3-23-2226/44 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Oliver Kask (eesistuja), Maret Altnurme ja Virgo

Saarmets

Määruse tegemise aeg ja koht

5. juuli 2024, Tallinn

Haldusasja number

3-23-2226

Haldusasi

Osaühingu EESTIMAA FARMERID kaebus Tallinna

linna kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 27. novembri 2023. a määrus

Menetlusosalised

Kaebaja – Osaühing EESTIMAA FARMERID,

esindaja v.adv Raul Keba

Vastustaja – Tallinna linn, esindajad EV ja TP

Kolmandad isikud – X ja C

Menetluse alus ringkonnakohtus

C ja X määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta menetlusse X ja C määruskaebus Tallinna Halduskohtu 27.11.2023 määruse

peale haldusasjas nr 3-23-2226.

2. Rahuldada X ja C määruskaebus osaliselt.

3. Tühistada Tallinna Halduskohtu 27.11.2023 määruse resolutsiooni p 1. Teha uus

määrus, millega jätta Osaühingu EESTIMAA FARMERID esialgse õiguskaitse taotlus

rahuldamata.

4. Jätta Tallinna Halduskohtu 27.11.2023 määruse resolutsiooni p 2 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse resolutsiooni punktide 1–3 peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 235 lg 1, § 252 lg 7).

Määruse resolutsiooni punkti 4 peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul

määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 124 lg 4).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühingu EESTIMAA FARMERID (OÜ Eestimaa Farmerid; 1/2 kaasomandist) ning

ühisomanike X ja C (1/2 kaasomandist) kaasomandis on Tallinnas Kalmuse tee 17 kinnistu

(registriosa nr 3201801; katastritunnus 78402:202:2810; pindala 908 m2; sihtotstarve 100%

elamumaa). Kinnistu ja sellel asuva kahe korteriga elamu valdamise ja kasutamise kord on

reguleeritud 14.02.2013 notariaalse kokkuleppega.

3-23-2226

2(8)

2. X esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) 28.02.2023 ehitusteatise nr

2311201/03540 Kalmuse tee 17 ehitise laiendamiseks ja hoone fassaadi rekonstrueerimiseks

koos soojustamisega. OÜ Eestimaa Farmerid esitas 09.03.2023 vastuväite, milles palus

ehitusteatise menetlemine peatada või lõpetada, märkides mh, et kaasomanike vahel puudub

kokkulepe ehitustööde tegemiseks. TLPA luges 28.08.2023 otsusega nr 2312996/04479

ehitusteatise teavitatuks ja esitas selles ehitamiseks lisatingimused. TLPA esitas 06.09.2023

vastuse nr 4-3/614-3 OÜ Eestimaa Farmerid 09.03.2023 arvamusele, milles märkis, et kandis

ehitusteatise 28.08.2023 ehitisregistrisse, sest ei esinenud ehitusseadustiku (EhS) §-s 44

sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise aluseid.

3. OÜ Eestimaa Farmerid esitas Tallinna Halduskohtule 06.10.2023 kaebuse (hiljem

täiendatud), mille nõudeks jäi taotlus kohustada Tallinna linna tegema ehitusjärelevalvet

Kalmuse tee 17 kinnistul asuva elamu ehitustööde üle. Ehitustööde tegemiseks puudub

kaasomanike vaheline kokkulepe. Tallinna linn on kiitnud heaks ehitusteatise, mille alusel

tehtavad ehitustööd rikuvad kaebaja kui kaasomaniku õigusi. Ehitusprojektiga ettenähtud

parkimise ja sissesõidutee lahendus arvestab üksnes ühisomanike õigusi ja selle realiseerimisel

puudub kaebajal sõidukiga juurdepääs enda kasutuses olevale kinnistu osale. Elamu

juurdeehitustöödega plaanitakse võtta kaebaja nõusolekuta kasutusele tema kaasomandi osa.

Kaebaja palus esialgse õiguskaitse korras keelata 28.02.2023 ehitusteatise ja sellega seotud

ehitusprojekti kohaste tööde tegemine kuni haldusasja menetluse lõpuni. Ühisomanikud on

rajamas kaasomandi osale uut hoonestust, mille hilisem lammutamine on vähetõenäoline.

Seega võiks tekkida olukord, kus kaebaja ei saavuta kaebuse eesmärki, st vaidlustatud

ehitustegevuse tagajärgede kõrvaldamist. Tegemist on kaebaja omandiõiguse olulise riivega,

mis on kaalukam kui avalik huvi või kolmandate isikute õigused.

4. Tallinna Halduskohus rahuldas 17.10.2023 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse

osaliselt ning keelas 30 päevaks ehitusteatise nr 2311201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti

kohaste tööde teostamise Kalmuse tee 17 kinnistul (resolutsiooni p 1). Ühtlasi võttis kohus

kaebuse menetlusse ning kaasas kolmandate isikutena X ja C.

Notariaalse kasutuskokkuleppe järgi on X ja C kasutuses Kalmuse tee 17 kinnistu osa, mis on

asendiplaanil märgitud vasakpoolsena. Kokkuleppe p 2.20 järgi ei ole kaasomanikud soovinud

leppida kokku tingimustes juhuks, kui üks kaasomanikest soovib teha lepingus nimetamata

juurdeehitusi või muid ehitustöid. Sellisel juhul lähtuvad kaasomanikud seaduses kehtestatud

nõuetest ning tingimusest, et kaasomanik on kirjalikult kooskõlastanud ehitusprojekti või

juurdeehituse. Kaasomanike vahelised suhted kaasomandi valdamisel ja kasutamisel on

eraõiguslikud ning need on täpsemalt sätestatud asjaõigusseaduse §-s 72. Kaasomanike vahelisi

suhteid tuleb pädeval asutusel siiski arvestada ka ehitusteatise menetlemisel, algatades

kaasomanike õiguste rikkumise kahtluse korral täiendava kontrolli. See ei tähenda võimalike

tsiviilõiguslike vaidluste lahendamist, sest ehitusteatise aktsepteerimine ei asenda teiste

kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla ehitamiseks vajalikud (vt Riigikohtu 18.12.2019

otsus nr 3-17-1859, p 20). Kaebaja on veenvalt välja toonud, kuidas vaidlustatud ehitusteatis

rikub tema subjektiivseid õigusi (s.o ehitamise tagajärjel puudub tal juurdepääs sõidukiga tema

kasutuses olevale kinnistu osale). Seetõttu tuleb HKMS § 252 lg 4 alusel keelata 30 päevaks

ehitusteatise nr 2311201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste tööde teostamine

Kalmuse tee 17 kinnistul.

5. C esitas Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palus tühistada halduskohtu

kohaldatud esialgse õiguskaitse.

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 08.11.2023 määrusega määruskaebuse rahuldamata.

Määruskaebusest ei nähtu, et 30 päevaks ehitusteatise nr 11201/03540 ja sellega seotud

ehitusprojekti kohaste töödega jätkamise keelamine riivaks ebaproportsionaalselt kolmandate

3-23-2226

3(8)

isikute õigusi. Kohtule seni esitatud materjalide põhjal ei ole selge, kui suures mahus on

ehitusteatisega seotud ehitustööd juba tehtud ning kui suures ulatuses ja millise iseloomuga

ehitustööd on veel tegemata. Kuna asjaolud on ebaselged, siis ei saa praeguses

menetlusstaadiumis pidada kaebust ilmselgelt perspektiivituks. Kaebuse tähtaegsust peab

kontrollima halduskohus, kuid seni esitatust ei nähtu, et kaebajat oleks ehitusteatise

registreerimisest teavitatud varem kui koos TLPA 06.09.2023 kirjaga nr 4-3/614-3 (kaebuse

lisa 8). Sellest lähtudes on 06.10.2023 esitatud kaebus tähtaegne. Kaebuse põhjal ei saa kaebaja

esialgse õiguskaitse vajadust eitada, sest elamu lammutamiseks kohustamine on üldjuhul väga

erandlik abinõu (nt Tallinna Ringkonnakohtu 29.12.2022 määrus nr 3-22-2347, p 13).

Määruskaebusest ei nähtu konkreetset negatiivset tagajärge, mida kolmandatel isikutel tuleb

ajutise ehituskeelu tõttu taluda.

7. Tallinna linn selgitas 15.11.2023 vastuses, et 28.08.2023 heaks kiidetud ehitusteatis oli

õiguspärane, kuid ei vaielnud vastu ehitusjärelevalve tegemisele Kalmuse tee 17 kinnistul

vastavalt menetlusse võetud nõudele. Vastustaja tegi ettepaneku lahendada asi kompromissiga.

8. X ja C esitasid halduskohtule 15.11.2023 taotluse tühistada esialgse õiguskaitse korras

kohaldatud ehitamise keeld, lubada ehitusprojekti kohaste tööde tegemine Kalmuse tee 17

kinnistul ja lõpetada asja menetlus.

28.08.2023 heakskiidu saanud ehitusteatis koostati Kalmuse tee 17 kaasomanike kokkulepete

põhjal. Juurdepääsuteed, väravad, parkimine jms on kaebaja kasutuses oleva kinnistuosa ja

korteri nr 2 kohta projekteeritud perspektiivsena, sest kolmandatel isikutel ei ole võimalik teha

töid kaebaja kasutuses oleval maa-alal.

Esialgne õiguskaitse riivab ebaproportsionaalselt kolmandate isikute õigusi. Kaebaja on

tõkestanud ligipääsu, mida Kalmuse tee 17 korterite 1 ja 2 elanikud on aastakümneid

kokkuleppel kasutanud elamusse sisenemiseks. Seetõttu ei ole kolmandatel isikutel võimalik

senise ligipääsu kaudu elamusse siseneda. Õueteed on ehitusjärgus ja tööde lõpetamata jätmise

korral ei ole nende kasutamine ohutu. Tööde jätkamine on väga oluline, et tagada ligipääs

elamusse. Elamule juurdepääs on raskendatud ka näiteks kiirabil või päästeametil. Vajalik on

lõpetada ka kaebaja ainukasutuses oleva rõdu amortiseerunud ja avariiohtliku katendi

remonditööd, paigaldada katuseplekid, vihmaveetorud ja -rennid ning akende plekid. Need tööd

tuleb lõpetada võimalikult kiiresti, et vältida hoone olulist kahjustumist niiskuse ja sadeveega.

Esialgse õiguskaitse kohaldamisel võivad elamu konstruktsioonid saada kahjustatud.

Ehitustöödega ei kaasne kaebaja õigustele ülemäära koormavat mõju.

Kaebus on esitatud tähtaega ületades, sest ehitusteatisest nr 11201/03540 teavitati kaebajat juba

28.08.2023.

9. OÜ Eestimaa Farmerid palus 24.11.2023 vastuses jätta kolmandate isikute taotlus

rahuldamata.

Kaebuse esitamine tõendab, et kaebaja ja kolmandate isikute vahel puudub kokkulepe Kalmuse

tee 17 hoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Kaebaja on esitanud vastuväited

ehitusteatisele nr 11201/03540. Seega ei vasta tõele, et kaebaja ettepanekutega on

ehitusprojektis arvestatud või poolte vahel on kokkulepe ehitusprojekti lahenduse kohta.

Kasutuskokkuleppe p 20 näeb ette, et kui üks kaasomanikest soovib teha lepingus nimetamata

juurdeehitusi või muid ehitustöid, lähtuvad kaasomanikud seaduses kehtestatud nõuetest ning

tingimusest, et kaasomanik on kirjalikult kooskõlastanud ehitusprojekti ja või juurdeehituse.

Kolmandad isikud väljendasid juba 2021. a-l ehitusteatise nr 2011201/07950 menetluses soovi

laiendada hoone alumist korrust oluliselt suuremas mahus, kui TLPA lõpuks nõustus.

Kolmandad isikud alustasid kohe ka alumise korruse laiendamist suuremas ulatuses, kui

ehitusprojekt ette nägi. Tegemist ei olnud ehitise amortisatsioonist tuleneva vajadusega, vaid

kolmandate isikute sooviga saada juurde elamispinda.

3-23-2226

4(8)

Kaebaja esitatud fotodelt nähtub, et kolmandate isikute kasutuses olevale õuealale ja

hooneosale on juurdepääs tagatud ning hoonet on edasi ehitatud ka pärast esialgse õiguskaitse

määruse tegemist. Kolmandad isikud on katnud hoone konstruktsioonid kilega, mis kaitseb

niiskuse ja sademevee eest. Ehitusprojektiga lubatud juurdepääsutee teenib vaid kolmandate

isikute huve ning kuna see on kolmandate isikute ainukasutuse alal, puudub kaebajal sõidukiga

juurdepääs kinnistule. Autode parkimine krundil on kavandatud vaid läänepoole, n-ö

perspektiivse võimaluse kajastamine joonisel ei ole reaalselt elluviidav, sest Kalmuse tee 17

kinnistu ees teemaal on haljasriba, kinnistul kasvavad parkimiseks välja pakutud kohas

elujõulised puud ja kolme üksteise kõrval oleva väljasõidu rajamine ei vasta standarditele.

Seega võimaldab ehitusprojektis toodud lahendus kasutada parkimisressurssi vaid kolmandate

isikute huvides, arvestamata kaebaja mõistlike huvidega.

Kaebajal on jätkuvalt esialgse õiguskaitse vajadus, sest 28.08.2023 heaks kiidetud ehitusteatise

alusel on kolmandad isikud rajamas kaasomandi osale uut hoonestust ning põlistamas

kaasomanike vahelisele kokkuleppele mittevastavat kinnistu kasutuskorda. Esialgse

õiguskaitse jätkamine ei võimalda küll kolmandatel isikutel jätkata ehitustöödega, kuid

ehitustööde jätkamise korral ei ole hiljem olukorra tagasipööramine reaalne.

10. Tallinna Halduskohus rahuldas 27.11.2023 määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse

taotluse ning keelas ehitusteatise nr 11201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste tööde

tegemise Kalmuse tee 17 kinnistul (resolutsiooni p 1), samuti jättis rahuldamata kolmandate

isikute taotluse menetluse lõpetamiseks (resolutsiooni p 2).

Kaebaja kinnitas kaebuses, et vastustaja teavitas teda ehitusteatisest 06.09.2023. Asja

materjalidest ei nähtu, et kaebajat oleks ehitusteatise registreerimisest teavitatud varem kui koos

vastustaja 06.09.2023 kirjaga nr 4-3/614-3. Kuna kaebus saabus kohtule 06.10.2023, on see

HKMS § 46 lg 2 järgi tähtaegne. Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Kohtupraktikast

tulenevalt on elamu lammutamiseks kohustamine üldjuhul väga erandlik abinõu. Kaebaja on

24.11.2023 esitatud fotodega kummutanud väite, et kolmandatel isikutel puudub juurdepääs

oma kaasomandi osale. Asjaolu, et kolmandad isikud ei saa omaenda tegevuse (ehitamise) tõttu

teed kasutada, ei välista esialgse õiguskaitse kohaldamist. Fotode alusel võib eeldada, et

pooleliolev ehitis on kiledega konserveeritud määral, mis ei tekita ehitamise ajutise seisu tõttu

ehitise pöördumatut kahjustumist.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

11. X ja C paluvad 13.12.2023 määruskaebuses (täiendatud 08.01.2024) tühistada

halduskohtu 27.11.2023 määrus ning teha uus määrus, millega tühistada esialgne õiguskaitse ja

lõpetada asja menetlus, kuna kaebus on esitatud hilinenult.

Kaasomanikud on ehitustöödes kokku leppinud. Parkimisalale ei jää puid. Ehitusprojekti

elluviimise korral saavad nii kaebaja kui ka kolmandad isikud samaväärse juurdepääsu ja

parkimisalad. Väär on kaebaja väide, et kolmandatel isikutel puudub juurdepääs oma kinnistu

osale. Kaebaja on tõkestanud ligipääsu läbi jalgvärava ja mööda aiateed, mida kolmandad

isikud on vastavalt varasematele kokkulepetele kasutanud maja välisukseni jõudmiseks.

Läbipääsu takistab kaebaja tegevus, mitte kolmandate isikute ehitustööd. Ehitise katmine kilega

on ajutine meede niiskuse ja vihma vastu, kuid see ei kaitse lume koormuse eest. Lund ei saa

eemaldada ilma kilet kahjustamata. Oluline osa ehitustöödest on tehtud juba 2021. a

ehitusteatise alusel kevadel ja suvel 2022, kaebaja oli sellest 2023. a alguses kinnistu 1/2

mõttelist osa soetades teadlik. Pooleli või lõpetamata ning osaliselt või täielikult teostamata jäid

peamiselt: aiateed ja parkimisala – täielikult teostamata, parkimisvõimalus krundil puudub,

ajutine parkimine looduslikul pinnasel, murualadel, aiamaal, laste mängualal; juurde ehitatav

trepikoda maja kirdenurgal (korter 2 poolt ebaseaduslikult rajatud hoonesse sissepääsu ja trepi

3-23-2226

5(8)

seadustamine, täiendavad ehitustööd) – olulises osas jäid teostamata korter 2 poolt ehitusteatise

2-aastase kehtivuse ajal; korter 2 II korruse rõdu amortiseerunud ja avariiohtliku katendi

(korduvalt on toimunud vee läbijooks I korrusele, osaliselt pehkinud konstruktsioonid,

varisemisohtlik) parandustööd – teostamata; maja fassaadi krohvi kohtparandused ja terves

ulatuses krohvivärviga katmine – osaliselt teostatud; maja edela- ja loodenurga terrasside

varikatused ja trepi – osaliselt lõpetamata.

Kalmuse tee 17 vanad väravad on lagunenud, aiapostid on viltu vajunud ja varisemisohtlikud.

2023. a ehitusteatise alusel on plaanitud kinnistule rajada väravad, sissesõiduteed ja

parkimisala. Praegu toimub sissesõit ja parkimine üle muru, aiamaa ja laste mänguala.

Liiklusmärgid keelavad parkimise Kalmuse tee 17 ees teeservas.

28.08.2023 ehitusteatise esitamise eesmärk oli täpsustada ja täiendada vastavalt TLPA nõuetele

projekti detaile, mis ei olnud algses ehitusteatises (26.01.2021) piisavalt täpselt kirjeldatud, mh

korter 2 II korruse gaasiseade ja korter 1 mitmetasandilise renoveeritava terrassi vundamendid

ja konstruktsioon hoone edelanurgal. Suvel ja sügisel 2023 lõpetati mitmed algse ehitusteatise

teostamise ajal pooleli või lõpetamata jäänud tööd:

Ehitusteatise registreerimisest 28.08.2023 said kolmandad isikud info ehitisregistri kaudu samal

päeval. TLPA ja ehitusregistri kaudu on täiendavalt võimalik kontrollida logifaile, millal

kaebaja esindajad tutvusid ehitusregistris ehitusteatise infoga. Kõik ehitusteatiste 26.01.2021 ja

28.08.2023 planeerimise, projekteerimise, ehituse ja seonduvad tööd on teostatud kolmandate

isikute kulul, mille tulemusena suureneb tervikuna terve kinnistu väärtus oluliselt, kuna

renoveeritud ja heakorrastatud saab suur osa hoonest ja maa-alast. Samal ajal ei riivata ega

piirata mingil olulisel moel kaebaja õigusi.

12. Tallinna linn nõustus määruskaebusega.

Esialgse õiguskaitse kohaldamise eeldused on täitmata. Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-3-06

selgitanud,

et

esialgse

õiguskaitse

kohaldamine

peab

olema

eesmärgipärane

ja

proportsionaalne. TLPA 28.08.2023 haldusakt, millega kiideti heaks ehitusteatis nr

11201/03540, on õiguspärane, antud kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas,

proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõudele. Praeguses asjas on tegemist

kaasomanike vaidlusega, mis puudutab asjaõigusi tsiviilõiguslikus suhtes. Vaidlustatud

haldusakt viitab EhS § 12 lg-le 3, mille kohaselt tuleb ehitamisel arvestada ehitamisest

mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise

vastu. Ehitusluba (ega ehitusteatise registreerimine) ei anna õigust ilma omaniku nõusolekuta

ehitada. Ehitusluba ei reguleeri isikute vahelisi tsiviilõiguslikke suhteid, vaid ehitamisele

esitatavaid avalik-õiguslikke nõudeid (vt ka Riigikogu XII koosseisu seaduseelnõu 555 SE

seletuskiri, lk 27). Nähtuvalt asjaoludest puudutab vaidlus eelkõige kaasomanike vahelist suhet

ja asjaõigust. Esialgne õiguskaitse ei ole enam proportsionaalne. Kui kohus soovis esialgse

õiguskaitse kohaldamist ajaks, mil kaasomanikud leiavad tsiviilõigusliku erimeelsuse

lahendamiseks kompromissi, tulnuks ehitustegevus keelata osas, milles kohus näeb võimalikku

asjaõigusliku vaidlust.

13. OÜ Eestimaa Farmerid palus jätta määruskaebuse rahuldamata.

Vaidlustatud haldusakti alusel on kolmandad isikud rajamas kaasomandi osale uut hoonestust

ning põlistamas kaasomanike vahelisele kokkuleppele mittevastavat kinnistu kasutuskorda.

Esialgse õiguskaitse jätkamine ei võimalda küll kolmandatel isikutel jätkata ehitustöödega, kuid

ehitustööde jätkamise korral ei ole hiljem olukorra tagasipööramine reaalne. Sisulisi

läbirääkimisi ja nõupidamisi varasema omanikuga toimunud ei ole. Kolmandad isikud on

kaebaja nõusolekuta ja vastuolus kaasomanike kokkuleppega kasutusele võtnud kaasomandi

osa enda kasutuses oleva hooneosa oluliseks laiendamiseks. Kolmandate isikute poolt

määruskaebusele lisatud dokumendid ei tõenda, kas vastustaja on ehitusteatise menetluse

3-23-2226

6(8)

nõuetekohaselt läbi viinud ja kaebaja kui kaasomaniku õiguste rikkumist hinnanud. Kaebaja

esitas vastustajale enda vastuväited ehitusteatisega koos esitatud projektile, kuid vastustaja

jättis need põhjendamatult kõrvale.

Juurdepääs on kolmandatel isikutel olemas enda kinnistupoolt kasutades. Arvestades

kaasomanike vahelisi suhteid, ei pea kaebaja põhjendatuks, et kolmandad isikud liiguvad

hooneni kaebaja kasutuses oleva ala kaudu. Maja välisukseni saavad kolmandad isikud liikuda

hoone eest lõunaküljel. Asjaolu, et kolmandad isikud ei saa kasutada aiateed, mis asub kaebaja

kasutuses oleval kaasomandi osal, ei tähenda, et nad hooneni liikuda ei saaks. Vastupidiselt

kolmandate isikute väitele puudutab uus ehitusteatis terrasside kinniehitamist, millega kaebaja

ei ole algusest peale nõus olnud. Ei ole õige väita, et oluline osa töödest on tehtud 2021–2022.

Praeguse vaidluse esemeks on muudatused võrreldes 2021. a ehitusteatisega, üheks suuremaks

muudatuseks on I korruse terrassi kinniseks ehitamine kaebaja kaasomandi osa arvelt.

Arvestades, et talvisel ajal on maapind jäätunud ja laste mänguväljakut ei kasutata, ei tohiks

kaebaja hinnangul olla probleemi kolmandate isikute sõidukite parkimisel ka juhul, kui

parkimisalade tööd on teostamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

14. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 252 lg 7). Kohtute

infosüsteemi andmetel on halduskohtu määrus Xle kätte toimetatud 28.11.2023 ning Cle

04.12.2023, seega on 13.12.2023 määruskaebus tähtaegne (HKMS § 204 lg 1). Määruskaebus

vastab selle läbivaatamist võimaldaval määral HKMS §-de 52−54 ja 205 nõuetele.

Määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9).

15. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud osaliselt ja tuleb rahuldada

osaliselt ning HKMS § 210 lg 3 alusel tuleb asjas teha uus määrus, millega jätta OÜ Eestimaa

Farmerid esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Muus osas jääb määruskaebus rahuldamata.

16. Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel peab kohus muu hulgas hindama põhiasjas

esitatud kaebuse perspektiive (HKMS § 249 lg 3). Kaebus ei tohi olla ilmselgelt perspektiivitu.

Riigikohus märkis 12.12.2016 otsuses asjas nr 3-2-1-132-16 (p 15), et ilmselgelt perspektiivitu

võib kaebus seejuures olla nii sisulistel kui ka menetluslikel põhjustel, sh kaebetähtaja ilmselgel

ületamisel.

17.

28.08.2023 ehitusteatise esitamise eesmärk oli kolmandate isikute kinnitusel täpsustada

ja täiendada projekti detaile vastavalt TLPA nõuetele, mis ei olnud algses ehitusteatises

(26.01.2021) piisavalt täpselt kirjeldatud.

18. Tallinna Halduskohtu 17.10.2023 määrusega võeti menetlusse OÜ Eestimaa Farmerid

kaebus nõudega kohustada vastustajat läbi viima järelevalve Kalmuse tee 17 asuva elamu

ehitustööde ja sellega seotud ehitusprojekti (ehitusteatis nr 11201/03540) üle. Järelevalve

läbiviimiseks kohustamise nõude rahuldamise korral alustab kohalik omavalitsus

järelevalvemenetlust ja kontrollib Kalmuse tee 17 ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust. Kas

vastustaja tuvastab rikkumisi ja milliseid meetmeid ta vajaduse korral kohaldab, otsustab ta

kaalutlusõiguse alusel (HMS § 4).

19. Selliseid veenvaid argumente, mis annaks aluse arvata, et vaidlusaluse ehitusteatise alusel

ehitamine on toimunud ehitamise nõudeid rikkudes, kaebaja esitanud ei ole. Kaebaja heidab

ette, et kolmandad isikud laiendavad vaidlusaluse ehitusteatisega hooneosa ja ehitavad kinni

terrasse, millele kaebaja pole nõusolekut andnud. Omanike vahelise asjaõigusest tekkiva

vaidluse lahendamine on maakohtu pädevuses. Sellega, et vastustaja registreeris ehitusteatise,

ei ole kolmandale isikule antud volitust kahjustada kaasomanike õigusi ega huve.

3-23-2226

7(8)

20. Halduskohus on esialgse õiguskaitse abinõu rahuldamisel tuginenud asjaolule, et

ehitamise tagajärjel puudub kaebajal juurdepääs sõidukiga tema kasutuses olevale kinnistu

osale (dtl 112). Määruskaebuse menetluses on kaebaja sõnul tal jätkuvalt esialgse õiguskaitse

vajadus, kuna vaidlustatud haldusakti alusel on kolmandad isikud rajamas kaasomandi osale

uut hoonestust ning põlistamas kaasomanike vahelisele kokkuleppele mittevastavat kinnistu

kasutuskorda (dtl 450). Muid asjaolusid, millest nähtuks, et kolmandate isikute tegevus

kahjustaks kaebaja huve, kaebaja esitatud ei ole. Samuti pole kaebaja väitnud, et kolmandate

isikute tegevus kujutab ohtu 14.02.2013 kaasomandi valdamise ja kasutamise korra

kokkuleppega tema ainukasutuses ja -valduses olevale kinnistu osale või elamu ruumidele.

21. Riigikohus on selgitanud, et EhS § 36 lg 5 p 4 kohaldamisel võib kohalikul omavalitsusel

tekkida vajadus selgitada ka kaasomanike vahelisi suhteid. Ka ehitusteatise menetluses tuleb

pädeval asutusel arvestada ehitise ja selle kasutamise mõju teistele isikutele. Kui ehitamisele

esitatavate avalik-õiguslike nõuete rikkumine kahjustab naabrite (nt elamu kaasomanike)

õigusi, tuleb pädeval asutusel algatada täiendav kontroll. See puudutab ka ohtu, et kaasomaniku

vara kahjustatakse ehitamise käigus projektis kavandamata kõrvalmõjuna (vrd Riigikohtu otsus

nr 3-16-1050/68, p 12; määrus asjas nr 3-3-1-67-01). See ei tähenda, et vastustaja peaks

hakkama lahendama pooltevahelisi tsiviilõiguslikke vaidlusi selle üle, kas projektis ettenähtud

kaasomandi eseme ümberehitused on lubatavad kaasomaniku tahte vastaselt. Ehitusteatise

registreerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla vajalikud

ehitamiseks (Riigikohtu 18.12.2019 otsus asjas nr 3-17-1859, p 20). EhS § 36 lg 6 ja § 44 p 4

alusel saab ehitusteatise alusel ehitamise keelamise aluseks olla üksnes kaebaja subjektiivsete

avalike õiguste rikkumine, mistõttu ei ole asjakohased kaebaja viited kaasomanike kokkuleppe

puudumisele või rikkumisele. Vastustaja on 15.11.2023 ja 16.11.2023 seisukohtades

selgitanud, et on vaidlusaluse ehitusteatise menetluse raames kaebaja kaasanud, samuti on ta

ehitusteatisele esitanud lisatingimused. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust asuda

seisukohale, et vastustaja ei viinud menetlust läbi nõuetekohaselt. Kaebaja ei väida, et

kolmandad isikud ei ole ehitanud ehitusprojekti järgides. Kaebaja ei ole välja toonud, et

ehitustegevusega jätkamisega kaasneks oht tema ainukasutuses olevatele ruumidele või tema

kasutuses olevale kinnistu osale. Samuti on vastustaja kohtuistungil selgitanud, et ka kaebaja

ligipääs oma kinnistule on avalikult teelt tagatud. Seega ei saa praegusel juhul asuda

seisukohale, et kaebaja huvid on ülekaalukad võrreldes kolmandate isikute huvidega, et need

õigustaks esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamist.

22. Ringkonnakohtu hinnangul on usutav, et ehitise katmine kilega on ajutine meede ja ei

kaitse pikaajaliselt pooleliolevat ehitist, mistõttu võib maja konstruktsioon saada kahjustada. II

korruse rõdu amortiseerunud ja avariiohtliku katendi parandustöödega viivitamine võib

põhjustada kahju nii kolmandatele isikutele kui ka kaebajale. Seetõttu on kolmandate isikute

huvid praegusel juhul kaalukamad kaebaja huvist.

23. Asjaolude olulise muutumise korral võib kaebaja esitada uue esialgse õiguskaitse taotluse

(HKMS § 253 lg 1).

24. Menetluse lõpetamise nõue põhjusel, et kaebus on esitatud hilinenult, tuleb jätta

rahuldamata. Ringkonnakohus saab määruskaebuse esitajate seisukohast aru nii, et 28.08.2023

ehitisteatise registreerimisest said kolmandad isikud info ehitisregistri kaudu samal päeval

(28.08.2023) ning kolmandate isikute hinnangul oli see informatsioon kättesaadav samal päeval

ka kaebajale, mistõttu on kaebus esitatud kaebetähtaega rikkudes. Vastustaja 31.05.2024

selgitusest halduskohtule nähtub, et ehitisregistri andmetel ei ole kaebajale registri vahendusel

saadetud teavitust menetluse lõppemisest. Menetluse lõppemisest saadeti vastustaja kinnitusel

teavitus vaid taotlejale. Kaebajat teavitati vastustaja poolt ehitusteatise ehitisregistrisse

kandmisest 06.09.2023 kirjaga nr 4-3/614-3. Kuna kaebus esitati halduskohtule 06.10.2023, ei

3-23-2226

8(8)

ole tõendatud, et kaebus esitati kaebetähtaega rikkudes. Seetõttu jättis halduskohus menetluse

lõpetamise taotluse õigesti rahuldamata.

(allkirjastatud digitaalselt)