2-22-16838/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Mati Maksing ja Kairi

Piirisild

Otsuse tegemise aeg ja koht

6. juuni 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-16838

Kohtuasi

C. E hagi F. V vastu kahju hüvitamiseks ja viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 9. veebruari 2024. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

C. E apellatsioonkaebus

F. V apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

C. E apellatsioonkaebuse hind 44 236,07 eurot

F. V apellatsioonkaebuse hind 16 160 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja C. E (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Kaire Aus

Kostja F. V (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Marko Tammann

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Muuta C. E apellatsioonkaebuse hinda ja määrata selleks 44 236,07 eurot.

2. Võtta asja juurde C. E 19. aprillil 2024 esitatud dokumentaalsed tõendid

(moodulkorstna paigaldusjuhend, Päästeameti juhendmaterjal küttesüsteemide

tuleohutuse kohta, EPS-isolatsiooniplaatide kasutusjuhend ja Saint-Gobain Eesti

AS-i esindaja 16. aprilli 2024. a e-kiri).

3. Tühistada Pärnu Maakohtu 9. veebruari 2024. a otsus tsiviilasjas nr 2-22-16838

osas, millega maakohus jättis C. E hagi F. V vastu kahjuhüvitise 6702,80 euro ja

sellelt arvutatava viivise ning kahjuhüvitiselt 16 160 eurot arvutatava viivise

saamiseks rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas

uus otsus, millega hagi käesoleva punkti esimeses lauses nimetatud osas rahuldada

ning jaotada menetluskulud vastavalt kohtuotsuse tervikresolutsiooni sõnastuses

märgitule.

4. Jätta muus osas, s.o hagi rahuldamine 16 160 euro saamiseks ja hagi rahuldamata

jätmine 33 170,60 euro ja sellelt arvutatava viivise saamiseks, maakohtu otsuse

resolutsioon muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

5. Rahuldada C. E ja F. V apellatsioonkaebused osaliselt.

6. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda.

7. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

7.1. Rahuldada C. E hagi osaliselt.

7.2. Mõista F. Vlt C. E kasuks välja kahjuhüvitis 22 862,80 eurot, käesoleva otsuse

kuupäeva (6. juuni 2024) seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 4072,78

eurot ja alates 7. juunist 2024 põhinõudelt (22 862,80 eurot) viivis

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude

täitmiseni.

7.3. Jätta maakohtus kantud riigilõivust 41% F. V kanda ja 59% C. E kanda,

ülejäänud menetluskulud jätta poolte endi kanda. Jätta ringkonnakohtus

kantud menetluskulud poolte endi kanda.

7.4. Määrata C. Ele hüvitatava menetluskulu suuruseks 631,40 eurot ja mõista see

summa F. Vlt C. E kasuks välja. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates

otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni tasuda võlaõigusseaduse § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras viivist.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. C. E (hageja) esitas 9. novembril 2022 Pärnu Maakohtule hagi F. V (kostja) vastu, milles

palus kostjalt välja mõista varjatud puudustega seotud kahjuhüvitise 54 533,40 eurot, kahju

kindlakstegemise kulu 1500 eurot ja viivise alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21. jaanuaril 2021 müügi- ja asjaõiguslepingu

(müügileping), millega kostja müüs hagejale lepingu esemeks oleva korteriomandi (korter)

koos selle oluliste osade ja päraldistega. Müügilepingu p-s 2.1 kinnitas müüja, et korteril ei

ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi ega vigu, millest ta ei ole ostjale teatanud või

mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

1.2. Pärast müügilepingu sõlmimist asus hageja korteri siseviimistlustöödeks vajalikke

ettevalmistusi tegema, mille käigus selgus, et korteril on olulisel määral varjatud puudusi,

millest hageja ei olnud teadlik ja millistele kostja hageja tähelepanu ei juhtinud. Hageja

hinnangul on korteril järgnevad varjatud puudused:

-

põrandakütte torustiku leke;

-

välisseinad on ehitatud ehitusprojektis ettenähtust 5 cm kitsamast plokist;

-

korsten on ehitusprojektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudub

isolatsioonivill;

-

vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad;

-

kogu majal puudub betoonvöö, müürivöö puittala on kinnitatud tuhaplokki naeltega,

mille tulemusel vajuvad maja seinad ülevalt laiali;

-

katuseharjatihend ja harjakivid on paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read

on kinnitamata;

-

seinte alumiste ja ülemiste plokiridade vuugid asetsevad kohakuti läbi kolme rea,

plokkide vuugid on suures ulatuses täitmata, seinad on laotud ilma plokiliimita;

-

maja alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga;

-

sissepääsu ees paiknev varikatus on tugipostide külge kinnitamata.

1.3. Kostja pidi asja lepingutingimustele mittevastavusest teadma, sest kostja ehitas või lasi

korteri ehitada ning pidi selle ehituse käiku dokumenteerima, muuhulgas teostama

ehitusjärelevalvet. Hagejal ei olnud võimalik puudusi korteri ülevaatamisel tuvastada.

Puuduste ulatus ja iseloom sai hagejale teatavaks siseviimistlustööde ettevalmistuse käigus

2021. a kevadel. Seejuures ilmnesid paljud puudused alles pärast ehitusprojektiga tutvumist.

Kostja hagejale maja ehitusprojekti ei andnud. Hageja teavitas kostjat jooksvalt kõigist

ilmnenud varjatud puudustest e-kirja teel, samuti vaatas kostja koos hagejaga kohapeal üle

kõik puudused. Lõplik puuduste ja ehitusvigade ülevaade esitati kostjale kirjalikult 17.

septembril 2021. Hageja hinnangul on nõue esitatud mõistliku aja jooksul lepingutingimustele

mittevastavusest teadasaamisest.

1.4. Kostja võis korteri osta küll pankrotivarast, kuid on alates 20. oktoobrist 2010 omanikuna

teostanud korteris ehitustöid, mistõttu pidi ta olema varjatud puudustest teadlik. Seejuures

leppisid pooled müügilepingus kokku, et korter peab olema seisundis, mis võimaldab ostjal

alustada siseviimistlustöödega, et korter oleks elamiskõlbulik 2021. a sügiseks. Seega teadis

hageja, et ostab korteri, milles ei pea hakkama ise korteri põhikonstruktsioone, katust ja seinu

välja vahetama või ümber ehitama, vaid teostab siseviimistluse vastavalt enda soovile.

Seejuures sai hageja alles hagi vastusest teada, et maja on ehitatud n-ö buumiajal 2008. a.

Müügikuulutusest nähtuvalt on tegemist uue elamuga, mis on ehitatud 2016. aastal.

1.5. Hageja nõuab kostjalt hinnapakkumistes märgitud keskmiste hindade alusel puuduste

kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamist 54 533,40 eurot, sest kostja andis talle üle

lepingutingimustele mittevastava asja. Lisaks nõuab hageja puuduste ja nende kordategemise

kulude kindlaks tegemiseks asjatundja arvamuse eest tasutud 1500 euro hüvitamist. Hageja

nõuab ka viivist, märkides hagiavalduses, et nõuab viivist 0,022 eurot päevas alates

hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta selle rahuldamata.

2.1. Müügilepingu esemeks oli 2008. a n-ö buumiajal ehitatud majakarp. Pooled ei ole

müügilepingus kokku leppinud selles, et korter pidi vastama ehitusprojektile. Müügilepingu

p-s 2.1 on sätestatud üksnes müüja kinnitus, et maja mõõtmed ning uste, akende ja korstna

asukohad ning nende mõõdud vastavad maja ehitusprojektis olevatele andmetele. Kostja ostis

korteri pankrotimenetluses toimunud avalikul enampakkumisel, mistõttu olid kostja

võimalused võimalikest puudustest (ehitusvigadest) teadasaamisel piiratumad. Müügilepingu

p-s 3.1.2 leppisid pooled kokku, et kostja vastutus on välistatud võimalike korteri puuduste

eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on hagejat

eelnevalt teavitatud, samuti ka nende puuduste eest, millest kostja ei olnud müügilepingu

sõlmimise ajal teadlik ega ei pidanud olema teadlik. Kostja, kes müügilepingu objektiks

olevat korterit elamiseks ei kasutanud, ei olnud ega pidanud olema teadlik hageja poolt välja

toodud puudustest.

2.2. Hageja ei ole tõendanud, millal ta igast puudusest teada sai ning igast puudusest kostjat

teavitas. Ka ei nähtu hagiavaldusest, et hageja oleks andnud kostjale võimaluse puuduste

parandamiseks. Hageja väidetud puudused ja hinnapakkumistes kirjeldatud tööd ei ole suures

osas omavahel seoses. Need ei võimalda ka kontrollimist, kui palju maksab eraldi tööjõukulu

ja materjalikulu. Asjatundja arvamuse saamise kulu 1500 eurot ei ole kahju hüvitisena nõutav,

sest tegemist on menetluskuluga.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Pärnu Maakohus rahuldas 9. veebruari 2024. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi osaliselt

ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 16 160 eurot, millest 14 660 eurot on puuduste

kõrvaldamisega seotud kulud ja 1500 eurot puuduste kindlakstegemise (auditi) kulu.

Menetluskulud jättis maakohus 27% ulatuses kostja kanda ja 73% ulatuses hageja kanda.

3.1. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on poolte vahel sõlmitud müügileping

võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 mõttes. Maakohus hindas poolte vahel sõlmitud

müügilepingut ja asus seisukohale, et müügilepingus sätestatud kokkulepetest ei saa välja

lugeda kokkulepet, et korter peab olema seisundis, mis võimaldab alustada hagejal

siseviimistlustöödega korteri elamiskõlbulikuks muutmiseks 2021. a sügiseks. Tõenditest

nähtuvalt oli müügikuulutuses majakarbi ehitusaastaks märgitud 2016, kuid tunnistaja D

ütlustega ja viimase poolt hageja pojale 6. jaanuaril 2021 tutvumiseks edastatud

ehitusprojektiga on tõendatud, et hageja pidi enne müügilepingu sõlmimist olema teadlik, et

vaidlusalune korter ei ole ehitatud 2016, vaid oluliselt varem, ning on pikalt seisnud.

3.2. Maakohus märkis, et kuigi lepingupooled ei leppinud kokku korteri ehituskvaliteedis, pidi

majakarp siiski vastama keskmisele kvaliteedile. Maakohus hindas hageja esile toodud korteri

puudusi ning asus seisukohale, et kostja rikkus müügilepingut, müües hagejale korteri, millel

esinesid järgmised varjatud puudused: põrandakütte torustik lekib, korsten on projektis

ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudub isolatsioonivill, vundamendi soojustamiseks

kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad, katuseharjatihend ja harjakivid on

paigaldatud ebaõigesti ning katusekivide alumised read on kinnitamata.

3.3. Maakohus asus seisukohale, et välisseinad olid korteri ülevaatusel katmata ja nähtavad,

mistõttu ei ole välisseinte mittevastavus ehitusprojektile varjatud puudus. Seejuures ei ole

usutav hageja väide, et hageja sai kõnealusest puudusest teada 28. augustil 2021, kuivõrd

maakler edastas hagejale ehitusprojekti juba 6. jaanuaril 2021. Maakohtu hinnangul on

tõendatud, et kogu majal puudub betoonvöö ning müürivöö puittala on kinnitatud tuhaplokki

naeltega, mille tulemusel vajusid maja seinad ülevalt laiali, kuid tegemist ei ole varjatud

puudusega, sest seinad olid korteri ülevaatusel nähtavad. Maakohus pidas tõendatuks, et

sissepääsu ees paiknev varikatus oli tugipostide külge kinnitamata, mistõttu on varikatus alla

vajunud, pinges ja katuse raskuse all murdumisohtlik. Samas ei pidanud kohus seda puudust

varjatud puuduseks, sest sissepääsu ees paiknev varikatus oli korteri ülevaatusel nähtav.

3.4. Maakohus tuvastas, et hageja edastas kostjale esimese teavituse korteri puuduste kohta

26. veebruaril 2021 ning kõikidest hagiavalduses nimetatud puudustest on hageja kostjat

teavitanud hiljemalt 2021. a septembril. Maakohus asus seisukohale, et hageja on kostjat

varjatud puudustest mõistliku aja jooksul teavitanud. Maakohus tuvastas, et kostja vastutab

tuvastatud puuduste osas müügilepingu rikkumise eest ning hageja nõue on põhjendatud

summas 16 160 eurot, s.o korstna lammutamine, uue ehitamine koos läbiviikude ja

veeplekkidega 7020 eurot; sokli lammutamine, vundamendi lahti kaevamine ja uue sokli

ehitamine 7640 eurot. Samuti on põhjendatud varjatud puuduste kindlakstegemise (auditi)

kulu 1500 eurot. Maakohus leidis, et põrandakütte torustiku lekke puuduse kõrvaldamise kulu

ei ole hageja hagiavalduses esitanud. Katuseharjatihendi ja harjakivide paigaldamisega seotud

puuduse kõrvaldamise kulu 5112 eurot sisaldab kogu katusekivi eemaldamist ja paigaldamist,

konkreetselt nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumust ei ole hageja välja toonud.

3.5. Maakohus asus seisukohale, et hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse

(kohustusega anda lepingueelsetes läbirääkimistes tõele vastavat infot) kaitse-eesmärgiga

(VÕS § 127 lg 2) ning et tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav (VÕS § 127 lg 3).

Maakohus müüja vastutust piiravat kokkulepet esitatud asjaolude põhjal ei tuvastanud (VÕS §

221 lg 2). Viivisenõude jättis maakohus rahuldamata, kuivõrd hageja ei ole esile toonud, et

poolte vahel oli kokkulepe hagiavalduses märgitud määras viivise nõudmiseks.

Hageja apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles

maakohus jättis kahjuhüvitiselt välja mõistmata käibemaksu 2932 eurot ning osas, milles

maakohus jättis hageja põhinõude 39 098,40 eurot ja täies ulatuses viivisenõude rahuldamata,

samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas palub hageja teha uue otsuse, millega

mõista kostjalt hageja kasuks täiendavalt välja 42 030,40 eurot ning sellelt viivise VÕS § 113

lg 1 alusel alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni.

4.1. Maakohus on vaidlustatud otsuses põhjendamatult jätnud kahjuhüvitiselt välja mõistmata

käibemaksu. Käibemaksuseaduse § 1 lg 1 p 1 ja § 4 lg 1 p 1 kohaselt tuleb Eestis tekkinud

käibelt arvestada käibemaksu ning seega ei saa kahjuhüvitis puuduste kõrvaldamiseks olla

käibemaksuvaba. Samuti on maakohus jätnud põhjendamatult rahuldamata viivisenõude, mis

oli esitatud hagiavalduse nõudepunktis 3.

4.2. Väär on maakohtu järeldus, et hageja ei ole välja toonud ebaõigesti paigaldatud

katuseharjatihendi ja harjakividega seotud puuduse kõrvaldamise kulu. Maakohtule esitatud

hinnapakkumise kohaselt on kõnealuse puuduse kõrvaldamise kulu 9432 eurot (katusekivi

eemaldamine ja paigaldamine koos vajalike tihenditega 180 m² 5112 eurot ning uue aluskatte

paigaldus 180 m² 4320 eurot), millele lisandub käibemaks 20%, s.o kokku 11 318,40 eurot.

4.3. Ka leidis maakohus vääralt, et hagejal oli korteri ülevaatamisel võimalik näha, et

välisseinad on ehitatud ehitusprojektis ettenähtust 5 cm kitsamast plokist. Hagejal puudus

võimalus korteriga tutvudes mõõta üle kõik seinad, sh nende laius ja paksus, milleks tulnuks

kaasata mõõtevahendid ja tõstemehhanism. Seejuures ei saa korteri ostueelne ülevaatus

hõlmata endas projektile vastavuse detailset kontrolli. Hageja ei nõustu ka maakohtu

seisukohaga, mille kohaselt hageja pidi nägema, et kogu majakarbil puudub betoonvöö ja

müürivöö. Betoonvöö ja müürivöö asuvad kõige ülemisel seinaplokkide real ca 6 m kõrgusel.

Kuivõrd korteril puudus 2. korruse põrand, ei saanud seda korteri ülevaatusel näha. Ka seda,

et maja alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga, ei olnud

tavapärase ülevaatuse käigus võimalik avastada. Nimetatud asjaolu ilmnes alles ehitamise

jätkamise käigus, kui hageja eemaldas põrandalt liivahunniku ja muud ehitusjäätmed. Samuti

ei olnud võimalik korteri ülevaatuse käigus avastada, et sissepääsu ees paiknev varikatus on

tugipostide külge kinnitamata. Kõnealune puudus oleks olnud avastatav vaid redeli või tõstuki

abil. Seega on eelpool kirjeldatud puudused varjatud puudused, mille eest kostja vastutab.

Kostja apellatsioonkaebus

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi

rahuldati, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.

5.1. Maakohus on vaidlustatud otsuses tuginenud suuresti tunnistaja Q ütlustele. Samas

tuvastas maakohus 21. novembril 2023 toimunud kohtuistungil, et tunnistaja Q on tutvunud

toimiku materjalidega ning on asja sisuga kursis. Seega on tunnistaja ütlused

ebausaldusväärsed ning tulnuks jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lg 5

alusel kõrvale. Kostja viitas tunnistaja ütluste ebausaldusväärsusele juba maakohtu

menetluses, kuid maakohus vaidlustatud otsuses kostja väidete arvestamata jätmist

põhjendanud ei ole.

5.2. Ka rikkus maakohus selgitamiskohustust. Maakohus selgitas hagejale, et hageja peab

tõendama, millal ta igast hagiavalduses väidetud varjatud puudusest teada sai ning millal ta

igast sellisest puudusest kostjale teatas. Sellega aga maakohtu selgitamiskohustuse täitmine

piirdus. Maakohus ei ole vajalikul määral järginud asja ammendava arutamise kohustust.

Kuna maakohus neid kohustusi ei täitnud, siis tulid vaidlustatud otsuses maakohtu poolt

kohaldatud õigusnormid kostjale üllatusena.

5.3. Maakohus on vaidlustatud otsuses käsitlenud tunnistaja D ütlusi puudulikult. Maakohus

ei arvestanud tunnistaja ütlusi osas, milles tunnistaja teavitas hagejat, et korter oli ehitatud

buumi ajal ning hageja loobus korteri ülevaatamisel asjatundja kasutamisest.

5.4. Maakohus tuvastas varjatud puudustena, et korsten on projektis ettenähtust madalam ja

korstna ümbruses puudus isolatsioonivill ning et vundamendi soojustamiseks kasutatud

soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad. Samas jättis maakohus tuvastamata, millal

hageja kostjat viidatud puudustest teavitas. Ka ei ole maakohus arvestanud kostja

vastuväidetega ega põhjendanud nendega arvestamata jätmist. Näiteks tugines kostja

asjaolule, et müügilepingu p-s 2.1 antud kinnitus ei hõlmanud endas korstnaga seonduvat.

Samuti selgitas kostja, et vaidlusalune korter soetati pankrotivarast. Lisaks jättis maakohus

tuvastamata, millal vaidlusalune korter ehitati. Praegusel juhul tuleb arvestada, et kui

müügilepingu esemeks on kümneid aastaid vana majakarp, siis ei saa selle

lepingutingimustele vastavuse hindamiseks võtta aluseks kaasaegseid ehitusstandardeid.

Vaidlustatud otsusest ei nähtu ka see, millise tõendiga on tõendatud puuduste kõrvaldamise

maksumus. Kuigi kostja esitas hageja hinnapakkumistele mitmeid vastuväiteid, ei ole

maakohus neid sisuliselt hinnanud.

Seisukohad apellatsioonkaebustele

6. Mõlemad pooled vaidlevad vastaspoole apellatsioonkaebusele vastu, paludes selle jätta

rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada osas,

millega maakohus jättis hagi kahjuhüvitise 6702,80 euro ja sellelt arvutatava viivise ning

kahjuhüvitiselt 16 160 eurot arvutatava viivise saamiseks rahuldamata, samuti

menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas saab ringkonnakohus teha uue otsuse, millega

hagi tühistatud osas rahuldada, ning jaotab menetluskulud vastavalt kohtuotsuse

tervikresolutsiooni sõnastuses märgitule. Muus osas, s.o hagi rahuldamine 16 160 euro

saamiseks ja hagi rahuldamata jätmine 33 170,60 euro ja sellelt arvutatava viivise saamiseks,

jääb maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

Apellatsioonkaebused rahuldatakse osaliselt.

8. Esmalt otsustab kolleegium uute tõendite vastuvõtmise küsimuse.

Hageja esitas 19. aprillil 2024 uued dokumentaalsed tõendid: moodulkorstna

paigaldusjuhendi, Päästeameti juhendmaterjali küttesüsteemide tuleohutuse kohta, EPS-

isolatsiooniplaatide kasutusjuhendi ja Saint-Gobain Eesti AS-i esindaja 16. aprilli 2024. a e-

kirja. Lisadega 1, 2 ja 4 soovib hageja tõendada väidet, et moodulkorsten ei ole paigaldatud

nõuetekohaselt ning puuduse kõrvaldamiseks tuleb korsten lammutada ja ehitada uus. Lisaga

3 soovib hageja tõendada väidet, et kui majakarbi soojustamiseks kasutatud

isolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad, ei vasta soojustus keskmisele kvaliteedile, samuti

nägi ehitusprojekt vundamendi soojustamise materjalina ette EPS200F 70 mm

isolatsiooniplaadid.

Kuigi TsMS § 652 piirab oluliselt uue asjaolu ja tõendi esitamist apellatsioonimenetluses,

näeb TsMS § 652 lg 3 ette juhud, mil ringkonnakohus peab uute asjaolude ja tõenditega

arvestama. Üheks selliseks põhjuseks on see, kui asjaolu või tõendit ei saanud varem esitada

kohtu poolt menetlusnormi olulise rikkumise tõttu. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus

oleks nõuetekohaselt täitnud TsMS § 392 lg 1 p-des 1-4 sätestatud eelmenetluse ülesandeid,

selgitades hagejale, et tal tuleb esile tuua ja tõendada, millistele nõuetele pidi korter vastama

ning milliseid ehitusnõudeid ja -tavasid on ehitamisel rikutud. Samuti ei selgitanud maakohus

välja korstna ja katuse parandamise kuludega seotud asjaolusid, mistõttu tuleb selles osas

esitatud hageja väiteid apellatsioonimenetluses arvestada. Kolleegiumi hinnangul on tegemist

TsMS § 238 lg 1 järgi asjakohaste ja lubatavate tõenditega ning need tuleb vastu võtta.

9. Järgnevalt hindab kolleegium kostja väiteid tõendite ebausaldusväärsuse ja TsMS-is

sätestatud nõuetele mittevastavuse kohta.

9.1. Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et maakohus oleks pidanud jätma tunnistaja Q ütlused

TsMS § 238 lg 5 järgi nende ebausaldusväärsuse tõttu arvestamata. Ringkonnakohtu

hinnangul on maakohus kostja väiteid piisavas ulatuses hinnanud ning ringkonnakohus

nõustub maakohtu põhjendustega (vt maakohtu otsuse p 41). See, et tunnistajana ülekuulatud

isik on menetlusosalise sugulane, ei anna alust jätta tõendit ebausaldusväärsuse tõttu

arvestamata. Ka see, et Q oli asja materjalide ja sisuga kursis ning ta kasutas ütluste andmisel

märkmeid, ei muuda tema ütlusi kõlbmatuks. TsMS § 251 lg 1 järgi kuulatakse tunnistajana

üle inimene, kellel on teadmised asjas tähtsust omavate asjaolude kohta. See juba eeldab, et

tunnistaja teab vaidluse sisu ning TsMS-is puudub keeld tunnistajal end asjaga kurssi viia.

Kolleegium märgib, et tunnistaja saab kohtus ütlusi anda minevikus toimunu kohta, millest tal

on isiklikul tajul põhinev teadmine. TsMS § 264 järgi võib tunnistaja ütlust andes

mäluvärskendusvahendina kasutada märkmeid ning maakohus sai nende märkmetega tutvuda

(kd I, tl 187). TsMS § 251 lg 1 keelab tunnistajana üle kuulata isikut, kes on asjas

menetlusosaline või menetlusosalise esindaja. Seda keeldu ei ole tunnistaja Q ülekuulamisel

rikutud. Eelnevat arvestades ei pea kolleegium vajalikuks sekkuda maakohtu otsustusse, et

tunnistaja Q ütlusi saab tõendina arvestada.

9.2. Kostja heidab maakohtule ette, et maakohus ei ole kostja vastuväiteid hinnapakkumistele

(puuduste kõrvaldamise maksumuse tõendamise kohta esitatud tõendid) arvestanud.

Kolleegiumi hinnangul vastavad hinnapakkumised TsMS § 272 lg 2 sätestatud dokumentaalse

tõendi nõuetele, need on osa kohtule esitatud asjatundja arvamusest, mis on digitaalselt

allkirjastatud (kd I, tl 26). Hinnapakkumised võttis eriteadmistega isik V ühe ja sama tööde

loetelu kohta, mis selgitab ka pakkumiste sarnasust. 8. aprilli 2024. a nõudekirjas andis

ringkonnakohus teada, et kõnealused tõendid on seaduses sätestatud protsessivormis ning neid

hinnatakse otsuse tegemisel. Ka selgitas ringkonnakohus kostjale, et kui kostja leiab, et

puudused on võimalik kõrvaldada odavamalt, ei piisa üksnes vastuväite esitamisest või

vastaspoole tõendi kritiseerimisest, vaid kostja peab TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi

esitama oma väidete tõendamiseks tõendid. Vaatamata sellele, et ringkonnakohus tegi kostjale

ettepaneku esitada oma väidete tõendamiseks tõendid, kostja seda võimalust

apellatsiooniastmes ei kasutanud.

10. Veel heidab kostja apellatsioonkaebuses maakohtule ette selgitamiskohustuse ning asja

ammendava arutamise kohustuse rikkumist. Osaliselt on kostja etteheited põhjendatud ning

ringkonnakohus saab maakohtu menetluslikud minetused kõrvaldada. Küll aga ei selgu kostja

apellatsioonkaebuse väidetest, millise õigusnormi kohaldamine tuli kostjale üllatusena.

10.1. Pooltel tuleb kohtu ette tuua ja tõendada materiaalõiguse normi kohaldamise eelduseks

olevad asjaolud (vt RKTKo 04.05.2022, 2-19-121704/50, p 11). Ainuüksi viitamine

Riigikohtu praktikale, sidumata sellest tulenevad põhimõtted praeguse vaidluse asjaoludega,

ei anna asja lahendamisele midagi juurde. Siinses asjas leidis maakohus õigesti, et hageja

nõue tuleneb poolte vahel sõlmitud müügilepingust (VÕS § 208 lg 1). Ka on maakohus

õigesti välja toonud müügilepingu rikkumise korral kahju hüvitamise nõude üldised eeldused

VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel (vt maakohtu otsuse p-d 16–19).

Maakohus on 12. septembri 2023. a istungil osaliselt selgitamiskohustust täitnud (kd I, tl 139

pöördel), kuid ringkonnakohtu hinnangul ei olnud see TsMS § 392 lg 1 p-des 1–4 sätestatut

arvestades piisav, et hageja nõue korrektselt lahendada. Praegusel juhul ei vaielnud pooled

õigussuhte kvalifikatsiooni üle, pooltele oli tõendamiskoormis teada, küll aga jäid maakohtul

hageja nõude aluseks olevad tähtsust omavad asjaolud välja selgitamata, millega maakohus

rikkus asja ammendava arutamise kohustust (TsMS § 348 lg 2, § 435 lg 1). Menetluslikud

minetused maakohtus tõid kaasa osaliselt ebaõige lahendi.

10.2. Kolleegium leiab, et viidates küll oma otsuses, et müügilepingu ese on puudustega, kui

see ei vasta lepingutingimustele või ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga, ei tule maakohtu

otsuse põhjendustest selgelt välja, millistes asja omadustes pooled kokku leppisid või

millistele muudele nõuetele pidi asi vastama (vt maakohtu otsuse p 42). Ringkonnakohus sai

maakohtu menetlusnormi olulised rikkumised kõrvaldada, võimaldades pooltel esitada uusi

asjaolusid ja tõendeid (kd II, tl-d 88–89 pöördel).

Kolleegium ei nõustu kostjaga, et apellatsioonimenetluses ei ole võimalik tuvastada

esmakordselt faktilisi asjaolusid, sest see piirab ebaproportsionaalselt isikute põhiseaduslikku

kaebeõigust. See seisukoht ei järgi Riigikohtu praktikat (RKTKo 22.11.2011, 3-2-1-113-11, p

28). Kui maakohus on rikkunud selgitamiskohustust, võib ringkonnakohus võimaluse korral

selle rikkumise kõrvaldada (TsMS § 656 lg 2 teine lause), andes pooltele vajaduse korral

võimaluse esitada apellatsioonimenetluses ka uusi tõendeid (vt TsMS § 230 lg 2 teine lause, §

639 lg 1, § 652 lg 1 p 2 ja lg 3 p 2 ning lg 9). Sellisel juhul ei piira TsMS § 652 lg-s 4

sätestatu uute tõendite vastuvõtmist (vt RKTKo 09.03.2011, 3-2-1-169-10, p 11). Samuti

olukorras, kus maakohus on menetlenud ebaselget nõuet, saab ringkonnakohus võimaluse

korral selle rikkumise kõrvaldada (vt ringkonnakohtu 7. mai 2024. a nõudekiri; kd II, tl-d 123

ja pöördel). Samuti, kahjuhüvitise arvutusmetoodika täpsustamise puhul on tegemist

väidetega õiguse tõlgendamise kohta, mida on TsMS § 634 lg 2 järgi lubatud esitada ka pärast

apellatsioonitähtaja möödumist (vt RKTKo 26.10.2016, 3-2-1-93-16, p 15).

11. Maakohtu otsus on poolte poolt täies ulatuses vaidlustatud. Apellatsioonimenetluse

esemeks on hageja kui korteri ostja nõue kostja kui müüja vastu tulenevalt korteri

lepingutingimustele mittevastavusest. Hageja nõue koosneb puuduste kõrvaldamise tööde

maksumusest ja asjatundja arvamuse kulust. Esitatud asjaolude järgi ei ole hageja kõiki

vaidluse all olevaid puudusi kõrvaldanud, st hageja nõuab puuduste kõrvaldamiseks vajalike

tulevaste kulutuste hinnangulise maksumuse hüvitamist. Selliste kulutuste hüvitamist saab

nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise

asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Viidatud sätete alusel on hüvitatavad ka kahju

kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks kantud kulud.

Kolleegium märgib, et isegi kui hageja on asja parandamisele kulutusi teinud, võib ta nõuda

kulutusi jätkuvalt hinnapakkumiste alusel (vt RKTKo 21.06.2011, 3-2-1-55-11, p 14).

12. Kolleegiumi hinnangul on maakohus menetlusnorme rikkumata tuvastanud, et maakler

saatis 6. jaanuaril 2021 hageja pojale ehitusprojekti ning hageja oli vaatamata

müügikuulutuses avaldatud andmetele enne müügilepingu sõlmimist teadlik, et majakarp on

ehitatud oluliselt varem kui 2016. aastal ning see on pikalt seisnud. Maakohus on põhjendatult

leidnud, et praegusel juhul tuleb korteri väidetavat lepingutingimustele mittevastavust hinnata

VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi (vt maakohtu otsuse p 21). Seda kinnitab müügilepingu p 2.1, millest

ei saa teha hageja soovitud järeldust, et korter pidi olema seisundis, mis võimaldas alustada

siseviimistlustöödega, samuti ei saa nendest teha kostja soovitud järeldust, et korteri puhul

lepiti kokku keskmisest madalamas kvaliteedis, sest see oli ehitatud buumi ajal.

Kohtupraktikas on leitud, et kokkulepitud omadusteks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses ei ole

poolte tagantjärele eeldatavast tahtest tulenevad omadused. Kui müügileping ei sisalda

kokkuleppeid asja omaduste kohta, saab asja lepingutingimustele mittevastavus kõne alla tulla

üksnes VÕS § 217 lg 2 p-des 2 jj sätestatud tingimustel (vt RKTKo 20.03.2024, 2-20-

11098/57, p 17). Ringkonnakohus peab vajalikuks täiendada maakohtu otsuse põhjendusi

järgnevalt.

VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe

puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda

vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult

tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda

liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügilepingust tulenevate kohustuste kohta kehtib ka VÕS §

77 lg 1, mille järgi peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava

kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest,

peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

Kolleegium märgib, et keskmise kvaliteedi määramine on väärtusotsustus, mille tegemisel

tuleb lähtuda tavaarusaamast ning konkreetse juhtumi asjaoludest. VÕS § 217 lg 2 p-s 2

nimetatud „seda liiki asjade“ kindlaksmääratlemisel tuleb arvesse võtta asja vanust ning senist

kasutust ja sellest lähtuvalt hinnata, kas asi sobib otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse. Asjaolu, et ostja kinnitas müügilepingu p-s 2.1, et ta on teadlik, et elamu

mõõtmed, uste, akende, korstna asukohad ning mõõdud vastavad elamu projektis olevatele

andmetele, ei tähenda seda, et korteri muud osad võisid olla ehitatud ehitusprojekti ja -norme

eirates. Kostja arusaama kohaselt esineb buumi ajal ehitatu puhul „arvestatava tõenäosusega

külgnev risk, et selle ehituskvaliteet võib jätta soovida“. Kolleegiumi hinnangul ei ole kostja

esile toonud ega tõendanud, et buumi ajal ehitatud ehitiste kvaliteet tähendab tavaarusaama

järgi seda, et ehitis ei pea vastama ehitusprojektis ega -normides sätestatule.

13. Kolleegium leiab, et lõplikult välja ehitamata ja seisnud ehitise puhul ei saanud hageja

korteri lepingutingimustele vastavuse hindamisel võtta aluseks kaasaegseid ehitusstandardeid.

Samas leiab kolleegium, et vaidlusaluse lepingueseme puhul sai hageja eeldada, et korter

vastab olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku

lepitud. Siiski tuleb arvestada, et igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist ei saa iseenesest

lugeda korteri puuduseks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt RKTKo

30.11.2005, 3-2-1-131-05, p 15). Ringkonnakohus selgitas kostjale, et tema peab tõendama, et

projektist kõrvalekaldumise osas oli pooltel kokkulepe või et kõrvalekaldumised ei ole

müügilepingu rikkumiseks. Nagu kolleegium eelnevalt märkis, siis ostja kinnitus

müügilepingu p-s 2.1 ei tähenda, et kõik muu peale ehitise mõõtmete, uste, akende, korstna

asukohtade ning mõõtmete võivad ehitusprojektist või -nõuetest kõrvale kalduda. Sellist

järeldust ei saa teha ka asjaolust, et hageja oli teadlik, et majakarp oli ehitatud 2008. aastal,

mida kutsuti ehitusbuumi ajastuks.

14. Kui lepinguesemeks on pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde

ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata

töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti (vt eespool viidatud RKTKo 3-2-1-131-05, p 15).

Järelduse, kas tegemist on varjatud puudusega või mitte, teeb asjaolusid hinnates kohus.

Müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele

mittevastavust teadis või pidi teadma. Kolleegium märgib, et tegemist ei ole varjatud

puudusega, kui arvestades müüja avalikustatud teavet tervikuna, võiks järeldada, et ostja pidi

avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus. Vastupidisel

juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab VÕS § 218 lg 4

järgi müüja (vt RKTKo 30.05.2017, 3-2-1-46-17, p 26). Kui võimalikule puudusele viitas

spetsialist, saab järeldada, et tegemist oli varjatud puudusega, mida ostja ei pidanud avastama

(vt samas). Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja

mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (vt samas, p 25). Ka tuleb varjatud puudused tuvastada

iga üksikjuhtumi asjaolusid arvestades, sest need sõltuvad lepingueseme ainulaadsusest,

komplitseeritusest, kasutuseesmärgist ja väärtusest.

Eeltoodud põhimõtted võtab kolleegium müügilepingu rikkumise eelduste tuvastamisel

arvesse.

15. Järgnevalt analüüsib kolleegium hagiavalduses märgitud korteri puudusi. Kuna kõikide

puuduste osas ei ole maakohtu otsusest võimalik järeldada, millistele tingimustele pidi korter

vastama, täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi, kõrvaldades sellega

kohtuotsuse põhjendamise kohustuse rikkumise (TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8).

15.1. Pooled ei vaidle selle üle, et korteri välisseinad on ehitatud 5 cm kitsamast plokist, kui

ehitusprojektis on ette nähtud. Maakohus leidis, et välisseinad olid katmata ning seega pidi

plokkide laius olema hagejale ülevaatuse käigus nähtav. Kolleegium maakohtuga ei nõustu ja

muudab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

Asjatundja arvamusega on tõendatud, et korteri välisseinad (kandvad konstruktsioonid) pidid

olema laotud 25 cm laiusest tuhaplokist (kd I, tl 29). Kolleegium leiab, et keskmine kvaliteet,

millele kandvad konstruktsioonid pidid vastama, tuleneb ehitusprojektist. Seega on korteri

konstruktsioon 5 cm õhem ja vähem soojapidavam. Kuna vastupidine kokkulepe

müügilepingus puudub, siis ei vasta lepinguese kokkulepitud tingimustele. Erinevalt

maakohtust leiab ringkonnakohus, et hageja ei teadnud ega pidanudki lepingu sõlmimisel

teadma, et korteri kandvad konstruktsioonid on ehitatud 20 cm laiusest tuhaplokist.

Pooled ei vaidle, et hageja vaatas enne müügilepingu sõlmimist korteri üle. Hageja on

müügilepingu p-s 2.2 andnud kinnituse, et ta on elamu katusetalad, laotud siseseinad, kogu

sisekonstruktsiooni jms visuaalselt kahel korral üle vaadanud. Kolleegium nõustub hagejaga,

et ülevaatusel ei saanud ta märgata, et seinad on laotud 20 cm ja mitte 25 cm laiusest plokist.

Eriteadmisteta isikult ei saa eeldada, et lepinguesemega tutvudes vaatab ta ehitusprojekti ning

mõõdab tuhaploki laiust. Ehitusprojektist erineva laiusega tuhaplokkide kasutamine on selline

kõrvalekalle, millest oleks tulnud müügilepingus eraldi kokku leppida. Pealegi, tuhaploki 5

cm laiuse erinevust ei ole võimalik silmaga märgata, see eeldab mõõdulindi kasutamist.

Tunnistaja D ütlused ei tõenda, et hagejat tuhaploki laiusest teavitati ning buumi ajal ehitatud

ehitise puhul ei pidanud hageja mõistma, et tal tuleb mõõta majakarbi ehitamisel kasutatud

tuhaplokkide laiust. Kolleegium leiab, et arvestades kostja avaldatud teavet, ei pidanud hageja

VÕS § 218 lg 4 mõttes sellisest mittevastavusest teadma.

15.2. Hageja selgituse kohaselt avastas ta puuduse ehitusprojektiga lähemalt tutvudes 28.

augustil 2021, mis on tõendatud tunnistaja Q ütlustega, ning e-kirjaga on tõendatud, et hageja

teavitas sellest kostjat 17. septembril 2021 (kd I, tl-d 16–18, 20).

15.3. Pooled ei vaidle selle üle, et korteri korsten on ehitusprojektis ettenähtust madalam ja

selle ümbruses puudub isolatsioonivill. Maakohus leidis, et tegemist on varjatud puudusega.

Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ja neid ei korda. Vastuseks kostja

apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

Kostja väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Kolleegium leiab, et

arvestades kostja avaldatud teavet tervikuna, ei saa järeldada, et hageja pidi selle info põhjal

aru saama, et lepinguesemel esineb vaidlusalune puudus. Seega tuleb eeldada, et tegemist on

varjatud puudusega, mille eest vastutab VÕS § 218 lg 4 järgi kostja. Korstna nõuetele

mittevastavust tõendab asjatundja arvamus (kd I, tl-d 29 pöördel–30 pöördel). Korsten kaldub

kõrvale ehitusprojektist ega vasta tuleohutusnõuetele, ka ei ole selle paigaldamisel järgitud

toote paigaldusjuhiseid (kd II, tl-d 94–100, 103–116). Toote esinduse info kohaselt on ilma

isolatsioonita korsten ohtlik ja ei vasta nõuetele (kd II, tl 117). Müügi ajal kehtinud

Päästeameti küttesüsteemide tuleohutusnõuete kohaselt peab viilakatuse korral ulatuma

korsten vähemalt 0,8 m kõrgemale katuse pinnast, kui katuse kalle on üle 30º, siis 1 m (EVS

812-3; 2018). Kolleegiumi hinnangul tuleb lähtuda eeltoodud nõuetest, sest hageja sai

eeldada, et korter müüakse seisundis, mille olemasolevad osad vastavad müügi ajal

kehtivatele nõuetele. Seega ei oma selle puuduse puhul tähtsust, et majakarp ehitati 2008.

aastal.

15.4. Hageja selgituse kohaselt avastas ta puuduse ehitusprojektiga lähemalt tutvudes 28.

augustil 2021, mis on tõendatud tunnistaja Q ütlustega, ning e-kirjaga on tõendatud, et hageja

teavitas sellest kostjat 17. septembril 2021 (kd I, tl-d 16–18, 20).

15.5. Pooled ei vaidle selle üle, et vundamendi soojustamiseks kasutatud

soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad. Maakohus leidis, et tegemist on varjatud

puudusega. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ja neid ei korda. Vastuseks kostja

apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

Nii nagu ka korstna puhul, on maakohus vundamendi lepingutingimustele mittevastavuse osas

põhjendatult leidnud, et tegemist on varjatud puudusega. Hageja ei pidanud kostja avaldatud

info põhjal aru saama, et lepinguesemel esineb vaidlusalune puudus. Asjatundja arvamuse

kohaselt on vundamendi soojustus teostatud vale materjaliga (kd I, tl 31). Kasutatud materjal

ei vasta ei projektile ega ka ehitusnõuetele, sest materjal (asjatundja arvates võib olla tegemist

EPS 50-80 margiga) ei ole tugev ega niiskuskindel. Kolleegium nõustub hagejaga, et

poolelioleva majakarbi müügi puhul saab keskmiseks kvaliteediks pidada seda, et

vundamendi soojustamiseks on kasutatud niiskuskindlat isolatsiooniplaati (kd I, tl-d 101–

102).

15.6. Pooled ei vaidle selle üle, et majakarbi müürivöö puittala oli kinnitatud naeltega

pehmesse tuhaplokki, mille tulemusel vajusid maja seinad ülevalt laiali. Maakohus leidis, et

vaatamata sellele, et tegemist on lepingueseme mittevastavusega, oli see tavapärase

ülevaatuse käigus avastatav puudus. Kolleegium maakohtuga ei nõustu ja muudab selles osas

maakohtu otsuse põhjendusi.

Asjatundja arvamusega on tõendatud, et majakarbil puudub viimase rea seinaplokkidel

betoonvöö, samuti ei ole seinte ladumist lõpetatud U-plokiga või siis tehtud lisa ankurdust, et

müürivöö oleks kinnitatud maja seina külge tugevalt (kd I, tl-d 31 pöördel–32 pöördel).

Asjatundja arvamuse kohaselt on tegemist väga ohtliku ehitisega, arvestades veel ka

kivikatuse raskust. Kuna müügilepingus ei ole kostja sellist asjaolu hagejale avaldanud, siis ei

vasta lepinguese kokkulepitud tingimustele. Pooled vaidlevad selle üle, kas tegemist on

varjatud puudusega.

Erinevalt maakohtust leiab ringkonnakohus, et ainuüksi see, et betoonvöö oli katmata ja

katusetalad olid nähtavad, ei saanud hageja sellist ehitustehnilist puudujääki märgata. Hageja,

kellel ei ole ehitustehnilisi teadmisi, ei pidanud ülevaatuse käigus aru saama, et viimase rea

seinaplokkidel betoonvöö ja U-plokkide puudumise puhul on tegemist väga ohtliku

puudusega, mis tingib maja katuse laiali vajumise. Ülevaatuse käigus ei saanud hageja

märgata, kas maja seinad on juba ülevalt lahti vajunud või mitte. Kolleegium leiab, et

arvestades kostja avaldatud teavet, ei pidanud hageja VÕS § 218 lg 4 mõttes sellisest

mittevastavusest teadma.

15.7. Hageja selgituse kohaselt avastas ta puuduse 20. aprillil 2021, kui oli võimalik

katusekonstruktsioonidele ligi pääseda, kostjat teavitati sellest samal päeval telefoni teel.

Kolleegiumi hinnangul on tunnistaja Q ütlustega tõendatud, et see puudus avastati 2021. a

suvel (kd I, tl 187 pöördel), ning e-kirjaga on tõendatud, et hageja teavitas sellest kostjat 17.

septembril 2021 (kd I, tl-d 16–18, 20).

15.8. Pooled ei vaidle selle üle, et katuseharjatihend ja harjakivid on valesti paigaldatud.

Maakohus leidis, et tegemist on varjatud puudusega. Kolleegium nõustub maakohtu

põhjendustega ja neid ei korda. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib

kolleegium järgmist.

Kolleegiumi hinnangul sai hagejal olla mõistlik ootus, et kui majakarbile on paigaldatud uus

kivikatus, siis peab see vett, katusekivide alumised read on kinnitatud roovitise külge ning

katusekile hoiab niiskuse eemale. Asjatundja arvamuses on katusel esinevad ehitusvead esile

toodud, sh katuse aluskatte ebasobivus (kd I, tl-d 33–34 pöördel). Hageja on 12. oktoobri

2023. a menetlusdokumendi p-s 8 märkinud, et ta avastas puuduse (vihmavee majja

lekkimine) 26. veebruaril 2021, teavitades sellest e-kirjaga kostjat (kd I, tl-d 71 pöördel ja 72).

15.9. Pooled ei vaidle selle üle, et seinte plokkide vuugid asetsevad mitmes kohas üksteise

peal, vuugid on paljudes kohtades täitmata, plokid on viltu, armatuur on seintest väljas ning

alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte, vundamendi ega seinaga. Maakohus leidis, et

tegemist ei ole varjatud puudusega, sest seinad olid katmata ning kõnealused puudused olid

avastatavad korteri ülevaatuse käigus. Kolleegium nõustub maakohtuga. Vastuseks hageja

apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

Hageja ei ole oma apellatsioonkaebuse p-s 16 vaidlustanud maakohtu tuvastatut plokkide

ladumist puudutavas osas (vuugid, viltune ladumine, read on kohakuti). Küll aga leiab hageja,

et tal ei olnud võimalik ülevaatuse käigus märgata vundamendi ja seinte ühenduskohti, sest

põrandat katsid liivahunnikud ja ehitusjäätmed. Tunnistaja Q ütluste kohaselt varjasid

liivakuhjad naabripoolsest küljest veeleket (kd I, tl 188). Kolleegiumi hinnangul nägi või pidi

hageja kõnealuseid puudusi märkama ning hageja väide, et seinte ühenduskohad ei olnud

terve korteri ulatuses nähtavad, on ümber lükatud müügikulutuse fotodega (kd I, tl-d 112

pöördel–113). Seega oli hagejale majakarbi vundamendi ja seinte ehitustehniline lahendus

teada ning tegemist ei ole varjatud puudusega. Asjatundja arvamuse kohaselt ei ole sellisel

viisil laotud seinad ohtlikud (kd I, tl 38).

15.10. Pooled ei vaidle selle üle, et maja ees olev varikatus oli tugipostide külge kinnitamata.

Maakohus leidis, et vaatamata sellele, et tegemist on lepingueseme mittevastavusega, oli see

tavapärase ülevaatuse käigus avastatav puudus. Kolleegium maakohtuga ei nõustu ja muudab

selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

Asjatundja arvamusest nähtuvalt oli maja ees olev varikatus tugipostide külge kinnitamata ja

rippus 20 cm alla vajunult vaid roovide toel. 2011. aastal oli varikatus toestatud, kuid toestus

on eemaldatud (kd I, tl 37). Hageja selgituse kohaselt avastas ta puuduse siis, kui ta tutvus

kevadel katuse konstruktsiooniga ja nägi, et osa katusest ripub ilma toestuseta. Kolleegiumi

hinnangul sai hageja varikatuse seisundit märgata ainult siis, kui see oli juba hakanud alla

vajuma. Praegusel juhul ei ole asjas tõendamist leidnud, et korteri ülevaatuse ajal oli varikatus

sellises seiskorras nagu asjatundja arvamuse fotodel, s.t avastatav ostjalt eeldatava hoolsusega

varikatust üldiselt väliselt üle vaadates (kd I, tl 37). Seega nõustub kolleegium hagejaga, et

varikatuse konstruktsioon on varjatud puudus ja see sai ilmneda alles katusekonstruktsiooni

avamisel. Tunnistaja Q ütlustega on tõendatud, et hageja avastas varikatuse vajumise 2021. a

kevadel ning teavitas sellest koheselt märts-aprill kostjat (kd I, tl 188 pöördel).

16. Vastuseks ringkonnakohtu järelepärimisele hageja täpsustas, et ta ei ole põrandakütte

torustikku puudutavas osas nõuet esitanud (kd II, tl 91 pöördel). Kuna hageja ei ole selle

puudusega seoses nõuet esitanud, siis tuleb see osa maakohtu otsuse põhjendustest välja jätta

(vt maakohtu otsuse p 26).

17. Ringkonnakohus, osaliselt maakohtuga nõustudes ning osaliselt maakohtu otsust muutes,

on tuvastanud järgmised puudused: välisseinad on ehitatud 5 cm kitsamast plokist; korstna

kõrgus ei vasta ehitusprojektile, korsten on valesti paigaldatud; vundament on soojustatud

valede isolatsiooniplaatidega; majakarbil puudub betoonvöö ja viimast rida ei ole lõpetatud U-

plokiga (müürivöö ei ole tugevalt seina külge kinnitatud); katuseharjatihend ja harjakivid on

valesti paigaldatud, katusekivide alumised read on kinnitamata; varikatus on tugipostide külge

kinnitamata. Asja materjalidest nähtuvalt andis hageja kostjale võimaluse puuduste

kõrvaldamiseks (kd I, tl-d 16–22; tunnistaja Q ütlused; kd II, tl 188).

18. Kolleegiumi hinnangul on hageja kostjat korteri lepingutingimustele mittevastavusest

nõuetekohaselt teavitanud (VÕS § 220 lg-d 1 ja 3).

18.1. Kolleegium märgib, et VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 peamiseks eesmärgiks on tagada, et

müüdud asja puuduste üle peetavad vaidlused lahendatakse võimalikult peatselt pärast vastava

puuduse ilmnemist, mis omakorda aitab ära hoida olulisi tõendamisraskusi ning aitab tagada

müüja õigustatud huvide kaitse (VÕS II komm (2019), § 220, p 1). Mõistliku aja hindamisel

saab mh lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, mille kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda,

mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks, arvestades

mh võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki ning kõiki asjaolusid.

18.2. Riigikohus on leidnud, et mõistlik aeg puuduse avastamise ja müüjale teatamise vahel

sõltub puuduse iseloomust. Sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist

(varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus

avastada (vt RKTKo 18.11.2020, 2-17-7157/40, p 13). Praegusel juhul on tõendamist leidnud,

et hagejal oli mõistlik võimalus avastada puudusi 2021. a kevadest, kui ta hakkas korteris

siseviimistlustööde ettevalmistusi tegema (tunnistaja Q ütlused). Kolleegium leiab, et

arvestades lepingueseme puudusi, on hageja teatanud kostjat mõistliku aja jooksul pärast seda,

kui ta korteri lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.

19. Kolleegiumi hinnangul on maakohus jätnud kostja olulise vastuväite tähelepanuta, mis

mõjutab ka asja lahendust. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et sõlmitud ei ole müüja vastutust

piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). Selles osas muudab ringkonnakohus maakohtu otsuse

põhjendusi.

19.1. VÕS § 106 lg 1 järgi võivad võlgnik ja võlausaldaja eelnevalt kokku leppida kohustuse

rikkumise eest vastutuse välistamises või piiramises. Pooled on müügilepingu p-s 3.1.2 kokku

leppinud, et „Müüja ja Ostja välistavad Müüja vastutuse võimalike lepingu eseme puuduste

eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on Ostjat

eelnevalt teavitatud, samuti ka nende puuduste eest, millest Müüja ei olnud Lepingu

sõlmimise ajal teadlik ega ei pidanud olema teadlik“. Lisaks on kostja andnud p-s 2.1

kinnituse, et talle ei ole mingeid teada olevaid varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole

ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Kostja on eelnimetatud vastutuse piiramise kokkuleppele viidanud vastuses hagiavaldusele

(kd I, tl 96, p 16). Kostja on läbivalt menetluses tuginenud sellele, et tuleb arvestada juhtumi

eripäraga, sest lepinguesemeks oli pooleliolev majakarp, mida kostja elamiseks ei kasutanud,

ning kostjale ei saa hageja esile toodud puuduste „teadma pidamist“ ette heita ka raske

hooletuse vormis. Kolleegiumi hinnangul on müügilepingus sisalduv vastutuse piiramise

kokkulepe lubatav ning VÕS § 106 lg-s 2 sätestatud tühisuse eeldusi ei esine. Oma sisult

vastab viidatud kokkulepe VÕS § 221 lg-s 2 sätestatud piirangule, mille kohaselt ei või müüja

tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja

lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi

lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Seega, hageja saab kasutada kostja

vastu müügilepingu mittekohasest täitmisest tulenevaid õiguskaitsevahendeid, kui

mittevastavus on tekkinud kostja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui kostja teadis või

pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei

avaldanud seda ostjale.

19.2. Vastuseks hageja väitele märgib kolleegium, et vaidlusalune müük on toimunud

eraisikute vahel ning asjaolu, et kostja tegutseb ehitusettevõtjana U OÜ kaudu, ei tähenda

iseenesest seda, et kostja suhtes saab rakendada kõrgemat müüja erialaste oskuste või

teadmiste standardit. Müügileping ei ole sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva

müüja ja tarbijast ostja vahel. Pooled ei vaidle selle üle, et majakarp oli ehitatud 2008. aastal

ja kostja ostis selle enampakkumisel 22. septembril 2010. Omanikuks olles vahetas kostja

algselt projektis oleva elamu plekk-katuse kivikatuse vastu, kuid kuni hagejale müümiseni

seisis korter välja ehitamata. Eeltoodud asjaolusid ei saa lepinguesemeks olnud korteri

kvaliteedinõuete hindamisel ja mõistlike ootuste väljaselgitamisel tähelepanuta jätta. Samuti

tuleb lepingueseme mittevastavuse hindamisel arvestada, et hageja ostis korteri pärast

väljaehitamist seal elamiseks ning selline eesmärk oli või pidi olema kostjale teada.

19.3. Kui müüja puudusest lepingu sõlmimise ajal teab või peab sellest teadma, saab ta oma

vastutuse vastava puuduse eest välistada üksnes juhul, kui ta on puuduse enne müügilepingu

sõlmimist ostjale teatavaks teinud. Praegusel juhul on ringkonnakohus otsuse p-s 17

tuvastanud puudused, mille puhul ei ole kostja vastutusest vabanemise eeldus VÕS § 218 lg 4

alusel tõendamist leidnud. Järgnevalt tuleb kostja vastutuse eeldusena tuvastada, kas kostja

teadis või pidi teadma lepingutingimustele mittevastavusest. Õiguskirjanduses on leitud, et

müüjapoolne puudusest teadma pidamine saab kõne alla tulla esmalt siis, kui müüja müüb

enda poolt valmistatud või eelnevalt kasutatud asja, mille seisundist ta peab teadlik olema

(VÕS II komm (2019), § 221, p 3.2). Väljendi „teadma pidamine“ kohta sätestab VÕS § 15 lg

4, et kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis

loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Müüja teadma pidamise hindamisel on oluline

arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud. Pikka aega kinnisasja

omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) tuleb „teadma pidamist"

eeldada. Eeltoodut selgitas ringkonnakohus pooltele 8. aprilli 2024. a nõudekirjas.

20. Kostja on esile toonud, et ta ostis poolelioleva majakarbi pankrotivarast ning ta ei teadnud,

kas majakarp on ehitatud vastavalt ehitusprojektile või kas see vastab ehitus- ja

tuleohutusnõuetele. Kolleegium on eelnevalt märkinud, et pankrotivarast ostmine ja

ehitusbuumi ajal ehitamine ei välistanud hageja mõistlikke ootusi vaidlusalusele esemele, s.t

et lepinguese vastab keskmisele kvaliteedile ning osas, milles ei ole visuaalsel vaatlusel

majakarbi nõuetele vastavust võimalik kontrollida, vastab ehitatu ehitusprojektile, sellest

kõrvalekaldumise puhul aga ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Tuvastatud ehitusvead ei sõltunud

sellest, et majakarp ehitati 2008. aastal ja et see seisis kuni müügini.

Ka ei pidanud hageja eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi. Ka

ehitusprojekti hagejale saatmine enne müügilepingu sõlmimist kostja vastutust ei välista, sest

hageja ei pidanud rakendama erakorralisi meetmeid asja lepingutingimustele mittevastavuse

tuvastamiseks, mh palkama selleks ehitustehniliste teadmistega isiku. Maakohus on

põhjendatult leidnud, et hagejal ei olnud kohustust korteri puudusi enne müügilepingu

sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata ülevaatusele ehitusspetsialisti. Ka kostja

väide, et hagejale soovitati riskide vältimiseks kaasata lepingueseme ülevaatuseks asjatundja,

ei välista kostja vastutust. Seetõttu ei ole tunnistaja D ütlused tõendina asjakohased. Praegusel

juhul on ostjaks füüsiline isik, kellel ei olnud isegi kohustust asja üle vaadata (VÕS § 219 lg

1). Juhul, kui ta seda tegi, võib ülevaatuse käigus kogetu anda alust kohaldada VÕS § 218 lg-s

4 sätestatut, kui puudused olid või pidid olema müüja poolt asja kohta avaldatut arvestades

ostjale mõistlikult äratuntavad.

Eeltoodud müüja vastutuse üldistele põhimõtetele vaatamata pidi hageja aga arvestama, et

müügileping sisaldab kokkulepet, mille kohaselt ei vastuta kostja lepingueseme puuduste eest,

kui kostja neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma. Seega ei kohaldu selles asjas

VÕS § 218 lg-s 1 sätestatud üldine põhimõte, et müüja vastutab lepingueseme puuduste eest

ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt RKTKo 30.09.2015, 3-

2-1-100-15, p 35).

21. Kolleegiumi hinnangul ei pidanud kostja olema teadlik, et välisseinad on ehitatud 5 cm

kitsamast plokist ja vundament on soojustatud valede isolatsiooniplaatidega. Kostja omandas

lepingueseme 22. septembril 2010 enampakkumisel (kd I, tl 110). Seega ei vasta tegelikkusele

hageja väited, et kostja selle ehitas ning pidi ehitustööde üle teostama omanikujärelevalvet.

Ka hageja ise tugines sellele, et avastas puudused ehitustööde ettevalmistamise käigus. Sama

põhimõte, et kõnealused puudused ei olnud avastatavad tavapärasel ülevaatusel, kohaldub ka

kostja suhtes, kui tema selle korteri ostis. Asjaolu, et kostja oli korteri omanik alates 2010.

aastast kuni selle müügini, ei anna selles asjas alust teistsuguse järelduse tegemiseks, sest esile

on toomata, kuidas pidi kostja kõnealuseid puudusi märkama, s.t et kui kostja puudustest ei

teadnud, kujutaks see endast temapoolset rasket hooletust.

22. Kolleegiumi arvates ei saa kostja tugineda korstna, katuse ja selle konstruktsiooni

(betoonvöö puudumine) ehitusvigade osas vastutust piiravale kokkuleppele. Kostja pidi

katuse (sh varikatus) ja selle konstruktsiooni puudusest teadma, kuid ta ei avaldanud seda

hagejale. Selle järelduse teeb kolleegium asjaolust, et katusevahetus, sh varikatust toetanud

kivipostide eemaldamine, on toimunud ajal, mil kostja oli korteri omanik (kd I, tl-d 111 ja

pöördel; tunnistaja D ütlused; kd I, tl 186 pöördel; tunnistaja Q ütlused; kd II, tl 188 pöördel).

Katusetööde käigus pidi kostja märkama ka seda, et korsten on projektis ettenähtust madalam

ja korstna lõõri ümber puudub isolatsioonivill. See, et kostja katusetööd tellis, ei välista kostja

vastutust, sest tellijana sai kostja töö vastuvõtmisel üle vaadata (VÕS § 638, § 644 lg 1), sest

seda saab pikalt seisnud majakarpi ehitanud hoolikalt käituvalt omanikult eeldada.

23. Eeltoodud põhjal leiab kolleegium, et kostja vastutab järgmiste lepingueseme puuduste

eest: korstna kõrgus ei vasta ehitusprojektile, korsten on valesti paigaldatud; majakarbil

puudub betoonvöö ja viimast rida ei ole lõpetatud U-plokiga (müürivöö ei ole tugevalt seina

külge kinnitatud); katuseharjatihend ja harjakivid on valesti paigaldatud, katusekivide

alumised read on kinnitamata; varikatus on tugipostide külge kinnitamata.

24. Järgmisena hindab kolleegium kahjuhüvitise suurust.

24.1. Hageja täpsustas ringkonnakohtu palvel kahjuhüvitise nõude kujunemist ning viivise

määra õiguslikku alust. Hagiavalduses esitas hageja oma kahjuhüvitise nõude selliselt, et see

tulenes hinnapakkumiste keskmisest, eraldi iga puuduse parandamise kulu hagiavalduses välja

toodud ei olnud. Maakohus andis hagejale võimaluse nõude kujunemine esile tuua (vt

maakohtu 12. septembri 2023. a istungi protokoll; kd I, tl 139 pöördel). Seepeale esitas hageja

nõude kujunemise kohta täpsustuse, kuid maakohus ei pannud seda menetledes tähele, et

hageja võttis aluseks kõige kallimad parandamise kulud, ka ei olnud hageja poolt märgitud,

kas kulude hüvitamist nõutakse koos käibemaksuga. Selliselt nõuet lahendades väljus

maakohus hagi lahendamise piiridest, sest nõue oleks kujunenud koos käibemaksuga hagis

märgitud nõudest suuremaks (TsMS § 439). Ringkonnakohus võtab hageja

apellatsioonkaebust lahendades aluseks hageja 16. mail 2024 esitatud menetlusdokumendi (kd

II, tl-d 124–127).

24.2. Kolleegiumi hinnangul ei tulene seadusest keeldu võtta kahjuhüvitise suuruse

kindlakstegemisel aluseks mitme hinnapakkumise keskmine, sest kostja peab hüvitama

lepingueseme vähemasti keskmise kvaliteediga seisundisse viimiseks vajalikud kulutused.

Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, siis ei ole alust kahelda asjatundja arvamuses

sisalduvate hinnapakkumiste usaldusväärsuses.

24.3. Praegusel juhul on tõendid kahju hüvitise suuruse kohta esitanud hageja. Kui kostja

leidis, et puuduste kõrvaldamine on odavam, tuli tal oma väidet TsMS § 230 lg 1 järgi

tõendada. Samuti, kui kahjuhüvitis on kohtu hinnangul asjaolude kohaselt liiga suur, on

võimalik väljamõistetavat summat vähendada VÕS § 127 lg 5, § 139 või § 140 alusel (vt

RKTKo, 30.09.2015, 3-2-1-100-15, p 24). Kui puudus on olemas, kuid hüvitatavate kulude

määramine on keeruline, saab kohus seda teha diskretsiooniotsusega VÕS § 127 lg 6 esimese

lause ja TsMS § 233 lg 1 alusel, kuid sellisel juhul peavad pooled TsMS § 5 lg 1 kohaselt

kohtu ette tooma asjaolud, mida kaaludes kohus hinnangul põhineva otsustusena

kahjuhüvitise suuruse kindlaks määrab. Eeltoodud põhimõtteid on ringkonnakohus pooltele

kirjalikus menetluses selgitanud ning võimaldanud neil esitada seisukohad (kd II, tl-d 88–89

pöördel).

24.4. Hageja esitatud hinnapakkumiste kohaselt on korstna parandamise kulu 5598 eurot.

Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks ebaõigesti välja kõige kallima hinnapakkumise järgi

7020 eurot, sest hagi esitamisel tulenes kahjuhüvitise nõue hinnapakkumiste keskmisest ning

hageja nõuet ei suurendanud. Hageja on tõendanud, et korstna ehitusvigade kõrvaldamiseks

tuleb olemasolev korsten lammutada ja ehitada uus. Moodulkorstnale ei ole võimalik hiljem

lisada juurde isolatsioonivilla (kd II, tl 117).

24.5. Kuna kostja majakarbi vundamendi soojustamise mittevastavuse eest ei vastuta, on

maakohus ebaõigesti kostjalt hageja kasuks välja mõistnud 7640 eurot. Selles osas jääb hagi

rahuldamata.

24.6. Hageja esitatud hinnapakkumiste kohaselt on katusel esinevate puuduste parandamise

kulu 8524,80 eurot, mis sisaldab järgmisi töid: katusekivi eemaldamine ja uuesti paigaldamine

koos vajalike tihenditega ning uue aluskatte paigaldus. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et

katusel esinevate puuduste kõrvaldamise kulu saab olla 5112 eurot, sest arvestada tuleb ka

uue aluskatte paigalduse kulutusega. Samuti on maakohus ebaõigesti järeldanud, et

hinnapakkumistes märgitud hinnad ei ole konkreetse puuduse kõrvaldamiseks. Kolleegium

märgib, et kui maakohtul oli hinnapakkumistes märgitud tööde sisu osas kahtlusi, tulnuks

seda hagejale selgitada ja võimaldada esitada kahju suuruse kohta tõendeid. Ringkonnakohus

küsis hagejalt täpsustust, mille kohaselt hageja selgitas, et hinnapakkumise ridadel 6 ja 7 on

märgitud hagiavalduses kirjeldatud katuse ehitusvigade kõrvaldamise tööd. Sellega haakub ka

asjatundja arvamus. Kostja ei ole vastupidist tõendanud.

24.7. Ringkonnakohus ei pidanud varjatud puuduseks plokkide ladumise ja esimese korruse

põrandaga seotud puudusi, mistõttu ei ole hinnapakkumise rida 4 (hoone konstruktsiooni

tugevdamine) täies ulatuses põhjendatud. Kuid kuna see sisaldab endas ka müürivöö ja

varikatuse puuduste kõrvaldamist, peab ringkonnakohus sellest kulust põhjendatuks 50%, s.o

5940 eurot (= 11 880 ÷ 2). Majakarbi müürivöö ankurdamise kulu 1300 eurot peab

ringkonnakohus põhjendatuks. Kolleegium põhjendab oma seisukohta järgmiselt.

Hageja selgituse kohaselt tuleb puuduste kõrvaldamiseks (välisseinte plokkide mittevastavus

projektile, betoonvöö puudumine, müürivöö ebaõige paigaldamine, plokkide ebaõige

ladumine, põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga, varikatus on tugipostide

külge kinnitamata) korraga tugevdada ehitise konstruktsioone, ankurdada hoone müürivöö,

taastada puistevill, paigaldada lisasoojustus ja ehitada ümber vihmaveerennid, mis kõik

maksab kokku 32 517,80 eurot. Kolleegium on eelnevalt tuvastanud, et kõigi eelnimetatud

puuduste eest kostja ei vastuta. Asjatundja arvamusest saab teha järelduse, et ehitise

konstruktsiooni tugevdamine on vajalik mitme asjaolu tõttu – betoonvöö ja U-plokkide

puudumine, müürivöö ebapiisav kinnitamine, mitmed ploki read on laotud kohakuti, vuugid

on täitmata, katuse viimane sarikas ei toeta metallraami peale (kd II, tl-d 31 pöördel, 35 ja

37). Kuna ehitise konstruktsiooni tugevdamise töö sisaldab endas ka betoon- ja müürivöö ning

varikatuse puuduste kõrvaldamist, peab ringkonnakohus asjatundja arvamuses avaldatud

seisukohta arvestades sellest kulust põhjendatuks 50% (kd I, tl 32 pöördel). VÕS § 127 lg-st 1

tulenevalt on lepingu rikkumise korral kahju hüvitamise eesmärgiks kahju kandnud isiku

asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui lepingut ei oleks rikutud, kusjuures kahju

hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei ole

kohustust rikkunud poole karistamine (vt RKTKo 21.12.2005, 3-2-1-137-05, p 11).

24.8. Hageja nõue sisaldab vihmaveerennide ümberehituse kulu 258,60 eurot ja

vihmakahjustusi saanud puistevilla taastamise kulu 679,20 eurot. Kuigi hageja vaidlustab

maakohtu otsust osas, milles hagi jäeti rahuldamata, ei ole ta oma apellatsioonkaebuses nende

nõuetega seotud asjaolude kohta sisulisi väiteid esitanud. Viidatud puuduste kõrvaldamise

kulud on põimitud ehitise konstruktsiooni tugevdamise, müürivöö ankurdamise ja

lisasoojustuse kulutuste sisse, kuid esile ei ole toodud nõude rahuldamise eelduseks olevaid

asjaolusid. Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, et kui lepingu esemeks oli pooleliolev

ehitis, oli puudusena käsitatav ka vihmaveerennide paigaldamata jätmine, s.t vihmaveerennid

olid projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töö. Ka katuse parandamise

tööde juures ei ole märgitud, et sellega seoses vajab puistevill taastamist – vajalike töödena on

märgitud vaid katusekivi eemaldamine ja tagasipaigaldamine koos vajalike tihenditega ning

uue aluskatte paigaldamine (vt hageja apellatsioonkaebuse p 13).

24.9. Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamiseks on

põhjendatud 21 362,80 euro (= 5598 + 8524,80 + 5940 + 1300) ulatuses (koos

käibemaksuga). Kolleegium nõustub hagejaga, et tal on õigus nõuda kahjuhüvitist koos

käibemaksuga (vt RKTKo 07.11.2012, 3-2-1-133-12, p 24).

25. Lisaks puuduste kõrvaldamisest tulenevale kahju hüvitamisele nõuab hageja kostjalt ka

kohustuse rikkumise tõttu tekkinud asjatundja arvamuse saamiseks tekkinud kulutuse kui

kahju hüvitamist. Kolleegiumi hinnangul on maakohus põhjendatult rahuldanud hageja nõude

kostja vastu asjatundja arvamuse kulutuse 1500 euro hüvitamiseks.

VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju ka kahju tekitamise tõttu kantud või

tulevikus kantavaid mõistlikke kulutusi, sealhulgas mõistlikke kulusid hüvitise saamiseks,

muu hulgas kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

Lepingu rikkumine, mis seisneb müügieseme nõuetele mittevastavuses, on ostjale kõigi

müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kohaldamise eelduseks ning selle

tuvastamisega seotud ostjale kohtueelselt tekkivad kulud on käsitatavad otsese varalise

kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses (vt ka RKTKo 03.04.2013, 3-2-1-19-13, p 12). Hageja

eelnimetatud kulude hüvitamise nõude rahuldamise esmase eeldusena peavad olema täidetud

kahju hüvitamise nõude (VÕS § 115 lg 1) eeldused. Lisaks peavad kulud olema mõistlikud,

s.t vajalikud ja mõistliku suurusega (vt samas, p 11).

Hageja on esitanud kohtumenetluses tõendina V arvamuse ja selle maksumuse kohta arve (kd

I, tl-d 27–40). Kolleegiumi hinnangul on kulutus asjatundja arvamuse saamiseks vajalik

selleks, et kindlaks teha, kas ja millised puudused olid müüdud kinnisasjal paikneval korteril

ning milliseid kulutusi tuleb lepinguesemel puuduste kõrvaldamiseks kanda. Hageja kulud

arvamuse saamiseks olid praegusel juhul hageja õiguste kaitseks vajalikud, samuti on need

mõistliku suurusega. Seega tuleb hageja kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 lg 1, § 127 ja §

128 lg 3 alusel rahuldada.

26. Kolleegiumi arvates jättis maakohus ebaõigesti hageja viivisenõude rahuldamata seetõttu,

et hageja ei olnud selgitanud ega välja toonud viivise määra õiguslikku alust. Tõsi,

hagiavalduses esitatud viivisenõue on ebaselge, samuti ei ole võimalik hagiavalduse

põhjendustest tuletada, kas tegemist on kokkulepitud viivise määraga või VÕS § 113 lg 1

teisest lausest tuleneva määraga. Kolleegium märgib, et enne nõude rahuldamata jätmist

tulnuks maakohtul anda TsMS § 340¹ lg 1 järgi hagejale tähtaeg viivisenõude täpsustamiseks

ning alles seejärel, kui nõude ebaselgust ei ole kõrvaldatud, saab jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohus on maakohtu menetlusnormi rikkumise kõrvaldanud. Hageja on täpsustanud,

et hagiavalduse esitamisel oli tema eesmärk nõuda viivist VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel

alates hagiavalduse esitamisest.

Hageja põhinõude rahuldamise tõttu tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue kahjuhüvitiselt 22

862,80 eurot (= 21 362,80 + 1500). Kolleegium märgib, et rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult alates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi viivist. Kui pooled ei

ole teisiti kokku leppinud, siis loetakse VÕS § 113 lg 1 teise lause ja § 94 järgi viivise

määraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimis-operatsioonidele

kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub 8%

aastas. TsMS § 367 järgi võib hageja lisaks hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud

viivisele taotleda ka viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni, ning eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus

mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

Hageja nõuab viivist alates hagiavalduse esitamisest (s.o 9. november 2022) kuni kohustuse

täitmiseni seaduses sätestatud määras, mis on kooskõlas VÕS § 113 lg-s 2 sätestatuga.

Viivisenõue on õiguslikult põhjendatud.

TsMS § 367 teisest lausest tulenevalt saab kohus mõista otsuse tegemise ajaks sissenõutavaks

muutunud viivise välja kindla summana ning viivise, mis ei ole veel sissenõutav, saab välja

mõista otsuse tegemisest edasi protsendina põhinõudest (vt RKTKo 03.04.2020, 2-18-

18420/26, p 14). Käesoleva otsuse tegemise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis 576

päeva eest 4072,78 eurot.

27. Seoses hageja apellatsioonkaebuse nõude täpsustamisega muudab ringkonnakohus 15.

märtsi 2024. a määrusega määratud hageja apellatsioonkaebuse hinda (TsMS § 136 lg 4).

27.1. TsMS § 137 lg 1 järgi on apellatsioonkaebuse esitamise puhul tsiviilasja hind sama, mis

esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. TsMS § 124 lg 1 kohaselt määratakse raha

maksmisele suunatud hagi puhul hagihind nõutava rahasummaga. TsMS § 133 kohaselt

arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. TsMS §-s 367 sätestatud kõrvalnõude

hagihinna arvutamisel liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa,

mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. TsMS § 134 lg 1 kohaselt liidetakse

hagihinda arvutades ühes hagis sisalduvad nõuded.

27.2. Maakohus rahuldas hageja hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 16 160

eurot. 16. mail 2024 esitatud täpsustuse p-st 13.2 nähtuvalt palub hageja rahuldada hagi

täiendavalt 39 873,40 euro osas ning sellele lisanduva seadusjärgse määraga viivisenõude

(alates hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude tasumiseni) osas. Kuigi hageja on kõnealuse

punktis sidunud viivisenõude täiendava kahjuhüvitise summaga, arvestab kohus, et hageja

nõuab viivist kogu põhinõudelt. Hageja selline soov nähtub nii apellatsioonkaebuse p-st 1 kui

ka 16. mai 2024. a täpsustuse p-st 13.1. Seega on hageja apellatsioonkaebuse hind 44 236,07

eurot (= täiendav kahjuhüvitis 39 873,40 + kogu põhinõudelt, s.o summalt 54 533,40 viivis

ühe aasta eest 4362,67).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

28. Kuna ringkonnakohus maakohtu otsuse osaliselt tühistab, tuleb kooskõlas TsMS § 173 lg-

tega 1 ja 3 muuta menetluskulude senist jaotust ja määrata kindlaks apellatsioonimenetluse

kulude jaotuse.

29. Menetluskulude jaotamisel lähtub kolleegium TsMS § 163 lg-st 1. Nimetatud sätte

kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades,

kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades vaidluse asjaolusid ja

hagi rahuldamise ulatust, ei pea ringkonnakohus õiglaseks lähtuda kõigi menetluskulude

jaotamisel rahalise nõude rahuldamise proportsioonist. Ringkonnakohtu arvates on õiglane, et

kostja hüvitab hagejale hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivu hagi rahuldamise

proportsiooni ulatuses (s.o 41% 1540 eurost), ülejäänud maa- ja ringkonnakohtus kantud

menetluskulud jäävad aga kummagi poole enda kanda. Mõlema poole apellatsioonkaebuses

esitatud väited olid osaliselt edukad, kuid samas ei saavutanud kumbki pool oma kaebusega

soovitud tulemust.

Kolleegiumi hinnangul on praeguses olukorras põhjendamatu ja menetlusökonoomia

põhimõttega vastuolus, et maakohus määrab TsMS § 174 lg 4 järgi kindlaks menetluskulude

suuruse üksnes maakohtus tasutud riigilõivu puudutavas osas. Seega määrab kolleegium ise

TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks hagejale hüvitatavad menetluskulud.

30. Hageja tasus hagiavalduselt riigilõivu 1540 eurot. Tegemist on põhjendatud

menetluskuluga (TsMS § 138 lg 1). Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista esimeses astmes

tasutud riigilõiv 631,40 eurot, rohkem rahaliselt kindlaksmääratavaid menetluskulusid ei ole.

Lisaks peab kostja tulenevalt hageja taotlusest tasuma hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

31. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)