3-23-1092/8 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

24. aprill 2024, Tallinn

tegemise aeg ja koht

Haldusasja number

3-23-1092

Haldusasi

Osaühing Hausers Grupp kaebus tühistada Rae

Vallavalitsuse

18.04.2023

korraldus

nr

projekteerimistingimuste andmisest keeldumise kohta

Rae küla Koplipere tee 9 kinnistu detailplaneeringu

tingimuste

täpsustamiseks

ja

kohustada

Rae

Vallavalitsust andma projekteerimistingimused Rae

küla Koplipere tee 9 kinnistu detailplaneeringu

tingimuste täpsustamiseks

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja – Osaühing Hausers Grupp, esindajad

v.adv Ramil Pärdi ja adv Katrin Kose Vastustaja – Rae

vald

Asja läbivaatamise viis

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.

3. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 24.05.2024.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14

päeva jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse esitajale

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS

§ 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda

apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Raadius Arhitektid OÜ, kes tegutses Osaühing Hausers Grupp (registrikood 11017914)

ülesandel, esitas 14.03.2023 taotluse Rae külas asuvale Koplipere tee 9 kinnistule perspektiivse

büroo- ja tööstushoone ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimuste andmiseks ja

kinnistu osas kehtiva detailplaneeringuga ettenähtud haljastuse, heakorra või liikluskorralduse

põhimõtete täpsustamiseks.

Rae Vallavalitsus jättis oma 18.04.2023 korraldusega nr 823 taotluse rahuldamata ja keeldus

projekteerimistingimuste andmisest Detailplaneeringu tingimuste täpsustamiseks Koplipere tee

9 kinnistu osas EhS § 32 punkti 2, 3 ja 4 alusel.

2.

16.05.2023 saabus Tallinna Halduskohtule Osaühing Hausers Grupp kaebus tühistada

Rae Vallavalitsuse 18.04.2023 korraldus nr 823 projekteerimistingimuste andmisest keeldumise

kohta Rae küla Koplipere tee 9 kinnistu detailplaneeringu tingimuste täpsustamiseks ja

kohustada Rae Vallavalitsust andma projekteerimistingimused Rae küla Koplipere tee 9

kinnistu detailplaneeringu tingimuste täpsustamiseks.

3. Kohus võttis kaebuse oma 22.05.2023 määrusega menetlusse. 20.02.2024 määrusega

määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebaja palub kaebuse rahuldada kokkuvõtvalt järgnevatel põhjustel.

4.1. Projekteerimistingimuste andmine on võimalik detailplaneeringu olemasolul EhS §

27 alusel.

Käesoleval juhul kehtib kinnistu suhtes detailplaneering, mille kehtestamisest on möödunud ca

18 aastat (st enam kui 5 aastat), samuti on muutunud õigusaktid (sh ennekõike LKS tingimused,

millele tuginedes on detailplaneeringus määratletud Pirita-Ülemiste kanali 100 m

piiranguvöönd).

Korralduses on märgitud, et Rae Vallavalitsuse planeerimis- ja ehituskomisjon ei toetanud

detailplaneeringu

täpsustamist

projekteerimistingimustega,

kuna

antud

juhul

on

detailplaneeringu kehtestamisest möödunud enam kui 18 aastat, kuid selle aja jooksul ei ole

ilmnenud olulisi uusi asjaolusid ega oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mis

takistaksid detailplaneeringu täielikku elluviimist.

Vastav väide tugineb eeldusel, et detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus

põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti

koostamiseks projekteerimistingimusi, kui kumulatiivselt on täidetud kõik kolm EhS § 27 lg 1

nimetatud tingimust. See eeldus on ekslik ning EhS § 27 lg 1 alusel on võimalik anda

detailplaneeringu olemasolu korral ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise

ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui täidetud on üks nimetatud

eeltingimustest. See tuleneb nii sätte sõnastusest (sellele viitab loetelus toodud sõna või) kui ka

kohtupraktikast (nt TlnRKo asjas nr 3-21-1611; TlnRKo asjas nr 3-20-158).

Samuti on korralduses märgitud, et „EhS § 27 lõige 3 sätestab muuhulgas, et EhS § 27 lõike 1

alusel ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse

olemuslikuks muutmiseks. Detailplaneeringu olemuslik muutmine tähendab, et sekkutakse

varasemalt kokku lepitud lahendusse ning varasema lahenduse põhimõtteline elluviimine ei ole

enam võimalik. Seega ei ole põhjendatud projekteerimistingimuste väljastamine EhS § 27 lõike

1 punktide 2 ja 3 alusel.“

Vastav väide on vastuolus EhS § 27 lg 4 punktidega 5 ja 7. EhS eelnõu (555 SE) seletuskirjas

on EhS § 27 lg 4 osas märgitud: „Projekteerimistingimustele on käesolevas sättes antud ühene

tähendus – need täiendavad olemasolevat detailplaneeringut. Nimetatud tingimuste seaduse

tasemel reguleerimine on vajalik, selleks et olukordades, kus detailplaneeringu koostamine on

liialt koormav, oleks avalikku ruumi kujundaval haldusorganil võimalik siiski ehitustegevust

teatud määral suunata.“. Seega piiritleb EhS § 27 lg 4, millise sisuga lisatingimusi

projekteerimistingimustega

võib

anda.

Kui

EhS

§

lg

kohaselt

ei

ole

projekteerimistingimusi lubatud anda detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks, siis EhS §

27 lõikesse 4 on koondatud alused, mille muutmine ei peaks eelduslikult muutma olemuslikku

detailplaneeringu lahendust. Korraldusest ei nähtu kaalutlusi, miks antud eeldused käesoleval

juhul ei kehti.

Seega, käesoleval juhul on detailplaneeringu kehtestamisest möödunud üle viie aasta ning

muutunud on ka detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud LKS, seetõttu on EhS § 27 lg 1 p

1 alusel võimalik detailplaneeringu olemasolu korral anda ehitusloakohustusliku hoone või

olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi. EhS § 27 lg 4 tulenevalt ei

ole taotletavate muudatustega puhul tegu selliste muudatustega, mis muudavad

detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahendust olemuslikult. Käesoleval juhul soovib

taotleja mh täpsustada Koplipere tee 9 kinnistule kavandatava hoone teenindamiseks vajaliku

parkla (st ehitise) võimalikku asukohta (EhS § 27 lg 4 p 5 tähenduses). Seetõttu ei ole

põhjendatud keelduda projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 p 3 alusel.

4.2. Detailplaneeringust ei tulene ehitus- või planeerimisõiguslikku piirangut parkla

rajamiseks väljapoole nn „ehitusala“ ning parkla võib rajada kogu Koplipere tee 9

kinnistu ulatuses, sh nii hoonestusala piires kui ka väljaspool seda.

Kinnistu suhtes kehtib detailplaneering. Detailplaneeringu seletuskirja punkt 2 sätestab

muuhulgas, et „Krundil pos nr. 5 Pirita-Ülemiste kanali kalda 100m laiusel piiranguvööndil on

säilitatud senine maatulundusmaa sihtotstarve“. Selguse mõttes – kanali praegune ametlik

nimetus on Vaskjala-Ülemiste kanal.

Detailplaneeringu seletuskirja punkt 4 sätestab muuhulgas, et „Planeeritaval ala on antud

moodustuvatele kinnistutele võimalikud ehitusalad. /…/ hooned on ette nähtud paigutada

krundile lahtise hoonestusviisi alusel, paigutatuna võimalikku ehitusalasse. /…/“

Detailplaneeringu seletuskirja punkt 7 sätestab muuhulgas, et „Krundil pos. nr.5 PiritaÜlemiste

kanali kalda 100 m laiusel piiranguvööndil säilitada kõrghaljastust maksimaalselt.“

Detailplaneeringu seletuskirja punkt 8 sätestab muuhulgas, et „Pirita-Ülemiste kanali kalda

100m laiusel piiranguvööndil, kus on säilitatud senine maatulundusmaa sihtotstarve, säilitada

maksimaalselt kõrghaljastust, mille üheks eesmärgiks on õhu kaudu leviva saasteainete mõju

vähendamine kanalile ja Tallinna joogiveele.“

Detailplaneeringu seletuskirja punkt 10 sätestab muuhulgas, et „Autode parkimine on ette

nähtud omal krundil vastavalt normidele.“

Maa-ameti kaardiserveris oleval kitsenduste kaardil on kinnistu suhtes nähtavad järgmised

kitsendused: jämedam kollakas-roheline joon – tähistab Kinnistu piiri; heleroheline ring –

puurkaevu nr PRK0022881 sanitaarkaitseala, 50 m raadiusega; tumesinine viirutatud ala –

Vaskjala-Ülemiste kanali veekaitsevöönd, 10 m kanali veepiirist; punasega viirutatud ala –

Tallinna ringtee teekaitsevöönd, 50 m välimise sõiduraja servast; tumedam kollane joon – Rae

valla üldplaneeringuga määratletud tiheasustusala piir; lilla peenike joon – tähistab

detailplaneeringu märgitud „ehitusala“ välispiiri (orienteeruv asukoht), mis on 100 m Vaskjala-

Ülemiste kanali teljest (seda Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil näidatud ei ole).

Detailplaneeringu põhijoonisel toodud tabeli nr 3 kohaselt on kinnistu (Pos 5) ehitusõigused

määratletud järgmiselt: krundi suurus 46 914 m2; ehitusalune pind 12 665 m2; krundi täisehituse

määr 27 % ;hoonete arv krundil 3; suletud brutopind Ä 10 639 (m2) ja T 4 559 (m2).

Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse vana redaktsioon (PlanS v.r.)

§ 9 lg 2 p 3 sätestas, et muuhulgas on detailplaneeringu eesmärgiks krundi hoonestusala, see

tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine.

PlanS v.r. (ega ka kehtiv PlanS) ei tunne mõistet „ehitusala“.

Detailplaneeringus on käesoleval juhul kasutatud eksitavat mõistet „ehitusala“. Olemuslikult

tuleneb aga detailplaneeringu seletuskirjast, et ehitusala all on silmas peetud ikkagi seaduses

kasutatud (nii detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud kui praegu kehtivas seaduses)

mõistet hoonestusala. Selle viitab ennekõike detailplaneeringu seletuskirja punktis 4 sedastatu,

et „hooned on ette nähtud paigutada krundile lahtise hoonestusviisi alusel, paigutatuna

võimalikku ehitusalasse“.

Rae Vallvalitsuse 02.09.2022 kirjas nr 6-6/8396-1 selgitab vald kokkuvõtvalt, et „Koplipere tee

9 kinnistul kehtib detailplaneering (DP0144), mille lahenduses on positsioon 5 osas ette nähtud

hoonestusala /…/ [ning et] Rae Vallavalitsus on seisukohal, et nii platsid kui teed peavad jääma

hoonestusalasse /…/“. Seega käsitleb Rae vald ka ise ehitusala hoonestusalana.

PlanS v.r. § 9 lg 4 p 2-3 sätestasid, et krundi ehitusõigusega on muuhulgas määratletud hoonete

suurim lubatud arv krundil ning hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala.

Kehtiva planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p 2-3 sätestavad, et muuhulgas on

detailplaneeringu ülesanneteks krundi hoonestusala määramine ning ka krundi ehitusõiguse

määramine.

PlanS § 126 lg 4 p 2-3 sätestavad, et krundi ehitusõigusega määratakse muuhulgas hoonete või

olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal ning hoonete

või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind.

EhS § 3 lg 2 sätestab, et ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste

välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone.

Käesoleval juhul sätestab detailplaneeringu seletuskirja punkt 10 üksnes lakooniliselt, et

„Autode parkimine on ette nähtud omal krundil vastavalt normidele“. Detailplaneering ei

reguleeri ega sätesta, et hoonete teenindamiseks vajalikud parkimisalad tuleb lahendada

hoonestusala (ehitusala) piires. Rae valla kehtiva ÜP punktis 5.6.5 on sätestatud, et „Uute

tootmis- ja äripindade planeerimisel tuleb parklakohtade arvu ja paigutuse osas arvestada

kehtivate normatiividega (standard EVS 843:2003 „Linnatänavad“)“. Ei nö vana standard EVS

843:2003 „Linnatänavad“ ega seda asendav uuem EVS 843:2016 ei reguleeri, kuidas ja kuhu

ehitada parklaid, vaid seab põhimõtteliselt kokkuvõtvalt üksnes normatiivid, millistele

tehnilistele tingimustele peab rajatav parkla vastama.

Eeltoodust tuleneb seega üheselt, et nii PlanS v.r. kui kehtiva PlanS kohaselt tuleb

detailplaneeringuga määratleda krundi hoonestusala asukoht, st hoonete asukoht krundil, ning

hoonete suurim ehitisealune pind. Ei PlanS v.r. ega kehtiv PlanS ei näe ette, et ehitisealuse pinna

hulka peavad mahtuma ka krundil asuvate hoonete teenindamiseks vajalikud parkimiskohad

(parkla(d)).

Rae vald ei nimeta konkreetseid piiranguid, mis välistaksid parkla(te) rajamise väljaspoole

hoonestusala piire. Kuigi korraldusest tuleneb, et teid ja platse ei ole detailplaneeringu

planeeringulahenduses maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu osale ette nähtud, siis selle

põhjendamiseks ei ole õiguslikke asjaolusid toodud ning kaebaja hinnangul ei põhine selline

väide kehtival detailplaneeringul ega seadusel, olles seega meelevaldne seisukoht või

tõlgendus.

Asjakohane ei ole korralduses toodud märkus „Rae Vallavalitsus juhib taotleja tähelepanu

asjaolule, et maakatastriseaduse § 181 lõigetes 1 kuni 8 ja lõikes 12 on märgitud, et

katastriüksuse sihtotsatarve sisaldab ka sihtotstarvet toetavate ehitiste alust maad, kuid lõike 9

puhul seda märget ei ole ehk seadusandja on selgelt väljendanud, et maatulundusmaa on

ehitisteta maa.“, kuna maakatastriseaduse § 181 reguleerib katastriüksuse sihtotstarbeid, mitte

aga ehitusõigusega seonduvat. Ka kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS)

eelnõu (598 SE) seletuskirjas on märgitud, et MaaKatS-i ülesanne ei ole reguleerida ehitus- ja

planeerimistegevust, kuna seda reguleerivad teised õigusaktid. Leiti, et sellest tulenevalt

puudub ka vajadus varem kehtinud MaaKatS § 18 lõikes 8 sätestatud erandi järele, mille

kohaselt maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusel paiknevate ehitistega ühtse kompleksi

moodustavate ehitiste või maatulundusmaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalike ehitiste

püstitamiseks iseseisvat katastriüksust ei moodustata. St valla poolt viidatud MaaKatS

muudatuse sisseviimisel (st § 181 lisamisel) seadusandja sisuliselt selgitas, et ka

maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistule võib siiski ehitisi rajada. Vastupidine seisukoht on

ilmselgelt põhjendamata ega oleks päriselus kohaldatav, sest selle kohaselt oleks

maatulundusmaa

sihtotstarbega

kinnisasjal

mistahes

ehitustegevus

(sh

nt

tee,

põllumajandusliku otstarbega hoone või muu ehitise vmt rajamine) täielikult välistatud.

Seega detailplaneeringust ei tulene käesoleval juhul ehitus- või planeerimisõiguslikku piirangut

parkla rajamiseks väljapoole nn „ehitusala“ ning parkla võib rajada kogu kinnistu ulatuses, sh

nii hoonestusala piires kui ka väljaspool seda. Seetõttu ei ole põhjendatud keelduda

projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 p 2 alusel.

4.3. Avalik-õiguslike kitsenduste küsimus.

4.3.1. Rae valla kehtiva ÜP seletuskirja lisa 2 (Rae valla veekogud) tabelis on toodud välja, et

(ÜP kehtestamise ajal) oli Vaskjala-Ülemiste kanali (registri number 930, valgala 28,7 km2):

kalda ulatus (märkus – selle mõiste tähendus on teadmata) 100 m; ehituskeeluvöönd 50 m.

Käesoleval juhul on Vaskjala-Ülemiste kanali valgala suurus 28,7 km2. Seega võib järeldada, et

detailplaneeringus märgitud Vaskjala-Ülemiste kanali piiranguvöönd 100 m on põhinenud

detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud looduskaitseseadusel, mida aga on muudetud ning

kanali (sh Vaskjala-Ülemiste kanali) kaitse kui seaduse eesmärgiga kooskõlas mitteolev kaitse

kõrvaldati. Hetkel reguleerib Vaskjala-Ülemiste kanali kaitset veeseadus (VeeS).

VeeS tähenduses on Vaskjala-Ülemiste kanal veekogu. Keskkonnaministri 27.04.2021

käskkirjaga nr 1-2/21/212 on kehtestatud Tallinna linna pinnaveesüsteemi joogiveehaardesse

kuuluvate veekogude nimekiri, milles on ka Vaskjala-Ülemiste kanal. Seega on

VaskjalaÜlemiste kanal Ülemiste järve (Tallinna linna pinnaveesüsteemi joogiveehaarde osa),

mis ilmselgelt vajab kaitset reostuse eest.

VeeS § 118 lg 1 sätestab, et veekogu kalda või ranna erosiooni ja hajuheite vältimiseks on

veekogu kaldal või rannal veekaitsevöönd. Sama paragrahvi lg 2 p 2 sätestab muuhulgas, et

veekaitsevööndi ulatus veekaitsevööndi arvestamise lähtejoonest on kanalitel 10 meetrit.

Selline veekaitsevöönd (ulatusega 10 m) on kantud ka Maa-ameti kaardiserveris kitsenduste

kaardile.

VeeS § 150 lg 1 sätestab, et pinnaveehaarde sanitaarkaitseala ulatus on 1) veevõtukohast 200

meetrit ülesvoolu, 50 meetrit allavoolu ning 50 meetrit mõlemale poole mööda veekogu kaldaga

risti tõmmatud ja veevõtukohta läbivat joont, kui vett võetakse vooluveekogust, ning 2)

veekogu akvatoorium vähemalt koos 90 meetri laiuse vööndiga veekaitsevööndi arvestamise

lähtejoonest maa poole, kui vett võetakse maismaa seisuveekogust.

Käesoleval juhul ei võeta Vaskjala-Ülemiste kanalist vett. Selles vaidlust ei ole. Kanal on

rajatud eesmärgiga tagada Ülemiste järvele piisav veevaru juhuks, kui veetase seal peaks

vähenema ning Tallinna linna joogiveega varustamise kindlus väheneb. Seega kumbki neist

sanitaarkaitsealadest ei kohaldu Vaskjala-Ülemiste kanalile.

4.3.2. Mis puudutab parkimisala paiknemist rohealal, siis Rae Vallavalitsus on korralduses küll

välja toonud, et planeeritud parkimisala asub rohevõrgustiku alal ja alal, kus peaks

maksimaalses võimalikus ulatuses säilima kõrghaljastus, kuid puuduvad viited, millel alusel on

nimetatud alale parkimisala rajamine välistatud. Kaebaja on seisukohal, et parkimisala

paiknemine rohevõrgustiku alal ei ole keelatud - see ei tulene ei seadusest ega muudest

asjakohastest aktidest.

Enamgi veel, parkla rajamisel on võimalik rakendada nö leevendusmeetmeid, sh nt

kõrghaljastusega nö saarekeste jätmine parkla sisse teatud arvu parkimiskohtade järel või teatud

pindala kohta. Selliste võimalike leevendusmeetmete rakendamist ei ole vald Korralduse

andmisel arusaadavalt kaalunud.

4.3.3. Kokkuvõtvalt ei kohaldu detailplaneeringus kanali piiranguvööndina näidatud alale muid

veekogude piirangu- või muid vööndeid peale 10 m laiuse veekaitsevööndi kanali veepiirist

arvates. Seetõttu ei ole põhjendatud keelduda projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 p 4

alusel.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Vastustaja kaebusega ei nõustu ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja leiab, et

ta ei ole ebaõigesti hinnanud asjas tähtsust omavaid asjaolusid ning on õigesti leidnud, et EhS

§ 27, § 32 punktide 2, 3 ja 4 alusel ei ole võimalik projekteerimistingimusi väljastada, mistõttu

tuleb kaebus jätta terves ulatuses rahuldamata.

5.1. Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu

(edaspidi üldplaneering) kohaselt asub samas asukohas, kuhu projekteerimistingimuste

taotluses esitatud asendiplaanil planeeritakse parkimisala, rohevõrgustiku ala (lisa 3, dtl 88 ja

lisa

18,

dtl

130-254,

avalikult

kättesaadav:

https://map.rae.ee/gis/apps/sites/#/data/apps/b32a86a4285041d49af3afdfd676fd5b/explore ja

https://www.rae.ee/rae-valla-uldplaneering ). Rae valla rohevõrgustiku üldine ulatus ja

paiknemine määrati üldplaneeringus Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga

"Asustust

ja

maakasutust

suunavad

keskkonnatingimused“

alusel.

Kehtiva

Harju

maakonnaplaneeringuga 2030+ määratud rohelise võrgustiku lähtealused tuginevad 2003.

aastal kehtestatud Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringule „Asustust ja maakasutust

suunavad keskkonnatingimused“. Harju maakonnaplaneeringuga 2030+ täpsustati rohelise

võrgustiku

määramise

metoodikat,

piire

ja

tingimusi,

lähtudes

nii

maakonna

arengusuundumustest kui rohelise võrgustiku sidususe ja edaspidise toimimise vajadusest. 5.2.

EhS § 27 lõikest 1 tulenevalt võib detailplaneeringu olemasolu korral põhjendatud juhul anda

ehitusloakohustusliku

hoone

või

olulise

rajatise

ehitusprojekti

koostamiseks

projekteerimistingimusi, kui: detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud üle viie aasta;

detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt

muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut

täielikult ellu viia või detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või

kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.

5.3.

Ekslik

on

kaebaja

seisukoht,

et

EhS

§

tulenevalt

eeldused

projekteerimistingimuste andmiseks on ainult seetõttu täidetud, et detailplaneeringu

kehtestamisest on möödunud ca 18 aastat ning muutunud on LKS. Kaebajale jääb

tähelepanuta, et arvestada tuleb ka EhS ja planeerimisseaduses toodud teiste alustega,

mis välistavad projekteerimistingimuste andmist. Rae valla kehtiva üldplaneeringu

kohaselt on tegemist rohevõrgustiku alaga, kuhu ei ole ette nähtud ehitustegevust,

puudub ülekaalukas avalik huvi muuta detailplaneeringu olemust ning tegemist on

maatulundusmaaga, kuhu ei ole ette nähtud ehitustegevust ning detailplaneeringut on

võimalik ellu viia.

5.4.

Ehkki antud juhul on detailplaneeringu kehtestamisest möödunud enam kui 18

aastat, ei ole selle aja jooksul ilmnenud selliseid olulisi uusi asjaolusid ega oluliselt

muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mis takistaksid detailplaneeringu täielikku

elluviimist. Kehtiva detailplaneeringu kohaselt peab alal, kuhu on maatulundusmaa

sihtotstarve määratud ja kus asub rohevõrgustik, säilima kõrghaljastus maksimaalselt.

Vastustaja hinnangul ei ole võimalik parkla rajamine rohekoridoris maatulundusmaale,

kus tuleb säilitada kõrghaljastus, kuna see oleks detailplaneeringu olemuslik muutmine.

Pelgalt see, et muutunud on looduskaitseseadus ja veekaitsevööndi suurus, ei muuda

Rae valla üldplaneeringus sätestatud rohevõrgustikku kehtetuks ega anna ehitusõigust

maatulundusmaale.

5.5.

Vastustaja on seiskohal, et soov rajada parkimisala asukohta, kus

detailplaneeringu järgselt peab maksimaalselt säilitama kõrghaljastust ja mis asub 100%

rohekoridoris, ei ole kooskõlas detailplaneeringu, üldplaneeringu ega ka Harju

maakonnaplaneeringu 2030+ määratud rohelise võrgustiku toimimise põhimõtetega.

5.6.

Kui detailplaneeringu koostamisest on möödunud nii kaua aega ning vastavat

detailplaneeringut asutakse projekteerimistingimustega täpsustama, võivad saada

kannatada avalikud huvid või ka teiste isikute subjektiivsed õigused. Detailplaneeringu

muutmiseks peab olema ülekaalukas avalik huvi ja oluline rajatis, mida antud juhul ei

ole.

Riikohtu Halduskolleegium 09.06.2023 haldusaja nr 3-20-2247 otsuses, et erahuvi teenimiseks

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel peab kaaluma naabrite õigustatud huve, ja seda enne

kehtetuks tunnistamise otsustamist ning kui erahuvi on ehitada suuremas mahus, kui lubab

detailplaneering, on eelduseks, et detailplaneeringut pigem kehtetuks tunnistada ja asendada

projekteerimistingimustega ei tohi. Selline detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine peab

olema ainult erandlik ja väga hästi põhjendatud.

5.7.

Vastustaja leiab, et projekteerimistingimuste andmine maatulundusmaale

rohevõrgustikus muudab detailplaneeringu olemuslikku lahendust ja ei arvesta

rohevõrgustiku funktsionaalse toimimise tagamisega. Projekteerimistingimuste

andmisel arvestatakse eelkõige hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud

keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi, et projekteerimistingimuste andmine ei oleks

vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga, üldplaneeringus määratud

tingimusi. Vastustaja on seisukohal, et rohevõrgustik on ökoloogiline infrastruktuur, mis

koosneb tuumaladest ning neid ühendavatest koridoridest. Tuumaladel asuvad olulised

elupaigad ja kasvukohad ning koridorid võimaldavad liikuda ja levida erinevatel liikidel

ühelt tuumalalt teisele. Rohevõrgustiku ülesandeks on inimtekkeliste mõjude

pehmendamine või ennetamine, stabiilse keskkonnaseisundi hoidmine ning bioloogilise

mitmekesisuse toetamine. Detailplaneeringuga on seatud tingimused ja ette nähtud

maksimaalne

kõrghaljastuse

säilimine

detailplaneeringuga

määratud

kinnistu

maatulundusmaa sihtotstarbega alal.

5.8.

Ekslik on kaebaja seisukoht, et ta võib terve maatulundusmaa ulatuses ehitada

parkla. Vastustaja on seisukohal, et kinnistu osa, kuhu soovitakse rajada hoone

teenindamiseks vajalikku parkimisala, on MaaKatS § 181 lõike 9 kohaselt

maatulundusmaa, mis on põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks

kasutatav maa ja maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Vastustaja on

seisukohal, et MaaKatS § 181 lõigetes 1 kuni 8 ja lõikes 12 on märgitud, et

katastriüksuse sihtotsatarve sisaldab ka sihtotstarvet toetavate ehitiste alust maad, kuid

lõike 9 puhul seda märget ei ole ehk seadusandja on selgelt väljendanud, et

maatulundusmaa on ehitisteta maa.

Vaidlusaluse Koplipere tee 9 kinnistu osa (60% kinnistust) sihtotstarve on maatulundusmaa (lisa

nr 4). Sihtotstarbe muutmine uue parkla (detailplaneeringu kohustusega ala) rajamiseks oleks

MaaKatS § 18 lõike 1 punkti 2 järgi võimalik detailplaneeringu alusel. MaaKatS § 181 lõike 5

kohaselt on transpordimaa liiklemiseks ja transpordiks kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks

ja selle maa korrashoiuks vajalike ehitiste aluse ning neid ehitisi teenindava maaga, sealhulgas

teemaa; äriotstarbeta, avalikult kasutatavate parkimisehitiste, sealhulgas parklate maa.

MaaKatS § 181 lõike 2 kohaselt on ärimaa ärilisel eesmärgil kasutatav maa. Ärimaa on äri-,

büroo- või teenindusotstarbeliste ehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa, sealhulgas:

ärieesmärgil kasutatavate parkimisehitiste, sealhulgas parklate maa. MaaKatS § 18 lõike 3

kohaselt on tootmismaa tootmiseesmärgil kasutatav maa. Tootmismaa on tootmis- ja

tööstusehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa, sealhulgas: toodangu ladustamiseks ja

transportimiseks vajalike ehitiste maa. MaaKatS § 181 lõike 9 kohaselt on maatulundusmaa

põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põllu-

või metsamajanduslik potentsiaal. MaaKatS § 181 lõigetest 2 ja 5 nähtub, et seadusandja peab

siiski silmas seda, et parklat ei saa rajada maatulundusmaale, vaid selleks ettenähtud

sihtotstarbelisele maale. Maa sihtotsarve muutmist projekteerimistingimustega ehitusseadustik

ei võimalda. Kuna tegemist on detailplaneeringu kohustusega alaga, siis saab sihtotstarvet

muuta ainult uue detailplaneeringuga.

5.9.

Vastustaja on seisukohal, et planeerimistegevuse eesmärgiks ei ole mitte ainult

kinnistu omaniku huvide teostamise võimaldamine, vaid parima võimaliku lahenduse

leidmine, arvestades sealjuures ka teiste huvitatud isikute, tasakaalustatud ruumilise

arengu kujundamise ning keskkonnakaitse vajadustega. Kuna maakatastriseadus, Rae

valla üldplaneering ega kehtiv detailplaneering ei näe Koplipere tee 9 kinnistul ehitus-

ja

arendustegevust

maatulundusmaal

ega

rohevõrgustikus

ette,

ning

parkimisala/parkimisplatsi rajamine rohevõrgustikus ei toeta Rae valla tasakaalustatud

ruumilist arengut, siis vastustaja ei nõustu kaebaja arvamusega, et detailplaneeringu

järgi on parkla rajamine lubatud maatulundusmaale, kus tuleb kõrghaljastust

maksimaalselt säilitada.

5.10. EhS § 27 lõige 3 sätestab muuhulgas, et EhS § 27 lõike 1 alusel ei anta

projekteerimistingimusi

detailplaneeringus

kehtestatud

planeeringulahenduse

olemuslikuks muutmiseks. Detailplaneeringu olemuslik muutmine tähendab, et

sekkutakse varasemalt kokku lepitud lahendusse ning varasema lahenduse

põhimõtteline elluviimine ei ole enam võimalik. Seega ei ole põhjendatud

projekteerimistingimuste väljastamine EhS § 27 lõike 1 punktide 2 ja 3 alusel. 5.11.

Vastustaja jääb seisukoha juurde, et kehtiv detailplaneering ei näe parkimiskohtade ega

juurdepääsude

ehitamist

maatulundusmaa

sihtotstarbega

kinnistu

osale.

Maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu osale ei ole detailplaneeringuga ette nähtud

ehitada (detailplaneeringu seletuskirja peatükid 7 ja 10). Positsioon 5 märgistusest on

roheline ala see ala, mis ei ole määratud tiheasustusalaks, sellele puudub kehtiva

üldplaneeringu järgi juhtotstarve ning see osa kinnistust on rohevõrgustik.

5.12. Pädev astus keeldub projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 punkti 2

alusel,

kui

projekteerimistingimuste

taotlus

ei

vasta

üldplaneeringule,

projekteerimistingimuste taotlus ei vasta EhS §-s 27 esitatud tingimustele või

projekteerimistingimuste taotlus ei vasta õigusaktist või ehitise asukohast tulenevatele

avalik-õiguslikele

kitsendustele.

Seega

oli

vastustajal

alus

keelduda

projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 punktide 2, 3 ja 4 alusel.

5.13. Vastustaja ei nõustu esitatud arvamusega, et projekteerimistingimustega

hoonestusala täpsustamine taotletud kujul ei ole detailplaneeringu olemuslik muutmine,

sest sekkutakse varasemalt kokku lepitud lahendusse. Detailplaneering on oma

olemuselt osa kohaliku omavalitsuse territooriumi puudutav planeering, mis on

koostatud eelkõige ehitusõiguse andmiseks. Seega seisneb detailplaneeringu olemus

ehitusõiguses. Kui muuta ehitusõigust ja sellega seonduvaid tingimusi, siis tuleb seda

pidada detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks.

5.14. Vastustaja hinnangul on detailplaneeringus ettenähtu muutmine vastuolus

avaliku huviga, kuna avalikkuse jaoks on oluline, et detailplaneeringu lahenduses varem

avalikus menetluses kokku lepitud tingimused jäävad kehtima ning neid ei muudeta

vaid seetõttu, et detailplaneeringualal kinnistut omavale isikule need tingimused ei sobi.

Seda enam, et parkimisala soovitakse laiendada Rae valla üldplaneeringuga määratud

rohevõrgustikku, maatulundusmaale.

5.15. Kokkuvõtvalt on vastustaja seisukohal, et kaebajatel puudub õigustatud ootus, et

vastustajal on kohustus igal juhul projekteerimistingimustega täpsustada haljastuse,

heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid. Kaebajal on jäänud tähelepanuta, et EhS §

27 lõike 1 kohaselt võib pädev asutus detailplaneeringu olemasolu korral põhjendatud

juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti. Vastaja on

seisukohal, et kaebaja ei saa planeeringulahendust kohalikule omavalitsusele dikteerida

st kohustada vastustajat välja andma projekteerimistingimusi detailplaneeringu

olemuslikuks muutmiseks. Detailplaneeringu muutmiseks peab olema selge ja

ülekaalukas avalik huvi. Antud juhul puudub oluline rajatis ning selge ja ülekaalukas

avalik huvi projekteerimistingimustega muuta detailplaneeringut.

5.16. Kaebaja väide, justkui oleks antud juhul kõik EhS § 27 sätestatud tingimused

täidetud

ja

kaebajal

on

õigus

nõuda

detailplaneeringu

täpsustamist

projekteerimistingimustega, on täiesti asjakohatu. Asjakohatu on ka väide, et korraldus

nr 823 on õigusvastane, sest ainuüksi asjaolu, et korralduse sisu ei vasta kaebaja

huvidele, ei muuda seda õigusvastaseks.

5.17. Vastustaja on seiskohal, et kaebaja on seadustest meelevaldselt välja noppinud

üksikuid, endale sobivaid sätteid. Kaebaja on jätnud tähelepanuta, et esinevad

imperatiivsed sätted, mis välistavad projekteerimistingimuste andmise.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Kohus, analüüsinud ja hinnanud Rae Vallavalitsuse 18.04.2023 korralduses nr 823 märgitut,

asjakohaseid õigusnorme, poolte kirjalikke seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid

kogumis ja nende vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebuse esitaja ei ole käesoleval juhul

suutnud kohut veenda ega tõendada, et vaidlustatud korraldus rikuks kaebaja õigusi ja oleks

vastuolus ehitusseadustiku (EhS) või mõne muu õigusaktiga ning oleks õigusvastane ning

tuleks tühistada. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta tervikuna rahuldamata ja põhjendab oma

seisukohta alljärgnevaga.

7. Käesolevas asjas tuvastatud faktilised ja õiguslikud asjaolud

7.1. Harjumaal Rae vallas Rae külas asuva Koplipere tee 9 kinnistu (registriosa 10205102;

katastritunnus 65301:001:4860; pindala 43347 m2; sihtotstarve maatulundusmaa 60%, ärimaa

30%, tootmismaa 10%, omanik Osaühing Hausers Grupp) osas kehtib Rae Vallavolikogu

09.11.2004 otsusega nr 314 kehtestatud Rae küla Koplipere kinnistu detailplaneering (arhitekt

Valmi Kallion, töö nr 4/1003; detailplaneering). Detailplaneeringu põhijoonisel tähistab

Koplipere tee 9 kinnistut krundipositsioon 5 (dtl 76-87).

Vaidlust ei ole selles, et detailplaneeringut Koplipere tee 9 kinnistu krundipositsiooniga 5 osas

ei ole ellu viidud.

7.2. Kaebaja soovis oma 14.03.2023 projekteerimistingimuste taotluses täpsustada haljastuse,

heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid (dtl 16-33). Kaebaja põhjendas taotlust järgmiste

asjaoludega: projekteeritava hoone ehitusealune pindala on 10 998,3 m2, detailplaneeringuga

lubatud ehitisealune pindala 12 665 m2. Eskiisis väljapakutud hoone on projekteeritud

detailplaneeringuga lubatud krundi ehitusalasse, lõunakülge. Sissepääs kinnistule toimub

edelast, mis võtab enda alla osaliselt lubatud ehitusala. Hoone ette põhjakülge on projekteeritud

vajalik parkimine koos manööverdamisalaga hoone teenindamiseks. Parkimine ja

manööverdusala

on

projekteeritud

detailplaneeringus

ettenähtud

ehitusalalast

välja

VaskjalaÜlemiste kanali piiranguvööndisse. Kaebaja leidis, et detailplaneeringu järgi ei ole

parkimine

selliselt

keelatud,

samuti

tähendaks

alternatiivne

parkimislahendus,

et

detailplaneeringuga lubatud hoonemahu täitmine saaks olema oluliselt väiksem lubatust (vt

asendiplaan dtl 15). Asendiplaanil on ette näinud perspektiivse hoone parkimisala

maatulundusmaa sihtotstarbega alale.

Vaidlust ei ole selles, et maatulundusmaa on detailplaneeringuga määratud kinnistu üks

sihtotstarvetest ja on tähistatud detailplaneeringu hoonestus- ja krundijaotusplaani tingmärkides

rohelise värviga ja nimetusega „maatulundusmaa“ (vt dtl 76).

7.3. Rae Vallavalitsus jättis oma 18.04.2023 korraldusega nr 823 taotluse rahuldamata ja

keeldus projekteerimistingimuste andmisest detailplaneeringu tingimuste täpsustamiseks

Koplipere tee 9 kinnistu osas EhS § 32 punkti 2, 3 ja 4 alusel (dtl 11-15).

8. Kaebaja leiab kokkuvõtvalt, et Rae Vallavalitsus on korralduses õigusvastaselt

keeldunud projekteerimistingimuste andmisest EhS § 32 punkti 2, 3 ja 4 alusel. Kaebaja taotletu

vastab üldplaneeringule, projekteerimistingimuste taotlus vastab EhS §-s 27 esitatud

tingimustele ning projekteerimistingimuste taotlus ei ole vastuolus õigusaktist või ehitise

asukohast tulenevate avalik-õiguslike kitsendustega. Kaebaja leiab, et antud juhul puuduvad

EhS §-s 32 nimetatud alused projekteerimistingimuste andmisest keeldumiseks. Seetõttu palub

kaebaja korralduse tühistada.

Vastustaja kaebaja seisukohtadega ei nõustu ning palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja

leiab, et korraldus on õiguspärane ning selle tühistamiseks puuduvad alused.

9. Esmalt peab kohus vajalikuks selgitada, et EhS § 27 lg 1 p-d 2 ja 3 ei ole käesoleval

juhul üldse kohaldatavad, et õigustada projekteerimistingimuste väljastamist. Nimetatud

punktid käsitlevad olukordi, kus mingite asjaolude või õigusnormide tõttu ei ole enam võimalik

detailplaneeringut täielikult ellu viia või on detailplaneeringu elluviimine oluliselt mõjutatud

(vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 21.11.2017 otsus nr 3-16-2496). Antud juhul ei ole kaebajal

kuidagi takistatud Rae Vallavolikogu 09.11.2004 otsusega nr 314 kehtestatud Rae küla

Koplipere kinnistu detailplaneeringu elluviimine kaebajale kuuluva krundi positsiooniga nr 5

osas. EhS § 27 lg 1 p-des 2 ja 3 kirjeldatud olukordadega oleks tegemist nt siis, kui kaebajal ei

lubataks muutnud asjaolude või õigusnormide tõttu ehitada detailplaneeringus näidatud ärimaa

70% + tootmismaa 30% ehitusalale (vt detailplaneeringu põhijoonis dtl 76). Seejuures on

ilmselge, et ehitusala mõiste all on silmas peetud hoonestusala ja kohus ei nõustu kaebaja

erineva seisukohaga selles küsimuses. Antud juhul sellise olukorraga tegemist ei ole.

Objektiivse takistusega ei ole tegemist, kui kaebajal ei lubata piiranguvööndi ja maa teise

sihtotstarbe ning rohekoridori asukoha tõttu ehitada parklat krundile detailplaneeringus

ettenähtust ja väljaspool hoonestusala olevasse erinevasse asukohta.

Eeltoodud kontekstis ei ole oluline, et kehtiv veeseadus lubaks ehitada Vaskjala-Ülemiste

kanalile lähemale kui varasemalt kehtinud looduskaitseseaduse redaktsioon. Kaebaja ei soovi

detailplaneeringut muuta põhjusel, et looduskaitseseaduse regulatsioon ei võimalda algset

detailplaneeringut ellu viia. Kaebaja soovib saavutada endale algsest detailplaneeringust

soodsamat olukorda Nimelt soovib kaebaja rajada Vaskjala-Ülemiste kanali piiranguvööndisse

maatuludusmaale ning rohekoridori alale parklat ning sellega sisuliselt suurendada krundi

ehitusõigusega ala. Asjaolu, et kaebaja vähendaks projekteerimistingimustega seejuures

võrreldes kehtiva detailplaneeringuga määratud hoone mahtu, ei oma seejuures mingit tähtsust.

9. Eeltoodust tulenevalt saab kaebaja huvides teoreetiliselt kohaldamisele tulla vaid EhS § 27

lg 1 p 1, mis annab vastustajale õiguse kaaluda projekteerimistingimuste väljastamist, kui

detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta.

Vastustaja on keeldumisel tuginenud EhS § 27 lg-le 3, mis ei luba projekteerimistingimusi anda

planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks, ning EhS § 27 lg-le 4, kust tuleneb, mida võib

projekteerimistingimustega täpsustada.

Detailplaneeringuga on ette nähtud Pirita-Ülemiste (tänase Vaskjala-Ülemiste) kanali kalda 100

m laiune piiranguvöönd, kus on säilitatud senine maatulundusmaa sihtotstarve ning nõue

säilitada maksimaalselt kõrghaljastust, mille üheks eesmärgiks on õhu kaudu leviva saasteainete

mõju vähendamine kanalile ja Tallinna joogiveele. Vastav piiranguvöönd oli kooskõlas

detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud looduskaitseseaduse (LKS v.r) § 37 lg 1 p 2 (vastu

võetud 21.04.2004 ning jõustunud 10.05.2004 redaktsioon). Sellele ei vaidle vastu ka kaebaja.

Ühtlasi kehtis LKS v.r § 37 lg 3 alusel Pirita-Ülemiste kanali osas ehituskeeluvöönd 50 m.

Sellest tulenevalt on õige ka vastustaja järeldus, et maatulundusmaale rohevõrgustikus asuvale

alale projekteerimistingimuste andmine parkla rajamiseks muudab detailplaneeringu

olemuslikku lahendust. Kohus ei pea vajalikuks siinkohal vastustaja sellekohaseid seisukohti

korrata, vaid viitab üksnes nendega nõustumisele. Lisaks toob kohus välja, et ülal viidatud

piiranguvööndi

vähendamine

ning

sellele

teise

sihtotstarbe

määramine

projekteerimistingimustega kujutaks endast samuti planeeringulahenduse olemuslikku

muutmist EhS § 27 lg 3 tähenduses vaatamata sellele, et õiguslik regulatsioon on vahepeal

muutunud. LKS v.r alusel kehtestatud piiranguvööndit (ega ka ehituskeeluvööndit) ei saa

nihutada EhS § 27 lg 4 p-le 5 ja 7 tuginedes. Detailplaneering nägi üheselt ja selgelt ette krundi

pos 5 osas, et Ülemiste kanali kalda 100 m laiusel piiranguvööndil on säilitatud senine

maatulundusmaa sihtotstarve (vt detailplaneeringu seletuskiri dtl 77 p 2).

Eeltoodust tulenevalt oli vastustaja poolne keeldumine projekteerimistingimuste andmisest EhS

§ 32 p 3 alusel, mis sätestab, et pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui

projekteerimistingimuste taotlus ei vasta käesoleva seadustiku §-s 27 esitatud tingimustele,

põhjendatud ja lubatav.

10. Samuti nõustub kohus vastustajaga selles, et lisaks eeltoodud alusele võis vastustaja

keelduda projekteerimistingimuste väljastamisest EhS § 32 p 2 alusel, mis sätestab, et pädev

asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui projekteerimistingimuste taotlus ei

vasta üldplaneeringule.

Pooled ei vaidle selle üle, et Rae Vallavolikogu 21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae

valla

üldplaneeringu

(üldplaneering)

kohaselt

asub

samas

asukohas,

kuhu

projekteerimistingimuste

taotluses

esitatud

asendiplaanil

planeeritakse

parkimisala,

rohevõrgustiku

ala

(88

ja

dtl

130-254,

avalikult

kättesaadav:

https://map.rae.ee/gis/apps/sites/#/data/apps/b32a86a4285041d49af3afdfd676fd5b/explore ja

https://www.rae.ee/rae-valla-uldplaneering ).

Vaatamata eeltoodule leiab aga kaebaja ekslikult, et parkimisala paiknemine rohevõrgustiku alal

ei ole keelatud, kuna see ei tulene ei seadusest ega muudest asjakohastest aktidest. Kaebaja

heidab seejuures vastustajale veel ette, et viimane ei kaalunud nõuetekohaselt võimalikke

leevendusmeetmeid, mida oleks parkla rajamisel võimalik rakendada. Kohus kaebaja nende

seisukohtadega ei nõustu.

Kohus selgitab, et EhS § 32 lg 1 p 2 tuleneb otsene kohustus projekteerimistingimuste andmisest

keelduda, kui projekteerimistingimused ei vasta üldplaneeringule. Antud juhul on vaieldamatult

sellise olukorraga tegemist. Üldplaneering näeb ette rohevõrgustiku ala asukoha, kuhu kaebaja

soovib projekteerimistingimuste alusel rajada parkla. Rohevõrgustiku ala ei ole ette nähtud selle

kõrval asuvate ehitiste juurde tulevate transpordivahendite parkimiseks. Rohevõrgustik on eri

tüüpi ökosüsteemide ja maastike säilimist tagav ning asustuse ja majandustegevuse mõjusid

tasakaalustav looduslikest ja poollooduslikest kooslustest koosnev süsteem, mis koosneb

tugialast ja tugialasid ühendavatest rohekoridoridest (PlanS § 6 p 17).

Üldplaneeringu seletuskirjast p 5.3.1 (dtl 180-182) tulenevad eritingimused, kuidas

rohevõrgustiku ala saab kasutada ja millistel tingimustel saab vastavale alale midagi ehitada

sh rajatisi, milleks parkla kaheldamatult on, rajada. Ühtlasi sätestab üldplaneering

rohevõrgustikus paiknevate maa-alade kasutustingimused, mille kohaselt mh ehitustegevus

toimub rohevõrgustiku alal detailplaneeringu alusel (detailplaneeringute koostamise vajadust

vt täpsemalt ptk

5.1). Detailplaneeringu

koostamise

kohustusega kaasneb

vastavalt keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduses sätestatud korrale

keskkonnamõju eelhindamise läbi viimise kohustus. Keskkonnamõju eelhinnangu põhjal

otsustab kohalik omavalitsus keskkonnamõju hindamise läbi viimise vajalikkuse ja

täpsusastme iga arenduse puhul eraldi. Seega tuleneb Rae valla üldplaneeringust selgelt

kohustus ja nõue, et ehitustegevus saab rohevõrgustiku alal toimuda üksnes detailplaneeringu

alusel. Käesoleval juhul soovib kaebaja aga vastuolus üldplaneeringuga rajada parkla

rohevõrgustiku alale projekteerimistingimuste alusel.

Kaebaja poolt välja pakutud leevendusmeetmed vastavat vastuolu üldplaneeringuga kuidagi ei

kõrvalda,

millest

tulenevalt

puudus

vastustajal

ka

kohustus

hakata võimalikke leevendusmeetmeid üldse kaaluma.

Eeltoodust tulenevalt oli vastustaja poolne keeldumine EhS § 32 p 2 alusel õiguspärane ning

korralduse tühistamiseks kaebaja poolt viidatud põhjendustel puudub igasugune alus. 12.

Viimase keeldumise alusena on vastustaja vaidlustatud korralduses märkinud EhS § 32 p 4, mis

sätestab, et pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui

projekteerimistingimuste taotlus ei vasta õigusaktist või ehitise asukohast tulenevatele

avalikõiguslikele kitsendustele. Kohus leiab, et mh võib avalik-õiguslik kitsendus tuleneda nii

üldplaneeringust kui ka detailplaneeringust.

Projekteerimistingimuste mittevastavust üldplaneeringule käsitles kohus juba ülal ning leiab,

et vastavad seisukohad on kohaldatavad ka viidatud punkti osas. Lisaks ei vasta kaebaja poolt

taotletud projekteerimistingimused kehtivale detailplaneeringule ehk seal määratletud

maakasutuse sihtotstarbele (kaebaja soovib rajada parkla maatulundusmaale). Kohus leiab, et

vastustaja on nii vaidlustatud haldusaktis kui ka käesolevale kaebusele esitatud vastuses

piisavalt

põhjendanud, miks ta

ei

nõustu maakasutuse sihtotstarbe

muutmisega projekteerimistingimuste alusel. Kohus, juhindudes HKMS § 165 lg 2, nõustub

vastustaja poolt korralduses ning käesolevale kaebusele esitatud vastuses toodud

seisukohtadega selles osas neid kordamata.

13. Kaebaja rõhutas veel, et Rae vald ei nimeta konkreetseid piiranguid vmt, mis välistaksid

parkla(te) rajamise väljaspoole hoonestusala piire. Kuigi korraldusest tuleneb, et teid ja platse

ei ole detailplaneeringu planeeringulahenduses maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu osale

ette nähtud, siis selle põhjendamiseks ei ole õiguslikke asjaolusid toodud ning kaebaja

hinnangul ei põhine selline väide kehtival detailplaneeringul ega seadusel, olles seega

meelevaldne seisukoht või tõlgendus. Kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu. Nii PlanS v.r § 9

lg 2 p 2, 3 ja lg 4 p 1 kui ka kehtiv PlanS § 126, mis sätestab detailplaneeringu ülesanded,

näevad ette, et detailplaneeringuga nähakse ette mh krundi kasutamise sihtotstarve

(sihtotstarbed), samuti ehitusõiguse ja hoonestusala määramise. Ehitusõiguse määramine

kehtib ka rajatistele, milleks parkla vaieldamatult on. Detailplaneering nägi ette mh

maatulundusmaa sihtotstarbe. Ehitusõigust maatulundusmaa osas ette ei nähtud, samas kui

ärimaa on mh ka parklate maa (vt ka maakatastriseaduse § 181 lg 2 p 8). Seega ei ole vastustaja

tõlgendus meelevaldne. Küll aga on kaebaja seisukoht, et parkla võib rajada ükskõik kuhu kogu

kinnistu ulatuses sh maatulundusmaale rohevõrgustiku alale, täiesti meelevaldne ega ole

kooskõlas kehtiva õigusega.

Kaebaja on kaebuses kirjeldanud põhjalikult Vaskjala-Ülemiste kanali ja sellele veeseadusest

tulenevate piirangutega seonduvat ning toonud välja, et hetkel kehtiv veeseaduse regulatsioon

võimaldab parkla rajamist soovitud asukohta. Kohus selgitab, et vastustaja ei ole keeldunud

projekteerimistingimuste väljastamisest seetõttu, et projekteerimistingimused oleks vastuolus

veeseadusega. Sellest tulenevalt jätab kohus vastavad väited tähelepanuta.

Vastustaja keeldus projekteerimistingimuste väljastamisest seetõttu, et need muudavad oluliselt

detailplaneeringu põhilahendust, ei ole kooskõlas üldplaneeringuga ning ei ole kooskõlas

avalik-õiguslike kitsendustega, mis samuti tulenevad antud juhu just nimelt üldplaneeringust

ning detailplaneeringust endast (maa sihtotstarve, piiranguvöönd ja rohevõrgustiku ala).

14. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et vaidlustatud korraldus on õiguspärane haldusakt ja selle

tühistamiseks puuduvad alused ja kaebus on tervikuna põhjendamatu ning tuleb jätta

rahuldamata.

Menetluskulud

15. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole kohtule menetluskulude

hüvitamise taotlust esitanud, seega jäävad poolte menetluskulud nende enda kanda.

(allkirjastatud digitaalset)

Daimar Liiv Kohtunik