3-23-957/17 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. mai 2024, Tallinn

Haldusasja number

3-23-957

Haldusasi

M.K kaebus Lääneranna Vallavalitsuse 18.01.2023

korralduse nr 44 punktide 2.3.-2.9 ja 28.03.2023 korralduse

nr 189 osaliselt tühistamise, kahju hüvitamise ning

alternatiivselt vastustaja kohustamise nõuetes

Menetlusosalised

Kaebaja M.K, volitatud esindaja vandeadvokaat Mari-Ann

Veiermann

Vastustaja Lääneranna vald

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada M.K kaebus osaliselt. Tühistada Lääneranna Vallavalitsuse 18.01.2023

korralduse nr 44 punkt 2.4. ning 28.03.2023 korraldus nr 189 sundvalduse tasu

puudutavas osas. Teha Lääneranna vallale ettekirjutus arvestada uuesti välja

sundvalduse tasu.

2. Mõista Lääneranna vallalt M.K kasuks välja menetluskulud summas 763 eurot. Muus

osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

SELGITUSED

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.06.2024 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi,

tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei

peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks

3-23-957

peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.

Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. M.K omandis on Kamari kinnistu, asukohaga Paatsalu küla, Lääneranna, Pärnu maakond

(registriosa numbriga 1502106; edaspidi Kamari kinnistu). Kaebaja kinnistu on hoonestatud

ja hoone vahel asub eratee.

2. Lääneranna Vallavalitsuse 18.01.2023 korraldusega nr 44 otsustati seada sundvaldus

Lääneranna valla kasuks Paatsalu külas asuval kinnisasjal registriosa nr 1502106,

katastritunnus 86301:001:0008, lähi-aadress Kamari (punkt 1); sundvaldus seati järgmistel

tingimustel: 2.1. sundvalduse seadmise esemeks on Kamari kinnisasja läbiv Polümeeri tee

teeregistri nr 8630053; 2.2. sundvaldusega koormatava maa-ala suurus on 1052 m2, maa-ala

plaan on korralduse lisa 2; 2.3. Lääneranna vald on õigustatud kasutama sundvalduse eset

avalikult kasutatava teena, korraldama liiklust, tee-ehitustöid ja teehooldust, sh tolmutõrjet;

2.4. ühekordselt väljamakstava sundvalduse tasu suurus on 1483 eurot; 2.5. Lääneranna vald

on kohustatud tagama sundvalduse ala hoolduse ja korrashoiu ning vastutab Polümeeri tee

majandusliku säilimise eest; 2.6. sundvaldusega koormatud maa-ala eest maamaksu ei

maksta; 2.7. Kamari kinnisasja omanik võib anda sundvalduse alale teisi kasutusõiguseid, mis

ei takista sundvalduse teostamist; 2.8. sundvalduse seadmisega lähevad Lääneranna vallale

üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus; 2.9. Kamari kinnisasja omanik on

kohustatud hoiduma igasugusest tegevusest, mis takistab sundvaldusega koormatud maa-ala

sihipärast kasutamist (punkt 2).

3. M.K esitas 23.03.2023 Lääneranna Vallavalitsuse 18.01.2023 korraldusele nr 44 vaide,

mis jäeti Lääneranna Vallavalitsuse 28.03.2023 korraldusega (vaideotsusega) nr 189

rahuldamata. Vaideotsuse põhjendused oli kokkuvõtlikult järgmised.

Lääneranna vald on kaalunud lisas 1 kujutatud juurdepääsuvõimalust ja täpsustab kaalutlust.

Lisas 1 kujutatud juurdepääsu kasutamiseks ja väljaehitamiseks vajaks eelnevalt täielikku

uuesti ehitamist riigi kinnisasja Varbla metskond 183 ja eraomandis olevat Illuste kinnisasja

(kinnistu nr 2312106) läbiva Illusaare tee (teeregister nr 8630532) ligikaudu 313 m pikkune

lõik. Illusaare tee 313 m pikkusest lõigust on 48 m pikkune lõik eraomandis olev eratee ja

ligikaudu 185 m pikkune lõik asub korduva üleujutusohuga alal. 48 m pikkusel eraomandis

oleval lõigul peaks vald saama tee avaliku kasutamise õiguse. Illusaare tee riigi omandis olev

osa on teeregistris arvel metsateena. Illusaare tee on muldkattega tee, millel on vaid üks

sõidurada. Teed ümbritseb mõlemalt poolt soine ala ja tee kannatab regulaarsete üleujutuste

all ega ole tavaliiklejale aasta ringi läbitav. Lisas 4 on jäädvustatud ligikaudne koht Illusaare

teel, kust saab alguse lisas 1 kujutatud joon, mis ühendab Illusaare teed ja Polümeeri teed.

Lisas 1 kujutatud ligikaudu 214 m pikkune joon läbib Illusaare tee ja Polümeeri tee vahel

asuvat soist ala, joonest 103 m pikkune lõik asub regulaarse üleujutusohuga alal. Lisas 1

kujutatud juurdepääsu kasutusele võtmine eeldaks kõrge maanteetammi või -silla

projekteerimist ning ehitamist ja ulatuslikku loodusliku veevoolu ümbersuunamist. Kõigi

jaoks, kes sooviksid mööda teed jõuda Kamari kinnistust mere poole jäävatele maaomanditele

pikeneks teekond 85 m võrra. Kõigi eelkirjeldatud tegevuste elluviimine põhjustab

õigustamatuid ja ebaproportsionaalselt suuri kulutusi võrreldes sundvalduse seadmisest

tekkiva omandiõiguse riivega.

2(13)

3-23-957

Vald on piisavalt põhjendanud avalikku huvi nii 01.06.2022 korralduses nr 362 „Sundvalduse

seadmise menetluse algatamine Paatsalu külas Polümeeri teel“ kui ka 18.01.2023 korralduses

nr 44, millega otsustati sundvaldus seada. Polümeeri tee tagab juurdepääsu 27 hoonestatud

kinnisasjale, Lääne sadamale, Paatsalu sadamale ja Admirali väikesadamale. Polümeeri tee

avalik kasutamine on vajalik hoonestatud kinnistute elanikele oma kodudesse ja suvilatesse

pääsemiseks, elanikele suunatud avalikele teenustele (korraldatud olmejäätmete vedu,

universaalne postiteenus, arstiabi jms), sadamatele, puhke asutustele ja Liivi lahe kallasrajale

juurdepääsu võimaldamiseks ning teehooldustööde ja liikluse korraldamiseks. Lääneranna

vald soovib täita kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg-st 1 tulenevat

kohustust korraldada valla või linna teede ehitamist ja korrahoidu, kui need ülesanded ei ole

seadusega antud kellegi teise täita.

Lääneranna vald on sõlminud asjaõiguslepingud, millega eratee omanikud on lubanud

eraomandis olevaid kinnisasju koormata tähtajatu isikliku kasutusõigusega sõiduteele

Lääneranna valla kasuks. Lääneranna vald soovib saavutada kogu Polümeeri tee avalikku

kasutamist, sõltumata pooleliolevate detailplaneeringu menetluste olemasolust. Tee olemasolu

ja selle kasutamine on M.K-le juba pikemat aega teada ning see ei saa olla vaide esitajale uus

ja ootamatu sündmus. Teelt lähtuvat tavapärast liiklusmüra ja -ohtu ei saa pidada oluliseks

eraelu puutumatuse riiveks.

Sundvalduse tasu hinnangut tutvustas Lääneranna Vallavalitsus vaide esitajale 16.11.2022

saadetud kirjaga nr 2022/6-4/1059-4. Lääneranna Vallavalitsus kontrollis Kamari kinnistu

maksustamishinda ja veendus, et kasutas sundvalduse tasu arvutamisel õigeid andmeid.

Sundvalduse seadmisega ei teki negatiivseid tagajärgi vaide esitajale ja tema kinnistule, sest

Kamari kinnistut läbiva tee kasutamist avalikkuse poolt jätkatakse senisel tavapärasel viisil.

Sundvalduse seadmisega kaob Kamari kinnistu omanikul kohustus tasuda maamaksu

sundvaldusega koormatud maa-ala eest ning kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus

lähevad üle Lääneranna vallale.

Polümeeri tee võeti avalikult kasutatavate teede nimekirja Varbla Vallavolikogu 27.11.2013

otsusega nr 48 „Riiklikusse teeregistrisse andmete esitamine“. Lääneranna vallale ei ole teada,

et Kamari kinnisasjal asuva teelõigu avalikuks kasutamiseks on kehtivaid teeseaduse § 4 lg 3

alusel sõlmitud lepinguid.

4. M.K esitas 03.05.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse järgmistes nõuetes: 1) tühistada

Lääneranna Vallavalitsuse 18.01.2023 korraldus nr 44 osas, mis puudutab sundvalduse tasu

ühekordset ja perioodilist suurust, jäeti rahuldamata kahjuhüvitamise nõue, jäeti kindlaks

määramata Kamari kinnistul asetleidva liikluse korraldamine liikluskorraldusvahenditega kui

ka valla kohustused Kamari kinnistul asuva tee remondiks, korrashoiuks ja hoolduseks; 2)

tühistada Lääneranna Vallavalitsuse 28.03.2023 korraldus nr 189 osas, mis puudutab

sundvalduse tasu ühekordset ja perioodilist suurust, jäeti rahuldamata kahjuhüvitise nõue,

jäeti kindlaks määramata Kamari kinnistul asetleidva liikluse korraldamine

liikluskorraldusvahenditega kui ka valla kohustused Kamari kinnistul asuva tee remondiks,

korrashoiuks ja hoolduseks; 4) määrata kohtu äranägemisel õiglane ühekordne sundvalduse

tasu suurus; 5) määrata kohtu äranägemisel õiglane perioodiline sundvalduse tasu suurus; 6)

määrata kohtu äranägemisel õiglane kahju hüvitis M.K-le kuuluva Kamari kinnistu

turuväärtuse ja selle vähendamise vahe ulatuses; 7) alternatiivselt punktides 4-6 sätestatud

nõuete osas kohustada Lääneranna Vallavalitsust asja uuesti otsustama nii ühekordse kui ka

perioodilise sundvalduse tasu ja kahjuhüvitise osas ning Kamari kinnistul asetleidva liikluse

korraldamise liikluskorraldusvahenditega kui ka valla kohustuste kindlaks määramiseks

Kamari kinnistul asuva tee remondiks, korrashoiuks ja hoolduseks.

3(13)

3-23-957

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

5. Kaebaja leiab, et vaidlusalune otsus on vaidlustatud osas õigusvastane.

5.1. Kaebaja on vaidlustanud korraldust nr 44 osaliselt ega ole vaidlustanud tühistamise

nõuetega seonduvalt vastustaja haldusakti tervikuna, vaid osas, mis puudutas nimetatud

haldusaktiga kaebajale välja maksmiseks kuulunud summasid (vt kaebaja 23.04.2024

menetlusdokumendi p 2). Kaebaja on esitanud kohustamisnõude ja varalise kahju hüvitamise

nõude. Osaliselt haldusakti tühistamise nõude menetluses saab kohus anda hinnangu ka

kaebaja väitele, et sundvalduse seadmise eeldused puudusid. Kaebaja nõuded on toodud

kaebuse lehekülgedel 9-10 (vt kaebaja 23.04.2024 menetlusdokumendi p 2).

5.2. Tegemist ei ole avalikes huvides sundvalduse seadmisega (KAHOS § 4 lg 2 ja § 39 lg 2).

Juurdepääsutee lahendust ei saa lahendada iseseisvalt väljaspool detailplaneeringu menetlust

(vt Riigikohtu lahend nr 3-20-1280/62, p 10.2). Sundvalduse seadmise üks eeldustest on

kehtiv DP. Käesoleval juhul selline DP puudub. Ruutjoon OÜ-l ega vastustajal ei ole

subjektiivset õigust nõuda juurdepääsu arendatavatele kinnisasjadele just üle kaebajale

kuuluva Kamari kinnistu.

5.3. Vastustaja otsustas sundvalduse seada, kuivõrd kaebaja poolt DP menetluses esitatud

vastuväited ei oleks võimaldanud juurdepääsuteed avalikes huvides kasutamiseks määrata või

see oleks põhjustanud DP kehtestamise vaidlustamise.

5.4. Väär on väide, et muid juurdepääse DP alale või just Kamari kinnistule avalikes huvides

tee määramine sundvalduse seadmise korras, ei ole või neid ehitada ei saa. DP 13.10.2020

seletuskirjast (lehekülje 10 p-st 4.3.5) nähtub, et Laeva kinnistu omaniku vastuseisu tõttu

juurdepääsutee määramiseks üle Laeva kinnistu, on võimalik planeeritava ala lõunaosas

detailplaneeringuga ette nähtud eraldi transpordimaa sihtotstarbega kinnistu moodustamine,

mis ühendatakse Skandia tee kinnistuga (vt kaebuse lisa 5). Seega eksisteerib alternatiivne

võimalus juurdepääsutee määramiseks üle Laeva kinnistu, millest vastustaja on aga loobunud

Laeva kinnistu omaniku vastuseisu tõttu.

5.5. Asjakohane ei ole vaidlustatud 18.01.2023 haldusakti lk 2 kolmandas lõigus viidatud

asjaolu, kes hetkel kasutavad kaebaja kinnistul asuvat teed juurdepääsuks (vt kaebuse lisa 10).

Sundvalduse seadmise tulemusel võimaldab vald tunduvalt intensiivsemat ja kaebaja tahtest

sõltumatut Polümeeri tee kasutust uutele kasutajatele ja see ületab kaebaja kui Kamari

kinnistu omaniku mõistliku talumispiiri. Kaebaja kinnistul asuv eluhoone on teest vaid 4 m

kaugusel.

5.6. Väär on väide, et Kamari kinnistul ei ole oodata liikluskoormuse märgatavat tõusu.

Vastustaja menetleb samal ajal Hõbesalu küla Sadamakalda, Sadamasalu, Kadakatuka ja

Männituka detailplaneeringut (vt kaebuse lisa 5, lk 6 ja 5-1), millest tulenevalt on planeeritud

4 majapidamist ja vastustaja vastuse p 22 on viidatud täiendavale 32 hoonestamata

kinnisasjale. Vastustaja väldib selgitamist, kuidas lähiajal oluliselt liikluskoormus muutub

uute arenduste ja 3 väikesadama külastajate tõttu.

5.7. Vastustaja õiguseelneja ei ole kunagi kaebajale teatavaks teinud kohaliku omavalitsuse

otsust, et kaebaja kinnistul asuv eratee on teeregistrisse kantud ning määratletud kui avalikult

kasutatav tee. Vastustaja pole oma väite kinnituseks tõendeid esitanud. Perioodil 27.11.2013-

07.2023 on olnud kaebaja teadmata kinnistu osa (s.o eratee) õigusvastaselt avalikult

kasutatavaks teeks määratud. Haldusakt ei oma õigusjõudu, kui ta ei ole selle adressaadile

teatavaks tehtud või kätte toimetatud (haldusmenetluse seadus (HMS) §-d 60-61). Kui kaebaja

nõudis vastustajalt teeregistrist kande kustutamist, siis ei vaevunud vastustaja isegi vastama

ega teinud ka teatavaks otsust, mille alusel muudeti eratee avalikult kasutatavaks teeks (vt

kaebuse lisa 9, lk 7, p 8).

4(13)

3-23-957

5.8. Väär on vastustaja väide justkui oleks vaja sundvaldust seada vaid viidatud

detailplaneeringu ja olemasolevate kasutajate tarbeks, vaid tegelikult kogu piirkonna

tulevastele kinnisvaraarendustele (vt kaebaja 30.10.2023 menetlusdokumendi lisa 1, 1-1).

5.9. Vastustaja ei ole kaalunud era- ja avalikke huve, mistõttu on tegemist kaalutlusveaga

haldusaktiga. Ainuüksi vastustaja põhjendus, et teised kinnisasjade omanikud olid nõus

Polümeeri tee osade osas taluma omandiõiguse kitsendusi tasuta ja nõus olnud isikliku

kasutusõiguse seadmise lepinguid sõlmima, siis on justkui tõendatud kinnisasjade omanike

poolt mõistmine, et esines avalik huvi, on väär.

5.10.

Vastustaja on rikkunud hea halduse tava. Põhjendamatu on koormata kaebajat kahe

paralleelse menetlusega – detailplaneeringu menetlusega ja sundvalduse seadmise

menetlusega.

5.11.

Vaidlusalune otsus on õigusvastane osas, millega määrati kaebajale ühekordse

talumistasuna maksmiseks 1483 eurot ja sellega seoses tasu arvutamise aluseks maa

maksustamishinna võtmine summas 22 718 eurot (vt kaebuse lisa 10; KAHOS § 12 lg 2).

Vastustaja on jätnud arvestamata, et maa maksustamishind ei ole Kamari kinnistu turuväärtus

ega ka õiglane väärtus. Vastustaja on lähtunud 2022. a maa maksustamishinnast, kuigi

sundvalduse seadmise korraldus anti 2023, mil kehtis kõrgem Kamari kinnistu

maksustamishind. Maamaksuseadus (MaaMS) ja maa hindamise seadus (MHS) ei võimalda

maa maksustamishinna kasutamist sundvalduse tarbeks. Õiglane on aluseks võtta Kamari

kinnistu turuväärtus. Vastavalt Pindi Kinnisvara hinnangule on Kamari kinnistu turuväärtus

73 000 eurot ja seega ületab vastustaja poolt väidetud kinnistu väärtust ehk 22 718 eurot, 50

282 euro võrra (vt kaebaja 30.10.2023 menetlusdokumendi lisa 2). Vastavalt ekspert Riho

Lubi seisukohale vähendavad sundvalduse seadmine ja sellega kaasnevad negatiivsed

tagajärjed Kamari kinnistu turuväärtust 15-20% ehk 14 600 eurot (vt kaebaja 30.10.2023

menetlusdokumendi lisa 3). Ühekordse sundvalduse tasu suuruse kindlaks määramisel tuleb

lähtuda Kamari kinnistu 2023. a turuväärtusest.

5.12.

Määramata jäeti perioodiline sundvalduse seadmise talumistasu. Vastustaja

18.01.2023 korralduse nr 44 lisa „Sundvalduse tasu hinnang“ kohaselt on vastustaja saanud 2

eraldi hindamistulemust: ühekordse sundvalduse tasu summas 1483 eurot ja (perioodilise)

sundvalduse aastatasu summas 44 eurot. Sundvalduse aastatasu ei ole vastustaja vaidlusaluses

haldusaktis kindlaks määranud. Sellest järelduvalt on vastustaja pidanud vajalikuks ja

põhjendatuks et perioodilist aastatasu sundvaldus seadmise tõttu tuleb kaebajale maksta.

Omandiõiguse kitsendustega seotult tuleb tasuda kinnisasja omanikule perioodilist tasu kuni

kitsendus ehk sundvalduse aluseks olev haldusakt kehtib. Kaebajale makstava perioodilise

sundvalduse tasu (üks kord aastas) suurus on 159 eurot (1052 m2/16112 m2 x 73 000 x 3%).

Kuivõrd kaebaja ei ole sundvalduse seadmist kohtus vaidlustanud, siis tuleb vastustajal tasuda

perioodilist sundvalduse tasu alates sellesisulise haldusakti andmisest ehk 18.01.2023 (dtl

154).

5.13.

Rahuldamata jäeti kahju hüvitamise nõue. Vaidlusaluses haldusaktis on paljasõnaliselt

väidetud, et kahju tekkimine ei ole tõendatud, kuigi kaebaja viitas kõikidele negatiivsetele

tagajärgedele, sh kinnistu turuväärtuse langusele. Eriteadmistega isikute arvamuse kohaselt on

kinnistu turuväärtus 73 000 eurot (vt kaebaja 30.10.2023 menetlusdokumendi lisa 2). Teise

eriteadmistega isiku seisukoha kohaselt toob sundvalduse seadmine kaasa turuväärtuse

languse 15-20% (vt kaebaja 30.10.2023 menetlusdokumendi lisa 3). Kaebaja nõuab kahju

hüvitamist, mis seisneb kinnistu väärtuse languses sundvalduse seadmise tõttu.

5.14.

Vastustaja on jätnud lahendamata küsimused seoses liikluskoormuse tõusuga ja seega

ohuga kaebaja varale ning Kamari kinnistut kasutavate isikute elule ja tervisele. Vaideotsuses

5(13)

3-23-957

on paljasõnaliselt väidetud, et see küsimus kuulub lahendamisele detailplaneeringu

menetluses.

5.15.

Vastustaja on sisustanud sundvalduse seadmise tingimusi ebamääraste ja üldsõnaliste

kõrvaltingimustega, mis ei ole arusaadavad kaebajale (vt vaidlusaluse otsuse p-d g, i, j) või

peaksid olema määratletud kohustusena vastustaja kahjuks (vt vaidlusaluse haldusakti punkt

d). Samuti ei nähtu selliste tingimuste õiguslik alus. Neid puudusi ei ole kõrvaldatud ka

vaideotsusest.

5.16.

Vaideotsus on kaalutlusveaga, kuivõrd kaebaja vastuväited seoses häiringute ja

negatiivsete mõjudega on jäetud tähelepanuta.

5.17.

Kohtupraktikas leitakse, et sõltuvalt vaidluse asjaoludest võib kohus kas ise määrata

sundvalduse õiguspärase tasu või kohustada vastustajat seda tegema (Riigikohtu lahend nr 3-

20-1280/62, p 12).

5.18.

Paljasõnalised on vastustaja 12.04.2024 menetlusdokumendi punktides 8, 9, 13, ja 17

toodud väited. Lubamatud on vastustaja poolt kohtumenetluses esitatud täiendavad

kaalutlused, mis on esitatud vastustaja 12.04.2024 menetlusdokumendi punktides 17, 18, 20,

21, 30, 31, 34. Vastustaja on esitanud kohtumenetluses uusi väiteid: 1) ülekaaluka avaliku

huvi esinemisest (vt vastustaja 03.07.2023 menetlusdokumendi p-d 22, 24, 26, 17 koostoimes

p-ga 28); 2) vastuväited kaebaja rahalistele nõuetele koos taotlusega jätta need läbi vaatamata

väites, et kaebaja nõuete lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses; kaebajal puudub

kaebeõigus; kaebuse rahuldamisega ei ole võimalik kaebuse eesmärki saavutada; 3)

03.07.2023 menetlusdokumendi p-s 36 väidab vastustaja, et talle ei ole kaebaja väited ning

nendega seotud nõuded arusaadavad; sundvalduse tasu ei ole mõeldud kinnistuomaniku

rikastumiseks; kui ka p-s 37 märgitu, et vastustajal puudub alus sundvalduse tasu

maksmiseks, kuigi vastustaja esitab seda väidet ümberlükkavad tõendid (vt 03.07.2023

menetlusdokumendi lisad 3-5); 4) vastuväited kaebaja rahalistele nõuetele ja kahju hüvitamise

nõudele 03.07.2023 menetlusdokumendi punktides 33, 34 ja 39. Need täiendavad

põhjendused on lubamatud (vt Riigikohtu lahend nr 3-18-1740/36, p 18.4).

6. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

6.1. Kaebaja ei ole vaidlustanud sundvalduse seadmist. Samas on sundvalduse seadmine

õiguspärane, kuivõrd esineb ülekaalukas avalik huvi.

6.2. Vastustaja määras nõuetekohaselt sundvalduse tasu, perioodilise talumistasu ja

kahjuhüvitise maksmiseks puudub alus. Sundvalduse seadmise menetluse algatamise teates

oli eraldi märgitud, et sundvalduse talumise eest tasu ei maksta (vt kaebuse lisa 8). Ent see oli

algne kohaliku omavalitsuse ettepanek, mis oli tingitud sellest, et sama tee osas sõlmitud

isikliku kasutusõiguse seadmise lepingud olid kõik tasuta. Kõik omanikud mõistsid, et tee on

juba praktiliselt avalikus kasutuses ja ühtlasi hädavajalik niivõrd mitmetele kinnistutele ja

sadamatele avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks. Seetõttu on loogiline anda tee

hooldamise, liikluse korraldamise jm seotud kohustused vallale. Vastavalt kaebaja

seisukohtadele ja ettepanekutele otsustas vastustaja määrata sundvalduse tasu. Vastustaja

tutvustas 16.11.2022 kirjaga nr 2022/6-4/1059-1 kaebajale sundvalduse tasu hinnangut ja

sundvalduse tasu hinnangu teate lisana esitati kaebajale Lääneranna Vallavalitsuse poolt

koostatud sundvalduse tasu hinnang ning maksustamishinna arvutuskäik. Kaebaja sai

dokumendi kätte, ent vastustajale oma seisukohta ei esitanud.

6.3. Korralduses nr 44 otsustas vastustaja määrata ühekordselt väljamakstava sundvalduse

tasu suurusega 1483 eurot. Korraldusega nr 189 vastustaja oma otsust vastavas osas ei

muutnud. Vastustaja selgitas korralduses nr 44, et Lääneranna Vallavalitsus koostas

sundvalduse tasu hinnangu, mis on korralduse nr 44 lisa 1. Hinnangu kohaselt saab

6(13)

3-23-957

sundvalduse tasu maksta välja ühekordse tasuna. Ühekordselt väljamakstava tasu suurus on

1483 eurot. Korralduses nr 189 (lk 8) selgitas vastustaja täiendavalt, et kinnisasja avalikes

huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 12 lg 2 kolmanda lause kohaselt võib menetluse

läbiviija väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse,

riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. Sundvalduse tasu

hinnangut tutvustas Lääneranna Vallavalitsus kaebajale kirjaga nr 2022/6-4/1059-4. Kaebaja

hinnangu kohta vastuväiteid ega muul viisil arvamust ei avaldanud. Ka ei ole kaebaja kordagi

nõudnud, et väärtuse määramiseks tellitaks hindamine kutsetunnistusega hindajalt.

6.4. Vastustaja on arvestanud tee avalikku kasutusse määramisest tingitud mõjustustega, ent

samamoodi arvesse võtnud, et Polümeeri tee on olemas ja juba aastaid praktikas avalikus

kasutuses (sh kaebaja kinnistut läbiv osa). Seega kaebajale ei kaasne eelduslikult selliseid

mõjutusi, millega ta ei oleks juba aastaid kokku puutunud, sh kinnistu väärtuse

märkimisväärset vähenemist. Kaebaja kinnistul asuvad hooned jäävad ühele poole teed,

teisele poole teed jäävad teadaolevalt kasvuhoone ja peenrad.

6.5. Kaebusest ei selgu, mida oleks vastustaja pidanud otsustama teisiti. Põhjendamata on

kaebaja väide, et aluseks tuleb võtta kinnistu turuväärtus ja kinnistu väärtuse osas on esitanud

kaebaja paljasõnalise väite, et turuväärtus on vähemalt 120 000 eurot, mille järgi tuleks talle

väidetavalt arvestada ühekordne hüvitis vähemalt summas 7835,15 eurot. Kaebaja on

omandanud Kamari kinnistu ostueesõigusega, st et ta ei ole tasunud kinnistu eest turuhinda.

Riigikohus on leidnud, et sundvalduse tasu määramisel võib mh arvesse võtta asjaolu, et isik

omandas maa ostueesõigusega erastamisel, mitte turuhinnaga. Sundvalduse tasu ei ole

mõeldud kinnistuomaniku rikastumiseks (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-6-17).

6.6. Kaebaja poolt esitatud ühekordse tasu, iga-aastase tasu ja kahjunõude arvestus ning selle

aluseks olevad tõendid ei vasta KAHOS tingimustele ning ei ole seetõttu lahendamisel

kohaldatavad. Kaebuse rahuldamine tooks kaasa olukorra, kus kaebajat koheldaks

põhjendamatult oluliselt soodsamalt võrreldes teiste isikutega, kellele sundvalduse seadmise

korral määratakse tasu seaduses ehk KAHOS-s sätestatud tingimustel. Sealhulgas satuks

põhjendamatult ebavõrdsesse olukorda teised omanikud, kellega vald saavutas kokkuleppe

Polümeeri tee osas ja sõlmis tasuta isikliku kasutusõiguse seadmise lepingud. Seadus ei anna

õigust nõuda meelevaldselt kõrget hüvitist avalike vahendite arvelt. Kaebuse rahuldamine

tooks kaasa kaebaja põhjendamatu rikastumise.

6.7. Vastustaja lähtus sundvalduse tasu arvutamisel KAHOS § 39 lg-st 5 ja § 12 lg-st 2.

Sundvalduse tasu võib olla ühekordne või perioodiline. Sundvalduse tasu hinnang on esitatud

vastustaja vastuse lisana 4 ja arvutuskäik lisana 5. Hinnangus on esitatud õiguslikud alused ja

metoodika. Vastustaja poolt antud hinnangu aluseks on kõige värskemate (2022. a maa

korraline hindamine) andmetega maa maksustamishind, mille on kindlaks teinud Maa-amet

maa hindamise seaduse alusel (sh MHS § 43 lg-s 5 viidatud keskkonnaministri määrus „Maa

korralise hindamise metoodika“).

6.8. Lääneranna Vallavalitsus tutvustas 16.11.2022 kirjaga nr 2022/6-4/1059-1 kaebajale

sundvalduse tasu hinnangut. Sundvalduse tasu hinnangu teate lisana esitati kaebajale

Lääneranna Vallavalitsuse poolt koostatud sundvalduse tasu hinnang ning maksustamishinna

arvutuskäik (vt vastustaja vastuse p 9 ja lisad 3-5). Sundvalduse tasu hinnangu tutvustamise

kiri edastati kaebajale posti teel ning väljastusteate kohaselt sai kaebaja Lääneranna

Vallavalitsuse 16.11.2022 kirja nr 2022/6-4/1059-1 kätte 24.11.2022. Sellele kirjale kaebaja

ei vastanud.

6.9. Vastustaja ei ole pidanud põhjendatuks üheaegselt nii ühekordse kui ka perioodilise tasu

määramist. Vastustaja poolt põhjendatud ja õigeks peetavad sundvalduse seadmise tingimused

on esitatud vaidlustatud korralduses nr 18. Vastustaja senise praktika kohaselt nendes

7(13)

3-23-957

vähestes asjades, kus isikliku kasutusõiguse seadmise osas kokkuleppele ei jõuta ning

vajalikuks on osutunud sundvalduse seadmine, on määratud ühekordne tasu. Arvestades maa

hinda piirkonnas, on ühekordne tasu ainuüksi inflatsiooni arvestades kinnisasja omanikule

reeglina soodsam lahendus, kui iga-aastased väga väikesed maksed. Kaebaja ühekordse ja

perioodilise sundvalduse tasu arvutus ei tugine KAHOS § 39 lg-le 5 ja § 12 lg-le 2. Ent ka

arvutus ei ole kooskõlas seadusega. Sundvaldusega koormatakse teealust maad, millel

hooneid ei ole. Hoonete väärtust (tehnilist olukorda, omandit, kasutamistingimusi) sundvaldus

ei mõjuta. Maa-ameti maa korralise hindamise käigus hooneid ei hinnata, vaid hinnatakse

maad, kui maal on ehitusõigus, siis on selle turuväärtus ka kõrgem. KAHOS § 16 näeb eraldi

ette hüvitise hoone või eluruumi kaotuse eest. Siin hoonet või eluruumi ei kaotata ja seega ei

tuleks eluruume või hooneid eraldi hinnata. Kui kanda hoonete maksumus teemaale, siis ei

oleks see kooskõlas ka KAHOS § 12 lg 3 ja 4 sätetega. Kaebaja esitatud hinnang on koostatud

teisel eesmärgil ning 5. ja 6. taseme kutselise hindaja poolt (vt KAHOS § 12 lg 2).

6.10.

Vastustaja tuvastas õigesti, et KAHOS § 39 lg 6 alusel hüvitatavat kahju kaebajale ei

teki. Tõendamata on kaebaja nõue summas 14 600 eurot. Ühtlasi ei vasta see KAHOS § 39 lg

6 tingimustele. Kaebajal ei teki selgelt tuvastatud ja tõendatud otsest varalist kahju ja ta ei ole

seda ka tõendanud (KAHOS § 13 lg-d 1 ja 2). Kaebaja soovib rahalise hüvitise välja

mõistmist summas 14 600 eurot selle eest, et sundvalduse seadmine väidetavalt vähendab

kaebajale kuuluva Kamari kinnistu turuväärtust selles ulatuses, ent sellise kahju hüvitamist

KAHOS ette ei näe. KAHOS sätete alusel ei kuulu hüvitamisele hüpoteetiline kahju, mida ei

pruugigi tulevikus tekkida (vt Tallinna Halduskohtu lahend nr 3-19-1378).

6.11.

Kaebaja olukord võrreldes senisega paraneb. Tee on juba aastaid olnud faktiliselt

avalikus kasutuses koos kõigi kaasnevate mõjutustega. Kaebaja on ise teed kasutanud.

Korraldusega need asjaolud ei muutu, sh säilib kaebajal võimalus kasutada kinnistu vastavat

maa-ala (teed) samal otstarbel nagu varem. Samas tee hooldamise jms omaniku kohustused,

samuti kohustus tasuda tee aluse maa eest maamaksu läheb vastustajale.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada osaliselt.

8. Kohus jääb 21.02.2024 määruses nr 3-23-957 toodu juurde seoses kaebuse esemega.

Nimelt on kohus 21.02.2024 määruse põhjenduste punktides 5-6 märkinud järgmist: „Kohus

mõistab kaebust viisil, et kaebaja eesmärgiks on vaidlustada Lääneranna Vallavalitsuse

18.01.2023 korralduse nr 44 punkte 2.3 (millega mh sätestati õigus korraldada liiklust ja

teehooldust), 2.4 (millega määrati kindlaks ühekordne sundvalduse tasu), 2.5 (millega vald on

kohustatud mh tagama ala hoolduse ja korrashoiu), 2.8 (milles läksid kõik teeomaniku

kohustused, õigused ja vastutus üle vastustajale) ja 2.9 (millega sätestatakse kaebaja

kohustused) ning samas ulatuses ka vaideotsust. Kohtu hinnangul on 18.01.2023 korralduse nr

44 punkti 2.4 vaidlustamisega hõlmatud ka küsimus, kas vastustaja oleks pidanud määrama ka

perioodilise tasu või hüvitama sundvalduse seadmisega tekitatud kahju KAHOS § 39 lg 6

alusel (vt Riigikohtu lahend nr 3-20-1280).

Küll aga ei ole kaebaja vaidlustanud sundvalduse seadmist, st Lääneranna Vallavalitsuse

18.01.2023 korralduse nr 44 punkte 1, 2.1. ja 2.2. Seetõttu on asjassepuutumatud kaebaja

väited ebaõigest haldusmenetluse liigist (kaebuse p 12) ning avaliku huvi puudumisest

(kaebuse p 13).

Kaebaja on 30.10.2023 menetlusdokumendis täpsustanud oma nõudeid: 1) määrata kohtu

äranägemisel õiglane ühekordne sundvalduse tasu suurus ja 2) määrata kohtu äranägemisel

õiglane perioodiline sundvalduse tasu suurus, järgmiste nõuetega: 1) välja mõista vastustajalt

8(13)

3-23-957

kaebaja kasuks ühekordne sundvalduse tasu summas 4766 eurot; 2) välja mõista vastustajalt

kaebaja kasuks iga-aastaselt tasumisele kuuluv sundvalduse tasu summas 159 eurot; määrata

kohtuotsuses, et nimetatud summa tuleb tasuda jooksva aasta 1. veebruariks kaebaja

arvelduskontole; määrata kohtuotsuses, et ajavahemiku eest alates 18.01.2023 kuni

kohtuotsuse jõustumiseni tuleb perioodilise sundvalduse tasu tasuda hiljemalt 30 päeva

jooksul kohtuotsuse jõustumiseni; 3) määrata, et kaebajale kuuluva Kamari kinnistu

turuväärtuse ja selle vähendamise vaheks sundvalduse seadmise tõttu on 14 600 eurot; välja

mõista vastustajalt rahaline hüvitis summas 14 600 eurot kaebaja kasuks. Sisuliselt on kaebaja

täpsustanud kahju hüvitamise nõudeid, mis nagu kohus on eelnevalt selgitanud on hõlmatud

vaidlusaluse 18.01.2023 korralduse nr 44 punkti 2.4 vaidlustamisega. /…/ Kuigi KAHOS § 39

lg-st 5 tulenevalt on haldusorgani kohustuseks määrata sundvalduse tasu, järeldub siiski

Riigikohtu lahendist nr 3-20-1280/62 punktist 12, et kui vaidlustatakse sundvalduse tasu

suurust, siis on ka kohtul volitus määrata sundvalduse tasu, v.a kui ebapiisavatest andmetest

lähtuvalt oleks see ebaotstarbekas. /…/“

9. Seega ei ole käesoleval juhul vaidlusaluseks küsimuseks, kas sundvalduse seadmise

eeldused olid täidetud või mitte. Kohus hindab vaidlusaluste haldusaktide õiguspärasust

üksnes osas, milles need on kohtus vaidlustatud. Vaidluse piirid määrab haldusasjas ära

kaebuse nõue ja alus, mitte menetlusosaliste õiguslikud põhjendused (HKMS § 41 lg 1).

Kaebaja on menetluses korduvalt kinnitanud, et ta ei ole vaidlustanud vastustaja korraldust nr

44 osas, milles seati sundvaldus Paatsalu külas Kamari kinnistule (vaidlusaluse korralduse p

1). Seetõttu hindab kohus alljärgnevalt kõigepealt vaidlusaluse korralduse nr 44 punktide 2.3-

2.9 ja vaideotsuse õiguspärasust vastavas osas, sh sundvalduse tasu suurust ning seejärel

lahendab kahju hüvitamise nõude ja viimaks alternatiivnõudena kohustamisnõude.

10. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel

kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab

vorminõuetele (haldusmenetluse seadus § 54).

Sundvalduse tasu

11. KAHOS § 39 lg 5 kohaselt makstakse kinnisasja omanikule sundvalduse seadmise korral

sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti. Sundvalduse seadmise korral ei maksta KAHOS

§-des 15-17 nimetatud täiendavaid hüvitisi. Sundvalduse tasu määratakse KAHOS § 12 lg-s 2

sätestatud korras.

12. Kohus ei nõustu kaebajaga, et sundvalduse tasu oleks vastustaja pidanud maksma nii

perioodiliselt kui ka ühekordselt. Tallinna Ringkonnakohus on selgitanud, et KAHOS ei

reguleeri, kas sundvalduse tasu tuleb maksta ühekordselt või perioodiliselt; seletuskirja järgi

on lubatavad mõlemad variandid; ringkonnakohus leiab, et tasu ühekordne maksmine ei ole

õigusvastane ega piira kaebaja õigusi rohkem kui tasu perioodiline maksmine (Tallinna

Ringkonnakohtu 21.01.2021 otsus nr 3-19-2373, p 13). Ka käesoleval juhul ei ole tasu

ühekordne maksmine õigusvastane.

13. Kaebaja leiab, et sundvalduse tasu arvutamise aluseks on ebaõigesti võetud 2022. a

maamaksustamishind. Kaebaja hinnangul on tema kinnistu turuväärtus 73 000 eurot.

14. KAHOS § 12 lg 2 kohaselt tellitakse vajaduse korral väärtuse määramiseks hindamine

kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja

kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lg 21 alusel peetavas

tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija

võib väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse,

riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast.

9(13)

3-23-957

15. KAHOS seaduse eelnõu seletuskirjas on § 12 lg 2 osas selgitatud järgmist: „KAHOS § 12

lõikes 2 laiendatakse hindamise metoodilisi aluseid. Kinnisasja hindamist viib ka edaspidi läbi

kutseline kinnisvarahindaja, vajadusel teisi eksperte kaasates /…/. Tasu peab üldjuhul

tuginema turupõhisel tasul, mis määratakse kutselise hindaja poolt koostatavas

hindamisaruandes. Hindamisaruande koostamisel lähtub kutseline hindaja hindamise heast

tavast ja vara hindamise standarditest. Avalikes huvides kinnisasja omandamise, sealhulgas

sundvõõrandamise aluseks oleva hüvitusväärtuse määramisel tuleb hindajal juhinduda vara

hindamise standardi EVS 875-12:2016 osast 12 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“.

Nimetatud standard näeb ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva kahju hindamise.“1

Seda, et sundvalduse tasu selgitab välja kutseline hindaja või Maa-amet ja reeglina lähtutakse

turuväärtusest, on selgitanud ka õiguskantsler oma 14.06.2019 kirjas nr 14-

5/190907/1903059.2

16. Vaidlust ei ole selles, et käesoleval juhul on sundvalduse tasu hinnangu koostanud

Lääneranna Vallavalitsus, tuginedes minu.kataster.ee3 andmetele (vt kaebuse lisa 10-3; dtl

64). Maa-ameti kodulehel on selgitatud, et maa korraline hindamine viiakse läbi maa

hindamise seaduse alusel; maa korralise hindamise metoodika on kinnitatud

keskkonnaministri määrusega ning hindamisel kasutatakse selleks loodud automaatseid

hindamismudeleid, kuid hinnatakse ainult maad, mitte kasvavat metsa ega ehitisi4.

17. KAHOS eelnõu seletuskirjas on märgitud, et kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks

kasutamiseks, võib kohalik omavalitsus pakkuda kinnisasja omanikule tasu, mida on samas

piirkonnas rakendatud teiste sarnaste kinnisasjade koormamisel sarnasel eesmärgil5.

Vaidlusaluse korralduse kohaselt tutvustati kaebajale sundvalduse tasu 16.11.2022 kirjaga nr

2022/6-4/1059-4 (vt vastustaja 03.07.2023 menetlusdokumendi lisa 3; dtl 118), kuid kaebaja

ei esitanud arvamust pakutud sundvalduse tasu osas (vt kaebuse lisa 10-3; dtl 64). Seejuures

on asjas tõendatud, et kaebajale toimetati vastustaja 16.11.2022 kiri kätte tähitud kirjaga (vt

vastustaja 03.07.2023 menetlusdokumendi lisa 6; dtl 123). Seega vaidlusaluse korralduse

andmisel ei pidanud vastustaja kinnisvaramaaklerilt hindamist tellima, kuivõrd

haldusmenetluses ei olnud kaebaja esitanud vastuväiteid sundvalduse tasu suurusele.

18. Küll aga esitas kaebaja sellised vastuväited vaidemenetluses (vt kaebaja vaie, p 3.4.;

kaebuse lisa 11; dtl 77). Sellest johtuvalt leiab kohus, et vastustaja oleks pidanud hiljemalt

vaidemenetluses tellima KAHOS § 12 lg 2 lausest 1 tulenevalt hindamise kutsetunnistusega

hindajalt.

19. Kuigi kohtupraktikas on aktsepteeritud, et menetluse läbiviija võib lähtuda MHS-st ja

selles sätestatud metoodikast, siiski oli viidatud konkreetsel juhul tegemist teiste faktiliste

asjaoludega – sundvaldus seati transpordimaale (vt Tallinna Ringkonnakohtu 21.01.2021

otsus nr 3-19-2373). Käesoleval juhul aga on tegemist elamumaaga, millel asuvad ka hooned.

Asjas on tõendatud, et vastustaja ei ole võtnud maa väärtuse hindamisel arvesse sellel asuvaid

hooneid.

20. Eeltoodust tulenevalt ei ole vastustaja välja selgitanud kinnisasja turuväärtust. Sellest

johtuvalt on vaidlusaluse korralduse nr 44 p 2.4. õigusvastane ning kuulub tühistamisele.

21. Juhindudes Riigikohtu halduskolleegiumi 10.01.2023 otsuse nr 3-20-1280 punktist 12 ei

ole käesoleval juhul kohtu käsutuses piisavaid andmeid otsustamaks sundvalduse tasu suuruse

1 KAHOS eelnõu 598 SE seletuskiri, lk 22. https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-

4e3d-9c3a-923356d542ad/Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus

2 www.oiguskantsler.ee

3 https://minu.kataster.ee/

4 https://maaamet.ee/maatoimingud-maakataster/maa-hindamine-ja-tehingud/2022-aasta-maa-korraline-

hindamine#talumistasud-

5 Vt KAHOS eelnõu seletuskiri, lk 37.

10(13)

3-23-957

üle. Nimelt puudub kohtul Kamari kinnistu turuväärtuse hinnang vastavalt KAHOS § 12 lg-le

2. Kuigi kaebaja on esitanud Pindi Kinnisvara, kinnisvara nooremhindaja K.B (tase 5) ja

kinnisvara hindaja V.T (tase 6) koostatud eksperthinnangu, siiski nõustub kohus vastustajaga,

et esitatud hinnang ei vasta KAHOS § 12 lg-s 2 sätestatule. Esmalt puudub vaidlus, et

eksperthinnangut ei ole koostanud 7. taseme kinnisvara hindaja. Teiseks nähtub

eksperthinnangust, et selle eesmärgiks on olnud koostada eksperthinnang laenutagatise

turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks krediidiandjale (vt kaebaja 30.10.2023

menetlusdokumendi lisa 2; dtl 160). Sellest tulenevalt puudub kohtul käesoleval juhul

võimalus välja arvutada konkreetne sundvalduse tasu. Küll aga teeb kohus vastustajale

ettekirjutuse sundvalduse tasu uueks arvutamiseks ehk rahuldab sundvalduse tasu puudutavas

osas ka kohustamisnõude.

Kahju hüvitamise nõue

22. Kaebaja leiab, et vaidlusalused haldusaktid on õigusvastased, kuivõrd rahuldamata on

jäetud kaebaja kahju hüvitamise nõue. Kaebaja hinnangul kaasneb sundvalduse seadmisega

talle kahju summas 14 600 eurot. Kaebaja selgitab, et kahju kujuneb Kamari kinnistu

turuväärtuse ja sundvalduse seadmisel kinnistu väärtuse langemisest tekkinud vahest (73 000

x 20%).

23. KAHOS § 39 lg 6 kohaselt tuleb kinnisasja omanikule hüvitada varaline kahju, mis tekib

sundvalduse seadmise tõttu. KAHOS § 39 lg 7 p 4 kohaselt peab sundvalduse otsus sisaldama

põhjendatud juhul infot varalise kahju hüvitamise kohta. KAHOS § 11 lg 2 järgi koosneb

sundvalduse tasu (KAHOS § 39 lg 2 kaudu) kinnisasja väärtusest ja hüvitisest sundvalduse

seadmisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

Otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu hüvitatakse KAHOS §-de 13 ja 14 alusel ning

hüvitamata jätmine peab olema põhjendatud.

24. Vaidlusaluses korralduses nr 44 on selgitatud seoses kahju hüvitamisega, et olemasoleva

Polümeeri tee lõigu avaliku kasutamisega selgelt tuvastavat kahju ei teki, sest maakasutuse

iseloom ei muutu ja teed kasutatakse edaspidi endisel otstarbel; samuti ei ole oodata

liikluskoormuse märgatavat tõusu (vt kaebuse lisa 10-3; dtl 64). Vaideotsuses on seoses kahju

hüvitamise nõudega selgitatud järgmist: „KAHOS § 12 lg 3 kohaselt /…/ viiakse kinnisasjas

omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille

eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, mis oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Võlaõigusseaduse §

127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sundvalduse seadmisega ei teki negatiivseid

tagajärgi vaide esitajale ja tema kinnistule, sest Kamari kinnistut läbiva tee kasutamist

avalikkuse poolt jätkatakse senisel tavapärasel viisil. Sundvalduse seadmisega kaob Kamari

kinnistu omanikul kohustus tasuda maamaksu sundvaldusega koormatud maa-ala eest ning

kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus lähevad üle Lääneranna vallale. Seega,

kinnistu omaniku jaoks ei teki olukorda, mis oleks erinev või halvem sundvalduse seadmisele

eelnenud olukorrast. Vaide esitaja ei selgita, kuidas võiks teda või talle kuuluvat Kamari

kinnisasja kahjustada.“ (vt kaebuse lisa 12; dtl 95).

25. Kohus nõustub vastustajaga, et käesoleval juhul ei kaasne kaebajale sundvalduse

seadmisega otsest varalist kahju. Siinkohal kohus selgitab, et Tallinna Halduskohus on oma

10.08.2022 otsuse nr 3-20-1914 punktis 17 märkinud, et otsese varalise kahju ja saamata

jäänud tulu hindamine on menetluse läbiviija ülesannete, mitte kinnisvara hindaja. Seetõttu ei

pidanud tellima kahju hüvitamise nõude lahendamiseks erialateadmistega isikult vastavat

hinnangut.

11(13)

3-23-957

26. Asjas ei ole tõendatud, et kaebajale kaasneks otsene varaline kahju või saamata jäänud

tulu sundvalduse seadmisega. Nimelt on kaebaja seisukohal, et kahju tekib sellega, et

liikluskoormus suureneb ning kaasnevad muud häiringud.

27. KAHOS hüvitise määramise sätteid tuleb tõlgendada üksnes vara kaotuse vaates.

Vastustaja on asjakohaselt selgitanud vaidlusaluses korralduses, et olukord olemuslikult ei

muutu, kuivõrd tegemist on olemasoleva teega, mis on ka kasutuses. Kaebaja väited

liikluskoormuse kasvust seonduvad menetluses oleva detailplaneeringus kavandatud

täiendavate elamukruntidega. Detailplaneeringu menetlus on veel pooleli. Kaebaja väited

seoses tolmuga, ei seondu sundvalduse seadmisega olemuslikult, vaid puudutab teehoolduse

küsimust. Vaidlusaluses korralduses on sätestatud, et vald on kohustatud tagama sundvalduse

ala hoolduse ja korrashoiu ning vastutab Polümeeri tee majandusliku säilimise eest (p 2.5)

ning sundvalduse seadmisega lähevad Lääneranna vallale üle kõik teeomaniku kohustused,

õigused ja vastutus (p 2.8) (vt kaebuse lisa 10-4; dtl 65). Ka Tallinna Ringkonnakohus on oma

08.02.2012 otsuses nr 3-10-1441 selgitanud seoses varasema seaduse (KASVS) kohta, et

sundvõõranditasu peab kompenseerima varalise kaotuse; muud esile toodud kahjulikud

mõjutused (müra, saaste) on seotud mitte sundvõõrandamise esemega, vaid kavandatava

kogujatee rajamisega ja kasutamisega ega ole käsitletavad kahjuna, mida erakorraliselt või

täiendavalt hindama ja sundvõõranditasu määramisel arvestama peaks.

28. Lisaks on vastustaja asjakohaselt viidanud Riigikohtu halduskolleegiumi 14.06.2017

otsuse nr 3-3-1-6-17 punktile 19, milles on sedastatud, et tasu määramisel võib mh arvesse

võtta asjaolu, et kaebaja omandas maa ostueesõigusega erastamisel, mitte turuhinnaga;

sundvalduse tasu ei ole mõeldud kinnistuomaniku rikastumiseks.

29. Eeltoodust lähtuvalt on vastustaja õigesti jätnud kahju hüvitamise nõude rahuldamata.

Vaidlusaluse korralduse nr 44 punktid 2.3, 2.5, 2.8 ja 2.9

30. Kaebaja vaidlustab ka korralduse nr 44 punkte 2.3, 2.5, 2.8 ja 2.9. Kaebaja hinnangul on

vastustaja jätnud lahendamata küsimused seoses liikluskoormuse tõusuga; sisustanud

sundvalduse seadmise tingimusi ebamääraselt ja üldsõnaliste kõrvaltingimustega, mis ei ole

arusaadavad kaebajale (vt vaidlusaluse otsuse p-d g, i, j) või peaksid olema määratletud

kohustusena vastustaja kahjuks (vt vaidlusaluse haldusakti punkt d).

31. Vaidlusaluse korralduse nr 44 punktis 2.3. on sätestatud, et Lääneranna vald on

õigustatud kasutama sundvalduse eset avalikult kasutatava teena, korraldama liiklust, tee-

ehitustöid ja teehooldust, sh tolmutõrjet; punktis 2.5 on sätestatud, et Lääneranna vald on

kohustatud tagama sundvalduse ala hoolduse ja korrashoiu ning vastutab Polümeeri tee

majandusliku säilimise eest; punktis 2.8 on sätestatud, et sundvalduse seadmisega lähevad

Lääneranna vallale üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus; punktis 2.9 on

sätestatud, et Kamari kinnisasja omanik on kohustatud hoiduma igasugusest tegevusest, mis

takistab sundvaldusega koormatud maa-ala sihipärast kasutamist (vt kaebuse lisa 10-4; dtl

65).

32. Kohus ei nõustu, et tegemist on ebamääraste kõrvaltingimustega. Vastustaja on selgelt

määratlenud, millena sundvalduse eset kasutatakse, milliseid tegevusi on lubatud teha,

millised on valla kohustused ja õigused ning millised on kaebaja kohustused. Oleks

ebaproportsionaalne nõuda detailsemat loetelu korraldatavatest tegevustest või vastustaja

kohustustest ja õigustest. Seejuures on korralduses ka välja toodud kohustus tolmutõrjeks,

arvestades kaebaja vastuväiteid tee kasutamisega kaasnevast võimalikust tolmust.

33. Kohus ei nõustu kaebajaga, et vastustaja on rikkunud hea halduse tava, kui on

paralleelselt viinud läbi sundvalduse seadmise menetluse ja detailplaneeringu menetluse.

Tegemist on kahe erineva haldusmenetlusega, millel on erinev eesmärk. Vastavalt

12(13)

3-23-957

planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p-le 17 on detailplaneeringu ülesandeks servituutide

seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise

vajaduse märkimine.

34. Eeltoodust tulenevalt ei ole vaidlusaluse korralduse nr 44 punktid 2.3, 2.5, 2.8 ja 2.9

õigusvastased.

Vaideotsus

35. Kaebaja hinnangul on vaidlusalune vaideotsus kaalutlusvigadega, kuivõrd tähelepanuta

on jäetud kaebaja vastuväited seoses häiringutega.

36. Vaidlusaluses vaideotsuses on selgitatud, et kaebajale ei kaasne negatiivseid tagajärgi;

teelt lähtuvat tavapärast liiklusmüra ja -ohtu ei saa pidada oluliseks eraelu puutumatuse riive

tekkeks; tee kasutamise õiguse saamine avalikult kasutatava teena annab vallale õiguse ja

tekitab kohustuse panustada tee remonti, tolmutõrjesse ja liiklusohutuse parandamisse (vt

kaebuse lisa 12; dtl 95). Küll aga kuulub vaideotsus tühistamisele sundvalduse tasu

puudutavas osas, kuivõrd selles osas tühistab kohus ka vaidlusaluse korralduse nr 44 punkti

2.4.

37. Vastustaja ei ole esitanud kohtumenetluses uusi lubamatuid väiteid. Kohtumenetluses on

menetlusosalisel õigus esitada taotlusi, samuti vastu vaielda teise menetlusosalise taotlustele

ja põhjendustele (HKMS § 27 lg 1 p-d 4 ja 7).

38. Eeltoodust lähtuvalt rahuldab kohus kaebuse osaliselt ning tühistab vaidlusaluse

korralduse nr 44 punkti 2.4., vastavas osas ka vaidlusaluse vaideotsuse ning kohustab

vastustajat uuesti arvestama välja sundvalduse tasu. Muus osas jääb kaebus rahuldamata.

Menetluskulud

39. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse

rahuldamisega (HKMS § 108 lg 2). Käesoleval juhul rahuldas kohus osaliselt tühistamisnõude

(ainult vaidlusaluse korralduse punkti 2.4 osas ja vastavas osas ka vaideotsuse) ning osaliselt

kohustamisnõude (sundvalduse tasu uuesti arvestamise kohustamise osas), muus osas jäi

tühistamisnõue (vaidlusaluse korralduse punktid 2.3, 2.5, 2.8 ja 2.9), kohustamisnõue

perioodilise sundvalduse tasu maksmise osas ning kahju hüvitamise nõue rahuldamata. Seega

on kaebus rahuldatud hinnanguliselt 25% ulatuses. Kaebaja taotleb vastustajalt välja mõista

menetluskulud summas 3052 eurot, millest 2166 eurot on õigusteenuse kulud, riigilõiv 350

eurot ning dokumentaalsete tõendite hankimise kulu 536 eurot. Eeltoodust lähtuvalt kuulub

vastustajalt kaebaja kasuks välja mõistmisele 763 eurot (3052 x 0,25).

(allkirjastatud digitaalselt)

OSALISELT

JÕUSTUNUD

TALLINNA

RINGKONNAKOHTU

26.03.2025

KOHTUOTSUSEGA.

13(13)