2-20-4889/272 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja

Peeter Pällin

Määruse tegemise aeg ja koht 22.05.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-4889

Kohtuasi

ET (T), Alavara Haldus OÜ, Kratos Solutions OÜ,

Linnakodu OÜ, PL, HA ja LJV avaldus kinnisasjale

juurdepääsu avalikult kasutatavale teele määramiseks

ja nõusoleku andmiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 03.03.2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

ET, Alavara Haldus OÜ, Kratos Solutions OÜ, Linnakodu

OÜ, PL, HA ja LJV määruskaebus

JS ja KS määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldajad:

Uus-Kalamaja tn 13b, Tallinn kinnisasja omanikud

ET (isikukood XXXXXXXXXXX)

Alavara Haldus OÜ (registrikood 12938935) (MI

(isikukood XXXXXXXXXXX) õigusjärglane)

Kratos Solutions OÜ (registrikood 12958493) (ML

(isikukood XXXXXXXXXXX) õigusjärglane)

Linnakodu OÜ (registrikood 12565925)

PL (isikukood XXXXXXXXXXX)

HA (isikukood XXXXXXXXXXX) (MA (isikukood

XXXXXXXXXXX) õigusjärglane)

LJV (isikukood XXXXXXXXXXX)

Avaldajate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Sven

Veltmann

Puudutatud isikud:

2-20-4889

Uus-Kalamaja tn 11, Tallinn kinnisasja omanikud

1) MH (isikukood XXXXXXXXXXX)

2) AH (isikukood XXXXXXXXXXX)

3) RT (isikukood XXXXXXXXXXX)

4) GD (isikukood XXXXXXXXXXX)

5) PI (isikukood XXXXXXXXXXX)

6) KK (isikukood XXXXXXXXXXX)

7) MK (isikukood XXXXXXXXXXX)

8) AV (isikukood XXXXXXXXXXX)

9) JJ (isikukood XXXXXXXXXXX)

10) Linnakodu OÜ (registrikood 12565925)

11) EE

(XXXXXXXXXXX)

(UE

(isikukood

XXXXXXXXXXX) õigusjärglane

12) AP (isikukood XXXXXXXXXXX)

13) ER (isikukood XXXXXXXXXXX)

14) KR (Isikukood XXXXXXXXXXX)

15) KR (endine P, isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isikute 3, 5, 6, 9, 11, 13, 15 volitatud esindaja

KK

Uus-Kalamaja tn 9, Tallinn kinnisasja omanikud

16) HS (isikukood XXXXXXXXXXX)

17) MT (isikukood XXXXXXXXXXX)

18) Aldebrand OÜ (registrikood 12309062)

19) EP (isikukood XXXXXXXXXXX)

20) TE (isikukood XXXXXXXXXXX)

21) RT (isikukood XXXXXXXXXXX)

22) AL (isikukood XXXXXXXXXXX)

23) FU (isikukood XXXXXXXXXX)

24) KR (isikukood XXXXXXXXXXX)

25) JS

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja vandeadvokaadi abi Kristina Sööt

26) KS (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaadi abi Kristina Sööt

27) EE (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Alar Salu

2-20-4889

28) EE (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja

Alar Salu

Uus-Kalamaja 13, Tallinn kinnisasja omanikud

29) AK (isikukood XXXXXXXXXXX)

30) HIS (isikukood XXXXXXXXXXX)

31) MR (isikukood XXXXXXXXXXX)

32) TE (isikukood XXXXXXXXXXX)

Uus-Kalamaja 13a, Tallinn kinnisasja omanik

33) EN (isikukood XXXXXXXXXXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada JS, KS ja KS taotlus menetluse kiirendamiseks.

2. Tühistada Harju Maakohtu 03.03.2023 määrus ja saata tsiviilasi uueks

läbivaatamiseks samale maakohtule.

3. Rahuldada ET, Alavara Haldus OÜ, Kratos Solutions OÜ, Linnakodu OÜ, PL, HA

ja LJV määruskaebus ning JS ja KS määruskaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 30.03.2020 esitasid Tallinn, Uus-Kalamaja 13b korteriomanikud ET, MI, ML, Linnakodu

OÜ, PL, MA ja LJV (avaldajad) avalduse kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavale teele

ja tehnovõrgu talumiskohustuse määramiseks ning vastavate nõusolekute andmiseks

kohustamiseks.

2. 25.05.2022 määrusega võttis maakohus vastu avaldajate osalise loobumise avaldusest ja

lõpetas menetluse tehnovõrkude trassi servituutide (veetorustiku, sadeveekanalisatsiooni-

torustiku ja kanalisatsioonitorustiku) talumiskohustuse määramiseks. Menetlusosalised

sõlmisid tehnovõrkude osas kokkuleppe kohtuväliselt.

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

3. Avaldajad palusid kohtul määrata:

• Uus-Kalamaja tn 13b kinnisasja igakordsele omanikele tähtajatu kellaajaliste piiranguteta

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt nii jalgsi kui sõidukitega mööda Uus-Kalamaja tn 11

(pikkus 48m, laius 3.5m) või alternatiivselt mööda Uus-Kalamaja tn 11 ja Uus-Kalamaja tn

9 kinnisasja läbivat teed (pikkus 45m, laius 3.5m);

2-20-4889

• Kõik juurdepääsutee kasutamise, hooldamise ja korrashoiu kulud jaotatakse võrdsetes osas

(kinnistu piires jaotatakse korteriomandite lõikes) olenevalt sellest, kas rahuldatakse

esmane või alternatiivne taotlus, ning nimetatu oleks kinnisasjade igakordsete omanike

kohustuseks. Juurdepääsu korrastamisel ei või väljuda juurdepääsu laiuseks määratud 3.5

m laiusest alast ning väljumise vajaduse tekkides tuleb sellest viivitamatult teavitada

kõikide kinnisasjade igakordseid omanikke;

• Tasu juurdepääsuõiguse kasutamise eest on Uus-Kalamaja tn 11 läbiva lahenduse puhul

36,10 eurot aastas, mis tuleb tasuda iga aasta 1. märtsiks vastava aasta eest ette;

• Puudutatud isikud on kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatu Uus-Kalamaja 13b

puudutavate registriosade III jakku p-s 1.8 nimetatud servituutide ja nende tingimuste kohta

märkuse kandmiseks;

• Uus-Kalamaja tn 11 või alternatiivselt Uus-Kalamaja tn 11 ja Uus-Kalamaja tn 9

kinnisasjade omanikud on kohustatud andma nõusoleku Uus-Kalamaja tn 13b kinnisasjale

kasuks reaalservituudi seadmiseks ja selle kinnistusraamatusse kandmiseks.

4. Avaldajatele kuuluvalt kinnisasjalt Uus-Kalamaja tn 13b puudub juurdepääs avalikult

kasutatavale teele. Hetkel toimub kinnistule pääsemine üle Uus-Kalamaja tn 11 ja 9 kinnistute.

Tallinna linn on näinud detailplaneeringuga ette, et kinnistule toimuv ligipääs ja tehnovõrgud

tuleb rajada üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu. KÜ Uus-Kalamaja 13b juhatuse liige on korduvalt

suhelnud nii Uus-Kalamaja tn 11 kui 9 esindajatega, kuid kokkuleppele servituudi tingimustes

ei saanud. Juba Uus-Kalamaja 11 eluruumide erastamise käigus oli teada korteriomandid

erastanud isikutele, et neil on kohustus üle tulevikus tekkiva kinnistu tagada juurdepääs Uus-

Kalamaja tn 13b maaüksusele avalikult kasutatavalt teelt.

5. Põhjendatud ei ole talumise eest kõrge tasu määramine, kuivõrd juurdepääsutee määrati

kitsendusena juba Uus-Kalamaja tn 11 tekkimisel ja kinnisasja omanikud pidid juurdepääsutee

olemasoluga igal juhul arvestama. Juurdepääsu aluse maa-ala suuruseks on 83,68m2. Kehtiva

seaduse kohaselt on võimalik kanda kohtu poolt määratud juurdepääs avalikult kasutatavale

teele kinnistusraamatusse märkusena.

6. Menetluskulud tuleb jätta Uus-Kalamaja tn 11 või alternatiivselt Uus-Kalamaja tn 9 ning 11

kinnistute omanike kanda, kuivõrd mõlema kinnisasja omanikud on keeldunud teeservituudi ja

tehnovõrgu talumise servituudi seadmisest ega ole olnud avatud juurdepääsutee ja tehnovõrgu

talumise kohtuvälistele lahendustele ning on seega põhjustanud kohtumenetluse.

7. 12.12.2022 esitasid avaldajad kohtule eksperthinnangu seoses juurdepääsutasu hindamisega.

Avaldajad leidsid, et ekspertarvamus on metoodikalt arusaadav, selge ja põhjendatud. Eksperdi

hinnangul on juurdepääsutee sundvalduse seadmisest tingitud perioodiline tasu 3763 eurot /

aastas ehk 47 eurot / 1m2 aastas maatüki pindala arvestuses, millele täiendavaid kulusid ei

lisandu. Omandamisest tingitud ühekordne hüvitusväärtus on 96 824 eurot, s.o 1210,30 eurot /

1m2 maatüki pindala arvestuses. Eksperdi leitud tasu on oluliselt suurem, kui avaldajad senini

on võimalikuks pidanud, võttes arvesse ka vastava valdkonna varasemat praktikat. Avaldajad

nõustuvad hindamise käigu ja metoodikaga. Tuleb silmas pidada, et hindaja on viidanud oma

seisukohtades asjaoludele, mille tuvastamine ei ole tema pädevuses ja on lõppastmes kohtu

tuvastada ja määrata. Hindaja ei ole võtnud mh seisukohta, kuivõrd mõjutab hindamisväärtuse

suurust juurdepääsutee sundvalduse ala omakasutus, ning kas selle alusel võiks kuuluda tasu

vähendamisele. Välistatud ei ole, et mõnel põhjendatud kaalutlusel on mõistlik ligipääsu tasu

jaotada kahe naaberkinnistu vahel pooleks. Kolm kinnistut kasutavad faktiliselt väljakujunenud

ligipääsu üle Uus-Kalamaja tn 9 ja 11 kinnistute. Ligipääsu kasutamise koormus on hoonete ja

nende suuruste tõttu suurim Uus-Kalamaja tn 9 kinnistu puhul võrreldes Uus-Kalamaja tn 11 ja

2-20-4889

13b-ga. Seega on tasu määramisel vaja arvestada võlaõigusseaduse (VÕS) § 139 lõikest 1 ja v

§ 140 lõikest 1 tulenevate põhimõtetega.

Puudutatud isikute seisukohad

8. Puudutatud isikud 1–15 vaidlesid avaldusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata taotluse

osas, kus juurdepääsutee talumise kohustus koormab vaid puudutatud isikute 1–15 kinnisasja.

Menetluskulud palusid puudutatud isikud jätta avaldajate kanda.

9. Kui juurdepääsutee määratakse kulgema detailplaneeringujärgses asukohas, nõuavad

puudutatud isikud avaldajatelt iga-aastaseks juurdepääsutasuks 5600 eurot, mis kujuneb

järgmiselt. Kasutuseelise kaotuse eest 3600 eurot aastas, sest Uus-Kalamaja tn 11 kaotab seni

kasutuses olnud vaba koormamata ruumi viie sõiduauto parkimiseks enda kinnistul ning on

sunnitud leidma alternatiivsed parkimiskohad olukorras, kus on äärmiselt tõenäoline, et ka

parkimine Uus-Kalamaja tänaval muutub tasuliseks. Lähimas parklas oleks parkimise

kuumakse ühele autole 120 eurot, viiele autole 600 eurot, aastane kulu 7200 eurot. Kui Tallinna

tänavatel parkimise tasuline ala suureneb, tuleb arvestada, et kuukaart võib maksta 150 eurot

auto kohta, nagu praegu kesklinnas. Ka ei pruugi tänaval ega parklas olla alati vabu kohti. Kuna

hoov on avatud ja Uus-Kalamaja tn 11 ei suuda tagada vaid omanikele parkimiskohta, võib

arvestuslikult arvata maksimaalsest tekkivast lisakulust maha 50%. Maamaksu kompensatsioon

on juba sisse arvestatud avaldajatega sõlmitud tehnovõrkude servituudi tasusse,

juurdepääsukoridori pindala kattub sellega. Kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise

eest tuleb lisaks tasuda 2000 eurot aastas. Puudutatud isikud arvestavad valemis

koormatisevaba kinnisasja väärtuseks X ja koormatud kinnisasja väärtuseks X - 25 000. Summa

25 000 eurot kujuneb viie parkimiskoha hinnangulisest turuväärtusest 5000 eurot ühe koha eest.

10. Puudutatud isikud 25 ja 26 leidsid menetluskulude jaotuse osas, et kulud tuleb jätta

avaldajate kanda. Avaldajad on selgitanud, et pidasid Uus-Kalamaja tn 11 ja 9 omanikega

läbirääkimisi teeservituudi seadmiseks. Seega ei ole puudutatud isikud keeldunud servituudi

seadmisest, vaid pooled ei ole suutnud saavutada kokkulepet.

Maakohtu määrus ja põhjendused

11. Harju Maakohus rahuldas 03.03.2023 määrusega avalduse osaliselt ja jättis menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda. Kohus määras kindlaks Uus-Kalamaja 13b, Tallinn kinnisasja

igakordse omaniku kasuks juurdepääsutee tähtajatu kasutamise õiguse igal ajal nii jalgsi kui

sõiduvahenditega üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu. Juurdepääsu kasutamise tasu suuruseks

määras kohus 3763 eurot aastas, kohustusega tasuda summa õigustatud isikule iga jooksva aasta

1. märtsiks. Lisaks määras kohus, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu igakordsel omanikul on õigus

sulgeda ajutiselt juurdepääsutee Uus-Kalamaja 11 hoone hooldamiseks, ehitamiseks vm

parendamiseks, tehes seda mõistliku ajaperioodi jooksul ja piisava etteteatamisajaga. Kohus

kohustas Uus-Kalamaja tn 11 kinnisasja omanikke andma tahteavaldused juurdepääsutee

kasutamise õiguse kinnistusraamatusse kandmiseks ja asendas tahteavaldused määrusega.

Kohus luges määruse lahutamatuks osaks plaani. Kohus määras tühistada määruse jõustumisel

kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud. Kohus jättis rahuldamata avaldajate 12.10.2022 ja

01.02.2021 taotlused.

12. Puudub vaidlus, et avaldajad on Uus-Kalamaja 13b kinnistu kaasomanikud. Avaldajad

taotlevad juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale Uus-Kalamaja teele üle Uus-Kalamaja

tn 11 kinnistu või üle Uus-Kalamaja tn 11 ja 9 kinnistute ning vastavate kinnistusraamatu

kannete tegemiseks nõusolekute andmiseks kohustamist. Kohus tuvastas, et: Uus-Kalamaja tn

2-20-4889

11 kinnistu kuulub puudutatud isikutele 1–15 kaasomandina, Uus-Kalamaja tn 9 kinnistu

kuulub puudutatud isikutele 16–28 kaasomandina, Uus-Kalamaja tn 13 kinnistu kuulub

puudutatud isikutele 29–32 kaasomandina, Uus-Kalamaja tn 13a kinnistu kuulub puudutatud

isikule 33.

13. Hinnates menetlusosaliste seisukohti ja tõendeid leidis kohus, et juurdepääsutee tuleb

määrata esimese alternatiivi kohaselt mööda Uus-Kalamaja tn 11 kinnisasja läbivat teed. Kohus

võttis arvesse, et juurdepääsutee määramine nimetatud viisil riivab küll ühe kinnistu omanike

huve, kuid nimetatud asukohas on juurdepääs kõiki võimalusi kõrvutades optimaalseim valik.

Seega määras kohus, et juurdepääs on vasakust küljest pikkusega ca 23,03 m ja paremast küljest

pikkusega 20,83 m (vaadates Uus-Kalamaja tänava poole) ning laiusega 3,5 m. Juurdepääs

kokku pindalaga ca 80 m2 kulgeb Uus-Kalamaja teele üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu määruse

lisaks oleva plaani kohaselt. Juurdepääsutee ligikaudne asukoht on kantud määruse lisaks

olevale plaanile ning märgistatud punase joonega.

14. Juurdepääsu eest määratavat tasu põhjendas kohus järgmiselt. Asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 156 lõike 1 esimese ja kolmanda lause alusel määratav juurdepääsutasu tuleb üldjuhul välja

mõista perioodilise rahasummana selliselt, et juurdepääsutasu makse tuleb tasuda aasta lõpuks

järgmise aasta eest ette. Eeltoodu tuleneb mh ka AÕS § 156, § 148 lg 2 teise lause ning lõigete

4 ja 5 süsteemsest tõlgendamisest ning asjaolust, et selline tasu on hüvitis juurdepääsutee kui

kinnisasja omandi kitsenduse eest. Juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole

põhjendatud (RKTKm 20.03.2019, 2-16-7011, p 16).

15. Riigikohus on lahendi nr 2-19-20416 punktis 15.4 varasemat juurdepääsutasu praktikat

ühtlustanud, kokku võtnud ja edasi arendanud, leides, et juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada

juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi

kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest,

millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise

kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas

koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse

vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused. Lahendi

punktis 15.5 märkis Riigikohus, et senist praktikat täpsustades rõhutab kolleegium, et kui isik,

kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et

juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ja taotleb juurdepääsutasu

kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus

ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus

kinnisasja väärtust vähendab. Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu

koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse

vähenemine ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul

koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutee määramisel arvesse võtta ning

määrata juurdepääsutasu selliselt, et koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised

maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele. Selleks

tuleb leida selline juurdepääsutee tasu suurus, millest lähtuva rahavoo nüüdisväärtus vastaks

koormatava kinnisasja väärtuse vähenemisele ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja

väärtuste vahele. Kui kohus ei ole määranud juurdepääsutee talumise kohustust tähtajalisena,

tuleb talumistasu leidmisel eeldada, et tasu makstakse tähtajatult (perpetuiteedi põhimõtte

alusel). Seega tuleb iga-aastase juurdepääsutasu makse suurus määrata perpetuiteedi alusel

koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise (rahavoo nüüdisväärtuse) ja diskontomäära

korrutisena. Seda saab väljendada järgmise valemina: juurdepääsutasu iga-aastane makse =

kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) ×

diskontomäär. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks

2-20-4889

peetavat VÕS § 113 lõike 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata,

et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast

erinev. Riigikohus selgitas, et kui juurdepääsutasu on välja arvestatud eeltoodud viisil, siis

eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja

maamaksu eest.

16. Kuivõrd antud juhul koormab kohus avaldajate kasuks Uus-Kalamaja tn 11 kinnistut, peab

kohus välja selgitama, kas viidatud isikud on kohaselt tõendanud tasunõude aluseks olevad

asjaolud. 02.12.2022 esitasid avaldajad kohtule Domus Kinnisvara poolt läbi viidud servituudi

tasu hindamise asjatundja arvamuse ligipääsu trajektooride osas üle Uus-Kalamaja tn 11 ja

alternatiivselt Uus-Kalamaja tn 9 ja 11 kinnistute. Hindaja tuvastas, et (lk 4 hindamistulemus):

tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja

võrdlusandmetele, on aadressil Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinn, Uus-Kalamaja tn 11

asuva juurdepääsutee sundvalduse seadmisest tingitud perioodiline tasu 3763 eurot/aastas ehk

47 eurot/m2/aastas maatüki pindala arvestuses, millele täiendavaid kulusid ei lisandu, ning

omandamisest tingitud ühekordne hüvitusväärtus 96 824 eurot, s.o. 1210.30 eurot/m2/maatüki

pindala arvestuses. Avaldajad leidsid, et ekspertarvamusega tuvastatud ligipääsu servituudi tasu

väärtus on oluliselt suurem, kui nad senini on võimalikuks pidanud, võttes arvesse ka vastava

valdkonna varasemat praktikat. Samas on avaldajatel praktiliselt võimatu vaidlustada eksperdi

esitatud metoodikat ja selle põhjendusi, mistõttu on avaldajad nõus hindamise käigu ja

metoodikaga. Lisaks juhtisid avaldajad tähelepanu, et eksperthinnangu kontekstis on juttu

valdavalt vara sundvaldusest ja omandamisest tingitud hüvitamisväärtusest. Sellest võib jääda

ekslik mulje, nagu ekspertarvamuse koostamisel oleks aluseks vale lähteülesanne. Avaldajate

hinnangul see nii ei ole, sest tulenevalt Riigikohtu ja maakohtu 21.09.2022 viidatud juhistest

on ekspert pidanud leidma ja valima hindamise rakendamise metoodika, mida konkreetsele

olustikule kohaldada. Seejuures on ka hindaja viidanud sundvalduse mõiste juures

ekspertarvamuse lk-del 4 ja 5: „Sundvaldus – kinnisomandi kitsendamine üldistes huvides, kui

kinnisasja sundvõõrandamine ei ole otstarbekas. Sundvalduse seadmisele kohaldatakse

kinnisasjade sundvõõrandamise sätteid, kui seadusest ei tulene teisiti (EVS 875-12).

Sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis

oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele (KAHOS § 2 lg 2). Hindaja hinnangul on analoogia

alusel otstarbekas kasutada samu põhimõtteid ligipääsu servituudi tasu hindamisel, sest

sundvaldus on olemuselt sundservituut. Käesolevas dokumendis on sundvalduse mõistet

kasutatud metoodika selguse eesmärgil, kuid selle all on peetud silmas konkreetset hinnatavat

ligipääsu servituuti“.

17. Kohus leidis, et asjatundja arvamus on oma metoodikalt arusaadav, selge ja põhjendatud.

Domus Kinnisvara on selgelt väljendanud, mille alusel ja osas on tal antud juhul võimalik

Riigikohtu nr 2-19-20416 lahendi punktist 15.5 tulenevalt seisukoht anda. Kohus nõustus

avaldajate seisukohaga, et asjatundja arvamuse punkt 5 annab selgelt edasi selle, milleks kohus

on menetlusosalisi täiendavalt kohustanud 21.09.2022 ärakuulamisel. Uus-Kalamaja tn 11

kinnistu omanikud on märkinud, et kasutuseelise kaotamise hüvitise suurust on ebaõiglane

väljendada eeltoodud Riigikohtu lahendi punktis 15.5 välja toodud valemi kaudu, nagu

varasemalt on kohus seda menetlusosalistel palunud teha, kuivõrd Uus-Kalamaja tn 11-l tekib

võrreldes senise olukorraga konkreetne negatiivne tagajärg, milleks on pidev lisakulu

juurdepääsu koormatise tekkimisel, see ei sõltu kinnisasja väärtusest ning seda pole õiglane

pisendada, korrutades kulu diskontomääraga läbi. Kuigi Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanikud

on esile toonud, et nad kaotavad parkimiskohad (5), mille tõttu väheneb ka kinnisasja väärtus,

nähtub samast seisukohast, et hoov on avatud ja Uus-Kalamaja tn 11 ei suuda tagada vaid oma

kinnistu omanikele parkimiskohta (hoolimata keelavast sildist on ka praegusel hetkel füüsiliselt

võimalik võõral sõidukil parkida nende kinnistul ja Uus-Kalamaja tn 11 on arvestanud, et

2-20-4889

pooled parkimiskohad võivad olla ootamatul hetkel hõivatud kellegi kolmanda poolt).

Eeltoodust nähtub, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanikele ei saa tekkida kahju

parkimiskohtade kaotuse tõttu, kui nemad seal ainuisikuliselt ei pargi, mistõttu ei saa seda

arvestada ka kinnisasja väärtuse vähenemisena. Kohus lähtub juurdepääsutasu suuruse

määramisel avaldajate esitatud Domus Kinnisvara asjatundja arvamusest.

18. Domus Kinnisvara arvamusest nähtub, et hindamist puudutavad algandmed on võetud

järgmistest allikatest: tellija e-kirjaga esitatud tellimus, tellija ning tellija esindajate info:

juurdepääsutee asukoht, Harju Maakohtu ärakuulamise protokoll (asja number 2-20-4889,

21.09.2022), kohapealne ülevaatus, päring Maa-ameti geoportaalist, päring riiklikust

ehitisregistrist, Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas,

üldplaneeringute info päring, detailplaneeringute info päring, kinnistusregistri registriosa

väljavõte, avalike kinnisvaraportaalide andmed, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti arhiivi

päring e-kirja teel (katusekorruse ehitustööde kohta) ja Riigikohtu lahend kohtuasjas nr

2-19-20416. Seega on asjatundja arvamus koostatud tasakaalustatud ja objektiivselt ning ei

esinda üksnes avaldajate huve. See lähtub ainuüksi asjaolust, et tegelikkuses on asjatundja

arvamuses tuvastatud ja määratud servituuditasu määr mitmekordselt suurem, kui avaldajad on

seda senises menetluses ise välja pakkunud. Täpselt samamoodi on tuvastatav asjatundja

arvamuse lk 12 lahtris sundvalduse ala mõju, et hindaja on käsitlenud menetlusosaliste

eriarvamusi, mis võivad omada mõju hindamistulemusele. Esimese variandi puhul moodustaks

kavandatav sundvalduse ala killustikkruusakattega tee (umbes 3,5 m x 21 m ühest küljest ja 23

m teisest küljest, kokku umbes 80 m2). Hindaja on rakendanud Riigikohtu 01.06.2022 määruse

kohtuasjas nr 2-19-20416 punktis 15.5 toodud valemit, millele kohus osundas 21.09.2022

toimunud ärakuulamisel. Hindamise aluseks on võetud hüvitamisväärtuse põhimõte, mida on

kohaldatud praegusele vaidlusele analoogia korras, kuid selle juhtmõte on tulenev kinnisasja

avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS). Seejuures on hüvitamisväärtuse

tuvastamiseks hindaja võtnud servituudi ala hoonestamata juhul, kuna sellel alal ei asu ehitisi

või rajatisi, mis kuuluksid kinnistu omanikele.

19. Kohus nõustus avaldajatega, et hindaja selline käsitlus on metoodika ja hindamise aluse

valiku osas põhjendatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 4 alusel on põhjendatud ja

mõistlik KAHOS-s toodud põhimõtteid kohaldada ka ligipääsu servituudi tasu hindamise

korral. Nii Riigikohtu lahendist toodud juhistest ligipääsu servituudi tasu suuruse kui ka

KAHOS-s selgitatu osas on tagada õiglane hüvitis kinnisasja kasutamise eest teise kinnisasja

huvides. Parkimiskohtade osas on hindaja esile toonud, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu ei ole

Tallinna planeeringute registri info kohaselt 2018. a kehtestatud detailplaneeringuga

parkimiskohti ette nähtud. Ala kasutatakse sõidukite parkimiseks ja liikluskoridorina. Hindaja

märkis, et kuna parkimisala ei ole seaduslik, siis see ei avalda olulist mõju alles jääva vara

väärtusele, mis juba ei sisalduks sundvaldusala tasus. Lisaks ei ole ka hindamise praktikas

tavapärane, et korteri hindamisel kohandatakse vara väärtust ebaseaduslike elementidega.

Asjatundja on tuvastanud, et aadressil Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinn, Uus-Kalamaja

tn 11 asuva juurdepääsutee sundvalduse seadmisest tingitud perioodiline tasu on 3763 eurot

aastas ehk 47 eurot/m2/aastas maatüki pindala arvestuses, millele täiendavaid kulusid ei lisandu,

ning omandamisest tingitud ühekordne hüvitusväärtus on 96 824 eurot, s.o 1210.30

eurot/m2/maatüki pindala arvestuses. Täiendavalt selgitas hindaja eeltoodud tasu osas, et iga-

aastane tasu on prognoosiperioodil ühesuurune ehk ei ole inflatsiooniga korrigeeritud.

Prognoosiperioodiks on valitud igavesti kestev rahavoog, mis raha ajaväärtust arvesse võttes

on hindaja hinnangul 50 aastat – see on periood, mil raha nüüdisväärtus on võrdne väärtuse

kuupäeval leitud sundvaldustasuga oodatava 3%-lise tootluse juures. Vaeglaekumistega ei ole

arvestatud ehk eeldatakse korteriühistu maksevõimekust kogu prognoosiperioodi jooksul.

Kuludega ei ole arvestatud, sest eeltoodud viisil leitud tasu eelduslikult hõlmab ka hüvitist

2-20-4889

kaotatud

kasutuseeliste,

kinnisasja

korrashoiukulude

ja

maamaksu

eest.

Kogu

prognoosiperioodil on arvestatud ühetaolise diskontomääraga. Hindaja viitab ka, et Riigikohtu

lahendis viidatud 8% diskontomäär on praktikat arvestades põhjendamatult kõrge ning

iseenesest ka viidatud kohtulahend selgitab, et aluseks võib võtta teise diskontomäära, kui see

on põhjendatud. Nii on hindaja 12.12.2022 ekspertarvamuses lk 42 selgitanud järgmist:

„Hindamise praktikas on levinud põhimõte, et maa kapitalisatsioonimäära iseloomustab

riskivaba preemiana vaadeldav pankade hoiuseintress (üle 1 aasta pikkused), mis Eesti Panga

andmetel oli perioodil 01.01.2022 kuni 31.10.2022 vahemikus 0,32 kuni 1,47 %. Samas tuleb

arvesse võtta ka ajutist kiiremat inflatsioonilist keskkonda. Seepärast on hindaja seisukohal, et

käesoleval juhul on põhjendatud võtta kapitalisatsioonimäärana aluseks 3 %. Hindaja hinnangul

võib pidada kaheksat protsenti liiga kõrgeks oodatavaks tulumääraks, mis ei ühti hinnatava

varaga sama liiki varade valitsevate tulumääradega“.

20. Lisaks on avaldajad märkinud, et välistatud ei ole, et mõnel põhjendatud kaalutlusel on

mõistlik ligipääsu tasu jaotada kahe naaberkinnistu vahel pooleks. Mööda ei saa sellestki, et

hindamisel ei ole arvestatud asjaoluga, et kõik kolm kinnistut kasutavad seda ligipääsu,

kusjuures ligipääsu kasutamise koormus on seejuures hoonete ja nende suuruste tõttu kõige

suurem Uus-Kalamaja tn 9 kinnistu puhul võrreldes Uus-Kalamaja tn 11 ja 13b-ga. Seega

leidsid Uus-Kalamaja tn 13b omanikud, et mistahes ligipääsu servituudi tasu määramisel on

vaja arvestada VÕS § 139 lõike 1 ja § 140 lõike 1 põhimõtetega.

21. Kohus leidis, et avaldajate viited VÕS § 139 lõikele 1 ja § 140 lõikele 1 ei ole asjakohased,

kuna juurdepääsutasu näol ei ole tegemist kahjuhüvitisega, mille vähendamist saaksid avaldajad

eeltoodud sätete alusel taotleda. Riigikohus on selgitanud, et ka maamaksu ja tee

korrashoiukulude proportsionaalsel jaotamisel taotleja ja tee omaniku vahel on oluline

arvestada, kui palju isikuid tegelikult saadud loa alusel juurdepääsuteed kasutama hakkavad.

Eratee omaniku tasunõuet juurdepääsu taotlenud tee kasutaja vastu tee kasutamise eest ei välista

asjaolu, et tema ja / või mõni muu isik kasutab sama teed. Sellisel juhul tuleb tee kasutamise

tasu arvestamisel võtta arvesse iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osi tuleb

eelduslikult pidada võrdseteks (RKTKm 19.04.2017, 3-2-1-27-17, p 15; 12.10.2011,

3-2-1-90-11). Eeltoodud seisukohti saab kohaldada ka antud olukorrale. Praegusel juhul määrab

kohus avaldajate kasuks ligipääsu Uus-Kalamaja tänavale üle Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu.

Seda teed hakkaksid edaspidi kasutama nii avaldajad kui ka Uus-Kalamaja tn 11 omanikud.

Avaldajad ei ole selgitanud ega tõendanud, kas ja kui palju kasutaksid Uus-Kalamaja tn 9

omanikud Uus-Kalamaja tn 11 kinnisasjal kulgevat teed. Lisaks on puudutatud isikud 25–26

(Uus-Kalamaja tn 9/2 omanikud) selgitanud 21.09.2022 toimunud ärakuulamisel, et nemad

kasutavad liiklemiseks ainult Uus-Kalamaja tn 9 kinnistut. Arvestades, et Uus-Kalamaja tn 11

omanikud ei saa edaspidi oma kinnisasjal asuvat juurdepääsuteed parkimisplatsina kasutada,

oleks kohtu hinnangul ebamõistlik juurdepääsutasu jagada pooleks avaldajate ja Uus-Kalamaja

tn 11 omanike vahel ja seda hoolimata ka sellest, kui juurdepääsuteed kasutab prügiauto, kes

teenindab mõlemat kinnisasja.

22. Kohus leidis, et juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks on kokku 3763 eurot aastas,

mis tuleb Uus-Kalamaja tn 13b kinnistu igakordsetel omanikel võrdsetes osades (kinnistu piires

jaotatakse tasu korteriomandite lõikes) tasuda Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu igakordsete

omanike kasuks iga jooksva aasta 1. märtsiks.

23. Juhul, kui juurdepääsuteega ning selle eest makstava tasuga seotud asjaolud peaksid

kardinaalselt muutuma, on menetlusosalistel õigus pöörduda avaldusega kohtusse (RKTKm

21.05.2008, 3-2-1-41-08, p 21; 30.03.2004, 3-2-1-33-04, p 23).

2-20-4889

24. Kohus leidis, et avaldajatele tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui sõidukitega. Ei ole

põhjendatud täiendavalt reguleerida juurdepääsu kasutamise tingimusi, sh mitme ja milliste

sõidukitega avaldajad juurdepääsuteed kasutada tohivad, kuna juurdepääs on tarvilik avaldajate

kinnistu otstarbeliseks kasutamiseks. Kuivõrd puuduvad mõjuvad põhjused avaldajatele

juurdepääsu ajaliseks piiramiseks, peab olema juurdepääs tagatud igal ajal. Põhjendatud on

määrata juurdepääs kinnistu igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute

kasuks nii jalgsi kui ka sõidukitega.

25. Juurdepääsutee korrashoiukulud (sh lumekoristus) sisalduvad eelnevalt määratud tasus,

mille avaldajad Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanikele tasuvad. Seega puudub vajadus

avaldajate täiendavaks kohustamiseks hooldada ja korrastada juurdepääsuteed. Samuti puudub

vajadus määrusesse täiendava tingimuse lisamiseks, mille kohaselt ei või juurdepääsu

korrastamisel väljuda juurdepääsu laiuseks määratud 3,5 meetri laiusest alast ning väljumise

vajaduse tekkides tuleb sellest viivitamatult teavitada kõikide kinnisasjade igakordseid

omanikke. Tee väljaehitamise vajadust kohus 21.09.2022 toimunud paikvaatlusel ei tuvastanud.

Juurdepääsualal oli pinnas piisavalt kõva, mis oli kaetud kruusakihiga. Lisaks sõlmisid

avaldajad ja Uus-Kalamaja tn 11 omanikud 29.04.2022 notariaalse reaalservituutide seadmise

lepingu ja asjaõiguslepingud. Eeltoodud lepingu punktist 2.9 nähtub, et avaldajad kohustuvad

kandma kulud ja teostama vajalikud toimingud Uus-Kalamaja tn 11 kinnisasjal tehnovõrkude

paigaldustööde eelse seisukorra taastamiseks. Küll aga on kohtu hinnangul mõistlik Uus-

Kalamaja tn 11 kinnistu omanike taotlus sulgeda ajutiselt Uus-Kalamaja tn 13b sõiduautodele

juurdepääsutee Uus-Kalamaja tn 11 hoone hooldamiseks, ehitamiseks vm parendamiseks, tehes

seda mõistliku ajaperioodi jooksul ja piisava etteteatamisajaga.

26. Eeltooduga määras kohus, et Uus-Kalamaja tn 13b kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt

nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui transpordivahenditega Uus-

Kalamaja tn 11 kinnistul olevat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud

punase joonega. Juurdepääs on tähtajatu, kuna eelduslikult ei kaota kinnistu igakordsed

omanikud teatud aja möödudes huvi oma kinnistule juurdepääsuks.

27. Kohus leidis TsMS § 172 lõigetest 1 ja 7 lähtudes, et põhjendatud on jätta menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda. Menetlus on küll toimunud avaldajate huvides ning nende esitatud

avalduse alusel, kuid puudutatud isikud vaidlesid avaldusele osaliselt vastu ja avaldus kuulus

osaliselt rahuldamisele.

Avaldajate määruskaebus

28. Avaldajad vaidlustavad maakohtu määruse osaliselt, s.o resolutsiooni punktide 3, 4, 21 ja

25 osas. Avaldajad paluvad teha tühistatud osas uue määruse, millega: 1) vähendada oluliselt

juurdepääsutasu suurust, märkida tasumise täpsustatud täitmise viis ja maksmise tähtpäevaks

jooksva aasta 1. märts; 2) muuta resolutsiooni punktis 4 esitatud Uus-Kalamaja tn 11 omanike

kohustuse sisu ning määrata selleks konkreetne etteteatamise aeg üldjuhul vähemalt 7 päeva,

erakorraliselt lähtuvalt ligipääsu takistuse mõjuva põhjuse iseloomust, kuid mitte kunagi vähem

kui 4 tundi ja mõjuval põhjusel hädavajaduse korral ette teatamata; 3) jätta maakohtu

03.04.2020 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud tühistamata, kuni

määruskaebusega

vaidlustatud

osas

jõustunud

lõpplahendi

tegemiseni;

4)

muuta

menetluskulude jaotust, jättes avaldajate menetluskulud Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda ja

ülejäänud menetlusosaliste kulud nende endi kanda, määrata kindlaks menetluskulude jaotus ja

suurus, rahuldades avaldajate 31.01.2023 taotluse. Alternatiivselt paluvad avaldajad saata

tsiviilasja vastavas osas uueks läbivaatamiseks maakohtule, kui ringkonnakohtul ei ole

2-20-4889

võimalik asja ise lahendada. Määruskaebemenetlusega seotud kulud paluvad avaldajad jätta

Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda.

29. Maakohtu määratud ligipääsu servituudi aastane tasu 3763 eurot on ebamõistlikult suur

väikese kortermaja jaoks, mis vajab väga suurt renoveerimist. Menetluses oleks tulnud kindlaks

teha tasu vähendamise asjaolud ja vajadusel koguda tõendeid. Määratud tasu ei arvesta Uus-

Kalamaja tn 11 omanike omakasutusega. Kohus ka ise möönis, et teeniva kinnistu

enesekasutust peab kohtupraktikast tulenevalt arvesse võtma. Jääb arusaamatuks, kuidas kohus

jõudis järelduseni, et avaldajad ei ole avaldanud ega tõendanud Uus-Kalamaja tn 11

servituudiala kasutamist. Isegi kui leida, et senised tõendid seda ei tõenda, siis miinimumina

oleks kohus pidanud seda asjaolu avaldajatega arutama, täitma selgitamiskohustust ning

selgitama hagita menetluse iseloomust tulenevalt vajadust asjaolu tõendada. Avaldajate

menetlusdokumentidest ei saanud see asjaolu jääda arusaamatuks.

30. Tasu hindamisel ja määramisel ei ole arvesse võetud asjaolu, et Uus-Kalamaja tn 11

kinnistu tekkimise eelduseks oli ligipääsu andmine Uus-Kalamaja tn 13b kinnistule. Sellest

tulenevalt ei peaks eeldatavalt Uus-Kalamaja tn 13b omanikud tasuma muud kui sümboolset

tasu, mis oleks seotud vaid Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu mõistlike põhjendatud otseste

kuludega ligipääsu võimaldamise eest.

31. Tasu peaks olema madalam ainuüksi seetõttu, et määratud ala ei kasuta ainult Uus-Kalamaja

tn 13b. Kui lugeda kasutus eelduslikult võrdseks, oleks tasuks 1881,50 eurot. Avaldajad ei

nõustu, et Uus-Kalamaja tn 11 omakasutus ei ole tõendatud. See nähtub 21.09.2022

vaatlusprotokollis viidatud fotodelt, teiste menetlusosaliste esitatud fotodelt ning prügikastide

asukohast. Samuti käsitleb 21.09.2022 istungi protokolli lk 22 tervikuna Uus-Kalamaja tn 11

omakasutust vähemasti jalgsi, tegevust maja ümber ja selles on välja toodud, et nad ligipääsu

ala faktiliselt kasutavad.

32. Parkimiskohtade kaotamise osas on kohtu põhjendused vastuolulised. Kohus tuvastas, et

parkimist sellisel kujul nagu Uus-Kalamaja tn 11 korraldab ja võimaldab, ei ole kunagi kinnistul

ette nähtud. Seega ei saa ka kahju tekkida viisil nagu kirjeldavad Uus-Kalamaja tn 11 omanikud.

Samas on kohus siiski võtnud tasu määramisel arvesse, et ala ei saa enam parkimisplatsina

kasutada.

33. Kohus eksis aastase tasu välja arvestamisel. Igavikulise makse võrdlusperioodina arvestas

kohus 50 aastat. Kui jagada määratud tasu 3763 eurot kohtu viidatud hüvitise koguväärtusega

96 824 eurot, teeb see u 25,7 aastat.

34. Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu on küll elamumaa, aga tuleb arvestada, et see osa kinnistust,

mida koormatakse, on alates kinnistu loomisest Tallinna linna korraldustega ette nähtud

transpordiks. Asjaolu, et see on hetkel kinnistusraamatu koosseisus määratletud elamumaana,

ei oma tähendust, kui selle eesmärk oli ligipääsu ja transpordi võimaldamine. Seega ei peaks

80 m2 ala osas mitte tingimata lähtuma elamumaa hüvitamisväärtusest, vaid seda tuleks

avaldajate huvides vähemalt alternatiivselt võrrelda transpordimaa hüvitamisväärtusega.

35. Maakohtu määrus vajab täpsustamist tasu maksmise kohustuse täitmise viisi osas. Kohus

on tasumise kohustust lahendi põhjendavas osas küll selgitanud, kuid avaldajate hinnangul on

see mitmeti tõlgendatav. On vaja täpsemat juhist, kuidas Uus-Kalamaja tn 13 korterite

igakordsed omanikud peaksid proportsionaalset seda kohustust Uus-Kalamaja tn 11

igakordsetele omanikele täitma. Samuti see, milline on tasu maksmise kohustus juhul, kui

avaldajad kohustuse saabumisel (kohtulahendi jõustumisel) ei ole määratud ligipääsu kogu

2-20-4889

aastase perioodi kasutanud. See on vajalik vältimaks poolte edasisi vaidlusi. Oleks mõistlik, kui

selle kohustuse täidaks Uus-Kalamaja tn 13b korteriühistu Uus-Kalamaja tn 11 korteriühistule

või kui eelnev ei ole võimalik, siis Uus-Kalamaja tn 11 omanikele. On oluline, et Uus-Kalamaja

tn 11 korteriomandite igakordsed omanikud ei hakkaks seda praktikat vaidlustama ja

tagantjärele tasusid nõudma. See vajaks mõlema osapoole ühtset määratletud arusaama.

36. Muudes sarnastes jõustunud kohtulahendites on määratud servituudi tasu oluliselt madalam

ega ulatu isegi mitte 1000 euroni aastas. Praegusel juhul on avaldajatelt välja mõistetud 3,7

korda suurem tasu.

37. Vaidlustatud määruse resolutsiooni punktis 4 on määratud Uus-Kalamaja tn 11 omanike

õigus takistada ja sulgeda juurdepääsu tee mõistliku ja piisava etteteatamise ajaga. Samas ei

selgu, mis on see mõistlik aeg või millest see sõltub. Praegune sõnastus võimaldab sisuliselt

püsivalt ligipääsu sulgeda ega sea tingimusi, kuidas määruse resolutsioonis kirjeldatud

tegevuste ajal on siiski võimalik Uus-Kalamaja tn 13b kinnistule jõuda. Avaldajate hinnangul

on miinimumina vajalik määrata korraline etteteatamise tähtaeg 7 päeva, erakorraliselt 4 tundi

mõjuva põhjuse olemasolul ning mõjuva põhjusega hädaolukorra ajal selle iseloomust

tulenevalt etteteatamise aeg puuduks.

38. Kohtulahendi osalise edasikaebamise tõttu vaidlustavad avaldajad ka esialgse õiguskaitse

tühistamist, et ei tekiks vaidlust, kas vastav resolutsioonipunkt on jõustunud või mitte.

39. Maakohtu määratud menetluskulude jaotus on avaldajate suhtes ebaõiglane. Avaldajad

paluvad menetluskulude jaotust muuta selliselt, et Uus-Kalamaja tn 13b omanike kõik kulud

jäävad Uus-Kalamaja tn 11 omanike kanda ja teiste menetlusosaliste kulud nende endi kanda.

Kohus tuvastas, et Uus-Kalamaja tn 11 omanikud on pikka aega teadlikud olnud kohustusest

avaldajate kinnistule juurdepääs tagada (st juba enne, kui nende maatükk kinnistati ja

korteriomandid moodustati). Esialgse õiguskaitse avalduse vastuses on puudutatud isikud

märkinud, et nad on faktiliselt juurdepääsu ka võimaldanud. Enne kohtusse pöördumist tegid

avaldajad veel sisulise katse jõuda kokkuleppele kohtuväliselt. On arusaamatu, miks

menetluses juurdepääsu siduvale fikseerimisele vastu vaieldi. Seega põhjustasid Uus-Kalamaja

tn 11 omanikud vastuseisu ja nõudmistega otstarbetu kohtumenetluse, mille tulemusel tekkisid

avaldajatele väga suured menetluskulud. Avaldajad pidid tellima ka eksperthinnangu ja see

kulu jäi tervikuna nende kanda. Maakohus ületas menetluskulude jaotamisel diskretsioonipiire.

Kohtu otsustus kahjustab avaldajaid ebamõistlikult.

40. Menetluskulude jaotamisel tuleks arvestada, et avaldajad loobusid avaldusest tehnovõrgu

servituudi osas, kuna selles osas õnnestus sõlmida kompromiss menetluse kestel. TsMS § 168

lõike 4 ja § 172 lõike 1 teise lause järgi tulnuks vastavas osas jätta menetluskulud Uus-Kalamaja

tn 11 omanike kanda, kuna nemad on selle nõude pärast avalduse esitamist rahuldanud.

Puudutatud isikute 25 ja 26 määruskaebus

41. 20.03.2023 määruskaebuses vaidlustavad puudutatud isikud 25 ja 26 maakohtu määruse

menetluskulude jaotuse osas, paludes jätta kaebajate menetluskulud avaldajate või

alternatiivselt solidaarselt avaldajate ja Uus-Kalamaja tn 11 igakordsete omanike või ainult

Uus-Kalamaja tn 11 igakordsete omanike kanda.

42. Kohtulahend tehti avaldajate huvides, seega tulnuks menetluskulud jätta avaldajate kanda.

Kohus nõustus pea kõigi kaebajate seisukohtadega, mh sellega, et servituut tuleb määrata üle

Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu. Seega ei saa asjaolu, et kaebajad vaidlesid avaldusele vastu, olla

2-20-4889

põhjuseks, et jätta menetluskulud isiku enda kanda, kes õiguspäraselt avaldusele vastu vaidleb.

Kohtu otsustus on eriti ebaõiglane veel seetõttu, et kaebuse esitajad on juba enne

kohtumenetlust oma õigusi kasutanud ning juba detailplaneeringu ajal avaldanud seisukohta

servituudi asukoha osas. Avaldajad ega ka Uus-Kalamaja tn 11 sellele tol ajal vastu ei vaielnud.

Seega otsustati juurdepääsu asukoht juba detailplaneeringu menetluses ning puudus vajadus

kaasata kaebajaid praegusesse menetlusse. Kaebajatel menetluskulude tekkimise põhjustas

avaldaja ja Uus-Kalamaja tn 11 omanike tegevus, kuna kumbki ei soovinud aktsepteerida

detailplaneeringus määratud juurdepääsu. Arvestades, et nii avaldajaid kui vähemalt esialgu ka

Uus-Kalamaja tn 11 omanikke esindas advokaat, pidid ka kaebajad oma õiguste kaitseks

esindaja võtma ja kulusid kandma.

Menetlusosaliste seisukohad

43. 10.04.2023 esitasid puudutatud isikud 3, 5, 6, 9, 11, 13 ja 15 (Uus-Kalamaja 11) seisukoha

avaldajate määruskaebuse osas, mille kohaselt paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata

määruse resolutsiooni punkti 3 osas, mis puudutab juurdepääsutasu suurust ja punkti 25 osas

tervikuna (menetluskulude jaotus) ning rahuldada määruskaebus määruse resolutsiooni punkti

3 osas (mis puudutab juurdepääsutasu maksmise kohustuse täpsustatud täitmise viisi ja

tähtaega), samuti määruse resolutsiooni punkti 4 muutmise osas ja punkti 21 esialgse

õiguskaitse abinõu tühistamata jätmise osas. Kui kohus otsustab menetluskulude jaotust muuta,

paluvad vastustajad jätta kõik nende menetluskulud avaldajate kanda.

44. Puudutatud isikud 25 ja 26 vaidlesid avaldajate määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle

rahuldamata.

45. 10.04.2023 esitas puudutatud isik 24 (Uus-Kalamaja 9) seisukoha avaldajate 20.03.2023

esitatud määruskaebuse osas, millest nähtuvalt nõustub maakohtu määrusega ja palub

määruskaebuse jätta rahuldamata.

46. 10.04.2024 seisukohas vaidlesid avaldajad puudutatud isikute 25 ja 26 määruskaebusele

vastu ja palusid jätta selle rahuldamata või alternatiivselt, muuta määrust menetluskulude

jaotuse osas selliselt, et jätta puudutatud isikute 25 ja 26 menetluskulud Uus-Kalamaja tn 11

korteriomanike kanda, kuna nemad on olnud seisukohal, et puudutatud isikud 25 ja 26 tuli

menetlusse kaasata.

47. Ülejäänud menetlusosalised kohtule enda seisukohti määruskaebuste osas ei esitanud.

Menetluse edasine käik

48. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lõike 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

49. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuste ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb TsMS § 667 lõike 2 teise lause alusel tühistada määruskaebuste põhjendustest

olenemata täies ulatuses ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.

Avaldajate määruskaebus tuleb rahuldada alternatiivse taotluse osas ning puudutatud isikute 25

ja 26 määruskaebus osas, millega taotleti maakohtu määruse osalist tühistamist.

2-20-4889

50. TsMS § 659 koosmõjus § 442 lõikega 5 lahendab ringkonnakohus esmalt

määruskaebemenetluses esitatud seni lahendamata taotlused. Puudutatud isikud 25 ja 26

esitasid 22.04.2024 ringkonnakohtule taotluse menetluse kiirendamiseks. TsMS § 3331 lõigete

2 ja 3 järgi tuleb kohtul lahendada taotlus 30 päeva jooksul. Praeguse määrusega on taotlus

rahuldatud.

51. TsMS § 659 alusel kohaldub määruskaebemenetluses TsMS § 651 lõige 1, millest tulenevalt

kontrollib ringkonnakohus maakohtu määrust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Avaldajad vaidlustavad maakohtu määruse osaliselt, s.o juurdepääsutasu suuruse ja maksmise

viisi osas (resolutsiooni p 3), resolutsiooni punktis 4 reguleeritud Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu

omanike ligipääsu sulgemise õiguse sisu osas ning esialgse õiguskaitse abinõude tühistamise ja

menetluskulude jaotuse osas (vastavalt resolutsiooni punktid 21 ja 25). Puudutatud isikud 25 ja

26 vaidlustavad määruse üksnes menetluskulude jaotust osas. Seega ei ole määrust vaidlustatud

juurdepääsutee

määramise

ja

kinnistusraamatusse

vastavate

märkuste

kandmiseks

tahteavalduste andmiseks kohustamise osas.

52. Avaldajate hinnangul on maakohtu määratud juurdepääsu kasutamise tasu ebamõistlik.

Maakohus määras juurdepääsutasu lähtuvalt kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisest,

võttes aluseks avaldajate 12.12.2022 esitatud Domus Kinnisvara kutselise hindaja Toomas

Vaksa eksperthinnangu (t VI kd lk 56–85).

52.1. Ringkonnakohus

selgitab

esmalt

juurdepääsutasu

määramise

kohta

järgmist.

Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava

kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub

juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule

juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt

asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava

kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud

kulutused (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.4). Juurdepääsutasu suuruse määramisel

tuleb arvestada juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja

juurdepääsu taotlemise asjaolusid (samas, p 15.3).

53. AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu,

mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee

korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning

omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale

kasutuseelisele (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, punktid 15.3 ja 15.4 ning nendes viidatud

kohtulahendid). Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki

kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui

juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (samas, p 15.3).

54. Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja

omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust

maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel.

Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks

saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks

on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse

väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul

saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades

seejuures vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse

kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKm 03.10.2018, 2-

2-20-4889

16-3663, p 19). Juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud

(RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.3). Seejuures tuleb AÕS § 156 lg 1 järgi omandiõiguse

riive hüvitada kasutuseelise alusel ning hüvitist määrates ei saa lähtuda juurdepääsutee alla

jääva maatüki turuväärtusest (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 15).

55. Juhul kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud

sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb

juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada

kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee

talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine

ehk koormatistest vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe). Kui kohus tuvastab, et

juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus

väheneb, tuleb juurdepääsutasu määrata selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega

koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja

väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele, juhindudes Riigikohtu 01.06.2022

määruse nr 2-19-20416 punktis 15.5 esitatud valemist (juurdepääsutasu iga-aastane makse =

kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) ×

diskontomäär). Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse

vähenemist arvesse võttes, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste,

kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14;

RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5).

56. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat

VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja

senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev

(RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5) Kui

juurdepääsutasu määratakse eelviidatud perpetuiteedi põhimõttel tähtajatuna, tuleb arvesse

võtta ka VÕS § 113 lg 1 teise lause järgse intressimäära (diskontomäär) võimalikku muutumist.

Kuna diskontomäära muutumine mõjutab ka iga-aastase juurdepääsutasu suurust, ei saa

juurdepääsutasu üldjuhul välja mõista kindla rahasummana, vaid indekseeritavana.

Juurdepääsutasu suuruse leidmiseks tuleb seega korrutada kinnisasja väärtuse vähenemine

diskontomääraga, mis kehtib iga-aastase juurdepääsumakse tasumise tähtaja seisuga

(RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, punktid 17.1 ja

17.2).

57. Maakohus on juurdepääsutasu mõistliku suuruse üle otsustamisel kohaldanud valesti AÕS

§ 156 lõiget 1 ja rikkunud ühtlasi kohtulahendi põhjendamise kohustust. Maakohus selgitas

ebaõigesti menetlusosalistele juurdepääsutasu määramise aluseks olevaid asjaolusid, mille

tulemusel jättis kohus olulised asjaolud välja selgitamata. Kohus määras ebaõigesti

juurdepääsutasu

kindlaks

kinnisasja

väärtuse

vähenemisest

lähtudes,

tuginedes

eksperthinnangule, milles tegelikkuses väärtuse vähenemise hindamiseks vajalikke asjaolusid

esile ei tooda.

58. Nagu eelnevalt märgitud, võttis maakohus juurdepääsu tasu määramisel aluseks avaldajate

esitatud kinnisvara kutselise hindaja eksperthinnangu (t VI kd lk 56–85), mille puhul on ekspert

väidetavalt lähtunud kinnisvara kui terviku väärtuse vähenemisest. Kõnealuse hinnangu

kohaselt on hindamise eesmärk selgitada välja vara sundvaldusest ja omandamisest tingitud

hüvitusväärtus. Hinnangus on selgitatud, et vara väärtuse hüvitamise aluseks on põhimõte, et

äralõike (praegusel juhul sundvaldusala) väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate

kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse (hinnangu lk 31). Ekspert kaasnevat kahju ega

saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mistõttu hüvitusväärtuse moodustab ainult hinnatava vara

2-20-4889

väärtus ehk sundvalduse tasu (vt hinnangu lk 40–41), mis eksperdi hinnangul on sundvaldusala

koosseisu jääva maa väärtus, s.o 96 824 eurot (hinnangu lk 41, p 5.2.4). Selle arvestas ekspert

välja Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu (hoonestamata kujul) turuväärtuse põhjal. Ekspert märgib,

et juurdepääsutee talumise kohustus vähendab kinnisasja väärtust sundvaldusala väärtuse võrra

(samas, p 5.2.5).

59. Ekspert on leidnud, et kinnisvara kui terviku väärtus väheneb äralõike ehk praegusel juhul

sundvaldusala koosseisu jääva maa väärtuse võrra. Kolleegiumi hinnangul ei ole aga selline

lähenemine kooskõlas eelnevalt viidatud Riigikohtu lahendites märgitud põhimõtetega.

Riigikohtu käsitluse kohaselt tuleb koormatava kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemine

leida koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe kaudu. Ekspert ei ole neid

väärtuseid tuvastanud, vaid on lähtunud juurdepääsutee alla jääva maatüki turuväärtusest.

Seega on maakohus tõendit ebaõigesti hinnanud ega ole välja selgitanud asjaolusid (koormatiste

vaba kinnisasja väärtus ja koormatud kinnisasja väärtus), mille alusel saaks kindlaks teha

kinnisasja väärtuse vähenemise.

60. Lisaks tuleb tähele panna, et Riigikohus on rõhutanud, et kinnisasja väärtuse vähenemisel

põhineva hüvitise määramine on põhjendatud üksnes juhul, kui koormatava kinnisasja omanik

on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku

väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemist (RKTKm

20.12.2023, 2-19-6901, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Praegusel juhul on

maakohus nii 21.09.2022 toimunud ärakuulamisel kui ka samal päeval menetlusosalistele

saadetud kirjas (t V kd lk 154) ning täiendavalt puudutatud isikutele 11.10.2022 saadetud kirjas

(t V kd lk 199) selgitanud, et juurdepääsutasu tuleb välja arvestada Riigikohtu 01.06.2022

lahendis nt 2-19-20416 (p 15.5) toodud valemi kohaselt, st koormatava kinnisasja väärtuse

vähenemise ja diskontomäära korrutisena. Selliselt on maakohus jätnud tähelepanuta, et

viidatud valem on vaid üks viise juurdepääsutasu määramisel, st üksnes olukorras, kui

koormatava kinnisasja omanikud tuginevad kinnisasja väärtuse vähenemisele. Seega on kohus

menetlusosalisi selles osas eksitanud, mille tõttu on menetluses jäänud välja selgitamata

juurdepääsutasu määramise aluseks olevad olulised asjaolud.

61. Puudutatud isikud 1–15 leiavad oma esialgses vastuses (t I kd lk 62–68), et

talumiskohustuse perioodiline tasu peab olema vähemalt 350 eurot aastas, mis hõlmab nii

juurdepääsutee talumisega seonduvat omandiõiguse riivet kui ka maamaksu ja hooldustasu ning

arvestab parkimiskohtade kaotusega. Peale maakohtu 21.09.2022 antud selgitusi leiavad

puudutatud isikud 20.10.2022 seisukohas (t VI kd lk 18–20), et juurdepääsutee negatiivseks

tagajärjeks on kasutuseelise kaotus, mis väljendub eelkõige parkimiskohtade kaotuses.

Puudutatud isikud märgivad, et kasutuseelise kaotamise hüvitise suurust on ebaõiglane

väljendada Riigikohtu lahendi nr 2-19-20416 punktis 15.5 välja toodud valemi kaudu nagu

varasemalt on kohus seda menetlusosalistel palunud teha, kuivõrd puudutatud isikutel tekib

võrreldes senise olukorraga konkreetne negatiivne tagajärg, milleks on pidev lisakulu

juurdepääsu koormatise tekkimisel, see ei sõltu kinnisasja väärtusest ning seda pole õiglane

pisendada, korrutades kulu diskontomääraga läbi. Puudutatud isikud arvestasid juurdepääsutasu

suuruseks 5600 eurot aastas, mis koosneb kasutuseelise kaotusest tekkivast kulust 3600 eurot

(st mujal parkimisega kaasnevad kulud) ja kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemisest

2000 eurot (arvestatud lähtuvalt kaotatavate parkimiskohtade turuväärtusest). Seega on

puudutatud isikud seisukohal, et juurdepääsutee negatiivne tagajärg on eelkõige

parkimiskohtade kaotus, mis väljendub ringkonnakohtu hinnangul kasutuseeliste kaotuses,

mitte kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises. Puudutatud isikud on küll viidanud ka

kinnisasja väärtuse vähenemisele, kuid seda samuti üksnes parkimiskohtade kaotuse läbi.

Samas on Riigikohus leidnud, et kui juurdepääsutasu määratakse kinnisasja väärtuse

2-20-4889

vähenemise põhjal, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja

korrashoiukulude ja maamaksu eest (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Seega ei ole

reeglina põhjendatud nõuda eraldi tasu nii kinnisasja väärtuse vähenemise kui ka kasutuseeliste

eest.

62. Maakohus hindas tasu määramisel ka puudutatud isikute 20.10.2022 seisukohas toodut,

leides, et Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanikele ei saa tekkida kahju parkimiskohtade kaotuse

tõttu, kuna nemad seal ainuisikuliselt ei pargi, mistõttu ei saa seda arvestada ka kinnisasja

väärtuse vähenemisena. Seejuures jäi kohtul tähelepanuta, et puudutatud isikud tuginesid

kinnisasja väärtuse vähenemisele üksnes parkimiskohtade kaotuse kontekstis. Leides, et

parkimiskohtade kaotus ei vähenda kinnisasja väärtust, langes ära ka kinnisasja väärtuse

vähenemise väide, mistõttu ei olnud õige tugineda tasu määramisel avaldajate esitatud Domus

Kinnisvara asjatundja arvamusele, kuna ekspert võttis aluseks samuti kinnisasja väärtuse

vähenemise (küll ebaõigesti välja arvestatud, nagu eelnevalt punktis 59 selgitatud).

63. Kolleegium märgib, et sellises olukorras tulnuks maakohtul välja selgitada alternatiivsed

tasu määramise alused. Üldreeglina on juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikul õigus

saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui

juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja

omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest

saadavale kasutuseelisele. Juhul, kui puudutatud isikud tuginevad kinnisasja kui terviku

väärtuse vähenemisele, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee

talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust

vähendab. Arvestades, et puudutatud isikud ei tuginenud enne maakohtu ekslikku selgitust

kinnisasja väärtuse vähenemisele ning ka pärast tõid selle esile vaid parkimiskohtade kaotusega

seonduvalt, saab ringkonnakohtu hinnangul praegusel juhul eelkõige olla tasu määramise

aluseks hüvitis kaotatud kasutuseeliste eest.

64. Kohtupraktikas on sarnases olukorras, kus koormatava kinnisasja omanikud tuginesid

parkimiskohtade kaotusele ning kohus tuvastas, et kinnisasi asub tasuta parkimise tsoonis,

peetud põhjendatuks omandiõiguse riive (kasutuseelise) arvestamisel lähtuda maatüki

keskmisest rendihinnast Tallinnas (nt kinnisvaraportaalide www.city24.ee ja www.kv.ee

andmetele tuginedes), arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida rentides tuleks teha ja

arvestades juurdepääsutee alla jääva ala suurust (vt TlnRnKm 05.03.2020, 2-16-7848, p 20).

Viidatud asjas andis kohus menetlusosalistele võimaluse esitada tõendid, millest nähtub

konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtus.

65. Avaldajad on määruskaebuses õigesti esile toonud, et lisaks andis maakohus vastuolulise

hinnangu puudutatud isikute väitele parkimiskohtade kaotuse kohta. Kohus leidis esmalt, et

seda ei saa arvestada kinnisasja väärtuse vähenemisena, kuna puudutatud isikud seal

ainuisikuliselt ei pargi, kuivõrd hoov on avatud ja Uus-Kalamaja tn 11 omanikud ei suuda

tagada vaid oma kinnistu omanikele parkimiskohta. Seejärel on kohus puudutatud isikute

omakasutust ja tasu jagamise põhjendatust hinnates aga pidanud ebamõistlikuks jagada

juurdepääsutasu pooleks avaldajate ja Uus-Kalamaja tn 11 kinnistu omanike vahel, kuna

viimased ei saa edaspidi oma kinnisasjal asuvat juurdepääsuteed parkimisplatsina kasutada.

Seega jääb vaidlustatud määrusest ebaselgeks, kas kohus pidas puudutatud isikute väidet

parkimiskohtade kaotuse kohta tasu suuruse määramisel asjakohaseks või mitte.

66. Ekslik on ka perpetuiteedi põhimõttel määratav tasu arvestada välja kindlaksmääratud

rahasummana. Eelnevalt viidatud eksperthinnangus leiti, et antud juhul on mõistlikuks

tulumääraks (diskontomääraks) 3%, mitte VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär

2-20-4889

8%.

Ekspert

selgitab,

et

hindamise

praktikas

on

levinud

põhimõte,

et

maa

kapitalisatsioonimäära iseloomustab riskivaba preemiana vaadeldav pankade hoiuseintress (üle

1 aasta pikkused), mis Eesti Panga andmetel oli perioodil 01.01.2022–31.10.2022 vahemikus

0,32 kuni 1,47%. Samas tuleb arvesse võtta ka ajutist kiiremat inflatsioonilist keskkonda.

Seetõttu leidis hindaja, et praegusel juhul on põhjendatud võtta kapitalisatsioonimäärana

aluseks 3%. Hindaja selgitab, et 8% võib pidada liiga kõrgeks oodatavaks tulumääraks, mis ei

ühti hinnatava varaga sama liiki varade valitsevate tulumääradega. Eksperthinnangus on

märgitud, et prognoosiperioodiks on valitud 50 aastat ning et kogu prognoosiperioodil on

arvestatud ühetaolise diskontomääraga (hinnangu lk 41–42, p 5.2.5). Nagu eeltoodust nähtub,

on hindaja arvestanud diskontomäära 3% välja praeguse majanduskeskkonna näitajate (st

pankade hoiuseintressi ja inflatsiooni) põhjal, kuid kohaldanud seda kogu prognoosiperioodile.

Iseenesest on õige, et kui menetluses tuvastatakse, et konkreetses kasutusvaldkonnas oodatav

tulumäär on väiksem kui VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäär, tuleb

diskontomäärana kasutada väiksemat tulumäära. Praegusel juhul on hindaja arvestanud 3%-lise

diskontomääraga kogu perioodi vältel. Riigikohus on leidnud, et perpetuiteedi põhimõtte alusel

määratud tasu tuleb välja mõista mitte kindlaksmääratud rahasummana, vaid indekseeritavana,

kuna diskontomäär võib muutuda (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, punktid 17.1 ja 17.2).

Viidatud lahendis on võetud aluseks küll VÕS § 113 lg 1 teise lause järgne intressimäär, kuid

ringkonnakohtu hinnangul kohaldub see seisukoht ka praegusel juhul, kui diskontomäärana on

võetud aluseks küll teistsugune ja madalam tulunorm, kuid mille arvestamisel on selgelt

tuginetud majanduskeskkonna näitajatele, mis võivad aastate möödudes ka oluliselt muutuda.

Lisaks ei selgu eksperthinnangust, mis on juurdepääsutasu n-ö baassumma (kinnisasja väärtuse

vähenemine), mis tuleb diskontomääraga korrutada (vt ka eelnevalt viidatud Riigikohtu lahend,

p 17.1). Eksperthinnangus märgitud summa – 3763 eurot aastas – on juba valemi rakendamise

tulemusel saadud summa. Seega ka eeltoodud põhjustel ei vasta eksperthinnangus arvestatud

tasu mõistlikule juurdepääsutasu suurusele. Lisaks paneb selliselt arvestatud tasu ebavõrdsesse

olukorda hetkel tasu maksmiseks kohustatud isikud võrreldes tulevikus kohustatutega. Nagu ka

eksperthinnangus kajastatud tabelist nähtub (hinnangu lk 42), on iga-aastase makse väärtus

tänasel hetkel 3653 eurot, aga nt 49 aasta pärast ainult 884 eurot. Kui tasu on kogu perioodi

kohta välja arvestatud muutumatu suurusena, peavad tänased juurdepääsu kasutamiseks

õigustatud isikud tasuma tee kasutamise eest oluliselt rohkem kui tulevikus teed kasutavad

isikud.

67. Avaldajad leiavad määruskaebuses, et ka juurdepääsu tasu maksmise viis on ebaselge,

millega nõustuvad ka puudutatud isikud 3, 5, 6, 9, 11, 13 ja 15 kaebusele esitatud vastuses.

Avaldajate hinnangul oleks mõistlik, kui tasu maksmise kohustuse täidaks Uus-Kalamaja tn

13b korteriühistu Uus-Kalamaja tn 11 korteriühistule või kui eelnev ei ole võimalik, siis Uus-

Kalamaja tn 11 omanikele. Maakohus kohustas vaidlustatud määruses valitseva kinnisasja

igakordseid omanikke võrdsetes osades (kinnistu piires jaotatakse tasu korteriomandite lõikes)

tasuma juurdepääsutasu teeniva kinnisasja igakordsetele omanikele jooksva aasta 1. märtsiks.

Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et selliselt on maakohtu määrus ebaselge ja võib

tekitada probleeme täitmisel. Lisaks ei ole aru saada, millise põhimõtte järgi jaotatakse tasu

valitseva kinnistu piires – kas kaasomandiosa suuruse järgi või võrdselt kõigi korteriomanike

vahel. Ka ei ole aru saada, kuidas jaotub tasu teeniva kinnisasja korteriomanike vahel.

68. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 1 sätestab, et korteriomand on

eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille

juurde eriomand kuulub. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus koormatav kinnisasi on

jagatud korteriomanditeks, ei ole õige määrata juurdepääsutasu kinnisasja omanikele ühiselt

(RKTKm 19.04.2017, 3-2-1-27-17, p 16). Juurdepääsutee koormab iga korteriomandiga

ühendatud kaasomandi osa ja seeläbi iga korteriomandit. Sellest tulenevalt on igal

2-20-4889

korteriomanikul õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi

osale. Korteriomanike õigust tasu saamiseks on võimalik tagada kahel viisil. Esiteks võib tasu

määrata iga korteriomandi kohta eraldi ning sellisel juhul peab juurdepääsutee (iga) taotleja

maksma tasu otse korteriomanikele. Teiseks võib tasu määrata korteriühistule või

korteriomandite valitsejale, kes on kohustatud tasu korteriomanikele vastavalt nende

kaasomandiosa suurusele välja maksma (samas, p 16). Eeltoodust tulenevalt peab

juurdepääsutasu määramisel arvestama sellega, et igal korteriomanikul on õigus saada

juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale. Praeguses asjas on

tegemist olukorraga, kus ka juurdepääsu taotlejaid on mitu, seega tuleb lisaks välja selgitada,

kuidas jaotub tasu maksmise kohustus juurdepääsu taotlejate vahel. Ringkonnakohus nõustub

avaldajatega, et praeguses olukorras võib olla mõistlik korraldada tasu maksmine

korteriühistute kaudu. Kohus ei saa aga teha otsustust isiku(te) suhtes, kes ei ole menetlusse

kaasatud. Riigikohus on selgitanud, et kohus võib kaasata menetlusse puudutatud isikuna

korteriühistu, kui tasu maksmine soovitakse korraldada korteriühistu kaudu (RKTKm

19.04.2017, 3-2-1-27-17, p 17).

69. Eelnevatel põhjustel tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse ning saadab asja uueks

läbivaatamiseks samale maakohtule. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel selgitada välja

juurdepääsutasu määramise aluseks olevad asjaolud, andes menetlusosalistele võimaluse

esitada tasu komponentide kohta vastavad andmed ja tõendid. Juhul, kui koormatava kinnisasja

omanikud tuginevad kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisele, tuleb kohtul välja selgitada

kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee

talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Samuti tuleb kohtul arutada menetlusosalistega

tasu maksmise viisi ning vajadusel kaasata menetlusse korteriühistud mõlemalt poolelt, kui tasu

maksmine soovitakse korraldada korteriühistute kaudu. Asja uueks arutamiseks saatmine

samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas ka seetõttu, et ringkonnakohus ei saa hakata

esimesena tuvastama vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid ja esimesena hindama sisuliselt

tõendeid. Tagamaks pooltele õigust kohtumäärust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite

hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus.

70. Riigikohus on korduvalt juhtinud tähelepanu juurdepääsu talumise kohustuse (kitsenduse)

ja selle eest määratud hüvitise (juurdepääsutasu) omavahelisele seotusele. Nii juurdepääsu

talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad

tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahend jõustub, st kohtulahend juurdepääsu talumise

kohustuse kohta ei saa jõustuda enne, kui on lahendatud ka vaidlus juurdepääsu talumise eest

määratava hüvitise üle (vt RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128, p 11; RKTKm 15.03.2023, 2-19-

517, p 14). Riigikohtu nimetatud seisukohast järeldub, et juurdepääsu talumise ja

juurdepääsutasu küsimused tuleb lahendada samal ajal. Kuna juurdepääsutasu osas kuulub

maakohtu määrus tühistamisele, ei saa maakohtu määrus jõustuda ka juurdepääsutee määramise

osas. Eeltoodust tulenevalt tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse täies ulatuses

määruskaebuste piiridest ja põhjendustest sõltumata ning saadab asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt ei käsitle ringkonnakohus seetõttu

ka ülejäänud määruskaebuste väiteid.

71. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg

6 alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

72. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, ei ole

tegemist menetlust lõpetava määrusega ja seega ei saa määruse peale TsMS § 696 lõikest 3

tulenevalt määruskaebust esitada (RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, punktid 11 ja 12).

2-20-4889

(allkirjastatud digitaalselt)