2-21-10516/34 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

31.05.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-10516

Kohtuasi

X hagi W ja G.E. Finland OÜ vastu sundtäitmise

lubamatuks

tunnistamiseks

täiteasjas

nr

024/2021/401,

hüpoteegikande

ebaõigsuse

tuvastamiseks, tahteavalduse tegemise kohustuse

tuvastamiseks

kinnistusraamatu

kannete

muutmiseks ja nende asendamiseks kohtuotsusega

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17.03.2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

W apellatsioonkaebus

G.E. Finland OÜ apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuste hinnad

W apellatsioonkaebuse hind 10 500 eurot

G. E. Finland OÜ apellatsioonkaebuse hind 10 500

eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Helen Reinvart

Kostja W (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Reet Vokk

Kostja G. E. Finland OÜ (registrikood 11729081),

lepinguline esindaja Marilin Palts

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 17.03.2023. a otsus ja jätta hagi läbi vaatamata.

2. Tühistada Harju Maakohtu 24.08.2021. a määrusega kohaldatud hagi tagamise

abinõu.

2-21-10516

3. W ja G.E. Finland OÜ apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt.

4. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud X kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 02.07.2021 Harju Maakohtule hagi W (kostja I) ja G.E. Finland OÜ (kostja

II) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 024/2021/401, hüpoteegikande

ebaõigsuse tuvastamiseks, tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamiseks kinnistusraamatu

kannete muutmiseks ja tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega.

1.1. Hagi kohaselt sai hageja kohtutäitur Arvi Pinkilt 26.05.2021 teate toimuvast

täitetoimingust täiteasjas nr 024/2021/401. Teate kohaselt on kostja II alustanud täitemenetlust

kostja I suhtes hüpoteegiga tagatud nõude osas. Täitedokumendiks on 28.02.2014 notariaalne

hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping, millega seati kostjale I kuuluvale ¼ suurusele

mõttelisele osale kinnisasjast XXX (registriosa nr XXXXXXXX) Q kasuks hüpoteek 170 000

eurot. Hüpoteegiga on tagatud Q ja kostja I vahel 01.06.2010 ja 10.01.2014 sõlmitud

laenulepingutest tulenevad Q nõuded kostja I vastu. Q nõuab täitemenetluses kostjalt II 176 072

eurot, mille kostja I on väidetavalt jätnud Qle tasumata.

1.2. Hageja on täitemenetluse seadustiku (TMS) § 5 mõttes täitemenetluse osaline. Hageja

kasuks on täiteasjas nr 023/2014/2220 kostjale I kuuluvale kinnisasja mõttelisele osale

kohtutäitur Priit Petteri 14.08.2020 avalduse alusel 26.02.2021 kantud käsutamise keelumärge.

Viidatud täiteasjas täidetakse Harju Maakohtu 10.04.2014 kohtuotsust tsiviilasjas nr 2-12-

37199, millega mõisteti kostjalt I hageja kasuks välja kaasomandi osa kaotuse eest hüvitis

68 550 eurot.

1.3. Hageja leiab, et kostjad püüavad viia kohtu kehtetuks tunnistatud täitedokumendi alusel

läbi kostjale I kuuluva vara sundmüüki ja saavutada seeläbi hageja kasuks seatud käsutamise

keelumärke kustutamine, kuna see oli ajaliselt hiljem sisse kantud kui hüpoteek. Sel juhul jääks

hageja rahalise nõude sundtäitmine täiteasjas 023/2014/2220 tagajärjetuks, kuna viidatud

kinnisasi on kostja I ainuke vara.

1.4. Hageja leiab, et hüpoteegi realiseerimise õigus saaks tuleneda kohesele sundtäitmisele

allutamise kokkuleppest, s.o 28.02.2014 asjaõiguslepingust, mis on Tallinna Ringkonnakohtu

16.05.2019 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-61804 kehtetuks tunnistatud. Kui puudub kehtiv

asjaõigusleping, siis ei saa hüpoteegipidaja esitada täiturile avaldust hüpoteegiga tagatud nõude

sundtäitmiseks. Ringkonnakohtu lahendist on teadlik ka kohtutäitur Arvi Pink seoses

varasemate täitemenetlustega täiteasjades nr 024/2015/128 (Q avaldus Primelo Holdings OÜ

suhtes) ja nr 024/2020/660 (Q avaldus kostja I suhtes).

1.5. Kuna Tallinna Ringkonnakohus tunnistas 16.09.2019 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-62804

kostja I ja Q vahel 28.02.2014 sõlmitud asjaõiguslepingu kehtetuks, ei ole kostjal II

hüpoteegipidajana hüpoteegiga tagatavaid nõudeid, mille rahuldamist kostja II võib kostjale I

2-21-10516

kuuluva kinnisasja arvel nõuda. Ringkonnakohus tuvastas, et hüpoteegiga tagatavad nõuded on

loodud kunstlikult, s.t rahatute laenude alusel.

1.6. Hageja on seisukohal, et sundtäitmine on täiteasjas nr 024/2021/401 olukorras, kus nii

sissenõudja, tema esindaja, võlgnik kui ka kohtutäitur on teadlikud hüpoteegi seadmise lepingu

kehtetuks tunnistamisest, vastuolus heade kommete ja hea usu põhimõttega. Kuna täitemenetlus

täiteasjas on vastuolus hea usu põhimõttega ja viiakse läbi hagejale kahju tekitamiseks, on

selline sundtäitmine lubamatu TMS § 222 lg 2 tähenduses.

1.7. Kuna Tallinna Ringkonnakohus tunnistas 16.05.2019. a otsusega hüpoteegi seadmise

lepingu kehtetuks, muutusid ebaõigeks ka kõik hüpoteegiga seotud kanded, s.h registriossa nr

XXXXXXXX 22.05.2015, 08.07.2015 ja 01.09.2016 tehtud kanded, millega kostja II sai

väidetavalt hüpoteegipidajaks.

1.8. Kostja II ei ole hüpoteeki ega sellega tagatud nõudeid kostja I vastu omandanud, kuna

kostjale I kuuluvale mõttelisele osale kinnisasjast seatud hüpoteegi ja nõuete loovutamise

lepingud Q ja Armendes OÜ (09.04.2015), Armendes OÜ ja Goncharoff Group OÜ

(26.06.2015) ning Goncharoff Psychological Group OÜ ja kostja II (22.08.2016) vahel on

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 kohaselt näilikud ja tühised. Kostjale I kuuluvale

½ mõttelisele osale kinnistust hüpoteegi seadmise ja väidetavate tagatud nõuete loovutamise

eesmärk oli vältida tagasivõitmise korras tehingute kehtetuks tunnistamist asjas nr 2-14-62804

ning hüpoteegi kustutamist. Viidatud tsiviilasja menetluse kestel loovutas Q 09.04.2015

hüpoteegi kolmandale isikule, et vältida hüpoteegi kustutamiseks tema nõusoleku saamist.

1.9. Tehingu näilikkust tõendab asjaolu, et kuigi hüpoteegi loovutamise kokkuleppe p 2.4

kohaselt sai Q hüpoteegi loovutamise eest OÜ-lt Armendes 120 000 eurot, nõudis ta

04.06.2020, s.o ligi 5 aastat hiljem täiteasjas nr 024/2020/660 loovutatud hüpoteegiga tagatud

nõude rahuldamist. Seejärel sõlmis OÜ Armendes (volitatud esindaja Z) Goncharoff

Psychological Group OÜ-ga hüpoteegi loovutamise kokkuleppe. Goncharoff Psychological

Group OÜ esitas 22.08.2016 kinnistusosakonnale avalduse hüpoteegi loovutamiseks kostjale

II. Kostja II tegi 01.09.2016 avalduse hüpoteegi ülevõtmiseks. Kostja II omandas hüpoteegi

tasuta, mistõttu kostja II ei kanna hüpoteegi kustutamisest kahju või näitab, et hüpoteek ei

taganud nõudeid. Hageja hinnangul on sellise hüpoteegi loovutuse näol tegemist heade

kommetega vastuolus olevate ja näilike tehingutega TsÜS § 86 mõttes. Kuna kostjal II ei ole

kostja I vastu nõudeid ja Qlt hüpoteegi loovutamist ei ole toimunud, siis ei ole kostjal II ka

hüpoteegi realiseerimiseks täitedokumenti, mida täita. Seega tuleb kohtutäitur Arvi Pinki

kasuks seatud keelumärge kustutada.

1.10. Kuigi hüpoteek ei eelda asjaõigusseaduse (AÕS) § 325 lg 4 kohaselt tagatava nõude

olemasolu, ei saa hüpoteeki tagatava nõudeta realiseerida. Q ja kostja I ei suutnud tsiviilasjas

nr 2-14-62804 tõendada hüpoteegiga tagatud nõuete olemasolu ja suurust.

1.11. Kuna kostja II kasuks 07.09.2016 tehtud hüpoteegikanne on kinnistusraamatu seaduse

(KRS) § 65 mõttes vale, sest algne 14.03.2014 hüpoteegi seadmise kanne on vale, tuleb see

kustutada. Isegi, kui esialgne hüpoteegikanne oleks kehtiv, ei ole kostja II hüpoteeki

omandanud, sest omandamise aluseks olevad tehingud on näilikud, vastuolus heade kommetega

ja tühised (TsÜS § 84 lg 1).

Kostjate vastuväited

2. Kostja I leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata, sest esitatud hagiga ei ole soovitud eesmärki

võimalik saavutada.

2.1. Hageja nõue vastab pigem tagasivõitmise hagile, kus tagatise andmise tagasivõitmist saab

nõuda nii TMS § 191 kui ka § 188 alusel juhul, kui hüpoteegi seadmise käsutustehing ei kehti

2-21-10516

ja hüpoteegipidaja ei omandanud hüpoteeki heauskselt. Seda on hageja tsiviilasja nr 2-14-

62804 menetluses taotlenud ja kohus on vastavate nõuete osas otsused teinud.

2.2. Hüpoteegipidaja nõue ei riku hageja huve enne, kui hagejale saab teatavaks, et

hüpoteegipidaja nõude eelisjärjekorras rahuldamise tõttu ei ole võimalik hageja nõuet

rahuldada. Vaidlusaluse täiteasja menetluses ei ole vara realiseeritud, mistõttu puudub ka tulem

ja selle jaotuskava, millest nähtuks hageja õiguste rikkumine.

2.3. Hageja ei ole kinnisasja omanik või piiratud asjaõiguse omanik (TMS § 222 lg 1). Hageja

on üksnes üks võlausaldajatest (sissenõudjatest), kes soovib võlgniku kinnisasja arvel oma

nõuet rahuldada. Hageja ei ole täitemenetluses nr 024/2021/401 täitedokumendiks oleva

lepingu pool ja täitmine ei saa rikkuda tema õigusi olukorras, kus võlgnik soovib sissenõudja

suhtes oma nõuet täita.

2.4. TMS § 222 lg 4 kohaldamise tulemuseks saaks olla üksnes käsutamise keelumärke

kustutamine, mitte kinnistusraamatust hüpoteegikande kustutamine. Käsutamise keelumärke

kustutamine ei võimalda hagejal kostjale I kuuluva kinnisasja arvel oma nõuet rahuldada.

Kostja I leiab, et kostja II kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks tuleb enne lahendada kande

aluseks oleva tehingu kehtivuse küsimus. Hageja ega ka kostja I ei ole selle tehingu poolteks,

vaid tehingu on sõlminud kostja II ja Goncharoff Psychological Group OÜ, keda ei ole

menetlusse kaasatud.

3. Kostja II ei tunnistanud hagi ja leidis, et nõuded on põhjendamatud ning alusetud. Hageja ei

ole oma õiguste rikkumist põhistanud.

3.1. TMS § 222 lg-st 2 ning TsÜS § 88 lg-test 1 ja 2 järeldub, et hagejal puudub hagemisõigus.

Hageja õigusi ei kahanda kinnisasja müük täitemenetluses või realiseerimine, hagejal on üksnes

rahaline nõue kostja I vastu. Vara kuulub kostjale I ning hagejal puudub nimetatud vara suhtes

omandiõigus ja seega puudub hagejal hagemisõigus.

3.2. Kostja II leidis, et hagejal puudub kostja II kasuks seatud hüpoteegikande ebaõigeks

tunnistamise, kustutamise ja kannete tegemiseks tahteavalduste hagemise õigus. Hageja ei ole

põhistanud, kuidas tema õigusi on rikutud (AÕS § 65 lg 1). Kostja II hinnangul ei vasta hageja

KRS § 341 lg-s 2 märgitud puudutatud isiku tunnustele.

3.3. AÕS § 65 lg 3 kohaselt on ebaõige kande parandamiseks tahteavalduse andmiseks

kohustamine heauskse omandaja suhtes välistatud. Hageja esitas paljasõnalisi väiteid näilike

tehingute kohta. Hüpoteegi loovutamise lepinguid, sh kostja II poolt sõlmitud leping hüpoteegi

üleandmiseks ei ole kehtetuks tunnistatud. Hüpoteek on kostjale II kehtivalt loovutatud.

Hüpoteegi seadmise asjaõigusleping, mille kostja I ja Q sõlmisid 28.02.2014, tunnistati

ringkonnakohtu 16.05.2019 otsusega kehtetuks. Kostja II ei saanud teada, et kolm aastat hiljem

võidakse hüpoteegi seadmise asjaõigusleping kehtetuks tunnistada. Kostja II on heauskne

omandaja.

3.4. Ringkonnakohus tuvastas 16.05.2019. a otsuses muuhulgas, et Q andis kostjale I laenu.

Seega on laenuleping, mille alusel on hüpoteek seati, jätkuvalt kehtiv ja kostjal II puudus

hüpoteegi talle loovutamise ajal mistahes mõjuv põhjus asuda hindama võimalikke

potentsiaalseid kohtulahendi tühistamise tagajärjel tekkida võivaid olukordi. Nõuet ei

loovutatud kostjale II tasuta. Eelmine hüpoteegipidaja ja kostja II sõlmisid tulemi jaotamise

kokkuleppe.

3.5. Hageja ei ole tõendanud, et sundtäitmine algatati eesmärgiga takistada hagejal oma nõude

maksmapanekut kostja I omandis oleva kinnisasja arvel. Arvestades hageja nõude suurust,

kataks kinnisasja realiseerimine vaidlusaluses täitemenetluses nii hüpoteegiga tagatud nõude

kui ka hageja enda nõude kostja I vastu. Kostja II hinnangul võib kostjale I kuuluva kinnisasja

2-21-10516

väärtus olla ligikaudu 250 000 eurot. Seega on ebaõige hageja väide, et tema nõue jääks

täitemenetluses rahuldamata.

Maakohtu otsus ja põhjendused

4. Harju Maakohus rahuldas 17.03.2023. a otsusega hagi. Maakohus tunnistas sundtäitmise

täiteasjas nr 024/2021/401 lubamatuks ja tuvastas kostjale I kuuluvale mõttelise osa suhtes sisse

kantud hüpoteegi (IV jao kanne nr 5) ebaõigsuse. Maakohus kohustas kostjaid tegema

tahteavalduse kostja I mõttelisele osale kostja II kasuks seatud hüpoteegikande kustutamiseks.

4.1. Maakohus tuvastas asja lahendamiseks olulised asjaolud:

-Harju Maakohtu 10.04.2014. a otsusega tsiviilasjas nr 2-12-37199 rahuldati kostja I hagi

hageja ja Riina Ringi vastu kaasomandi lõpetamiseks. Kostja I kohustus hüvitama hagejale ¼

kaasomandi osa kaotamise eest 68 550 eurot;

- kostjale I kuulub ½ mõttelist osa kinnisasjast XXX;

- hageja alustas 15.12.2014 kostja I vastu täitemenetluse nr 023/2014/2220, milles nõudis

rahalist hüvitist kaasomandi osa kaotamise eest 68 550 eurot koos täitetasudega.

Täitedokumendiks oli Harju Maakohtu 10.04.2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-37199 ja täituri

15.12.2014. a tasu väljamõistmise otsus. Täitmisavaldus toimetati kostjale I kätte 30.12.2014;

- kostjale I kuuluvale kinnisasjale on seatud 26.01.2015 hageja kasuks käsutamise keelumärge,

mida 13.08.2020 muudeti 26.01.2019. a kohtuotsuse alusel; samuti on kinnisasjale 05.05.2021

seatud kohtutäituri 28.04.2021 avalduse alusel käsutamise keelumärge kostja II ja kohtutäituri

kasuks.

- 26.05.2021 edastas kohtutäitur Arvi Pink hagejale, kostjale I ja Qle teate kinnisasja

arestimisest täiteasjas nr 024/2021/401, milles täidetakse 28.02.2014 lepingust tulenevat kostja

II kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõuet; täiteasjas on arestitud kinnisasi;

- täiteasjas nr 024/2021/401 täitedokumendina esitatud 28.02.2014 lepinguga tagatakse kõik

nõuded kostja I vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja omaniku vahel 01.06.2010 sõlmitud

laenulepingust ning kõiki nõudeid kostja I vastu hüpoteegipidaja ja omaniku vahel 10.01.2014

sõlmitud laenulepingust; U ja kostja I sõlmisid 01.06.2010 laenulepingu, millega U andis

kostjale I laenu 800 000 krooni; U loovutas laenulepingust tuleneval nõude Qle ja kostja I ja Q

sõlmisid 28.05.2015 selle kohta võlatunnistuse ja kokkuleppe sundtäitmisele allumise kohta.

4.2. Hageja on TMS § 5 mõttes kostja II alustatud täitemenetluse (nr 024/2021/401) osaline.

Hageja kasuks on kostjale I kuuluvale kinnisasja mõttelisele osale kantud sisse käsutamise

keelumärge. Keelumärge on hageja kasuks seatud seoses täitemenetlusega, kus hageja nõuab

kostjalt I võlga sisse.

4.3. Tulenevalt TMS § 222 lg-st 1 võib kolmas isik, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle

sundtäitmist takistav õigus, eriti omandiõigus või piiratud asjaõigus, esitada kohtule hagi vara

arestist vabastamiseks või sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks. Lg 2

kohaselt võib kolmas isik esitada lg-s 1 nimetatud hagi ka juhul, kui täitemenetluses rikutakse

tema kasuks tehtud TsÜS§-s 88 nimetatud käsutuskeeldu. Asjakohatu on kostja I väide, et

hagejal oleks kostja I võlausaldajana võimalik oma õigusi kostja II poolt alustatud

täitemenetluses kaitsta alles täitemenetluses jaotuskava vaidlustamisel. Hagejale annab kostja

II alustatud täitemenetluses võimaluse enda õigusi kaitsta juba täitemenetluse alustamisel TMS

§ 222.

4.4. Maakohus leidis, et hageja on isik, kelle õigust võib ebaõige kandega olla rikutud ja seega

võib ta nõuda ebaõige kande parandamiseks tahteavalduse tegemist kostjatelt kui isikutelt, kelle

õigusi parandamine puudutab (AÕS § 65 lg 1).

2-21-10516

4.5. Maakohus leidis, et kostja II ei ole hüpoteegipidajana hüpoteeki heauskselt omandanud.

19.05.2019. a kohtuotsusega on tuvastatud, et kostja I ja Q vahel 28.02.2014 sõlmitud hüpoteegi

seadmise asjaõigusleping on kehtetu. Kostjad tõid esile, et 09.04.2015 kokkuleppega andis Q

Osaühingule Armendes vaidlusaluse kinnisasja tasu eest üle Primelo Holdings OÜ-le kuuluvale

kaasomandi osale Q kasuks seatud hüpoteegi. Kostjad tõid esile, et 26.06.2015 kokkuleppe

andis Osaühing Armendes Goncharoff Psychological Group OÜ-le tasu eest üle vaidlusaluse

kinnisasja Primelo Holdings OÜ-le kuuluvale kaasomandi osale hüpoteegi. Kostjad tõid esile,

et 22.08.2016 avaldusega loovutas Goncharoff Psychological Group OÜ hüpoteegi tasuta

kostjale II.

4.6. Tsiviilasja nr 2-14-62804 menetluses 15.06.2017 toimunud kohtuistungil kinnitas Q, et on

10.01.2014 laenulepingu järgi võlausaldajaks ning sel ajal toimunud täitemenetluses

sissenõudjaks. Kuna Q pidas end veel 2020. a endiselt hüpoteegi ja sellest tulenevate nõuete

omanikuks, ei ole 09.04.2015 ja 26.06.2015 ning 22.08.2016 hüpoteegi ja/või nõuete

loovutamist tegelikkuses toimunud. Seega ei saa kostjat II lugeda AÕS § 35 mõttes heauskselt

hüpoteegi omandanud isikuks ja kostjale I kuuluvale mõttelisele osale sisse kantud

hüpoteegikanne tuleb lugeda ebaõigeks. Viidatut ei lükka ümber 08.07.2021 päring ja vastus

esialgsele hüpoteegipidajale, väljavõte e-toimikust ja Q konto väljavõte.

4.7. Maakohus nõustus hagejaga selles, et 09.04.2015 ja 26.06.2015 ning 22.08.2016 tehingud

tehti vaid hüpoteegi kustutamise vältimiseks. Kostja I on alates 2014. a algusest teinud kõik, et

vältida Harju Maakohtu otsusega hagejale kaasomandi osa kaotamise eest väljamõistetud

rahalise hüvitise tasumist. Tsiviilasjas nr 2-14-62804 ei olnud hüpoteegi kustutamise nõuet

võimalik rahuldada vaid põhjusel, et hüpoteeki oli korduvalt loovutatud, Q ei olnud enam

hüpoteegipidaja ja G.E. Finland OÜ ei olnud viidatud menetluses menetlusosaline.

4.8. Kuna kostjal II puudub TMS § 2 nimetatud täitedokument (kehtiv hüpoteegileping), siis ei

ole võimalik kostjal II täitemenetluses ka mingit nõuet täita ja sundtäitmine täiteasjas nr

024/2021/401 on lubamatu.

4.9. Maakohus rahuldas hageja nõude hüpoteegikande kustutamiseks ja kostjate kohustamiseks

hüpoteegi kustutamiseks tahteavalduse andmiseks. Hüpoteegi lõpetamiseks on AÕS § 642

esimese lause järgi vajalik kostja II kui hüpoteegipidaja ja õigustatud isiku notariaalselt

kinnitatud avaldus hüpoteegi lõpetamise kohta ja hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust.

Lisaks on hüpoteegi lõpetamiseks AÕS § 330 järgi vajalik kostja I kui kinnistu kaasomaniku

notariaalselt kinnitatud nõusolek. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1, lg 2 p 1, 2, lg-te

5 ja 51 järgi on hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks vajalik kostja I kui kinnisasja

omaniku ja kostja II kui hüpoteegipidaja ja puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud või

digitaalselt allkirjastatud nõusolek.

4.10. Maakohus jättis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 järgi menetluskulud

kostjate kanda.

Apellatsioonkaebused

5. Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

5.1. Maakohus eeldas ekslikult, et 28.02.2014 sõlmitud hüpoteegi seadmise leping on kehtetuks

tunnistatud. Tegelikkuses jäeti hageja vastav hagi rahuldamata. Kohus tunnistas kehtetuks

üksnes 28.02.2014 sõlmitud asjaõiguslepingu, mitte 01.09.2016 sõlmitud hüpoteegi

loovutamise lepingu. Kuna hageja ei ole antud tehingu pooleks, siis ta ei saa ka esitada

vastuväiteid sellele tehingule. Hagejal ei ole õigust taotleda kolmanda isikuna hüpoteegi kande

kustutamiseks kostjate nõusoleku asendamist kohtuotsusega KRS § 341 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi.

2-21-10516

Võimalik tagasivõitmise korras tehingu kehtetuks tunnistamise hagi on tänaseks aegunud.

Hageja esitatud dokumentaalsetest tõenditest ei tulene, et hageja käsutuskeeldu rikutaks.

5.2. Teised sissenõudjad saavad kontrollida hüpoteegipidaja nõuete olemasolu (ja neid

vaidlustada) saadud tulemi jaotamisel, esitades TMS § 109 (koostoimes TMS §-ga 137) järgse

hagi jaotuskava vaidlustamiseks. Hüpoteegipidaja nõue ei saa rikkuda hageja huve enne, kui

hagejale saab teatavaks, et hüpoteegipidaja nõude eelisjärjekorras rahuldamise tõttu ei ole

võimalik hageja nõuet rahuldada. Tänaseks ei ole täiteasja menetluses vara realiseeritud,

mistõttu puudub ka tulem ja selle jaotuskava, millest nähtuks hageja võimalike õiguste

rikkumine.

6. Kostja II esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

6.1. Kostja II leiab, et maakohus on jätnud käsitlemata kostja II 09.01.2023. a taotluse aegumise

kohaldamiseks. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et hüpoteegi loovutamised on toimunud

näilikult. Kohus ei ole sisuliselt põhjendanud, kuidas on iga järgnev kanne muutunud

ebaõigeks. Kostja II omandas hüpoteegi heauskselt. Muuhulgas toimus hüpoteegi loovutamine

enne tsiviilasja nr 2-14-62804 menetlusdokumentide Qle edastamist ja kättetoimetamist.

6.2. Kostja II ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja hagemisõigus tuleneb TMS § 5 lg-st

1 ja AÕS § 65 lg-st 1. Hageja kasuks võib olla kinnistusraamatusse kantud keelumärge, kuid

see ei tähenda, et tal oleks õiguslik huvi tuvastada hüpoteegi loovutamise lepingute tühisust

heade kommete vastasuse tõttu. Hüpoteegi loovutamise lepingute vaidlustamine põhjusel, et

sellega on soovitud hagejat kui kostja I võlausaldajat kahjustada, raskendades tema võimalusi

kostja I kinnistu mõttelise osa arvelt oma nõudeid rahuldada, ei ole seotud keelumärkega.

Vastustaja seisukoht

7. Hageja vaidleb apellatsioonkaebustele vastu, palub jätta need rahuldamata ja menetluskulud

kostjate kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 425 lg 3 esimese lause ja § 657 lg 1

p 4 alusel tühistada ning hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.

Apellatsioonkaebused rahuldatakse osaliselt.

9. Pooled vaidlevad muu hulgas selle üle, kas hageja saab kolmanda isikuna nõuda TMS § 222

lg 2 järgi sundtäitmise lubamatuks tunnistamist ning kas hageja saab vaidlustada AÕS § 65 lg

1 järgi hüpoteegikande kehtivust. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hagejal on

viidatud sätete alusel võimalik hagi esitada.

10. Praegusel juhul on täitemenetlustes täitmiseks esitanud nõude kostja II, kelle kasuks on

kostjale I kuuluvale kinnisasjale kinnistusraamatusse esimesele järjekohale seatud hüpoteek.

Hageja on hagi alusena esile toonud, et tal on kostja I vastu kohtuotsusest tulenev nõue ja hageja

kasuks on kinnistusraamatusse kantud käsutamise keelumärge, mille järjekoht on tagapool

kostja II kasuks seatud hüpoteegist. Hageja leiab, et hüpoteegi seadmise asjaõigusleping on

tühine ja kostja II ei omandanud hüpoteeki heauskselt, kostjal II puudub nõue kostja I vastu

ning hüpoteegikanne on AÕS § 65 lg 1 mõttes ebaõige.

11. Riigikohtu praktika kohaselt on TMS § 222 järgse hagi üheks peamiseks eesmärgiks vältida

täitemenetluses sellise vara müümist, mis ei kuulu võlgnikule. Sellise varaga ei peaks vastutama

sissenõudja nõude rahuldamise eest. Nii annab TMS § 222 täitemenetluses mitteosalevale

isikule õiguse sekkuda oma vara kaitseks täitemenetlusse (RKTKm 19.02.2020, 2-19-4765, p

11.1). Seda arvestades saab kolmanda isikuna nõuda sundtäitmise lubamatuks tunnistamist nt

2-21-10516

võlgniku abikaasa, kellele kuulub võlgnikuga ühiselt ese, millele täitemenetluses sissenõue

pööratakse (vt nt RKTKm 04.02.2011, 3-2-1-166-10). Riigikohus on pidanud võimalikuks

tugineda TMS §-le 222 ka neil juhtudel, mil kohtumenetluses on hagi tagamise korras ekslikult

koormatud sellise kolmanda isiku õigusi, kes ei ole olnud menetlusosaline (RKÜKm

27.11.2012, 3-3-1-15-12, p 42; RKTKm 30.11.2011, 3-2-1-94-11, p 16). Samuti võib kolmas

isik TMS § 222 järgse hagi esitada juhul, kui täitemenetluses rikutakse tema kasuks seatud

TsÜS §-s 88 nimetatud käsutuskeeldu (TMS § 222 lg 2).

12. Kohtupraktikas on leitud, et hüpoteegi sundtäitmise hagi TMS § 222 lg 1 järgi ei saa esitada

tagapool asuva järjekohaga hüpoteegipidaja ning kui selline hagi on menetlusse võetud, tuleb

see jätta läbi vaatamata (TalRgKo 19.12.2023, 2-21-11534, p 15).

13. Kolleegium leiab, et see seisukoht kohaldub ka olukorras, kus hagi esitada sooviva isiku

kasuks on kantud kinnistusraamatusse tagapool asuva järjekohaga käsutamise keelumärge.

Riigikohus on leidnud, et kui TMS § 222 järgse hagi esitaja kasuks oleks kinnistusraamatusse

sisse kantud keelumärge, kuid see oleks sisse kantud ajaliselt hiljem kui sissenõudja kasuks

seatud hüpoteek, ei takistaks selline keelumärge täitemenetlust. Kinnistu enampakkumisel

müümise järel tuleks selline keelumärge TMS § 158 lg 3 alusel kinnistusraamatust kustutada

(RKTKm 19.02.2020, 2-19-4765, p 11.2). Seega võib järeldada, et hagemisõiguse seisukohast

on tagapool asuva järjekohaga hüpoteek ja tagapool asuva järjekohaga keelumärge

samatähenduslikud.

14. Kolleegium leiab, et hageja esile toodud asjaoludel ei saa ta hageda ka hüpoteegikande

parandamist. Kohtupraktikas on selgitatud, et muu isik kui asjaõiguslepingu pool saab selle

tühisusele tugineda ja seega selle tühisusele tuginedes nõuda hüpoteegikande parandamist

üksnes juhul, kui see mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni või kui tema õigus hagi esitada

tuleneb otse seadusest, ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav (RKTKo

13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 14). Asjaolu, et hageja kasuks võib olla kinnistusraamatusse

kantud keelumärge, ei tähenda, et tal oleks õiguslik huvi tuvastada hüpoteegi loovutamise

lepingute tühisust heade kommete vastasuse tõttu. Hüpoteegi loovutamise lepingute

vaidlustamine põhjusel, et sellega on soovitud hagejat kui kostja I võlausaldajat kahjustada,

raskendades tema võimalusi kostja I kinnistu mõttelise osa arvelt oma nõudeid rahuldada, ei

ole seotud keelumärkega. Samuti, isegi kui hüpoteegiga ei tagatud tegelikke nõudeid, ei muuda

see hüpoteegi loovutamise asjaõiguslepingut kui abstraktset käsutustehingut näiliseks (vt

RKTKo 09.04.2014, 3-2-1-18-14, p-d 37–38, 40).

15. Hüpoteegikande kehtetusele saab hageja tugineda TMS § 109 järgses hagis eeldusel, et

hageja hüpoteek kustutataks TMS § 158 lg 3 esimese lause alusel, ilma et sellega kaasneks

nõude rahuldamine (RKTKm 16.10.2019, 2-18-9790, p 14.3). Praegusel juhul ei ole ilmne, kas

kostja II nõude rahuldamisega muutub võimatuks hageja nõude rahuldamine, sest jaotuskava

(TMS § 106) ei ole veel koostatud. On võimalik, et kinnisasja müügist saab rahuldada nii kostja

II kui hageja nõuded. Seega ei ole täidetud kohtupraktikast (RKTKm 16.10.2019, 2-18-9790, p

14.3) tulenev eeldus, et vaidlustatav tehing ja kanne peavad mõjutama hageja asjaõiguslikku

positsiooni.

16. Kolleegiumi hinnangul ei oma tähtsust, et eelnevalt viidatud lahendis (TalRgKo

19.12.2023, 2-21-11534, p 15) oli sundtäitmise lubamatuks tunnistamise aluseks tagatud nõude

puudumine, kuid praegusel juhul vaieldakse hüpoteegikande kehtivuse üle. Hageja

asjaõigusliku postisooni olemust see ei mõjuta. Seejuures ei ole õige hageja väide, et praeguses

asjas vaieldakse hüpoteekide järjekohtade üle. Hageja vastuväite kohaselt ei ole kostja II

hüpoteeki omandanud. Hageja ei ole esitanud vastuväidet, et juhul, kui kostja II hüpoteegi

heauskselt omandas, muutus kostja II järjekoht selle käigus hageja kasuks seatud keelumärkest

tagapoolsemaks.

2-21-10516

17. Põhjendatud ei ole hageja vastuväide, et kostja II omandas hüpoteegi ja seda tagava nõude

pärast kinnistusraamatusse keelumärke sisse kandmist. Õiguskirjanduses on leitud, et

käsutuskeelust eespool oleva järjekohaga hüpoteegipidaja võib vaatamata käsutuskeelule

hüpoteegi nii realiseerida kui ka loovutada. Samuti on leitud, et käsutuskeeld ei piira hüpoteegi

tagatiskokkuleppe muutmist, sest tegemist ei ole käsutamisega (AÕS komm, § 63 kommentaar

3.5.2.2.e).

18. Et TMS § 222 lg-d 1 ja 2 ning AÕS § 65 lg 1 ei näe ette hageja esile toodud asjaoludel hagi

esemeks olevate nõuete hagemisõigust, tuleb hagi jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2

järgi. Kuna hagi tuleb jätta läbi vaatamata ja maakohtu otsus tühistatakse, ei käsitle kolleegium

apellatsioonkaebuste ülejäänud väiteid, sh seda, kas kostja II on omandanud hüpoteegi

heauskselt ning kas kostja II tegevus on vastuolus hea usu põhimõttega.

19. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise määrusega, kui hagi jäetakse läbi

vaatamata. TsMS § 442 lg 5 esimese lause (mis TsMS § 463 lg 2 järgi kohaldub ka määrustele)

järgi lahendab kohus lõpplahendi resolutsiooniga mh ka menetluse jooksul kohaldatud hagi

tagamise abinõudega seotud küsimused. Kuivõrd hagi jääb läbi vaatamata, tuleb tühistada ka

maakohtu 24.08.2021 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu.

20. Kuna ringkonnakohus tühistab vaidlustatud otsuse ning jätab hagi läbi vaatamata, tuleb

TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust. Hagi läbi vaatamata

jätmise tõttu tuleb menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 168 lg 2 järgi jätta hageja

kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 kohaselt kindlaks maakohus

mõistliku aja jooksul käesoleva määruse jõustumisest.

21. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 427

võimaldab esitada määruskaebuse hagi läbivaatamata jätmise määruse peale. TsMS § 178 lg-st

1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Neve Uudelt