne abiellumist hoonet, vaid selle rajasid abikaasad ühiselt.

Sellega tõsteti kinnistu väärtust abielu ajal. Abikaasadel sündis 20.09.1998 ühine laps ning

kostja tegeles lapse kasvatamisega ega saanud sissetulekut. Õiglane hüvitis kinnistu eest oleks

220 320 eurot.

Menetlusosaliste seisukohad istungil

3. Kohus kuulas pooled ära 16.05.2024 toimunud istungil. Hageja selgitas, et tema õde kinkis

talle poolelioleva maja xxx kinnistul 1989. aastal ning ema kinkis talle EVP-d. Pooled ei

vaidle selle üle, et maatükk kinnistati 13.08.1999 ning vaidlust ei ole ka selle üle, et maatüki

eest maksti hagejale kingitud EVP-dega. Kostja märkis, et enne abiellumist oli maatükil vaid

vundament, kuhu peale rajasid pooled abielu ajal hoone. Hageja märkis, et maja oli

abiellumise ajaks enamvähem valmis. Pooled seda ise ei ehitanud, kuna neil ei olnud selleks

raha. Praegu on maja suurus 179,5m2. Lohu tänava maja hakati ehitama 1989 ning maja

valmis 1997. aastal, päris maja valmis 1999. aastal, kui nad 1999. aastal võõrandasid neile

valitsuse poolt tasuta antud korteri aadressil xxx. Kostja märkis, et xxx maja oli valmis juba

1998. aastal, majja koliti ja see oli elamiseks valmis 1999. aastal. Hageja tõi välja, et

kostjapoolne panus oli majja üksnes see, et elektrijuhtmed pani majja kostja isa. Hageja sõnul

kestis poolte abielu xxx majas ühe aasta.

4. Kohus kuulas pooled täiendavalt ära 18.06.2024 toimunud istungil. Pooled kinnitasid, et

lahkukolimine toimus 2000. aasta sügisel. Kostja märkis, et ei vaidle selle üle, et osaliselt ehk

50% ulatuses oli ehitis valmis enne abielu sõlmimist. Kostja hinnangul tuleb maa lugeda

ühisvara hulka ning hoone osalise väärtuse võib maha arvata hageja kasuks. Kostja leidis, et

maa väärtus on umbes 120 000 eurot. Kostja täpsustas oma nõuet ning palub hüvitist summas

160 000 eurot, kuna maatükk on väärt 120 000 eurot ning ülejäänud nõue põhineb ehitise

väärtusel.

5. Kohus kuulas pooled täiendavalt ära 04.07.2024 toimunud istungil. Kostja täpsustas, et

tema vastuhagi põhineb asjaolul, et abielu sõlmimise ajaks oli valminud 50% ehitisest ning

kuna kostja kinnistu koguväärtus on kostja arvutuste järgi 440 000 eurot, millest ehitise hind

moodustab 320 000 eurot ning kostja loeb end õigustatuks nõudma poolt sellest ehitise osa

väärtusest, mis valmis abielu ajal, on tema nõue 80 000 eurot. Alternatiivselt palub kostja

müüa kinnistu enampakkumisel ja saadud raha jagada 68,18% hagejale ja 31,82% kostjale.

Hageja sõnul ei ole tal võimalik 140 000 euro suurust hüvitist kostjale maksta. Hageja märkis,

et kinnistu puhul ei ole võimalik ka selle reaalosadeks jagamine. Hageja jäi kohtule

varasemalt esitatud seisukohtade juurde ning leiab, et kostja ei ole oma nõuet kuidagi

põhjendanud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

6. Kohus, tutvunud poolte seisukohtade ning esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb jätta

rahuldamata ning vastuhagi ühisvara jagamise alternatiivnõude osas rahuldada.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 ja lg 2 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus

oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool

määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab. Sealjuures peab pool TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagimenetluses tõendama

neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

7. Pooled ei vaidle selle üle, et:

-

pooled sõlmisid abielu 04.03.1998;

-

poolte abielu lahutati 08.10.2001;

-

poolte abielusuhted lõppesid 2000. aasta sügisel;

-

xxx kinnistu ostu-müügileping sõlmiti 26.05.1999;

-

xxx paiknev maatükk kinnistati 13.08.1999;

-

kinnistusraamatu registriossa nr XXX on omanikuna kantud hageja.

8. Kehtiva perekonnaseaduse (PKS) § 210 lg 1 sätestab, et käesolev seadus laieneb kõigile

perekonnaõiguslikele suhetele, mis on tekkinud seaduse jõustumise hetkeks, kui järgnevates

sätetes ei ole ette nähtud teisiti. PKS § 210 lg 2 sätestab, et asjaolule või toimingule, mis on

tekkinud või tehtud enne käesoleva seaduse jõustumist, kohaldatakse asjaolu tekkimise või

toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Kui vara

omandati enne 1995. aasta 1. jaanuarit, kohaldatakse vara kuuluvuse küsimustele enne

käesoleva seaduse jõustumist kehtinud perekonnaseadust. PKS § 210 lg 3 sätestab, et kui

abielusuhted lõppesid enne 2010. aasta 1. juulit, moodustus ühisvara abielusuhete

lõppemiseni. Seega tuleb poolte ühisvara jagada kehtiva seaduse järgi, kuid ühisvara

koosseisu kindlaksmääramisel tuleb lähtuda vara omandamise ajal kehtinud seadusest, s.o

enne 1. juulit 2010 kehtinud perekonnaseadusest (RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 9).

9. PKS (1995) § 7 kohaselt määrati abikaasade varalised õigused kindlaks seaduses ja

abieluvaralepinguga, kui see oli sõlmitud. PKS (1995) § 8 lg 2 kohaselt, kui

abieluvaralepingut ei olnud sõlmitud või kui leping ei hõlmanud abikaasade kogu vara,

kohaldati abikaasade vara või abieluvaralepinguga hõlmamata vara suhtes peatüki 3. jaos

sätestatut. PKS (1995) § 14 lg 1 kohaselt abielu kestel abikaasade omandatud vara oli

abikaasade ühisvara. Kuna kohtule ei ole esitatud asjaolusid, mis viitaksid poolte vahel

sõlmitud abieluvaralepingule, tuleb lugeda, et poolte vahel kehtis varaühisuse varasuhe.

10. PKS § 210 lg 3 sätestab, et kui abielusuhted lõppesid enne 2010. aasta 1. juulit, moodustus

ühisvara abielusuhete lõppemiseni. PKS (1995) § 15 lg 1 kohaselt oli abikaasa lahusvara tema

omandis enne abiellumist olnud vara, samuti tema poolt abielu kestel kinke või pärimise teel

omandatud vara ning vara, mille see abikaasa oli omandanud pärast abielusuhete lõppemist.

Pooled on üksmeeles selles, et nende abielusuhted lõppesid 2000. aasta sügisel (dtl 115).

Seega lõppes 2000. aasta sügisel ka poolte varaühisuse varasuhe.

11. Pooled vaidlevad xxx kinnisasja jagamise ning selle üle, kas kinnisasi kuulub abikaasade

ühisvara hulka ja kui kuulub, siis millises osas. Vaidlust ei ole selles, et hageja õde kinkis

hagejale enne poolte abielu sõlmimist xxx asuva poolelioleva elamu (dtl 51). Pooled ei vaidle

ka selle üle, et elamu juurde kuuluv maa kinnistati 13.08.1999, s.o poolte abielu ajal (dtl 51).

Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale, et abielusuhte ajal maa erastamise korral tekib

erastatud maale PKS (1995) § 14 lg 1 alusel abikaasade ühisomand ka siis, kui hoone, mille

juurde maa erastati, kuulus ühele abikaasale lahusvarana, kuna lahusvaraks olnud ehitise

juurde maa erastamisel ja kinnistamisel muutus elamu maatüki oluliseks osaks (enne 1. juulit

2002 kehtinud AÕS § 8 lg 1 ja § 16 lg 1 ning 1. juulil 2002 jõustunud TsÜS § 54 lg 1) ja

lakkas vallasasjana, s.o iseseisva õiguskäibe objektina olemast (RKTKo 03.10.2007, 3-2-1-

77-07, p 11 ja seal viidatud kohtupraktika). Kuna maa kinnistati poolte abielu ajal, muutus

maatükil asuv ehitis maatüki oluliseks osaks ning seega osaks ühisvarast.

Kohtu hinnangul ei oma käesoleval juhul tähtsust hageja väide, et maa erastamist hakati

menetlema juba enne poolte abielu sõlmimist 1997. aastal ning väide, et maa erastamiseks

tasuti raha juba enne abielu sõlmimist. Maatüki kinnistamise ajal kehtinud asjaõigusseaduse

(AÕS) § 118 lg 1 kohaselt tekkis kinnisomand kinnistusraamatusse kandmisega

(kinnistamisega), millist regulatsiooni sisaldab ka praegu kehtiv AÕS § 641. Seega tekkis

vaidlusalune kinnisomand kinnistu kinnistusraamatusse kandmisega ehk kinnistamisega

13.08.1999, s.o pärast abielu sõlmimist. PKS (1995) § 14 lg 1 kohaselt tuleb tekkinud

kinnisomand lugeda seega poolte ühisvaraks (RKTKo 17.02.2004, 3-2-1-14-04, p 12).

Eelnevast tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et xxx (registriosa nr-ga XXX) kuulub poolte

ühisvara hulka. Kohus märgib, et käesolevas vaidluses ei ole vajalik kohtuotsuse resolutsiooni

märkida, et kinnistu kuulub poolte ühisvara hulka, kuna vaidlusaluse kinnistu kuulumine

ühisvara hulka tuleb tuvastada ühisvara jagamise eeldusena.

12. Kehtiv PKS § 37 lg 3 sätestab, et ühisvara jagatakse abikaasade vahel kaasomandi

lõpetamise sätete kohaselt võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Riigikohus on

selgitanud, et PKS § 210 lg 2 kohaselt saab ühisvara ka kehtiva PKS järgi jagades arvestada

PKS (1995) sätestatud abikaasade osade võrdsusest kõrvalekaldumise aluseid, kui ese

omandati ja kõrvalekaldumise alus tekkis enne 1. juulit 2010 (RKTKo 19.06.2014, 2-17-

15677, p 17). PKS (1995) § 19 lg 2 p 3 kohaselt võib kohus kõrvale kalduda abikaasade osade

võrdsusest, kui ühisvara on omandatud ühe abikaasa lahusvara arvel. Seega tuleb kohtul

poolte ühisvara jagamisel arvestada muuhulgas, kas poolte ühisvara hulka kuuluv kinnistu on

tekkinud ühe abikaasa lahusvaraks olnud elamu juurde maa erastamisega (RKTKo

03.10.2007, 3-2-1-77-07 p 12).

Kostja ei vaidle vastu, et hageja õde kinkis hagejale poolelioleva maja 1989. aastal. Pooled

vaidlevad selle üle, kui suures ulatuses oli elamu valmis enne poolte abielu ning kui palju

panustati elamu ehitusse poolte abielusuhete ajal. Kostja on menetluses väitnud, et

abiellumisel oli maatükil üksnes vundament, kuhu peale rajasid pooled hoone abielu ajal (dtl

52). Hiljem väitis kostja, et ehitis oli 50% ulatuses enne abielu valmis ning ülejäänu ehitati

abielusuhete kehtivuse ajal (dtl 115). Hageja väitel oli elamu abiellumise ajal enamvähem

valmis, üksnes teisel korrusel puudus viimistlus, kuid päris valmis sai maja 1999. aastal, kui

hageja Trummi tn korteri maha müüs, kuna hagejal ega kostjal ei olnud raha, mille eest maja

ehitada (dtl 52, 114).

Hageja ei ole kohtumenetluses tõendanud, et maatükil asuv elamu oli valmis enne poolte

abielu sõlmimist. Kohtule esitatud märkmikust (dtl 71-111), mida hageja nimetab

ehitusmaterjalide päevikuks, ei saa järeldada, kas sinna käsitsi kirjutatud ehitusmaterjalid on

vaidlusalusel perioodil elamu ehitamiseks soetatud. Kohus nõustub kostjaga, et

ehituspäevikust ei nähtu tõsikindlalt, millisest ajast see pärineb, kes on nimetatud kulud

kandnud ning millise objektiga on need kulud seotud. Muuhulgas on märkmikusse märgitud

aastaarvud reale „tsement“ aastaarvud 1996-97 (dtl 71) muust tekstist erineva värviga,

mistõttu pole aru saada, kas selle dateeringuga on silmas peetud üksnes tsementi või ka muid

ehitusmaterjale ning kus sel perioodil soetatud ehitusmaterjalide loetelu lõpeb.

Kui ka lähtuda hageja esitatud ehituspäevikust, nähtuks sellest, et 19.07.1999 on kulutusi

tehtud kivivillale, külmaveetoru liitmikutele, telliskividele, tsemendile, kipsplaatidele,

soojustusele (dtl 80 jj). Kohtu hinnangul ei nähtuks sellest, et pärast poolte abielu sõlmimist

on majas tehtud üksnes siseviimistlust. Ka kohtule esitatud xxx asuva korteri ostu-

müügileping (dtl 65-70) ei tõenda, et xxx asuval elamul puudus teisel korrusel viimistlus,

milleks hiljem kasutati Trummi tänava korteri müügist saadud raha.

Asjaolusid, miks kohtul tuleks abikaasade osade võrdsusest kõrvale kalduda, peab käesoleval

juhul tõendama hageja. Kuna hageja ei ole tõendanud, millises ulatuses on maatüki juurde

kuuluv ehitis ehitatud hageja lahusvara arvel, tuleb lähtuda eeldusest, et abielu kestel

omandatud vara, sealhulgas maa erastamisega kinnisasja oluliseks osaks muutunud elamu, on

täies osas poolte ühisvara ning selle jagamisel tuleb lähtuda abikaasade osade võrdsusest.

Kuigi hageja ei ole tõendanud, millises ulatuses on elamu ehitatud hageja lahusvara arvel, on

kostja siiski menetluses võtnud omaks, et ehitis oli 50% ulatuses enne abielu valmis. Ka

kohtule esitatud kinkelepingust (dtl 44-45) nähtuvalt on hageja õde kinkinud talle poolelioleva

ühekorruselise elamu aadressil Lohu tn 8, kuigi tõendist ei nähtu, millises ulatuses ehitis

valmis oli. Kohtu hinnangul annavad need asjaolud koosmõjus aluse kalduda abikaasade

osade võrdsusest kõrvale ning ühisvara jagamisel saab lähtuda asjaolust, et ehitis oli 50%

ulatuses enne poolte abielu sõlmimist valmis.

13. Hageja leiab, et xxx kinnistu kuulub siiski hageja lahusvarasse, kuna xxx kinnistu erastati

talle kingitud EVP-de alusel ning maa kinnistamise eest maksti juba enne abielu (dtl 52).

Hageja esitas kohtule kinkelepingu, mille kohaselt kinkis hageja ema 10.05.1997 hagejale 30

500 EVP-d (dtl 48). 1997. aastal, mil hageja ema EVP-d hagejale kinkis, kehtinud

tsiviilkoodeksi § 260 lg 1 kohaselt pidi kinkeleping üle 50 krooni olema sõlmitud notariaalselt

tõestatud vormis (RKTKo 17.03.2009 tsiviilasjas nr 3-2-1-4-09, p 11). 1997. aastal kehtinud

tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 93 lg 3 kohaselt oli seaduses nõutud tehingu notariaalse

tõestamise nõude järgimata jätmisel tehing tühine. Seega ei saanud üksnes ema tahe oma

EVP-sid kinkida tuua kaasa soovitud õiguslikku tagajärge. Sellest tulenevalt tuleb asuda

seisukohale, et maa erastamiseks kasutati hageja emale kuuluvaid EVP-sid. Hageja ema,

kellele kuuluvaid EVP-sid maa erastamiseks kasutati, tuleb käesoleval juhul lugeda ühisvara

suhtes kolmandaks isikuks. Eelnevast tulenevalt ei saa olla seega vaidluse all küsimust, kas

hageja erastas vaidlusaluse maatüki enda lahusvara või ühisvara arvelt, kuna maatükk erastati

hageja ema ehk kolmanda isiku vara arvelt. Seadus ei näe ette erisust, et kolmandate isikute

vara eest soetatud ühisvara annaks võimaluse vara jagamisel võrdsuse põhimõttest kõrvale

kalduda. Seega ei ole ka kohtu hinnangul oluline, kas EVP-sid maa erastamiseks tasuti juba

enne poolte abielu sõlmimist või tasuti need vaidlusaluse maa ostu-müügilepingu sõlmimisel

poolte abielu ajal.

14. PKS § 37 lg 11 sätestab, et ühisvara koosseis määratakse kindlaks varasuhte lõppemise

seisuga. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et poolte varasuhe lõppes abikaasade abielusuhete

lõppemisel 2000. aasta sügisel. Kostja väitel oli ehitis 50% ulatuses enne abielu valmis,

ülejäänud ehitati abielusuhete kehtivuse ajal ning hageja ei ole pärast abielusuhete lõppu maja

viimistlenud (dtl 115). Hageja väitel oli maja siiski enne abiellumist valmis, üksnes teisel

korrusel puudus siseviimistlus ning pärast abielusuhte lõppemist on hageja maja veel

viimistlenud (dtl 114, 116). Siiski pole hageja kohtule tõendanud, milliseid kulutusi ning

millises suuruses on hageja jagatavale ühisvarale enda lahusvara arvelt pärast poolte

abielusuhte lõppemist teinud. Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et poolte ühisvara hulka

kuuluv kinnistu on tekkinud osaliselt ehk 50% ulatuses hageja lahusvaraks olnud elamu

juurde maa erastamisega ning selles osas tuleb kinnistu väärtusest koos ehitisega lahutada

kinnistu väärtus poole ehitise väärtuse võrra.

15. PKS § 37 lg 1 esimeses lauses on sätestatud, et varaühisuse lõppedes jagavad abikaasad

ühisvara omavahel. PKS § 37 lg 3 sätestab, et ühisvara jagatakse abikaasade vahel

kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 kohaselt, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet

kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi

kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile

kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi võib jätta lõpetamata üksnes

juhul, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Kui kasvõi

alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades

võiksid kõne alla tulla, peab kohus valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike

huvidele (RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749, p 11 ja seal viidatud kohtupraktika).

16. Hageja on soovinud ühisvara jagada selliselt, et kinnistu jääks hageja ainuomandisse ilma

kostjale rahalise hüvitise maksmise kohustuseta (dtl 16). Kuna kohus on eelnevalt tuvastanud,

et abikaasade osade võrdsusest on võimalik käesoleval juhul kõrvale kalduda üksnes 50%

ulatuses maatükil asuva ehitise väärtusest, ei ole hageja taotletav ühisvara jagamise viis AÕS

§ 77 lg-st 2 tulenevalt õiglane, kuna kostjal on õigus saada kaotatud ühisvara eest hüvitist.

17. Kostja on vastuhagis taotlenud ühisvara jagamist selliselt, et kinnistu jääks hageja

ainuomandisse ning kostjale mõistetaks omandikaotuse eest hüvitist summas 140 000 eurot

(dtl 27 ja 128). Kostja leiab, et kuna kinnistu koguväärtus on kostja arvutuse järgi 440 000,

millest ehitise hind moodustab 320 000 ning kostja loeb end õigustatuks nõudma poolt sellest

ehitise osa väärtusest, mis valmis abielu ajal, siis on tema ehitise väärtusel põhinev nõue 80

000 eurot. Seega on kostja kogu nõue 140 000 eurot (dtl 128).

Kostja on menetluses asunud seisukohale, et Maa-ameti tehingute statistika alusel eelneva

aasta põhjal samas piirkonnas on kogu kinnistu väärtus 440 000 eurot, millest maatüki väärtus

on 120 000 eurot (dtl 116). Hageja väitel ei ole tal kinnistu väärtuse osas seisukohta (dtl 116).

Pooled kinnistu väärtuse kindlakstegemiseks ekspertiisi taotlenud ei ole. Kostja esitas kohtule

Maa-ameti tehingute andmebaasi väljavõtte, mille kohaselt Nõmme linnaosas eluhoonetega

hoonestatud elamumaade keskmiseks ruutmeetri hinnaks on ajavahemikul 01.01.2023 kuni

31.01.2024 olnud 2448,77 eurot ruutmeetri kohta (dtl 35). Kuna TsMS § 230 lg 3 sätestab, et

kohus võib tõendeid muuhulgas koguda omal algatusel ka abieluasjas, on kohus kontrollinud

omal algatusel kinnistusraamatu ja katastriandmeid, et hinnata, et kostja esitatud väited

kinnistu maksumuse kohta ei ole selgelt põhjendamatud. Kinnistusraamatu andmetel on

kinnistu pindala 861m2 (dtl 137). Katastriandmetel on xxx kinnistu maa maksustamishind,

mis ei arvesta ehitiste väärtust, 180 446 eurot (dtl 136). Kuna hageja ei ole menetluse käigus

esitanud põhjendatud vastuväiteid kinnistu hinna osas, loeb kohus usutavaks, et kinnistu

koguväärtus on 440 000 eurot, sealhulgas maatüki väärtus ilma ehitiseta on vähemalt 120 000

eurot.

Kui lähtuda asjaolust, et kinnistu koguväärtus on 440 000 eurot, millest maatüki väärtus on

120 000 eurot, on kostja kinnistu hageja ainuomandisse jätmisel õigustatud saama hüvitist

omandikaotuse eest summas 140 000 eurot (1/2 maatüki väärtusest ehk 60 000 eurot + 1/2

poolest ehitise väärtusest ehk 80 000 eurot), mis teeb 31,82% kogu kinnistu väärtusest.

18. Riigikohus on selgitanud, et õige ei ole jätta ühisomandis olevat kinnisasja ühe

ühisomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja

võimeline maksma (RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p-d 23 ja 25). Hageja on kohtule

kinnitanud, et 140 000 euro suurust rahalist hüvitist hageja kostjale võimeline maksma ei ole.

Alternatiivselt on kostja palunud kinnistu müüa avalikul enampakkumisel ja saadud raha

jagada selliselt, et 68,18% jääb hagejale ning 31,82% jääb kostjale. Arvestades juba eeltoodud

põhjendusi ning asjaolu, et hagejal puudub võimalus maksta kostjale hüvitist kostja

omandikaotuse eest, leiab kohus, et kinnistu müümine avalikul enampakkumisel on kohtule

esitatud asjaoludel kõige õiglasem ühisomandi lõpetamise viis.

19. Hageja avaldas 04.07.2024 istungil soovi jagada ühisvara kaasomandi mõttelisteks

osadeks (dtl 128). Kostja hinnangul ühisvara selliselt jagada ei saa (dtl 129). AÕS § 77 lg 2 ei

näe mõistetavatel põhjustel ette kaasomandi lõpetamist kaasomandi eseme mõttelisteks

osadeks jagamise teel, sest omandieseme jagunemine erinevate omanike vahel mõtteliste

osadena on kaasomandi olemuslik tunnus (AÕS § 70 lg 3) ning sellisel viisil ei saaks

kaasomandit lõpetada. PKS § 37 lg 3 ja AÕS § 77 lg 2 koosmõjus grammatiliselt tõlgendades

tuleb seega asuda seisukohale, et sellisel viisil ei ole võimalik ka ühisvara jagamine. Kuigi

ühisvara kohtuvälisel jagamisel poolte kokkuleppel on ühisvara jagamine kaasomandi

mõttelisteks osadeks põhjendatud, ei saa seda siiski ka seadust laiendavalt tõlgendades

kasutada ühisvara kohtulikul jagamisel olukorras, kus teine pool soovib ühisvara jagamist

muul viisil. Kuna ühisvara jagamisel kaasomandi mõttelisteks osadeks tekiks igal

kaasomanikul koheselt nõudeõigus kaasomandi lõpetamiseks (AÕS § 76 lg 1), siis ei

lahendaks kohus niisuguse otsusega olukorda lõplikult ning see tingiks vajaduse uue

kohtumenetluse järele. Hageja nõustus istungil kostja seisukohaga, et ühisvara ei saa antud

juhul jagada reaalosadeks jagamise teel, kuna reaalosi ei oleks võimalik eraldi kasutada (dtl

129). Seetõttu ei saaks tavalistel turutingimustel võõrandada ka võimalikke ühisvara jagamisel

tekkivaid mõttelisi osi, kuna see eeldaks, et mõtteliste osade omanikel on võimalik sõlmida

kasutuskokkulepe, mis võimaldab eraldi kasutada erinevaid reaalosi.

MENETLUSKULUD

20. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 164 lg 1 kohaselt kannab hagilises

perekonnaasjas kumbki pool oma menetluskulud ise. Kohus jätab poolte menetluskulud

poolte endi kanda, sest ühisvara jagamine on eelduslikult mõlema omaniku huvides. Kuna

kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude

rahalist suurust. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude

jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude

jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Priit Kama

Kohtunik

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu lahendiga