2-22-7772/34 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Liivi Loide, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 21. mai 2024

Tsiviilasja number

2-22-7772

Tsiviilasi

J.P. hagi M.G., R.M., N.M. ja O.O. vastu

kaasomandi

lõpetamiseks

ja

tahteavalduste

asendamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus 3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 11. detsembri 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

J.P. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

30. aprill 2024

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Apellant

(hageja):

J.P.

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Hillar Villers

Vastustajad (kostjad):

1. M.G. (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. R.M. (isikukood XXXXXXXXXXX)

3. N.M. (isikukood XXXXXXXXXXX)

4. O.O. (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Jevgeni

Tverdohlebov

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada J.P. apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Viru Maakohtu 11. detsembri 2023. a

otsus ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks

läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

3. Menetluskulude jaotuse määrab maakohus

lõpplahendiga.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab

ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks

või

riigilõivu

tasumiseks

või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi

taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. J.P. (hageja) esitas 25. mail 2022 Viru Maakohtule hagi M.G. (kostja 1), R.M. (kostja 2),

N.M. (kostja 3) ja O.O. (kostja 4) vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistusraamatu kannete

muutmiseks vajalike tahteavalduste andmiseks. Hageja palub lõpetada hageja ja kostjate

kaasomand X külas X vallas X maakonnas asuvale X kinnistule (registriosa nr XXXXXXX)

viisil, mille kohaselt kinnisasi jagatakse kaheks reaalosaks. Reaalosa suurusega 2965 m2, s.o

katastriüksus nr XXXXXXXXXXXXX jäetakse kostjate kaasomandisse selliselt, et kostjale 1

kuuluks 1/5 kaasomandist, kostjale 2 kuuluks 1/5 kaasomandist, kostjale 3 kuuluks 1/5

kaasomandist, kostjale 4 kuuluks 1/5 kaasomandist, ning kostjatele 1 ja 4 ühisomanikena

kuuluks

1/5

kaasomandist.

Reaalosa

suurusega

456m2,

s.o

katastriüksus

nr

XXXXXXXXXXXXX jäetakse hageja ainuomandisse. Hageja palub tuvastada kostjate

kohustus anda nõusolek kinnistusraamatus muudatuste tegemiseks ja asendada tahteavaldused

asjas tehtava kohtuotsusega. Hageja palub jätta hageja menetluskulud solidaarselt kostjate

kanda ning mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja kõik hageja kantud menetluskulud

ning viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses. Hageja palub jätta kostjate menetluskulud nende endi kanda.

Hagiavalduse kohaselt on kinnistu koosseisus kaks katastriüksust, nr XXXXXXXXXXXXX

pindalaga 2965 m2 ja XXXXXXXXXXXXX pindalaga 456 m2. Hagejale ja igale kostjale

kuulub 1/6 kaasomandist. Lisaks kuulub 1/6 kaasomandist kostjatele 1 ja 4 ühisomanikena.

Kinnistu teiste kaasomanike nõusolekul ehitas hageja omal kulul katastriüksusele pindalaga

456 m2 uue sauna. Ehitamisele kulus ca 40 000 eurot, mida kostjad ei ole hüvitanud ega ole

nõus hüvitama. Hageja tegi 17. novembril 2021 kostjatele ettepaneku kinnistu kaasomandi

lõpetamiseks, kuid tulemusteta. Kostja 1 kaasomandi 1/6 osale on kohtutäitur Natalja

Malahhova poolt seatud käsutuskeeld. Kohtutäitur on andnud nõusoleku kinnistu reaalosadeks

jagamiseks.

Arvestades et kinnistu pindala on kokku 3421 m2, oleks iga kaasomandi osa (1/6) suurusele

vastava maa-ala pindala 570,16 m2. Kuigi hageja ainuomandisse jääva kinnistu reaalosa suurus

(456 m2) on väiksem, kui hageja võiks vastavalt hageja kaasomandi osa suurusele saada (570,16

m2), ei soovi hageja kostjatelt hüvitist. Kui kostjad seda soovivad, on hageja nõus jalgtee kaudu

tagama kostjatele juurdepääsu jõele läbi hageja ainuomandisse jääva reaalosa.

Hageja ei pea võimalikuks kinnistu edasist ühiskasutust, kuna poolte omavahelised suhted seda

ei võimalda. Kostjad ei kasuta kinnistut elukohana ning kaks kostjat elavad väljaspool Eestit.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjad ei ole nõus hageja soovitud viisil kaasomandi

jagamisega. Kostjad soovivad kinnistut ühiselt edasi kasutada. Hageja palus kostjatelt

nõusolekud ühiseks kasutamiseks mõeldud sauna ehitamiseks ja lubas ehitamisega seotud

rahalisi nõudeid mitte esitada. Kostjad andsid sellisel tingimusel nõusoleku. Kui saun sai

valmis, siis hageja teistele võtmeid ei andnud ja hakkas nõudma kaasomandi lõpetamist viisil,

et jõeäärne maaüksus jääks hagejale, aga kostjatele põlluga maaüksus üle tee. Hageja on

kostjaid üle kavaldanud. Väiksem üksus, mida hageja soovib endale saada, asub jõe kaldal ja

selle maa ruutmeetri väärtus on kõrgem. Sellel üksusel asuvad ka ühised ehitised. Kui see

maaüksus jätta hagejale, siis jääksid teised kaasomanikud nende ehitisest ilma.

Kostjatel kaoks võimalus jõe kaldal aega veeta. Suurem katastriüksus ei piirne veekoguga, seal

on põld ja see asub üle tee. Selle maa ruutmeetri hind on oluliselt madalam. Hageja tegutseb

vastuolus heade kommetega. Vaidlusalune maa on omanikele hingeliselt tähtis, sest nad on

sellega seotud lapsepõlvest ja said selle oma eellastelt. Kinnistu omanikud otsustasid ehitada

jõepoolsele alale ühise sauna, mida saaksid kasutada kõik kaasomanikud ühiselt või

kordamööda. Hageja aga ehitas kaasomanikega kooskõlastamata ka elutoad ning lukustas need.

Nüüd üritab hageja üldse kogu katastriüksuse enda ainuomandisse saada.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus tegi 11. detsembril 2023 otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Maakohus

jättis menetluskulud hageja kanda ja mõistis välja hagejalt kostjate kasuks menetluskulud 1750

eurot ja viivise menetluskuludelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113

lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 võimaldab kaasomanikul igal ajal nõuda kaasomandi

lõpetamist. Kaasomandi lõpetamise nõude eeldusteks on kaasomandi olemasolu ning poolte

kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes (RKTKo 3-2-1-102-05, p 11).

Kinnistu X, asukohaga X küla, X vald, X kogupindalaga 3421 m2 (registriosa nr XXXXXXX)

on poolte kaasomandis ja selle jagamise osas pooltel kokkulepet ei ole. Kohus peab lõpetama

kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning

üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui

hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane

jagamise viis (RKTKo 2-19-18320, p 11).

Kostjad ei ole nõus lõpetama kaasomandit reaalosadeks jagamise teel. Kostjad ei ole esitanud

sõnaselget taotlust jätta kaasomand lõpetamata, kuid kostjad on väitnud, et soovivad kinnistut

kasutada ühiselt edasi, millest saab järeldada, et kostjad soovivad, et kaasomand jääks

lõpetamata. Teisi kaasomandi lõpetamise viise pooled taotlenud ei ole. Eeltoodust tulenevalt

saab kohus lõpetada kaasomandi hageja taotletud viisil reaalosadeks jagamise teel või jätta

kaasomandi lõpetamata. Riigikohus on leidnud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi

kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise

nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (RKTKo 3-2-1-65-10,

p 21). Muuhulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes

kohustatud järgima TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet (RKTKo 2-17-9749, p 11).

Puudub vaidlus, et hageja ja kostjad on õed ja vennad, kes pärisid vara võrdsetes osades. Seega

on kõik pooled jagatava varaga eelduslikult võrdselt emotsionaalselt seotud. Kumbki pooltest

kinnisasja isikliku elukohana ei kasuta.

Maakohtu hinnangul ei oleks kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil kooskõlas hea usu

põhimõttega, sest kaasomandi lõpetamine kinnistu reaalosadeks jagamisega ei oleks teiste

kaasomanike suhtes õiglane, kuna kostjad jäävad ilma võimalusest kasutada jõeäärset

kaasomandi osa, millel on oluliselt suurem funktsionaalsus ja väärtus, kui oleks osal, mis jääks

kostjatele. Vahetult jõeäärne kinnistu osa, kus asuvad väga heas korras ehitised, sh saun koos

elamisvõimalustega, ei ole võrreldav kinnistu osaga, mis asub üle tee jõest eemal, kus

praktiliselt on tühi rohumaa. 26. juulil 2023 kostjate ja 13. novembril 2023 hageja esitatud

eksperthinnangute fotodest järeldub, et kinnistu osa, mida hageja soovib enda omandisse, on

väga heas seisukorras, samas kui teine kinnistu osa on oluliselt halvemas seisundis. Seda

ebavõrdsust ei korvaks ka kinnistu osade märkimisväärselt erinev suurus (kostjatele jääks

suurem kinnistu osa) ja hageja valmisolek võimaldada kostjatel läbi jõeäärse kinnistu osa

ligipääsu jõele (reaalservituut), sest kostjad jääksid ilma hüvedest, mida nad omanikena saavad

kogu kinnistu, eelkõige vahetult jõeäärse kinnistuosa, koos saunaga ja teiste ehitistega

kasutamisest. Kaasomanik ei saa kaasomandile ehitisi püstitades ja koosomandi osa parendades

eeldada, et ta hakkab seda kasutama ainuisikuliselt.

Maakohtu hinnangul ei saa ebamõistlikuks ja kaasomanike huvidega vastuolus olevaks pidada

olukorda, kui kaasomanikud jätkaksid kinnisasja kasutamist samas ulatuses, nagu nad on seda

seni teinud. Sellega on nõus viiest kaasomanikust neli. Kui lähtuda eeldusest, et mõlemad

pooled soovivad kaasomandit edaspidi reaalselt kasutada, siis võib see toimuda erinevatel

aegadel, sest pooled kinnistut elamiseks ei kasuta. Selline käsitlus arvestab kõigi kaasomanike

huvidega, samas kui kinnistu reaalosadeks jagamine hageja taotletud viisil võimaldaks

vaidlusalust kinnistu osa, mille iseloomustav omadus on just jõe lähedus, kasutada ainult

hagejal ning teiste kaasomanike huvid jääksid täiesti kõrvale. Kostjad selgitasid kohtuistungil,

et nemad jõepoolset kinnistu osa koos saunaga kasutada ei saa, kuna hageja on seal kõik

lukustanud ja kostjate telefonikõnedele ei vasta. Vastuolus hea usu põhimõttega

(TsÜS § 138 lg 1 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause) on olukord, kus üks kaasomanikest ehitab

kaasomandile ehitise (antud juhul sauna koos eluruumidega) eesmärgiga seda ainuisikuliselt

kasutada, keelates või takistades teistel seda teha. Sellise tegevusega kahjustab kaasomanik

teiste kaasomanike õiguseid, kuna kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see

ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust (AÕS § 72 lg 3, 5).

Kostjad väitsid 21. novembril 2023 kohtuistungil, et nad andsid hagejale nõusoleku ühiseks

kasutuseks oleva sauna ehitamiseks. Kokkulepet, et hageja saab sauna ainult endale, ei olnud.

Nõusolekut poleks antud, kui kostjad oleks teadnud, et hageja hakkab hiljem kaasomandit

lõpetama. Hageja sellele väitele vastu ei vaielnud, väites ainult, et pooled võivad kõike rääkida.

Hea usu põhimõtte üks eesmärke on tõkestada õiguse kuritarvitamist, kusjuures õiguse

kuritarvitamine võib m.h seisneda vastuolulises käitumises. Vastuoluline käitumine on

etteheidetav ja vastuolus hea usu põhimõttega nt olukorras, kus teistele kaasomanikele luuakse

usaldusel põhinev ettekujutus õigusest, mida neil tulenevalt kaasomaniku tegevusest ei ole

võimalik kasutada, või luuakse kaasomanikele moonutatud või väär ettekujutus kaasomaniku

tegevuse eesmärgist. Võimalik vaidlus kaasomandi kasutuskorra üle ei anna põhjust hagi

rahuldamiseks (kaasomandi reaalosadeks jagamiseks). Seda eriti olukorras, kus teised

kaasomanikud taotletud kaasomandi lõpetamise viisiga nõus ei ole. Pooled vaidlevad ka

saunale tehtud kulutuste üle. Hageja väitel kostjad talle tema poolt tehtud kulutusi hüvitanud ei

ole, kuid kostjate väitel tahtsid nad hagejale raha anda, kuid hageja keeldus.

Hageja kulutuste hüvitamise nõuet ei esitanud, kuid hagejal on õigus nõuda kostjatelt kulutuste

hüvitamist AÕS § 72 lg 4 ja TsÜS § 63 p 1 järgi (asja säilitamiseks vajalikud kulutused), või

VÕS §-de 1018 lg 1, 1023 lg 1 või 1024 lg 4 ja 1042 lg 1 alusel (muud kulutused). Kaasomandi

kasutuskorra osas märgib kohus, et võimalik vaidlus kaasomandi kasutuskorra üle ei anna

põhjust hagi rahuldamiseks (kaasomandi reaalosadeks jagamiseks). Seda eriti olukorras, kus

teised kaasomanikud taotletud kaasomandi lõpetamise viisiga nõus ei ole. Kaasomandis oleva

asja valdamist ja kasutamist võivad kaasomanikud AÕS § 72 lg 1 kohaselt reguleerida

kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa

ühises asjas. Kui kasutuskorras ei ole saavutatud kokkulepet või võetud vastu enamuse otsust

AÕS § 72 lg 1 järgi, annab AÕS § 72 lg 5 kaasomanikele õiguse nõuda kohtult kaasomandis

oleva asja kasutuskorra reguleerimist (kindlaksmääramist) ning saavutada kohtulahendi alusel

kinnistusraamatusse märke tegemine. Kohtuotsus kasutuskorra kindlaksmääramise kohta

asendab TsÜS § 68 lg 5 järgi kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse (RKTKm

3-2-1-12-08, p-d 8, 11, 13).

Maakohus leidis, et menetluskulusid ei saa jätta poolte endi kanda TsMS § 163 lg 1 alusel, kuna

kaasomandit ei lõpetata võrdselt mõlema poole huvides. Kuna otsus tehti hageja kahjuks, jäid

menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.

Kostjate menetluskuludeks olid lepingulise esindaja kulu 2499 eurot 96 senti (ilma

käibemaksuta). Lepinguline esindaja osutas kostjatele õigusabi 12 tundi tunnitasuga 208 eurot

33 senti (ilma käibemaksuta). Arvestades et asi ei olnud keskmisest keerukam ega mahukam,

pidas maakohus kostjate lepingulise esindaja põhjendatuks ja vajalikuks tunnitasu määraks 175

eurot (käibemaksuta) ja ajakuluks 10 tundi.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks

läbivaatamiseks samale maakohtule. Hageja palub jätta kõik menetluskulud maakohtus ja

ringkonnakohtus solidaarselt kostjate kanda.

Hageja leiab, et maakohus on hinnanud asjas kogutud tõendeid ebaõigesti ja ühekülgselt, jätnud

tõendeid tähelepanuta, rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldanud ebaõigesti

materiaalõigust, mistõttu on kohus jõudnud ebaõigele järeldusele.

Kohus on otsuse p-s 5 asunud õigele seisukohale, et kohus peab lõpetama kaasomandi ühel

AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul

on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või

vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise

viis (RKTKo 2-19-18320, p 11). Kohtuotsus hagi rahuldamata jätmise osas on vastuolus selle

seisukohaga, erandlikke asjaolusid, millest tulenevalt saaks jätta kaasomandi hageja soovitud

viisil lõpetamata, praeguses menetluses ei ole.

Hageja nõudis hagis kaasomandi lõpetamist kinnistu reaalosadeks jagamise teel. Kostjad ei

esitanud vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks muul AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil. Menetluses

ei ole esile toodud ühtegi teist õiglast kaasomandi lõpetamise viisi. Seega tuleks kaasomand

lõpetada hageja taotletud viisil. Kohus on otsuse p-s 6 õigesti märkinud, et kostjad ei ole

esitanud taotlust jätta kaasomand lõpetamata ning ei ole taotlenud ka kaasomandi lõpetamist

muul viisil. Samas on kohus, rikkudes AÕS § 77 lg-s 2 sätestatut ja eirates Riigikohtu juhiseid

(RKTKo 2-19-18320, p 11), jätnud hagi rahuldamata.

Vaidlust ei ole selles, et hageja ja kostjad on sugulased ja on omandanud kinnistu

kaasomandisse pärimise teel ning keegi menetlusosalistest ei kasuta kinnistut alalise elukohana.

Kostjad faktiliselt ei kasuta kinnistut ja nende n-ö emotsionaalne seotus on tõendamata. Hageja

esitas omapoolse seisukoha 4. detsembri 2023 lõppseisukohtade p-s 3.1., kuid kohus ei ole

nende hageja seisukohtade osas otsuses seisukohta võtnud.

Samuti ei tulene kostjate soovist kinnistut jätkuvalt ühiselt kasutada, et kostjad soovivad ainult

kinnistu kaasomandi lõpetamata jätmist. Kostjate 30. novembril 2023 esitatud seisukohast

nähtub, et kostjad on nõus kaasomandi lõpetamisega, kui neile makstakse hüvitis. Kostjad

väljendasid seda ka 21. novembril 2023 toimunud kohtuistungil (salvestuse algus 00:35:38,

istungi protokolli lk 3).

Kui kohus ei pidanud kaasomandi lõpetamist hageja taotletud viisil õiglaseks ja hea usu

põhimõttega kooskõlas olevaks, oleks kohus pidanud hagejale selgitama, miks kaasomandit

sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates

sobilik (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 10). Kohus ei ole selgitamiskohustust täitnud.

Kohus on otsuse p-s 7 ebaõigesti hinnanud, et kaasomandi lõpetamine hageja poolt taotletud

viisil ei oleks kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja ei nõustu maakohtu põhjendustega.

Menetluses ei ole vaidlust selles, et hageja on omal kulul ehitanud jõepoolsele katastriüksusele

vana ära põlenud sauna asemele uue saun-kuuri ning kostjad ei ole selle ehitamise kulusid

(AÕS § 75) kandnud. Kostjad on andnud nõusolekud uue saun-kuuri ehitamiseks (hageja

14. novembril 2022 esitatud menetlusdokumendi lisa). Seega on hageja ehitanud saun-kuuri

kostjate nõusolekul. Kostjate nõusolekud ei sisalda mingeid tingimusi ehitamise, ehituskulude

kandmise ega ka kasutuse osas. Mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt ei saa eeldada, et üks isik

ehitab omal kulul ehitise teiste nõusolekul ja ehitis jääb ühiskasutusse. Asja materjalidega ei

ole ka kooskõlas kohtu seisukoht, et kostjad jäävad ilma vahetult jõeäärse kinnistu osa koos

sauna ja teiste ehitiste kasutamisest. Kostjatele on tagatud jõepoolse katastriüksuse kasutamine

jõele juurdepääsuks. Kostjad ei kasuta kinnistut ja sellel asuvaid hooneid. Kostjad 2 ja 3 ei käi

tihti Eestis. Lisaks ei ole kostjad uue saun-kuuri ehitamisse panustanud.

Kostjate väited, et nad on andnud nõusoleku sauna ehitamiseks ja ühiseks kasutamiseks, ja kui

nad oleksid teadnud, et hageja hakkab hiljem nõudma kaasomandi lõpetamist, poleks nad

nõusolekut andnud, on paljasõnalised ja tõendamata. Kostjad andsid nõusolekud juba 2017.

aastal. Kostjad andsid hagejale nõusoleku sauna ehitamiseks. Nõusolekutes ei ole mingeid

tingimusi. Tegemist on kindla sisuga tahteavaldustega, mis ei ole tõlgendatavad muul viisil.

Väär on kohtu seisukoht, et hageja ei ole kostjate väitele vastu vaielnud. Hageja on omapoolsed

vastuväiteid esitanud 4. detsembril 2023 esitatud lõppseisukoha p-s 1, märkides, et kostjate

nõusolekud ei sisalda mingeid tingimusi ehitamise, ehituskulude kandmise ega kasutuse osas.

Ekslik on ka kohtu seisukoht, et teised kaasomanikud taotletud kaasomandi lõpetamise viisiga

nõus ei ole. 30. novembril 2023 kohtule esitatud kostjate seisukohast nähtuvalt on kostjad

nõustunud ka hageja poolt soovitud viisil kinnistu kaasomandi lõpetamisega rahalise hüvitise

maksmisel. Sama seisukohta väljendasid kostjad ka 21. novembril 2023 toimunud kohtuistungil

(salvestuse algus 00:35:38, istungi protokolli lk 3).

Maakohtu seisukohad (otsuse p-des 8, 9 ja 10), mis puudutavad kinnistu võimalikku

kastutuskorda ja kulutuste hüvitamist, on asjakohatud, kuna ei puuduta kaasomandi lõpetamist.

Kohtu viidatud AÕS § 72 lg 4 ja TsÜS § 63 p 1 ei oleks kohaldatavad juba seetõttu, et saun-

kuur on ehitatud kostjate nõusolekul ja see on uus (ehk kulud ei ole käsitletavad asja säilitamise

kuludena).

Hageja vaidlustab ka menetluskulude jaotust ja palub menetluskulud jätta solidaarselt kostjate

kanda. Kohtuotsuse resolutsiooni p-st 3 ei selgu, kas menetluskulud on hagejalt välja mõistetud

kostjate kasuks solidaarselt või mingis osas iga kostja kasuks. On täiesti ebaselge, millisele

kostjale ja millises suuruses peaks hageja kohtuotsuse jõustumisel makse tegema.

5. Kostjad paluvad jätta maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Menetluskulud paluvad kostjad jätta hageja kanda.

Kostjad nõustuvad kohtuotsusega täielikult. Hageja tahtis kostjaid üle kavaldada ning kohus ei

läinud sellega kaasa. Kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamata jätmiseks ei ole nõutav, et oleks

olemas sobiv vara jagamise viis, mida ei taotletud. Vara jagamise nõude esitamine võib olla

lähtudes hea usu põhimõttest ja isiku eelnevast käitumisest üldse välistatud. Kostjad taotlesid

nendelt vande all seletuse võtmist. Kostjad kordavad oma taotlust ka ringkonnakohtus, juhuks

kui kohus peaks asuma seisukohale, et mõni asjaolu jäi kohtu arvates tõendamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse olulise rikkumise

tõttu. Maakohtupoolse rikkumise tulemusena on jäänud menetluses olulised asjaolud välja

selgitamata.

Maakohus on asja menetlemisel rikkunud selgitamiskohustust ning ringkonnakohtul ei ole

võimalik puudusi kõrvaldada (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p 5).

7. Hageja esitas kostjate vastu kaasomandi lõpetamise nõude. Poolte kaasomandis on kinnistu

X, asukohaga X küla, X vald, X kogupindalaga 3421 m2. Kinnistu koosneb kahest

katastriüksusest. Hageja leidis, et kaasomand tuleks lõpetada nii, et kinnisasi jagatakse kaheks

reaalosaks, millest üks jääks hageja ainuomandisse ja teine kostjate kaasomandisse. Hageja

palub tuvastata kostjate kohustus anda nõusolek kinnistusraamatus muudatuste tegemiseks ja

asendada tahteavaldused asjas tehtava kohtuotsusega.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti viidanud, et AÕS § 76 lg 1 järgi saab

kaasomanik igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel

AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes

erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis

või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane

jagamise viis. Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei oleks kohtu

hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus hagejale selgitama, miks kaasomandit

sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates

sobiv. Kui kasvõi alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid

arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus kolleegiumi arvates jätta kaasomandit

lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele

(vt RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749, p 11). Seega eelduslikult tuleb kaasomandi lõpetamise

nõue alati rahuldada.

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on menetlusõigust rikkudes jätnud hageja nõude

rahuldamata. Maakohtu hinnangul ei ole kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil

kooskõlas hea usu põhimõttega. Maakohus leidis, et kaasomandi lõpetamine hageja soovitud

viisil ei oleks teiste kaasomanike suhtes õiglane, kuna nad jäävad ilma võimalusest kasutada

kaasomandi osa, millel on oluliselt suurem otstarve ja väärtus.

Ringkonnakohus leiab, et kui maakohus oli menetluses seisukohal, et praegusel juhul võib

kinnisasja reaalosadeks jagamine muuta kaasomandi lõpetamise ebaõiglaseks, s.o tuua kaasa

hagi rahuldamata jätmise, oleks ta pidanud seda pooltele selgitama ja andma hagejale võimaluse

kaasomandi lõpetamise viisi muutmiseks või kostjatele vastuhagi esitamiseks.

Maakohus ei ole pooltega nende võimalusi kaasomandi lõpetamiseks AÕS § 77 lg 2 alusel

arutanud. Kostjad on maakohtu istungil (dtl 200) leidnud, et: „Me ei esitanud vastuhagi kuna

me ei teadnud kas pooltel on võimalik saavutada kompromiss, et minna üle tee järve äärde siis

see on midagi muud kui puhkamine ja võivad tekkida arusaamatused. Kui kohus otsustab nii

siis kostjad soovivad esitada vastuhagi.“ Lisaks nähtub kohtuistungi protokollist, et kostjad

soovisid kaaluda ka võimalust kaasomandi lõpetamist hageja soovitud viisil, aga hüvitise

saamise vastu. Samal istungil leidis maakohus, et kostjad vastuhagi enam esitada ei saa

(dtl 201). Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus sellega oluliselt menetlusõigust.

Ringkonnakohtu istungil avaldas kostjate esindaja, et nad soovivad esitada vastuhagi.

Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel oma õiguste kasutamise võimalusi pooltele selgitada

ja anda võimalus vastavate taotluste, vastuväidete, vastuhagi või täitmise korra

kindlaksmääramise taotluse esitamiseks (vt RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320, p 15.4).

Ringkonnakohus märgib, et vastuhagi esitamata jätmine ei pruugi välistada kaasomandi

lõpetamise nõude rahuldamist, kuid vastavad selgitused tuleb anda maakohtul ja ka vastuhagi

tuleb esitada maakohtu menetluses.

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole praegusel juhul tuvastanud selliseid erandlikke

asjaolusid, mis annaksid alust jätta kaasomand lõpetamata. Ainuüksi kinnisasja osa kasutamise

võimaluse kaotus ei ole üldjuhul erandlikuks asjaoluks, mis oleks aluseks kaasomandi

lõpetamata jätmiseks. On tavapärane, et kinnisasja suhtes ühise omandi lõpetamine toob kaasa

muudatused (mh ka negatiivsed) senini tavapäraseks saanud kasutamisviisis. Kaasomandi

lõpetamist ei takista ainult asjaolu, et kaasomanik on lõpetamise vastu (RKTKo 04.09.1997, 3-

2-1-92-97).

Ka see, et ühele kaasomanikule jääb ainuomandisse suurema väärtusega kinnisasja osa, ei

tähenda, et kaasomand jääks lõpetamata. Kaasomandi lõpetamise korral tuleb omandist ilma

jäävale kaasomanikule tagada täielik rahaline hüvitis tema omandiõiguse kaotuse eest

(vt RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 13). Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva

asja väärtust tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa

suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa

harilikust väärtusest (vt RKTKo 17.10.2015, 3-2-1-102-05, p 16).

Vastuseks ringkonnakohtus esitatud kostjate väitele, et hageja nõue ei ole esitatud heas usus,

leiab ringkonnakohus, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi

lõpetamiseks (vt RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320, p 16). Hagejapoolse õiguste kuritarvitamise

(hea usu põhimõtte rikkumise) tõendamiskoormis on kostjatel.

Asja uuel menetlemisel peab maakohus andma kostjatele võimaluse oma seisukohtade

täpsustamiseks ja vajadusel vastuhagi esitamiseks. Kui ükski poolte pakutud viisidest kohtu

arvates jagamiseks ei sobi ja kõikidele sobivatele viisidele ei ole tuginetud, peab kohus pooltele

taotletud viiside sobimatust enne selgitama ja andma võimaluse tugineda lisaks ka muudele

viisidele. Kui pooled seda ei tee, võib kohus jätta sobiva jagamise viisi puudumise tõttu

kaasomandi lõpetamata või ühisvara eseme jagamata, põhjendades otsuses ühtlasi, milline

jagamise viis oleks sobiv. Sel juhul võivad pooled esitada uue hagi, taotledes lõpetamist ja

jagamist mõnel varem pakkumata viisil (RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p 21).

10. Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud olulises osas täitmata eelmenetluse ülesanded,

jättes piisavas ulatuses välja selgitamata poolte seisukohad oluliste asjaolude kohta

(TsMS § 392).

Kostjad on esitanud ringkonnakohtule taotluse nende vande all ärakuulamiseks, samuti leidsid

kostjad ringkonnakohtu istungil, et nad soovivad tunnistajate ärakuulamist. Maakohtul tuleb

asja uuel menetlemisel võtta kostjate taotluse kohta seisukoht. Hageja on menetluses viidanud

kinnisasjale tehtud kulutuste hüvitamise soovile. Maakohtul tuleb võtta seisukoht hageja nõude

suhtes. Kohtumenetluse keel on eesti keel, kui menetlusosalise kohtule esitatud dokumentaalne

tõend ei ole eestikeelne, nõuab kohus määratud tähtpäevaks esitajalt selle tõlget eesti keelde,

välja arvatud juhul, kui tõendi tõlkimine on selle sisu või mahtu arvestades ebamõistlik ja teised

menetlusosalised ei vaidle muukeelse tõendi vastuvõtmisele vastu (TsMS § 33 lg 1 teine lause).

11. Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse maakohtu

otsustada (RKTKo 01.11.2017, 2-14-11930, p 20).

(allkirjastatud digitaalselt)