2-20-145717/43 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. mai 2024. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-145717

Kohtuasi

Geldex OÜ hagi X vastu leppetrahvi ja

viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.10.2022 otsus ja 13.02.2023 täiendav

otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Geldex OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

1107,34 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): Geldex OÜ (registrikood 12540374),

seaduslik esindaja IA

Kostja (vastustaja): X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Mihhail Šerle

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 14.10.2022 otsus ja 13.02.2023 täiendav otsus muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja kanda.

4. Kostjal menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

2-20-145717

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Geldex OÜ esitas 09.02.2021 Harju Maakohtule hagi X vastu leppetrahvi 1000 eurot,

sissenõutavaks muutunud viivise 27,34 eurot ja lisanduva viivise saamiseks.

2. Hageja ja kostja sõlmisid 26.04.2017 hüpoteekide pandilepingu ja asjaõiguslepingu nr

PL70426-2 (edaspidi ka pandileping), mille kohaselt hageja tagas kostja kasuks panditud

hüpoteekidega (edaspidi ka pandiese) kõiki kostja ja ettevõtte Geldex Financial Group OÜ

(edaspidi ka GFG) vahel sõlmitud laenulepingust nr KKFG50924-1 ja selle lisadest tulenevaid

nõudeid, sh tasumata intressid ja viivised. Pandilepingu p-st 5.4 tulenevalt on hagejal õigus

nõuda leppetrahvi summas 500 eurot, kui kostja jätab pandilepingu 5. peatükist ja selle

alapunktidest tulenevad kohustused täitmata või täidab need mittekohaselt. Lisaks leppetrahvile

on hagejal pandilepingu alusel õigus nõuda kostjalt kohustuse rikkumisega tekitatud kahju

täielikku hüvitamist.

3. GFG teavitas hagejat, et on 08.07.2020 täitnud laenulepingust tulenevad nõuded täies

ulatuses. Hageja esitas 02.09.2020 kostjale pandiesemest loobumise nõude koos vormikohase

pandi kustutamise avaldusega kostjale allkirjastamiseks. Kostja jättis pandi kustutamise

avalduse allkirjastamata ja hagejale pandilepingus kokkulepitud tähtajaks, s.o 09.09.2020

esitamata, s.t kostja rikkus pandilepingu punktist 5 tulenevat pandist loobumise kohustust.

10.09.2020 väljastas hageja kostjale 500 euro suuruse leppetrahvi arve nr 20200910

pandilepingu rikkumise eest.

4. Hageja esitas 28.09.2020 kostjale teise pandiesemest loobumise nõude, koos vormikohase

pandi kustutamise avaldusega ja leppetrahvi arve tasumise meeldetuletusega. Kuivõrd kostja

jättis ka selle pandi kustutamise avalduse allkirjastamata ja hagejale pandilepingus

kokkulepitud tähtajaks, s.o 05.10.2020 esitamata, s.t kostja rikkus pandilepingu punktist 5

tulenevat pandist loobumise kohustust, väljastas hageja kostjale 06.10.2020 arve nr 20201006

leppetrahvi 500 euro tasumiseks pandilepingu rikkumise eest. Kostja täitis pandist loobumise

kohustuse 10.10.2020 ehk alles pärast teistkordset leppetrahvi arve väljastamist hageja poolt.

Samas jättis kostja hagejale tasumata leppetrahvi arved (2 tk) kogusummas 1000 eurot.

5. Hageja ei nõustu kostjaga, et leppetrahve on nõutud ühe ja sama tegevuse eest. Hageja nõudis

kostjalt pandi eemaldamist ja andis selleks tähtaja. Kuivõrd kostja ei täitnud hageja nõuet,

tekkis hagejal õigus nõuda leppetrahvi pandilepingus kokkulepitud suuruses. Kuna

pandilepingu kohaselt ei olnud leppetrahvi nõue mõeldud kohustuse täitmise asendamiseks,

vaid kohustuse täitmisele sundimiseks, oli hagejal õigus jätkata kohustuse täitmise nõudmist

kostjalt.

6. Hageja ja kostja vahel sõlmitud pandilepingud on kehtivad, kuivõrd need olid sõlmitud

asjaõigusseaduse (AÕS) § 315 lg 2 kohaselt kirjalikus vormis. AÕS § 641 näol on tegemist

üldnormiga, mida on võimalik täiendada või muuta vastavate erinormidega. Hüpoteekide

pantimist reguleerivad otseselt AÕS § 338 lg 3 ja § 3381 . AÕS § 3381 lg 1 kohaselt, hüpoteegi

pantimisel kohaldatakse vastavalt nõuete pantimise kohta sätestatut. Hageja arvates on AÕS §

2-20-145717

3381 erinorm AÕS § 641 suhtes. AÕS § 315 lg 1 sätestab, et õiguse pantimiseks on vajalik

pantija ja pandipidaja vaheline kokkulepe pandi seadmise kohta, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt, peab kokkulepe olema kirjalikus vormis, kui seaduses

ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd antud sättes puudub ringviide AÕS §-le 641, on hageja

arvamusel, et hüpoteekide pantimisele on võimalik rakendada kirjaliku vorminõuet AÕS § 315

lg 2 alusel. Kui kohus leiab, et pandileping tuli sõlmida vastavalt AÕS §-s 641 sätestatule

notariaalses vormis, palub hageja kohtul hinnata, kas tekkinud olukorras on õige ja õiglane

tunnistada pandileping tühiseks.

Kostja vastuväited

7. Kostja vaidles hagile vastu. Hagejal ei olnud üldse õigust väljastada kostjale alusetuid

leppetrahvi arveid ja nõuda hüpoteegi kustutamist, kuna hageja teadis, et nn laenuleping on

kostja ees täitmata ja äriühingul on kostjale tasumata viivise võlg. Kostja täitis kohe oma

kohustuse hageja ees ja kustutas viivitamatult hüpoteegi, kui äriühing oli osaliselt täitnud oma

kohustused nn laenulepingu alusel, st kui äriühing oli osaliselt välja maksnud viivised.

8. Hageja väljastas leppetrahvi arved ühe tegevuse eest kaks korda. Pandilepingu punktis 5.4

on märgitud, et leppetrahv on 500 eurot, aga mitte 1000 eurot. Leppetrahvi nõue ei ole

sissenõutavaks muutunud. Kostja taotleb leppetrahvi vähendamist võlaõigusseaduse (VÕS) §

162 lg 1 alusel.

9. Lisaks on kostja ja hageja vahel sõlmitud leping, millel põhineb hageja nõue, tühine. Lepingu

kehtetuse korral on kehtetu ka kokkulepe leppetrahvi tasumise kohta (VÕS § 163). Hüpoteekide

pantimise kokkulepe peab AÕS § 641 järgi olema notariaalselt tõestatud vormis. Kui panditakse

notariaalselt tõestatud lepingust tulenev nõue (hüpoteegiga tagatud nõue), peab

pantimiskokkulepe olema VÕS § 11 lõikest 3 tulenevalt samuti notariaalselt tõestatud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

10. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

11. Pooled ei vaidle, et hageja (pantija) ja kostja (pandipidaja) sõlmisid 26.04.2017 kirjaliku

hüpoteekide pandilepingu ja asjaõiguslepingu nr PL70426-2, mille kohaselt hageja tagas kostja

kasuks panditud hüpoteekidega (edaspidi pandiese) kõiki kostja ja ettevõtte Geldex Financial

Group OÜ vahel sõlmitud laenulepingust nr KKFG50924-1 ja selle lisadest tulenevaid nõudeid,

sh tasumata intressid ja viivised. Pooled vaidlevad, kas pandileping on kehtiv ja kas kostja on

rikkunud pandilepingust tulenevaid kohustusi.

12. Pandilepingu punkti 1.1 ja 1.2 kohaselt on pandi esemeks korteriomandid registriosa

numbritega 10880501 ja 8252401. Hüpoteegi pantimise kehtivuse eelduseks on AÕS § 641 ja

AÕS § 315 lg 1 järgi pantimiskokkulepe (käsutustehing) pantija (hüpoteegipidaja) ja

pandipidaja vahel, käsutusõiguse olemasolu pantijal ja kanne kinnistusraamatusse.

Aktsessoorse pandina on hüpoteegi pandi kehtivuse eelduseks ka tagatava nõude (ja seega ka

kehtiva tagatiskokkuleppe) olemasolu. AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja

kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks,

koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt

tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui

seadus ei sätesta teisiti. AÕS § 641 nimetatud asjaõigusleping peab olema notariaalselt

tõestatud. Hüpoteegi pantimisele ei kohaldata AÕS § 315 lg 2, mis näeb ette õiguse pantimisele

lepingule kirjaliku vorminõude. AÕS § 326 kohaselt peab hüpoteegi seadmiseks sõlmitav

2-20-145717

asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Puudub vaidlus selles, et hüpoteekide

pandileping ja asjaõigusleping nr PL70426-2 on poolte poolt digitaalselt allkirjastatud, mitte

notariaalselt tõestatud. Seega on TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine nii notariaalselt tõestamata

hüpoteegi pantimise kokkulepe kui ka asjaõigusleping. Eeltoodust tulenevalt ja VÕS § 163

alusel on kehtetu ka kokkulepe leppetrahvi tasumise kohta.

Apellatsioonkaebus

13. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada.

14. Hüpoteekide pantimist reguleerivad otseselt AÕS § 338 lg 3 ja § 3381 . AÕS § 3381 lg 1

kohaselt, hüpoteegi pantimisel kohaldatakse vastavalt nõuete pantimise kohta sätestatut. Hageja

arvates on AÕS § 3381 erinorm AÕS § 641 suhtes. AÕS § 315 lg 1 sätestab, et õiguse

pantimiseks on vajalik pantija ja pandipidaja vaheline kokkulepe pandi seadmise kohta, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt, peab kokkulepe olema

kirjalikus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd antud sättes puudub ringviide

AÕS §-le 641, on hageja arvamusel, et hüpoteekide pantimisele on võimalik rakendada kirjaliku

vorminõuet AÕS § 315 lg 2 alusel.

15. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et nn kehtetu lepingu alusel oli tehtud kandeid

kinnistusraamatusse ja ka kostja oli teostanud enda pandipidaja õigusi.

Vastustaja seisukoht

16. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

17. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu 14.10.2022 otsus ja 13.02.2023 täiendav otsus tuleb

kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-ga 1 jätta muutmata.

Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

18. Pooled sõlmisid 26.04.2017 kirjaliku hüpoteekide pandilepingu ja asjaõiguslepingu nr

PL70426-2, mille kohaselt hageja tagas kostja kasuks panditud hüpoteekidega (edaspidi

pandiese) kõiki kostja ja ettevõtte Geldex Financial Group OÜ vahel sõlmitud laenulepingust

nr KKFG50924-1 ja selle lisadest tulenevaid nõudeid, sh tasumata intressid ja viivised. Pooled

leppisid pandilepingu punktis 5.4 kokku, et hagejal on õigus nõuda leppetrahvi summas 500

eurot, kui kostja jätab pandilepingu 5. peatükist ja selle alapunktidest tulenevad kohustused

täitmata või täidab need mittekohaselt.

19. Puudub vaidlus selles, et hüpoteekide pandileping ja asjaõigusleping on poolte poolt

digitaalselt allkirjastatud, mitte notariaalselt tõestatud. Ringkonnakohtu hinnangul leidis

maakohus põhjendatult, et TsÜS § 83 lg 1 järgi on tühine nii notariaalselt tõestamata hüpoteegi

pantimise kokkulepe kui ka asjaõigusleping. Eeltoodust tulenevalt asus maakohus põhjendatult

seisukohale, et VÕS § 163 alusel on kehtetu ka kokkulepe leppetrahvi tasumise kohta.

Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti

ega rikkunud menetlusnorme. Maakohtu otsuse põhjendav osa vastab TsMS § 442 lg-s 8

sätestatule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ning tulenevalt TsMS §

lg-s

sätestatust

ringkonnakohus

neid

põhjendusi

ei

korda.

Vastuseks

apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

2-20-145717

20. AÕS § 338-1 lg 1 kohaselt kohaldatakse hüpoteegi pantimisel vastavalt nõuete pantimise

kohta sätestatut. AÕS § 315 lg 1 sätestab, et õiguse pantimiseks on vajalik pantija ja pandipidaja

vaheline kokkulepe pandi seadmise kohta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi

lõike 2 kohaselt peab kokkulepe olema kirjalikus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti. Hageja leiab, et kuivõrd antud sättes puudub ringviide AÕS §-le 641, on hüpoteekide

pantimisele võimalik rakendada kirjaliku vorminõuet AÕS § 315 lg 2 alusel. Ringkonnakohus

hagejaga ei nõustu. Hüpoteegi pantimise kokkulepe peab AÕS § 641 järgi olema notariaalselt

tõestatud. AÕS § 641 lg 1 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks

asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle

sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta

teisiti. AÕS §-i 641 kohaldatakse ka kinnisasja koormava piiratud asjaõiguse koormamisel

omakorda

mõne

õigusega,

milleks

saab

piiratud

asjaõigustest

kõne

alla

tulla

esmajoones pandiõigus. Hüpoteegi pantimise kehtivuse eelduseks on AÕS § 641 ja AÕS § 315

lg 1 järgi pantimiskokkulepe (käsutustehing) pantija (hüpoteegipidaja) ja pandipidaja vahel,

käsutusõiguse olemasolu pantijal ja kanne kinnistusraamatusse. Ringkonnakohus nõustub

õiguskirjanduses avaldatud seisukohaga, et hüpoteegi pantimiskokkulepe peab AÕS § 641 järgi

olema notariaalselt tõestatud ning hüpoteegi pantimisele AÕS § 315 lg 2 seega ei kohaldata (vt

AÕS II komm, § 3381, p 3.3.2. a ja b).

21. Hageja juhib tähelepanu ka sellele, et väidetavalt kehtetu lepingu alusel oli tehtud kanne

kinnistusraamatusse. See

väide

vastab

tõele

–

05.06.2017

on

Tartu

Maakohtu

Kinnistusosakonna poolt tehtud kandemäärus selle kohta, et registriosas nr 10880501 on

hüpoteek koormatud pandiga kostja kasuks (dtl 336). Üksnes kande tegemisest kehtivaks

hüpoteegi pantimiseks siiski ringkonnakohtu hinnangul ei piisa, kuna hüpoteegi pantimiseks

peab olema pantimiskokkulepe (käsutustehing) notariaalselt tõestatud ja see on pandilepingu

kehtivuse eelduseks. AÕS § 119 lg 2 kohaselt saab kinnisasja omandamise tehingu

vormipuudusega leping muutuda kehtivaks üksnes juhul, kui selle lepingu alusel sõlmitaks

notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja tehtaks kanne kinnistusraamatusse (RKTKo

08.04.2009, 3-2-1-22-09, p 13). Ka AÕS § 119 lg 2 analoogia korras kohaldamisel ei saaks

siiski praegusel juhul järeldada, et kande tegemisega kinnistusraamatusse oleks muutunud

lihtkirjalik hüpoteegi pantimiskokkulepe kehtivaks, kuna käsutustehing (asjaõigusleping) on

notariaalselt tõestamata. Kinnistusraamatu kandel on õiguse loomiseks konstitutiivne toime.

Toime ei ole aga absoluutne, kuna see loob AÕS § 56 lg 1 järgi üksnes eelduse, et

õigusmuudatus on toimunud. Kanne ei too kaasa õigusmuudatust, kui puuduvad selleks

ettenähtud muud eeldused, nt kui käsutustehing on tühine (AÕS I komm, § 641, p 3.4.1).

22. Samuti ei saa ringkonnakohtu hinnangul hageja väitest, et pooled täitsid lepingut, järeldada

pantimiskokkuleppe kehtivust. Ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud

vorminõude järgimata jätmise tagajärge (RKTKo 16.06.2005, 3-2-1-71-05, p 23).

Erandjuhtudel võib siiski olla võimalik, et vorminõude eiramine tehingu tühisust kaasa ei too.

Sellisel juhul peab selline erand olema seaduses sätestatud. Hüpoteegi pandilepingu sõlmimisel

ei ole sätestatud, et vorminõude eiramine ei tooks kaasa tehingu tühisust.

23. Lepingu tühisus tähendab ka lepingust tulenevate kõrvalkohustuste tühisust. Seega kui

hüpoteegi pandileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, ei teki ka kohustust, mille

täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist või leppetrahvi (RKTKo 17.06.2004, 3-2-1-

79-04, p 21).

24. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

2-20-145717

25. Tulenevalt sellest, et maakohus on menetluskulud rahaliselt kindlaks määranud, teeb seda

apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Kostja ei ole ringkonnakohtule

menetluskulude nimekirja esitanud, vaid on 17.04.2024 kinnitanud, et kostjal menetluskulud

puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg