2-22-5348/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.06.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-5348

Kohtuasi

D.N-i hagi T.D vastu sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2022/1708

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.02.2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

D.N-i apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja D.N (isikukood XXX),

Kostja T.D (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaadi abi Ivo Kallas

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta vastu võtmata apellatsioonimenetluses esitatud tõendid – 16.05.2018

müügileping ja 4 üüriarvet.

2. Jätta Harju Maakohtu 14.02.2023. a otsus muutmata.

3. Jätta D.N-i apellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Jätta ringkonnakohtu menetluskulu D.N-i kanda.

5. Mõista D.N-ilt T.D kasuks välja ringkonnakohtu menetluskulud 1700 eurot 68

senti (sisaldab käibemaksu).

6. Otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb D.N-il tasuda hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt (1700,68 eurot) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

2-22-5348

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. D.N (hageja) esitas 11.04.2022 Harju Maakohtusse hagi T.D (kostja) vastu sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2022/1708. Hagiavalduse ja selle täienduste

kohaselt algatas kohtutäitur Elin Vilippus kostja avalduse alusel hageja suhtes täitemenetluse.

Kohtutäitur edastas 18.03.2022 hagejale kinnisasja väljaandmise täitmisteate, mille alusel

nõuab hageja üüritava kinnisasja XXX-i (kinnisasi) vabastamist.

Kinnisasjal asub ühepereelamu ja kinnisasi kuulus Kermon Hekta OÜ-le kuni 09.12.2021, mil

kostja omandas kinnisasja täitemenetluses toimunud enampakkumisel. Hageja üürib

kinnisasja Kermon Hekta OÜ-lt suulise üürilepingu alusel, mis vormistati kirjalikult

20.10.2021. Hageja on seisukohal, et tema vastu algatatud sundtäitmine on lubamatu. Hagejal

on kinnisasja osas sõlmitud kehtiv üürileping. Kostja oli sõlmitud üürilepingust teadlik juba

enne täitmisavalduse esitamist.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ja Kermon

Hekta OÜ vahel sõlmitud leping ei ole üürileping, vaid tasuta kasutamise leping, millest

tulenevad õigused ja kohustused ei lähe erinevalt üürilepingust kinnisasja omandajale üle.

Väidetava üürilepingu p 3 järgi anti üüriobjekt üürniku kasutusse tasu eest (üür). Üür loetakse

tasutuks, kui üürnik kannab kinnistuga seotud järgmised kulud: haldus- ja liikmemaks

Mittetulundusühingus Ranna Kinnistud; üürilepingu objektiga seotud elektrikulu; üürilepingu

objektiga seotud valvekulu; muud üürilepingu objektiga seotud ekspluatatsioonikulud;

kinnistu üldine hooldus (aiahooldus, muru niitmine jne). Eraldi tasu kinnisasja kasutamise

eest ette nähtud ei ole.

Kostja ei olnud üürilepingust teadlik. Detsembris 2021 kohtus kostja hagejaga, kuid siis

kinnitas hageja, et kehtivat üürilepingut kinnisasjal ei ole. Kostja kohtus hagejaga ka

23.02.2022, kuid ka siis ei avaldanud hageja midagi üürilepingu kohta.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis oma 14.02.2023. a otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud

hageja kanda.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

-

20.10.2021 allkirjastasid OÜ Kermon Hekta ja hageja üürilepingu;

-

OÜ Kermon Hekta andis hagejale kasutamiseks üksikelamu kinnisasjal XXX-i ;

-

09.12.2021 müüs kohtutäitur Elin Vilippus kordusenampakkumisel kinnisasja kostjale;

-

15.03.2022 esitas kostja täitmisavalduse hageja suhtes täitemenetluse läbiviimiseks;

2-22-5348

-

18.03.2022 edastas kohtutäitur Elin Vilippus hagejale kinnisasja väljaandmise teate.

Hagejale tehti ettepanek vabastada kinnisasi vabatahtlikult hiljemalt 18.04.2022 ning

selgitati, et täitedokumendi vabatahtlikul mittetäitmisel toimub kinnisasja äravõtmine ja

sundkorras väljatõstmine 21.04.2022 kell 11.00.

3.2. Maakohus leidis, et TMS § 2 lg 3 ja lg 1 p 15 järgi täitedokumendi (sundenampakkumise

akt) alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole

lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Maakohus osundas, et sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise eelduseks on asjaolu, et kohus tuvastab kehtiva üürilepingu olemasolu.

3.3. Võlaõiguslikul alusel senise kinnisasja omaniku suhtes kinnisasja vallanud isikutel

puudub üldjuhul valdusõigus sundenampakkumisel kinnisasja omandanud isiku suhtes.

Erandina näeb VÕS § 291 lg 1 ette üürilepingu (VÕS § 271) ülemineku kinnisasja omaniku

vahetumisel sundtäitmise tagajärjel. Üle ei lähe kinnisasja tasuta kasutamise lepingud (VÕS §

389), milleks võivad muuhulgas olla ka sümboolse üüriga üürilepingud.

3.4. 20.10.2021 sõlmitud üürilepingu p-s 3 leppisid pooled kokku, et kinnisasi antakse hageja

kasutusse tasu eest (üür). Üür loetakse tasutuks, kui üürnik kannab kinnistuga seotud

järgmised kulud:

-

haldus- ja liikmemaks Mittetulundusühingus Ranna Kinnistud;

-

üürilepingu objektiga seotud elektrikulu;

-

üürilepingu objektiga seotud valvekulu;

-

muud üürilepingu objektiga seotud ekspluatatsioonikulud;

-

kinnistu üldine hooldus (aiahooldus, muru niitmine jne.).

3.5. Maakohus järeldas, et pooled lugesid üüri tasutuks, kui hageja katab elamu

ülalpidamiskulud (kõrvalkulud) ja eraldi tasu ehk üüri maksmise kohustust leping ette ei näe.

05.01.2023 esitatud ekspertarvamuses hindas ekspert RL kinnistu õiglaseks üüriks 20.10.2021

seisuga 780 eurot kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud.

3.6. Kohus leidis, et isegi, kui hageja ja kinnisasja omanik oleks sõlminud elamu üürilepingu,

oleks see lõppenud 15.03.2022, mil üürileandja ütles üürilepingu üles VÕS § 323 lg 1 alusel.

3.7. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja mõistis need rahaliselt kindlaks. Kostja

menetluskulude nimekirja järgi oli kostja menetluskulu 3008,91 eurot. Maakohus leidis, et

kostja esindaja tunnitasu määr 170 eurot ilma käibemaksuta ei ületa sarnase keskmise

õigusteenuse eest makstavat tasu. Maakohus leidis, et õigusteenuse ajakulu on põhjendatud

üksnes osaliselt ning määras põhjendatud õigusabikulu suuruseks 1941,41 eurot. Maakohus

mõistis hagejalt kostja kasuks välja ekspertiisikulu 1067,50 eurot, mis vastas poolele

kogutasust ja mille kostja oli ette tasunud. Täiendavalt teise poole eksperditasust, mis kanti

riigi vahenditest, mõistis maakohus hagejalt välja riigituludesse.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning saata asi

uueks läbivaatamiseks maakohtule.

4.1. Maakohus leidis ekslikult, et hageja ja kinnisasja omanik sõlmisid tasuta kasutamise

lepingu. Seejuures jättis maakohus kindlaks tegemata üürniku rahaliste kohustuste väärtuse.

Üürniku rahaliste kohustuste väärtus vastas ekspert RL avaldatud õiglasele turuüürile.

4.2. Üürileandja omandas kinnisasja hagejalt 16.05.2018 müügilepinguga. Ostja ei tasunud

ostuhinda täielikult ning tasumata ostuhind 192 892,50 eurot jäi tulevikus tasutava üüri

katteks. Hageja esitas oma väidete kinnituseks 16.05.2018 müügilepingu ja 4 üüriarvet.

2-22-5348

4.3. Maakohus rikkus menetlusõigust kinnisasja turuüüri ekspertiisi korraldamisel. Hageja ei

soovinud ekspertiisi korraldamist. Maakohus jättis põhjendamatult poole eksperditasust

hageja kanda ja nõudis selle ette tasumist. Hageja kaebas maakohtu rikkumiste peale, kuid

maakohus ei lahendanud hageja määruskaebusi enne, kui kohtuotsuses.

Vastustaja seisukoht

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsioonimenetluse

kulud tuleb jätta hageja kanda.

7. Kolleegium lahendab esmalt menetluslikud taotlused. Hageja on apellatsioonkaebuses

palunud võtta asja juurde 16.05.2018 müügileping ja 4 üüriarvet. Kolleegium jätab esitatud

tõendid vastu võtmata TsMS § 652 lg 3 p 2 järgi. Kõik esitatud tõendid oleks saanud esitada

maakohtumenetluses ja hagejal ei ole mõjuvaid põhjusi tõendite esitamiseks pärast

maakohtumenetluses määratud tähtaega.

8. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud

asjaoludest, mis on kajastatud käesoleva otsuse p-s 3.1. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).

9. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium järgmist.

10. Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled eelkõige selle üle, kas 20.10.2021 üürileping oli

oma olemuselt tasuta kasutamise leping, mis VÕS § 291 lg 1 järgi kinnisasja võõrandamisel

uuele omanikule üle ei lähe. Kolleegium ei nõustu hageja etteheitega, et maakohus jättis välja

selgitamata 20.10.2021 üürilepingust tuleneva üürniku rahaliste kohustuste väärtuse ja

seetõttu tegi eksliku järelduse, et tegemist oli tasuta kasutamise lepinguga. Nõustuda ei saa ka

hageja hinnanguga, et 20.10.2021 lepingust tulenevate rahaliste kohustuste väärtus vastas

ekspert RL pakutud kinnisasja turuüürile.

11. 20.10.2021 sõlmitud üürilepingu p-s 3 leppisid pooled kokku, millised kulutused tuleb

üürnikul kinnisasja kasutamisel tasuda (vt käesoleva otsuse p 3.4). Kõik üürilepingu p-s 3

viidatud kulutused on suunatud kinnisasja hooldamisele ja ülalpidamisega või on tasu

kinnisasjal elamiseks kasutatavate teenuste eest. Maakohus leidis õigesti, et need kulutused on

kõrvalkulud VÕS § 292 mõttes. Maakohus tuvastas, et muid tasusid üürnik üürileandjale

tasuma ei pidanud.

12. 05.01.2023 esitatud ekspertarvamuses hindas ekspert RL kinnisasja õiglaseks üüriks

20.10.2021 seisuga 780 eurot kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud. Kolleegiumi hinnangul ei

pidanud maakohus selles olukorras täpsemalt kõrvalkulude suurust kindlaks tegema, sest üüri

suuruse järgi oli niigi ilmne, et tegemist on väärtusliku elamuga, mille üürile andmine üksnes

kõrvalkulude tasumise kohustuse eest ei vasta turutingimustele ning kujutab endast tasuta

kasutamise kokkulepet. Ka tasuta kasutamise lepingu korral peab kasutaja tasuma kõrvalkulud

VÕS § 391 sätestatud ulatuses.

13. Apellatsioonkaebuses esitas hageja uue väite, et üürileandja omandas kinnisasja hagejalt

16.05.2018 müügilepinguga, ostja ei tasunud ostuhinda täielikult ning tasumata ostuhind 192

892,50 eurot jäi tulevikus tasutava üüri katteks. Esitatud väide on hilinenud TsMS § 652 lg 3

p 2 järgi ja seetõttu kolleegium seda asjaolu ei arvesta. Samas oleks see väide ka asjasse

2-22-5348

mittepuutuv, sest hageja ei ole esile toonud, et nn tulevikus tasutav üür oleks hõlmanud

ajavahemikku pärast enampakkumise toimumist.

14. Maakohus jättis ekspertiisikulu TsMS § 162 lg 1 järgi lõppastmes õigesti hageja kanda.

Seejuures mõistis maakohus õigesti TsMS § 192 lg 1 järgi hagejalt välja riigituludesse poole

eksperditasust, mida kumbki pool ette tasunud ja mis kanti riigi vahenditest. Praegusel juhul

taotles kostja ekspertiisi korraldamist kinnisasja turutingimustele vastava üüri kindlaks

tegemiseks. Kohus kohustas 19.09.2022 määrusega (dtl 74) pooli tasuma eksperditasu

võrdselt. Oma poole eksperditasust maksis üksnes kostja.

15. Kolleegium on seisukohal, et maakohus ei rikkunud ekspertiisi korraldades

menetlusõigust. Õiguskirjanduses on selgitatud, et kui pool jätab kohtu määratud ettemaksu

tegemata, on kohtul TsMS § 148 lg-st 4 tulenev kaalutlusõigus, kas jätta taotletud toiming

tegemata või rahuldada taotlus sõltumata ettemaksu tegemata jätmisest. Kohtul on õigus

taotlus rahuldada ka juhul, kui ettemaksu ei tasutud, näiteks tunnistaja üle kuulata või

ekspertiis määrata, seda eelkõige juhul, kui tegemist on hagi aluseks olevate asjaolude

väljaselgitamiseks vajalike tõenditega. Toimingu tegemine võib olla põhjendatud ka juhtudel,

kus kohus kohustas mõlemat poolt võrdselt kulud ette tasuma, kuid üks pool seda ei teinud

(TsMS komm, § 148 3.4.a). Ekspertiisiga seoses esitatud määruskaebuste lahendamine

kohtuotsusega ei rikkunud hageja õigusi ega mõjutanud asja lahendust.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

16. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Tulenevalt

menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks

määrata kostja menetluskulu nimekirja alusel.

17. Kostja menetluskulude nimekirja järgi on kostja menetluskulu apellatsiooniastmes

1700,68 eurot. Kostja esindaja ajakulu oli 8,2 tundi ja tunnitasumäär 170 eurot ilma

käibemaksuta. Kolleegium leiab, et kostja esindaja tunnitasu määr 170 eurot ilma

käibemaksuta ei ületa sarnase keskmise õigusteenuse eest makstavat tasu ja kostja esindaja

ajakulu apellatsiooniastmes on põhjendatud arvestades vaidluse keerukust ja mahtu.

Kolleegium mõistab hagejalt välja kostja menetluskulu 1700,68 eurot (sisaldab käibemaksu).

Kostja on kinnitanud, et ta ei saa menetluskuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174

lg 10).

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Neve Uudelt