2-20-1785/74 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Maris Kuurberg ja Gea Lepik

Otsuse tegemise aeg ja koht

24.05.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-1785

Kohtuasi

Osaühingu august hagi Internaallogistika UÜ ja

Nuvalo Est OÜ vastu põhivõla ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 09.09.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Internaalogistika UÜ ja Nuvalo Est OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3592 eurot 46 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

(vastustaja)

Osaühing

august

(registrikood

10092173), lepinguline esindaja Tiina Pill

Kostjad (apellandid) Internaalogistika UÜ (registrikood

14901712) ja Nuvalo Est OÜ (12588145), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Tanel Kask

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Internaalogistika UÜ ja Nuvalo Est OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 09.09.2022 otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt

muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud solidaarselt Internaalogistika UÜ ja Nuvalo Est

OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

2-20-1785

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing august (hageja, üürileandja) esitas 03.02.2020 Harju Maakohtule Nuvalo Employ

OÜ (üürnik) vastu hagi (täpsustatud 28.02.2020), milles palus mõista viimaselt enda kasuks

välja üüri- ja kõrvalkulude võla 3204,82 eurot, 31.01.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud

viivise 496,35 eurot. Hageja esitas 10.06.2020 taotluse kaasata Nuvalo Employ OÜ

õigusjärglasena menetlusse UÜ Internaallogistika (kostja I) ja täiendava kostjana Nuvalo Est

OÜ (kostja II) ning rahuldada hagi kostja I ja kostja II vastu solidaarselt. Harju Maakohus

rahuldas 22.06.2020 määrusega hageja taotluse ja kaasas kostjad menetlusse. Hageja täpsustas

05.04.2021 nõuet, paludes mõista kostjatelt enda kasuks välja põhivõla 3188,37 eurot ja

suurendada 16,45 euro võrra viivisenõuet (enne hagi esitamist sissenõutavaks muutunud viivis

ajavahemiku eest 01.–02.04.2020).

1.1. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja Nuvalo Employ OÜ (üürnik)

18.06.2019 äriruumi (Tallinnas Mahla 64 kolmandal korrusel asuva 136 m² suuruse üüripinna)

üürilepingu tähtajaga kuni 30.06.2020 (üürileping), mille p 2.2 järgi kohustus üürnik tasuma

sama kuu 10. kuupäevaks üüri 850 eurot (lisandub käibemaks) ja p-de 2.3–2.4 järgi tasuma

kõrvalkulude eest, võttes aluseks eelmise kalendriaasta teenusepakkujate tariifide keskmised

näitajad. Hageja andis ruumid üürnikule üle 21.06.2019 üleandmise-vastuvõtmise aktiga, kus

fikseeriti ka elektri- ja veearvesti näidud.

Hageja saatis 05.08.2019 üürnikule augustikuu arve ja 08.08.2019 juulikuu arve, selgitas

vastuseks üürniku järelepärimisele, kuidas toimub kõrvalkulude arvestus, ning saatis

08.08.2019 e-kirjaga juulikuu ja 12.08.2019 e-kirjaga juunikuu kõrvalkulude aluseks olevad

arved. Üürnik tasus kuni 02.09.2019 esitatud arved. Alates 01.10.2019 ei ole üürnik arveid

tasunud.

07.08.2019 kell 08.39 teatas üürnik hagejale, et eelmisel õhtul tilkus laest vett. Hageja kontrollis

07.08.2019 üüripinda ning andis teada, et ta ei näe laes lekkekohta (lagi on kuiv), paludes saata

fotod või täpsustada üüripinda kasutavatel isikutel lekkekohta. Hageja vaatas 08.08.2019

ehitusspetsialistiga lae ja katuse üle, kuid spetsialist ei tuvastanud lae märgumist ega katuses

veeleket põhjustavaid puudusi. Hageja palus 12.08.2019 e-kirjas vee tilkumise probleemi

operatiivseks lahendamiseks uuesti, et üüripinda kasutavad isikud võtaksid temaga ühendust.

Keegi ei võtnud hagejaga sel teemal ühendust ning järgnevatel sajustel päevadel ei teatanud

üürnik vee tilkumisest.

Üürnik edastas 09.09.2019 hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles teatas, et ütleb

üürilepingu erakorraliselt üles. Erakorralise ülesütlemise alusena tõi üürnik esile, et üürileandja

on korduvalt ilma teavitamata sisenenud üüripinnale, elektri- ja veearved (tarbimismahud) ei

ole selged ning lagi tilgub läbi ja üürileandja ignoreerib olukorda. Hageja teatas 10.09.2019

üürnikule, et üürilepingu ülesütlemiseks ei ole alust. Kostja lepinguline esindaja edastas

2-20-1785

20.09.2019 hagejale teate üürilepingu objektiks olevate ruumide üleandmise kohta, milles tõi

lisaks varem nimetatud ülesütlemise põhjustele välja, et hageja rikkus poolte kokkulepet

ehitada üüripinnal välja seni välja ehitamata osad, ja laiendas varem etteheidetud rikkumisi,

samuti teatas, et üürnik on üüripinna 12.09.2019 vabastanud ja soovib selle hagejale 24.09.2019

üle anda. Hageja teatas 23.09.2019, et ei nõustu üürilepingu ülesütlemisega ja põhjendas oma

seisukohta. Hageja esitas 14.10.2019 üürnikule täiendavad selgitused ning tasaarvestas selleks

ajaks tekkinud üüri- ja kõrvalkulude võla üürniku tasutud tagatisrahaga. Pärast tasaarvestust oli

üürniku võlg 43,94 eurot.

1.2. Üürnikul on kohustus tasuda üürilepingu alusel hagejale üüri ja kõrvalkulusid kuni

üürilepingu lõppemiseni, sest üürnik ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud.

1.2.1. Üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud alust.

Üürniku kahtlused kõrvalkulude suuruse osas ei ole üürilepingu erakorralise ülesütlemise

aluseks. Hageja selgitas üürnikule üürilepingu sõlmimisel kõrvalkulude arvestust ja üürnik

aktsepteeris seda. Üürnikule oli teada, et teenusepakkujad esitavad elamule ühe arve ning

üüripinna elektri- ja veetarbimist mõõdetakse üüripinna arvestite alusel, sh on elektriarvesti

ühetariifne. Pärast arvete esitamist selgitas hageja korduvalt üürnikule kõrvalkulude arvestust,

edastas alusarved ning üürnik tasus ülesütlemise alusena nimetatud arved, kuigi saanuks jätta

need vaidluse korral tasumata. Hageja võimaldas üürnikul fikseerida koos näidud, kuid üürnik

ei soovinud seda võimalust kasutada.

Üüripinnale ilma eelneva teavituseta sisenemine ei ole selline lepingu rikkumine, mis annab

alust

öelda

üürileping

erakorraliselt

üles.

Üürnik

ei

täpsustanud

üürilepingu

ülesütlemisavalduses ega sellele järgnevas teates, millal väidetav teavitamata sisenemine aset

leidis. Hageja ega tema esindaja ei ole üüritud ruumidesse lepingu kehtivuse ajal üürnikku

teavitamata sisenenud.

Üürniku väidetud vee tilkumine ei anna alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Üürniku

väidetud vee tilkumist ei ole toimunud. Kuigi üürnik teatas 07.08.2019 ja 12.08.2019 vee

tilkumisest, ei tuvastanud hageja spetsialist veeleket. Kostjad ei ole tõendanud, et vee tilkumine

leidis aset. Juhul, kui esines vee tilkumine, ei anna see võlaõigusseaduse (VÕS) § 279 lg 1 järgi

alust üürilepingut üles öelda, sest üürnik ei teatanud hagejale veelekkest viivitamatult, ei teinud

hagejaga koostööd veelekke avastamiseks ega andnud hagejale mõistlikku tähtaega veelekke

kõrvaldamiseks, seejuures ei olnud üürilepingu ülesütlemise ajaks veel mõistlik tähtaeg

möödunud. Samuti ei piiranud väidetav veeleke oluliselt üüripinna sihtotstarbelist kasutamist.

Ükski üürniku märgitud põhjus, eraldiseisvalt ega koosmõjus, ei andnud alust öelda üürileping

VÕS § 313 lg 1 alusel mõjuval põhjusel üles. Hageja ei ole rikkunud üürilepingut määral, mis

õigustaks lepingu erakorralist ülesütlemist. Ei ole alust arvata, et mõlemapoolseid huve

kaaludes ja asjaolusid arvestades ei saanud üürnikult enam eeldada lepingu edasist täitmist.

1.2.2. Üürnik ei järginud üürilepingu ülesütlemisavaldust esitades üürilepingu p-s 8.1

kokkulepitud vorminõuet, mille kohaselt tuli avaldus teha kirjalikus vormis ja edastada tähitud

kirjaga. Seega on ülesütlemisavaldus ka vorminõude rikkumise tõttu tühine.

1.3. Hagejal on üürilepingu p 2 alusel õigus nõuda üürnikult 2019. a oktoobri, novembri ja

detsembri ning 2021. a jaanuari eest üüri 3103,93 eurot (43,93+(3×850+20%)=3060)), samuti

2019. a oktoobris, novembris ja detsembris tarbitud elektri ja elektrienergia edastamisega

seotud teenuste tasu 82,02 eurot ning 2019. a oktoobris tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse

2-20-1785

tasu 2,42 eurot, s.o kokku 3188,37 eurot (algselt esitatud nõue 3204,82 eurot). Lisaks on hagejal

lepingu p 2.12 alusel õigus nõuda üürnikult üüri- ja kõrvalkulude tasumisega viivitamise tõttu

2019. a oktoobri arve osalisega tasumisega viivitamise ning 2019. a novembri ja detsembri ning

2020. a jaanuari arve tasumisega viivitamise tõttu viivist 0,3% päevas. 31.01.2020 seisuga oli

viivis kokku 496,35 eurot. Põhinõude vähendamise tõttu nõudis hageja täiendavalt viivist

16,45 eurot ajavahemiku eest 01.–02.04.2020.

1.4. Hagejal on õigus nõuda üürniku kohustuste täitmist kostjalt I ja kostjalt II.

Arvestades seda, et üürnik ja kostja I ühinesid 12.02.2020 ning üürnik kui ühendatav äriühing

lõppes ja kustutati äriregistrist, läksid üürniku õigused ja kohustused üle kostjale I kui

ühendavale äriühingule.

Lisaks vastutab üürniku kohustuste eest ka kostja II, kellele on üle läinud üürniku ettevõte.

Üürnik tegeles renditööjõu vahendamisega ja majutas hagejalt üüritud pinnal renditööjõudu.

Kostja I kui üürniku õigusjärglane sellega ei tegele (majandustegevus puudub, võetud vastu

otsus äriregistrist kustutamiseks). Üürnik viis 2019 lõpus / 2020 alguses tööjõu rendiga seotud

tegevuse üle uude äriühingusse (kostja II). Kostja II tegeleb alates 2020 renditööjõu

vahendamisega ning tal on 19 töötajat. Enne seda oli üürnikul stabiilselt tööl u 15 inimest.

Üürniku ja kostja II juhtorganite liikmete ja omanike ring kattub. Kostja II kasutab üürnikuga

sama kontorit (ruumide kasutusõigus üle antud), ettevõtte asukohta, veebilehte, Facebooki

lehte, domeeninime, kaubamärki ja sõidukeid. Üürniku lepingupartnerid jätkavad ilma

vahepealse katkestuseta koostööd kostja II klientidena.

Kostjate vastuväited

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

2.1. Kostjate täpsustatud asjaolude kohaselt ütles üürnik 09.09.2019 üürilepingu üles. Kuna

hageja vaidles üürilepingu ülesütlemisele vastu, selgitas ja täpsustas üürniku lepinguline

esindaja 20.09.2019 ülesütlemist ning andis teada, et üürnik vabastas üüripinna 12.09.2019 ja

soovib selle hagejale 24.09.2019 üle anda. Hageja ei vastanud ettepanekule ega ilmunud kohale,

sh ei ole üürnik saanud hagejalt 23.09.2019 vastuskirja. Lisaks tegi üürnik hagejale 03.10.2019

kompromissiettepaneku, millega hageja ei nõustunud, ning esitas 06.11.2019 omapoolsed

vastuväited, samuti teatas, et soovib jätkuvalt üüripinna üle anda, ning palus tagastada

tagatisraha 1020 eurot.

2.2. Kostjatel ei ole kohustust tasuda üüri ja kõrvalkulusid, sest üürnik ütles üürilepingu

kehtivalt üles järgmistel põhjustel nende koosmõjus.

2.2.1. Hageja taganes lepingueelsetel läbirääkimistel antud lubadustest ja rikkus sellega

üürilepingu p 3.3.1, mistõttu kadus üürnikul võimalus kasutada üüripinda algselt soovitud

eesmärgil. Üürnik ja hageja leppisid üüripinna ülevaatamisel kokku 10 inimese majutamiseks

vaheseinte ehitamises ja välja ehitamata osade (nt betoonpõrand ilma katteta jms) jooksvalt

välja ehitamises. Üürilepingu p 3.1.1 järgi oli üürnikul õigus majutada 10 inimest. Üürniku

25.07.2019 päringule 29.07.2019 saadetud vastuses eitas hageja enda kohustusi.

2.2.2. Hageja rikkus üürilepingu p-st 3.3.1 tulenevat kohustust teatada ette üüripinnale

sisenemisest ja ühes sellega üürniku õigust privaatsusele. Üüripinna elanikud avastasid

31.07.2019 õhtul, et üüripinnal on kellegi porised jäljed ja keegi on nihutanud külmikut. Üürnik

2-20-1785

teavitas sellest hagejat ja hageja kinnitas 31.07.2019 vastuses, et tema remondimees oli käinud

üüripinnal. Tegemist ei olnud avariiolukorraga. Hageja käitumine põhjustas üürnikus

usaldamatust.

2.2.3. Hageja esitas üürnikule kõrvalkulude nõude vastuolus üürilepingu p-dega 2.3 ja 2.4 ning

VÕS § 292 lg-ga 2. Hageja ei ole tõendanud, et hageja kandis vastavas ulatuses kulusid ning

üürnik tarbis vastavas ulatuses vastava hinnaga teenuseid.

Hageja varjas kõrvalkulude tegelikku suurust üürniku eest ega andnud nende kohta usutavaid

põhjendusi ja selgeid tõendeid. Kogu elamu üldelektrit puudutavad arved ei tõenda üürniku

tarbitud teenuse kulu.

Hageja 05.08.2019 esitatud arvele olid märgitud mh juuni ja juuli kõrvalkulud. Selle kohaselt

oli ajavahemikul 21.06.2019–31.07.2019 tarbitud elektrit 1580 kWh hinnaga 0,144 eurot/kWh

(lisandub käibemaks) ning hageja nõudis üürnikult 227,52 eurot. Lisaks oli tarbitud vett

26,68 m³ hinnaga 4,86 eurot/m³, mille eest hageja nõudis üürnikult 129,66 eurot (lisandub

käibemaks). Samal ajal oli AS Tallinna Vesi hinnakirja kohaselt hind 1,73 eurot/m³ (lisandub

käibemaks). Hageja esitas üürnikule 2019 augustikuu eest arve, millelt nähtus ligi neli korda

väiksem elektritarbimine ja ligi poole väiksem veetarbimine. Hoolimata üürniku nõudmisest,

ei esitanud hageja üürnikule üüripinna tarbimist ja hageja kantud kulude suurust kinnitavaid

tõendeid (mõõtjate näite ja teenuseosutajate arveid) ega selgitanud teenuste hinna kujunemist.

Hagejal oli õigus nõuda üürnikult tarbitud teenuste eest tasu sama hinnaga, nagu hageja seda

samal ajavahemikul ostis. Hageja ei ole tõendanud, et pooltel oli teistsugune kokkulepe. Hageja

lisas põhjendamatult kõrvalkuludele käibemaksu.

Olukorras, kus hageja nõudis üürnikult õigusvastaselt kõrvalkulude hüvitamist ulatuses, milles

ta ei olnud kõrvalkulude suurust tõendanud ega selgitanud kulude kujunemist, ei saanud

üürnikult eeldada, et ta jätkab üürilepingu täitmist. Seega oli üürnikul täiendav põhjus

üürileping üles öelda.

2.2.4. Hageja jättis üürilepingu p 4.1.1 rikkudes kõrvaldamata üüripinna veelekke ega olnud

nõus seda tegema ka pärast üürniku korduvaid nõudmisi. Üürnik teatas 07.08.2019 hagejale, et

üüripinna laest tilgub vett, ning palus selle esimesel võimaluse korda teha. Üürnik saatis selle

kohta ka fotod. Hageja leidis, et leket ei ole ja ta ei pea midagi tegema. 12.08.2019 teatas üürnik

uuesti lekkest, kuid hageja ei asunud seda parandama. Seega andis üürnik hagejale tähtaja

puuduse kõrvaldamiseks, kuid hageja keeldus alusetult puudust kõrvaldamast. Lekkiv lagi on

oluline puudus ning elanikud ei saanud elada lekkiva laega üüripinnal. Seega oli üürnikul

täiendav põhjus üürileping üles öelda.

2.3. Juhul, kui üürnik ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud, tuleb üürinõude puhul arvestada,

millal ja mis tingimustel üüris hageja üüripinna uuesti välja. Kõrvalkulusid ei ole hagejal õigust

nõuda, sest hageja ei ole neid tõendanud. Lisaks tuleb arvestada, et üürnik ei kasutanud enam

alates 12.09.2019 üüripinda, mistõttu ei saa hageja nõuda kulupõhiseid kõrvalkulusid. Kuna

viivisemäär 0,3% päevas on ebaproportsionaalne ja ebamõistlikult suur, tuleb hageja nõutud

viivist vähendada mõistliku suuruseni. Kui kostjad on kohustatud hagejale midagi tasuma, siis

tasaarvestab kostja I hageja nõude tagatisrahalt teenitud intressinõudega.

2.4. Kostja II ei vastuta VÕS § 183 lg 1 alusel solidaarselt kostjaga I, sest ei ole omandanud

üürniku ettevõtet. Domeeninime omanik on Nuvalo OÜ ning seda, samuti tähist, mida ei ole

kaubamärgina registreeritud, kasutavad ka teised tema sidusettevõtted.

2-20-1785

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 09.09.2022 otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja põhivõla 3095,04 eurot ja viivise 497,42 eurot. Maakohus jättis

hagiavalduselt tasutud riigilõivu hageja kanda ja ülejäänud hageja menetluskulud solidaarselt

kostjate kanda ning kostjate menetluskulud kummagi kostja enda kanda. Maakohus ei

määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust. Maakohus määras, et otsus on

viivitamata täidetav.

3.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud:

-

hageja ja Nuvalo Employ OÜ (üürnik) sõlmisid 18.06.2019 üürilepingu

nr 3808218062019, mille alusel andis hageja üürnikule alates 21.06.2019 kuni

30.06.2020 ärilistel eesmärkidel üürile Tallinnas Mahla 64 asuval kinnisasjal paikneva

elamu kolmandal korrusel asuvad ruumid üldpinnaga 135 m²; üürnik sai ruumid

21.06.2019 aktiga enda kasutusse; üürnik kohustus tasuma üüritud ruumide eest üüri

(850 eurot kuus + käibemaks) ja kõrvalkulusid; pooltel ei olnud kokkulepet, et

elektrienergiakulu suurust arvutatakse eelmise aasta 12 kuu kohta arvutatud

aritmeetilise keskmise hinna alusel;

-

üürniku kasutusse antud ruumides oli elektriarvesti ja veemõõtja;

-

üürnik küsis 06.08.2019, 08.08.2019, 09.08.2019 ja 12.08.2019 hagejalt teenusepakkuja

arveid vee ja elektri kohta;

-

hageja selgitas kõrvalkulude arvutust ja saatis üürnikule teenuse pakkuja elektriarved;

-

üürnik tasus 2019 juuni, juuli, augusti ja septembri üüri ning kõrvalkulud (vee ja elektri

eest);

-

üürniku esindaja SM saatis 09.09.2019 hagejale e-kirja, milles ütles üürilepingu üles;

-

üürnik vabastas ruumid 12.09.2019 ja tegi ettepaneku ruumide üleandmiseks

24.09.2019 kell 11–13; hageja ei võtnud üürnikuga ühendust ega reageerinud üürniku

kirjale;

-

hageja tasaarvestas 14.10.2020 avaldusega 2019 oktoobri eest esitatud arvel nr 1942

märgitud summa 1063,93 eurot (oktoobri üür 1020 eurot, septembri elekter ja vesi

17,98 eurot ja 25,96 eurot) üürniku tagatisrahaga 1020 eurot;

-

kostja I on ühinemisotsusest tulenevalt üürniku õigusjärglane; üürnik tegeles

renditööjõu vahendamisega ja kasutas domeeni www.nuvalo.ee; kostja I ei tegele tööjõu

rendiga ning kostja I osanikud otsustasid ühingu likvideerida; 2019 lõpus / 2020 alguses

hakkas kostja II tegelema tööjõu rendiga, tema majandustegevus kasvas (ajal, mil

üürniku käive lõppes, tõusis kostja II käive), tal oli 19 töötajat, sh töötajad, kes olid

varem üürniku juures tööl, olid alates 2020 jaanuarist kostja II juures tööl, ta kasutas

üürnikuga sama veebilehte, samade tunnustega märke enda reklaamimiseks, samasid

kontakte ja Facebooki lehte ning tal olid samad lepingupartnerid (BD Design AS, OÜ

Valmos, OÜ Mivartex, KM Element OÜ, Saint Gobain jt).

3.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli hageja ja üürniku vahel sõlmitud äriruumi

üürileping VÕS § 271 ja § 292 lg 1 tähenduses, mida kostja ei ole kehtivalt üles öelnud.

3.2.1. Kostja ülesütlemisavaldus ei ole vormivea tõttu tühine.

Üürilepingu p 8.1 järgi tuli pooltevahelised teated edastada kirjalikult taasesitatavas vormis

(e-post), kuid lepingu rikkumisega või ülesütlemisega seotud teade tuli lisaks edastada

kirjalikus vormis tähitud postiga lepingus märgitud või lepingupoole poolt hiljem teatatud

aadressile.

2-20-1785

Kuigi SM ei ole 09.09.2019 e-kirjaga saadetud teadet allkirjastanud, ei ole hageja ega üürnik

seadnud kahtluse alla, et e-kirja saatis ja vastava tahteavalduse tegi üürnik. Seetõttu on

ülesütlemisavaldus TsÜS § 78 lg 3 järgi kehtiv sõltumata sellest, et seda pole allkirjastatud.

Lisaks ei ole lepingupooled kokku leppinud, et ülesütlemisavaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi,

kui see on allkirjastamata.

3.2.2. Ülesütlemisavalduses esile toodud asjaoludel ei olnud üürnikul VÕS § 196 lg 1 ja § 313

lg 1 alusel õigust üürilepingut erakorraliselt üles öelda.

3.2.2.1. Hageja ei rikkunud VÕS § 292 lg-st 2 tulenevat kohustust võimaldada üürnikul

tutvuda kõrvalkulude aluseks olevate dokumentidega ega rikkunud oluliselt kõrvalkulude

arvestamise kohustust, mis andnuks üürnikule alust öelda üürileping ilma täiendavat tähtaega

andmata üles.

Üürnikul oli VÕS § 292 lg 2 alusel koosmõjus üürilepingu p-dega 2.2 ja 2.3 õigus tutvuda

kõrvalkulude tasumise kohustuse täitmiseks teenusepakkujate arvetega. Lepingu p 2.2 järgi

käsitasid pooled kõrvalkuludena kõiki kulusid, tasusid ja maksekohustusi (v.a remondifondi

laenumakse), mis kajastuvad teenuseosutaja (st korteriühistu või valitseja või muu

teenuseosutaja või vahendaja) poolt ruumi omanikule esitataval arvel (mille edastab üürnikule

üürileandja), kui pooled pole kokku leppinud teisiti; kõrvalkulud tuli esitada arvel ühise reana

‘Kõrvalkulud’ ja kõrvalkulusid tuli maksta järgmiste teenuste eest: vesi, küte, elekter,

prügivedu. Lepingu p 2.3 järgi pidi üürnik tasuma kõrvalkulude hüvitist iga kuu üürileandja

edastatud teenuseosutaja arvete alusel kõrvalkulude arvestamise kuu järgneva kuu

10. kuupäevaks üürileandjale. Seega pidi üürnikule olema selge, millised on need kõrvalkulud,

mida ta peab hagejale hüvitama.

Kuigi hageja ei arvestanud kõrvalkulusid üürilepingu p 2.2 ja 2.3 järgi, selgitas hageja üürnikule

kõrvalkulude arvutamise metoodikat ning võimaldas üürnikul tutvuda teenusepakkujate

arvetega. Kui üürnik leidis, et hind või arvestus ei ole õige, sai ta ise arvutada välja õige

maksumuse ja tasuda kõrvalkulusid enda arvates õiges suuruses. Üürnikul oli võimalik

kontrollida ruumis asuvatelt mõõdikutelt tarbimise koguseid ja teenuse pakkuja arve alusel

kõrvalkulu suurus ise välja arvutada. Näitude üürnikule edastamine ei olnud hageja kohustus ja

näitude võtmata jätmisega seotud negatiivsete tagajärgede riisikot kannab üürnik. Üürnik tasus

2019 juuni, juuli, augusti ja septembri arved ning ei toonud esile, milline oli tema arvates õige

kõrvalkulude suurus.

3.2.2.2. Üürnikul ei olnud õigust üürilepingut vee läbijooksu tõttu ilma täiendavat tähtaega

andmata üles öelda. Hageja on tõendanud e-kirjavahetusega, et ta asus kohe üüritud asja

puudust kindlaks tegema, kuid ei tuvastanud veeleket. Ka juhul, kui väike leke aset leidis, ei

kinnita ükski tõend, et veeleke takistas üürnikul ruume kasutamast ning et üürnik andis hagejale

mõistliku tähtaja puuduse kõrvaldamiseks.

3.2.2.3. Üürnikul ei olnud õigust üürilepingut üles öelda ruumidesse loata sisenemise tõttu.

Üürilepingu p 3.1.1 järgi oli hagejal õigus teostada ruumis kontrolli ja ülevaatusi, teavitades

sellest kaks kalendripäeva ette; avariiolukorras oli hagejal õigus siseneda ruumi ette teatamata

oma vara ja isikute tervise kaitseks, teavitades sellest üürnikku viivitamatult ning võttes

vajadusel kasutusele meetmed üürniku vara kaitseks.

Hageja kinnitas, et töömees käis 31.07.2019 ruumides ja ruumide külastamise põhjuseks oli

ventilatsioonisüsteemi kontrollimine. Hageja ei ole tõendanud, et selleks oli üürniku luba.

2-20-1785

Hageja käis teist korda ruumides 07.08.2019 seoses üürniku pretensiooniga veelekke kohta,

kuid selleks oli olemas üürniku luba. Ventilatsioonisüsteemi kontrollimiseks ühekordset

ruumidesse sisenemist ei saa pidada lepingu oluliseks rikkumiseks.

3.2.2.4. Üürilepingu ülesütlemiseks ei anna alust ka kostjate väide, et hageja taganes

lepingueelsetel läbirääkimistel kokkulepitust ja rikkus üürilepingu p 3.1.1. Kostjad ei ole

tõendanud oma väiteid.

Üürilepingu p 3.1.1 järgi võis üürnik paigutada ruumidesse 10 inimest. Hageja ei ole keeldunud

sellest. Poolte kirjavahetuse kohaselt oli üürilepingu sõlmimisel teada, et osa ruume on välja

ehitamata ning neid saab ümber ehitada ja vajadusel paigaldada vaheseinad. Üürnik küll soovis,

et ruumid tehakse korda, kuid hageja selgitas, et ruumid on vastavalt lepingule üle antud.

Tunnistada LV ütluste kohaselt arutati enne lepingu sõlmimist seda, et kui ruumidesse on vaja

paigutada rohkem inimesi, siis on vaja teha ruumid privaatsemaks ja arutati vaheseinte üle, kuid

ütlustest ei nähtu, et lepiti kokku, et seda teeb üürileandja. SMe seletus ei ole veenev, sest ta ei

osalenud lepingu sõlmimisel ning seletus on vastuolus tema 29.07.2019 e-kirjaga. E-kiri viitab

sellele, et üürnik arvas, et saab ruume ümber ehitada ja paigutada sinna 10 inimest, kui on

ilmselt millestki valesti aru saanud. Seda, et hageja oleks pidanud midagi välja ehitama, ei

tulene ühestki tõendist ega lepingust. Ka TS ütluste kohaselt ei olnud talle teada, et pooltel oli

suulisi kokkuleppeid.

3.3. Kuna üürnik ei öelnud 09.09.2019 üürilepingut kehtivalt üles, ei lõppenud üürniku ja

hageja vaheline üürisuhe VÕS § 186 p 6 ja § 195 lg 1 järgi, üürnikul oli kohustus lepingut

VÕS § 76 lg-te 1–2, § 292 lg 1 ja § 271 järgi täita ning hagejal oli VÕS § 108 lg 1 alusel

koosmõjus VÕS §-ga 271 ja üürilepingu p-dega 2.3–2.4 õigus nõuda üürnikult üüri ja

kõrvalkulude tasumist, samuti kohustuse täitmisega viivitamise tõttu VÕS § 113 lg 1 ja

üürilepingu p 2.12 alusel viivist.

3.3.1. Hagejal oli õigus nõuda üürnikult osaliselt 2019 oktoobri üüri ja kogu ulatuses 2019

novembri ja detsembri ning 2020 jaanuari üüri.

Üürnikul tuli 2019 oktoobri, novembri ja detsembri ning 2020 jaanuari eest tasuda üüri 4080

eurot. Lepingu p 2.7 järgi oli tagatisraha 850 eurot + käibemaks, s.o 1020 eurot, mille hageja

tasaarvestas 14.10.2019 oktoobris esitatud arvega ja selle tulemusel jäi üürnikul tasumata

43,93 eurot. Hagejal oli õigus tasaarvestada tagatisraha nii üüri kui ka kõrvalkuludega.

Kostjate tasaarvestus tagatisrahalt saadud intressiga ei ole põhjendatud, sest lepingu p 2.10 järgi

ei olnud hagejal kohustust hoiustada tagatisraha intressiga, mistõttu ei olnud üürnikul selle

alusel nõuet hageja vastu.

3.3.2. Kõrvalkulusid tuleb arvestada 24.09.2019 seisuga, sest selle päeva seisuga tuleb lugeda

üüritud ruumid hagejale üleantuks.

Kuna hageja ei vastanud üürniku ettepanekule anda ruumid üle 24.09.2019, sattus hageja

vastuvõtuviivitusse VÕS § 119 lg 1 tähenduses. Olukorras, kus lepingu pool on enda arvates

lepingu üles öelnud ja soovib üüritud ruumid tagastada, mis on lepingu lõppedes tema kohustus,

ei saa üürileandja jätta üüritud ruume vastu võtmata. Sellel, kas ülesütlemine oli kehtiv või

mitte, ei ole ruumide üleandmise seisukohalt tähtsust. Ei ole alust arvata, et üürnik, kes soovis

lepingu 09.09.2019 lõpetada, kasutas ruume pärast 24.09.2019. Seega ei tarbinud üürnik pärast

seda enam kõrvalkulude aluseks olevaid teenuseid ja tal ei ole kohustust nende eest maksta.

2-20-1785

Kuna kostjad ei esitanud omapoolseid arvutusi septembri kõrvalkulude kohta, on arvel nr 1942

märgutud kõrvalkulude suurus põhjendatud. Arvestades seda, et üürnikul oli kohustus tasuda

kõrvalkulusid kuni 24.09.2019, s.o 24 päeva eest, ning ühe päeva tasu on 1,46 eurot, tuli

üürnikul maksta septembri kõrvalkuludena 35,04 eurot, mitte 43,93 eurot. Hageja tasaarvestus

ei ole 8,89 euro ulatuses põhjendatud.

Pärast 24.09.2019 ei olnud üürnikul kohustust kõrvalkulusid tasuda, st üürnik ei ole ülejäänud

osas oma kohustust rikkunud ning temalt ei saa nõuda 2019 novembri ja detsembri ning 2020

jaanuari arvetele märgitud kõrvalkulude tasumist.

3.3.3. Kuna hageja põhinõue tuleb rahuldada 97% ulatuses, tuleb samas ulatuses rahuldada ka

hageja viivisenõue.

Viivise vähendamiseks ei ole VÕS § 162 alusel koosmõjus VÕS § 113 lg-ga 8 alust.

Üürilepingu p 2.12 järgi oli viivisemäär 0,3% päevas. Viivis ei ole ebamõistlikult suur, sest

üürnik tegutses majandus- ja kutsetegevusega ning üüris ruume ärilistel eesmärkidel. Seega pidi

talle olema mõistetav kohustuse ulatus ning viivise määr, mille järgi tuleb kohustuse rikkumise

korral viivist arvestada ja tasuda. Hageja nõudis 31.01.2020 seisuga viivist 496,35 eurot ja

lisaks ajavahemikul 01.–02.04.2020 sissenõutavaks muutunud viivist 16,46 eurot, s.o kokku

512,81 eurot. Nõutud viivis on põhivõlast kordi väiksem ega ole seetõttu ebamõistlikult suur.

Hageja nõudis põhinõudena 3188,37 eurot, kuid nõue tuleb rahuldada 3095,04 euro ulatuses,

s.o 97% ulatuses. Sellest tulenevalt tuleb viivisenõue rahuldada samuti 97%, s.o 497,42 euro

ulatuses.

3.4. Üürniku kohustused on läinud üle kostjale I ja kostjale II. Kostja I on üürniku

õigusjärglane. Kostjale II läks 2020 alguses VÕS § 182 lg 1 alusel üle üürnikuga seotud ettevõte

ning kostja II vastutab VÕS § 183 lg 1 järgi üürniku kohustuste eest.

3.5. Arvestades hagi rahuldamise ulatust (97%), tuleb TsMS § 163 lg 1 alusel jätta hageja

tasutud riigilõiv tema enda kanda, ülejäänud hageja menetluskulud TsMS § 163 lg 3 I lause

järgi solidaarselt kostjate kanda ning kostjate menetluskulud kummagi kostja enda kanda.

Apellatsioonkaebus

4. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse hagi rahuldamise ja

menetluskulude jaotuse osas tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja

kõik menetluskulud hageja kanda.

4.1. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt oli üürnikul kõiki asjaolusid koosmõjus arvestades

mõjuv põhjus üürileping VÕS § 313 lg 1 alusel ennetähtaegselt erakorraliselt üles öelda,

mistõttu lõppes üürileping 09.09.2019 ja kostjatel ei ole kohustust maksta hagejale üüri.

Maakohus asus vääralt seisukohale, et hageja ei rikkunud üüripinnale vaheseinte ehitamise

kohustust ja seeläbi üürilepingu p 3.1.1. Maakohus tuvastas vääralt, et pooltel ei olnud sellist

kokkulepet. Seda järeldades hindas maakohus vääralt tunnistaja LV ütlusi. Tunnistaja ütlused

koosmõjus lepingu p-ga 3.1.1 (10 inimese majutamine) ja tavapärasest suurema üüritasuga

tõendavad üheselt, et hagejal oli kohustus vaheseinad omal kulul välja ehitada.

Maakohus tuvastas õigesti, et hageja rikkus üüripinnale sisenemisest etteteatamise kohustust ja

üürniku õigust privaatsusele 31.07.2019, kuid asus vääralt seisukohale, et tegemist ei olnud

olulise rikkumisega. Privaatsusõiguse rikkumine on ka ühekordse rikkumisena oluline

2-20-1785

rikkumine VÕS § 313 lg 1 tähenduses, mida kinnitab Riigikohtu praktika (RKTKo 10.12.2014,

3-2-1-128-14, p 16).

Maakohus tuvastas õigesti, et pooltel ei olnud kokkulepet kõrvalkulude arvutamise kohta

hageja märgitud viisil ning hageja arvutas kõrvalkulusid viisil, mis ei vastanud üürilepingu

p-dele 2.2 ja 2.3, kuid leidis vääralt, et hageja on selgitanud üürnikule kõrvalkulude kujunemist

ja võimaldanud kõrvalkulude aluseks olevate arvetega tutvuda. Hageja saadetud infot ei saa

pidada selgitamiseks, sest sellest ei selgu kõrvalkulude arvutamise alused ja loogika. Maakohus

asus vääralt seisukohale, et üürnik pidi ise kõrvalkulude suuruse välja arvutama. Kui

üürileandja seda ei tee, on ta kohustust rikkunud. Samuti leidis maakohus vääralt, et hageja ei

pidanud üürnikule näitudest fotosid tegema, kuigi see oleks olnud ressursisäästlikum ning

kooskõlas heas usus käitumise põhimõttega. Üürileandjal oli kohustus tõendada kõrvalkulude

suurust.

Maakohus leidis vääralt, et veeleke ei andnud alust üürilepingut üles öelda, kuna tegemist oli

ebaolulise puudusega, mis ei takistanud ruume kasutada. Hagejal oli lepingu p 4.1.1 järgi

kohustus korraldada esimesel võimalusel rikete (sh veeavariide) kõrvaldamine üüripinnal.

Kuna pooled olid selle olukorra lepingus reguleerinud, ei saanud maakohus kohaldada

VÕS § 314 lg-s 1 sätestatud mõistliku tähtaja andmise nõuet. Veelekke olemasolu kinnitavad

AS ütlused selle, kohta, et kostja I esindaja saatis korduvalt teateid laes ilmnenud veelekke

kohta ja esitas foto. Seega oli vähemalt pretensioon ja puuduse olemasolu üürniku jaoks reaalne.

Lekkiv lagi on oluline puudus, mille üürileandja peab viivitamata kõrvaldama. Hageja püüded

viga kõrvaldada ei kandnud vilja. Ka juhul, kui lekkivat lage ei saa pidada oluliseks puuduseks,

oli üürilepingu ülesütlemiseks eriline põhjus, sest leke toimus enne sügis- ja talveperioodi.

4.2. Maakohus ei ole põhjendanud, kuidas ta jõudis tõendeid hinnates ja analüüsides

järeldusele, et üürniku ettevõte läks üle kostjale II.

4.3. Igal juhul tuleb vähendada kostjatelt hageja kasuks väljamõistetavat menetluskulu, sest

hageja menetluskulud (eelkõige ajakulu) on ülemäära suured.

5. Koos apellatsioonkaebusega esitasid kostjad taotluse peatada maakohtu otsuse täitmine

tagatiseta või lubada täitmisel jätkuda hageja makstava 3592 euro 46 sendi või muus kohtu

äranägemisel sobilikus suuruses tagatise vastu või peatada täitmine kostjate makstava

3592 euro 46 sendi või muus kohtu äranägemisel sobilikus suuruses tagatise vastu. Taotluse

kohaselt toimus asjas täiemahuline menetlus ning miski peale otsuse viivitamata täidetavaks

tunnistamise, ei viita asja menetlemisele lihtmenetluse asjana, kus maakohus võinuks määrata

otsuse viivitamata täidetavaks ilma seaduses ettenähtud tagatiseta.

Vastustaja seisukoht

6. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostjate kanda. Hageja jäi maakohtus esitatud seisukohtade juurde ning leidis, et maakohus ei

ole vaidlust lahendades eksinud, v.a osas, mis puudutab ülesütlemise avalduse tühisust

vorminõuete rikkumise tõttu. Maakohus juhtis tähelepanu asja menetlemisele lihtsustatud

korras ja kostjad ei vaielnud sellele vastu.

Menetluse edasine käik

7. Tallinna Ringkonnakohus peatas 10.11.2022 määrusega Harju Maakohtu 09.09.2022 otsuse

viivitamata täidetavuse 3592,46 euro suuruse tagatise vastu. Kostja II tasus 11.10.2022 tagatise.

2-20-1785

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel rahuldamata

ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse

põhjendusi.

9. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Siinsel juhul

vaidlustasid kostjad maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi nende vastu, kuid

hageja ei ole vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega maakohus jättis hageja kõrvalkulude

nõude osaliselt rahuldamata. Seejuures arvestab ringkonnakohus maakohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust kontrollides apellatsioonkaebuse väiteid.

10. Esmalt märgib kolleegium, et maakohus võis menetleda asja lihtmenetluse asjana

TsMS § 405 lg 1 tähenduses ning tunnistada otsuse TsMS § 405 lg 1 p 10 alusel viivitamata

täidetavaks.

Kuigi hageja esitas kostjate vastu hagi 03.02.2020 ja sel ajal kehtinud TsMS § 405 lg 1 järgi sai

kohus lihtsustatud korras läbi vaadata varalise nõudega hagi, mille hagihind ei ületanud

summat, mis vastas 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole, muutusid maakohtu

menetluse ajal (01.01.2022) viidatud sättes nimetatud piirmäärad (vastavalt 3500 eurot ja

7000 eurot). Piirmäärade muutumise tõttu tekkis maakohtul alates 01.01.2022 õigus rakendada

vaidlust lahendades TsMS § 405 lg-s 1 sätestatud lihtsustusi, sh tunnistada otsus TsMS § 405

lg 1 p 10 alusel viivitamata täidetavaks ka muul juhul, kui seaduses nimetatud, või ilma

seaduses ettenähtud tagatiseta, sest TsMS § 6 järgi teeb kohus menetlustoimingu toimingu

tegemise ajal kehtiva seaduse järgi.

Arvestades seda, et ringkonnakohus peatas 10.10.2022 määrusega otsuse viivitamata täitmise

3592,46 euro suuruse tagatise vastu ning kostja II tasus 11.10.2022 tagatise eesmärgiga vältida

maakohtu vaidlustatud otsuse viivitamata täitmist, kuid ringkonnakohus leiab, et maakohtul oli

õigus tunnistada otsus viivitamata täidetavaks, langeb ringkonnakohtu otsuse jõustudes tagatise

andmise põhjus ära ning kostjal II on õigus taotleda ringkonnakohtult TsMS § 195 lg 1 alusel

tagatise tagastamist. Tagatis tagastatakse TsMS § 195 lg 2¹ järgi kohtu määruse alusel

menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või menetlusosalise korraldusel muule

isikule.

11. Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled eelkõige selle üle, kas üürnikul oli õigus öelda

üürileping VÕS § 313 lg 1 alusel erakorraliselt etteteatamistähtaega järgimata üles, millest

sõltub see, kas üürnikul oli kohustus tasuda hagejale 2019 oktoobri, novembri ja detsembri ning

2020 jaanuari eest üüri, samuti kõrvalkulusid kuni 24.09.2019. Kolleegiumi hinnangul asus

maakohus lõppjäreldusena õigesti seisukohale, et üürnikul ei olnud ülesütlemisavalduses ega

ka hiljem esile toodud põhjustel VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuvat põhjust üürilepingut

erakorraliselt üles öelda, kuid ringkonnakohus täiendab ja muudab osaliselt kohtuotsuse

põhjendusi.

11.1. Kolleegium märgib, et tähtajaline üürileping lõpeb VÕS § 309 lg 1 järgi tähtaja

möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajalise üürilepingu võib

kumbki lepingupool VÕS § 313 lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel üles öelda, seejuures on põhjus

mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid

arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohtu

praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist,

2-20-1785

mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid

lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise

korral (vt nt RKTKo 09.11.2010, 3-2-1-84-10, p-d 10 ja 12). Lisaks võivad pooled üürilepingus

kokku leppida täiendavaid lepingu ülesütlemise aluseid, sh tähtajalise üürilepingu puhul kindla

etteteatamistähtaja järgimise (RKTKo 18.06.2014, 3-2-1-42-14¸ p 11; RKTKo 17.06.2015,

3-2-1-65-15, p 10).

11.2. Siinsel juhul sõlmisid hageja ja üürnik üürilepingu tähtajaga kuni 30.06.2020 ning

leppisid üürilepingu p-s 7.1 kokku, et leping lõppeb tähtaja möödumisel, samuti juhul, kui pool

ütleb lepingu ennetähtaegselt üles, arvestades üürilepingu sätteid, või muudel lepingus või

seaduses sätestatud alustel. Lepingu p-s 7.2 leppisid lepingupooled kokku, millised üürniku

rikkumised annavad täiendavalt alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürilepingust

ei nähtu, et pooled oleksid leppinud kokku etteteatamistähtaega järgides üürilepingu korralises

ülesütlemises. Seda arvestades oli üürnikul õigus öelda üürileping erakorraliselt üles üksnes

juhul, kui selleks oli VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuv põhjus, ning ilma mõjuva põhjuseta ei

saanud üürileping ka teatud tähtaja möödudes lõppeda.

11.3. Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu maakohtu otsusest, et maakohus oleks kaalunud, kas

üürnikul oli kõiki ülesütlemisavalduses esile toodud asjaolusid koosmõjus arvestades mõjuv

põhjus üürilepingu ülesütlemiseks, st kas kujunenud olukorras sai üürnikult kõiki asjaolusid

arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab, või mitte.

Maakohus hindas hagejale etteheidetud rikkumisi üksnes eraldiseisvalt, mitte koosmõjus.

Samuti ei ole maakohus nõuetekohaselt tuvastanud kõiki vaidluse aluseks olevaid asjaolusid

ning osaliselt on maakohtu põhjendused puudulikud. Ringkonnakohus parandab maakohtu

eksimused ja põhjendab selles osas kohtuotsust järgmiselt.

11.4. Üürnik saatis 09.09.2019 kell 15.20 hagejale e-kirja, milles teatas, et soovib üürilepingu

erakorraliselt üles öelda, küsis, millal saab ruumid üle anda, ning täpsustas samal päeval

kell 19.34 saadetud e-kirjas, et üürnikult ei saa oodata lepingu täitmist tähtaja lõpuni järgmistel

põhjustel: 1) üürileandja on eluruumidesse korduvalt sisenenud, ilma et oleks sellest üürnikku

eelnevalt teavitanud, 2) üürileandja esitatud arved elektriteenuse ja veekasutuse kohta on

ebaselged, 3) üürileandja tähelepanu juhiti külmkapi puidust riiulitele lepingu alguses, kuid

need tekkisid külmkapi kõrvale alles siis, kui üürnik juuli lõpus selle kohta märkuse tegi ning

4) kahel korral andsime üürileandjale teada, et lagi tilgub läbi, kuid üürileandja ignoreeris

olukorda ega näinud probleemi (I kd, tl 38–38 pöördel). Hageja vastas 10.09.2019 e-kirjas, et

ta ei näe põhjust lepingu erakorraliseks lõpetamiseks (I kd, tl 39). Selle peale pöördus üürnik

õigusnõu saamiseks advokaadi poole ning üürniku lepinguline esindaja A. Noormets saatis

20.09.2019 hagejale kirja (I kd, tl 40–41), milles teatas, et üürnik ütles hageja korduvate

kohustuste rikkumise tõttu üürilepingu 09.09.2019 üles, vabastas üüripinna 12.09.2019 ning

soovib üüripinna hagejale 24.09.2019 kell 11–13 üle anda, ühtlasi kordas lepinguline esindaja

ülesütlemist. Kuigi üürniku lepinguline esindaja teatas, et toob kirjas uuesti välja 09.09.2019

avalduses nimetatud lepingu erakorralise ülesütlemise põhjused, heitis lepinguline esindaja

hagejale kirjas täiendavalt ette taganemist lubadusest ehitada välja vaheseinad.

Kohtumenetluses on kostjad heitnud hagejale läbivalt ette nelja rikkumist: 1) taganemist

lepingueelsetel läbirääkimistel antud lubadusest ehitada üüripinnal välja vaheseinad, et ruumi

saaks majutada 10 inimest, 2) eelneva teavituseta 31.07.2019 üüripinnale sisenemist

(privaatsusõiguse rikkumist), 3) elektri- ja vee osas arvete ebaselgust ja alusdokumentide

esitamata jätmist ning 4) lae veelekke kõrvaldamata jätmist, sh selleks antud täiendava tähtaja

jooksul.

2-20-1785

Ülaltoodud asjaolusid arvestades tuleb kohtul hinnata, kas üürnikul oli 09.09.2019 avalduses

toodud põhjustel alust üürileping erakorraliselt üles öelda, ning juhul, kui 09.09.2019

avaldusega ei ole üürnik üürilepingut kehtivalt üles öelnud (üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud

alust), tuleb hinnata, kas üürnikul oli alust öelda üürileping üles 20.09.2019 avalduses märgitud

põhjustel, sh arvestada täiendavat põhjust.

11.5. Hagejale etteheidetud rikkumisi üksikult hinnates asus maakohus 09.09.2019

ülesütlemisavaldust hinnates õigesti seisukohale, et ükski rikkumine ei ole käsitatav mõjuva

põhjusena, mis annaks alust öelda üürileping VÕS § 313 lg 1 alusel üles.

11.5.1. Maakohus järeldas õigesti, et kuigi hageja töömees sisenes üüritud ruumidesse

31.07.2019, ei saa siinsel juhul ühekordset ruumidesse sisenemist pidada üürilepingu oluliseks

rikkumiseks, mis andis alust öelda üürileping üles.

Ringkonnakohus märgib, et üürniku privaatsusõigus on iseenesest väga oluline ning üürileandja

peab seda austama. See kajastub ka VÕS § 283 lg-s 3, mille kohaselt peab üürileandja üürnikule

õigeaegselt teatama tehtavatest töödest ja asja ülevaatamisest ning arvestama tööde tegemisel

üürniku huve. Ka üürilepingu p 3.1.1 kohaselt tuli üürileandjal ruumi kontrollimiseks ja

ülevaatamiseks teavitada üürnikku üldjuhul kaks päeva ette ning üksnes juhul, kui tegemist oli

avariiolukorraga, võis üürileandja siseneda ruumi etteteatamata. Seega leppisid hageja ja üürnik

kokku, millistel tingimustel ja millisel eesmärgil võib üürileandja ruumidesse siseneda.

Siinsel juhul tuvastas maakohus õigesti, et hageja sisenes 31.07.2019 üüritud ruumi, sellest

üürnikku eelnevalt teavitamata. Hageja ei ole tõendanud, et ta oli sellest üürnikku eelnevalt

teavitanud. Samuti ei ole hageja toonud esile ega tõendanud asjaolusid, millest saaks järeldada,

et tegemist oli avariiolukorraga. Hageja seadusliku esindaja AS vande all antud seletuse (II kd,

tl 175 pöördel – 178 pöördel) kohaselt sisenes ta töömehega ruumidesse, sest

ventilatsioonisüsteemist levis ruumidesse halb lõhn ning sellel korrusel oli ventilatsiooniluuk,

ning AS pidas seda avariiolukorraks. Ventilatsioonisüsteemi halba lõhna ei saa aga

ringkonnakohtu hinnangul pidada selliseks avariiolukorraks, mis nõuaks viivitamatult ruumi

sisenemist. Seega rikkus hageja 31.07.2019 ruumidesse oma esindajat lubades lepingu p-s 3.1.1

kokkulepitud ruumidesse sisenemisest teavitamise kohustust.

Riigikohus on leidnud, et üüritud elamusse üürniku äraolekul üürnikku sellest enne

informeerimata ja temalt luba saamata siseneemisega rikub üürileandja üürilepingut ega austa

üürniku õigust kodu puutumatusele (PS § 33) ning seda saab lugeda mõjuvaks põhjuseks

VÕS § 313 lg 1 mõttes, mille puhul on üürnik õigustatud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema,

seejuures ei välista seda õigust ka rikkumise ühekordsus.

Siinsel juhul tuleb aga esmalt arvestada seda, et tegemist oli äriühingute vahel ärilistel

eesmärkidel sõlmitud üürilepinguga, mille esemeks olevat üüripinda soovis üürnik kasutada

renditööjõu majutamiseks Tallinnas (vt tunnistaja LV ütlused, II kd, tl 179). Ka AS vande all

antud seletus kinnitab, et ruumis majutatud isikud vahetusid pidevalt. Seega majutas üürnik

üüritud ruumidesse ajutiselt Tallinnas töötavaid isikuid, kelle jaoks olid ruumid ajutiseseks

majutuskohaks, mitte koduks. Kostjad ei ole vaidlustanud maakohtu järeldust, et tegemist oli

äriruumi üürilepinguga VÕS § 272 lg 1 II lause tähenduses. Seega ei olnud hageja rikkumine

sama raske nagu see olnuks siis, kui üürileandja siseneb inimeste püsivaks koduks olevatesse

ruumidesse.

Lisaks tuleb arvestada seda, et ka üürnik ise ei pidanud vahetult pärast rikkumise avastamist

rikkumist sedavõrd tõsiseks. Üürniku esindaja SM, kes andis 31.07.2019 e-kirjas teada, et

2-20-1785

ruumides olid porised jalajäljed ja keegi oli külmkappi puutunud, palus edaspidi endale teada

anda, kui hageja soovib eluruumi kontrollimas käia, et teavitada selles elanikke, ning mitte

siseneda välijalanõudega (I kd, tl 167). Üürnik ei teinud vahetult pärast rikkumisest

teadasaamist hagejale ülesütlemisavaldust. Hageja esindaja sisenes ruumi 31.07.2019, millest

üürnik küll koheselt teavitas, kuid üürnik tegi ülesütlemisavalduse alles 09.09.2019, s.o rohkem

kui kuu aega hiljem.

Ülaltoodut arvestades ei saa hageja esindaja ühekordset ruumidesse sisenemist 31.07.2019

pidada eraldiseisvalt oluliseks lepingurikkumiseks, mis annaks alust üürilepingut üles öelda.

Küll aga saab seda asjaolu arvestada, kaaludes üürniku ja üürileandja huve kogumis teiste

asjaoludega (vt all p 11.5.4).

11.5.2. Ringkonnakohtu hinnangul on õige ka maakohtu järeldus, et üürilepingu ülesütlemiseks

ei andnud eraldiseisvalt alust asjaolu, et üürnikule esitatud arvetele märgitud kõrvalkulude,

s.o vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektrienergia ja võrguteenuse tasu suuruse kujunemine

ei olnud üürnikule arusaadav.

Üürilepingu p 2.4 järgi pidi üürnik tasuma üürileandjale iga kuu kõrvalkulude hüvitist

üürileandja edastatud teenuseosutaja arvete alusel.

AS vande all antud seletuse kohaselt sai üüripinna üleandmisel räägitud kõrvalkulude täpsemast

arvestamisest, kuid lepingusse seda ei pandud.

Hageja saatis 05.08.2019 üürnikule arve nr 1934, mille kohaselt oli elektrienergiat tarbitud

1580 kWh ja tasu selle eest 227,52 eurot ning vett 26,68 m³ ja tasu selle eest 129,66 eurot (I kd,

tl 168). Poolte augusti alguses peetud kirjavahetuse (I kd, tl 22–33, 169–172) kohaselt arutasid

pooled arvele märgitud kõrvalkulude suurust. Üürnik soovis 06.08.2019 e-kirjas näha

originaalelektriarvet ja teada, milline oli vee- ja elektrinäitude seis juuli lõpus. Hageja selgitas

07.08.2019 e-kirjas, et pooled fikseerisid 20.06.2019 elektriarvesti näidu 34533 ja veearvesti

näidu 244,67 ning 01.08.2019 seisuga olid näidud vastavalt 36113 ja 271,35. Ühtlasi palus

hageja täpsustada, milliseid originaalarveid üürnik silmas peab. Üürnik täpsustas 07.08.2019

e-kirjas, et soovib näha elektriarvet, mille esitab teenusepakkuja üürnikule üürile antud korruse

kohta, mille peale hageja selgitas, et teenusepakkuja esitab arve kogu hoone kohta, misjärel

soovis üürnik jätkuvalt näha teenusepakkuja saadetud arvet. Hageja saatis 08.08.2019 ja

12.08.2019 üürnikule 2019 juuni ja juuli elektriarved kogu hoone kohta. Üürnik andis

12.08.2019 e-kirjas hagejale teada, et tal on arvete alusel tekkinud mitmeid küsimusi, sh ei

olnud üürnikule arusaadav, kust on hageja võtnud üürnikule esitatud arvete aluseks oleva

ühikuhinna (ei kattu arvetel märgitud hinnaga), miks ei ole üürnikule esitatud kahe tariifi järgi

arvet ning miks ei kattu arvel märgitud näit üürnikule edastatud näiduga (algab teise numbriga),

ühtlasi avaldas üürnik kahtlust tarbimise mahtude osas. Hageja selgitas 12.08.2019 e-kirjas, et

Elering mõõdab tarbimist kahetariifse arvestiga ja saadab selle alusel hagejale arve, kuid

majasiseselt mõõdab hageja tarbimist talle kuuluvate arvestitega, mis ei ole kahetariifsed;

üürnikule näidati arvestit ja selle näit fikseeriti lepingu koostamisel; hoone valdajana teeb

hageja iga aasta kohta analüüsi ja leiab aritmeetiliselt kWh hinna, mis on aluseks järgneva aasta

hinnale. Pooled ei vaidle selle üle, et pärast seda kirjavahetust tasus üürnik 05.08.2019 esitatud

arve, s.o juuni ja juuli kõrvalkulude eest, samuti 2019 septembris esitatud arve augusti

kõrvalkulude eest.

Ülaltoodud asjaolusid arvestades asus maakohus õigesti seisukohale, et hageja võimaldas

üürniku nõudmisel tutvuda elektrikulu tõendavate dokumentidega ega ole rikkunud VÕS § 292

lg-s 2 tulenevat kohustust ning see asjaolu ei saanud anda üürilepingu ülesütlemiseks alust.

2-20-1785

Samuti leidis maakohus õigesti, et üürilepingu ülesütlemiseks ei andnud alust see, et hageja

arvutas kõrvalkulusid ja selgitas üürnikule oma arvutust erinevalt üürilepingus kokkulepitust.

Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et pooled ei ole üürilepingu p-s 2.4

leppinud kokku kõrvalkulude arvutamise alustes selliselt, nagu hageja seda e-kirjades üürnikule

selgitas, ning üürilepingu p 2.4 sõnastusest võis üürnikule jääda mulje, et kõrvalkulude eest

esitab teenusepakkuja arve üüripinna mõõdiku alusel, mitte üksnes kogu hoone kohta. Samas,

olukorras, kus hageja oli sõlminud teenusepakkujaga kogu hoone kohta ühe tarbimiskohaga

lepingu ning mõõtis ise erinevate üüripindade tarbimist, oli ka hagejal üürilepingu p 2.4 järgi

õigus esitada tarbitud teenuste eest arveid vastavalt üüripinna mõõdikute näitudele, kuid arvete

aluseks oleva tarbitud teenuse ühikuhinna osas saab lepingu p 2.4 mõista pigem selliselt, et

ühikuhinnaks tuli võtta vastava kuu eest hagejale esitatud arvel märgitud ühikuhind. Seega

arvutas hageja kõrvalkulusid üürilepingu p-s 2.4 kokkulepitust erinevalt, kui võttis aluseks

eelmise aasta keskmise ühikuhinna. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa kõrvalkulude sel viisil

arvutamist pidada siiski oluliseks lepingurikkumiseks VÕS § 313 lg 1 tähenduses. Tegemist on

rikkumisega, mille puhul saab üürnik nõuda üürileandjalt kõrvalkulude arvutamist vastavalt

lepingule ja anda üürileandjale täiendava tähtaja õigete kõrvalkulude arvete esitamiseks ega pea

kõrvalkulusid enne tasuma. Seda pole aga üürnik teinud. Selle asemel tasus üürnik arved,

millest saab järeldada, et üürnik nõustus hageja kõrvalkulude arvutamisega. Ülaltoodut

arvestades ei saanud kõrvalkulude suuruse arvutamine ja arvutuste selgitamine anda üürnikule

pärast kõrvalkulude tasumist alust üürilepingut üles öelda, kuid asjaolu, et hageja esitas

kõrvalkulude arveid lepingust erineval viisil, saab arvestada poolte huve kaaludes koos muude

asjaoludega (vt all p 11.5.4).

11.5.3. Kolleegiumi hinnangul ei andnud eraldiseisvalt üürilepingu ülesütlemiseks alust ka

üürniku väited selle kohta, et üüripinna lagi tilkus läbi ning hageja ignoreeris seda ega

kõrvaldanud probleemi.

Iseenesest võib üüripinnal tekkinud puudus, sh veeleke laes, anda üürnikule alust üürilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks.

Kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta

üürilepingu VÕS § 314 lg 1 järgi üles öelda üldjuhul siis, kui ta on üürileandjale andnud

eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja

jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Sisuliselt sama tuleneb ka VÕS §-st 278. Kui

üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea

oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda

VÕS § 278 p järgi üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist, ning kui üürileandja

nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või

takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada

saama pidi, võib üürnik lepingu VÕS § 279 lg 1 järgi etteteatamistähtaega järgimata üles öelda,

kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral.

Kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta

VÕS § 314 lg 2 järgi lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks

on eriline põhjus. Seega saab üürnik üldjuhul öelda üüritud ruumis ilmnenud puuduse tõttu

üürilepingu erakorraliselt üles, kui takistus välistab üüritud ruumide kasutamise või piirab seda

olulisel määral või on ülesütlemiseks eriline põhjus ning üürnik on eelnevalt nõudnud

üürileandjalt puuduse kõrvaldamist ja selleks määratud tähtaeg on tulemusteta möödunud või

kui üürileandja ise teadis puudusest, kuid ei kõrvaldanud seda mõistliku aja jooksul. Ülaltoodud

regulatsioon kohaldub hageja ja üürniku vahelisele suhtele sõltumata üürilepingu p-s 4.1.1

kokkulepitust. Viidatud lepingupunkt reguleerib üürileandja kohustust kõrvaldada viivitamatult

2-20-1785

elamu kütte- veevarustuse-, kanalisatsiooni- elektri jm süsteemides rikked ega piira kuidagi

üüripinna puuduste ilmnemise korral ülal viidatud sätete kohaldamist.

Siinsel juhul nähtub hageja ja üürniku e-kirjavahetusest (I kd, tl 34–37), et üürnik soovis

07.08.2019 kell 8.39 saadetud e-kirjas lisaks arvetele ja näitudele infot, mida kavatseb

üürileandja ette võtta katusega, mis eelmise päeva vihmasajuga läbi tilkus ja ilmselt tilgub ka

edaspidi, mille peale teatas hageja kell 09.19 e-kirjas, et soovib vaadata, kus läbijooks toimus,

ning küsis luba siseneda üüripinnale. Üürnik teatas kell 9.21, et läbi tilgub köögi juures ja neil

on tehtud pildid, ühtlasi andis loa minna vaatama. Kostjad ei ole kohtule pilte tõendina esitanud.

Samal päeval kell 10.04 saatis hageja e-kirja, milles teatas: „Mina läbijooksu ei näe. Kas on ära

kuivanud, ei tea. Jälgi ei ole. Ootan pilte. Tüdrukud võivad mulle ka otse helistada ja näidata

täpset kohta. Meistrimehed tahavad näha täpset kohta. Kui jookseb katus läbi, siis on paha

probleem. Igal juhul olulist läbijooksu ei ole“. 12.08.2019 kell 16.59 saadetud e-kirjas märkis

üürnik lisaks elektrikulude arvutamise probleemidele, et ootab lahendust lekkivale laele;

nädalavahetusel toimus leke uuesti ning praod, kust vesi jookseb, on laes näha; kui seda kohe

ei lahendata, siis ei ole võimalik ruumi edasi kasutada. Hageja vastas sellele samal päeval kell

18.44, et probleemi operatiivseks lahendamiseks võiksid ruumi kasutavad inimesed hagejaga

otse suhelda, ning viitas sellele, et läbijooksu koha fikseerimine on komplitseeritud. Hageja

seadusliku esindaja AS vande all antud ütluste kohaselt ei näinud ta mingeid jälgi läbijooksust

ning saadetud piltidelt ei suutnud ta tuvastada lekke kohta, sest pildid olid udused, samuti ei

tuvastanud katusespetsialist uuel plekk-katusel puudusi. Lisaks kinnitas AS, et hoolimata tema

palvest, ei võtnud keegi temaga ühendust, ning ükski üürniku esindaja ei käinud väidetud leket

vaatamas. Kuna hiljem ei ole lekkeid olnud, ei uskunud AS, et leke üldse aset leidis.

Ülaltoodust tulenevalt on asjas tõendatud, et üürnik pöördus kaks korda hageja poole veelekke

probleemiga ja palus lekke kõrvaldada, kuid kostjad ei ole tõendanud, et veeleke tegelikult aset

leidis, st üüripinnal avaldus puudus, mis võinuks anda alust üürileping üles öelda. Samuti ei ole

kostjad toonud esile ega tõendanud veelekke ulatust ja mõju ruumi kasutamisele, mistõttu ei

ole kohtul võimalik hinnata, kas ja mil määral takistas väidetavalt toimunud veeleke üüripinna

kasutamist. Kuna kostjad ei ole tõendanud, et veeleke leidis aset, ei olnud neil sel põhjusel õigus

üürilepingut üles öelda.

Samuti ei saa hagejale ülaltoodud asjaolude valguses heita ette probleemi ignoreerimist ja

lahendamata jätmist. Poolte e-kirjavahetus kinnitab üheselt, et hageja on reageerinud üürnikult

saadud teabele viivitamata, kuid ei tuvastanud puudust, s.o veeleket. Sellises olukorras ei saa

hagejale heita ette puuduse mõistliku aja jooksul kõrvaldamata jätmist või hoolimatut

suhtumist.

11.5.4. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa ka ülal tuvastatud asjaolusid koosmõjus hinnates ja

kummagi lepingupoole huve kaaludes järeldada, et üürnikul oli VÕS § 313 lg 1 alusel õigus

tähtajaline üürileping erakorraliselt üles öelda.

Ülal tuvastatud asjaolude kohaselt sai üürnik heita 09.09.2019 ülesütlemisavaldust tehes

hagejale ette üksnes seda, et hageja esindaja sisenes 31.07.2019 etteteatamata

ventilatsioonisüsteemi kontrollimiseks töömehega üüritud ruumidesse ning esitas 05.08.2019

üürnikule arve, milles arvestas 2019 juuni ja juuli kõrvalkulusid (eelkõige elektrikulu) lepingu

p-s 2.4 kokkulepitust erinevalt. Ülejäänud ülesütlemisavalduses nimetatud etteheiteid ei ole

kostjad tõendanud või ei saa neid pidada hagejapoolseks rikkumiseks.

Olukorras, kus hageja oli 31.07.2019 ühel korral sisenenud etteteatamata äriruumi üürilepingu

alusel üürile antud ruumi, mis ei olnud kellegi püsiv elukoht, ega eksinud rohkem sisenemisest

2-20-1785

etteteatamise reegli vastu enne 09.09.2019, ning esitas 05.08.2019 üürilepingus kokkulepitust

erineva arvestuse järgi arve, mille üürnik pärast selgituste ja alusarvete saamist tasus, ei olnud

üürnikul ringkonnakohtu hinnangul alust üürilepingut 09.09.2019 üles öelda. Tegemist ei ole

olukorraga, kus üürnikult ei saa mõistlikult eeldada enam üürisuhte jätkamist ja täitmist.

Sellises olukorras kaalub üürileandja huvi kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni üürilepingu

jätkamise vastu selgelt üles üürniku huvi üürilepingu ühepoolse lõpetamise vastu, sest üürnikul

ei olnud alustarvata, et üürileandja siseneb ka edaspidi ruumi ilma sellest ette teatamata, ning

kõrvalkulude osas sai üürnik nõuda üürileandjalt üürilepingu p 2.4 täitmist.

11.6. Hagejal ei olnud alust öelda üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles ka 20.09.2019,

arvestades selles avalduses täiendavalt välja toodud põhjust.

11.6.1. Hagejale ette heidetud rikkumist eraldi hinnates asus maakohus õigesti seisukohale, et

üürnikul ei olnud õigust öelda üürilepingut üles põhjusel, et hageja taganes lepingueelsetel

läbirääkimistel antud lubadusest ehitada üüripinnal välja vaheseinad ja rikkus sellega

üürilepingu p 3.1.1.

Maakohus hindas asjas esitatud ja kogutud tõendeid koosmõjus ja asus nende alusel

põhjendatult seisukohale, et kostjad ei ole tõendanud, et pooltel oli kokkulepe, et hageja ehitab

oma kulul välja vaheseinad. Ringkonnakohtul ei ole alust arvata, et maakohus oleks tõendeid

koosmõjus hinnates eksinud TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud tõendite hindamise reeglite vastu.

Seejuures ei anna tunnistaja LVe ütlused (II kd, tl 179–179 pöördel) koosmõjus teiste maakohtu

hinnatud tõenditega alust järeldada, et pooltel oli vastav kokkulepe või hageja lubas teha oma

kulul üüripinnale vaheseinad. Ütlustest nähtub, et 10 inimese üüripinnale paigutamine eeldas

tunnistaja väitel lisaseinu ja lisavoodeid, tunnistaja ütles üüripinda vaatamas käies, et on vaja

vaheseinu, kuna inimesi ei majutata sellisel lahtisel pinnal. Tunnistaja märkis: „Kirjalikku

dokumenti vaheseinte kohta ei ole, see oli kõik vastuvõtmise käigus, kui vaatamas käisime,

ütlesime, et on vaja vaheseinu, kuna inimesi ei majutata sellisel lahtisel pinnal. Sama nagu

vooditega, siis pidi see tulema üürileandja poolt“. Seega saab tunnistaja ütlustest järeldada

pigem seda, et tunnistaja arvas, et üürileandja teeb oma kulul vaheseinad, kuid seda, et hageja

ütles, et ta seda teeb, tunnistaja ütlused ei kinnita.

Lisaks märgib kolleegium, et juhul, kui hageja oleks sellega nõustunud, oleks vastav kokkulepe

sisaldunud ilmselt ka üürilepingus. Üürilepingu p-s 3.2.1 leppisid aga pooled kokku üksnes

selles, et üürnikul ei ole õigust teha ruumis ümberehitust või -paigutust või muid parendusi ilma

üürileandja eelneva kirjaliku nõusolekuta ega saada tehtud parenduste eest hüvitist.

Seda arvestades asus maakohus põhjendatult seisukohale, et hageja ei ole rikkunud üürilepingu

p-s 3.1.1 sätestatud kohustust võimaldada üürnikul majutada üüripinnale 10 inimest ega

taganenud lubadusest ehitada välja vaheseinad. Kuna hagejale ei saa seda rikkumist ette heita,

ei saanud see anda ka üürnikule alust üürilepingust taganeda.

Küll aga saab kõiki asjaolusid ja poolte huve koosmõjus kaaludes arvestada seda, et üürnik võis

üürilepingu sõlmimise eel ekslikult eeldada, et üürileandja ehitab oma kulul vaheseinad. Seda

kinnitab mh üürniku 29.07.2019 e-kiri (I kd, tl 166 pöördel), milles SM märgib, et korteri

ülevaatamise oli juttu, et osa ruumist on välja ehitamata, kuid seda saab teha, kui selleks vajadus

tekib, ning vajadusel saab paigaldada vaheseinu, et luua rohkem eraldatust; ilmselt sai meie

esindaja olukorrast valesti aru; hetkel on kahjuks selgunud, et sellisel kujul me ei saa seda siiski

pikalt rentida; milline võiks olla lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõistlik aeg.

2-20-1785

11.6.2. Kolleegiumi hinnangul ei saa üürniku ekslikku arusaama pidada koosmõjus ülal

tuvastatud hageja eksimustega (ühekordne sisenemine üüritud ruumi ja kõrvalkulude arvete

esitamine erinevalt üürilepingu p-s 2.4 kokkulepitust) selliseks olukorraks, kus üürnikult ei saa

enam mõistlikult eeldada üürilepingu täitmist VÕS § 313 lg 1 tähenduses.

Poolte kirjavahetusest saab järeldada, et üürnikul kadus huvi üürilepingu jätkamise vastu, kui

selgus, et üürnik on ekslikult aru saanud, et hageja paigaldab oma kulul vaheseinad. Seega tuleb

üürilepingu poolte huve kaaludes arvestada ühelt poolt üürniku huvi sellise üüripinna vastu,

kuhu saab majutada privaatselt kuni 10 inimest, ning teiselt poolt üürileandja huvi üürilepingu

kehtimise ja täitmise vastu kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni. Arvestades seda, et üürnikul oli

üürilepingu p 3.1.1 järgi õigus majutada üüritud ruumi kuni 10 inimest ja hageja ei ole seda

takistanud, aga ka seda, et üürnikul oli üürilepingu p 3.2.1 järgi õigus teha ruumis üürileandja

nõusolekul omal kulul ümberehitusi ning kostjad ei ole toonud esile ega tõendanud, et hageja

ei oleks võimaldanud vaheseinu paigaldada, sai üürnik üürilepingu alusel oma huvi realiseerida

ka ilma üürilepingut üles ütlemata. Asjaolu, et üürnik arvas ekslikult, et vaheseinad paigaldab

oma kulul üürileandja, et anna alust järeldada, et oma eksliku arusaama mõistmise järel ei

saanud üürnikult enam oodata üürilepingu jätkamist, seda ei eraldiseisvalt ega koosmõjus

ülejäänud tuvastatud asjaoludega.

11.7. Ülaltoodut arvestades ei ole ringkonnakohtul alust järeldada, et üürnikul oli 09.09.2019

või 20.09.2019 ülesütlemisavaldust tehes mõjuv põhjust üürilepingust taganeda, mistõttu oli

üürnikul kohustus täita üürilepingust tulenevaid kohustusi, sh tasuda üüri ja kõrvalkulude eest.

12. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses ka selle üle, kas kostja II vastutab üürniku

VÕS § 183 lg 1 alusel kohustuste täitmise eest, sest üürniku ettevõte läks üle kostjale II. Selles

osas täiendab ringkonnakohus kohtuotsuse põhjendusi.

12.1. Ringkonnakohus märgib, et ettevõte on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66¹ järgi

majandusüksus, mille kaudu isik tegutseb. Ettevõttesse kuuluvad VÕS § 180 lg 2 järgi ettevõtte

majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, mh

ettevõttega seotud lepingud.

Ettevõtte üleandmise aluseks on VÕS § 180 lg 1 esimese lause järgi selleks kohustav

võlaõiguslik leping ettevõtte üleandja ja omandaja vahel. Ettevõtte üleandmisel kehtib üldiselt

spetsiaalsuspõhimõte, st VÕS § 182 lg 1 esimese lause järgi antakse ettevõttesse kuuluvad asjad

omandajale üle vastavate asjade üleandmise sätete järgi ja õigused vastavate õiguste üleandmise

sätete järgi, lepingud aga lepingute ülevõtmise sätete järgi. Kui selliselt on üle antud ettevõtte

majandustegevusega seotud põhiline vara (n-ö ettevõtte tuum), lähevad seaduse jõul VÕS § 182

lg 2 järgi üle ka kõik üleandja ettevõttega seotud kohustused, sh lepingutest tulenevad

kohustused. Selliselt tagatakse esmalt, et põhilise majandustegevusega kaasnevad lepingud

saaks üle anda lihtsamalt ega oleks vaja teise lepingupoole nõusolekut. Teisalt välditakse

sellega n-ö ebameeldivate lepingute ja kohustuste üle andmata jätmist ettevõtte ülevõtjale,

millega lahutataks vara kohustustest. Selliselt on VÕS § 182 lg 2 alusel lepingute ja kohustuste

ülemineku näol tegemist erilise üldõigusjärgluse juhtumiga, kus samas jääb VÕS § 183 lg 1

alusel solidaarselt vastutama ka ettevõtte üleandja (vt RKTKo 22.11.2011, 3-2-1-113-11, p 47).

Ettevõtte üleminekule tuginemiseks peab hageja eelkõige esile tooma ja vaidluse korral

tõendama ettevõtte majandamisega seotud asjade ja õiguste käsutamist. Seejärel saab kohus

anda õigusliku hinnangu, kas nende asjade ja õiguste käsutamine kogumis kujutab endast

ettevõtte üleminekut. Muu hulgas hindab kohus, kas asjade ja õiguste kogumiga on üle läinud

ettevõtte majandustegevusega seotud põhivara ehk nn ettevõtte tuum (vt RKTKo 04.01.2012,

2-20-1785

3-2-1-129-11, p 11). Kuna ettevõtte varjatud ülemineku tehingu pooled soovivad vältida

ettevõtte ülemineku regulatsiooni kohaldumist, ei pruugi nad asjakohaseid lepinguid ettevõtte

ülemineku kohta sõlmida, mistõttu võib selliste lepingute puudumisel lähtuda ka ettevõtte

ülemineku tuvastamisel üleminekut kinnitavatest muudest asjaoludest ja tõenditest nende

kogumis (vt RKHKo 26.03.2014, 3-3-1-55-13, p 26). Juhul, kui asjaolu tõendamiskoormis

lasub hagejal, võib kostja kasutada hagi vastu kaitsena vastuväidet omapoolseid tõendeid

esitamata seni, kuni hageja ei ole tõendeid esitanud, kuid kui hageja esitab tõendid asjaolu

tõendamiseks, siis on ka kostjal TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet omakorda

tõendada (RKTKo 06.02.2008, 3-2-1-137-07, p 13).

Ettevõtte üleminekuks tuleb tuvastada, kas üleminek puudutab majandusüksust, mis säilitab

oma identiteedi. Selleks, et tuvastada, kas majandusüksus on säilitanud oma identiteedi, tuleb

arvestada kõiki kõnealust toimingut iseloomustavaid faktilisi asjaolusid, sh eelkõige ettevõtja

või ettevõtte tüüpi, seda, kas materiaalne vara, st ehitised ja vallasvara on üle läinud või mitte,

immateriaalse vara väärtust ülemineku ajal, kas uus tööandja võttis üle suurema osa töötajaid

või mitte, kas toimus klientide üleminek või mitte, samuti enne ja pärast üleminekut tehtud

tegevuse sarnasust ning seda, kas tegevus oli vahepeal peatatud ja kui, siis kui kaua.

Ettevõtte ülemineku hindamisel arvestatavateks kriteeriumiteks on mh: 1) ettevõtte tüüp,

2) kinnisasja, tootmisvahendite ja muude materiaalsete vahendite üleminek, 3) immateriaalsete

vahendite ja organisatsiooni ülevõtmine, 4) kliendi- ja hankijasuhete jätkuvus, 5) üleminekule

eelneva ja sellele järgneva tegevuse sarnasus, 6) majandustegevuse jätkuvus, ja kui tegevus oli

vahepeal katkenud, siis katkestuse aeg, 7) nn väheste vahenditega ettevõtete puhul on eriti

oluline personali säilitamine, 8) ettevõtja omandaja varasem tegevus, 9) üleandja ja omandaja

tegevuskoht, juhtorganite liikmete kattuvus. Ettevõtte ülemineku jaatamiseks ei pea korraga

olemas olema kõik eespool väljatoodud elemendid (vt RKTKo 12.06.2019, 2-18-2908, p 12–

13; RKHKo 01.06.2011, 3-3-1-20-11, p 11; RKTKo 21.12.2011, 3-2-1-131-11, p 10).

12.2. Siinses asjas tõi hageja esile ja tõendas asjaolud, mis kinnitavad, et üürniku

majandusüksus, mis tegeles tööjõu rendiga, on 2020 alguses läinud üle kostjale II, säilitades

seejuures oma identiteedi, mistõttu asus maakohus õigesti seisukohale, et üürniku ettevõte läks

üle kostjale II ja kostja II vastutab üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise eest.

Maakohus tuvastas ettevõtte üleminekut kinnitavad asjaolud (kostja I on ühinemisotsusest

tulenevalt üürniku õigusjärglane; üürnik tegeles renditööjõu vahendamisega ja kasutas domeeni

www.nuvalo.ee; kostja I ei tegele tööjõu rendiga ning kostja I osanikud otsustasid ühingu

likvideerida; 2019 lõpus / 2020 alguses hakkas kostja II tegelema tööjõu rendiga, tema

majandustegevus kasvas (ajal, mil üürniku käive lõppes, tõusis kostja II käive), tal oli 19

töötajat, sh töötajad, kes olid varem üürniku juures tööl, olid alates 2020 jaanuarist kostja II

juures tööl, ta kasutas üürnikuga sama veebilehte, samade tunnustega märke enda

reklaamimiseks, samu kontakte ja Facebooki lehte ning tal olid samad lepingupartnerid (BD

Design AS, OÜ Valmos, OÜ Mivartex, KM Element OÜ, Saint Gobain jt). Kuigi kostjate väitel

ei ole maakohus otsuses põhjendanud, kuidas ta jõudis tõendeid analüüsides järeldusele, et

ettevõte on üle läinud, ei ole kostjad toonud apellatsioonkaebuses esile, et maakohus oleks

mõnda tõendit hinnates ja sellest tulenevalt mõnda ülal nimetatud asjaolu tuvastades eksinud.

Maakohus on kõiki asjaolusid tuvastades viidanud toimikus asuvatele tõenditele ning

ringkonnakohtul ei ole alust arvata, et maakohus oleks asjaolud valesti tuvastanud.

Arvestades maakohtu tuvastatud asjaolusid, on siinses asjas enamus ülalnimetatud ettevõtte

ülemineku kriteeriume täidetud. Kostja ei ole toonud esile ja tõendanud sellised asjaolusid, mis

kummutaksid hageja tõendatud asjaolud. Seetõttu järeldas maakohus lõppjäreldusena õigesti,

2-20-1785

et ettevõte on kostjale II üle läinud. Maakohtu järeldus on kooskõlas Riigikohtu ülal viidatud

praktikaga.

13. Ülaltoodud põhjendustel ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse

resolutsiooni tühistada, kuid ringkonnakohus täiendab ja muudab osaliselt kohtuotsuse

põhjendusi.

14. Arvestades seda, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata jäävad apellatsioonimenetluse

kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellantide kanda.

Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda

TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks

hüvitatavate menetluskulude suurust, ei ole apellatsioonkaebuse lahendamisel tähtsust kostjate

apellatsioonkaebuse väitel selle kohta, et hageja menetluskulud on ülemäärased. Hüvitatavate

menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku

aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist ning seda tehes hindab maakohus hageja

menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust.

(allkirjastatud digitaalselt)