2-20-9843/104 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Margo Klaar ja Siret Siilbek

Otsuse tegemise aeg ja koht

27.06.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-9843

Kohtuasi

X hagi Y vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise ning

kahju hüvitamise nõuetes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 28.03.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

7231,53 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Birgit Riivits

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Meelis Masso

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda Y 06.06.2024 menetlusdokumendile lisatud tõendi vastuvõtmisest.

2. Jätta Harju Maakohtu 28.03.2023 otsus vaidlustatud osas muutmata.

3. Harju Maakohtu 28.03.2023 otsus on jõustunud osas, millega maakohus jättis

rahuldamata X hagi Y vastu üüri 900 euro, viivise 224,47 euro ning kahjuhüvitise

669,37 euro nõudes.

4. Y apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

5. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Y kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

2-20-9843

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 08.07.2020 Tartu Maakohtule Y (kostja) vastu hagi, mis anti 13.07.2020

Tartu Maakohtu kohtumäärusega kohtualluvuse järgi üle Harju Maakohtule. Hageja palus

hagiavalduses kostjalt välja mõista hageja kasuks üürivõlgnevus 3600 eurot, kõrvalkulud 31,28

eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 1080 eurot, kahjuhüvitis 3545,79 eurot ja

sissenõudmiskulud 296 eurot ning põhinõuetelt viivis seadusjärgses määras alates 02.07.2020

kuni nende täieliku tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 30.11.2018 tähtajatu üürilepingu, mille

alusel andis hageja kostja kasutusse eluruumi asukohaga Tuulemaa 17–46, Tallinn koos selles

oleva sisustusega. Kostja sai eluruumi valduse 30.11.2018. Pooled leppisid üürilepingus kokku,

et kostja kohustus alates 01.12.2018 tasuma hagejale iga kuu 10. päevaks üüri 450 eurot ja

kandma eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud. Pooled leppisid kokku viivisemääras 0,1%

päevas. Kostja tasus üürilepingust tulenevate nõuete katteks tagatisraha 450 eurot. Kostja jättis

tasumata üüri 150 eurot ajavahemiku 11.04.2019 kuni 10.05.2019 eest ja 3450 eurot

ajavahemiku 11.05.2019 kuni 10.01.2020 eest. Samuti jättis kostja tasumata kommunaalkulud

489,08 eurot. Kuna kostja on tasunud remondifondi makseid, siis tasaarvestab hageja

kommunaalkulude 489,08 euro tasumise nõude kostja tasutud remondifondi maksete 457,80

euro tasumise nõudega, mille järgselt on kostja kõrvalkulude võlgnevuse suuruseks 31,28 eurot.

Kostjal on kohustus tasuda hagejale tasumata üürilt ja kõrvalkuludelt arvestatud viivis 1080

eurot. Pooled lõpetasid üürilepingu kokkuleppel. Hageja sai eluruumi valduse tagasi

20.01.2020.

3. Eluruum ja selle sisustus olid nende hagejale tagastamisel kahjustatud. Elutoas olid

rulookardinad soditud ja lõhutud, tapeet oli määrdunud ja osaliselt katki, seinas väiksem auk;

diivan haises uriini ja puhastusaine järgi, diivanis olid augud ja vedrud olid lahti ning diivan oli

soditud, üks diivani seljatoe padi puudus, teised neli diivani patja olid määrdunud, diivanilaua

servad olid kriibitud, lagi ja põrand määrdunud. Esikus oli kummuti ühest jalast tükke

eemaldatud, tapeet oli kahjustatud – rebitud, soditud ja määrdunud. Suures magamistoas oli uks

katki, üks rulookardin puudus, kaks rulookardinat olid lõhutud ja soditud, tapeet oli kriibitud ja

osaliselt rebitud ning seinas oli auk. Väikses magamistoas olid kolme kupliga lambi kaks kuplit

puruks ning kõigi kolme pirni soklisse olid pirnid sisse murtud, tapeet oli plekkidega, soditud

ja rebitud; rulookardin oli lõhutud. Vannitoas ja WC-s oli seina puuritud auke ja paigaldatud

riiul, uks oli soditud, gaasiboileri nupp oli kadunud, üks rätiku riputamise nagi oli murtud, üks

nagi oli eemaldatud, WC uks oli rikutud värvilaadse ainega. Köögis oli integreeritud

köögimööbli ja külmiku ukse omavaheline sidusmissmehhanism kadunud, köögimööbli

tagasein oli lõhutud rätikute riputamise kohalt, rätiku riputamise siinidel olev nagi oli katki,

külmiku sügavkülma osa oli seestpoolt lõhutud, neli tooli olid määrdunud ja eri värvi, kolmel

toolil oli eemaldatud kinnituskruvid; kadunud oli keedupott, klaasist ahjuvorm, kausid,

plastikust prügikast, võileivagrill. Eluruumi kahjustuste kõrvaldamise kulu on 2072 eurot ning

2-20-9843

sisustuse asendamise maksumus on 1923,79 eurot. Kostja on hagejale tekitanud kokku kahju

3995,79 eurot. Hageja on tasaarvestanud kahjuhüvitise 3995,79 eurot kostja makstud

tagatisrahaga 450 eurot ning nõuab kostjalt kahjuhüvitise 3545,79 eurot tasumist. Hagejal on

tekkinud täiendavalt kahju 296 eurot seoses kostjale nõude esitamisega kohtueelselt.

Kostja vastuväited

4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

5. Üürilepingu ja selle sõlmimisele eelnevate läbirääkimiste järgi tuli üür tasuda sularahas

kokkulepitud kuupäevadel. Kostja tasus hagejale üüri sularahas. Kostja on kahel korral tasunud

üüri pangaülekandega, kui pooltel ei olnud võimalik kohtuda. Kostja nõustus tasuma

kommunaalkulude tasaarvestuse katteks 31,28 eurot.

6. Üürilepingu sõlmimisel ei koostatud vara üleandmise akti ega määratud korteri seisukorda.

Kostja tegi korterist fotod enne korteri tagastamist ning koristamist. Kui kostja sai korteri

valduse, oli korter koristamata. Kostja andis hagejale korteri üle koristatult, sh teostati pehmele

mööblile tekstiilipesuriga puhastus. Kostja on kinnitanud, et korter vastas lepingu lõppedes

samale seisukorrale, milles see oli lepingu sõlmimisel, välja arvatud väikese magamistoa tapeet,

millel on laste joonistused. Kostja ei ole korterist ära viinud hagejale kuuluvaid asju. Korterisse

jäeti köögimööbliga kokku sobiv uus raamaturiiul elutuppa ja vannituppa uus riiul koos

valgustusega. Lepingu kohaselt tegeles vajalike elektritöödega korteris hageja ning

probleemide korral kutsuti välja hagejapoolne elektrik, kes puuris suure magamistoa seina kaks

väikest auku, paigaldas betoonitüüblid ja kaks väikest silmale nähtamatut kruvi. Lepingu

sõlmimisel lepiti kokku, et laste ohutuse ja heaolu huvides võis kostja vajadusel riiuleid või

suuremaid kappe seina külge kinnitada.

Maakohtu otsus ja põhjendused

7. Harju Maakohus rahuldas 28.03.2023 otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt

hageja kasuks välja 6759,23 eurot ning viivise põhinõudelt 5903,70 eurot võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 02.07.2020 kuni täitmiseni, kuid mitte

rohkem kui 5048,17 eurot. Maakohus jättis rahuldamata hageja hagi kostja vastu üüri 900 euro,

viivise 224,47 eurot ning kahjuhüvitise 669,37 euro nõudes. Maakohus jättis menetluskuludest

18,23% hageja kanda ja 81,77% kostja kanda.

8. Pooled ei vaielnud, et hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 30.11.2018

üürilepingu, mille alusel andis hageja kostja kasutusse ja valdusesse 30.11.2018 eluruumi

asukohaga Tuulemaa 17–46, Tallinn.

9. Üürilepingu p-ga 3.1 on tõendatud poolte kokkulepe, et üüritasu suuruseks on 450 eurot kuus.

Pooled ei vaielnud selle üle, et pooled on kokku leppinud üürilepingu p-s 3.7 üüri tasumise

kohustuse täitmise viisis, milleks on üüri tasumine sularahas. Pooled ei ole lugenud ülekandega

üüri tasumist mittekohaseks täitmiseks. Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja on tasunud

hagejale üüri 2018 detsembris 450 eurot, 2019 jaanuaris 450 eurot, 2019 märtsis 450 eurot,

2019 aprillis 450 eurot, 2019 novembris 450 eurot ja 2019 detsembris 300 eurot.

10. C pangakonto väljavõttega on tõendatud kostja poolt hagejale 28.01.2019 15 euro tasumine,

29.03.2019 400 euro tasumine ning 08.11.2019 450 euro tasumine 2019 jaanuaris, märtsi ja

novembri üüri katteks. Pangakonto väljavõttega ei ole aga tõendatud kostja poolt üüri tasumist

suuremas ulatuses.

2-20-9843

11. Kostja ei ole väitnud, et ta tasus 2019 veebruaris üüri. Samuti ei ole kostja 2019 veebruari

üüri tasumise kohta tõendeid esitanud.

12. Kostja vande all antud seletustest ei nähtunud teavet üüri 450 eurot kuus tasumise kohta

2019 mais, juunis, juulis ja augustis. Ka suhtlusrakenduse väljavõtetest ei nähtu teavet üüri

tasumise kohta 2019 mais, juunis, juulis ja augustis. Q 27.08.2020 kirjas sisalduv kinnitus

hageja ja kostja kohtumiste kohta on üldsõnaline, kuna see ei sisalda asjaolude kirjeldust, mille

esinemist oleks võimalik kontrollida, samuti ei ole asjaolude kirjeldus piisavalt üksikasjalik, et

asjaolude esinemist pidada usaldusväärseks. Seega ei sisalda Q 27.08.2020 allkirjastatud kiri

teavet üüri tasumise kohta 2019 mais ega 2019 veebruaris, juunis, juulis, augustis ning 2020

jaanuaris ega tõenda kostja vastuväiteid.

13. Kostja ei ole vande all kirjeldanud 2019 septembri ja oktoobri üüri tasumist ning kostja

antud seletustest ei nähtu teave üüri tasumise kohta sularahas 450 eurot kummaski kuus. Kuna

kostja esitatud suhtlusrakenduse väljavõtetest nähtub hageja ja kostja suhtlus 2019 septembris

ja oktoobris ning kohtumiste kokku leppimine üüri tasumiseks, siis on kostja väide tõendatud,

et ta tasunud 2019 septembris ja oktoobris hagejale kummaski kuus sularahas 450 eurot.

14. Q pangakonto väljavõttega on tõendatud, et sealt on 16.12.2019 välja võetud 300 eurot.

Kostja vande all antud seletusega on tõendatud, et tema tasus 2019 detsembris hagejale 300

eurot Q pangakontolt võetud raha arvel. Google Maps’i väljavõttega on tõendatud kostja

viibimiskoht 16.12.2019 Tallinnas aadressil Suur-Patarei 2. Samas ei tõenda 2019 detsembris

300 euro tasumine kostja poolt üüri tasumist suuremas ulatuses.

15. Kostja ei ole väitnud, et ta on tasunud 2019 detsembris hagejale täiendavalt 150 eurot ja

2020 jaanuaris 300 eurot, selle üle pooled ka ei vaidle.

16. Seega on ajavahemiku 2019 detsember kuni 2020 jaanuar eest tasumisele kuulunud üüri

6150 eurot tasumise kohustus täidetud 3450 euro ulatuses ning tasumata on üüri kokku 2700

eurot. Kuna üürilepingu p 3.5 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üüri üks kord kuus 10-

ndaks kuupäevaks jooksva kuu eest, siis on 2019 juuli kuni detsembri ja 2020 jaanuari üür

tasumise tähtaeg möödunud ja üüri tasumise kohustus on muutunud sissenõutavaks. Hagejal on

õigus nõuda kostjalt üüri 2700 eurot tasumist.

17. Pooled ei vaielnud, et kostja kommunaalkulude võlgnevus üürilepingu lõppemisel oli

489,08 eurot. Vaidlust ei olnud selles, et kostja on tasunud remondifondi makseid 457,80 eurot.

Hageja on tasaarvestanud kõrvalkulude hüvitamise nõude 489,08 eurot kostja nõudega

lepingulise aluseta makstud remondifondi maksete 457,80 eurot tagastamiseks. Pooled ei

vaielnud, et üürilepingu p 3.6 kohaselt kohustus üürnik tasuma eelmise kuu kõrvalkulude eest

hiljemalt vastavalt esitatud arvele. KÜ Tuulemaa 17 31.01.2020 arve nr TE02836 on esitatud

korter 46 kõrvalkulude kohta ning arve maksetähtaeg on 20.02.2020. Seega pidi kostja

kõrvalkulud tasuma hiljemalt 20.02.2020 ning kõrvalkulude tasumise kohustus on muutunud

sissenõutavaks. Arvesse võttes, et kõrvalkulude hüvitamise nõue on lõppenud 457,80 euro

ulatuses, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt kõrvalkulude 31,28 eurot tasumist.

18. Hagejal on õigus nõuda kostjalt 30.11.2018 üürilepingu p 8.1 alusel üüri ja kõrvalkulude

tasumisega viivitamise eest viivist 0,1% õigeaegselt tasumata summadest iga viivitatud päeva

eest alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest. Hagejal on õigus nõuda viivise 855,53 eurot

tasumist, kuid puudub õigus nõuda viivise 224,47 euro tasumist.

2-20-9843

19. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu

lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja

üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis

toodud seisundis. VÕS § 334 lg 2 sätestab, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise,

kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei

tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast

või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja

hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse

kasutamisega.

20. Pooled ei koostanud eluruumi kostjale üleandmisel üleandmisakti. Maakohus leidis, et enne

eluruumi kostjale üleandmist hageja 28.11.2018 tehtud fotodega on võimalik eluruumi

seisundit tõendada, kuna fotod on tehtud üürilepingu sõlmimisele lähedase aja seisuga ning

fotodelt nähtuvad eluruumi osad ja eluruumis asunud asjad, mille hilisemat kahjustumist,

hävimist või kaotsiminekut hageja väidab. 20.01.2020 kuupäeva kandev eluruumi üleandmise-

vastuvõtmise akt ja selle juurde kuuluvad fotod sisaldavad aga teavet eluruumi seisundi kohta

selle hagejale tagastamisel. Kostja esitatud fotod eluruumi seisundi kohta 2020. aasta jaanuaris

ei ole tehtud eluruumi osade ja eluruumis asunud asjade kohta, mille kahjustumist või

kaotsiminekut hageja väidab. Seetõttu ei tõenda kostja esitatud fotod eluruumis hageja

kahjunõude aluseks olevate asjaolude puudumist.

21. Hageja ei ole tõendanud elutoa rulookardinate, esiku tapeedi seisundi, suure magamistoa

ukse ja rulookardinate kahjustumist, väikse magamistoa rulookardina kahjustumist, vannitoa ja

WC gaasiboileri nupu kadumist ega rätikute riputamise nagide murdumist ning eemaldamist,

köögimööbli kahjustumist ja köögist asjade kaotsiminekut ajal, millal eluruum oli kostja

valduses.

22. Hageja tehtud fotodega on tõendatud eluruumi seinte ja ukse ning diivani kahjustumine,

suure magamistoa tapeedi kahjustumine, väikse magamistoa kolme kupliga lambi ja tapeedi

kahjustumine, suure magamistoa ühe rulookardina kaotsiminek, vannitoa ja WC ukse sodimine

ning vannituppa kinnitatud riiuli paigaldamine ajal, mil eluruum oli kostja valduses.

23. VÕS § 132 lg 3 sätestab, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja

parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on

asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt käesoleva

paragrahvi lõikele 1. VÕS § 132 lg 1 sätestab, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud

kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse

asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või

kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb

väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada.

24. Üürilepingu kestust arvestades ei ole elutoa, magamistoa, väikse magamistoa ja WC ning

vannitoa seinte kahjustused tekkinud hariliku kulumise tulemusena, mistõttu on hagejal õigus

nõuda kahjustuste kõrvaldamise kulude hüvitamist. K 26.03.2020 tehtud hinnapakkumisega

summas 2072 eurot on tõendatud, et kahjustuste kõrvaldamiseks kulub hinnapakkumises

näidatud summa, mis tuleb kostjal hagejale hüvitada. Kostja ei ole tõendanud kulutuste

ebamõistlikkust.

25. Hageja on kahjustatud diivani asendanud ning tasunud uue diivani eest 1114,29 eurot, mis

on kahjustatud asja asendamiseks mõistlik ja põhjendatud kulutus, mille kostja on kohustatud

seoses diivani kahjustumisega hagejale hüvitama.

2-20-9843

26. Aknakate OÜ 01.07.2020 hinnapakkumise/tellimuse kinnitusega nr 206175 on tõendatud,

et ühe kassettruloo suurusega 76 x 116 maksumus on 75,13 eurot koos käibemaksuga, mille

kostja on kohustatud tasuma kaotsi läinud suure magamistoa rulookardina eest.

27. BAUHOF GROUP AS-i 26.06.2020 pakkumisega P039460-1 on tõendatud, et ukselehe

Cremona 8x21 PAR maksumus on 65 eurot. Kostja on kohustatud maksma elutoa ukse

kahjustamise eest hagejale hüvitist 65 eurot.

28. Kuna eluruumi kahjustamisest tuleneva kahju suurus on kokku 3326,42 eurot, millest

hageja nõude saab lugeda rahuldatuks kostja makstud tagatisraha 450 eurot arvelt, siis on

hagejal õigus nõuda kostjalt kahjuhüvitise 2876,42 eurot tasumist.

29. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja saatis kohtueelselt võlanõude ja hagihoiatuse. Hageja

on tõendanud, et on tasunud kostjale esitatud võlanõudega seonduvalt õigusteenuskulu 296

eurot. Kostja ei ole toonud välja ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt on õigusteenuskulu

296 eurot ebamõistlik. Õigusteenuse eest maksmisele kuuluv tasu vastab osutatud õigusteenuse

mahule ega ületa kohalikku keskmist turuhinda. Hagejal on õigus nõuda kostjalt

õigusteenuskulude 296 eurot hüvitamist.

30. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis põhinõude 5903,70 eurot tasumata osalt

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 02.07.2020 kuni täitmiseni, kuid mitte

rohkem kui 5048,17 eurot. Kohus ei mõista viivist välja põhinõuet ületavas osas, sest hageja ei

ole tõendanud hagejale kahju tekkimist põhinõude summat ületavas osas.

31. Rahuldades hagiavalduse 81,77% ulatuses (7231,53 8843,57-st on 81,77%) jättis maakohus

menetluskuludest hageja kanda 18,23% ja kostja kanda 81,77%.

Apellatsioonkaebus

32. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 28.03.2023 otsus

osas, millega maakohus rahuldas hagiavalduse ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 6759,23

eurot ning viivise põhinõudelt (5903,70 eurot) seaduses sätestatud määras alates 02.07.2020

kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 5048,17 eurot ning jaotas menetluskulud.

Kostja palub tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning jätta

menetluskulud hageja kanda.

33. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kuivõrd kostja vande all antud seletustest ei nähtu teave

üüri tasumise kohta 2019 mais, juunis, juulis ja augustis ja seda ei nähtu ka suhtlusrakenduse

väljavõtetest, ei ole kostja vaidlusaluse perioodi osas üüri tasunud. Hageja on vande all andnud

ütlusi, mille kohaselt tekkis kostjal võlgnevus alates 2019 maikuust ja järgmise makse sai

hageja novembris 2019 ning detsembris 2019 sai hageja 2/3 üürimaksest sularahas. Samas ei

meenunud hagejale koht, kus kostja on sularaha üle andnud ega meenunud ka mitmel korral

toimunud sularaha maksed, kuid hagiavalduses kirjeldas hageja täpselt, milliste perioodide eest

on kostjal üüritasu tasutud ja milliste eest lasub võlgnevus. Seega on hageja hagiavalduses

olevad seletused ja vande all antud ütlused vastuolus. Eluliselt ei ole usutav, et üürileandja,

kellele kostja oli väidetavalt võlgu pikema perioodi jooksul, s.o alates maist kuni novembrini,

ei pöördunud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üürniku poole nõudega tasuda

üürivõlg. Poolte 19.12.2019 vestlusrakenduses olevast vestlusest enne üürilepingu lõpetamist

on juttu vaid detsembrikuu üüritasu maksmisest. Etteheidete puudumine väidetava

üürivõlgnevuse, mis on hagiavalduse kohaselt tekkinud perioodil veebruar ning mai kuni

2-20-9843

detsember 2019, tõendab kaudselt seda, et kostja oli üüritasu maksmise kohustused igakuiselt

täitnud.

34. Kohus on lahendades küsimust kahju hüvitamise tõendatuse kohta lähtunud üksnes hageja

poolt esitatud pdf kujul tehtud fototõenditest, millelt ei ole võimalik eristada, millal fotod on

tehtud. Kostja on esitanud kohtule pildid, mille on teinud 19.01.2020 seisuga, mis

kategooriliselt erinevad hageja väidetavatest 20.01.2020 tehtud piltidest. Kuivõrd poolte

esitatud tõendid on vasturääkivad, oleks kohus pidanud neid hindama tõendite usaldusväärsuse

alusel. Kuivõrd kostja fotodelt on näha piltide tegemise kuupäev 19.01.2020 ja hageja esitatud

piltidel ei ole kuupäev eristatav, siis on kostja esitatud tõendid kostja hinnangul

usaldusväärsemad ja kohus on põhjendamatult jätnud need tõendikogumist välja. Hageja

esitatud piltide kvaliteedi põhjal ei ole võimalik kindlaks teha diivani seisukorda ning väikese

magamistoa tapeedi kahjustamist.

35. Maakohus, olles seisukohal, et kostja peab hüvitama kogu eluruumi seina ja tapeeditööde

kulud ning diivani taassoetamise väärtuse, seadis hageja paremasse olukorda võrreldes

olukorraga, milles hageja oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuseks olevat asjaolu ei oleks

esinenud ning hageja on säästnud kulud, mida ta korteriomanikuna oleks pidanud kandma

korteri remontimiseks pärast seda, kui korterit oleks teatud aja jooksul kasutatud.

36. Kostja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et üürilepingu kestust arvestades ei ole kahjustused

tekkinud hariliku kulumise tulemusena. Üürilepingus olid pooled kokku leppinud, et koos

üürnikuga asuvad eluruumi elama ka neli alaealist last. Seega pidi üürileandjal olema teadmine,

et suurem pere võib tekitada keskmisest suurema kulumise eluruumidele. Kuigi kostja on

omaksvõtnud tapeedi kahjustuse laste toas, siis leiab kostja, et tekkinud kahjustused on

käsitatavad hariliku kulumise, halvenemise ja muutustena.

Vastustaja seisukoht

37. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub selle jätta rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

38. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

39. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja

vaidlustab maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas ja jaotas menetluskulud.

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja hagi

kostja vastu üüri 900 euro, viivise 224,47 euro ning kahjuhüvitise 669,37 euro välja

mõistmiseks. Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata

jõustunud.

40. Kostja esitas 06.06.2024 vastuseks apellatsioonkaebuse vastusele väite, et ta on tasunud

hagejale 08.03.2021 kõrvalkulude katteks 32 eurot ning esitanud selle tõendamiseks

maakohtule ka tõendi. Kostja esitas 06.06.2024 menetlusdokumendis esitatud väite kinnituseks

selguse huvides lisana 08.03.2021 maksekorralduse 32 euro tasumise kohta. Kolleegium

märgib, et asja materjalide kohaselt ei ole kostja maakohtu menetluses esitanud

2-20-9843

menetlusdokumentides väidet, et ta on 08.03.2021 tasunud kõrvalkulude katteks 32 eurot ega

maksekorraldust oma väidete tõendamiseks.

41. TsMS § 652 lg 4 kohaselt peab uue asjaolu esitamise lubatavust pool oma kaebuses või

vastuses põhjendama. Kui pool uue asjaolu esitamise lubatavust ei põhjenda, jätab kohus selle

tähelepanuta. Kostja ei ole esile toonud miks ta ei saanud juba maakohtu tugineda asjaolule, et

ta on 08.03.2021 hagejale tasunud kõrvalkulude katteks 32 eurot. Seetõttu tuleb kostja väide

jätta tähelepanuta. Kostja tõend on esitatud ka hilinenult. Juhul, kui pool soovib esitada uusi

tõendeid, tuleb need esitada koos apellatsioonkaebusega (TsMS § 633 lg 4) ja

apellatsioonitähtaja jooksul (TsMS § 632 lg 1). Tõendi vastuvõtmine põhjustaks käesoleval

juhul ka menetluse lahendamise viibimise, sest ringkonnakohus on määranud asjas kohtuotsuse

kuulutamise aja 27.06.2024 (TsMS § 331 lg 1). Ringkonnakohus tagastab 06.06.2024

menetlusdokumendi lisa. Kuna dokument, mida ringkonnakohus vastu ei võta, on esitatud

elektrooniliselt, puudub vajadus selle füüsiliselt tagastamiseks.

42. Kolleegiumi arvates ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisiti, anda tõenditele

teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes

erinevale seisukohale. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, siis ei pea

kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata.

43. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud ja ringkonnakohus ei tuvasta

neid uuesti. Kostja on apellatsioonkaebuses korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi

ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Neid väiteid on maakohus

nõuetekohaselt hinnanud ja piisava põhjalikkusega käsitlenud. Maakohus on kõiki tõendeid

TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnanud. Maakohus on tuginenud

järelduste tegemisel asjas esitatud tõenditele ja on oma seisukohti piisavalt põhjendanud

TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 tähenduses, maakohtu põhjendused on loogilised ja arusaadavad.

Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Asjaolu, et kostja ei

nõustu maakohtu järeldustega, ei tähenda, et maakohus on teinud järeldused menetlusõiguse

norme oluliselt rikkudes. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

44. Hagimenetlus on võistlev menetlus, kus kumbki pool peab tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hagimenetluses määravad pooled vaidluse

eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. Hagi menetletakse

poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda.

Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab (TsMS § 4 lg 2, § 5 lg-d 1-2, § 230 lg 1).

45. Maakohus tuvastas õigesti, et kostjal on hagejale tasumata üür 2019 juulis 150 eurot, 2019

augustis 450 eurot, 2019 septembris 450 eurot, 2019 oktoobris 450 eurot, 2019 novembris 450

eurot, 2019 detsembris 450 eurot, 2020 jaanuaris 300 eurot, s.o kokku 2700 eurot. Olukorras,

kus kostja üürnikuna pidi tõendama, et ta on täitnud üürilepingust tuleneva üüri maksmise

kohustuse, ei ole põhjust hagejale ette heita, et hageja vande all antud seletuses ei suutnud

mäletada millal ja kui palju ning millisel viisil on kostja hagejale üüri tasunud. Vaidlust ei ole,

et ka kostja vande alla antud seletustest ei nähtunud teavet 2019. aasta mai, juuni, juuli ja augusti

üüri tasumise kohta. Hagiavalduses kirjeldatus ja hageja vande all antud seletustes teatud

ebakõlad omavad tähenduse siis, kui tuleb hinnata, kas hageja väited on tõendatud. Kolleegium

ei nõustu kostjaga, et kostja ei oleks pidanudki tõendama üüri tasumist vaid põhjusel, et pole

usutav, et üür oleks tasumata. Asjaolust, et hageja ei olnud kostjalt nõudnud vaidlusaluse

2-20-9843

perioodi jooksul tasumata üüri maksmist kirjalikult taasesitamist võimaldavas vormis või et

hageja polnud teinud kostjale kirjalikke etteheiteid, ei ole võimalik iseenesest järeldada, et

kostja oli üüri tasunud, kui ka kostja pole oma vande all antud seletuses seda väitnud.

46. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et üüripinna seisukorda hagejale üleandmise ajal ei saanud

hageja tõendada ja maakohus tuvastada hageja fotodele tuginedes. Asjaolust, et eluruumide

üleandmise-vastuvõtmise 20.01.2020 aktis on märgitud, et akti juurde lisatud fotod kajastavad

vara olukorda, kuid fotosid akti lisana ei nähtu, ei lükka ümber hageja väiteid, et fotod tehti

20.01.2020 ning need kajastavad samal päeval hageja poolt kostjale e-kirjas kirjeldatud

olukorda. Kuivõrd 20.10.2020 aktis kirjeldatud puudused üüripinnal on kajastatud kostjale

20.01.2020 saadetud e-kirjas ja ka fotodel, siis ei ole põhjendatud järeldada, et fotod oleksid

tehtud muul ajal, kui 20.01.2020. Seega isegi kui kostja sai akti 13.02.2020, siis oli hageja

kostjale puuduseid kirjeldanud juba 20.01.2020, mistõttu sai maakohus lähtuda üüripinna

seisukorra tuvastamisel selle tagastamise ja üüripinna ülevaatamisega lähedasel ajahetkel

hageja tehtud fotodest. Maakohus on põhjendanud, miks oli põhjendatud lähtuda hageja

fotodest, mis olid tehtud 20.01.2020, ja mitte kostja tehtud fotodest, mis olid tehtud 19.01.2020.

Kuivõrd kostja esitatud fotod üüripinna seisundi kohta ei olnud tehtud eluruumi osade ja

eluruumis asunud asjade kohta, mille kahjustumist või kaotsiminekut hageja hagiavalduses

kostjale ette heitis, siis ei saanudki kostja fotodelt nähtuvaga ümber lükata hageja fotodel

kajastatavat.

47. Asjaolust, et üürileandja pidi TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama kõiki kahju

hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid, v.a vastutuse puudumine rikkumise eest, ei tulene,

et üürnik ei oleks pidanud tõendama oma vastuväiteid. Pool võib TsMS § 230 lg-s 1 sätestatud

üldise tõendamiskoormuse kohaselt kasutada vastaspoole väite tõrjumiseks kaitsena

vastuväidet omapoolseid tõendeid esitamata seni, kuni tõendama kohustatud pool ei ole oma

väiteid tõendanud. Kuna üürileandja oli esitanud tõendid oma kahju hüvitamise nõude aluseks

olevate asjaolude tõendamiseks, siis pidi ka üürnik esitama tõendid oma vastuväidete

tõendamiseks, et tema ei ole üürileandjale kahju tekitanud. Asja materjalidest ei nähtu, et

üürnikule poleks antud võimalust tuua esile asjaolusid ja esitada tõendeid. Asja materjalidest

on näha, et üürnikule on olnud selge, et tema peab tõendama kõiki oma vastuväidete aluseks

olevaid asjaolusid. Üürnik seda võimalust ei ole kasutanud. Kui üürnik jätab oma väidete

aluseks olevad asjaolud õigel ajal esile toomata ja tõendamata, siis on tema risk, et hagi

lahendatakse tema kahjuks.

48. Kuigi kostja arvates ei ole võimalik enne üürilepingu sõlmimist tehtud fotodega tuvastada,

eluruumis oleva diivani ja väikese magamistoa tapeedi kahjustumist, siis ei ole kostja esitanud

ka väited ega tõendeid selle kohta, et üürilepingu sõlmimisel oleks diivan juba olnud plekiline,

auguline ja katkiste vedrudega ning et väikese magamistoa tapeet oleks olnud kahjustunud.

Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja on tõendanud, et üüripinna kostjale üleandmise ajal

tehtud fotodelt nähtuvalt vastab diivan keskmisele kvaliteedile, sest selles ei ole auke ja

diivanipadjad pole ka määrdunud ning väikese magamistoa tapeedil puuduvad kahjustused.

49. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et üüripinna kahjustamise tõttu puuduste

kõrvaldamise 2876,42 euro suuruse kulutuste hüvitamise nõude ja kohtueelsete õigusabikulude

296 euro hüvitamise nõude eeldused on täidetud (VÕS §-d 115, 127 ja 128). Kolleegium

nõustub maakohtuga, et tuvastatud kahjustused ei saa üürilepingu kestvusest (14 kuud)

tulenevalt olla hariliku kulumise tulem. Asjaolust, et kostja kasutas üüripinda koos nelja

alaealise lapsega ei ole võimalik järeldada, et kostja ei vastutaks hagejale tekkinud kahju eest.

Juhul kui kostja leidis, et hageja kulutused üüripinna kahjustusest tulenevalt ei olnud vajalikud,

puuduseid oleks saanud kõrvaldada odavamalt või neid ei olnudki vaja kõrvaldada, siis oleks

2-20-9843

kostja TsMS § 230 lg 1 kohaselt pidanud ise nende väidete aluseks olevad asjaolud maakohtus

esile tooma ja neid tõendama. Seda kostja teinud ei ole. Ainuüksi konkreetse kahju suurus ei

võimalda iseenesest väita, et see võiks põhjustada üürileandja alusetut rikastumist. Kostja ei ole

kohtu ette toonud ka selliseid asjaolusid, mille alusel oleks põhjust arvata, et hageja kahju tekkis

hagejast tulenevatel asjaoludel (VÕS § 139). Samuti ei esine käesoleval juhul selliseid

asjaolusid, et arvata, et kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane

või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu (VÕS § 140). Kolleegium peab vajalikuks

rõhutada, et apellatsioonimenetluses ei saa algatada uut vaidlust, arendada ega laiendada

vaidlust edasi võrreldes sellega, mida maakohtus peeti.

50. Maakohus tuvastas, et kostjal tuleb tasuda ka üürilepingu kehtivuse ajal tekkinud

kõrvalkulud. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses nimetatud asjaolu tuvastamist vaidlustanud.

Kostja ei ole esitanud apellatsioonkaebuses väiteid, miks peaks jätma temalt kõrvalkulud välja

mõistmata. Kostja 06.06.2024 täiendavad vastuväited maakohtu otsusele on esitatud hilinenult.

Kostjal kui apellandil on apellatsioonkaebuse muutmise ja täiendamise õigus üksnes

apellatsioonkaebuse esitamise tähtaja lõppemiseni ja muid avaldusi ja seisukohti saab kohus

arvesse võtta üksnes seaduses sätestatud erandjuhtudel (TsMS § 634 lg 2). Neid asjaolusid

käesoleval juhul ei esine.

Menetluskulude jaotus

51. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu

menetluskulude jaotuse muutmiseks. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu peab

ringkonnakohus põhjendatuks jätta poolte menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

52. Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust

kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse

lahendamisel ka ringkonnakohus.

53. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)