3-23-2861/23 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

09.05.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-23-2861

Haldusasi

X. Xi kaebus kliimaministri 13.11.2023 käskkirja nr. 1-

2/23/463 osaliseks tühistamiseks ning kliimaministri

kohustamiseks Terastee maaüksuse sundvõõrandamise eest

makstava õiglase hüvitise suuruse uueks otsustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – X. X, lepinguline esindaja v.adv Karl

Haavasalu

Vastustaja – kliimaminister, volitatud esindaja Ave

Henberg

Kaasatud haldusorgan ‒ Maa-amet, volitatud esindajad

Toomas Kutti ja Kaire Bamberg

Asja läbivaatamine

23.04.2024 istungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.06.2024 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1

sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline

esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

1. Kliimaminister andis 13.11.2023 välja käskkirja nr. 1-2/23/463 „Terastee kinnisasja

sundvõõrandamine Rail Baltic raudtee ehitamiseks“ (edaspidi ka: vaidlustatud käskkiri),

mille resolutsiooni punktidega 2.1. ja 2.2. otsustati sundvõõrandada Eesti Vabariigile Rail

Baltic raudteetaristu ehitamiseks ja teenindamiseks X. Xile kuuluv Harju maakonnas Rae

vallas Soodevahe külas asuv kinnistu registriosa nr 13876802 koosseisu kuuluv Terastee

katastriüksus (katastritunnusega 65301:002:1698, pindalaga 3060 m2, sihtotstarbega

maatulundusmaa 100%) (edaspidi ka: Terastee maaüksus või kaebaja kinnistu) ning maksta

kaebuse esitajale tasu sundvõõrandamise eest kokku summas 2424 eurot.

2. Tallinna Halduskohtus registreeriti 13.12.2023 X. Xi kaebus kliimaministri 13.11.2023

käskkirja nr. 1-2/23/463 osaliseks tühistamiseks ning kliimaministri kohustamiseks Terastee

maaüksuse sundvõõrandamise eest makstava õiglase hüvitise suuruse uueks otsustamiseks.

Kaebuse kohaselt taotleb X. X jätta Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 lg 1 teise lausega

vastuolu tõttu kohaldamata kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 17

lg-d 1 ja 2 osas, mis piiravad võrdleva hindamisaruande tellimise kulu ja asjaajamise kulu

hüvitamise tehingule eelneva aasta keskmise brutotunnipalgaga 16 tunni eest ja keskmise

brutokuupalga 0,5-kordse määra ulatuses ning edastada kohtuasja materjalid

põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse läbi viimiseks Riigikohtule, tühistada vaidlustatud

käskkiri nr. 1-2/23/463 kui õigusvastane haldusakt osas, millega jäeti kaebuse esitajale

hüvitamata Terastee maaüksuse sundvõõrandamisega seonduvalt kohene ja õiglane hüvitis

2424 eurot ületavas osas ja kohustada Kliimaministeeriumi või kliimaministrit uuesti

otsustama kaebuse esitajale Terastee maaüksuse sundvõõrandamise eest maksmisele kuuluva

kohese ja õiglase hüvitise suurus 3 (kolme) kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

3. Tallinna Halduskohus võttis kaebuse 12.01.2024 määrusega menetlusse, tunnistades

vastustajaks kliimaministri. Kliimaministri taotlusel kaasas kohus 06.02.2024 määrusega

kaasatud haldusorganina menetlusse Maa-ameti. Kliimaminister ja Maa-amet esitasid

kaebusele 22.02.2024 ühise vastuse.

4. Kaebaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

1) Kaebaja ei vaidlusta Terastee maaüksuse sundvõõrandamist, vaid Terastee maaüksuse

sundvõõrandamise eest makstava hüvitise suurust, leides, et talle määratud hüvitis Terastee

maaüksuse sundvõõrandamise eest on põhjendamatult väike. Riigikohtu praktika kohaselt on

õiglane hüvitis omandi sundvõõrandamise korral reeglina asja harilik väärtus ehk selle

kohalik keskmine müügihind (turuhind). Sundvõõrandatava maaüksuse eest makstava

hüvitise suuruse kindlaks määramisel tuleb muuhulgas võtta arvesse selle maaüksuse

ehituslikku ning majanduslikku potentsiaali. Terastee maaüksuse sundvõõrandamise eest

tasumisele kuuluva õiglase hüvituse suuruse kindlaks määramisel tuleb välja selgitada,

milline oleks Terastee maaüksuse turuhind olukorras, kus keegi midagi Rail Baltic projektist

ei teaks ja seda projekti ellu ei viidaks. Praegu sellist hinnangut antud ei ole.

2) Maa-ameti poolt ning kaebuse esitaja poolt tellitud hinnangutest nähtuvad seisukohad

Terastee maaüksuse turuväärtuse kohta on väga erinevad. Maa-ameti tellimusel on

Kinnisvaraekspert OÜ koostanud 2 eksperthinnangut seonduvalt Terastee maaüksuse

hüvitusväärtusega. 31.10.2022 valminud eksperthinnangu nr. 2209- 9484-01/AT (edaspidi ka:

31.10.2022 eksperthinnang) kohaselt on Terastee maaüksuse enda turuväärtuseks 608 eurot.

28.06.2023 valminud eksperthinnangu nr. 2306-9725-01/AT (edaspidi ka: 28.06.2023

eksperthinnang) kohaselt on Terastee maaüksuse enda turuväärtuseks 742 eurot. Kaebuse

esitaja poolt RE Kinnisvara AS-ist tellitud ning 06.01.2023 valminud eksperthinnangu nr.

55206/2022PR (edaspidi ka: RE Kinnisvara AS eksperthinnang) kohaselt on Terastee

maaüksuse turuväärtuseks 11 500 eurot. Terastee maaüksuse turuväärtuse suurusjärk juhul,

kui tegemist oleks kehtestatud detailplaneeringuga äri- ja tootmismaa krundiga, oleks

kordades suurem (vähemalt 107 135 eurot).

3) Lähte-eeldused, millele tuginedes on Maa-ameti poolt tellitud eksperthinnangutes

tuvastatud Terastee maaüksuse turuväärtus kas 608 eurot või 742 eurot, on ebaõiged

31.10.2022 eksperthinnangus ja 28.06.2023 eksperthinnangus on saadud Terastee maaüksuse

väga madal turuhind seeläbi, et lähtutud on järgmistest ebaõigetest lähte-eeldustest: 1) Suur-

Sõjamäe tänavalt ei olevat võimalik rajada juurdepääsu Terastee maaüksusele; 2) Terastee

maaüksusele ei ole võimalik ehitusõigust taotleda; 3) Terastee maaüksust tuleb käsitleda

väheväärtusliku metsamaana.

Mitmete Terastee maaüksuse naabruses asuvate maaüksuste puhul on mahasõidud avalikus

kasutuses olevalt teelt rajatud. Käesoleval juhul puudub tarvidus ristmiku välja ehitamiseks

Terastee maaüksusele. Terastee maaüksusele on vajalik rajada üksnes mahasõit Suur-Sõjamäe

teelt, mitte ristmik. Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, raudtee kaitsevöönd ja ühisveevärgi

ja kanalisatsiooni kaitsevöönd ei välista Suur-Sõjamäe teelt Terastee maaüksusele mahasõidu

rajamist. Seejuures tuleks samuti silmas pidada, et avalikult kasutatava tee kaitsevöönd,

raudtee kaitsevöönd ning ühisveevärgi ja kanalisatsiooni kaitsevöönd ei hõlma kogu Terastee

maaüksust. Arusaamatuks jääb, kuidas Rae valla üldplaneering (edaspidi ka: üldplaneering)

peaks takistama Suur-Sõjamäe teelt Terastee maaüksusele mahasõidu rajamist.

Transpordiamet on väitnud, et Suur-Sõjamäe teelt Terastee maaüksusele mahasõidu rajamine

olevat vastuolus „riigitee enda arenguperspektiiviga (vajadus 2+2 sõiduradadega maantee

rajamiseks)“. Samas on Eesti Vabariik võtnud Euroopa Komisjoni ees kohustuse rajada 2+2

sõiduradadega maanteed üksnes põhimaanteede osas. Põhimaanteed on loetletud majandus-

ja taristuministri 25.06.2015. a määruse nr 72 osas 1 ning Suur-Sõjamäe teed selles loetelus

ei sisaldu.

Asjaolust, et üldplaneeringu maakasutuskaardil seonduvalt maakasutuse juhtotstarbega ei ole

Terastee maaüksusele ühtegi tingmärki märgitud, ei saa järeldada, nagu ei oleks Terastee

maaüksusele üldplaneeringuga maakasutuse juhtotstarvet määratud. Üldplaneeringu

seletuskirja silmas pidades on põhjendatud asuda seisukohale, et Soodevahe külas on

maakasutuse juhtotstarbeks tootmis- ja ärimaa. Kindlasti ei ole õiguslikult võimalik olukord,

kus üldplaneeringus teatud maa-ala osas maakasutuse juhtotstarbe määratlemata jätmisel

oleks sellele maa-alale ehitusõiguse määramine välistatud. Vastupidi, kui pidada lubatavaks

maakasutuse juhtotstarbe määramata jätmist konkreetse maa-ala osas üldplaneeringuga, siis

peab olema võimalik ehitusõiguse kindlaks määramine kas detailplaneeringuga (kui maa-ala

asub detailplaneeringukohustusega piirkonnas) või projekteerimistingimustega (kui maa-ala

asub detailplaneeringukohustuseta piirkonnas).

Terastee maaüksusele ehitusõiguse määramisega seonduvalt ei oma mingisugust tähendust

tõik, et käesoleval ajal puudub Suur-Sõjamäe teelt juurdepääs Terastee maaüksusele.

Vajaduse korral oleks kaebuse esitajal kui Terastee maaüksuse omanikul võimalik esitada

hagi Eesti Vabariigi kui naabermaaüksuste omaniku vastu juurdepääsu määramiseks Terastee

maaüksuselt Suur-Sõjamäe teele kui avalikult kasutatavale teele. Isegi, kui asuda seisukohale,

et üldplaneeringus ei ole ette nähtud maakasutuse juhtotstarvet seonduvalt Terastee

maaüksusega (nõustuda ei saa sellise lähenemisega), siis Terastee maaüksuse läheduses

asuvate tootmis- ja ärimaa juhtotstarbega maaüksuste juhtotstarbe laiendamine 3061 m2

suurusele Terastee maaüksusele ei saaks kuidagi olla käsitletav Rae valla üldplaneeringu

põhilahenduse muutmisena. Ka üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine ei

oleks välistatud. Ebaõigesti on Terastee maaüksust käsitletud väheväärtusliku metsamaana.

Arvestamata on jäetud potentsiaal, mida Terastee maaüksus endas katkeb. Logistiliselt

paikneb Terastee maaüksus väga soodsas asukohas. Ühelt poolt piirneb Terastee maaüksus

Suur-Sõjamäe teega, teisel pool asub Terastee maaüksuse vahetus läheduses raudtee. Üle

Suur-Sõjamäe tee paikneb tööstuspark. Terastee maaüksus ei jää kaugele Tallinna linnast.

Kommunikatsioonid (vesi, kanalisatsioon, elekter) paiknevad vahetus läheduses.

4) Teine põhimõtteline viga seisneb selles, et käsitlemata on jäetud, kas ja millisel määral

väheneb kogu kinnistu, mille kohta on avatud kinnistusraamatu registriosa nr. 13876802,

väärtus tervikuna seonduvalt Terastee maaüksuse sundvõõrandamisega. Teatavasti koosneb

kinnistu, mille kohta on avatud kinnistusraamatu registriosa nr. 13876802, neljast

katastriüksusest. Ei ole välistatud, et johtuvalt Terastee maaüksuse sundvõõrandamisest

väheneb ka kogu kinnistu turuväärtus ning ka see väärtuse vähenemine tuleb kaebuse

esitajale hüvitada.

5) Kaebuse esitajale on võrdleva hindamisaruande tellimiskulud ja asjaajamiskulud hüvitatud

põhjendamatult väikeses ulatuses. Vaidlustatud käskkirja resolutsiooni punktiga 2.2. on

otsustatud hüvitada kaebajale asjaajamise ning võrdleva hindamisaruande tellimise kulud 874

euro ulatuses. RE Kinnisvara AS eksperthinnangu koostamise eest väljastati kaebajale

29.12.2022 arve nr. 20202686 käibemaksuga summas 2400 eurot. Samuti on

Advokaadibüroo Barrister seonduvalt õigusnõustamisega Terastee maaüksuse

sundvõõrandamise küsimuses väljastanud kaebuse esitajale arveid kokku 6084 euro eest.

Kaebaja kulud seonduvalt võrdleva hindamisaruande tellimisega ning asjaajamisega on

Terastee maaüksuse sundvõõrandamise haldusmenetluses kokku 8484 eurot. Antud juhul

omab tähtsust Riigikohtu poolt 06.06.2023 põhiseaduslikku järelevalve asjas nr. 5-22-15

tehtud kohtuotsus, millega tunnistati põhiseaduse vastakseks kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (KAHOS) § 17 enne 02.01.2023 kehtinud redaktsioon, mis ei näinud

ette kinnisasja võrdleva hindamisaruande tellimisega kaasnevate kulude hüvitamist. Ka alates

02.01.2023 kehtiv KAHOS § 17 on vastuolus PS § 32 lg-ga 1, kuivõrd see regulatsioon

piirab ikkagi olulisel määral sundvõõrandatava kinnisasja omanikule tekkivate mõistlike

kulude hüvitamist seonduvalt võrdleva hindamisaruande tellimise ning asjaajamise kuludega.

Eeltoodust lähtudes tuleb kohtul jätta PS § 32 lg 1 teise lausega vastuolu tõttu kohaldamata

KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 osas, mis piiravad võrdleva hindamisaruande tellimise kulu ja

asjaajamise kulu hüvitamise tehingule eelneva aasta keskmise brutotunnipalga 16 tunni eest

ja keskmise brutokuupalga 0,5-kordse määra ulatuses ning edastada kohtuasja materjalid

põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse läbi viimiseks Riigikohtule.

5. Kliimaminister ja Maa-amet leiavad, et kaebus tuleb rahuldamata jätta järgmistel

põhjendustel.

1) Sundvõõrandamise tasu on kaebaja kinnistu omadusi arvestades põhjendatud ja õiglane.

Kaebaja kinnistu potentsiaaliga on arvestatud nii, nagu sellega arvestaks turg. Terastee

maaüksusele ei ole täna avalikult kasutatavalt teelt mahasõitu. Kaebaja kinnistu on riigitee

kõrge mulde ja raudtee kõrge muldkeha vahel lohus olev maatükk. Üldplaneeringu

maakasutusplaani kohaselt asub kaebaja kinnistu juhtotstarbeta maa piirkonnas. Terastee

kinnisasja osas puudub detailplaneering või projekteerimistingimused. Terastee kinnistu

sihtotstarve on maatulundusmaa. Terastee kinnistu on ilma kommunikatsioonideta (side,

elekter, vesi, kanalisatsioon) hoonestamata maatükk, mis asub suure ja tiheda liiklusega

11290 Tallinn-Lagedi tee ning Tallinn-Tapa 1520 mm raudtee vahelisel alal. Terastee

kinnisasjal lasuvad ka mitmed seadusjärgsed kitsendused: 3060 m² pindalaga kinnisasi jääb

818 m² ulatuses olemasoleva 1520 mm raudtee kaitsevööndisse, 1329 m² ulatuses avalikult

kasutatava tee kaitsevööndisse, 300 m² ulatuses ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni vööndisse

ning 3060 m² ehk terves ulatuses lennuvälja kaitsevööndisse.

2) KAHOS § 11 lõigete 1 ja 2 järgi peab kinnisasja omandaja maksma isikule tasu, mis

koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva

varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. KAHOS § 12 lg 2 lubab

menetluse läbiviijal tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutseliselt hindajalt. Maa-amet

tellimuse alusel teostas hindamise 7. taseme hindaja Aivar Tomson Kinnisvaraekspert OÜ-st.

Kui hindajaks on KAHOS § 12 lg 2 järgi 7. taseme hindaja, lähtub hindaja hindamisaruande

koostamisel hindamise Eesti ja rahvusvahelistest kinnisvara hindamise standarditest, samuti

KAHOS-s hindamise osas toodud täpsustustest, sh §-des 12-14 toodud juhistest. Kaebajale

tehti tasupakkumine, mis võttis aluseks Kinnisvaraekspert OÜ 28.06.2023 eksperthinnangu,

mille järgi kinnisasja harilik väärtus oli 1260 eurot ja saamata jääv tulu 290 eurot, kokku 1550

eurot. Seejuures hinnati kinnisasja väärtust eeldusel, et Rail Baltic raudteed ei oleks ega

tuleks. Hindaja leidis, et maatükki tuleb asjaoludest lähtuvalt hinnata kui metsamaa

potentsiaaliga kinnisasja, sest see oleks maatüki parim kasutus. Oluline on rõhutada, et Maa-

amet ei andnud Kinnisvaraekspert OÜ hindajale ette, et maatükki tuleb hinnata kui

metsamaad. Maa-ameti lähteülesandes oli kirjas, et hindaja peab ise analüüsima kinnisasja

parimat kasutust.

3) Kinnisvaraekspert OÜ ei pidanud ega saanud võtta arvesse kaebaja maatüki ehitusõiguse

perspektiivi ega mahasõidu võimalust, sest need eeldused ei kajastanuks kaebaja kinnistu

potentsiaali nii, nagu seda näeks turg ja nagu oleks tõenäoline. Kuna kaebaja enda tellitud

eksperthinnangus püstitas kaebaja RE Kinnisvara AS hindajatele ette viidatud kaks eeldust,

siis ei olnud hindaja vaba teostama parima kasutuse analüüsi, mis peegeldanuks hindaja

objektiivset arusaama kinnisasja potentsiaalist. Kaebaja hindaja lähtus üksnes kaebaja

etteantud eeldustest, mis olid ühtlasi ebatõenäolised. Kuna kaebaja kehtestas hindajale ette

eeldused ning hindaja ei saanud vabalt teostada parima kasutuse analüüsi, siis ei saanud Maa-

amet ka kaebaja eksperthinnangut arvestada. Põhjendatuks ei saa pidada uue hindamisaruande

tellimist, sest vastustajatel ei ole võimalik kaebajaga kokku leppida kaebaja soovitud

eeldustes.

4) Vastustaja tellitud hindamine on läbi viidud vastavalt vara hindamise standardile EVS 875-

1:2015 (edaspidi: vara hindamise standard). Vara hindamise standard defineerib parimat

kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena

hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Kasutust, mis ei ole õiguslikult lubatav või

füüsiliselt võimalik, ei saa lugeda parimaks kasutuseks. Õiguslik lubatavus on tavaliselt

seotud maa ehitusõigusega. Tulevikku suunatud ootusi tuleb arvestada sedavõrd, kuivõrd

nendega arvestab turg. Rae vald kui üldplaneeringu kehtestaja on selgelt öelnud, et kaebaja ei

saaks ehitusõigust ka siis, kui Rail Baltic raudteetrassi poleks ‒ Terastee kinnistu asub kahe

suure ja tiheda liiklusega tee (11290 Tallinn-Lagedi tee ja Tallinn-Tapa raudtee) vahelisel

alal, kuhu üldplaneeringu järgi ei ole juhtotstarvet määratud, mistõttu ei ole kaebaja kinnistule

võimalik ehitusõigust taotleda. 20.01.2023 kirjas on Rae vald märkinud täiendavalt, et

Terastee kinnistu asub üldplaneeringu järgselt alal, kuhu ei ole arendustegevust ette nähtud.

Samuti puudub kinnisasjale juurdepääs. Kirjas selgitati, et kaebajal on õigus esitada

detailplaneeringu algatamise taotlus, aga on üsna tõenäoline, et Rae vald koostaks antud

taotluse vastuseks detailplaneeringust keelduva haldusakti. Üldplaneeringut muutva

detailplaneeringu puhul järgib Rae vald asjaolu, et üldplaneeringu muutmiseks peab olema

avalik huvi. Rae valla hinnangul ei ole Terastee kinnistule ehitusõiguse määramiseks avalikku

huvi. Arvestades asjaolu, et Terastee kinnistu asub üldplaneeringu järgi alas, kus ei ole

määratud juhtotstarvet ning seetõttu ei ole määratud ka piirkondlikke hoonestustingimusi

ehitusõiguse kavandamiseks, ei ole võimalik antud juhul ehitusõigust taotleda läbi

projekteerimistingimuste menetluse ehitusseadustiku (EhS) § 26 alusel, sest sama paragrahvi

lõikes 3 p-s 3 on sätestatud, et projekteerimistingimuste andmisel arvestatakse

üldplaneeringus määratud tingimusi. Seetõttu jääb ainus võimalus ehitusõiguse taotlemiseks

detailplaneeringu menetlus, kuid selle menetluse tulemuslikkus on ebatõenäoline. Rae vald

oma vastustes ehitusõiguse kohta ei ole arvestanud Rail Baltic raudteetrassiga. Kaebaja

kinnisasja osas on raudtee ja maantee vaheline kaugus üksnes ca 40 meetrit. Kahe kõrge

muldega joonobjekti vahel asuv kitsas kinnisasjariba ei sobi ehitustegevuseks ning

vastupidine kaebaja väide on lihtsalt otsitud. Hindaja arvestas nii Rae valla 2013. a

üldplaneeringu kui Rae valla seisukohtadega ja põhjendatult ei arvestanud Terastee kinnisasja

kui ehitusperspektiiviga maad, vaid potentsiaalse metsamaana, millena seda maatükki ka

hinnatud on.

Arvestades, et üldplaneeringu ja Rae valla seisukohtade järgi oli Terastee kinnistu

ehitusperspektiivita maa-ala, siis ei ole mahasõidu küsimus vaidluses kaalukas, sest

ehitusvõimalust ei oleks mahasõidu võimalus kaebajale andnud, kuna kinnisasi ei sobi ka

paljude teiste parameetrite järgi ehitamiseks (mh asukoht, olemus, kaitsevööndid). Seega

oleks kinnisasja hinnatud maksimaalselt juurdepääsuga väheväärtusliku metsamaana, mis ei

oleks kuigivõrd tõstnud kinnisasja väärtust. Samas ei ole Transpordiamet pidanud mahasõidu

rajamist kaebaja kinnistule ka tee projekteerimise norme arvestades võimalikuks (kaebaja

kinnistu lähedusse planeeritavad ristmikud, tihe liikluskoormus, halb nähtavus).

5) Kaebaja pole varasemalt välja toonud, et Terastee kinnistu sundvõõrandamine vähendaks

kaebaja kolme alles jääva katastriüksuse väärtust. Kinnistusraamatu registriossa nr 13876802

kuulusid menetluse alustamisel neli järgnevat katastriüksust: 1) Maatulundusmaa 100%,

XXX, Rae vald, Soodevahe küla, Lennu. 2) Maatulundusmaa 100%, XXX, Rae vald,

Soodevahe küla, Lenna. 3) Elamumaa 100%, XXX, Rae vald, Lagedi alevik, Kooli tn 4. 4)

Maatulundusmaa 100%, XXX, Rae vald, Soodevahe küla, Terastee. Maakatastriseaduse § 2

punkt 8 järgi on maatükk maa piiritletud osa. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 50 lõige 1

järgi on kinnisasi maapinna piiritletud osa (maatükk). Seega on kõik neli registriossa nr

13876802 kuuluvat katastriüksust eraldi kinnisasjad. KAHOS-e menetluses omandatakse

kinnisasja mitte kinnistu registriosa koosseisu. Kaebaja ei too välja, milles Lennu, Lenna ja

Kooli tn 4 kinnisasjade väärtuse vähenemine võiks seisneda. Lennu ja Lenna kinnisasjad

asuvad Terastee kinnisasja suhtes teisel pool riigiteed 11290 Tallinn-Lagedi. Lennu ja Lenna

kinnisasjade perspektiivne maakasutus on üldplaneeringu järgi tootmismaa. Terastee kinnistu

maakasutuse sihtotstarve on maatulundusmaa. Eeltoodust tulenevalt ilmneb, et Lennu ja

Lenna kinnisasjad asetsevad ühel pool riigiteed tootmismaa perspektiiviga asukohas ning

Terastee kinnistu on neist kinnisasjadest füüsiliselt eraldatud riigiteega ning tegemist on ka

tootmismaa perspektiivita kinnisasjaga. Seega jääb arusaamatuks, kuidas võiks olemuslikult

Terastee kinnisasja omandamine omada mõju Lennu ja Lenna kinnisasjade turuväärtusele, kui

kinnisasjad on omavahel füüsiliselt eraldatud tiheda liiklusega teega ja omavad täiesti erinevat

perspektiivi maakasutuse osas. Arusaamatuks jääb ka Terastee kinnistu omandamise mõju

Kooli tn 4 kinnisasja turuväärtusele, kuna Kooli tn 4 kinnisasi on sihtotstarbelt üldsegi

elamumaa ning see on hoonestatud. Lisaks eelnevale ei asu Kooli tn 4 kinnisasi Soodevahe

külas nagu Terastee kinnistu, vaid Lagedi alevikus ehk linnulennult umbes 2,5 kilomeetri

kaugusel Terastee kinnistust.

6) KAHOS § 17 lg 1 ja 2 on põhiseaduspärased. Kinnisasja avalikes huvides omandamise

menetlus on haldusmenetlus, mis algab haldusorgani initsiatiivil ja milles kehtivad kõik

haldusmenetluse garantiid ning mille tulemus on kohtus vaidlustatav nii omandamise fakt kui

tasu ja hüvitiste osas. Omandamise menetluses ei ole kohustus ega ka vajadus kaasata

hindamiseksperte ega ühtegi teist nõustajat. Isik saab menetluse läbiviijale ka vabas vormis

vastu vaielda. Põhjendatuks võib pidada teatud olukordades hindamiseksperdi kaasamist, kuid

seda siis, kui hindajal lastakse vabalt oma tööd teha: st hindaja saab hindamisstandardeid

rakendades hinnata kinnisasja parimat kasutust ja leida sellest tulenevalt sellele väärtus.

Hindamiseksperdi kaasamine, kellele anda suunised, ei ole põhjendatud, sest sellisel juhul ei

anna hindaja menetlusse lisaväärtust. Õiguseksperdi, kui spetsiifilist hindamisteadmist

mitteomava isiku kaasamine menetlusse on omaniku vaba otsus ning sellisele isikule tehtud

kulu ei kuulu ega peagi kuuluma hüvitamisele. RKPSJVKo 06.06.2023 otsuses asjas 5-22-15

KAHOS § 17 vana redaktsiooni (v.r.) analüüsides ei leidnud Riigikohus, et KAHOS

menetluses tuleks hüvitada õigusabikulud, kohtuotsuse p-des 50 ja 61 ütles Riigikohus selgelt,

et kohtuotsuses tehtud järeldused võrdleva hindamisaruande kulude osas ei ole ülekantavad

õigusabikuludele ega muudele KAHOS menetluses kantud kuludele.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Esmajoones vaidlevad pooled sundvõõrandamise tasu suuruse üle. KAHOS § 11 lg 1

kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja

omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega

otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Kinnisasja

väärtuse ning rahalise kahju hindamist reguleerivad KAHOS §-d 12‒14. KAHOS võimaldab

vajadusel tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kellel on

kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. Kinnisasja omandamisel viiakse

hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju

kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks

olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Hindamise tulemus

vormistatakse hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava

arvestades ja vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg 7).

Lisaks on Maa-ameti peadirektori 22.04.2021 käskkirjaga nr 1-1/21/39 kehtestatud

„Kinnisasja hüvitusväärtuse juhend“, mis kehtestab ühised suunised hüvitusväärtuse

hindamiseks KAHOS alusel menetluse läbiviimisel ja töökorraldusliku juhise, millest

kinnipidamine aitab kaasa ühtse halduspraktika kujunemisele (p 1.1).

7. 31.10.2022 eksperthinnangu kohaselt (vt kaebuse lisa 5) on Terastee maaüksuse

hüvitusväärtuseks metsata metsamaa osas 608 eurot ning kasvava metsa turuväärtuseks 350

eurot, st kokku 960 eurot. 31.10.2022 eksperthinnangu kohaselt ei teki Terastee maaüksuse

võõrandamisega omanikule kaasnevat kahju ega saamata jäänud tulu, mida tuleks täiendavalt

kompenseerida. 31.10.2022 ekspertarvamuse väärtuskuupäev on 06.09.2022. Pooled

31.10.2022 eksperthinnangu pinnalt kokkuleppele ei jõudnud. Maa-amet pakkus 2023. a välja

31.10.2022 eksperthinnangu korrigeerimise, kuna „Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määrusega

nr 22 kehtestati „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“, mis korrastas kasvava metsa

hindamise alused (vt vaidlustatud käskkiri, lk 4). 28,06.2023 eksperthinnangu kohaselt

(väärtuse kuupäev 20.06.2023) on Terastee maaüksuse hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval

1550 eurot, mis moodustub harilikust väärtusest 1260 eurot ja saamata jäävast tulust 290

eurot. Saamata jääv tulu seisneb selles, et omandamise tõttu ei ole praegusel omanikul

võimalik saada tulu, mis kaasneks metsa raieküpseks kasvatamisega. Nii 31.10.2022 kui ka

20.06.2023 ekspertarvamused lähtusid hindamisel faktilisest olukorrast, et Terastee

maaüksusel muutub juurdepääs avalikult teelt, puuduvad kommunikatsioonid ning kinnistul

puudub ehitusõigus ning selle saamine on ebatõenäoline. Mainitud asjaolude arvesse võtmise

üle vaidlus peaasjalikult käibki, sest kaebaja on seisukohal, et vastustaja on ebaõigesti

arvestamata jätnud Terastee maaüksuse ehituslikku ning majanduslikku potentsiaali.. Kohtule

ei nähtu, et vastustaja oleks kaebaja kinnistu potentsiaali arvestanud ebaõigesti.

8. Eksperthinnangutes ‒ nii kaebaja kui vastustaja tellitud ‒ on hüvitusväärtuse hindamisel

aluseks võetud vara parim kasutus (vt 31.10.2022 ja 20.06.2023 eksperthinnangu p 4.1, RE

Kinnisvara AS eksperthinnang p 6.1). Sealjuures on kaebaja kui RE Kinnisvara AS

eksperthinnangu tellija määranud ise vara parima kasutuse, kohustades vara hindajat lähtuma

eeldusest, et Terastee maaüksusele on võimalik saada juurdepääs Suur-Sõjamäe tänavalt ning

Terastee maaüksusele on võimalik saada ärilise kasutusega hoonestus potentsiaalse

ehitusaluse pinnaga ca 700 m2. Vara parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on

füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult

teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (standard EVS

875-1:2015, p. 7.1.2.). Olukorras, kus kaebaja on RE Kinnisvara AS ekspertarvamuse

koostamiseks esitanud lähte-eeldused, mille paikapidavust ega vastavaust vara hindamise

standarditele ekspert ei kontrollinud, pole kohtu hinnangul tegemist KAHOS § 12 lg 2 ja lg 7

nõuetele vastava sõltumatu eksperdi arvamusega ega KAHOS § 26 lg 7 kohase võrdleva

hindamisaruandega. Vastustaja ja kaebaja tellitud ekspertarvamused ei ole võrreldavad, mis

on aga KAHOS § 26 lg-s 7 ettenähtud võrdleva hindamisaruande koostamise mõtteks.

Kaebaja käsitlus on ekslik seetõttu, et vara turuväärtust ei määra see, milline maakasutus

oleks võimalik välja võidelda erinevate juriidiliste vaidluste läbiviimise tulemusel, vaid

sõltumatu hinnangu tellimise mõtteks on saada usaldusväärne teave selle kohta, kuidas

hinnastaks kõiki teada olevaid asjaolusid arvestades konkreetse kinnisasja turgu. Olukorras,

kus Terastee maaüksusele juurdepääs puudub ning ükski planeerimisdokument

(üldplaneering, detailplaneering) ega olemasolev katastriüksuse sihtotstarve ehitusõiguse

saamist ei toeta ning juurdepääsu ning ehitusõiguse saamise perspektiivitust kinnitavad

institutsioonid, kelle pädevuses vastava õiguse andmine on, on usutav, et turuosaline võtab

seda teavet potentsiaalse tehingu tegemisel arvesse ning vastavad riskid kajastuvad ka

kinnisasja hinnas. Ka juriidiliste vaidluste läbiviimisele kulub raha, mida demonstreerib ka

käesolev vaidlus. Terastee maaüksuse väärtus on lõppkokkuvõttes sedavõrd väike (RE

Kinnisvara AS eksperthinnangu kohaselt 11 500 eurot), et ei saa pidada usutavaks, et

potentsiaalne investor ostaks kinnisasja kaebaja väljatoodud hinnaga, et realiseerida äriplaani,

mida kaebaja arvates tuleks kinnisvara väärtuse määramisel arvesse võtta. Küsimus, kas kõike

seda, mida kaebaja väidab Terastee kinnisasjal võimaliku teha olevat, saab lõpuni välistada,

pole käesolevas vaidluses vajalik hinnata ega tuvastada, oluline on selle tuvastamine, kuidas

näeks kaebaja kinnisasja potentsiaali võimalik ostja. Tõendeid, mis näitaksid, et 31.10.2022

või 28.06.2023 ekspertarvamused oleksid ebaadekvaatsed, pole kaebaja esitanud, st et neis

eksperthinnangutes aluseks võetud vara parim kasutus (väheväärtuslik metsamaa) erineks

keskmise turuosalise antavast hinnangust. Vaidlust pole selles, et Terastee maaüksusele ei

tulene üldplaneeringust ehitusõigust ning ehitusõigust ei toeta ka katastriüksuse sihtotstarve

(maatulundusmaa), mistõttu Terastee maaüksuse reaalset olukorda arvestades oli selle

väheväärtusliku metsamaana käsitlemine kohtu arvates põhjendatud. Kaebaja kinnistu on

kahe kõrge muldega joonobjekti vahel asuv kitsas kinnisasjariba, mis asub suure ja tiheda

liiklusega 11290 Tallinn-Lagedi tee ning Tallinn-Tapa 1520 mm raudtee vahelisel alal.

Terastee kinnisasjal lasuvad ka mitmed seadusjärgsed kitsendused: 3060 m² pindalaga

kinnisasi jääb 818 m² ulatuses olemasoleva 1520 mm raudtee kaitsevööndisse, 1329 m²

ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse, 300 m² ulatuses ühisveevärgi- ja

kanalisatsiooni vööndisse ning 3060 m² ehk terves ulatuses lennuvälja kaitsevööndisse.

Terastee kinnistu on ilma kommunikatsioonideta (side, elekter, vesi, kanalisatsioon)

hoonestamata maatükk, millele ehitusõiguse andmise on kohalik omavalitsus välistanud ja

millele juurdepääsutee rajamist ei pea Transpordiamet võimalikuks. Puudub nii

detailplaneering kui ka projekteerimistingimused ning nende saamine pole tõenäoline.

Seetõttu puudub kohtu hinnangul alus, mille pinnalt sedastada, et Terasmaa maaüksus on

ebaadekvaatselt hinnastatud. Aluseks võetud vara parima kasutuse ‒ metsamajanduslik

potentsiaal ‒ osas läbiviidud hindamistulemuste kohta ei ole kaebaja vastuväiteid esitanud.

31.10.2022 ja 28.06.2023 ekspertarvamustes tuvastatud Terastee maaüksuse väärtus erineb

seonduvalt erineva väärtusepäeva ja hindamismetoodikaga. Kuna aluseks on võetud kaebaja

jaoks soodsam tulemus, ei ole kaebaja õigusi rikutud. Esitatud eksperthinnangutes ei ole

arvesse võetud Rail Balticu rajamist. Kokkuvõtvalt ei nähtu kohtule, et Terastee maaüksuse

väärtus oleks välja selgitatud ebaõigesti ning et kahju hüvitamisel oleks hälbitud KAHOS §

12 lg-s 3 toodud eesmärgist asetada kahju kannatanud isik olukorda, mis on võimalikult

lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Kaebaja

olukord ei ole sundvõõrandamisega läinud halvemaks.

9. Kaebaja ei ole tõendanud, et Terastee kinnistu sundvõõrandamine vähendaks kaebaja

kolme alles jääva katastriüksuse väärtust. Vastustaja on selgitanud, et Lennu (katastritunnus

65301:002:1699) ja Lenna (katastritunnus 65301:002:1701) kinnisasjad asuvad Terastee

kinnisasja suhtes teisel pool riigiteed 11290 Tallinn-Lagedi. Lennu ja Lenna kinnisasjade

perspektiivne maakasutus on üldplaneeringu järgi tootmismaa. Kohus leiab, et ebaselge ja

tõendamata on, et Terastee kinnisasja omandamine omaks mõju Lennu ja Lenna kinnisasjade

turuväärtusele, kuna kinnisasjad on omavahel füüsiliselt eraldatud tiheda liiklusega teega ja

omavad erinevat perspektiivi maakasutuse osas. Samuti on ebaselge ja tõendamata Terastee

maaüksuse omandamise mõju Kooli tn 4 katastriüksuse (katastritunnus 65301:013:0488)

turuväärtusele, kuna Kooli tn 4 kinnisasi on sihtotstarbelt elamumaa, see on hoonestatud ning

ei asu Terastee maaüksuse lähenduses.

10. Kohtule ei nähtu, et KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 oleksid PS-ga vastuolus. Esiteks tuleb välja

tuua, et kaebaja ette antud lähte-eelduste tõttu ei täitnud võrdlev hindamisaruanne KAHOS §

12 lg-test 2 ja lg 7 ning KAHOS § 26 lg-st 7 tulenevat eesmärki: kuna vara parim kasutus oli

eksperdile ette antud, puudus asjatundja hinnang selle kohta, kas sellisest lähte-eeldusest

lähtuksid vara omandamisel ka turuosalised. Sest kui lähte-eeldused on ebaadekvaatsed, pole

mingit tähtsust edasise hindamise (nt võrdlustehingute nõuetekohasus) korrektsuses.

Riigikohus rõhutas asjas 5-22-15, et avaliku võimu kohustuseks on hüvitada võrdleva

hindamisaruande tellimise kulud kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses

omanikule mõistlikus ulatuses (p 60), st Riigikohus ei öelnud, et kulud tuleb hüvitada täies

ulatuses. Samuti tõi Riigikohus välja, et kulude hüvitamine mõistlikus ulatuses ei tähenda

mistahes võrdleva hindamisaruande tellimise kulu hüvitamist, vaid need kulud peavad olema

vajalikud ja põhjendatud (p 60). Olukorras, kus kaebaja on kitsendanud sõltumatu eksperdi

rolli selliselt, et ei ole eksperdil lasknud vabalt kujundada seisukohta, milline oleks vara parim

kasutus ega tellinud näiteks analüüsi vastustaja valitud eksperdi vastavale seisukohale, pole

kohtu hinnangul tegemist kaebaja õiguste kaitsmiseks möödapääsmatult vajaliku kuluga, vaid

sooviga enda positsioone läbirääkimistel parandada. Sellise kulu hüvitamise kohustust ei

tulene PS § 32 lg-st 1 ega Riigikohtu 06.06.2023 otsusest asjas 5-22-15. Puudub alus

sedastada, et taotletud 2400-st eurost 874 euro hüvitamine oleks PS-ga vastuolus. Teiseks

kaebaja kulude allikaks on õigusabikulud. Riigikohus viitas otsuses asjas 5-22-15 pikaaegsele

kohtupraktikale, mille kohaselt haldusmenetluses (sh vaidemenetluses) õigusabile ja

asjatundja kasutamisele tehtud kulutusi ei pea riik puudutatud isikule hüvitama, sest

nõuannete kasutamine on isiku vaba valik ning tema õigused on ka asjatundja kaasamiseta

piisavalt tagatud muude haldusmenetluse garantiidega, nagu haldusmenetluse

uurimispõhimõte ja haldusorgani selgitamiskohustus (vt otsuse p-d 50 ja 61). Seega ei ole

KAHOS § 17 lg-d 1 ja 2 vastuolus PS-ga osas, mis ei võimalda kaebaja haldusmenetluses

kantud õigusabikulude hüvitamist.

11. Ülaltoodut arvestades jääb kaebus tervikuna rahuldamata.

12. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

vastustaja pole menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud, jäävad vastustaja

võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. Kaebaja menetluskulud

jäävad kaebaja enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee

Kohtunik

Osaliselt jõustunud Riigikohtu 18.06.2026 kohtumäärusega.