2-22-14872/50 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Merit Helm

Määruse tegemise aeg ja koht

20. mai 2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-14872

Tsiviilasi

Tallinn, Xxx tee 9 korteriühistu hagi N Z, V L, E L, S K,

T H vastu 90 784 euro väljamõistmiseks

Menetlustoiming

Lõpplahend hagita menetluses

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: Tallinn, Xxx tee 9 korteriühistu (registrikood

xxx), e-post: xxx

Avaldaja seaduslikud esindajad: juhatuse liikmed I V

(isikukood xxx), V M (isikukood xxx), E L (isikukood xxx)

ja I I (isikukood xxx)

Puudutatud isik I: N Z (isikukood xxx), e-post: xxx

Puudutatud isiku I lepinguline esindaja: V H

Puudutatud isik II: V L (isikukood xxx), e-post: xxx

Puudutatud isik III: E L (isikukood xxx), e-post: xxx

Puudutatud isiku III lepinguline esindaja: L K

Puudutatud isik IV: S K (isikukood xxx), e-post: xxx

Puudutatud isiku IV lepinguline esindaja: I K

Puudutatud isik V: T H (isikukood xxx), e-post: xxx

Puudutatud isiku V lepinguline esindaja: V H

RESOLUTSIOON

1. Jätta avaldus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud avaldaja kanda.

3. Kohus määrab menetluskulud vastavalt TsMS § 174 lg-le 4 kindlaks pärast

kohtulahendi jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest.

Avaldaja nõue ja asjaolud

1. Avaldaja esitas kohtule järgnevad nõuded (01.11.2022 menetlusdokument):



mõista solidaarselt N Z’lt (isikukood xxx), V L’lt (isikukood xxx), E L’lt (isikukood

xxx), S K’lt (isikukood xxx) ja T H’lt (isikukood xxx) Tallinn, Xxx tee 9 korteriühistu

(registrikood: xxx) kasuks välja 90 784 eurot;



mõista solidaarselt N Z’lt (isikukood xxx), V L’lt (isikukood xxx), E L’lt (isikukood

xxx), S K’lt (isikukood xxx) ja T H’lt (isikukood xxx) Tallinn, Xxx tee 9 korteriühistu

(registrikood: xxx) kasuks välja põhinõudelt 90 784 eurot viivis VÕS § 113 lg 1 II lauses

sätestatud määras hagiavalduse esitamisest (22.09.2022) kuni kohtuotsuse tegemiseni

kindla summana ning kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude täitmiseni protsendina;



jätta menetluskulud solidaarselt N Z (isikukood xxx), V L (isikukood xxx), E L

(isikukood xxx), S K (isikukood xxx) ja T H (isikukood xxx) kanda.

2. Avalduses tugines avaldaja järgnevale. 2021. aasta mais moodustasid Xxx tee 9

korterelamu „omavoliliselt kinniehitatud rõdude omanikud“ (puudutatud isikud)

initsiatiivgrupi korterelamu kapitaalremondi takistamiseks. Nende eesmärk oli sundida

juhatust läbirääkimistele või vahetada välja juhatus, selleks, et plastmassist

tuleohutusnõuetele mittevastavad omavoliliselt kinniehitatud rõdud alles jääksid. Kuna

rõdud kuuluvad kinnisturegistri järgi korterelamule ja omavoliliste rõdude omanikel

puuduvad rõdude kinniehitamise projektid, siis nendega läbirääkimisele ei asutud.

Tallinna Linnavalitsuse poolt 2022 kinnitatud korterelamu renoveerimise projektis on

märgitud, et omavoliliselt kinni ehitatud rõdud remondi käigus demonteeritakse.

Korteriühistul on avariiremondi teostamise kohustus vastavalt ehitusseadustiku §-le 19 ja

rõdude auditile. Remondi tegemata jätmisega eluohtlik ohu olukord s.o. rõduplaatide alla

kukkumisoht suureneb ja selle saab kõrvaldada ainult kapitaalremondiga.

3. 11.06.2021.a. valmis ehitise audit (ekspertiis), kus märgiti, et lodžade metallosad on

tugevalt korrodeerunud ja amortiseerunud ning rõdude piirdepaneelidest on avariilised 75-

85%. Eksperdi hinnangul on allakukkumise ohus 6 rõdu paneelid. Tegemist on eluohtliku

olukorraga, kus rõdude piirdepaneelid võivad kellelegi pähe või alumistele rõdudele

kukkuda. Alates auditi valmimisest ehk enam kui aasta jooksul on olukord veelgi

halvenenud.

4. Avariiremondi ja laenuhääletuse puhul lähtutakse KrtS § 36 lg-st 1 ning § 39 ja otsus

võetakse vastu sama seaduse § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Ka Eesti

Korteriühistute Liit on kinnitanud, et kui ühistu otsustab laenu võtta ja laenukohustus kas

iseseisvalt või koos olemasolevate kohustustega ületab korteriühistu eelmise

majandusaasta majandamiskulude summa, tuleb otsuste vastuvõtmisel lähtuda KrtS § 36

lg-st 1 viitega KrtS § 9 lg-le 3. Seega ei ole tegemist KrtS §-s 38 sätestatud olukorraga ehk

ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema

ümberkorralduse tegemisega.

5. Kostjad on 3 (kolme) aasta jooksul takistanud remondi teostamist koosolekutel

süstemaatiliselt remondi vastu hääletamisega, tegelikult nende kohustus majaomanikena

on korterelamu korrashoid ja avariilise olukorra likvideerimine. Enne üldkoosolekut

postitas krt.xx omanik S.K korterelamu postkastidesse „lendlehti“, millel kinnitati, et

kapitaalremonti teha ei tule ja et tuleb remontida ainult avariilised rõdud.

6. Kahel üldkoosolekul 27.04.2021 ja 11.09.2020 on kostjad maja remondi hääletuse ära

rikkunud, ja korterelamu on saanud suure kahju seoses ehitustarvete hinnatõusuga. Kui

remonti oleks alustatud 2021 kevadel, siis kõige soodsaim hinnapakkumine oli 408 326

eurot. Sama aasta lõpus oli soodsaim hinnapakkumine 499 110 eurot. Maja oleks võitnud

remondi teostamisega 2021 kevadel 499 110 - 408 326 = 90 784 eurot. Swedbank oleks

2021. aasta lõpus laenu 2,4% intressiga korterelamu kapitaalremondiks välja andnud, kuna

hääletusel laenu võtmise kohta oli üle poole elamispinda omavatest korteriomanikest

remondi ja laenu võtmise poolt hääletanud. Käesolevaks ajaks on laenu võtmise

tingimused muutunud, kuna Swedbank on tõstnud fikseeritud pangaintressi 4,5% peale ja

see annab laenu kasutamise osas umbes 150 000 euro suuruse lisakulu ning sellise

protsendiga laenu võtmine on korterelamule üle jõu käiv. Swedbanga kinnitusel oli

kostjate poolt panka hoiatatud ja palutud laen pausile panna kuni kohtulahendi tegemiseni

tsiviilasjas, milles kostjad on KÜ üldkoosoleku otsuse vaidlustanud. Sellega on kostjad

oluliselt tekitatud kahju korteriomanikele ja korteriühistule tervikuna.

7. Kostjate rikkumine – kostjad on hääletanud korteriomandi remondi teostamise ja laenu

võtmise vastu, mistõttu ei ole senini parandatud korterielamut ja ka korterielamu rõdusid.

Omavahenditest ei oleks suutnud avaldaja 2021. aastal isegi korteriomandi rõdusid

remontida.

8. Lisaks vastuhääletamisele on kostja 4 ka levitanud ebaõiget informatsiooni teistele

korterelamu elanikele, mis on takistanud korterelamu renoveerimist ja rõdude parandamist

(s.t vastava otsuse vastuvõtmist).

Puudutatud isikute seisukohad

Puudutatud isikute I (N Z ) ja V (T H) seisukoht

9. Puudutatud isikud I ja V palusid jätta avalduse rahuldamata.

10. Esitatud avaldusest ei nähtu, milles seisnes puudutatud isikute rikkumine, kuidas see

takistas rõdude renoveerimist/vahetust (kahju tekitamist), milles seisneb põhjuslik seos

väidetava rikkumise ja kahju vahel ning puudutatud isikute süü. Kui puudutatud isikud ei

ole seadusest või muust õigussuhtest tulenevat kohustust rikkunud, ei saa esitada kahju

hüvitamise nõuet puudutatud isikute vastu.

11. Puudutatud isikud ei tunnista esitatud avaldust ja leiavad, et kohus võttis peale Tallinna

Ringkonnakohtu 17.11.2023. a. määrust avalduse ennatlikult menetlusse. Nähtuvalt Harju

Maakohtu 09.01.2024. a. määruse punktides 12 ja 13 osundatud puudustest avalduses, ei

ole võimalik puudutatud isikutel avaldusele sisuliselt vastata ja esitatud kahjunõudele

vastu vaielda, sest avaldaja ei ole esile toonud, milles seisnes puudutatud isikute poolne

rikkumine ja kuidas see rikkumine tekitas avaldajale kahju.

12. KrtS § 35 lg 1 kohaselt korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise

küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu

põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. St, et häälteenamuse mittesaavutamisel ei ole

võimalik tavapärase valitsemisega seotud küsimusi positiivselt otsustada. Siinjuures on

oluline, et puudutatud isikutel oli ja on õigus hääletada oma siseveendumuse ja

arusaamade põhiselt ega ole kohustatud hääletama kellegi meelepära või sunni alusel.

13. Avaldaja on esitanud 2021. a. koostatud ehitise auditi (Töö nr 2021-58) lodžapaneelide

seisukorra kohta ja kolm hinnapakkumist. Esitatud tõendid on omavahel vastuolus, sest

auditis esitatud tööde loetelu ei sisaldu hinnapakkumistes. Kõikide hinnapakkumiste

mahud on oluliselt suuremad kui ainult lodžapaneelide ja kinnituste rekonstrueerimine.

Puudutatud isikud ei saanud endale võtta rahalisi kohustusi, mis käivad neil üle jõu.

Avaldaja ei ole suutnud tõendada, miks ei lähe avariiliste ja ohtlike lodžapaneelide remont

kokku esitatud hinnapakkumistega.

Puudutatud isiku II (V L) seisukoht

14. Puudutatud isik II palus jätta avalduse rahuldamata.

15. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid, et puudutatud isiku II tegevuse tõttu ei võetud vastu

otsust võtta laenu renoveerimistöödeks. Samuti ei ole avaldaja tõendanud, et pöördumise

korteriühistu liikmetele (rõdude remonttööde läbiviimisest ilma laenu võtmiseta) koostas

puudutatud isik II. Puudutatud isik II ei koostanud mingit pöördumist, pöördumine ise ei

sisalda autori nime ja ei ole alla kirjutatud. Ei ole esitatud tõendeid, et nimelt see

pöördumine korteriühistu liikmetele (rõdude remonttööde läbiviimisest ilma laenu

võtmiseta) mõjutas 13 korteriühistu liiget hääletama “vastu” laenu võtmisele, 1 liige jäi

erapooletuks ja 9 korteriühistu liiget ei tulnud koosolekule.

16. Ei ole tõendeid, et puudutatud isik II justkui kuulub mingisse „2021. aasta mais

moodustatud initsiatiivgruppi, mis moodustati elamu kapitaalremondi takistamiseks”.

Samuti on tõendamata, et ta mõjutas kuidagi negatiivselt ühistu liikmeid (otsustele vastu

hääletama) või et ta ise oleks hääletanud hoone renoveerimise vastu.

17. Vastavalt korteriühistu põhikirja punktile 6.7 peab laenu võtmise otsuse poolt hääletama

2/3 ehk 48 korteriomandit. (KÜ põhikiri oli esitatud varem koos hagiga). 27.04.2021

üldkoosolekust võttis osa 63 ühistu liiget 72-st. Laenu võtmise otsustamiseks on vajalik

48 liikme nõusolek. Hääletati poolt 49, vastu 13, erapooletuid.

18. Tsiviilasjas olevatest materjalidest nähtub, et KÜ juhatus teadis juba 2019. aastal, et maja

on vajalik remontida sh läbi viia rõdude remonti. Seda tõendab KÜ 27.06.2019

üldkoosoleku protokoll. See tähendab, et vähemalt alates 2019. aastast planeeris juhatus

remondi alustamist. Üldkoosolekutel sidus juhatus rekonstrueerimise alustamise laenu

võtmisega ja laenu võtmise küsimus toodi üldkoosolekule kord aastas, välja arvatud

2021.a. Seejuures oleks juhatus võinud korteriühistu vahendite arvelt alustada maja

järkjärgulist remonti kaasamata laenusummasid. Vahendid selleks olid korteriühistul

olemas. Seda tõendab KÜ 2020.a majandustegevuse aastakava ja juhatuse ettekanne

2020.a majandustegevuse kohta, KÜ 2021.a majandustegevuse aastakava ja juhatuse

ettekanne 2021 a majandustegevuse kohta. Juhatus oli kohustatud korteriühistu põhikirja §

6.11 punkt 2 alusel tegelema elamu haldamisega. Seda tööd juhatus kuni 2021. aastani ei

teinud. 2021. aastal (so 3 aasta möödumisel) otsustas juhatus süüdistada mõningaid ühistu

liikmeid selles, et ei õnnestunud saada laenu maja remontimiseks.

19. Korteriühistu juhatus sai 11.06.2021 ehitise auditi (ekspertiisi), kus märgiti, et rõdude

metallosad on tugevalt korrodeerunud ja amortiseerunud ning rõdude piirdepaneelidest on

avariilised 75-85%. Eksperdi hinnangul on alla kukkumise ohus 6 rõdu paneeli. Peale seda

esitati audit tutvumiseks korteriühistu liikmetele. See tähendab, et peale spetsialistide

arvamusega tutvumist (st 11.06.2021), milles peeti hädavajalikuks hoone mastaapset

kapitaalremonti, tekkis juhatusel põhjendus selleks, et saada ühistu liikmetelt nõusolek

laenu võtmise vormistamiseks, et kõrvaldada auditis märgitud maja puudused. Kuid

juhatus, selle asemel, et koheselt, 15 päeva jooksul kokku kutsuda üldkoosolek, kutsus

koosoleku kokku kolme kuu pärast. See räägib samuti sellest, et juhatus ise venitas laenu

võtmise küsimuse otsustamisega.

20. Remonditööde maksumuse määramiseks, hoone renoveerimise töövõtja valimiseks oli

vaja korraldada konkurss. Avaldaja (KÜ Juhatus ) sai hinnapakkumised maja remondiks

(renoveerimiseks) xxx OÜ-st 08.04.2021, xxx OÜ-st 29.07.2021, xxx OÜ-st 24.08.2021,

xxx OÜ-st 25.08.2021. Seega avaldajal kõik dokumendid laenu saamiseks olid valmis

alles 25.08.2021.

21. Laenu puudumine ei avaldanud mõju korteriühistu võimalusele õigeaegselt alustada

remonti, kasvõi vähemalt maja 6 enamohtliku rõdu osas. Juhatusel oli võimalus ja

kohustus alustada avariilise maja renoveerimist juba 2019. aastal ja oli võimalus viia seda

renoveerimist läbi osade kaupa (näiteks alustades 6-st ohtlikust rõdust jne.) ilma teiste

ühistu liikmetega kooskõlastamata.

Puudutatud isiku III (E L) seisukoht

22. Puudutatud isik III palus jätta avalduse rahuldamata.

23. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid, et puudutatud isiku II tegevuse tõttu ei võetud vastu

otsust võtta laenu renoveerimistöödeks. Samuti ei ole avaldaja tõendanud, et pöördumise

korteriühistu liikmetele (rõdude remonttööde läbiviimisest ilma laenu võtmiseta) koostas

puudutatud isik III. Puudutatud isik III ei koostanud mingit pöördumist, pöördumine ise ei

sisalda autori nime ja ei ole alla kirjutatud. Ei ole esitatud tõendeid, et nimelt see

pöördumine korteriühistu liikmetele (rõdude remonttööde läbiviimisest ilma laenu

võtmiseta) mõjutas 13 korteriühistu liiget hääletama “vastu” laenu võtmisele, 1 liige jäi

erapooletuks ja 9 korteriühistu liiget ei tulnud koosolekule.

24. Ei ole tõendeid, et puudutatud isik III justkui kuulub mingisse „2021. aasta mais

moodustatud initsiatiivgruppi, mis moodustati elamu kapitaalremondi takistamiseks”.

Samuti on tõendamata, et ta mõjutas kuidagi negatiivselt ühistu liikmeid (otsustele vastu

hääletama) või et ta ise oleks hääletanud hoone renoveerimise vastu.

25. Vastavalt korteriühistu põhikirja punktile 6.7 peab laenu võtmise otsuse poolt hääletama

2/3 ehk 48 korteriomandit. (KÜ põhikiri oli esitatud varem koos hagiga). 27.04.2021

üldkoosolekust võttis osa 63 ühistu liiget 72-st. Laenu võtmise otsustamiseks on vajalik

48 liikme nõusolek. Hääletati poolt 49, vastu 13, erapooletuid.

26. Tsiviilasjas olevatest materjalidest nähtub, et KÜ juhatus teadis juba 2019. aastal, et maja

on vajalik remontida sh läbi viia rõdude remonti. See tõendab KÜ 27.06.2019

üldkoosoleku protokoll. See tähendab, et vähemalt alates 2019. aastast planeeris juhatus

remondi alustamist.

27. Korteriühistu juhatus sai 11.06.2021 ehitise auditi (ekspertiisi), kus märgiti, et rõdude

metallosad on tugevalt korrodeerunud ja amortiseerunud ning rõdude piirdepaneelidest on

avariilised 75-85%. Eksperdi hinnangul on alla kukkumise ohus 6 rõdu paneele. Peale

seda esitati audit tutvumiseks korteriühistu liikmetele. See tähendab, et peale spetsialistide

arvamusega tutvumist (st 11.06.2021), milles peeti hädavajalikuks hoone mastaapset

kapitaalremonti, tekkis juhatusel põhjendus selleks, et saada ühistu liikmetelt nõusolek

laenu võtmise vormistamiseks, et kõrvaldada auditis märgitud maja puudused. Kuid

juhatus, selle asemel, et koheselt, 15 päeva jooksul kokku kutsuda üldkoosolek, kutsus

koosoleku kokku alles kolme kuu pärast. See räägib samuti sellest, et juhatus ise venitas

laenu võtmise küsimuse otsustamisega.

28. Laenu puudumine ei avaldanud mõju korteriühistu võimalusele õigeaegselt alustada

remonti, kasvõi vähemalt maja 6 enamohtliku rõdu osas. Juhatusel oli võimalus ja

kohustus alustada avariilise maja renoveerimist juba 2019. aastal ja oli võimalus viia seda

renoveerimist läbi osade kaupa (näiteks alustades 6-st ohtlikust rõdust jne.) ilma teiste

ühistu liikmetega kooskõlastamata.

Puudutatud isiku IV (S K) seisukoht

29. Esiteks ei ole hageja esitanud kohtule ühtegi tõendit, et puudutatud isikud on Tallinn, Xxx

tee 9 korteriühistu initsiatiivgrupp. Teiseks moonutab hageja fakte. Kord viitab ta rõdude

avarii likvideerimisele, samas esitab ta kohtule dokumendid, millest selgub, et ta eeldab ja

kavandab hoone täielikku kapitaalremonti, eksitades sellega kohut. Kolmandaks ei olnud

puudutatud isiku IV rõdu klaasitud nagu väidab avaldaja, et see omavoliliselt kinni

ehitatud. Neljandaks – avaldaja väidetes esinevad vastuolud kuupäevades.

30. Avaldaja ei andnud korteriomanikele vajalikku teavet ja eksitas neid teadlikult,

kuritarvitades sellega korteriühistu liikmete usaldust ning püüdes toime panna heade

tavade ja kehtivate seadustega vastuolus olevaid tegusid.

31. Kostja IV pöörab Harju Maakohtu tähelepanu asjaolule, et lähtudes hageja avalduse lisast

2 (protokoll 11.09.2020) otsustas juhatus võtta laenu ainult korterelamu

renoveerimistöödeks, korteriomanikel, sh kostjal IV puudub täielikult teave, mida

tähendab renoveerimine ja kus saab tutvuda kavandatud tööde projektidega. Võttes

arvesse, et TsÜS § 86 sätestab, et heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev

tehing on tühine ning tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või

peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest

vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing

on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate

vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, on kostja

IV seisukohal, et hageja tahtis teostada tehingu oma huvides ja mis on vastuolus

seadustega.

32. TsÜS § 35 alusel peavad juriidilise isiku juhtorgani liikmed oma seadusest või põhikirjast

tulenevaid kohustusi täitma eelkõige juhtorgani liikmelt tavaliselt oodatava hoolega ja

olema juriidilisele isikule lojaalsed. Võttes arvesse, et KrtS § 1 lg 4 sätestab, et

korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe

korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud, ja KrtS § 34 lg 1 ning

lähtudes TsÜS normidest, on puudutatud sikul IV õigus teavitada korteriühistut oma

tahteavaldusest, sh hääletada: kas poolt või vastu või olla erapooletu ning küsida

täiendavat teavet otsuse vastuvõtmiseks. KrtS § 35 lg 1 sätestab, et korteriomandi

kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud

häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.

33. Lähtudes KrtS §-st 37 leiab puudutatud isik IV, et kui viivitamine tekitaks kaasomandi

esemele olulist kahju, saanuks juhatus otsustada rõdude remondi ka üldkoosolekuta. Kui

ta seda ei teinud, vastutab selle eest avaldaja, aga mitte puudutatud isikud.

34. Majandusaasta aruannetest on selgesti näha, et hageja oleks saanud teha rõdude remondi

ja likvideerida rõdude avariilise olukorda ilma laenu võtmata, st Tallinn, Xxx tee 9

korteriühistul oli raha avariitööde tegemiseks, sh rõdude remondiks. Puudutatud isik juhib

kohtu tähelepanu asjaolule, et kuigi avaldaja on leidnud, et rõdude olukord on ohtlik, on

KÜ 2022 aastal kulutanud rahalisi vahendeid õigusabile summas 9 947 eurot selle asemel,

et teostada rõdude avariitööd.

35. VÕS § 127 lg 4 rõhutab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema

vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu

tagajärg (põhjuslik seos)- Käesoleval juhul ei ole avaldaja kohtule esitanud mitte ühtegi

tõendit, et kostja IV oma arvamusega tekitas hagejale kahju.

36. Samuti juhib puudutatud isik IV kohtu tähelepanu asjaolule, et hinnapakkumisest

(hagiavalduse lisa 5) on näha, et omavoliliselt on kinni ehitatud 28 „lodžat“, aga hageja

esitas hagi ainult 5 korteriomaniku vastu, st kostja IV saab järeldada, et kui kostja IV

tahab kasutada hea tava kohaselt oma õigusi ja saada täielikku ning õiguslikku

informatsiooni, siis võib tema vastu esitada hagi.

Kohtumääruse põhjendused

37. Avalduses tugineb avaldaja järgnevale. Puudutatud isikud kui Xxx tee 9 kinni ehitatud

rõdude korteriomanikud moodustasid initsiatiivgrupi korterelamu kapitaalremondi

takistamiseks. Puudutatud isikud soovivad rõdud alles jätta, kuid rõdud kuuluvad

kinnistusregistri järgi korterelamule ja omavoliliste rõdude omanikel puudub rõdude

kinniehitamise projektid. Tallinna Linnavalitsuse poolt kinnitatud korterelamu renoveerimise

projektis on sees, et omavoliliselt kinni ehitatud rõdud demonteeritakse ja Tallinna linna

ehitusjärelevalve leiab, et puudutatud isikud peavad omavolilised rõdud iseseisvalt

demonteerima. Kortermaja remondi tegemata jätmisega eluohtlik ohu olukord igapäevaga

suureneb. Eluohtliku olukorra saab likvideerida üksnes korterelamu kapitaalremondiga ja

laenu võtmisega. Puudutatud isikud on hääletanud üldkoosolekutel remondi vastu. Kahel

erakorralisel üldkoosolekul on puudutatud isikud maja remondi hääletuse rikkunud.

Puudutatud isikud on kolme aasta jooksul takistanud remondi teostamist koosolekutel

süstemaatiliselt remondi vastu hääletamisega, tegelikult nende kohustus majaomanikena on

korterelamu korrashoid ja avariilise olukorra likvideerimine. Enne üldkoosolekut postitas krt.

64 omanik S. K korterelamu postkastidesse „lendlehti“, millel kinnitati, et kapitaalremonti

teha ei tule ja et tuleb remontida ainult avariilised rõdud. Kahel üldkoosolekul - 27.04.2021

ja 11.09.2020 on puudutatud isikud maja remondi hääletuse ära rikkunud, ja korterelamu on

saanud suure kahju seoses ehitustarvete hinnatõusuga. Puudutatud isikud on käitunud teiste

korteriomanike suhtes halvas usus. Kui remonti oleks alustatud 2021 kevadel, siis kõige

soodsaim hinnapakkumine oli 408 326 eurot. Sama aasta lõpus oli soodsaim hinnapakkumine

499 110 eurot. Avaldaja oleks võitnud remondi teostamisega 2021 kevadel 499 110 - 408

326 = 90 784 eurot.

38. Avaldaja tugineb enda nõudes VÕS §-le 115. VÕS § 115 lg 1 kohaselt saab kahju hüvitamist

nõuda juhul, kui võlgnik rikub kohustust. Hagist võib aru saada, et kahju on avaldaja

hinnangul tekkinud selle tõttu, et puudutatud isikud ei hääletanud üldkoosoleku otsuse poolt

ning renoveerimine ei ole saanud seetõttu toimuda. Samuti heidab avaldaja ette hea usu

vastast käitumist ja ebaõige info levitamist ning avaldaja üldkoosoleku otsuste kohtus

vaidlustamist.

39. Sõltuvalt tööde sisust, tuleb avaldajal kaaluda, kas tööde tegemise saab otsustada vastavalt

KrtS §-le 35 ja §-le 38 tavapärase valitsemise raames üldkoosolekul korteriomanike

häälteenamusega või vajab tööde tegemine korteriomanike kokkulepet vastavalt KrtS §-le 38.

Avaldaja on enda 01.11.2022 menetlusdokumendis märkinud, et tööd, mida ta teostada

soovib, kuuluvad tavapärase valitsemise raamidesse ja eeldavad üldkoosoleku otsust.

Üldkoosoleku otsust (mitte kõigi korteriomanike nõusolekut) eeldab ka laenu võtmine. Olles

tutvunud avaldaja täpsustuses (01.11.2022 menetlusdokument) välja toodud tööde

nimekirjaga, kohus nõustub avaldaja seisukohaga.

40. Kohus, märgib, et KrtS § 20 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe

kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul.

KrtS § 22 lg 1 kohaselt korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle.

KrtS § 35 lg 1 kohaselt korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste

üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta

ette rangemaid nõudeid. KrtS § 35 lg 2 p 6 kohaselt tavapärase valitsemisena käsitatakse

eelkõige laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei

ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. KrtS § 36 lg 1

kohaselt laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise, kui see kohustust

kas iseseisvalt või koos olemasolevate kohustustega ületab korteriühistu eelmise

majandusaasta majandamiskulude summa, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lõikes 3

sätestatud häälteenamusega. Avaldaja põhikirja p 6.7 kohaselt peab laenu võtmiseks

hääletama selle poolt 2/3 kõigist korteriomanikest (põhikiri, tlk 182).

41. Korteriühistu liikmele võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada

ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud

hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike

kokkulepetega, kusjuures vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada

tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimese

lause alusel (TlnRnKm 09.06.2023, 2-19-6710, p 20; RKTKo 07.11.2018, 2-17-9986, p 12;

RKTKo 13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 23). Korteriomanik saab sarnaselt ühingu liikmega

põhjustada kahju, kui ta rikub hea usu põhimõtet ja kohustust hääletada kindlal viisil. Lisaks

sellele, et asjaomane tahteavaldus on võimalik asendada kohtulahendiga, on võimalik VÕS §

115 alusel esitada kahju hüvitamise nõue.

42. Kohus selgitas avaldajale 09.01.2024 määruses, et sellise nõude esitamisel on avaldajal

(korteriühistul) vajalik tuua kohtu ette ja tõendada, milliste otsuste poolt pidid

korteriomanikud hääletama ning kuidas nad seda kohustust rikkusid. Samuti peab ühistu

tõendama, et oma tegevusega on korteriomanikud käitunud hea usu vastaselt ja mitte teinud

vajalikku koostööd. Kohus palus avaldajal selgelt esile tuua, milles seisnes puudutatud

isikute rikkumine ja kuidas see takistas rõdude renoveerimist/vahetust.

43. Avaldaja väidab, et puudutatud isikud on moodustanud initsiatiivgrupi, mis moodustati

elamu kapitaalremondi takistamiseks. Puudutatud isikud vaidlesid sellele väitele vastu.

Kohus leiab, et nn. initsiatiivgrupi moodustamine ja avaldajate sellesse kuulumine on

tõendamata.

44. Avaldaja väidab, et puudutatud isikud mõjutasid ühistu liikmeid negatiivselt (st otsustele

vastu hääletama) ja hääletasid ka ise vastu. Nendele väidetele vaidlesid puudutatud isikud

vastu. Kohus leiab, et avaldaja väited ühistu liikmete negatiivse mõjutamise osas on

tõendamata. Samuti ei ole avaldaja tõendanud, et on koostatud pöördumine korteriühistu

liikmetele (ettepanek rõdude remonttööde läbiviimiseks ilma laenu võtmiseta) ja et selle

koostas keegi puudutatud isikutest. Ka ei ole tõendatud, et nimelt see pöördumine

korteriühistu liikmetele (rõdude remonttööde läbiviimisest ilma laenu võtmiseta) mõjutas

13 korteriühistu liiget hääletama laenu võtmisele vastu, 1 liige jäi erapooletuks ja 9

korteriühistu liiget ei tulnud koosolekule.

45. Tõendatud on asjaolu, et puudutatud isikud I, IV ja V hääletasid renoveerimistööde

teostamisele ja laenu võtmisele vastu (vt 27.04.2021 üldkoosoleku protokoll, tlk 19-21).

Samas märgib kohus järgnevat. KrtS § 20 lg 1 kohaselt võetakse otsused vastu

häälteenamusega ning häälteenamus sõltub korteriomanike tahtest. KrtS § 22 lg 1 kohaselt

annab korteriomand korteriomanikule ühe hääle, kuid hääle sisu on seaduses

määratlemata. Korteriomanikul on otsustusvabadus - õigus otsustada, kas ta hääletab

otsuse poolt, vastu või jääb erapooletuks. Seadus ei kohusta korteriomanikku hääletama

kindlal viisil. Üldkoosolekul otsuse vastu hääletamine on korteriomaniku õigus, mis on

talle seadusega tagatud. Avaldaja ei saa eeldada, et kõik korteriomanikud on alati ühel

meelel ning otsused saab avaldajale soodsal ajal ja viisil ühehäälselt vastu võtta. Samuti

on puudutatud isikutel sõnavabadus ja õigus levitada oma arvamust renoveerimistöödega

seonduva osas teistele korteriomanikele. Ainuüksi asjaolust, et kostjad renoveerimist ei

toeta ja selle poolt ei hääleta, ei saa järeldada nende käitumist pahas usus ega esitada sel

alusel nende vastu kahju hüvitamise nõuet. Puudutatud isikud on põhjendanud, et vastu

hääletamise tingisid info nappus, asjaolu, et neile teadaolevalt oli avaldajal piisavalt vara,

et vähemalt avariilased tööd laenuta ära teha ning laenukohustuse täitmine käis nende

hinnangul korteriomanikele üle jõu. Need asjaolud on kohtu hinnangul mõjuvad

kaalutlused otsuste vastu hääletamiseks ja üldkoosoleku otsuse vastu hääletamist ega

üldkoosoleku otsuste hilisemat vaidlustamist ei saa puudutatud isikutele ette heita.

Puudutatud isikud on realiseerinud enda seadusest tulenevaid õigusi sellisel viisil nagu

mõistlik isik seda teeks. Iga eriarvamus ei saa olla isikule etteheidetav ega olla käsitletav

rikkumisena. Kohus ei tuvastanud, et puudutatud isikud oleksid käitunud halvas usus või

rikkunud enda kohustusi avaldaja või teiste korteriomanike ees.

46. Eeltoodust tulenevalt ei tuvastanud kohus puudutatud isikute rikkumist, mille alusel saaks

rahuldada nende vastu kahju hüvitamise nõude. Kuivõrd kohus rikkumist ei tuvastanud, ei

analüüsi kohus, kas kahju tekkis ja millises ulatuses. Kohus jätab avalduse rahuldamata.

Menetluskulud

47. TsMS § 172 lg-s 1 on sätestatud, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle

huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi. Sama paragrahvi lg 4 teisest lauset tuleneb, et kui menetluse võib algatada

üksnes avalduse alusel ja avaldus jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud avaldaja

kanda, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus jätab menetluskulud avaldaja kanda.

48. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

49. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 2 määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses,

kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse tegemist. Kohus ei pea menetlusökonoomia seisukohalt otstarbekaks käesolevas

otsuses menetluskulude koosseisu kindlaks määrata. Kohus määrab menetluskulud vastavalt

TsMS § 174 lg-le 4 kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud

korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Merit Helm

kohtunik