2-22-9841/54 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Aleksandr Kondrašov, Mati

Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. aprill 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-9841

Kohtuasi

X hagi Riser Invest OÜ ja Y vastu ostueesõiguse

teostamiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks ja

asjaõiguslepingu sõlmimise kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 21. detsembri 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Riser Invest OÜ ja Y ühine apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

210 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Artur Knjazev

Kostja Riser Invest OÜ (registrikood 12132540)

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXX)

Kostjate lepinguline esindaja advokaat Maria Veermäe

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 9. aprilli 2024. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Täiendada Harju Maakohtu 21. detsembri 2023. a otsuse resolutsiooni otsustusega,

millega kohustada Riser Invest OÜ-d andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa

nr 19507601 Riser Invest OÜ-le kuuluva 214/1000 suuruse mõttelise osa omandiõiguse

üleandmiseks Xle ja vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks.

2. Muuta Harju Maakohtu 21. detsembri 2023. a otsuse resolutsiooni punkti 6 hagi

tagamisega seotud otsustuse osas selliselt, et kohaldatud hagi tagamise abinõu jääb

tagama käesoleva otsuse täitmist.

3. Ülejäänud osas jätta Harju Maakohtu 21. detsembri 2023. a otsus muutmata.

4. Harju Maakohtu 21. detsembri 2023. a otsus on jõustunud osas, millega maakohus

jättis hagi osaliselt rahuldamata.

5. Jätta käesoleva otsuse täitmise kord kindlaks määramata.

6. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

7. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

7.1. Rahuldada hagi osaliselt.

7.2. Kohustada Riser Invest OÜ-d andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa

nr 19507601 Riser Invest OÜ-le kuuluva 214/1000 suuruse mõttelise osa

omandiõiguse üleandmiseks Xle ja vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks.

7.3. Kohustada Riser Invest OÜ-d andma nõusolek kanda kinnistusraamatu

registriosa nr 19507601 teise (II) jakku kaasomanikena sisse:

7.3.1. Q (isikukood XXXXXXXXXX) 210/1000 kaasomandist;

7.3.2. X (isikukood XXXXXXXXXX) 790/1000 kaasomandist.

7.4. Kohustada Y andma nõusolek kustutada kinnistusraamatu registriosa

nr 19507601 teisest (II) jaost kanne Y kohta.

7.5. Jätta käesoleva otsuse täitmise kord kindlaks määramata.

7.6. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud X menetluskulud solidaarselt Riser Ivest

OÜ ja Y kanda ning Riser Invest OÜ ja Y menetluskulud nende endi kanda.

7.7. Jätta Harju Maakohtu 6. juuli 2022. a määrusega kohaldatud hagi tagamise

abinõu tagama käesoleva otsuse täitmist.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 5. juulil 2022 Harju Maakohtule hagi Riser Invest OÜ (kostja I) ja Y (kostja

II, koos kostjad) vastu kinnistusraamatu kande muutmise kohustamiseks. Koos hagiavaldusega

esitas hageja hagi tagamise taotluse. Hageja palus:

-

Kohustada kostjat I andma nõusolek Tallinnas Narva mnt 61 asuva kinnistu kohta

omanikukannete tegemiseks;

-

Kohustada kostjat II andma nõusolek Tallinnas Narva mnt 61 asuva kinnistu kohta

tehtud omanikukande kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks.

1.1. Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas Narva mnt 61 asuva kinnistu (registriosa

nr 19507601) kaasomanik ning talle kuulub kaasomandi 576/1000 suurune mõtteline osa.

Kostja I müüs 20. oktoobril 2021 temale kuulunud kaasomandi 214/1000 suuruse mõttelise osa

(korter) kostjale II. Hagejale müügilepingust selle sõlmimise järel ei teatatud.

1.2. Kostja II teatas hagejale 5. aprillil 2022, et ta on uus kaasomanik ning saatis 6. aprillil 2022

ka vastava müügilepingu. Müügilepingu kohaselt müüs kostja I kaasomandiosa kostjale II

hinnaga 210 000 eurot. Kuna hagejal on võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 244 ja asjaõigusseaduse

(AÕS) § 73 lg-st 2 tulenevalt kaasomaniku ostueesõigus, tegi hageja 2. mail 2022 notariaalse

ostueesõiguse teostamise avalduse. Kostja II teatas, et ei soovi, et hageja ostueesõigust teostaks.

3. juunil 2022 teavitati notaribüroost, et tehingut ei toimu, kuna kostja I ei saa osaleda.

1.3. Hageja ei ole ostueesõiguse teostamisest loobunud. See, et hageja ei kasutanud

ostueesõigust ühe tehingu puhul, ei tähenda, et ta seda edaspidi kasutada ei soovi. Samuti ei saa

ostueesõigusest loobuda suulise kokkuleppega. Müügileping tõendab, et notar on selgitanud

osapooltele ostueesõiguse kohustust. Praegusel juhul ei kohaldu ka AÕS § 73 lg-s 4 sätestatud

erand.

Kostjate vastuväited

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

2.1. Hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Kinnistu kaasomandiosa võõrandamine

toimus lähikondlaste vahel. Ka oli tehing formaalne, sest kaasomandiosa läks üle kostjale II,

kes on kaasomandiosaks olevas korteris elanud 2015. aastast. Seejuures on perekond Sopped

alates 2015. aastast kaasomandiosa omanud läbi neile kuuluvate juriidiliste isikute. Seega

kuulub kaasomandiosa ja selle valdus jätkuvalt sama perekonnaga seotud isikutele.

2.2. Ostueesõiguse erandi alla tuleb lisaks alanejate ja ülenejate sugulaste ning abikaasade

kõrval arvata ka pankrotiseaduses sätestatud mõiste „lähikondsed“ alla minevad isikud, kuna

ka lähikondsed ei tee tehinguid turutingimustel. VÕS § 251 lg-s 2 sätestatud erand ei ole

välistatud ainult seetõttu, et kostja II ja W ei ole abielus. Kinnistu kaasomandiosa võõrandamine

kostjalt I kostjale II toimus selleks, et kaasata kostja I kapitali. Võõrandamise ajal ei olnud F

äriühingu ainuosanik.

2.3. Hageja elukaaslane H kinnitas 2016. aastal Wle, et korteri võõrandamisel Amplion OÜ-lt

Muhu Tehnika OÜ-le ei plaani hageja ostueesõigust kasutada. Sama kokkulepet sai kinnitatud

ka hilisemal koosviibimisel. Nii lõi hageja oma varasema käitumisega kostjale II ettekujutluse,

et hageja ei kasuta ostueesõigust. Kostja II ei pidanud vajalikuks sõlmida ostueesõiguse

mittekasutamise kohta kirjalikku kokkulepet, kuna naabrite vahel olid suhted head ning suulist

kokkulepet peeti piisavaks.

2.4. Hageja käitumine on pahatahtlik, sest hageja teadis, et kostja II on korteri renoveerinud

ning tema laste elukorraldus sõltub sellest. Ka on hagejal ostueesõiguse teostamisel ärilised

huvid. See tekitab ebaproportsionaalselt suurt kahju kostjale II, kelle vanemad jäävad ilma oma

kodust, mh saades selle eest ebaõiglaselt madalat hinda.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 21. detsembri 2023. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi osaliselt

ning kohustas kostjat I andma nõusolek kanda kinnistusraamatu registriosa nr 19507601 teise

jakku kaasomanikena sisse Q 210/1000 kaasomandist ja hageja 790/1000 kaasomandist. Samuti

kohustas maakohus kostjat II andma nõusolek kustutada kinnistusraamatu registriosa nr

19507601 teisest jaost kanne kostja II kohta. Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt

kostjate kanda. Lisaks tühistas maakohus Harju Maakohtu 6. juuli 2022. a hagi tagamise

määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu.

3.1. Maakohtu põhjenduste kohaselt on ostueesõiguse teostamise eeldused täidetud. Hageja on

kinnistu kaasomanik (AÕS § 73 lg 2), kinnistu kaasomandiosa on võõrandatud müügilepingu

alusel hinnaga 210 000 eurot (VÕS § 244 lg 3), notar on tõestanud hageja avalduse

ostueesõiguse teostamiseks (VÕS § 244 lg-d 4 ja 5), hageja on ostueesõigust teostanud

tähtaegselt (VÕS § 250).

3.2. Maakohus asus seisukohale, et praegusel juhul ei esine AÕS § 73 lg-st 4 tulenevaid

ostueesõiguse teostamise piiranguid. Kinnistu kaasomandiosa on võõrandanud kostja I, kes on

juriidiline isik. Juriidilist isikut tuleb eristada füüsilisest isikust, kes on tema liikmeks,

osanikuks või aktsionäriks. Seega ei saa AÕS § 73 lg 4 alusel välistada ostueesõiguse

teostamist juhul, kui võõrandajaks on juriidiline isik, sest juriidilisel isikul ei saa olla

lähisugulasi. Isegi kui võõrandajaks oleks olnud füüsilise isikuna F, ei saaks AÕS § 73 lg-s 4

sätestatud piirangut kohaldada, sest selles nimetatud isikute ring on määratud ammendavalt.

Täidetud ei ole ka VÕS § 251 lg 2 eeldused, sest kostja I juhatuse liige F ei ole kostja II abikaasa

ega tema alaneja või üleneja sugulane, vaid F venna elukaaslane. Maakohtu hinnangul ei kuulu

analoogia korras kohaldamisele pankrotiseaduse (PankrS) § 117, mille alusel laiendada isikute

ringi, kellele kinnistu müümise puhul kohalduks ostueesõiguse teostamise piirang. Seega ei

oma praegu tähtsust, kas kinnistu mõtteline osa müüdi turutingimustest soodsamalt, kes ja mis

ajast olid elamispinnale sisse kirjutatud või kellele on kaasomandiosa varem kuulunud.

3.3. Maakohus leidis, et hageja käitumine ei ole ostueesõigust teostades olnud vastuolus hea

usu põhimõttega. Isegi kui oleks tõendatud, et hageja ütles 2016. aastal toimunud

koosviibimisel kostja II elukaaslasele sõnaselgelt, et ta ei kavatse ostueesõigust kasutada, ei

oleks sellisel loobumise avaldusel vorminõuete rikkumise tõttu õiguslikke tagajärgi. Isegi hea

usu põhimõtet laialt tõlgendades ei oleks kuidagi põhjendatav arusaam, et õigustatud isiku

suuline loobumine ostueesõiguse kasutamisest välistaks selle õiguse teostamise igavesti. Antud

juhul kasutas hageja ostueesõigust umbes kuus aastat pärast seda, kui ta kostjate väitel oli kostja

II elukaaslasele andnud lubaduse ostueesõigust mitte kasutada. Seejuures võib seadusejärgset

ostueesõigust, mis on igakordne, õigustatud isik kasutada omal valikul ning selle varasem

mittekasutamine ei viita ostueesõigusega õigustatud isiku pahausksusele. Ka see, kui hageja

hakkaks omandatava kaasomandiosaga teenima üüritulu, ei võimalda väita, et tema tegevus on

hea usu põhimõtte vastane, sest seadus ei sea kaasomaniku ostueesõiguse teostamist sõltuvusse

sellest, mis eesmärgil ostueesõigust teostatakse. Pahauskseks käitumiseks ei saa pidada seda,

kui õigustatud isik ei kasuta kaasomandiosa ostueesõigust, kui see on remontimata, ja kasutab

seda õigust juhul, kui vastav osa on remonditud. Ka märkis maakohus, et kostjad on viidanud

kohtupraktikale, kuid ei ole täpsemalt põhjendatud, miks peaks kohus asja lahendamisel sellest

juhinduma.

Apellatsioonkaebus

4. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja saata asi

uueks läbivaatamiseks maakohtule. Alternatiivselt palusid kostjad teha uus otsus, millega jätta

hageja hagi rahuldamata.

4.1. Maakohus on vääralt jätnud VÕS § 252 lg 1 kohaldamata. Maakohus ei arvestanud, et

vaidlusalune korter moodustab mõttelise osa kinnistust, mis on hageja, kostja I ja Q

kaasomandis. Maakohus on jätnud välja selgitamata, kas Q on loobunud ostueesõiguse

teostamisest. Samuti jättis maakohus ebaõigesti rahuldamata tõendi kogumise taotluse, s.o W

tunnistajana ülekuulamine.

4.2. Ka on maakohus vääralt sisustanud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 138

tulenevat hea usu põhimõtet. Hea usus käitumise põhimõtte alla läheb ka keeld kuritarvitada

oma õigusi. Seejuures viitasid kostjad Riigikohtu praktikale, millest tulenevad põhimõtted

õiguste kuritarvitamise kohta on kohaldatavad ka siinses asjas (RKTKo 3-2-1-35-07, p-d 18 ja

19; 3-2-1-18-09; 3-2-1-169-15, p 11; 3-2-1-59-16, p 14;). Praegusel juhul lõid hageja teod,

lubadused ja ka tegevusetus (ostueesõiguse teostamata jätmine) kostjates usalduse hageja vastu.

Kostjate vahel toimus kaasomandiosa võõrandamine teadmises, et hageja ei teosta

ostueesõigust. Hageja vastuoluline käitumine, mille tõttu sai ta võimaluse ostueesõiguse

teostamiseks, on vastuolus hea usu põhimõttega.

4.3. Vorminõue ei prevaleeri igas olukorras hea usu põhimõtte üle. Vastsel juhul muutuks hea

usu põhimõtte rakendamine sisutühjaks. Kostjad tegid võõrandamistehingu ainult seetõttu, et

hageja oli loonud neis ettekujutluse, et nad ei jää oma kaasomandiosast ilma. Lisaks jättis

maakohus hindamata hageja ja kostja II huvid ning kas hageja ostueesõiguse kasutamise õigus

on kaitsmisväärne.

Vastustaja seisukoht ja menetluse edasine käik

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

6. Ringkonnakohus lahendas 5. märtsi 2024. a määrusega apellatsioonkaebuses esitatud tõendi

kogumise taotluse, selgitas pooltele õiguslikku olukorda, andis hagejale võimaluse nõude

täpsustamiseks ning pooltele vajadusel otsuse täitmise korra kindlaksmääramise taotlemiseks

(dtl-d 251–255).

6.1. 20. märtsil 2024 esitas hageja nõude kohustada kostjat I andma nõusolek kinnistusraamatu

registriosa nr 19507601 kostjale I kuuluva 214/1000 suuruse mõttelise osa omandiõiguse

hagejale üleandmiseks ja vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks.

6.2. Mõlemad pooled esitasid kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg-

ga 1 taotluse otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks. Hageja leidis, et temalt ei saa

ostuhinna tasumist veel nõuda, sest kostjal I ei ole tekkinud selle saamise õigust. Samuti ei vasta

hüpoteegikanded lepingus avaldatule. Hageja hinnangul vajavad tema huvid kaitsmist, sest

kostja I on ostuhinna saanud ja kostjal II on õigus müügilepingust taganeda. Kui otsuse täitmist

reguleerida, oleks mõistlik anda otsuse täitmiseks tähtaeg 30 päeva selle jõustumisest.

Kostjad seevastu leidsid, et hagi rahuldamisel tuleb kohtuotsuse täitmine lükata kostja II poolt

kohustuste täitmiseks edasi senikaua, kuni hageja tasub kostjale II ostuhinna 210 000 eurot.

Kostjale II tuleb anda kohtuotsuse jõustumisest kuuekuuline tähtaeg kinnistusraamatust kande

kustutamise nõusoleku andmiseks ja hagejale mõttelise osa valduse üleandmiseks. Kui

ringkonnakohus vastava kostjate taotluse rahuldab, palus hageja lugeda ostuhinna tasumise

kohustus täidetuks ostuhinna hoiustamisega hüpoteekidega tagatud nõuete rahuldamiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta hagi

rahuldamist puudutavas osas muutmata. Ringkonnakohus peab apellatsioonkaebuse

põhjendusest olenemata vajalikuks täiendada ja muuta maakohtu otsuse resolutsiooni.

Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

8. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostjad

vaidlustavad maakohtu otsust hagi rahuldamist puudutavas osas. Hageja ei vaidlusta hagi

osalist rahuldamata jätmist. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja II vastu osas,

millega kohustati kostjat II andma nõusolek kinnistusraamatusse uue kande tegemiseks.

Maakohtu otsus on TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel eelnimetatud osas edasi kaebamata

jõustunud.

9. Kolleegiumi hinnangul on maakohus põhjendatult leidnud, et ostueesõiguse teostamise

eeldused olid täidetud. Hageja oli õigustatud nõudma kostjatelt tahteavalduse asendamist

kohtuotsusega (TsÜS § 68 lg 5). Asjaolude tuvastamisel ei ole maakohus menetlusõiguse norme

rikkunud ning on tuvastatud asjaoludele kohaldanud õigesti materiaalõiguse norme.

Ringkonnakohus ei pea vajalikuks selles osas maakohtu otsuse põhjendusi täies ulatuses korrata

(TsMS § 654 lg 6).

10. Apellatsioonkaebuses heidavad kostjad maakohtule ette, et maakohus jättis ebaõigesti

kohaldamata TsÜS §-st 138 tuleneva hea usu põhimõtte. Kolleegium kostjatega ei nõustu.

10.1. TsÜS § 138 lg 1 sisaldab üldist kohustust järgida õiguste teostamisel ja kohustuste

täitmisel hea usu põhimõtet. Kohustust käituda hea usu põhimõttest lähtuvalt sisaldavad ka

VÕS § 6 lg 1, mille kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu

põhimõttest lähtuvalt. Maakohus on oma otsuse p-des 19.1–19.3 kostjate väiteid piisavas

ulatuses hinnanud. Kolleegium nõustub maakohtuga, et siinses asjas toimus kinnistu

kaasomandi mõttelise osa müümine isikule, kes ei olnud kaasomanik ega seaduse järgi

eesõigustatud (VÕS § 251 lg-s 2 sätestatud piirangut ei esine), mistõttu tekkis hagejal kui

kaasomanikul asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 alusel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus.

10.2. Kolleegiumi hinnangul on maakohus põhjendatult leidnud, et ostueesõiguse teostamisest

võib kaasomanik loobuda, kuid see peab olema tehtud samas vormis nagu müügileping ehk

notariaalselt tõestatud vormis (VÕS § 244 lg 5 esimene lause). Kostjad väidavad, et hageja

loobus ostueesõiguse teostamisest tehingute suhtes, kus kaasomandi mõtteline osa

võõrandatakse Soppede ja Iilade pereringis. Kuigi maakohus hindas ka teisi võimalikke

variante (ühekordne ja igavesti loobumine), ei muuda see maakohtu järeldusi vorminõude

järgimata jätmise kohta ebaõigeks. Kolleegium nõustub maakohtuga, et isegi kui 2016. aastal

kostjate väidetud vestlus toimus, ei saa sellisel suuliselt avaldatud loobumisel olla vorminõuete

rikkumise tõttu õiguslikke tagajärgi.

10.3. Iseenesest võib ostueesõigusest loobuda enne ostueesõiguse tekkimist kokkuleppe alusel,

mille

sisuks

on

õigustatud

isiku

poolne

loobumine

ostueesõiguse

teostamisest.

Õiguskirjanduses leitakse, et selline õiguse lõpetamisele suunatud käsutustehingu kehtivuse

eelduseks on see, et kokkuleppe alusel on üheselt tuvastatav, millise võõrandamistehingu suhtes

ostueesõigusest loobumine kehtib – lepingus tuleks seega sätestada vähemalt see, et

ostueesõigust omav isik loobub ostueesõiguse teostamisest juhul, kui ostueesõiguse järgi

kohustatud isik võõrandab ostueesõigusega koormatud asja kindlale isikule kindla hinna eest

(VÕS II komm (2019), § 244, p 3.8). Seadusandja on põhjendatult näinud kinnisasjadega seotud

tehingute puhul ette kohustusliku vorminõude.

Notariaalne tõestamine tagab, et notar selgitab välja lepingupoolte tahteavaldused, sõnastab

need, tagades selle, et tahteavaldused oleksid üheselt arusaadavad. Ühelt poolt on notariaalse

tõestamise nõude eesmärk tagada lepingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest, teiselt

poolt täidab notariaalse tõestamise nõue ka nõustamisfunktsiooni. See on ka põhjus, miks ei saa

nõustuda kostjate seisukohaga, et suuliselt antud lubadus koosmõjus hea usu põhimõttega saab

kaasa tuua kostjate soovitud õigusliku tagajärje.

10.4. Riigikohus on ostueesõiguse teostamise avalduse vorminõude täitmata jätmise puhul

leidnud, et kuigi pooled peavad toimima heas usus, siis ainuüksi heas usus toimimine ei

kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge (vt RKTKo 16.06.2005,

3-2-1-71-05, p 23). Kolleegiumi hinnangul on see põhimõte kohaldatav ka siinses asjas, kus

kostjad heidavad hagejale ette hea usu põhimõtte vastast käitumist (hageja kasutas ära kostjate

usaldust ning käitus vastuoluliselt). Vormi järgimata jätmise korral on tehing TsÜS § 83 lg 1

järgi tühine. Ka on Riigikohus olukorras, kus müügilepingu eelleping oli AÕS § 119 lg 1,

VÕS § 33 lg 2 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine, leidnud, et alusetust rikastumisest tuleneva

nõude aegumisele tuginemine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega kostja vastuolulise

käitumise tõttu (RKTKo 17.02.2016, 3-2-1-169-15, p-d 9 ja 11). Samas see, et lepingupool

võttis pikema aja jooksul vastu tühise tehingu alusel tehtud makseid ja jättis teisele poolele

mulje, et ta siiski tagab notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise, ei kõrvaldanud

eellepingu vormipuudust. Seega, hea usu põhimõtte järgimine ei saa kuidagi välistada kohustust

järgida tehingule seadusega kehtestatud vorminõudeid. Nii nagu maakohtul, puudub ka

ringkonnakohtul vajadus õigussuhtes osalevate isikute huvisid kaaluda (vt maakohtu otsuse

p 19.3).

11. Selleks, et hageja saavutaks hagis taotletud eesmärgi (saada ostueesõigust teostades

kaasomandiosa omanikuks), lubas ringkonnakohus esitada hagejal apellatsiooniastmes

täiendava nõude. Kuna maakohus ei juhtinud hageja tähelepanu sellele, et hageja taotletava

eesmärgi saavutamine eeldab asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks oleva tahteavalduse

saamist, siis peab ringkonnakohus menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt võimalikuks

menetleda seda nõuet apellatsiooniastmes. Ka kohtupraktikas on leitud, et hageja eesmärki

arvestades on kohtul võimalik tuvastada hageja soovitud õigusmuudatuse tegemiseks vajalikud

tahteavaldused, mida on võimalik kohtuotsusega asendada (vt ka RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-

42-13, p 12).

Ostueesõiguse teostamise tulemusena tekib ostueesõigusega isiku ja müüja vahel VÕS § 244 lg

1 kohaselt müügileping samadel tingimustel, milles leppisid kokku müüja ja ostja (vt RKTKo

20.06.2006, 3-2-1-13-06, p 22). Võlaõigusliku müügilepinguga ostueesõiguslase ja müüja

vahel ei kaasne iseenesest asjaõiguslikke tagajärgi. Selleks, et ostueesõiguslane saaks

ostueesõiguse teostamise tagajärjel kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanikuks, tuleb

müüjal sõlmida ostueesõiguslasega ka asjaõigusleping (AÕS § 64¹). Ilma asjaõiguslepinguta ei

ole täidetud kõik kinnisasja kaasomandiosa tehingulise omandamise eeldused ning ilma

asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamiseta ei teeks kinnistusosakond eelduslikult ka

hageja omanikukannet. Kinnistusosakonnale tuleb esitada mh taotletava kande aluseks oleva

õigusmuudatuse eelduseks olev käsutustehing kinnistusraamatuseaduse § 46 lg 1 p 1 ja § 35 lg

1 p 1 alusel (vt RKTKo 14.02.2020, 2-16-14960/61, p 12).

12. TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja

tahteavaldusi kohtuotsus asendab. Kuna maakohus on õigesti tuvastanud, et ostueesõiguse

teostamise eeldused olid täidetud, on kostja I kohustatud andma TsÜS § 68 lg 5 järgi

asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks oleva tahteavalduse. Kolleegium täiendab eeltoodut

arvestades maakohtu otsuse resolutsiooni.

13. Veel pööras ringkonnakohus poolte tähelepanu sellele, et vaidlusalune kaasomandi

mõtteline osa, mille suhtes hageja ostueesõigust teostas, on koormatud kahe hüpoteegiga.

Mõlemad pooled esitasid ringkonnakohtule taotluse otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks

(TsMS § 445 lg 1). Samas möönis hageja ringkonnakohtu 9. aprilli 2024. a istungil, et ta ei

toeta otsuse täitmise korra kindlaksmääramist (vt ajamärk 00:18:44).

13.1. Kostjad on tõendanud, et kostja II on tasunud kaasomandiosa ostuhinna kostjale I (dtl 266

ja 268). Ostuhind oli enne müügilepingu sõlmimist hoiustatud notarikontol (dtl 264). Kostja II

võttis kaasomandiosa ostmiseks laenu ning laenu tagatiseks on seatud kaasomandiosale

hüpoteek. Ka eelnevalt oli kaasomandiosa koormatud hüpoteegiga, kuid pooled ei vaidle, et

hüpoteegiga tagatud kohustused olid müügilepingu sõlmimise ajaks kostja I poolt täidetud (vt

müügilepingu p-d 1.1, 3.2 ja 3.3; dtl 23; ajamärk 00:34:56).

13.2. AÕS § 261¹ lg 1 järgi võib ostja keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna

kustutamiseks nõusolekut andmast, kuni ostuhind on talle hüvitatud, st kui ostuhind on

hüvitatud, on ostja kohustatud andma ostueesõiguslasele kande parandamiseks nõusoleku.

Seega saab täitemenetluse seadustiku § 19 järgi lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks

tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind (vt RKTKo 20.12.2005, 3-2-1-136-05, p

33). Kostja II on taotlenud, et kohus rakendaks ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu

kande kustutamiseks nõusoleku ja kaasomandiosa üleandmise eeldusena. Hageja sellega ei

nõustunud, põhjendades, et sellisel juhul saab kostja II ostuhinna, kuid kaasomandiosa jäävad

koormama hüpoteegid, mis tagavad kostja II kohustusi panga ees. Seda saaks hageja hinnangul

vältida, kui määrata kindlaks, et hageja tasub ostuhinna notarikontole ja sellest täidetakse

hüpoteekidega tagatud kostja II kohustused.

13.3. Kolleegium, hinnates mõlema poole huve ning kaasomandiosa omandiõiguse hagejale

üleminekuga kaasnevaid õiguslikke tagajärgi, leiab, et siinses asjas ei ole otsuse täitmise korra

kindlaksmääramine otstarbekas. Iseenesest on võimalik kindlaks määrata, kuidas kostja II peab

ostuhinda kasutama, kuid selle vaidluse lahendamisel ei saa hüpoteegipidajale, kes ei ole

menetlusosaline, määrata tingimusi. Kohtupraktikas on kaasomandi lõpetamise vaidluses

leitud, et otsuse täitmise viis tuleb kindlaks määrata siis, kui kindlaksmääramata jätmine

muudab kaasomandi lõpetamise ebaõiglaseks (RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320/73, p 14). See

põhimõte kohaldub kolleegiumi arvates ka ostueesõiguse teostamisest tuleneva nõude puhul,

kuid praegusel juhul ei näe kolleegium, et otsuse täitmise viisi kindlaksmääramata jätmine

muudaks nõude täitmise kostjate suhtes ebaõiglaseks.

Samuti on ringkonnakohtul kartus, et kohtu määratav otsuse täitmise kord võib saada pooltele

otsuse täitmisel takistuseks – kohtul ei ole võimalik ette näha ega arvestada iga väikese

detailiga, mis võib täitmisel tähtsust omada. Veel märgib kolleegium, et ei saa määrata kindlaks

valduse üleandmise korda, sest sellist nõuet ei ole hageja kostja II vastu esitanud.

14. Maakohus leidis, et hagi tagamise määrusega kohaldatud abinõu tuleb kohtuotsuse

jõustumisel tühistada. Hageja on 20. märtsil 2024 taotlenud, et kohaldatud hagi tagamise abinõu

jääks tagama otsuse täitmist. Ringkonnakohus nõustub hagejaga. Selleks, et hageja saaks

kaasomandiosa omanikuks, peab hagi tagamise määrusega kohaldatud abinõu jääma tagama

kohtuotsuse täitmist. Hagi tagamise alus ei ole vaidlustatud otsuse jõustumisega TsMS § 386

lg-te 2 ja 4 mõttes ära langenud.

Menetluskulude jaotus

15. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

16. Tulenevalt TsMS § 173 lg-st 1 märgib ringkonnakohus apellatsiooniastme menetluskulude

jaotuse. Kostjate apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad ringkonnakohtus kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostjate kanda. Kuna kostjad on vältimatud kaaskostjad,

mõlemad vaidlevad hagile vastu, siis vastutavad nad menetluskulude eest solidaarselt. Hagejale

hüvitatavad menetluskulud määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.

17. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)