2-18-3134/52 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Alan Biin

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.05.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-3134

Tsiviilasi

V.U hagi W.S vastu kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

hagihind 3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Istungi toimumise aeg

Hageja: V.U (isikukood XXX; elukoht xxx);

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Natalja

Santaševa (e-post xxx);

Kost

ja W.S (isikukood XXX; elukoht xxx; e-post xxx);

Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Jevgeni

Tverdohlebov (Advokaadibüroo Vindex OÜ; e-post

xxx)

10.09.2018, 15.10.2018 ja 23.03.2022

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada V.U hagi W.S vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.

2. Lõpetada V.U ja W.S kaasomand kinnistule, mis on kantud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr xxxxx, viisil, mille kohaselt kinnistu, mis on kantud Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxx, müüakse avalikul enampakkumisel

täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ning enampakkumisel saadavast summast saab

50% V.U ja ülejäänud 50% arvelt tasutakse esmalt Swedbank AS´i ees olev laenukohustus,

mille tagamiseks on kinnistule registriosa numbriga xxxxx seatud hüpoteegid, seejärel

tasutakse S.N ja Saku valla nõuded, mille tagamiseks on kostjale ½ kuuluvale osale seatud

käsutamise keelumärge, ja järgi jääva summa saab W.S.

3. Pooltel tuleb enampakkumise korraldamiseks pöörduda kohtutäituri poole.

4. Jätta rahuldamata kostja taotlus otsuse täitmise viisi määramiseks.

5. Jätta Harju Maakohtu 28.11.2022 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega

kohus peatas täitemenetlus täiteasjades nr 008/2018/235, 008/2021/949, 008/2021/1061,

2-18-3134

008/2021/1196 ja 008/2021/2672 kuni tsiviilasjas nr 2-18-3134 tehtava lahendi jõustumiseni,

jõusse käesoleva otsuse täitmist tagava abinõuna.

6. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:

6.1 Jätta menetluskulud kostja W.S kanda.

6.2 Välja mõista kostjalt W.S hageja V.U kasuks menetluskulud summas 2833,30 eurot.

6.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (2833,30 eurot) tuleb kostjal tasuda hagejale

käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Käesolevale kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (e-posti

aadress xxx) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie

kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on

seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK, HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. V.U esitas 17.07.2017 Harju Maakohule hagiavalduse abielulahutuse, kaasomandi lõpetamise ning

elatise väljamõistmise nõudes. Kohus eraldas 26.02.2018 määrusega tsiviilasjast nr xxx V.U hagi W.S

vastu kaasomandi lõpetamise nõudes iseseisvasse menetlusse. Kohus menetleb käesoleva tsiviilasja nr

2-18-3134 raames V.U hagi W.S vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.

2. Hagiavalduses esitatud asjaolude järgi omandasid hageja ja kostja abielu ajal kaasomandisse

kinnistu aadressil XXX, Harjumaa, milline oli poolte ühine eluase. Kummalegi poolele kuulub ühe

kahendiku ( ½ ) suurune mõtteline osa. Kinnistu omandasid pooled kinkelepinguga. Hageja on teinud

kostjale mitmel korral ettepaneku kaasomandi kohtuväliseks lõpetamiseks ja ettepaneku, et hageja

ostab kostjale kuuluva osa välja. Kostja ei ole sellest siiani huvitatud olnud. Esialgselt taotles hageja

jagada kinnistu kaasomand viisil, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ning hageja maksab kostjale

omandi kaotuse eest hüvitist ja/või hageja tasub samas ulatuses kostja eest poolte ühisele lapsele

elatist. Kinnisvarabüroo maakleri hinnangul võib kinnistu väärtus olla umbes 130 000 eurot.

3. Hageja esitas 17.01.2018 hagiavalduse täpsustuse. Hageja on saanud kinnistu kaasomanikuks

kinkelepingu sõlmimisel. Kinnistu on koormatud hüpoteekidega AS Swedbank kasuks. Esimene

hüpoteek summas 1 170 000,00 krooni Swedbank AS kasuks on sisse kantud 09.06.2006. Teine

hüpoteek summas 195 000,00 krooni Swedbank AS kasuks on sisse kantud 17.04.2007. Kolmas

hüpoteek summas 100 000,00 krooni Swedbank AS kasuks on sisse kantud 03.06.2008. Kõik

hüpoteegid olid seatud AS Swedbank kasuks ja on kehtivad. 22.11.2012 sõlmitud kinkelepingu p-s

1.1.4 on sätestatud, et igakordne kinnistu omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele

hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. See tähendab, et juhul, kui hageja jätab kinnistu enda

omandisse, siis ta peab täitma hüpoteekidega seotud kohustusi vaatamata sellele, et laenukohustused

AS Swedbank ees on ainult kostjal, kuna kostja on sõlminud AS´ga Swedbank laenulepingud enne

hageja kinnistu kaasomandisse saamist ja enne hagejaga abielu sõlmimist, mis muuhulgas välistab

antud laenu käsitlemist ühiskohustusena, mis on võetud perekonna huvides. Käesoleval ajal on

2-18-3134

tekkinud olukord, kus hageja ei ole võimeline täitma kohustusi panga ees, aga kostjal on võlgnevused

ning ei ole teada kas kostja on ka suuteline täitma oma laenukohustusi või mitte. 15.12.2017 AS

Swedbank poolt oli hagejale saadetud teatis laenulepingutest võlgnevuse kohta, laenujääk koos

põhiosa võlgnevusega on 50 575,65 eurot. Hageja leiab, et kaasomandi lõpetamisel tuleb võtta arvesse

seda asjaolu, et laenude tagastamisega seotud kohustused kuuluvad eranditult kostjale, hageja ei oma

sellega mingit pistmist. Seega peavad kostja laenukohustused olema täidetud kostjale kuuluva osa

arvelt.

4. Arvestades asjaolu, et kinnistu on koormatud hüpoteekidega AS Swedbank kasuks nõude kostja

vastu tagamiseks ja nii hagejal kui ka kostjal puudub reaalne võimalus laenuvõlgnevuse kustutamiseks,

soovib hageja kaasomandi lõpetamist viisil, et müüa kinnistu avalikul enampakkumisel, saadud raha

jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele ehk pooleks, kustutada kostja laenuvõlgnevus

AS Swedbank ees kostjale kuuluva ja saadud raha arvelt.

5. Hageja 15.04.2024 lõplike seisukohtade järgi ei ole tegemist ühise kohustusega kuna

laenukohustused olid võetud kostja poolt enne hageja kinnistu kaasomandisse saamist, siis ja hageja ei

pea kustutama kohustusi panga ees kostjaga võrdselt. Kostjal on kehtivad täitemenetlused täiteasjades

nr 008/2018/235, 008/2021/949, 008/2021/1061, 008/2021/1196 ja 008/2021/2672, mis olid peatatud

28.11.2022 kohtumäärusega. Hageja leiab, et kostja kohustused, mis on seotud täitemenetlustega,

peavad olema samuti kustutatud peale kinnistu müümist kostja raha arvelt.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

6. Kostja esitas 20.02.2018 hagile vastuse. Kostja vastuse kohaselt hageja motiivid kostja ja hageja

kaasomandi osas on omavahel vastuolus. Ühelt poolt vastab tõele ja seadusele hageja väide, et

kummalegi poolele kuulub ühe kahendiku suurune mõtteline osa. Kinnistu on pooled omandanud

kinkelepinguga. Teiselt poolt kostja ei saa nõustuda hageja väitega, et väidetavalt hageja ja kostja on

abielu ajal omandanud kaasomandisse kinnistu aadressil XXX, Harjumaa, kuna mainitud hageja väited

on üsna selgelt PKS § 27 lg 1 ja lg 2 p 2 sätetega vastuolus. PKS § 27 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaselt ühisvara

hulka ei kuulu kummagi abikaasa lahusvara. Abikaasa lahusvara moodustavad esemed, mille abikaasa

omandas abielu kestel kinke alusel. 22.11.2012.a nii kostja, kui ka hageja (abikaasad) omandasid

abielu kestel kinke alusel kinnistu erinevad mõttelised osad ühe kahendiku suuruses. Hageja on üsna

selgelt kinnitanud hagiavalduses, et hageja ja kostja on omandanud kaasomandisse üksnes kinnistu

aadressil XXX, Harjumaa, mis hageja arvamusel väidetavalt tuleks jagada kohtu otsusega PKS §27 lg

1 ja lg 2 p 2 sätetega vastuolus. Kostja ei ole nõus sellega, et jagada kostja ja hageja abikaasade

lahusvara, ning seetõttu kostja vaidleb hageja kaasomandi lõpetamise nõude vastu. Kostja arvamusel

on põhjust jätta rahuldamata täies ulatuses hageja kaasomandi lõpetamise nõude kostja ja hageja

kaasomandi puudumise tõttu.

7. Kostja ei saa nõustuda hageja väitega, et väidetavalt kinnistu väärtus on ca 130 000 eurot. Kostja

arvamusel ei vasta nii turuväärtuse hindamise rahvusvahelise hindamisstandardile, kui ka

kohtupraktikale hageja viiteid maakleri hinnangule nimetatud kinnistu väärtuse hindamise osas.

Kohtupraktika kohaselt kinnistu väärtuse hindamise kinnitamiseks tuleb kohtule esitada

rahvusvahelise standardi nõuetele vastav eksperdihinnang, aga mitte maakleri hinnang.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

2-18-3134

8. Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus kuulub

rahuldamisele.

9. Kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hageja ja kostja on kinnistu asukohaga

XXX, Harju maakond (registriosa nr xxxxx) kaasomanikud (dtl 15, 55). Nii hagejale kui kostjale

kuulub ½ mõttelist osa kinnistust, mis nähtub kinnistusraamatu väljavõttest (dtl 15, 55-56). Kohtule

17.07.2017 esitatud hagiavalduses taotles hageja kaasomandi jagamist viisil, et kinnistu jääb hageja

ainuomandisse ning hageja maksab kostjale omandi kaotuse eest hüvitist ja/või tasub samas ulatuses

kostja eest poolte ühisele lapsele elatist. Hageja täpsustas 17.01.2018 oma nõuet. Hageja taotleb müüa

kinnistu avalikul enampakkumisel, saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa

suurusele ehk pooleks, kustutada kostja laenuvõlgnevus AS Swedbank ees kostjale kuuluva ja saadud

raha arvelt. Hageja 15.04.2024 menetlusdokumendi kohaselt kostja kohustused, mis on seotud

täitemenetlustega, peavad olema täidetud pärast kinnistu müümist kostja raha arvelt.

10. Kostja arvates on hageja 15.10.2018 istungil kaasomandi lõpetamise nõudest loobunud, samuti on

kostja avaldanud 15.10.2018 istungil, et ei anna luba hagi muutmiseks. Kohus kostja käsitlusega, et

hageja on nõudest loobunud või/ja hagi muutnud, ei nõustu. Riigikohus on selgitanud, et haginõude

täiendamine kohtumenetluse kestel kaasomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg 2 mõttes ei ole hagi

muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kui pool on varem juba haginõude kaasomandi lõpetamiseks

esitanud ja seda menetletakse. Seda saab pidada nõude laiendamiseks TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes ning

sellise täienduse võib teha ka suuliselt kohtuistungil (RKTKo 10.04.2019, 2-17-11516, p 27).

Eelnevast tulenevalt on hagejal võimalik oma nõuet kitsendada selliselt, et ta loobub esialgselt esitatud

kaasomandi lõpetamise viisist (jätta kinnisasi hageja ainuomandisse ja tasuda kostjale hüvitis omandi

kaotuse eest) ning laiendada selliselt, et ta soovib kinnisasja müümist avalikul enampakkumisel. Seega

ei ole hageja käesolevas menetluses hagi muutnud, milleks oleks vajalik kostja või kohtu nõusolek.

Samuti ei ole hageja loobunud kohtule esitatud nõudest kaasomandi lõpetamiseks. Kostja sellekohased

vastuväited on alusetud.

11. Alusetu on ka kostja vastuväide, mille kohaselt hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks on vastuolus

PKS § 27 lg 1 ja lg 2 p 2 sätetega. Perekonnaseaduse (PKS) § 27 lg 1 järgi ühisvara hulka ei kuulu

kummagi abikaasa lahusvara. PKS § 27 lg 2 p 2 kohaselt abikaasa lahusvara moodustavad esemed, mis

olid abikaasa omandis enne varaühisuse varasuhte algust või mille abikaasa omandas varaühisuse

varasuhte kestel tasuta käsutuse, sealhulgas kinke alusel või pärimise teel. Kostja hinnangul on põhjust

jätta rahuldamata hageja kaasomandi lõpetamise nõue kostja ja hageja kaasomandi puudumise tõttu.

Kohus leiab, et vaatamata poolte (eelnevale) abielule ja võimalikule varaühisusele (mida kostja

eeldatavasti silmas peab) ei keela seadus omandada kinnisasju abikaasade kaasomandisse, sh

lahusvarana. Kostja võttis omaks, et pooled omandasid kinnistu kinkelepinguga, mis nähtub ka kohtule

esitatud tõendist (dtl 16-21). Kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub üheselt, et hageja ja

kostja on kinnistu asukohaga XXX, Harju maakond (registriosa nr xxxxx) kaasomanikud ning

kummalegi kuulub ½ mõttelist osa kinnistust (dtl 15, 55-56). Seega ei nõustu kohus kostjaga, et pooltel

puudub kaasomand vaidlusalusele kinnisasjale. Seejuures ei toonud kostja selgelt esile, milline

omandivorm peaks tema arvates antud juhul kohalduma ning mis peaks sellest õiguslikult järelduma.

Kohtu hinnangul ei anna kostja eelnimetatud vastuväited alust hagi rahuldamata jätmiseks.

12. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi

lõpetamist. Seega kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud. Riigikohus on 09.05.2006

otsuses nr 3-2-1-45-06 p-s 19 selgitanud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi

kaasomandi lõpetamiseks ning kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud

viisil. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja üksnes siis, kui

kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (AÕS § 76 lg 2). Käesolevas asjas

pooled sellise kokkuleppe olemasolule viidanud ei ole. Kostja tõi kohtuistungil esile, et puudub põhjus

kaasomandi lõpetamiseks, kuivõrd kinnistu oli hagejale kingitud. Lisaks, et kostja vanemad võtsid

laenu maja ehitamiseks ning müümise korral jääks suur võlg kostja vanematele. Kohtu 28.03.2024

määrusega määras kohus pooltele tähtajaja esitada arvamus selle kohta, kelle kanda tuleks jätta

2-18-3134

hüpoteegiga tagatud laenukohustuse täitmine. Kostjal oli võimalik esitada eelnimetatud tähtajaks

omapoolne nägemus laenukohustuse täitmise kohta ja tõendid, mis kostja seisukohti kinnitavad. Kostja

pole kohtu määratud tähtajaks mistahes seisukohti ega tõendeid esitanud. Kohtule esitatud

seisukohtade ja tõendile alusel ei tuvastanud kohus mistahes piiranguid, mis takistaks kaasomandi

lõpetamist. Hagejal on igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, sh kinke teel omandatud

kinnisasja osas. Seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud ja kohus

peab kaasomandi lõpetama.

13. AÕS § 77 lg 2 on sätestatud, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades,

anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja

nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha

jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida

üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (vt nt

Riigikohtu 04.05.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-40-05, p 15). Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis

koormab kaasomanikke kõige vähem (vt nt Riigikohtu 26.04.2017 otsus nr 3-2-1-14-17, p 22).

14. Käesolevas asjas palub hageja lõpetada poolte kaasomand kinnisasjale viisil, mille järgi kinnistu

müüakse avalikul enampakkumisel. TsMS § 4 lg 2 järgi määravad pooled hagimenetluses vaidluse

eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. TsMS § 5 lg 1 järgi

menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2

kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber

lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Seega peavad kõik asja lahendamiseks olulised asjaolud

esile tooma pooled. Riigikohtu 20.06.2011. a otsuse nr 3-2-1-57-11 p-s 40 nõustus Riigikohus, et

hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt nt TsMS § 5 lg-d

1 ja 2, § 7, § 230 lg 1).

15. Riigikohtu 10.05.2017 otsuse nr 3-2-1-39-17 p-s 10 on Riigikohus selgitanud, et kohus peab

kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Muu hulgas

tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Kohus peab kaasomandi

lõpetamiseks valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele.

16. Kostja ei ole menetluse kestel väljendanud huvi vaidlusaluse kinnisasja endale jätmiseks. Kostja

ainuke vastuväide oli see, et kinnisasja müük avalikul enampakkumisel on ebaõiglane. TsMS § 230 lg

1 on sätestatud, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema

nõuded ja vastuväited. Seega kostja, väites, et kinnisasja müük avalikul enampakkumisel on

ebaõiglane, pidi ka tõendama, millisel põhjusel see nii on. Kostja ei ole seda teinud ega kostja

vanemate poolt (väidetavalt) sõlmitud laenulepinguga seotud asjaolusid täpsustanud ega tõendanud.

17. Hageja on toonud esile, et kinnistu on koormatud hüpoteekidega AS Swedbank kasuks kostja vastu

suunatud nõude tagamiseks ja nii hagejal kui ka kostjal puudub reaalne võimalus laenuvõlgnevuse

kustutamiseks, mistõttu soovib hageja kaasomandi lõpetamist viisil, et müüa kinnistu avalikul

enampakkumisel, saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele ehk pooleks,

kustutada kostja laenuvõlgnevus AS Swedbank ees kostjale kuuluva ja saadud raha arvelt. Kostja ei

ole hageja väidet, et AS Swedbank kasuks seatud hüpoteek tagab kostja vastu suunatud nõudeid,

vaidlustanud ega vastupidist tõendanud. Samuti ei ole kostja esitanud vastuhagi kinnisasja teisel viisil

jagamiseks, kuigi kohus on sellisele õigusele kostja tähelepanu juhtinud. Kuivõrd kumbki pool pole

avaldanud kohtule huvi kinnisasja enda omandisse jätmiseks, hageja põhiline huvi on eeskätt rahaline,

on kohtu hinnangul õiglane ja mõistlik lõpetada kaasomand selle müügiga avalikul enampakkumisel.

Soovi korral on kummalgi kaasomanikul võimalik avalikul enampakkumisel osaleda, et saada

kinnisasja kui terviku omanikuks (vt Tallinna Ringkonnakohtu 03.12.2021 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-

16-315, p 22.5). Kaasomandi lõpetamisega avalikul enampakkumisel on tagatud nii hageja õigus

hüvitise saamisele kui kostja võimalus avalikus enampakkumises osalemise kaudu omandada

2-18-3134

vaidlusalune kinnisasi juhul, kus kostja leiab, et kinnisasi tema ainuomandisse jätmine oleks talle

sobilik ja kostjal õnnestub leida selleks vajalikud rahalised vahendid. Kinnisasja avalikul

enampakkumisel müümise teel jääb kostjale võimalus valida, kas ta loobub oma omandist turuhinnale

vastava hüvitise eest või omandab ise kaasomandi eseme tervikuna. Kui täitemenetlust on alustatud

kostja avalduse alusel või ta on hageja algatatud täitemenetlusega ühinenud, on kostja täitemenetluses

sissenõudja rollis (vt Riigikohtu 26.04.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.3), kellel on

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 93 lg 4 alusel võimalik tasaarvestada ostuhinnaga see osa ostetava

vara müügi tulemist, mida tal oleks õigus saada vara müügist saadud tulemi jaotamisel (vt Tallinna

Ringkonnakohtu 03.12.2021 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-16-315, p 22.6).

18. Kohus tegi kindlaks, et 08.05.2024 seisuga on kostjale ½ kuuluvale mõttelisele osale kinnistust

asukohaga XXX, Harju maakond (registriosa nr xxxxx) seatud keelumärge kohtutäituri S.N ja Saku

valla kasuks. Tsiviilasja materjalide kohaselt on kostja suhtes algatatud täitemenetlus ning selle

aluseks on Saku Vallavalitsuse 11.02.2015 ettekirjutus 05/15 ja sissenõudja Saku Vallavalitsuse

avaldus (dtl 233-236).

19. Kohus selgitab, et hageja esitatud kaasomandi lõpetamise viisi, s.o avalikul enampakkumisel

müümise ja saadud raha jagamise taotluse lahendamist ei takista asjaolu, et kostja kaasomandi

mõttelisele osale on seatud käsutamise keelumärge (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 20.05.2022 määrus

tsiviilasjas nr 2-21-1905, p 13). Kinnistusraamatusse võib AÕS § 63 lg 1 p 3 järgi kanda märke

omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks (keelumärge) ning

keelumärge keelab AÕS § 63 lg 2 järgi vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse

kas täielikult või osaliselt. Samas võib kinnisasja käsutada, kui keelumärke järgi õigustatud isik annab

selleks nõusoleku ning õigustatud isikul võib olla kohustus anda vastav nõusolek samadel tingimustel

hüpoteegipidajaga, kui tema õigusi kinnisasja jagamisega ei kahjustata, ning vajadusel saab taotleda

sellise nõusoleku asendamist kohtuotsusega (vt Riigikohtu 1. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-

1-46-10, p-d 24–26).

20. Kohus määras 28.03.2024 määrusega pooltele tähtajaja esitada arvamus, kas, siis kelle kanda

tuleks jätta Saku Vallavalitsuse 11.02.2015 ettekirjutusest tulenev nõue. Hageja seisukoha kohaselt

kostjal on kehtivad täitemenetlused täiteasjades nr 008/2018/235, 008/2021/949, 008/2021/1061,

008/2021/1196 ja 008/2021/2672, mis olid peatatud 28.11.2022 kohtumäärusega. Hageja tõi esile, et

kostja kohustused, mis on seotud eelnimetatud täitemenetlustega peavad olema täidetud kostjale

kuuluva raha arvelt. Kostja pole kohtule omapoolset seisukohta esitanud. Seega tuleb nõuded, mille

sundtäitmise tagamiseks on kostja mõttelisele osale kinnistust seatud käsutamise keelumärge, jätta

kostja kanda.

21. Kinnistusraamatust (08.05.2024 seisuga) nähtub kohtule, et keelumärge on seatud W.S kuuluvale

mõttelisele osale kinnistust käsutamise keelamiseks kohtutäitur S.N, Saku valla kasuks. Keelumärge

on kohtutäituri avalduse alusel sisse kantud 31.01.2018. Kuivõrd kostjale ½ kuuluvale mõttelisele

osale kinnistust on seatud S.N ja Saku vald kasuks keelumärge, siis vastavalt AÕS § 63 lg 1 p 3 keelab

eelnimetatud keelumärge kannete tegemise kinnistusraamatusse. Kinnisasja võib käsutada, kui

keelumärke järgi õigustatud isik annab selleks nõusoleku ning õigustatud isikul võib olla kohustus

anda vastav nõusolek. Kuivõrd käesoleval juhul on nõusoleku andmiseks õigustatud isikuteks S.N ja

Saku vald, siis otsuse täitmiseks on vajalik reguleerida eelnimetatud õigustatud isikute nõuete täitmine,

mille tagamiseks on keelumärge seatud. Seega määrab kohus otsuse täitmine selliselt, et kostja kanda

jäävad S.N ja Saku vald nõuded, mille tagamiseks on kostjale ½ kuuluvale osale seatud käsutamise

keelumärge. Kohus selgitab, et lahendab käesolevas tsiviilasjas V.U hagi W.S vastu kaasomandi

lõpetamiseks, sh et kaasomandi lõpetamine oleks otsuse järgi võimalik. Nõuete täitmist täiteasjades nr

008/2018/235, 008/2021/949, 008/2021/1061, 008/2021/1196 ja 008/2021/2672, mis olid peatatud

28.11.2022 kohtumäärusega, korraldab kohtutäitur oma ametitegevuse raames. Kohus ei lahenda

küsimust, millise vara arvelt tuleks täita eelnimetatud täiteasjades olevad nõuded, kuivõrd eelnev ei

takista kaasomandi lõpetamist hagis nõutud viisil.

2-18-3134

22. Hageja taotleb määrata otsuse täitmise korra selliselt, et avalikul enampakkumisel saadud raha

jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele ehk pooleks ning kustutada kostja

laenuvõlgnevus AS Swedbank ees kostjale kuuluva ja saadud raha arvelt. Hageja tõi 17.01.2018

menetlusdokumendis esile, et laenude tagastamisega seotud kohustused kuuluvad eranditult kostjale,

hageja ei oma sellega mingit pistmist. Seega peavad kostja laenukohustused olema hageja hinnangul

täidetud kostjale kuuluva osa arvelt. Kostja ei ole eelnimetatud väitele selgelt vastu vaielnud, kuid tõi

15.10.2018 istungil esile, et kostja vanemad võtsid laenu maja ehitamiseks ning oleks ebaõiglane müüa

kinnisasi enampakkumisel, kuivõrd müümise korral jääks suur võlg kostja vanematele. Kohtu

28.03.2024 määrusega määras kohus pooltele tähtajaja esitada arvamus selle kohta, kelle kanda tuleks

jätta hüpoteegiga tagatud laenukohustuse täitmine. Kostjal oli võimalik esitada eelnimetatud tähtajaks

omapoolne nägemus laenukohustuse täitmise kohta ja tõendid, mis kostja seisukohti kinnitavad. Kostja

pole kohtu määratud tähtajaks mistahes seisukohti ega tõendeid esitanud, sh ei ole kostja tõendanud, et

laen oli võetud kostja vanemate poolt. Hageja on seejuures esitanud menetluses Swedbank AS

15.12.2017 teatise, millelt nähtub, et kostja on võtnud laenulepingu nr 06-062424-EL järgi laenu ning

laenu täitmise tagamiseks on vaidlusalusele kinnistule seatud hüpoteegid (dtl 57-58). Kohus leiab, et

kuivõrd kinnistule seatud hüpoteegid tagavad üksnes kostja poolt sõlmitud laenulepingust tulenevaid

kohustusi (vastupidist pole kostja tõendanud), siis tuleb just kostjale ettenähtud kinnistu müügist

saadava tulemi arvelt hüvitada Swedbank AS ees olevad kohustused.

23. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kaasomandit on võimalik lõpetada üksnes hagis

nõutud viisil, s.o avaliku enampakkumise teel. Kinnistu müümisel avalikul enampakkumisel saavad

mõlemad kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Seega tuleb lõpetada

kaasomand kinnistule, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxx, viisil,

mille kohaselt kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisel saadavast summast

saab võrdeliselt kaasomandiosa suurusega 50% hageja ja ülejäänud 50% arvelt: 1) tasutakse esmalt

Swedbank AS´i ees olev laenukohustus, mille tagamiseks on kinnistule registriosa numbriga xxxxx

seatud hüpoteegid; 2) tasutakse S.N ja Saku valla nõuded, mille tagamiseks on kostjale ½ kuuluvale

osale seatud käsutamise keelumärge; 3) järgijääva summa saab kostja.

24. Kohus jätab rahuldamata kostja 14.03.2022 taotluse otsuse täitmise korra määramiseks selliselt, et

tasaarvestada kostja vanemate kulu V.U-le kuuluva hüvitisega või alternatiivselt määrata, et

enampakkumise tulemist hüvitatakse esmalt kõnealune summa ja tasutakse hüpoteekidega seotud

kohustused ja allesjääv summa jagatakse poolte vahel. Nagu kohus 28.03.2024 määruses juba selgitas,

siis ei saa kohus käesoleva menetluse raames lahendada menetlusvälise isikute nõudeid hageja ega

kostja vastu. Kohus ei saa teha otsust isiku suhtes, kes ei ole menetlusosaline, sh ei saa anda hagi

lahendamisel õigust isiku suhtes, kes ei ole oma nõuet poolte vastu esitanud. Eeltoodud põhjusel jääb

kostja taotlus rahuldamata.

25. TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus muuhulgas rakendatud hagi

tagamise abinõudega seotud küsimused. Harju Maakohtu 28.11.2022 määrusega käesolevas asjas

rahuldas kohus hagi tagamise avalduse ja peatas täitemenetlus täiteasjades nr 008/2018/235,

008/2021/949, 008/2021/1061, 008/2021/1196 ja 008/2021/2672 kuni tsiviilasjas nr 2-18-3134 tehtava

lahendi jõustumiseni. Arvestades käesoleva otsuse alusel hagi rahuldamist, leiab kohus, et kooskõlas

TsMS § 445 lg 2 tuleb nimetatud hagi tagamise abinõu jätta jõusse põhjusel, et see on ilmselt vajalik

kohtuotsuse täitmise tagamiseks.

26. Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks

lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldusi hagi rahuldamise osas. Sealhulgas ei hinda

kohus poolte väiteid seoses vaidlusaluse kinnistu väärtusega. Kuivõrd hageja loobus nõudest jätta

kinnistu hageja ainuomandisse ning kohus rahuldas hageja nõude kaasomandi lõpetamiseks kinnistu

müümisel avalikul enamapakkumisel, siis pole kinnistu väärtusel enam tähtsust.

27. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel

kohtuotsuses. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel

kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole

2-18-3134

enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (27.09.2010 lahend tsiviilasjas nr

3-2-1-70-10, p 14). Praegusel juhul vaidles kostja kaasomandi lõpetamisele vastu, kuid ei toonud kohtu

ette mistahes objektiivseid põhjuseid, mis kaasomandi lõpetamist takistavad, ega tõendanud neid.

Vastuses hagile esitas kostja asjakohatuid vastuväiteid (et pooltel puudub kaasomand), taotles

korduvalt istungi edasilükkamist, menetluse peatamist, hageja hagist loobumise vastuvõtmist, millist

taotlust hageja ei esitanud. Kohtu hinnangul ei ole eelnevatel põhjustel õiglane jätta poolte

menetluskulud nende endi kanda ning lähtuda tuleb TsMS § 162 lg-st 1, mille järgi kannab

hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud

kostja kanda.

28. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel

vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud

tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses. TsMS § 174 lg 8 sätestab, et kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

hagita menetluse sätete kohaselt, arvestades käesolevas jaos sätestatud erisusi. TsMS § 174 lg 10

kohaselt peab menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks menetlusosaline kinnitama, et ta

ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi

arvestada. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 139 lg 2

kohaselt tuleb riigilõivu tasuda menetlustoimingult, mille tegemise eest on riigilõivuseaduses

sätestatud riigilõiv. TsMS § 144 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja

nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja üksnes

põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Riigikohus on selgitanud, et põhjendatud ja vajalikus ulatuses

kulude kindlaks tegemisel tuleb hinnata esindamisele kulunud aega (töötundide arv) ja eraldi ühe

tööühiku hinda (tunnihind) (vt Riigikohtu 01.06.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-16, p 13). Seejuures

hindab kohus, kas dokumentide koostamiseks märgitud aeg on kooskõlas kohtule esitatud dokumendi

koostamiseks mõistlikult kulunud ajale. Kohus saab vähendada menetluskulusid üksnes, kui esindaja

on kasutanud oma aega ebavajalikult, sh ebavajalikele toimingutele, või kulutanud põhjendamatult

palju aega õigusabitoimingutele.

29. Hageja 15.04.2024 menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulude suuruseks

menetluses tasutud riigilõiv 370 eurot (300 eurot hagiavalduse esitamisel ning 70 eurot hagi tagamise

eest) ja kulutused õigusabile kokku summas 2 954,50 eurot (käibemaksuga), kokku 3 324,50 eurot.

Hagejat esindas hagi esitamisel jurist tunnitasuga 75 eurot käibemaksuga ning pärast hagi esitamist

vandeadvokaat tunnitasuga 110 eurot käibemaksuta. Lepingulise esindaja kulud koosnesid järgmistest

toimingutest: hagiavalduse koostamine 5 tundi; kliendiga kohtumine ja nõustamine, eelnevalt kohtule

esitatud dokumentide analüüs, 10.01.2018 hagi tagamise koostamine ja kohtule edastamine,

11.01.2018 hagi tagamise määrusega tutvumine ja kliendile edastamine, 17.01.2018 täpsustatud

haginõuete lisadega koostamine/lõplik ülevaade ja kohtule edastamine, kokku 7 tundi; 06.02.2018 hagi

tagamise taotluse koostamine ja esitatud taotluse kohtule täpsustamine 1,5 tundi; 15.02.2018 hagi

tagamise määrusega tutvumine, kliendile edastamine ja selgitamine, 26.02.2018 kohtuotsusega

eraldamise määrusega tutvumine ja kliendile edastamine ja selgitamine, kokku 1,5 tundi; 15.10.2018

kohtuistungiks ettevalmistumine ja kohtuistungist osavõtt 2,5 tundi; 28.11.2018 seisukoha kostja

taotlustele koostamine 1 tund; 23.03.2022 kohtuistungiks ettevalmistumine 1,5 tundi ja kohtuistungist

osavõtt 1 tund; 28.11.2022 hagi tagamine taotluse koostamine ja kohtule edastamine 1 tund;

15.04.2024 seisukoha koostamine ja menetluskulude nimekirja koostamine 2,5 tundi, kokku 19,5 tundi

tunnitasuga 110 eurot ilma käibemaksuta. Kokku 3 324,50 eurot, s.o riigilõiv 370 + hagi koostamine 5

tunni eest summas 375 eurot (koos käibemaksuga) ja ülejäänud õigusabikulu 19,5 tunni eest summas

2579,50 eurot (koos käibemaksuga). Kostja ei ole hageja menetluskulude ulatusele vastuväiteid

esitanud.

30. Kohus leiab, et TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja

menetluskuluna tasutud riigilõiv 370 eurot. Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel

2-18-3134

menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise

esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus peab hageja lepingulise esindaja

tunnitasu 62,50 eurot ja 110 eurot ilma käibemaksuta mõistlikuks. Hageja esindaja(te) tunnitasu on

kooskõlas nii tsiviilasja keerukusastme kui asja mahuga. Hageja lepingulise esindaja ajakulu osas peab

kohus 15.04.2024 menetluskulude nimekirjas näidatud toiminguid vajalikuks, välja arvatud

hagiavalduse koostamise osas, 15.10.2018 kohtuistungiks ettevalmistumise ja kohtuistungist osavõtu

osas ja 15.04.2024 seisukoha koostamise ja menetluskulude nimekirja koostamise osas. Kohtule

17.07.2017 esitatud hagi sisaldas endas nii abielulahutuse, kaasomandi lõpetamise kui elatise

väljamõistmise nõuet. Kuivõrd kohus eraldas 26.02.2018 määrusega tsiviilasjast nr xxx V.U hagi W.S

vastu kaasomandi lõpetamise nõudes, siis pole kohtu hinnangul põhjendatud arvestada hagiavalduse

koostamisele 5 tundi. Arvestades käesoleva menetluse nõuet kaasomandi lõpetamiseks, on kohtu

hinnangul hagi koostamise põhjendatud ajakulu 2 tundi. Kohtuistungi protokolli kohaselt kestis

15.10.2018 istung 20 minutit, mistõttu peab kohus põhjendatuks ajakuluks 15.10.2018 kohtuistungiks

ettevalmistumise ja kohtuistungist osavõtu osas 1,5 tundi. Ka 15.04.2024 seisukoha koostamise ja

menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu on kohtu hinnangul veidi ülepaisutatud. Hageja kordas

eelnevalt väljendatud seisukohti ning menetluskulude nimekirja koostamisele ei saa mõistlikuks pidada

ajakulu, mis ületab 30 minutit. Seega loeb kohus põhjendatud ajakuluks 15.04.2024

menetlusdokumendi koostamisele 1,5 tundi.

31. Arvestades eeltoodut ja kohtu poolt mõistlikuks peetud hageja lepinguliste esindajate tunnitasu

määra hagiavalduse koostamisele 62,50 eurot (käibemaksuta) ja 110 eurot (käibemaksuta) määrab

kohus hageja põhjendatud ja vajalike lepingulise esindaja kuludena kindlaks summa 2463,30 eurot (2

tundi x 75 eurot + 16 x 110 + 20% km + 1,5 x 110 + 22% km). Kokkuvõttes mõistab kohus kostjalt

hageja kasuks välja menetluskulud summas 2833,30 eurot (370 riigilõiv + 2463,30 õigusabikulud).

Vastavalt hageja taotlusele märgib kohus TsMS § 177 lõike 4 alusel, et kostja poolt hagejale

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (2833,30 eurot) tuleb kostjal tasuda hagejale käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses. Kuna menetluskulud jäävad kostja kanda, siis puudub kohtul vajadus käesoleva

kohtuotsusega kindlaks määrata kostja menetluskulude rahalist suurust. Sellekohast taotlust pole kostja

ka esitanud.

32. TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude

suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline

suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale

edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik,

kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et

menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.

/allkirjastatud digitaalselt/

Alan Biin, kohtunik

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 10.06.2025. a otsusega nr 2-18-3134.