3-16-245/130 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.04.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-16-245

Haldusasi

OÜ Merko Kodud kaebus Eesti Vabariigi õiguspärase

tegevusega tekitatud otsese varalise kahju hüvitamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ Merko Kodud, lepinguline esindaja v.adv

Triin Biesinger, v.adv Veiko Viisileht

Vastustaja – Eesti Vabariik (Kliimaministeeriumi kaudu),

esindajad v.adv Allar Jõks ja v.adv Kadri Härginen

Kaasatud haldusorgan ‒ Tallinna linn, volitatud esindaja

Eva Vanamb

Asja läbivaatamine

27.02.2024 istungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 20.05.2024 (HKMS § 181 lg 1).

Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud

apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Unigate sai 2002. aastal Tallinnas Paekalda tänav 5, 6, 6A ja 11 asuvate kinnistute

(edaspidi koos nimetatud ka: kinnistud) omanikuks. 1998. aastal kehtestatud

detailplaneeringuga (edaspidi ka: 1998. a DP) kavandati kinnistutele korterelamud: Paekalda

5 ja 11 kinnistutele kuni kaheksakorruselised, Paekalda 6 kinnistule kuni viiekorruseline.

Paekalda 6A oli 1998. a DP kohaselt tootmismaa/alajaama kinnistu.

2. Keskkonnaminister moodustas 03.02.2006 määrusega nr 9 „Mägi-kadakkaera, püstkiviriku

ja aasnelgi Maarjamäe klindi püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“ (edaspidi:

määrus nr 9) Maarjamäe klindi püsielupaiga (PEP) esimesse ja teise kaitsekategooriasse

kuuluvate taimeliikide kaitseks.

3. OÜ Unigate esitas 12.05.2006 Keskkonnaministeeriumile taotluse kinnistud vahetada.

2008. a andis Maa-amet teada, et looduskaitseseaduse muutmise tõttu viiakse menetlus lõpuni

kinnistute omandamise menetlusena.

4. Tallinna Linnavalitsus kehtestas 21.10.2010 Lasnamäe elamualade üldplaneeringu (ÜP),

mille järgi paiknevad Paekalda 5, 6, 6A ja 11 kinnistud haljasala juhtotstarbega rohealal.

5. OÜ Unigate jagunemise tulemusel sai 2012. aastal Paekalda 5, 6 ja 6A kinnistute

omanikuks Suur-Paekalda OÜ ning Paekalda 11 kinnistu omanikuks Väike-Paekalda OÜ.

6. 27.03.2015 määrusega nr 22 „Keskkonnaministri 3. veebruari 2006. a määruse nr 9 „Mägi-

kadakkaera, püstkiviriku ja aasnelgi Maarjamäe klindi püsielupaiga kaitse alla võtmine ja

kaitse-eeskiri“ muutmine“ (määrus nr 22) arvas keskkonnaminister kinnistud PEP-st välja.

Määruse nr 22 eelnõu seletuskirja kohaselt on muutunud kasvukohtade kvaliteet ja liikide

leviala. Varem määratud puhverala ei ole seetõttu liikide kaitseks enam tervikuna vajalik.

7. Keskkonnaministeerium lõpetas 04.05.2017 käskkirjaga kinnisasjade omandamise

menetluse.

8. Suur-Paekalda OÜ ja Väike-Paekalda OÜ esitasid 02.02.2016 halduskohtule kaebuse,

milles palusid hüvitada endale Eesti Vabariigi tegevusega tekitatud kahju.

9. Äriühingute ühinemise järel sai kaebajate õigusjärglaseks AS Merko Ehitus Eesti.

10. Tallinna Halduskohus rahuldas 22.04.2019 otsusega kaebuse osaliselt. Kohus mõistis

vastustajalt kaebaja kasuks välja 760 000 euro suuruse hüvitise koos viivisega alates

02.02.2016 kuni põhinõude täitmiseni.

11. Kaebaja ja vastustaja esitasid Tallinna Halduskohtu 22.04.2019 otsusele

apellatsioonkaebused.

12. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 12.11.2019 otsusega apellatsioonkaebused osaliselt,

tühistas halduskohtu otsuse osas, millega halduskohus mõistis kaebaja kasuks välja hüvitise,

viivise ja menetluskulud (p 1), ning saatis asja tagasi halduskohtule hüvitise suuruse kindlaks

määramiseks (p 3). Ringkonnakohus tuvastas otsuse resolutsioonis, et kaebajal on õigus

nõuda riigivastutuse seaduse (RVastS) § 16 alusel õiglast hüvitist selle eest, et tema

kinnistutel kehtis 03.02.2006 kuni 27.03.2015 kaitsekord, mis takistas oluliselt kinnistute

sihtotstarbelist kasutust (p 2)

13. Vastustaja esitas kassatsioonkaebuse ning kaebaja esitas vastukassatsioonkaebuse.

14. Riigikohus rahuldas 05.03.2021 otsusega vastustaja kassatsioonkaebuse ning jättis kaebaja

vastukassatsioonkaebuse rahuldamata. Halduskolleegium tühistas ringkonnakohtu otsuse

resolutsiooni p-d 2 ja 3 ning tegi uue otsuse kaebaja nõuete osas hüvitada talle vastustaja

õigusvastase tegevusega ja tegevusetusega tekitatud kahju ning vastustaja õiguspärase

tegevuse tõttu saamata jäänud tulu, jättes need nõuded rahuldamata. Kaebaja nõude hüvitada

talle vastustaja õiguspärase tegevusega tekitatud otsene varaline kahju saatis kolleegium

uueks läbivaatamiseks Tallinna Halduskohtule.

15. Tallinna Halduskohus otsustas 17.03.2021 määrusega vaadata AS Merko Ehitus Eesti

kaebus uuesti läbi nõudes hüvitada talle Eesti Vabariigi õiguspärase tegevusega tekitatud

otsene varaline kahju. Tallinna Halduskohus kaasas 21.05.2021 määrusega kaasatud

haldusorganina menetlusse Tallinna linna.

16. Tallinna Halduskohtu 26.08.2021 määrusega otsustas kohus peatada haldusasja menetluse

kuni Tallinna linna detailplaneeringumenetluse nr DP044680 lõppemiseni. Tallinna

Halduskohus uuendas 15.11.2023 määrusega haldusasja menetlust.

17. Asjas toimus 27.02.2024 kohtuistung.

18. Kaebaja esitas 18.03.2024 taotluse lubada HKMS § 29 lg 1 alusel kaebajana AS Merko

Ehitus asemel OÜ Merko Kodud, sest AS Merko Ehitus jagunes eraldumise teel ning

jagunemise tulemusel kuulub arendustegevus OÜ Merko Kodud alla.

19. Tallinna Halduskohus lubas 11.04.2024 määrusega HKMS § 29 lg 1 alusel AS Merko

Ehitus Eesti asemel kaebajatena menetlusse asuda OÜ-l Merko Kodud.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

20. Kaebaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

1) Riigikohtu 05.03.2021 otsuse p-s 28 on määratletud kahju põhjustava haldustegevusena

määrus nr 9, kuna kinnistute väärtuse vähenemine toimus nende PEP koosseisu arvamise

tõttu. Seda, et määruse nr 9 tulemusena põhjustati kinnistute PEP-i arvamisega kaebaja

omandipõhiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riive, on Riigikohus selgelt välja toonud otsuse p-des

23 ja 29. PEP piiras oluliselt kaebaja võimalust kinnistuid kasutada, otsustada vabalt

ettevõtluse üksikasjade üle ja oma varalt kasumit teenida. Erakordse riivega on Riigikohtu

hinnangul tegemist juhul, kui kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud selle pärast, et

kinnistutel kehtis püsielupaiga kaitserežiim. Just sellise olukorraga antud juhul tegemist ongi

ja seda kinnitavad ka kaebaja esitatud eksperthinnangud kinnistute väärtuse vähenemise

kohta. Kui vastustaja on üritanud menetluses läbivalt väita, et vastustaja ei ole vastutav ÜP-st

johtuvate ehitusõiguse piirangute eest, siis Riigikohus on selle küsimuse selgelt lahendanud.

Otsuse p-s 28 on Riigikohus järeldanud, et põhjuslikku seost ei katkesta ÜP kehtestamine,

kuivõrd linn ei saanud määrata otstarvet, mis oleks läinud kaitserežiimiga vastuollu, mistõttu

tuleb ka ÜP mõju kinnistute väärtusele omistada riigile. Ehitusõigust välistav ÜP kehtib ka

pärast kinnistute PEP-st väljaarvamist määrusega nr 22. Seega ei lakanud riigi kahju tekitava

tegevuse mõjud kinnistute PEP-st väljaarvamisega ning need mõjud kestavad tänaseni, kuna

jätkuvalt kehtib kinnistute ehitusõigust välistav ÜP.

2) Kuivõrd saamata jäänud arendustulu ei ole enam vaidluse all, siis on asjassepuutumatud ka

kõik vastustaja senised vastuväited seoses sellega, millised olid kaebaja õiguseellase (OÜ

Unigate) kinnistute arendamisega seotud tegevused ja tegelikud arendusplaanid määruse nr 9

kehtestamise eelsel perioodil. Menetlusse jäänud otsese varalise kahju hindamisel omab

tähtsust vaid küsimus, kas kinnistute väärtus vähenes määruse nr 9 tulemusel ehitusõiguse

välistumisega või mitte, mitte aga see, kas ja millist arendustulu oleks kaebaja õiguseellane

võinud saada tema eelnevate ettevalmistuste tõttu. Tähtsust ei oma ka see, kas OÜ Unigate oli

või ei olnud määruse nr 9 kehtestamise ajaks arendusplaanidest loobunud (kaebaja on

tõendanud, et Unigate oli sunnitud arendusplaanidest loobuma konkreetselt just määruse nr 9

tõttu). Neil põhjustel ei ole vaja korrata kaebaja vastuväiteid vastustaja varasematele

seisukohtadele seonduvalt sellega, et kaebaja õiguseellase ootused arendustegevusele ja

sellest saadavale tulule olid väidetavalt ebamõistlikud ning et arendusprojekti peatamine oli

väidetavalt kaebaja enda otsus. Vastuväiteid seoses sellega, et Tallinna linna varasem tegevus

ei välistanud ehitusõigust (st ükski linna toiming ega haldusakt ei välistanud määruse nr 9

kehtestamise eelselt kinnistute ehitusõigust), on kaebaja põhjalikult käsitlenud varasemates

menetlusdokumentides. Kaebaja jääb antud vastuväidete osas kõikide varasemate

seisukohtade juurde.

3) Riigikohus on selgelt lahendanud ka küsimuse, et RVastS §16 lg 2 p 2 ei välista kahju

hüvitamist, kuna kaebaja ei kuulu isikute gruppi, kelle eriline kohtlemine oleks ette nähtud

seadusega. Seega ei ole ka vastav vastustaja vastuväide enam aktuaalne. Riigikohus on

menetlusse jäänud otsese varalise kahju nõudega seoses selgelt piiritlenud, et antud juhul

tuleb erakordset riivet jaatada, kui kinnistute väärtus on vastustaja tegevuse tõttu oluliselt

vähenenud. Riigikohtu otsuses toodut arvestades ei saa vastustaja erakordse riive puudumist

põhistada muude argumentidega (nt, et kinnistuomanikul on üldise huvi kaitseks hüvitiseta

talumiskohustus). Asjakohatu on väide, et talumiskohustus polnud intensiivne, kuna riik

pakkus hüvitist ja kinnisasja omanik sellest korduvalt keeldus. Esiteks ei keeldunud kaebaja

hüvitisest, vaid vastupidi, nõudis hüvitist, käivitades selle osas isegi kohtumenetluse oma

õiguste kaitseks. Teiseks keeldus riik hüvitise maksmisest ja lõpetas omandamismenetluse just

määrusele nr 22 tuginevalt, mille kaebaja samuti vaidlustas. Kolmandaks on Riigikohus

nentinud, et riik ei jõudnud kaebaja taotlust lahendada ega maksta hüvitist, mis oleks

leevendanud või heastanud tekkinud kahju. Riigikohus ei ole järeldanud, et kaebaja oleks

hüvitisest põhjendamatult keeldunud või et hüvitis oleks jäänud välja maksmata kaebajast

tulenevatel põhjustel, nagu seda väidab alusetult vastustaja.

4) Riigikohus on otsuse p-s 30 juhistanud halduskohut uuel läbivaatamisel hindama, kas

kinnistute väärtus on vastustaja tegevuse tõttu oluliselt vähenenud. Riigi kahju tekitava

tegevusena tuleb otsuse p-dest 28 ja 29 nähtuvalt aluseks võtta kinnistutel PEP kaitserežiimi

kehtestamine. Riigikohus on otsuse p-s 30 juhistanud, et halduskohtul tuleb kinnistute väärtus

välja selgitada kohtuotsuse tegemisele võimalikult lähedasel ajal. Seejuures on Riigikohus

pidanud võimalikuks lähtuda juba varem tehtud hindamistest (nt kaebaja eksperdi kindlaks

tehtud väärtusest), kui menetlusosalised ei tõenda, et väärtus on muutunud.

Kaebaja on esitanud käesolevas asjas kolm hinnangut kinnistute turuväärtuse kohta (vt

kaebuse 11.08.2017. a kaebuse lisad). 2016. a alguse seisuga hindas ekspert H. Suurman

kinnistute turuväärtuseks kokku 540 000 eurot (11.08.2017. a kaebuse täpsustuse lisa 2).

2017. a augusti seisuga on hinnangut ajakohastatud ning saadud kinnistute turuväärtuseks 580

000 eurot 11.08.2017. a kaebuse täpsustuse lisa 2-1). Lähtudes Riigikohtu juhisest, mh sellest,

et kinnistute väärtus tuleb välja selgitada võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga,

pöördus kaebaja pärast Riigikohtu otsust riiklikult tunnustatud ekspert Virgo Laansoo poole,

kes koostas koos kinnisvarahindaja Kadri Pohlakuga eksperthinnangu nr 0367-21. Hinnangus

on hinnatud kinnistute turuväärtust 20.04.2021 seisuga. Kaebaja on tellinud V. Laansoolt

2023. a lõpu seisu arvestava täiendava hinnangu kinnistute väärtuse kohta.

Kaebaja ei ole kunagi eitanud, et kaebajal oli nii PEP kehtestamise eelselt ja on ka praegu

kinnistute arendamise huvi. Kaebaja on 10.12.2019. a esitanud uue detailplaneeringu

algatamisettepaneku (edaspidi 2019. a DP algatamise ettepanek). Tulevane ehitusõigus ei ole

küll antud hetke seisuga välistatud, ent hetkel puudub kindlus, kas üldse ja millal uus

detailplaneering algatatakse, rääkimata sellest, et oleks kindel, et detailplaneering

kehtestatakse sellise ehitusõiguse mahuga, nagu algatusettepanek ette näeb. Isegi kui

detailplaneering algatatakse ja kehtestatakse, pole välistatud planeeringuga seotud vaidluste

tekkimine, seda enam, et tegemist on üldplaneeringut muutva planeeringuga.

21. Vastustaja leiab, et kaebus tuleb seni lahendamata ulatuses jätta rahuldamata.

Alternatiivselt, kui kohus leiab, et vastustaja õiguspärane tegevus on kaebaja põhiõigusi või -

vabadusi erakordselt piiranud, mille tulemusena on kaebajale tekkinud otsene varaline kahju,

tuleb vähendada nõutavat kahjuhüvitist 0-ni või mõista õiguspäraselt tekitatud kahju välja

kohtu poolt õiglaseks peetavas summas.

1) Vaatamata sellele, et Riigikohus jaatas käesolevas asjas kaebaja kinnisasjade vara

vähenemist kui hüvitatavat varalise kahju liiki, ei tuvastanud Riigikohus seda, kas kaebaja

omandipõhiõigust on RVastS § 16 lg 1 tähenduses erakordselt riivatud. Kaebaja kahjunõude

rahuldamine on aga erakordse riive puudumise tõttu välistatud. Isegi, kui jaatada kaebaja

õiguseellaste kinnisasjadele seatud looduskaitseliste piirangute intensiivsust, ei tähenda see

automaatselt kaebajale kahju tekkimist. Riigikohus on leidnud, et tugevates avalikes huvides

on kinnistuomaniku kohustus looduskaitselisi piiranguid taluda üldjuhul kõrge. Isiku kohustus

taluda tema omandile seatud kitsendusi hüvitiseta on seda suurem, mida tugevam üldine huvi

omandikitsendust õigustab. Piirangud olid seatud kahe I kaitsekategooria ja ühe II

kaitsekategooria taimeliigi kaitseks. On ilmne, et riigi poolt hävimisohus ja haruldaste

taimeliikide kaitse on EV põhiseaduse §-st 5 tuleneva loodusressursside säilimise tagamise

väljendus. Seega kehtestati piirangud tugeva üldise huvi kaitseks. Samal ajal ei pidanud

kaebaja õiguseellased piiranguid taluma hüvitisteta, mis oleks muutnud kaebaja

omandipõhiõiguse riive RVastS § 16 lg 1 kontekstis erakordseks ja talumiskohustuse

ebaõiglaseks: 1) Riik pakkus kaebaja õiguseellasele sisuliselt kuu pärast asjakohase taotluse

esitamist 2006. aasta kevad-suvel kõikide piirangutega kinnisasjade vahetamist. Tehingut ei

toimunud, sest kaebaja õiguseellane ei esitanud riigile nõutavat kinnitust, et ta tõstab pankade

hüpoteegid uutele vahetuse käigus saadavatele kinnisasjadele ümber; 2) Teist korda pakkus

riik kaebaja õiguseellastele hüvitist 2013./2014. aastal, kui tegi ettepaneku kinnisasjade

omandamiseks ca 1,2 miljoni euro eest. Kaebaja õiguseellased keeldusid sellest, pidades

pakkumise aluseks olevat hinnangu metoodikat ebaõigeks. Tegelikkuses oli Unigate OÜ

vahepeal jagunenud mitmeteks ühinguteks, kellest igaüks sai mõne senise Lahekalda arenduse

aluseks oleva kinnisasja omanikuks ning mitmetel ühingutel polnud enam huvi kinnisasju

arendusalana müüa. Sisuliselt soovisid kaebaja õiguseellased, et riigi tasutav hüvitis oleks

veelgi suurem. Arvestades aga kaebaja tänase kahjunõude suurust, on ilmselge, et riigi poolt

juba 10 aastat tagasi pakutud hüvitis polnud ilmselgelt ebaõiglane – sisuliselt on tegemist

sama suurusjärku pakutud summaga. Olukorras, kus kaebaja õiguseellastele on pakutud

vähemalt kahel korral õiglast ja kohest hüvitist, ei ole kaebaja õiguseellased piirangute all

kannatanud ebaõiglaselt ja hüvitiseta. Nii ei ole kaebaja õiguseellased end kunagi leidnud oma

tahtest ja tegevusest sõltumata olukorras, kus nad on pidanud taluma intensiivsemaid

subjektiivsete õiguste piiranguid võrreldes teiste kinnistuomanikega.

2) Ühtlasi ei ole kinnisasjade väärtus vähenenud (üksnes) kinnisasjadele seatud

looduskaitseliste piirangute tõttu. Kaebaja õiguseellane loobus pikkadeks aastateks mistahes

arendustegevusest seetõttu, et Eestis oli majanduskriis ning kinnisvaraturg oli täielikus

madalseisus. Isegi siis, kui kinnisasjade väärtus piirangute kehtivuse perioodil teoreetilise

väärtusena kõikus, ei saanud kaebaja õiguseellased sellest tegelikku kahju. Kaebaja on

jätkuvalt kinnisasjade omanik ning järgides kaebaja ning Tallinna linna vahelist suhtlust, on

ilmne, et kaebaja tulevikus kinnistutele ehitusõiguse ka saab. Selliselt on kaebaja väidetava

varalise kahju endale ise põhjustanud, sest ta ei ole varasemalt pakutud asjakohastest

hüvitistest ilma jäänud mitte avaliku võimuorgani tegematajätmise, vaid enda äriliste otsuste

tõttu. Alternatiivselt tuleb kaebaja taotletavad hüvitist oluliselt vähendada samadel põhjustel

(RVastS § 16 lg 3). Õiglaselt tuleb arvestada küll piirangute intensiivsust, aga samamoodi ka

kaebaja õiguseellaste aktiivseid ärilisi otsuseid. RVastS § 16 lg 1 pole loodud kaebajat

ebaõiglaselt rikastama.

3) Kaebaja esitatud Virgo Laansoo eksperthinnangud, mis käsitlevad kinnisasjade hinda

20.04.2021 ja 2023. a lõpu (väärtuse kuupäev 29.11.2023) seisuga, pole kinnisasjade väärtuse

vähenemise hindamiseks usaldusväärsed. Vastustaja tellitud eksperthinnangu läbivaatajad

leidsid, et hindamisel on arvesse võetud ehitusmahu osas oldud põhjendamatult

konservatiivne ning hinnangus pole toodud andmeid, mille alusel oleks võimalik anda

põhjendatud arvamus hinnatava vara turuväärtuse kohta. Varasemalt esitatud hinnangud on

tänaseks aegunud.

22. Tallinna linn on selgitanud, et Lahekalda elamukvartali põhjaosa detailplaneering

(DP044680) on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) menetluses alates 05.05.2021, mil

AS Merko Ehitus Eesti esitas detailplaneeringu kolmanda parandatud algatamisettepaneku,

millega on hõlmatud ka Paekalda tn 5, 6, 6A ja 11 kinnistud. On tõenäoline, et Lasnamäel,

Paeväljas asumis paiknevate kinnistute osas määratakse tulevikus mingisugune ehitusõigus,

kuid milline täpselt see saab olema, on keeruline tänasel päeval väita. Detailplaneeringut

menetletakse ÜP-d muutvana.

ÜP kohaselt on vaidlusalane ala määratud rohealaks. Põhjuslikus seoses on omavahel asjaolu,

et määrusest nr 9 tulenevatest piirangutest kehtestati 21.10.2010 ÜP, mille järgi paiknevad

Paekalda 5, 6, 6A ja 11 kinnistud haljasala juhtotstarbega rohealal. Tallinna linnal ei olnud

võimalik määrata kinnistutele ÜP-ga sellist otstarvet, mis oleks läinud kaitserežiimiga

vastuollu. Tänasel päeval on võimalik menetleda Paevälja asumis varasemalt

keskkonnaministri piirangutega alal detailplaneeringut selliselt, et alale määratakse

potentsiaalselt mingisugune ehitusõigus, muutes ka ÜP-d.

1998 DP-ga kavandati kinnistutele korterelamud: Paekalda 5 ja 11 kinnistutele kuni

kaheksakorruselised, Paekalda 6 kinnistule kuni viiekorruseline. Paekalda 6A oli DP kohaselt

tootmismaa/alajaama kinnistu. Tänaseks päevaks on nimetatud detailplaneering aegunud ning

seetõttu ongi vajalik uue, ajakohase detailplaneeringu koostamine. Samas on oluline märkida,

et 1998. a DP-d pidas TLPA aegunuks ka varasemalt, s.o enne määrusest nr 9 tulenevate

piirangute kehtestamist ning 2006. aastaks (määruse nr 9 kehtestamise ajaks) olnuks igal juhul

vajalik koostada uus ning ajakohane detailplaneering.

KOHTU PÕHJENDUSED

23. Riigikohtu 05.03.2021 otsuse resolutsiooni p-ga 3 tühistas Riigikohus Tallinna

Ringkonnakohtu 12.11.2019 otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3, tehes uue otsuse (resolutsiooni p

4) kaebuse nõuete kohta Eesti Vabariigi õigusvastase tegevuse ja tegevusetusega tekitatud

kahju hüvitamiseks ning riigi õiguspärase tegevuse tõttu saamata jäänud tulu hüvitamiseks,

jättes kaebuse nende nõuete osas rahuldamata. Riigikohus otsustas saata kaebuse EV

õiguspärase tegevusega tekitatud otsese varalise kahju hüvitamise nõude osas uueks

läbivaatamiseks Tallinna Halduskohtule (resolutsiooni p 4). Seega on küsimuse all üksnes

RvastS §-st 16 tuleneva õiguspärase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamine. RvastS § 16 lg

1 kohaselt võib isik nõuda õiguspärase, kuid tema põhiõigusi või -vabadusi erakordselt

piirava haldusakti või halduse toiminguga tekitatud varalise kahju hüvitamist õiglases

ulatuses. Hüvitise määramisel arvestatakse kasu, mida põhiõiguste või -vabaduste piiramine

avaliku võimu kandjale või avalikele huvidele kaasa tõi, piiramise raskust, kahju tekkimise

ettenägematust ja muid olulisi asjaolusid.

24. Riigikohtu suuniste kohaselt küsimusele, kas kaebajal on tekkinud tema väidetud otsene

varaline kahju, tuleb halduskohtul vastata asja uuesti läbi vaadates. Halduskohtul tuleb välja

selgitada, kas kaebaja väide, et kinnistute väärtus on vastustaja tegevuse tõttu oluliselt

vähenenud, vastab tõele (Riigikogu otsuse p 30). Riigikohus on leidnud, et varalise kahju

hüvitamise nõude puhul tuleb kaebaja omandiõiguse ja ettevõtlusevabaduse riivet pidada

erakordseks juhul, kui kinnitust leiab kaebaja väide, et kinnistute väärtus on oluliselt

vähenenud selle pärast, et kinnistutel kehtis püsielupaiga kaitserežiim (otsuse p 29).

25. Tallinna Halduskohus leidis 22.04.2019 otsuses, et kaebajale 9 aastat kestnud

kinnisomandi piirangute õiglaseks hüvitamiseks tuleb kaebaja asetada ligilähedaselt olukorda,

kus ta oleks olnud, kui nende omandi võõrandamisega sarnaneva intensiivsusega piirangutega

oleks kaasnenud õiglane ja kohene hüvitamine. Tallinna Halduskohus võttis aluseks 2014. a

poolte konsensuse saanud kinnistute hinna, millega riik ja kaebaja nõustusid neid võõrandama

(kd III, tl 70) ‒ Paekalda tn 5 kinnistu väärtuseks oli 448 000 eurot, Paekalda 6 väärtuseks 400

000 eurot, Paekalda 6a väärtuseks 6 000 eurot ja Paekalda 11 väärtuseks 448 000 eurot, kokku

seega 1 302 000 eurot (otsuse p 46). 2014. a hindamise tulemust pidas halduskohus õigeks

võtta aluseks, kuna kinnistute väärtust PEP kehtestamise alguses ei ole võimalik kindlaks

teha, kuna Tallinna linn pidas juba 2005. a 1998 DP-d vananenuks ega lubanuks seda täies

mahus realiseerida (vt otsuse p 42). Teiseks lähtekohaks võttis halduskohus kinnistute

väärtuse 2016. a seisuga (H. Suurmanni hinnang). See hinnang lähtus eeldusest, et kinnistutel

reaalne ehitusõigus puudus ning selle saamine tulevikus oli prognoosimatu. H. Suurmanni

hinnangu kohaselt oli Paekalda 5, 6 ja 6a kinnistute väärtus kokku 540 000 eurot (+/- 15%).

Seega leidis halduskohus kohase kahjuhüvitise suuruse olevat 1,3 mln – 0,54 mln = 0,76 mln

eurot.

26. Tallinna Ringkonnakohus oma 12.11.2019 otsuses Tallinna Halduskohtu kahju

tuvastamise metodoloogiaga ei nõustunud. Ringkonnakohus leidis, et viis, kuidas halduskohus

jõudis õiglase hüvitiseni, ei ole jälgitav (otsuse p 11). Ringkonnakohtu jaoks oli arusaamatu,

miks tuleb lähtuda just kinnistute 2014. a väärtusest, samas kui jõustunud kohtuotsustega

asjades nr 3-14-52529 ja 3-15-386 on leitud, et riik ei olnud kinnistute omandamismenetluses

õigusvastases viivituses ning riigil puudus kohustus kinnistuid omandada. Ringkonnakohus

rõhutas, et: „RVastS § 16 puhul ei ole tegemist tavapärase kahju hüvitamise nõudega vaid,

tegemist on kompensatsiooniga. Kahju ei kuulu hüvitamisele mitte täieliku hüvitamise

põhimõtet järgides, vaid üksnes õiglases ulatuses. Kohtul on õiglase hüvitise määramisel suur

kaalutlusruum, kuid seda enam peab olema jälgitav kohtu arutluskäik õiglase hüvitise suuruse

kujunemise üle.“ (sealsamas). Otsuse p-s 24 jagas ringkonnakohus halduskohtu seisukohta

jätta rahuldamata kaebaja nõuded konkreetse varalise kahju või saamata jäänud tulu

hüvitamiseks. Ringkonnakohus rõhutas, et: „Õiglase hüvitise suuruse kindlakstegemisel peab

kohus andma hinnangu kõigile kaebaja väidetele seoses kahju kujunemisega, kuid hüvitis ei

seisne mingi konkreetse kahjuliigi väljamõistmises. Hüvitise suuruse määramisel arvestab

kohus muu hulgas RVastS § 16 lg-tes 2 ja 3 nimetatud asjaoludega.“

27. Riigikohus nõustus haldus- ja ringkonnakohtuga, et määrus nr 9 ei olnud õigusvastane

haldusakt, mistõttu ei saa tekitatud kahju hüvitada RvasTS § 7 lg 1 alusel (otsuse p 16),

nõndasamuti ei tekitanud kaebajale kahju viivitus tema kinnistute PEP-st välja arvamisel, st

RvastS § 7 lg 2 alusel (otsuse p 17). Ka polnud Riigikohtu hinnangul täidetud RvastS § 14

(õigustloova aktiga tekitatud kahju) koosseis (otsuse p 18). Riigikohus analüüsis kaebaja

nõuet RvastS § 16 alusel kahest aspektist : saamata jäänud tulu hüvitamine (1998. a DP

arendamisest loodetud tulu kaotamine) (vt otsuse p-d 21‒26) ning otsese varalise kahju

hüvitamise nõue (otsuse p-d 27‒32). Riigikohus jõudis järeldusele, et kaebaja nõuded

vastustaja õiguspärase tegevuse tõttu saamata jäänud tulu hüvitamiseks tuleb jätta

rahuldamata. Otsese varalise kahju puhul ei pidanud Riigikohus hüvitatavaks luhtunud

arendusprojektile tehtud, kuid kasutuks muutunud kulutusi, samuti kinnistute soetamiseks ja

arendamiseks võetud laenude intressikulusid (otsuse p 31).

Ainsat alust kahju tekkimiseks nägi Riigikohus kaebaja kinnistute väärtuse vähenemises PEP

piirangute tõttu. Selles osas tuvastas Riigikohus, et kaebaja väidetud otsese varalise kahju

põhjustas määrus nr 9 ning ka ÜP mõju kinnistu väärtusele tuleb omistada riigile (otsuse p

28). Riigikohus ei kujundanud seisukohta, kas kaebajal on tekkinud otsene varaline kahju,

vaid sellele tuleb Riigikohtu suuniste kohaselt vastata halduskohtul asja uuesti läbi vaadates.

Riigikohtu suuniste kohaselt tuleb otsese varalise kahju hüvitamise nõude puhul kaebaja

omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riivet pidada erakordseks juhul, kui kinnitust leiab väide,

et kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud selle pärast, et kinnistutel kehtis püsielupaiga

kaitserežiim (otsuse p 29). Seetõttu tuvastas ringkonnakohus Riigikohtu hinnangul

ennatlikult, et kaebajal on RVastS § 16 alusel õigus saada õiglast hüvitist. Riigikohtu suuniste

kohaselt tuleb halduskohtul kinnistute väärtus välja selgitada võimalikult kohtuotsuse

tegemise lähedasel ajal. Samas võib kinnistu väärtust määrates lähtuda ka varem tehtud

hindamisest (nt omandamismenetluses). Riigikohus viitas veel, et kinnistute väärtust mõjutab

see, kas neile on võimalik saada ehitusõigus ning sealjuures võib osutuda oluliseks vastus

küsimusele, kas ehitusõiguse saamiseks oleks tarvis kehtivat ÜP-d muuta (nt ÜP-d muutva

detailplaneeringu abil) (otsuse p 30). Riigikohus tõi ka välja, et asja õigele lahendamisele võib

aidata kaasa Tallinna linna arvamus.

28. Tallinna Halduskohus toimides vastavalt Riigikohtu suunistele kaasas 21.05.2021

määrusega haldusasja menetlusse Tallinna linna. Tallinna linna kaasamise eesmärgiks oli

välja selgitada kinnistutele ehitusõiguse saamise võimalused. Tallinna linn vastas kohtule

25.06.2021, informeerides, et Lahekalda elamukvartali põhjaosa detailplaneering (edaspidi:

uus DP) on TLPA aktiivses menetluses alates 05.05.2021, mil AS Merko Ehitus Eesti esitas

detailplaneeringu kolmanda parandatud algatamisettepaneku, millega on hõlmatud ka

Paekalda tn 5, 6, 6A ja 11 kinnistud. Linna seisukoha kohaselt saab väita, et Lasnamäel,

Paeväljas asumis paiknevate kinnistute osas määratakse tulevikus mingisugune ehitusõigus,

kuid milline täpselt see saab olema, on keeruline öelda. Uut DP-d menetletakse ÜP-d

muutvana. Tallinn möönis, et põhjuslikus seoses on omavahel asjaolu, et määrusest nr 9

tulenevatest piirangutest lähtudes kehtestas 21.10.2010 Tallinna Linnavalitsus ÜP, mille järgi

paiknevad Paekalda 5, 6, 6A ja 11 kinnistud haljasala juhtotstarbega rohealal. 25.06.2021

menetlusdokumendile oli lisatud planeeringute läbivaatamise eelkomisjoni 04.05.2021

protokoll nr 2 (lisa 1) ja TLPA planeeringute läbivaatamise komisjoni protokoll 25.06.2021 nr

148282 (lisa 2). Viimati nimetatud dokumendis olid loetletud uue DP eskiislahenduses

lahendamist vajavad küsimused, sh nt rohekoridori, teise juurdepääsutee ja hoonestuse

paiknemise küsimused. Kohus ei tuvastanud seal nt nõuet vähendada eskiisis ettenähtud

hoonestuse mahtu. Loetletud lahendamist vajavad küsimused ei olnud kohtu hinnangul sellise

kaaluga, et detailplaneeringu algatamist ja hilisemat kehtestamist võiks pidada

perspektiivituks. Tallinna Halduskohus peatas 26.08.2021 määrusega haldusasja 3-16-245

menetluse kuni Tallinna linna detailplaneeringumenetluse nr DP044680 lõppemiseni.

06.05.2022 tegi kohus menetlusosalistele kohtunõude, küsides detailplaneeringu menetluse

seisukohta. Kaebaja informeeris kohut 16.05.2021, et: „Tänaseks ei ole jõutud DP

menetlusega kaugemale kui oldi menetluse peatamise ajal ning DP menetlust ei ole algatatud

ehk tegemist on jätkuvalt algatamisettepaneku staadiumiga.“ Kaebaja informeeris, et viimane

põhijoonise ja seletuskirja versioon on esitatud 21.09.2021, kuid 07.12.2021 tagastati eskiis

kaebajale kolmandat korda märkuste lahendamiseks. TLPA 07.12.2021 kirjas nr 3-2/833-23

(vastustaja 19.05.2022 vastuse lisa 1) on loetletud DP eskiiskavandi kitsaskohad, mis

puudutavad rohekoridori, hoonete vahelisi läbipääse, parkimise korraldust, haljastuse alade

osakaalu jms. Samas ei nähtu kohtule põhimõttelist TLPA vastuseisu olulistes küsimustes,

hoonestuse mahu vms osas, mis muudaks DP-ga edasimineku kaebaja jaoks võimatuks või

ebamõistlikuks.

29. Järgmise kohtunõude tegi kohus 26.09.2023. Kohus tõi välja, et haldusasja menetluse

peatamisest on möödunud juba üle kahe aasta, kuid detailplaneeringut algatatud ei ole. Kohus

informeeris, et kuna detailplaneeringu algatamisega seonduv menetlus on veninud, siis

kaalub kohus menetluse uuendamist HKMS § 99 lg 2 alusel. Menetlusosalistel tuli esitada

seisukohad menetluse uuendamise kohta. Kaebaja toetas 27.10.2023 menetluse uuendamist.

Vastustaja leidis 27.10.2023 vastuses, et peab oluliseks enne kohtuasja uuendamist

potentsiaalse uue ehitusõiguse saamise või alternatiivselt, mittesaamise küsimuses selguse

tekkimist. Avalikult nähtavate dokumentide pinnalt planeerimismenetlusega edasi liigutud ei

ole. Tallinna linn teavitas 27.10.2023 vastuses, et pärast detailplaneeringu algatamise

ettepaneku esitamist edastas TLPA eskiislahenduse korrigeerimiseks seisukohad, mida

planeeringu koostaja täitis osaliselt. Kokku esitati TLPA-le neli korda eskiislahendust, kuid

nii TLPA kui teiste linnaametite arvamustest tulenevaid märkusi ei täidetud. Samuti

informeeris Tallinna linn, et: „Eelmisel aastal teatas Aktsiaselts Merko Ehitus Eesti Tallinna

Linnaplaneerimise Ametile, et soovib jätkata Tallinna Linnavolikogu 03. septembri 1998

otsusega nr 112 kehtestatud „Lahekalda elamukvartali detailplaneeringu“ elluviimist ka

Lahekalda arenduspiirkonna põhjaosas. Ehk et Tallinna linna teada ei ole Aktsiaseltsil

Merko Ehitus Eesti enam huvi jätkata detailplaneeringu nr DP044680 taotluse menetlust.

Tallinna linn ei ole seni detailplaneeringu taotluse nr DP044680 menetlust ametlikult

lõpetanud, kuid seda tuleb kaaluda, kui Aktsiaselts Merko Ehitus Eesti lõplikult kinnitab, et ei

soovi selle detailplaneeringu algatamist.“

30. Tallinna Halduskohus uuendas 15.11.2023 määrusega haldusasja menetluse. Kohus tõdes,

et menetluse peatamisest on möödunud üle kahe aasta, kuid detailplaneeringu menetlust

endiselt algatatud ei ole. Isegi, kui seda tehakse, tuleb arvestada, et detailplaneeringu menetlus

võib kesta aastaid, sest tegemist on ÜP-d muutva detailplaneeringuga, mille raames võib muu

hulgas olla vajalik läbi viia ka keskkonnamõju strateegiline hindamine. Kuna kohtumenetlus

tuleb läbi viia mõistliku aja jooksul, pidas kohus vajalikuks haldusasja menetluse uuendada.

Kaebajal tuli teavitada, kas kaebaja soovib ellu viia 1998. aastal kehtestatud Lahekalda

elamuala detailplaneeringut ning loobuda Lahekalda elamukvartali põhjaosa detailplaneeringu

menetlusest ja võtta seisukoht, kas kaebaja hinnangul vastavad Paekalda 5, Paekalda 6 ja

Paekalda 11 kinnistute tänased turuväärtused 20.04.2021 eksperthinnangus nr 0367-21 toodud

väärtustele või on kinnistute väärtus käesoleva määruse tegemise ajaks muutunud ja kinnistud

vajavad uue hindamise läbiviimist. Kaebaja selgitas 15.12.2023 menetlusdokumendis, et ta

soovib 1998. a DP-d ellu viia, ent ainuüksi kaebaja soovist ei piisa selleks, et 1998. a DP

ehitusõigust realiseerida (p 11). Kaebaja lisas, et ei pea võimalikuks loobuda uue DP

algatamise taotlusest enne, kui Tallinna linn on väljastanud ehitusload kinnistute

hoonestamiseks 1998.a. DP alusel või taganud muul viisil, et kaebajal on võimalik kinnistute

osas 1998. a DP-d realiseerida (p 12). Kaebaja tellis V. Laansoolt täiendava hinnangu

selgitamaks kinnistute väärtus antud ajahetkel.

31. Kinnistute hoonestamise ja detailplaneeringute menetlemise küsimust käsitles kohus

menetlusosaliste osalusel ka 27.02.2024 kohtuistungil (protokollis kl 00:03:44 ‒00:45:27).

Tallinna linna esindaja selgitas, et uue detailplaneeringu menetlus seisab ja seda põhjusel, et

Tallinna linna esitatud märkusi ei ole kaebaja eskiislahendusse sisse viinud. Detailplaneeringu

menetluse edasist perspektiivi on Tallinna linna esindaja seisukoha kohaselt keeruline hinnata,

kuna viimasel ajal on üldse hakatud kahtlema, kas seda ala hoonestada. Samuti on arutatud

1998. a DP elluviimist väiksemas mahus, kuid kokkuleppele ei ole jõutud. Seega sedastab

kohus, et kahjuhüvitamise määramisel tuleb lähtuda asjaolust, et kinnistute väärtused

kohtuotsuse tegemise ajal jäävad paljuski hüpoteetiliseks, kuna lõplik selgus hindamise

lähtealustes (sh ehitusmaht) puudub.

32. Riigikohtu suunistest tulenevalt sõltub kaebaja omandipõhiõiguse ja ettevõtlusvabaduse

riive erakordsus sellest, kas kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud selle pärast, et

kinnistutel kehtis PEP kaitserežiim. Sealjuures tuleb halduskohtul selgitada välja kaebaja

kinnistute väärtus kohtuotsuse tegemisele võimalikult lähedasel ajal. Kohus võtab kinnistute

väärtuse määramise algpunktiks 2014. a eksperthinnangu, nagu tegi Tallinna Halduskohus

asja esmakordselt arutamisel. Tegemist on kinnistute riigile omandamise menetluses esitatud

eksperthinnanguga, millega mõlemad pooled nõustusid, st mõlemad pooled pidasid 2014. a,

s.o ajal, mil kehtisid looduskaitselised piirangud, seda hinda adekvaatseks kompenseerimaks

kinnistute tegelikku väärtust. Tegemist on kaebajale soodsama lähtepunktiga, sest 2014. a

eksperthinnang lähtus sellest, et kinnistud hoonestatakse 1998. a DP mahtusid arvestades.

Tegelikkuses pidas Tallinn juba 2005. a 1998. a DP-d vananenuks ning ei oleks

aktsepteerinud selle täiemahulist realiseerimist (seda on põhjalikult käsitlenud halduskohtu

22.04.2019 otsuse p-s 42). Seega ei mõjutanud kinnistute turuväärtust 2006. a üksnes

looduskaitselised piirangud, vaid ka vananenud DP. Ka seda asjaolu tuleb kahju määramisel

arvestada. Samas on väga keeruline, et mitte öelda võimatu, hinnata, milline olnuks kinnistute

väärtus 2006. a kärbitavaid ehitusmahte arvestades. Kohus pigem lähtub sellest, et algselt teeb

arvestuse n.-ö täismahus ja seejärel hindab, kas tulemust tuleks korrigeerida. Paekalda tn 5

kinnistu väärtuseks oli 2014. a eksperthinnangu kohaselt 448 000 eurot, Paekalda 6

väärtuseks 400 000 eurot, Paekalda 6a väärtuseks 6 000 eurot ja Paekalda 11 väärtuseks 448

000 eurot, kokku seega 1 302 000 eurot. Hindamisel ei arvestatud looduskaitselisi piiranguid.

Nagu öeldud, võeti hindamisel arvesse 1998 DP-ga ettenähtud ehitusmahtusid (vt lk 24).

33. Kahju arvestamise teiseks tähiseks tuleb võtta kinnistute väärtus võimalikult kohtuotsuse

tegemise aja seisuga. Kõige hilisemaks hinnanguks on V. Laansoo eksperthinnang, mis

kajastab kinnistute väärtust 29.11.2023 seisuga. Selles hinnangus on V. Laansoo hinnanud

kinnistute väärtust nii lähtudes sellest, kui realiseerida 1998 a DP, samuti lähtudes uue DP

eskiisprojekti järgsetest mahtudest. Esimesel juhul leidis V. Laansoo Paekalda tn 5

turuväärtuseks 1 651 000 €, Paekalda tn 6 turuväärtuseks 1 397 000 €, Paekalda 11

turuväärtuseks 1 651 000 €. Teisel juhul (eskiisprojekti mahud) on Paekalda tn 6

turuväärtuseks 464 000 €, Paekalda tn 5 turuväärtuseks 326 000 eurot ja Paekalda 11

turuväärtuseks 473 000 €. Eksperthinnangus on välja toodud, et hinnatud tulemused on

keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 15%). Esimese variandi kohaselt oleks kinnistute

turuväärtus 4 699 000 eurot, teise variandi puhul 1 263 000.

34. Kohtu arvates tuleb kinnistute turuväärtuse määramisel aluseks võtta eskiisprojektis

toodud ehitusmahud. Seda mitmel põhjusel. Esiteks tuleb 1998. a DP realiseerimist tänasel

päeval pidada selgelt ebarealistlikuks. Olukorras, kus 1998. a DP realiseerimine ei olnud

tõenäoline juba 2006. a, arvestades DP kehtestamisest möödunud aega (vt. kehtiva

planeerimisseaduse § 124 lg 2 ning varem kehtinud planeerimisseaduse § 9 lg 1) ja vastu

võetud ÜP-d, mis 1998. a DP realiseerimist kuidagi ei toeta, siis tuleb 1998. a DP

realiseerimist tänasel päeval pidada perspektiivituks. Tallinna linn seda ei toeta ning kaebajal

puuduvad ka õiguslikud hoovad seda nõuda. Kaebaja on ise tunnistanud, et eskiisprojekt on

kooskõlastatud eelnevalt Tallinna linnaga ja tehtud linna juhiste järgi, mistõttu ehitusmahtude

suurenemine menetluse käigus ei ole tõenäoline (vt kaebaja 19.02.2024 menetlusdokument, p

17). Uue DP realiseerimist eskiisprojekti alusel ei saa pidada aga perspektiivituks. Sõltub see

eeskätt kaebaja valmisolekust kompromisse teha ja lahendusi leida, mingil kujul ala

hoonestamist on Tallinn pidanud võimalikuks. Teiseks ei ole ehitusmahtude vähenemisel

põhjuslikku seost PEP piirangutega, vaid tegemist on olnud Tallinna linna

planeerimisdiskretsiooni küsimusega. ÜP juhtotstarve tulenes küll PEP-piirangutest, kuid PEP

piirangud ei ole determineerinud ehitamise mahte, vaid seda, kas ehitada üleüldse saab. Seega

pole kahju selgitamisel õige lähtuda 1998. a DP mahtudest. Ka uue detailplaneeringu

algatamise taotluse esitamine 2019 ja selle hilisem täiendamine näitab, et kaebaja saab aru, et

1998. a DP-d tänasel päeval realiseerida pole võimalik.

35. Seega tuleb kinnistute turuväärtuse vähenemine leida tehtega: 1 302 000‒1 263 000=39

000 €. Tegemist ei ole kinnistute väärtuse olulise vähenemisega. Väärtuse vahe on ca 3%,

jäädes V. Laansoo 2023. a eksperthinnangus lubatud kõikumise (+/- 15%) piiridesse.

Arvestada tuleb veel sellega, et 2014. a eksperthinnangust lähtumine oli kaebajat soosiv ning

tegelik kinnistute väärtus 2006. a jäi ehitusmahtude kärpimise vajaduse tõttu tõenäoliselt alla

1 302 000 euro. Seega Riigikohtu seatud kriteeriumide kohaselt ei saa PEP-piirangute mõju

lugeda kaebaja õigusi erakordselt piiravaks, mistõttu ei ole täidetud RVastS § 16 kahju

hüvitamise koosseis.

Riigikohtu kriteeriumi „oluline vähenemine“ ei täidaks ka lähtumine H. Suurmanni

hinnangust kinnistute 2006. a väärtuse kohta (vt kaebaja 11.08.2017. a menetlusdokumendi

lisa 2), mis samuti lähtud 1998. a DP mahtudest ja milles kinnistute väärtusi kokku on

hinnatud 1 537 000 eurole. Sellisel juhul tuleks vahe 274 000, mis moodustab 21,7%

kinnistute väärtusest 2023. a lõpu seisuga. Arvestades lubatud kõikumist +/- 15% ja seda, et

1998. a DP mahtu tuleks mingil määral allapoole korrigeerida, ei saaks ka siis väita, et

tegemist oleks olulise kinnistute väärtuse langusega Riigikohtu juhiste mõttes.

36. V. Laansoo 2023. a ekspertarvamuse aluseks võtmist ei saa kohtu arvates väärata

vastustaja 02.02.2024 esitatud Eksperthinnangu nr 1364-23 läbivaatuse aruanne nr 03-

2024.02. Selles aruandes on kritiseeritud V. Laansoo eksperthinnangut nr 1364-23 erinevatest

aspektidest (vt kokkuvõte lk 18). Üheks etteheiteks on, et ekspertiis ei kajasta Paekalda tn 6a

kinnistut. Samuti puuduvat analüüs, kui tõenäoline on selliste ehitusmahtude

detailplaneeringus kehtestamine ning milliseks kujuneks turuväärtus juhul, kui nimetatud

mahud ei ole saavutatavad. Hindamisel kasutatud metoodika rakendamisel on väidetavasti

tehtud mitu sisulist viga, võrdlustehingute valik ning kohanduste määrad on halvasti

põhjendatud või jäetud põhjendamata jms. Arvesse ei ole võetud aruande kohaselt seda,

kuidas reaalsuses toimuks arendusala taristu väljaehitamine vaid hinnatavate varade osas,

millised on seonduvad kulud, eksperthinnangus sisalduv hinnatava vara turusegmendi analüüs

on ebapiisav ning ei paku piisavat analüütilist tausta eksperthinnangus järgnevale

hindamiskäigule jne. Üldiseks järelduseks on, et hindamistulemus ei ole läbivaatajate

hinnangul usaldusväärne. Kohtu arvates pole põhjust V. Laansoo eksperthinnangut siiski

kõrvale jätta. Läbivaatajad pole esitanud teavet selle kohta, kas ja kuivõrd etteheidetavad vead

mõjutaksid eksperthinnangu tulemust või milline siis oleks õige ja õiglane kinnistute väärus.

Kohus möönab, et ehitusmahud jäävad paratamatult ebaselgeks, kuid arvestades seda, et

eskiisprojekt on koostatud Tallinna linna näpunäidete järgi ja linn ei ole ka enda korduvate

märkuste tegemise käigus tähelepanu juhtinud arenduse põhjendamatult suurele ehitusmahule,

peab kohus ekspertiisprojekti mahte üsnagi adekvaatseteks. Ka Paekalda 6A kinnistu

väljajätmist ei saa pidada suureks veaks. Näiteks Paekalda 6a kinnistu väärtuseks hinnati

2014.a eksperthinnangus 6 000 eurot, mistõttu pole usutav, et selle kinnistu eraldi

väljatoomine väljuks eksperthinnangu väärtuse lubatud kõikumise vahemikust. Ka teiste

puuduste puhul pole läbivaatuse teostajad välja toonud, milline võiks olla puuduse mõju või

siis kinnistute õige turuväärtus. Seega kohus peab põhjendatuks juhinduda kinnistute

turuväärtuse määramisel V. Laansoo 2023. a eksperthinnangust. V. Laansalu on 15.02.2024

selgitanud, et Paekalda 6 A on teenindava iseloomuga arenduskruntidele ja turu mõistes

turuväärtus puudub ja Paekalda tn 6a kinnistu lisamine eksperthinnangusse ei mõjuta kuidagi

hinnatud kinnistute turuväärtusi. (kaebaja 19.02.2024 menetlusdokumendi lisa 1). Kohus

nõustub selle põhjendusega.

37. Ülaltoodut arvestades jääb kaebus ka riigi õiguspärase tegevusega tekitatud kahju

hüvitamise nõudes rahuldamata. Vaja ei ole analüüsida, kas on täidetud teised RVastS § 16

eeldused kahju väljamõistmiseks või hüvitise vähendamiseks. Põhjendamatu on lähtuda ka

minevikus kindlaks tehtud vara väärtuse nüüdisväärtusest, sest kasutatud kahju hindamise

metoodika võtabki arvesse seda, mis on kaebajale põhjustatud kahju praeguse hetke, s.o

kohtuotsuse tegemisele võimalikult lähedase aja, seisuga. Kaebaja esitatud vastavad tõendid

tuleb jätta seega tähelepanuta.

38. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kaebus jääb rahuldamata, jäävad haldusasjas 3-16-245 kantud kaebaja kõik menetluskulud

kaebaja enda kanda. Tallinna Halduskohus leidis 22.04.2019 otsuses, et vastustaja

menetluskulud jäävad vastustaja enda kanda tulenevalt väljakujunenud kohtupraktikast, mille

kohaselt peetakse haldusorgani õigusabikulusid välja mõistetavaks vaid juhul, kui vaidlus

väljub olulisel määral asjassepuutuvate haldusorganite tavapärase tegevuse piiridest.

Käesoleval juhul see nii kohtu arvates ei olnud. Põhjendatud on jääda halduskohtu poolt

varasemalt võetud seisukoha juurde. Seega jäävad ka vastustaja menetluskulud tema enda

kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee

Kohtunik