2-20-13043/77 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Mati Maksing ja Kairi

Piirisild

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. mai 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-13043

Kohtuasi

X

hagi

Y

vastu kaasomandi lõpetamiseks

ja

tahteavalduse andmise kohustamiseks

Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks ja

tahteavalduse andmise kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 26. jaanuari 2024. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Olavi Järve

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Rait Sarjas

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Muuta hagihinda ja määrata hagihinnaks 3500 eurot.

2. Muuta vastuhagi hinda ja määrata vastuhagi hinnaks 3500 eurot.

3. Mitte võtta asja juurde Y 30. aprillil 2024 esitatud uusi dokumentaalseid tõendeid

ning mitte arvestada nimetatud menetlusdokumendis esitatud uute asjaoludega.

4. Tühistada Pärnu Maakohtu 26. jaanuari 2024. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-13043

osas, milles Yle jäeti tema kaasomandi osa väärtusest hüvitamata 9667,32 eurot.

Teha tühistatud osas uus otsus, millega kohustada X hüvitama Yle täiendavalt

9667,32 eurot. Samuti täiendada maakohtu otsuse resolutsiooni otsuse täitmise

korra kindlaksmääramisega. Muus osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon

muutmata, täiendades osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.

5. Rahuldada Y apellatsioonkaebus osaliselt.

6. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

6.1. Hagi rahuldada.

6.2. Lõpetada X ja Y kinnistu, asukohaga Y (registriosa nr XXXXXX), kaasomand

selliselt, et jätta kinnistu X ainuomandisse ning kohustada X maksma Yle hüvitist

96 167,32 eurot.

6.3. Jätta vastuhagi rahuldamata.

6.4. Kohustada Yd andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 1 tähenduses)

kinnistu registriosa nr XXXXXX teise jao omanikukande, mille kohaselt on Y

kinnistust 1/3 kaasomandi omanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks,

millega kantakse kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse X.

6.5. Kohtuotsus asendab resolutsiooni p-s 6.4 märgitud Y tahteavaldust.

6.6. Kohustada Yd tegema resolutsiooni p-s 6.4 märgitud tahteavaldus üksnes juhul,

kui X on täitnud kohustuse tasuda Yle tema kaasomandi osa eest 96 167,32 eurot.

6.7. Määrata kindlaks, et Ylt saab resolutsiooni p-s 6.4 märgitud tahteavaldust nõuda

nelja kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest ning pärast selle tähtaja möödumist

kaotab käesolev otsus õigusjõu.

7. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. Rahaliselt

kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 8. septembril 2020 hagi C vastu. Hageja palus lõpetada XXX asuva

kinnisasja (registriosa nr XXXXXX) kaasomand selliselt, et kinnisasi jäetakse hageja

ainuomandisse, kohustusega hüvitada teisele kaasomanikule talle kuuluva kaasomandi osa

väärtus 86 500 eurot. Hageja palus kohustada kostjat tegema tahteavaldus kinnistusraamatu

kande muutmiseks selliselt, et kinnisasja ainuomanik on hageja, ja asendada kostja tahteavaldus

kohtulahendiga. Seoses kinnisasja mõttelise osa kinkimisega 15. septembril 2022 asendas

Pärnu Maakohus 8. novembri 2022. a määrusega senise kostja C Yga (kostja).

1.1. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja kaasomandis kinnisasi, millest hagejale kuulub

2/3 mõttelist osa ja kostjale 1/3 mõtteline osa. Poolte vahel on 17. mail 2016 sõlmitud

notariaalne kasutuskorra kokkulepe. Pooled on aastaid pidanud läbirääkimisi kinnisasja

jagamise suhtes, sh nii väljaostu küsimustes kui ka ühise hooviala jagamise osas kasutuskorra

määramisega. Kohtuvälise kokkuleppeni jõutud ei ole.

1.2. Hagejal on kinnisasjaga nii ajalooline kui ka emotsionaalne side. Kinnistul asuv hoone on

ehitatud hageja vanavanavanaisa poolt ja tegemist on hageja sünnikoduga. Hetkel kasvatab

hageja seal koos elukaaslasega kahte last. Alates 90-date aastate keskpaigast ei ole teine

kaasomanik kinnisasja püsiva elukohana kasutanud. Seejuures on hageja teinud enda kasutuses

oleval kaasomandi osal kapitaalremondi.

1.3. Samuti on hageja parendanud kogu kaasomandis olevat hoonet. Kinnisasja väärtus on

hageja panuse tõttu kasvanud 15 000 euro võrra, millest kostja osa on 5000 eurot. Hageja

asendas 2017. aastal omal kulul hoone ajutise katusekatte uuega, vahetas välja kõik sarikad,

paigaldas varem puudunud katuse aluskatte, tuuletõkke ning katusealuse soojustuse. Ka

paigaldas hageja omal kulul soojustuse pööningule ja kahe korruse vahelisele vahelaele ning

on taganud eluruumide vaheliste seinte ja vahelae tulekindluse. Hageja lasi ümberehituse ja

remondi tegemiseks teha projekti, millega nõustus ka tolleaegne kaasomanik C. Lisaks on

hageja pidevalt kinnisasja hooldanud (sh niitnud muru ning korraldanud lume lükkamist ühisel

hoovialal). Hageja leiab, et tema suhtes oleks ebaõiglane, kui ta peaks kostjale maksma

kaasomandi kaotuse eest hüvitist ka selle eest, et kinnisasja väärtus on tõusnud hageja panuste

arvelt. Lisaks tõi hageja esile, et kinnisasi on koormatud kasutuskorraga, mis mõjutab

kaasomandi osa turuväärtust.

1.4. Hageja esitas ka alternatiivse tasaarvestuse nõude juhuks, kui kohus peaks asuma

seisukohale, et hageja poolt kinnisasjale tehtud kulutusi (katuse vahetamist) ei tuleks arvestada

hüvitise suuruse määramisel.

Kostja vastuväited ja vastuhagi

2. Kostja vaidles hagile vastu.

2.1. Hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega, sest hageja oli 2016. a nõus kinnisasja

jätmisega kaasomandisse ning pooled sõlmisid 17. mail 2016 notariaalse kinnisasja valdamise

ja kasutamise kokkuleppe. Lisaks on hageja taotlenud kaasomandi lõpetamist kostjat kõige

enam koormaval viisil. Hagi rahuldamisel jääks kostja ilma oma kodust ning omandi kaotuse

eest väljamõistetav hüvitis ei taga samaväärse elukoha soetamist.

2.2. Ka kostjal on emotsionaalne side kinnisasjaga. Seejuures on pooled kinnisasja

renoveerinud nii koos kui eraldi. Kostja on heauskselt nõustunud hageja kasutuses oleva elamu

osa laiendamiseks vundamendi rajamisega 1,2 m2. Hageja võttis vabatahtlikult enda kanda

katuse ja seda kandvate puitosade vahetusega seotud kulud, kuna see oli hageja soov. Tegelik

vajadus katuse vahetamiseks puudus. Kostja uuendas hageja nõudel enda kasutatavates

ruumides asuva korstna. Muud ehitustööd olid kantud hageja soovist võtta kasutusele pööning

ning ehitada välja eluruum. Ehitustegevuse käigus on ühises kasutuses olev hooviala olnud

hageja ainukasutuses, kuna seda on kasutatud nii ehitustööde teostamisel kui materjali

ladustamisel. Hageja on ainuisikuliselt kasutanud ka poolte ühises kasutuses olevat saun-

pesukööki.

2.3. Kostja esitas hageja tasaarvestuse nõudele aegumise vastuväite.

3. Kostja esitas 13. novembril 2020 vastuhagi, milles palus kaasomandi lõpetamisel jagada

kinnisasi korteriomanditeks ning jätta hageja ainuomandisse reaalosadena korterid

(eriomandid) pindalaga 96,5 m² ja pindalaga 32,6 m² ja kostja ainuomandisse reaalosana korter

(eriomand) pindalaga 51,6 m². Kostja palus märkida, et jõustunud kohtuotsus asendab hageja

tahteavaldusi ja nõusolekuid, mis on vajalikud kinnisasja korteriomanditeks jagamiseks. Lisaks

palus kostja kaasomandi lõpetamisel määrata kindlaks kaasomandi valdamise ja kasutamise

kord vastavalt Tallinna notar Erki Põdra poolt 17. mail 2016 tõestatud notariaalakti p-dele 5.1–

5.12, jättes välja elamut puudutava osa.

Vastuhagi kohaselt on kõige õiglasemaks lahenduseks jagada kaasomandis olev kinnisasi

korteriomanditeks. Hageja väited keerukatest suhetest korteriühistu moodustumise järgselt ei

ole tõsiseltvõetavad, kuna kaasomandi esemega seotud küsimusi on kaasomanikel tulnud

lahendada alates kinnistu moodustamisest ning see ei muutuks ka pärast korteriomandite

moodustamist. Kaasomandisse jääva ülejäänud kinnistu kasutamise korras on pooled juba

kokku leppinud ning selles osas mingit sisulist õiguslikku muudatust teha vaja ei ole.

Kasutuskord tuleks kindlaks määrata poolte vahel kokkulepitud 17. mail 2016 sõlmitud

notariaalakti p-des 5.1.–5.12. tingimusel, jättes välja elamut puudutava osa.

4. Kostja täpsustas 4. augusti 2023. a seisukohas kasutamise ja valdamise kokkuleppe

tingimusi.

Hageja vastuväited kostja vastuhagile

5. Hageja vaidles kostja vastuhagile vastu. Kostja kasutuskorra muutmise nõude palus hageja

jätta menetlusse võtmata.

Pooled ei ole pika aja jooksul leidnud üksmeelt, mistõttu on kaheldav, et asja ühine

majandamine oleks edaspidi võimalik või otstarbekas. Poolte suhteid ei parandaks kostja poolt

pakutud kaasomandi jagamise viis. Praegusel juhul oleks õiglane, kui kohus jagaks kinnisasja

hageja poolt taotletud viisil ning lähtuks õiglase väärtuse kindlaksmääramisel just kostja

mõttelise osa väärtusest.

Maakohtu otsus ja põhjendused

6. Pärnu Maakohus rahuldas 26. jaanuari 2024. a otsusega (vaidlustatud otsus) hageja hagi ning

lõpetas kaasomandi kinnisasjale selliselt, et jättis kinnisasja hageja ainuomandisse ning

kohustas hagejat maksma kostjale hüvitise 86 500 eurot. Maakohus jättis kostja vatsuhagi

rahuldamata. Maakohus kohustas kostjat andma nõusolek kinnisasja omanikukande

muutmiseks ning märkis, et kohtuotsus asendab kostja tahteavaldust. Lisaks jättis maakohus

rahuldamata kostja tõendite kogumise taotluse. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi

kanda põhjendusega, et kaasomandi lõpetamine toimub eelduslikult mõlema poole huvides.

6.1. Maakohtu põhjenduste kohaselt on nii hageja kui ka kostja taotletud kaasomandi jagamise

viis asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 järgi lubatud. Maakohus asus seisukohale, et kostja

vastuväide kaasomandiosa omandi säilitamiseks ei kaalu üles hageja huvi kaasomandi

lõpetamiseks. Maakohus veendus, et kaasomanike suhted on pingelised ning just kostjast

tulenevalt ei ole kokkulepet saavutatud. Kostja taotletud kaasomandi jagamise viis ei erineks

ega lõpetaks olemasolevat olukorda. Maakohus leidis, et esitatud tõenditest tulenevalt on

kinnisasjaga rohkem seotud hageja, kes kasutab seda igapäevaselt enda elukohana. Kostja ja

tema lähedased viibivad kinnisasjal hooajaliselt.

6.2. Lisaks märkis maakohus, et kaasomandiosa suurustest lähtuvalt ei ole kostjal õigust oma

osa soovitud ulatuses laiendada. Maakohus hindas kostja esitatud juurdeehituse asendiplaanil

märgitud andmeid ja järeldas, et pärast juurdeehitust ei oleks uued proportsioonid enam

vastavuses kaasomandi suurustega.

6.3. Maakohus asus seega seisukohale, et praegusel juhul on õiglasem lõpetada kinnisasja

kaasomand hageja pakutud viisil. Kostja pakutud jagamise viisi puhul kodurahu ei saabuks, sest

kaasomanike erimeelsused jätkuksid. Hageja pakutud viis ei kahjusta kostja huve ülemääraselt

ning hüvitise arvelt on kostjal võimalik soetada Pärnu linnas vähemalt samas seisukorras olev

korteriomand. Hüvitise suuruse kindlaksmääramisel on õiglane võtta aluseks eksperdi poolt

nimetatud kostja kaasomandi turuväärtus ilma hageja panuseta, s.o 86 500 eurot. Kostja ei ole

pidanud uue katuse panemist vajalikuks, mistõttu on õige võtta aluseks kinnistu väärtus ilma

uue katuseta. Hageja suhtes oleks ebaõiglane, kui ta peaks maksma kostjale hüvitist enda poolt

tehtud parenduste eest.

6.4. Seoses kostja taotlusega määrata kaasomandi lõpetamisel kindlaks kaasomandi valdamise

ja kasutamise kord, märkis maakohus, et kostja ei ole menetluses kasutuskorra muutmise nõude

esitamisele ja kohtu poolt selles osas seisukoha võtmata jätmisele kohtu tähelepanu juhtinud.

Ka on nõudelt tasumata riigilõiv. Kuna kohus rahuldab hagi hageja taotletud viisil, puudub

vajadus kostja 4. augusti 2023. a esitatud kaasomandi kasutamise ja valdamise kokkuleppe

nõude läbivaatamiseks.

Apellatsioonkaebus

7. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta hageja hagi

rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

7.1. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus jätnud põhjendamatult

arvestamata kostja väidete ja tõenditega. Kostja hinnangul ei saa kaasosmandi lõpetamisel

hageja taotletud viisil olla määravaks asjaoluks pooltevahelised suhted. Seejuures ei ole

maakohus põhjendanud, millel põhineb kohtu järeldus, et poolte suhted on äärmiselt halvad.

Kostja hinnangul on lubamatu käsitada kohtumenetluses peetud kompromissläbirääkimiste

ebaõnnestumist kui kaasomandi lõpetamiseks alust andvat asjaolu.

7.2. Ka on arusaamatu maakohtu põhjendus, et kostja poolt taotletud kaasomandi jagamise viis

ei erineks praegusest ega lõpetaks olemasolevat olukorda. Seejuures on maakohus jaatanud, et

kostja taotletud viisil kaasomandi jagamine on lubatav. Kogu kinnisasja, sh korteriomandite

moodustamisel korteriomanditest väljapoole jääva osa kasutamise osas on kokkulepped

saavutatud 17. mail 2016 notariaalselt sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise korraga.

7.3. Meelevaldne on maakohtu järeldus, et kostja ja tema lähedased kasutavad kinnisasja vaid

hooajaliselt. Kostja töötab välismaal graafiku alusel ning kui kostja ei ole graafiku alusel tööl,

on ta Eestis oma ainukeses elukohas.

7.4. Ka on lubamatu õigustada kaasomandi lõpetamist sellega, et kostja taotles uue kaasomandi

valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe kindlaksmääramist. Esiteks ei ole kohus seda nõuet

menetlenud. Teiseks on kostja esitanud kõnealuse taotluse ainult seoses vastuhagis taotletud

kaasomandi lõpetamise viisiga. Asjakohatu on ka maakohtu käsitlus, mis puudutab võimaliku

loodava kostja omandisse jääva korteriomandi laiendamist. Maakohus on asunud hageja nimel

vastu vaidlema kostja tehtud ettepanekule.

7.5. Maakohtu järeldus, et kostjal on võimalik saadava hüvitisega soetada endale Pärnu linnas

samas seisukorras korteriomand, on väär. Ükski uus kinnisasi ei saa täielikult asendada kostja

kodu, kus kostja on pikaajaliselt elanud. Kostja hinnangul ei ole maakohus poolte huvisid

nõuetekohaselt kaalunud. Ka on maakohus kostjale makstava hüvitise suuruse määramisel

tõendeid vääralt hinnanud. Kostja hinnangul oleks minimaalne hüvitis saanud olla

93 666,67 eurot. Ka jääb kostja selle juurde, et hageja poolt tehtud kulutuste arvestamine ei ole

kostja mõttelise osa väärtuse eest hüvitise arvestamisel põhjendatud.

7.6. Juhul kui ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja nõustub maakohtu

otsusega, taotleb kostja, et kostjat kohustatakse omanikukande muutmise nõusolekut andma ja

asendatakse kostja nõusolek kohtulahendiga üksnes juhul, kui kostjale hüvitatakse samal ajal

tema kaasomandi osa väärtus.

Vastustaja seisukoht

8. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles kostjale jäeti tema kaasomandi osa

väärtusest hüvitamata 9667,32 eurot. Ringkonnakohtul on võimalik teha uus otsus, millega

kohustada hagejat hüvitama kostjale täiendavalt 9667,32 eurot. Veel tuleb täiendada maakohtu

otsuse resolutsiooni otsuse täitmise korra kindlaksmääramisega. Muus osas tuleb TsMS § 657

lg 1 p 2¹ alusel jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb täiendada

maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks kaasomandi lõpetamise viisi osas ja kaasomandi jagamiseks maakohtu määratust

erineval viisil. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

10. Kostja esitas 30. aprillil 2024 menetlusdokumendi koos uute dokumentaalsete tõenditega.

Kostja kirjeldab menetlusdokumendis oma seotust kinnisasjaga, selle olulisust talle ning

kinnisasjale panuste tegemist. Lisaks testamendile esitas kostja tööandja e-kirja töögraafiku

kohta ning lendude graafiku, märkides, et need on olulised tõendid, sest hageja püüab näidata,

et XXX ei ole tema kodu.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku järgi on tõendite ja asjaolude esitamine ringkonnakohtus

piiratud. TsMS § 652 lg 1 järgi lähtub ringkonnakohus otsust tehes üldjuhul üksnes maakohtus

esitatud asjaoludest ja tõenditest. Ringkonnakohus tuvastab esimese astme kohtu otsuses

tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid TsMS § 652 lg-s 3 sätestatud

juhtudel. Riigikohus on selgitanud, et menetlusosalisel on õigus esitada apellatsioonimenetluses

uusi asjaolusid ja tõendeid üksnes mõjuval põhjusel, st eelkõige juhul, kui objektiivselt ei olnud

võimalik selliseid asjaolusid ja tõendeid varem esitada (vt nt RKTKo 11.02.2016, 3-2-1-171-

15, p 17).

Kolleegiumi hinnangul ei olnud kostjal pärast 19. aprilli 2024 uute tõendite ja asjaolude

esitamine lubatud. Kui hageja vastus apellatsioonkaebusele tingis uute väidete ja tõendite

esitamise vajaduse, sai kostja sellist õigust kasutada kuni 19. aprillini 2024. 1. aprillil 2024

määras ringkonnakohus kostjale tähtaja vastaspoole esitatu kohta seisukoha esitamiseks (kd III,

tl 161 pöördel). Põhjendus, miks kostja uued asjaolud ja tõendid 30. aprillil 2024 esitas, ei ole

nende vastuvõtmise ja menetlemise eelduseks. 22. aprillil 2024 määras ringkonnakohus

TsMS § 647 lg 1 teise lause järgi tähtajad, märkides ka ära, et pooltel on õigus esitada eelkõige

õiguslikke seisukohti (kd III, tl 169). Kolleegium saab kostja 30. aprilli 2024. a

menetlusdokumendis avaldatuga arvestada ulatuses, milles see viitab varem menetluses

esitatud asjaoludele.

11. Praegu on hageja soovinud kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnisasi jäetakse hageja

ainuomandisse kohustusega hüvitada kostjale tema kaasomandi osa väärtus. Kostja soovis

vastuhagis kinnisasja jagamist korteriomanditeks ja kasutuskorra kindlaks määramist.

Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kostja on maakohtu otsuse

vaidlustanud.

12. Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist.

Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud

hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest

tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole

õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (vt RKTKo 10.04.2019, 2-17-9749/34, p 11).

Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu võimalused maakohtust erineva otsuse tegemiseks

kaasomandi jagamise viisi osas on piiratud. Riigikohus on selgitanud, et maakohtu valik

kaasomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel on diskretsiooniotsus, millesse

kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga

viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning

kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt RKTKo

10.04.2019, 2-17-11516/46, p 29; 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p 22). Seega tuleb ringkonnakohtul

kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel kontrollida, kas maakohus on ületanud kaasomandi

jagamise viisi valikul diskretsiooniõiguse piire, otsustades sellise viisi kasuks, mis on kostjale

või mõlemale kaasomanikule ebamõistlikult koormav või muudel põhjustel ebaõiglane.

13. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi jagamine AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mille

kohaselt asi antakse ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta teisele kaasomanikule

välja tema osa rahas, on võimalik üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud

ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17,

p 13). Hageja kinnitas ka pärast ringkonnakohtu selgitusi, et ta soovib jätkuvalt kaasomandi

lõpetamist hagiavalduses taotletud viisil, seda ka juhul, kui kostja osa väärtus arvestatakse asja

kui terviku väärtusest (kd III, tl 162). Seega on võimalik valida kahe kaasomandi jagamise viisi

vahel, s.o asja andmine ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta teisele

kaasomanikule välja tema osa rahas (hageja eelistus), või reaalosadeks jagamine

korteriomandite moodustamise teel (kostja eelistus).

14. Kolleegiumi arvates leidis maakohus põhjendatult, et sobivaim kaasomandi jagamise viis

on asja andmine hagejale, pannes talle kohustuse maksta kostjale välja tema osa rahas.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

14.1. Kostja heidab maakohtule ette, et maakohus ei arvestanud otsust tehes kostja väiteid ega

hinnanud kostja esitatud tõendeid. Kolleegium selle etteheitega ei nõustu. Maakohus on

kaasomandi lõpetamise viisi valiku otsustamisel kõiki poolte väiteid ja tõendeid vajalikus

ulatuses hinnanud.

Hageja esitas kaasomandi lõpetamise nõude seetõttu, et olemasolev olukord, vaatamata

notariaalselt sõlmitud kasutuskorra kokkuleppele, vajab lahendamist, sest poolte omavahelised

suhted on pingelised ja kokkuleppe saavutamine võimatu. Maakohus leidis, et hageja väidete

aluseks olevad asjaolud on tõendatud. Iseenesest on kostjal õigus, et kompromissläbirääkimiste

ebaõnnestumist ei saa käsitada kui korteriomandite moodustamist välistavat asjaolu. Ka

Riigikohus on leidnud, et kohus ei saa tõlgendada poolte kompromissiläbirääkimistel

väljendatut poolte menetluslike avaldustena põhiasjas (vt nt RKTKo 17.06.2020, 2-18-7948/81,

p 27). Kolleegiumi hinnangul ei kohaldu see põhimõte praeguses vaidluses.

Maakohtu menetluse kestel arutasid pooled võimalust lahendada asi kokkuleppel nii, et

kinnisasi jagatakse korteriomanditeks. Hagi esitati 8. septembril 2020, mis andis maakohtule

võimaluse hinnata poolte suhteid mitme aasta vältel. Kohtumenetluse ajal peetud läbirääkimiste

käigus tekkisid küsimused, mis tekiksid ka siis, kui maakohus otsustaks kostja kaasomandi

jagamise viisi kasuks. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et kostja tegi 4. augusti 2023. a

menetlusdokumendis õiglastel tingimustel hagejale ettepaneku. Sellele ettepanekule on hageja

31. augustil 2023 vastu vaielnud. Hageja vastuväidete kohaselt soovis kostja kaasomandit

lõpetada viisil, mis kaldus kõrvale tema kaasomandi osa suurusest. Kolleegium nõustub

hagejaga, et kostja soovis saada eelist kaasomandist suuremas ulatuses nii ehitusõiguseks kui

ka maa kasutamiseks. Eeltoodud asjaolud on maakohus menetlusõigust rikkumata tuvastanud

(vt maakohtu otsuse p-d 21–24). Nendest tuvastatud asjaoludest tegi maakohus põhjendatud

järelduse, et kaasomand tuleb lõpetada hageja taotletud viisil, sest korteriomandite

moodustamisel poolte erimeelsused jätkuksid.

14.2. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et maakohus hindas asjaolusid, mis ei oma asjas tähtsust.

Kolleegiumi hinnangul pidi maakohus juurdeehituse eskiisprojektiga seotud asjaolusid

hindama, sest see oli kaasomandi lõpetamise viisi valikul oluline. Asjaolu, et C asemel on nüüd

kaasomanikuks tema ema, ei anna alust teistsuguseks järelduseks, sest selline kaasomanike

vahetumine suhteid ei muutnud. Hagile esitatud vastuväited ja vastuhagi aluseks olevad

asjaolud jäid samaks.

14.3. Kuigi maakohus tuvastas ja pooled ei vaidle enam selle üle, et kaasomandi lõpetamine

kostja taotletud viisil on võimalik, ei pidanud maakohus kinnisasja reaalosadeks jagamist

korteriomandite moodustamise teel sobivaks kaasomandi jagamise viisiks. Põhimõtteliselt

leidis maakohus, et kaasomandi sel viisil jagamine ei oleks mõistlik, kuna poolte heanaaberlike

suhete puudumise tõttu võib olla takistatud korteriomanike kaaskasutusse jäävate mõtteliste

osade kasutamine ja majandamine (vt maakohtu otsuse p 25). Kolleegium nõustub maakohtuga.

Arvestades poolte omavahelisi suhteid ja korteriomandite moodustamiseks vajaliku koostöö

tegemise väljavaateid, samuti muid olulisi asjaolusid (sh siinse asja menetluse käik ja

korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise väljavaated), ei ole kinnisasja reaalosadeks

jagamine korteriomandite seadmise teel praegusel juhul põhjendatud ega ka sobiv viis

kaasomandi jagamiseks. Maakohus on seega diskretsiooniõiguse teostamisel jõudnud

põhjendatud lahenduseni.

14.4. Kohtupraktikas võetakse sobiva kaasomandi jagamise viisi tuvastamisel arvesse ka

kaasomanike omavahelisi suhteid. Riigikohus on näiteks 29. mai 2012. a otsuses tsiviilasjas

nr 3-2-1-61-12 selgitanud, et kohus saab kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh

poolte suhete ja senise läbisaamisega (p 12). Kuigi praegune asi erineb viidatud Riigikohtu

otsuse aluseks olnud asjaolude poolest seetõttu, et pooled on sõlminud notariaalse kinnisasja

kasutamise kokkuleppe, leiab hageja, kes kinnisasjal alaliselt elab, et kostjaga igapäevane

kinnisasja valdamine ja kasutamine on äärmiselt stressi ja vaidlusi tekitav. Korteriomandid

oleksid jätkuvalt ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand

kuulub (hoone konstruktsioonid, hoov, aed, trassid, muud rajatised). Järelduse, et kui kinnisasi

jagatakse reaalosadeks, ootavad pooli ees uued kohtuvaidlused, saab teha kostja menetluse

kestel avaldatust. Kostja lepinguline esindaja on maakohtu 10. mai 2023. a istungil avaldanud,

et kui kaasomand lõpetatakse kostja taotletud viisil, nõuab kostja kohtus ehitamisõigust (seeläbi

ka kaasomandiosa suurendamist) samadel asjaoludel (vt ajamärk 00:24:55; kd II, tl 151

pöördel). Seega on maakohus põhjendatult leidnud, et jagades kinnisasja kostja taotletud viisil,

ei lõpetaks see kaasomanike jaoks olemasolevat olukorda (vt maakohtu otsuse p-d 17 ja 18).

Kolleegium nõustub ses osas maakohtu põhjendustega (TsMS § 654 lg 6).

14.5. Veel ei nõustu kostja maakohtu tuvastatuga, et kostja ja tema lähedased kasutavad

kinnisasja hooajaliselt. Kolleegium leiab, et asjaolu, kas kostja kasutab kinnisasja hooajaliselt

või ajal, mil ta ei viibi töökohustuste täitmise tõttu välismaal, viib sama järelduseni, et erinevalt

hagejast ei ela kostja kinnisasjal igapäevaselt. Kuigi maakohus on menetlusnormi rikkudes

tuvastanud, et asjaolu vaidlustamata jätmisel saab eeldada TsMS § 231 lg 4 järgi asjaolu

omaksvõttu, ei muuda see maakohtu järeldust ebaõigeks. Asjaolu, et kostja kinnisasja

igapäevase elukohana ei kasuta, on kostja ise oma menetlusdokumentides kinnitanud. Kostja

lepinguline esindaja, kes on samuti kostja õiguseellane, on avaldanud, et kostja jätkas välismaal

töötamist ka pärast 2012. aastat (kd III, tl-d 64–65). Selguse huvides märgib kolleegium, et C

31. augustil 2023 kohtule adresseeritud kirjalik selgitus ei ole dokumentaalne tõend TsMS §

272 lg 2 mõttes, sest C oli kostja õiguseellane ning hiljem tema lepinguline esindaja (vt volikiri;

kd II, tl 148). Asja materjalidest nähtuvalt ei kasutanud ka C kinnisasja alalise elukohana (nt kd

I, tl-d 14, 134, 179; kd II, tl 55).

14.6. Kolleegium nõustub hagejaga, et kaasomanikul, kes kinnisasjal igapäevaselt ei ela,

puudub motivatsioon kinnisasjal asuva hoone säilitamiseks ja ehitustööde tegemiseks, samuti

raskendab see vajalike nõusolekute saamist. Ka siinses asjas ei nõustunud kostja hageja poolt

tehtud katuse parandamise kulutustega, leides, et need kulud peavadki jääma hageja kanda.

Hageja on kirjeldanud ka probleeme ühiskasutuses oleva hooviala sees oleva septikuga, mis

segab püsihaljastuse loomist. Probleemne koostöö kaasomandi eseme korrashoidmisel ja

valitsemisel jätkuks suure tõenäosusega ka pärast korteriomandite moodustamist.

Korteriomandite moodustamise korral kuuluks korteriomanikule eriomand hoone reaalosa üle,

kuid sellega kaasneks mõtteline osa kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub

(korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 1 lg 1). Korteriomandite kaasomandi osa eset

valitsevad ning oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja kohustusi täidavad korteriomanikud

korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2, § 12 lg 1). Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase

valitsemise küsimuste (sh kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont, korteriühistu

kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine, piiratud ulatuses laenu või muude

sarnaste rahaliste kohustuste võtmine) üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel,

kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg-d 1 ja 2). Lisaks

oleks ehituslike või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suuremate

ümberkorralduste tegemiseks niikuinii vaja kaasomanike kokkulepet, selleks ei piisaks

häälteenamusest (KrtS § 38 lg 1). Arvestades poolte seniseid erimeelsusi ja erinevaid arusaamu

kinnisasja valitsemisest, ei oleks kolleegiumi hinnangul tõenäoline, et pooltel õnnestuks pärast

korteriomandite ja korteriühistu moodustamist saavutada kinnisasja valitsemist ning

olulisemaid ümberkorraldusi puudutavates küsimustes üksmeel.

Ehkki kostja on menetluse kestel olnud seisukohal, et poolte läbisaamine ei takistaks neil

korteriomanikena ühise omandi valitsemist, näib kolleegiumile asja materjalide põhjal, et nende

suhted oleksid pingelised ja takistaksid seega suure tõenäosusega kaasomandi eseme ühiselt

valitsemist. Kolleegiumi hinnangul ei ole tegemist hageja poolt kunstlikult loodud muljega, sest

kinnisasja valdamisega seotud kaasomanike olulisi erimeelsusi koges vahetult ka asja

lahendanud maakohus.

14.7. Asjaolud, et kostjal on kinnisasjaga emotsionaalne side ning see on tema kodu Eestis, ei

ole sedavõrd ülekaalukad, et välistada hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamise.

Kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei riku kostja põhiõigusi. AÕS § 76 lg 1 kohaselt

on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning kui pooled ei saavuta

kokkulepet kaasomandi jagamise viisi suhtes, otsustab selle AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel

kohus. Kaasomandi olemusest tulenevalt peab kaasomanik arvestama võimalusega, et mõni

teine kaasomanik võib soovida kaasomandi lõpetamist, millega kaasneb vajadus kaasomand

jagada mõnel AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud viisil. Riigikohus on kinnitanud, et kaasomandi

lõpetamine ei riku põhiseaduse §-des 32 ja 33 sätestatud põhiõigusi, sest AÕS § 77 annab

võimaluse arvestada kõigi kaasomanike huve ning tagab neile võimaluse saada oma osa eest

õiglane ja kohene hüvitis (vt RKTKo 11.12.2002, 3-2-1-140-02, p 13). Ka on Riigikohus

kinnitanud, et AÕS §-s 77 sätestatud kaasomandi jagamise viisid ei riiva selles sätestatud õigust

kodu puutumatusele (samas).

15. Maakohus võttis hüvitise määramisel aluseks eksperthinnangus nr 089-23P märgitud kostja

kasutuses oleva kaasomandiosa turuväärtuse 86 500 eurot, mis ei arvesta elamu parendusi (uus

katus: sarikad, katusealune soojustus, vahelae isolatsioon; vt kd II, tl 176). Põhjendusi, miks

maakohus pidas sellist väärtust õigeks, otsuses esitatud ei ole. Ringkonnakohtu hinnangul on

maakohus kaasomandiosa väärtuse tuvastamisel rikkunud kohtuotsuse põhjendamiskohustust,

samuti kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. See tingis ebaõige tulemuse, mistõttu tühistab

ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, milles maakohus pani hagejale kohustuse maksta

kaasomandi osa kaotuse eest kostjale välja 96 167,32 eurost väiksema summa.

16. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kuidas tuleb välja selgitada kostjale makstava rahalise

hüvitise suurus. Hageja tugineb kohtupraktikale ja õiguskirjanduses avaldatud põhimõtetele,

mille kohaselt on tulenevalt asjaoludest võimalik lähtuda kaasomandi osade väärtusest,

arvestades kasutuskorda (AÕS I komm (2014), § 77, p 3.3.2.3; nt HMKo 03.11.2018, 2-16-

6505, p 24). Samuti leiab hageja, et kaasomandiosa väärtuse puhul saab arvestada tema

panusega, mis on kinnisasja väärtust tõstnud (nt HMKo 06.07.2021, 2-20-13342, p 61).

Kolleegium hageja kõigi seisukohtadega ei nõustu.

16.1. Kolleegiumi hinnangul tuleb siinses asjas lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku

väärtusest ning määrata kindlaks kostjale makstava rahalise hüvitise suurus vastavalt tema

kaasomandi osale kaasomandis oleva asja kui terviku väärtusest (vt RKTKo 22.03.2023, 2-19-

18320/73, p 15). Eksperthinnanguga, mida kohus hindab TsMS § 272 lg 2 järgi dokumentaalse

tõendina, on tõendatud, et 21. juuni 2023. a seisuga on kinnisasja turuväärtus 296 000 eurot,

millest kostja osa (1/3) on 98 666,67 eurot.

16.2. Õiglane hüvitis omandi kaotamise eest määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi

kaotamise aja seisuga (RKTKo 08.03.2007, 3-2-1-12-07, p 10). Kolleegiumi hinnangul ei

võimalda AÕS § 77 lg 2 arvestada kinnisasja väärtust ilma parendusteta (uus katus: sarikad,

katusealune soojustus, vahelae isolatsioon). Sellist õiguslikku alust ei anna ka kasutuskorra

kokkuleppe p 5.3, mis vastab AÕS § 71 lg-le 2. Selle kokkuleppe alusel on kaasomanikul õigus

saada tema kasutuses olevast kinnisasja osast vilju ja kasutuseeliseid. Kui hageja on

kaasomandis olevale asjale kulutusi teinud, saab ta nõuda kostjalt nende hüvitamist, mis hageja

väidetud ebaõigluse (maksta kulutuste eest topelt) kõrvaldab.

16.3. Hageja saab esitada tingimusliku protsessuaalse tasaarvestuse avalduse juhuks, kui kohus

peaks leidma, et kaasomand tuleb lõpetada just hageja taotletud viisil ja ta peab maksma

kostjale rahalist hüvitist (vt RKTKo 15.06.2022, 2-20-17088/30, p 9.4). Tasaarvestuse mõiste

sätestab VÕS § 197 lg 1, mille kohaselt, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud

maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool

(tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on

õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse

avalduse esitamiseks ei pea kostja esitama vastuhagi ning kostja võib esitada hagejale

tasaarvestuse avalduse ka kohtumenetluse ajal (protsessuaalse tasaarvestuse kohta vt nt RKTKo

27.11.2013, 3-2-1-126-13, p 12).

16.4. Selleks, et kohus saaks hageja tasaarvestuse avaldust arvestada ning väljamõistetavat

rahalist hüvitist vastavalt vähendada, peab hagejal olema kostja vastu mingi rahaline nõue.

Hageja väitel tegi ta 2017. aastal kinnisasjal asuvale hoonele kulutusi, asendades 2012. aastal

ajutiselt paigaldatud katusekatte uuega. Seejuures vahetas hageja välja kõik sarikad, paigaldas

varem puudunud katuse aluskatte, tuuletõkke ning katusealuse soojustuse. Ühtlasi paigaldas

hageja omal kulul soojustuse pööningule ja kahe korruse vahelisele vahelaele ning on taganud

eluruumide vaheliste seinte ja vahelae tulekindluse (kd I, tl-d 110–112). Kuigi kostja ei

vaidlusta, et selliseid ehitustöid on tehtud, leiab ta, et need tööd olid vajalikud hagejale, kes

soovis elamu teise korruse kasutusele võtta, mis kasutuskorra kohaselt oli hageja ainukasutuses,

kuid elamiskõlbmatu. Kostja väitel sai ta aru, et hageja kulutuste hüvitamist ei nõua. Lisaks

leiab kostja, et nõue on aegunud.

16.5. Asjas on tõendatud, et kasutuskord sõlmiti 17. mail 2016 ehk enne maja renoveerimistöid

(kd I, tl-d 14–28), mille järgi jäi elamu teine korrus hageja ainuvaldusesse- ja kasutusse (kd I,

tl 27). Kolleegiumi hinnangul ei välista kostja vastuväited hageja rahalist nõuet tema vastu täies

ulatuses.

16.6. Hageja on tasaarvestuseks esitatud nõude alusena märkinud VÕS § 1042 (kulutuste

hüvitamise nõue). Õigussuhte kvalifitseerimine on tulenevalt TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1

kohtu ülesanne sõltumata poolte väidetest (vt nt RKTKo 17.03.2021, 2-16-16764/92, p 11).

Kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega ja kohaldab õigust ise

(TsMS § 436 lg 7). Kolleegiumi hinnangul saab hageja kostjalt VÕS § 1042 alusel kulutuste

hüvitamist nõuda siis, kui kulutused on tehtud väljaspool kaasomanikevahelist õigussuhet.

Praegusel juhul see nii ei ole.

16.6.1. Ringkonnakohus märgib, et hageja väidetava kulutuste hüvitamise nõuet reguleerib

esmalt AÕS § 72 lg 4.

Kaasomandis olevale asjale tehtud kulutuste hüvitamist reguleerib asjaõigusseadus. AÕS § 72

lg 4 järgi on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste

kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike

kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Hageja väitel oli 2012. aastal paigaldatud

katusele ajutise lahendusena bituumenplaat ja see lasi vett läbi. Kostja sellega ei nõustunud,

märkides, et katuse vahetamiseks vajadust ei olnud ning katust kandvate puitosade vahetuse

kulu pidigi jääma hageja kanda.

Hageja nõude rahuldamiseks AÕS § 72 lg 4 alusel on oluline, kas tegemist oli tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 järgi vajalike kulutustega, millega säilitatakse eset või

kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Selle hindamisel, kas kulutused olid vajalikud,

on määrav kulutuste tegemise ajahetk, st kas konkreetsete kulutuste tegemise ajal olid kulutused

asja säilitamiseks vajalikud või oleks ilma nende tegemiseta asja säilimine ohtu sattunud. Nii

võib näiteks olla piisav kas katuses või seinas oleva katkise koha parandamine, kogu katuse või

seina väljavahetamine aga ei kujutaks endast enam asja säilitamiseks vajalikke toiminguid.

Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja tõendanud AÕS § 72 lg 4 järgi nõude eelduseks olevaid

asjaolusid.

16.6.2. Kui katuse renoveerimiseks tehtud kulutused ei ole vajalikud, võib hagejal olla nõue

kostja vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1

alusel.

Hageja lasi ümberehituse ja remondi tegemiseks koostada projekti, millele kostja andis oma

nõusoleku (kd I, tl-d 113–132). Sellest saab järeldada, et kaasomanikud olid katuse

renoveerimise otsustanud, st katuse renoveerimine vastas vähemasti nende eeldatavale tahtele

VÕS § 1018 lg 1 p 2 mõttes. Asja materjalide kohaselt teavitas hageja kostjat katuse

renoveerimise kavatsusest (VÕS § 1020) ja kostja kulutuste tegemisele vastu ei vaielnud. Seega

tegutses hageja eeldatavasti kostja soodustamise tahtlusega VÕS § 1018 lg 2 mõttes. See, kui

tegutsemine oli mingis osas ka hageja enda huvides, ei välista VÕS § 1018 jj kohaldamist.

Kuigi hageja võis renoveerimise korraldamisega ajada ka enda asju, välistab see tema nõude

kostja vastu üksnes osas, milles ta peab kulutused kandma kaasomanike omavahelises suhtes,

st tema kaasomandiosale langevas osas.

16.6.3. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et kostja ei pea katuse renoveerimisega seotud kulutusi

kandma, sest kasutuskorra kohaselt oli teine korrus hageja ainukasutuses ja hageja soovis selle

välja ehitada. Katus ei jäänud kasutuskorra p 5.4 järgi hageja ainuvaldusesse ja -kasutusse.

Samuti ei ole kostja tõendanud, et neil oli hagejaga kokkulepe, et hageja kulutuste hüvitamist

ei nõua. Hageja on kostja sellekohasele väitele vastu vaielnud (kd II, tl 166, p 19).

16.6.4. Kostja hinnangul on hageja kulutuste hüvitamise nõue kostja vastu aegunud.

Kolleegium kostjaga ei nõustu. Käsundita asjaajamisest tulenev kohustuse täitmise või esemele

tehtud kulutuste hüvitamise nõue aegub TsÜS § 149 esimese lause järgi kümne aasta jooksul

selle nõude sissenõutavaks muutumisest (RKTKo 21.12.2016, 3-2-1-129-16, p 45). Kulutused

tegi hageja 18. aprillil 2017 ning tasaarvestuse tegemise ajaks ei olnud nõude sissenõutavaks

muutumisest kümneaastane tähtaeg möödunud. Samuti peatub aegumine isiku poolt hagi

esitamisega nõude rahuldamiseks, sellega on võrdsustatud nõude tasaarvestamine

kohtumenetluses nõudega, mille täitmist hagiga taotletakse (TsÜS § 160 lg 1 ja lg 2 p 5). Hageja

on teinud tasaarvestuse avalduse 4. augusti 2023. a menetlusdokumendis, mis on kostjale

kohtumenetluses kätte toimetatud (kd II, tl 170, p 51).

16.6.5. Kolleegiumi hinnangul on katuse renoveerimisega seotud kulutuste kandmine

tõendatud 7498,05 euro ulatuses (kd II, tl-d 59–60). Hageja esitatud arvestuse ja pangakonto

väljavõtte kohaselt ei ole kostja nende eest tasunud (kd I, tl 155; kd II, tl 57). Muude kulude

kandmist ei ole hageja tõendanud. Kostjal tuleb hagejale hüvitada kulutusest 1/3, s.o 2499,35

eurot.

16.6.6. Asjatundja arvamuse kohaselt on kinnisasja turuväärtus 296 000 eurot. Arvestades

kostja kaasomandi osa suurust ja hageja nõuet kostja vatsu, tuleb hagejal kostjale välja maksta

96 167,32 eurot (= 98 666,67 - 2499,35).

16.7. Veel märgib kolleegium, et kui hagejal oleks alusetust rikastumisest tulenev nõue kostja

vastu, oleks see aegunud. TsÜS § 151 lg 1 esimese lause järgi on alusetust rikastumisest

tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada

saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue, sõltumata sellest TsÜS § 151 lg 2 järgi

aga hiljemalt kümne aasta möödumisel alusetu rikastumise toimumisest. Alusetust

rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab ajast, mil õigustatud isik pidi teada saama

asjaoludest, millest saab järeldada rikastumisnõude olemasolu, st rikastumise toimumisest ja

rikastumise põhjustaja isikust, ei ole oluline, et isik saaks ka õiguslikult aru nõude olemasolust

(RKTKo 18.03.2015, 3-2-1-180-14, p 12). Hageja pidi rikastumise toimumisest ja rikastuja

isikust (kostja) teada saama siis, kui ta kulutusi tegi, s.o 2017. a aprillis. Nagu kolleegium

eelnevalt märkis, tegi hageja tasaarvestuse avalduse 4. augustil 2023.

Vastuseks hageja väitele märgib kolleegium, et 8. septembril 2020 esitatud hagiavalduse p 3.5

tasaarvestuse avaldust VÕS § 198 tähenduses ei sisalda (kd I, tl 6). Samuti on väär hageja

arusaam, et esineb VÕS § 200 lg 2 olukord, st nõude võib teise poole nõudega tasaarvestada ka

juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne

nõude aegumist. Kostjale kaasomandi osa väärtuse hüvitamise nõue ehk passiivnõue, mida

tasaarvestada soovitakse, tekib praegu, s.o pärast hagejale kuuluva kulutuste hüvitamise nõude

aegumist.

17. Apellatsioonkaebuses on kostja esitanud taotluse otsuse täitmise viisi kindlaksmääramiseks

TsMS § 445 lg 1 esimese lause järgi.

17.1. Aja materjalidest nähtuvalt ei ole maakohus andnud pooltele selgitusi kaasomandi

lõpetamisel kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalike tahteavalduste ja vastastikuste

nõuete täitmise sidumise võimaluse kohta. Praegusel juhul võib otsuse täitmise viisi

kindlaksmääramise taotluse esitamata jätmine muuta kaasomandi lõpetamise ebaõiglaseks.

Samuti hoiab täitmise viisi kindlaksmääramine ära vajaduse uuesti samasisulise hagiga

kohtusse pöörduda.

Kui kaasomandi ese on kinnisasi, kohustatakse sellisel juhul kohtuotsuse resolutsioonis

kaasomandi osa kaotavat kaasomanikku kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekut

andma ning kinnisasja valdust üle andma üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui kaasomanikule

samal ajal hüvitatakse tema kaasomandi osa väärtus. Sellise otsustuse tegemine on

menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause

mõttes ja sellise täitedokumendi täitmisele kohaldatakse täitemenetluse seadustiku §-e 21 ja

184.

Kui kaasomanik, kelle vastu on esitatud kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotletakse

kaasomandi lõpetamist selliselt, et kostjaks olev kaasomanik on kohustatud andma

tahteavaldused oma kaasomandi osa ülekandmiseks hagejale rahalise hüvitise vastu, soovib

kõrvaldada ebakindlust, mis tuleneb sellest, et ta ei tea, millal kaasomandi lõpetamist nõudnud

kaasomanik kohtulahendi täitmisele pöörab ja millal ta oma omandi kaotab, on kostjaks oleval

kaasomanikul võimalik taotleda kohtult, et TsMS § 445 lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse

täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust omandamise osas täita. See aitab vältida potentsiaalselt

ebaõiglast olukorda, kus omandama õigustatud kaasomanik saab oma suva järgi viivitada

teisele kaasomanikule hüvitise maksmisega. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja kindlaks

määranud, kaotab lahend pärast selle tähtaja möödumist õigusjõu ning kaasomanikul on

võimalik esitada uus kaasomandi lõpetamise nõue.

17.2. Kolleegiumi hinnangul on kostja vastavasisuline taotlus apellatsiooniastmes lubatav ning

see tuleb rahuldada. Arvestades praeguse juhtumi asjaolusid ning poolte seisukohti, määrab

ringkonnakohus otsuse täitmise tähtajaks neli kuud. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja

kindlaks määranud, kaotab lahend pärast selle tähtaja möödumist õigusjõu ning kaasomanikul

on võimalik esitada uus kaasomandi lõpetamise nõue (vt RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320/73,

p 15.2).

18. Kuna maakohus jättis vastuhagi rahuldamata, ei hinda kolleegium vastuhagis esitatud

kaasomandi kasutuskorra muutmise nõude menetlemisega seotud asjaolusid. Nimetatud nõue

oleks asjakohane juhul, kui kohus lõpetaks kaasomandi vastuhagis taotletud viisil. Nagu

ringkonnakohus 1. aprilli 2024. a kirjas selgitas, on tegemist nõudega, mis tuleb lahendada

hagita menetluse reeglite järgi (TsMS § 475 lg 1 p 13), arvestades, et korteriomandite

moodustamise puhul ei oleks enam tegemist kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise

nõudega. Kuna vastuhagi jäi täies ulatuses rahuldamata, jäi ühes sellega ka viidatud nõue

rahuldamata (vt maakohtu otsuse p 28 viimane lause).

19. Maakohus märkis vaidlustatud otsuses hagihinnaks 7000 eurot ja vastuhagi hinnaks samuti

7000 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb muuta nii hagi kui ka vastuhagi hindasid, kuivõrd

maakohus on need määranud ebaõigesti (TsMS § 137 lg 11).

19.1. TsMS § 132 lg 4 p 4 kohaselt loetakse hagihinna tähenduses mittevaraliseks nõudeks

kaasomandi lõpetamise nõue. TsMS § 132 lg 11 kohaselt loetakse sama paragrahvi lõikes 4

sätestatud mittevaralise nõude puhul hagihinnaks 3500 eurot. Kaasomandi lõpetamise hagi, mis

sisaldab ka tahteavalduse andmise kohustamise nõuet, hagihind on 3500 eurot. TsMS § 373

lg 3 esimese lause kohaselt kohaldatakse vastuhagi avaldusele hagiavalduse kohta sätestatut.

Seega on ka vastuhagi hind 3500 eurot.

19.2. TsMS § 137 lg 1 järgi on apellatsioonkaebuse esitamise puhul tsiviilasja hind sama, mis

esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. Sama paragrahvi lõike 3 esimene lause

sätestab, et kui pool on edasi kaevanud otsuse nii hagi kui vastuhagi osas, liidetakse kaevatava

otsusega lahendatud hagi ja vastuhagi hind kaebuse esitamisel, kui haginõuded teineteist ei

välista. Kostja vaidlustas apellatsioonkaebusega maakohtu otsuse terves ulatuses. Arvestades,

et hagi ja vastuhagi nõuded välistavad teineteist, on kostja apellatsioonkaebuse hinnaks

3500 eurot.

Kuna

ringkonnakohus

määras

5. märtsi

2024. a

määrusega

kostja

apellatsioonkaebuse hinnaks 7000 eurot, muudab kolleegium TsMS § 136 lg 4 kohaselt

kaebuse hinda.

19.3. Nii hagi esitamisel ajal, s.o 8. septembril 2020, kui ka vastuhagi esitamise ajal, s.o

13. novembril 2020 kehtinud riigilõivuseaduse (RLS) lisa 1 järgi kuulus hagihinnalt 3500 eurot

tasumisele riigilõiv 300 eurot. Kostja on vastuhagis esitanud täiendavalt kaasomandi valdamise

ja kasutamise korra kindlaks määramise nõude, millelt tuleb RLS § 59 lg 4 järgi tasuda

riigilõivu 50 eurot. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja hagi esitamisel tasunud riigilõivu

kokku 450 eurot ning kostja vastuhagi esitamisel samuti 450 eurot. Seega on hageja tasunud

riigilõivu 150 eurot nõutavast rohkem ning kostja 100 eurot nõutavast rohkem. RLS lisa 1 järgi

tuli kostjal apellatsioonkaebuselt hinnaga 3500 eurot tasuda riigilõivu 420 eurot. Vaidlustades

maakohtu otsust kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kindlaks määramise nõude osas,

tuli kostjal RLS § 59 lg 15 järgi tasuda riigilõivu 50 eurot. Asja materjalidest nähtuvalt on

kostja tasunud riigilõivu 630 eurot, s.o 160 eurot enam. Seega on nii hagejal kui ka kostjal

TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel õigus taotleda kohtult enam tasutud osas riigilõivu tagastamist.

19.4. TsMS § 150 lg 4 kohaselt tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses asi viimati oli,

üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti,

menetlusosalisele, kes selle pidi tasuma, või tema korraldusel muule isikule. Sama paragrahvi

lg 6 kohaselt lõpeb riigilõivu tagastamise nõue kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal

riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist. Riigilõivu

tagastamise taotluses tuleb märkida andmed arvelduskonto kohta, kuhu soovitakse riigilõivu

tagastamist.

Menetluskulude jaotus

20. Kuigi ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osaliselt kostjale kaasomandi osa väärtuse

hüvitise suuruse osas, ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotuse

muutmiseks.

Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi

hageja soovitud viisil. Kohtupraktikas on leitud, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema

poole huvides, mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel

poolte endi kanda (vt RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 14). Poolte endi kanda jäävad TsMS

§ 163 lg 1 alusel ka apellatsiooniastme kulud. Menetluskulude jaotusest tulenevalt rahaliselt

kindlaksmääratavaid menetluskulusid ei ole.

21. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)