3-23-785/7 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Ragne Piir

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.04.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-23-785

Haldusasi

OÜ ÖKOTEH kaebus Keskkonnaameti 13.03.2023 kirja

õigusvastasuse tuvastamiseks ning Keskkonnaameti

kohustamiseks otsustada Kuuse-Rahi katastriüksusele

projekteerimistingimuste väljastamiseks nõusoleku andmine

uuesti

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ ÖKOTEH, volitatud esindaja Aleksander

Sven Esse

Vastustaja – Keskkonnaamet, volitatud esindaja Moonika

Järvela

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 10.05.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel

korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ-le ÖKOTEH kuulub Otepää Vallas Arula küla Kuuse-Rahi katastriüksus (registriosa

number 1212340, kt 63601:002:2269, 3,03 ha, maakasutuse sihtotstarve 100 %

maatulundusmaa, Kuuse-Rahi kinnistu), mis asub Otepää looduspargis. Kaitseala valitseja on

Keskkonnaamet (KeA).

3-23-785

2. OÜ ÖKOTEH esitas 28.02.2023 Otepää vallale taotluse projekteerimistingimuste

väljastamiseks Kuuse-Rahi kinnistule kahe rendimaja, saunamaja ja abihoone

projekteerimiseks. Otepää vald esitas KeA-le taotluse, milles palus kooskõlastust

projekteerimistingimuste väljastamiseks.

3. KeA keeldus 13.03.2023 kirjaga Kuuse-Rahi katastriüksusele projekteerimistingimuste

väljastamiseks nõusoleku andmisest rendimajade, saunamaja ja abihoone projekteerimiseks.

KeA hinnangul kahjustab hoonestusala rajamine katastriüksusele oluliselt Otepää looduspargi

kaitseala kaitse-eesmärke, arvestades katastriüksuse kõrget maastikuväärtust ja vaatelisust.

Kirjas olid esitatud järgmised põhjendused:

1)

Kuuse-Rahi katastriüksus asub Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndis. Seal on

ehitiste püstitamine lubatud kaitseala valitseja nõusolekul, kusjuures põlisel metsamaal ja

poollooduslikul kooslusel üksnes algsetel taluõuekohtadel. Looduskaitseseaduse (LKS) ja

Otepää looduspargi kaitse-eeskirja kohaselt on looduspargis projekteerimistingimuste

väljastamiseks vajalik kaitseala valitseja nõusolek.

2)

Vastavalt maakatastri andmetele on Kuuse-Rahi katastriüksuse pindala 3,03 ha,

sihtotstarve maatulundusmaa, mille kõlvikulise koosseisu moodustab haritav maa (2,20 ha),

metsamaa (0,55 ha) ja muu maa (0,28 ha). Eesti looduse infosüsteemi (EELIS) andmetel ei ole

katastriüksusel registreeritud kaitsealuste liikide leiukohti, puuduvad ka loodusdirektiivi I lisa

kriteeriumidele vastavad elupaigatüübid. Katastriüksusel ei ole ajalooliselt asunud

hoonestusala (taluõue kohta). Katastriüksus on tekkinud põlistalu (Ala-Rahi) jagamise teel nii,

et põlistalu hoonestusala on jäänud Ala-Rahi katastriüksusele (kt 63601:002:2261). Kuuse-

Rahi katastriüksus on olnud ning on maatulundusmaa sihtotstarbega osa suuremast avatud

maastiku massiivil asuvast põlisest põllumaast. KeA on Kuuse-Rahi katastriüksusele

ehitustegevuse võimalikkust kaalunud ka 2020. a-l, kui taotleti projekteerimistingimusi elamu

ja abihoonete projekteerimiseks. KeA ei nõustunud 25.06.2020 kirjaga

projekteerimistingimuste väljastamisega, kuna katastriüksuse hoonestamine ei ole looduspargi

eesmärkidega kooskõlas.

3)

Kuuse-Rahi katastriüksusele projekteeritavad ehitised on asendiplaanil märgitud

katastriüksuse haritava maa osale Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndisse. Otepää

looduspargi eesmärk on eelkõige kaitsta Otepää kõrgustikul kujunenud pärandmaastikke ning

selle järel ka looduslikke elupaiku ja liike (Otepää looduspargi kaitse-eeskirja § 1 lg 1; § 14 lg

4). Otepää looduspargi maastik omab kõrget looduslikku, esteetilist, kultuurilis-ajaloolist ja

rekreatiivset väärtust. Otepää kõrgustikule on iseloomulikud pärandkultuurmaastikud ja

asustusstruktuur, mis on tekkinud traditsioonilise majandustegevuse tulemusena. Iseloomulik

on avatud (põllu-, heina- ja karjamaad) ja suletud alade (metsad, üksikud metsatukad)

vaheldumine reljeefsel pinnamoel.

4)

Vastavalt looduspargi kaitse-eeskirja seletuskirjale peetakse pärandmaastikuks mingi

piirkonna jaoks iseloomulikku maastikku, mis on tekkinud inimese ja looduse kaua kestnud

ühistegevusel. Pärandkultuurmaastik on keskkond, mille on ühiselt kujundanud elutu ja

elusloodus, hõlmates pärandkooslusi, kultuuripärandit ning pärimuskultuuri. Otepää

looduspargile iseloomulikud maastikumustrid on tekkinud aastasadade jooksul ja need on

väärtuslikud nii looduslikust, kultuurilis-ajaloolisest, rekreatiivsest kui ka esteetilisest

aspektist. Asustusstruktuur on inimese rajatud ning koosneb hoonetest, teedest ja

maakasutusest. Asustusstruktuuri kujunemist mõjutavad kohapealsed looduslikud tingimused.

Asustusstruktuuri säilimine on hoonete, teede ning avatud alade paiknemise säilitamine.

5)

Kuuse-Rahi katastriüksuse ning selle ümbruse looduskaitse on seotud eelkõige Otepää

kõrgustikule iseloomuliku maastiku kaitse ja säilitamisega. Katastriüksuse puhul on tegemist

2(16)

3-23-785

tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitseline

väärtus on tingitud tema vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul hoolimata asjaolust, et selle

vaatelisus on aja jooksul mõjutatud looduslikest protsessidest. Kaasiku katastriüksusel ei ole

asunud kunagi hoonestust, katastriüksus on jagatud põlistalu küljest, mille ajalooline talukoht

on ka tänapäeval hoonestatud. Katastriüksus on osa looduspargi seisukohalt väärtuslikust

suuremast lageala massiivist.

6)

Arvestades katastriüksuste kõrget maastikuväärtust ning vaatelisust, kahjustab

hoonestusala rajamine katastriüksusele oluliselt kaitseala kaitse-eesmärke. Katastriüksustele

ehitustegevusega kaasneb Otepää looduspargile iseloomulike maastike ning sh ka avatud

vaadete vähenemine, mis ei ole kooskõlas kaitse-eesmärkidega. Looduspargi maastikukaitsel

peetakse esmatähtsaks Otepää kõrgustiku maastikumustrit iseloomustavate avatud reljeefsete

maastike säilitamist. Ehitustegevuse näol on tegemist pöördumatu muutusega ning sellega

kahaneb looduspargi maastiku väärtus.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

1. OÜ ÖKOTEH esitas 12.04.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse KeA

13.03.2023 kirja õigusvastasuse tuvastamiseks ning KeA kohustamiseks otsustada

uuesti nõusoleku andmine Kuuse-Rahi katastriüksusele projekteerimistingimuste

väljastamiseks (täiendavad seisukohad 19.03.2024 ja 27.03.2024). Kaebuse

põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

1)

KeA seisukoht katastriüksusel ehitustegevuse keelamise kohta ei ole proportsionaalne.

Rikutud on uurimispõhimõtet.

2)

Otepää looduspargi kaitse-eeskirjast tulenevalt on põlise talukoha olemasolu ehitamisel

oluline üksnes põlisel metsamaal või poollooduslikul kooslusel. Kuuse-Rahi kinnistu ei asu

põlisel metsamaal ega väärtuslikul poollooduslikul kooslusel. Kaitse-eeskirja eesmärgiks ei

ole Otepää looduspargis külmutada vaated ning ehitustegevus igaveseks. Ühiskonna arenedes

muutub ka maakasutus Otepääl. Hinnatud spordi- ja turismi piirkonnas ei ole mõistlik,

võimalik ega põhjendatud viljeleda põllumajanduslikku maakasutust, hoida väheväärtuslikku

põllumaad põllumajanduslikus kasutuses. Kuuse-Rahi kinnistu põllumaa on metsastunud.

Kinnistu asub Tartu Maratoni raja ääres, mis tõstab selle potentsiaali turismialasel

arendamisel. Ehitusala on ümbritsetud loodusliku kõrghaljastusega ning jääb teelt peaaegu

nähtamatuks. Õige hoonete arhitektuurne välisilme ja materjalide valik võimaldab ehitusala

täielikult sulandada ümbritsevasse maastikku. Kavandatavad rendimajad on mõeldud turismi

ja rahvaspordi edendamiseks piirkonnas. Kuuse-Rahi katastriüksust läbib Tartu maratoni rada,

planeeritav ehitusala asub Tartu maratoni rajast ca 60 m ja Tartu Maratoni lühikese raja

stardist ca 650 m kaugusel. Kaitse eeskirjast tulenevalt on Otepää looduspargi üheks

eesmärgiks ka säästva puhkemajanduse arendamine piirkonnas.

3)

Paljasõnaline on leida, et Kuuse-Rahi puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule

omase pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitseline väärtus on tingitud tema

vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul hoolimata asjaolust, et selle vaatelisus on aja jooksul

mõjutatud looduslikest protsessidest. Analüüsida tuleb konkreetse taotluse sisu, konkreetset

ala ja selle lähiümbrust. Vastustaja otsuses puuduvad kaalutlused, lähtutud pole kaebaja

esitatud taotluse sisust, selle asukohast ega ümbritsevatest maastikest. Vastustaja ei ole

kaalunud võimalust seada ehitustegevusele lisatingimusi (LKS § 14 lg 1), pakkunud välja

alternatiivset hoonestusala ega kaalunud lisanõuete seadmist ehitiste projekteerimiseks.

Lähtuma peab hoonestusala mõjust tänases situatsioonis, mitte oletuslikust aastatetagusest

maastikupildist.

3(16)

3-23-785

4)

Täielikult on põhjendamata, milles seisneb Kuuse-Rahi kõrge maastikuväärtus ning

vaatelisus. On mõistetamatu, millist vaatelisust hoonestusala rajamine kahjustab (millised

vaated ehitamine sulgeb). Dtl-l 5 asuvalt skeemilt nähtuvad olemasolevad talukohad – need on

koondunud peamiselt läbiva tupiktee äärde, mida kasutavad ainult seal elavate kinnistute

omanikud. Kuuse-Rahi hoonestusala on paigutatud suure metsamassiivi äärde. Ka

katastriüksuse hoonestamisel säilib teelt avanev vaade metsamassiivile. Erinevad vaatesuunad

peavad olema määratud läbipaistvalt, objektiivselt ja arusaadavalt ning kõrge maastikuväärtus

lahti kirjutatud lähtuvalt katastriüksuse asukohast. Vastustaja esindaja on paljasõnaliselt ja

tõendamata selgitanud, et KeA on 13.03.2023 kirjas välja toonud kaitseala kaitse-eesmärgid ja

väärtused, mida antud piirkonnas kaitstakse, samuti analüüsinud konkreetse taotluse sisu,

konkreetse katastriüksuse ehk Kuuse-Rahi katastriüksuse ja selle lähiümbruse looduslikku

seisundit ja piiranguid ning hinnanud tegevuse võimalikku mõju looduspargi kaitse-

eesmärkidele, sh väärtustele. 13.03.2023 kirjas ei sisaldu vastavasisulist analüüsi. Tugineda ei

saa ametniku kontrollimatule suvale ja deklaratiivsetele põhjendustele, esitamata seejuures

kirjalikke analüüse ja võrdlemata keelavaid ja lubavaid otsuseid.

5)

Piisav ei ole esitada otsuses ainult deklaratiivseid lauseid, mis on kokku pandud copy-

paste meetodil varasematest seisukohtadest. Sellel meetodil on otsusesse sisse jäänud vale

piiranguvööndi nimetus (otsuses on nimetatud Käpa-Neeruti piiranguvöönd) ja vale

katastriüksuse nimetus (otsuses on nimetatud Kaasiku katastriüksust). KeA 13.03.2023 kirjas

on märgitud ebaõige Kuuse-Rahi katastritunnus 63601:002:2261. Tegemist on hoopis Kuuse-

Rahi katastriüksusega piirneva Ala Rahi katastriüksusega. Jääb arusaamatuks, millise

katastriüksuse maastiku väärtusi on KeA tegelikult hinnanud. Ala Rahi katastriüksusel asub

künka jalamil, kuid mitte Kuuse-Rahi katastriüksus. Selgusetu on, millise asukoha osas on

KeA oma seisukoha kujundanud. Vastustaja kirjas on liialt palju eksimusi (vale

piiranguvöönd, vale katastriüksus, vale katastriüksuse tunnus) ning nende põhjendamine

inimliku eksimusega ei ole veenev.

6)

Põhikaalutlused ei saa reeglina sisalduda varasemas dokumendis. Kaalutlusotsus peab

olema õiglane ja mõistlik ning tuginema tõestele ja kontrollitavatele asjaoludele. Haldusakti

andes ei tohi haldusorgan lähtuda üksnes oletustest. Praegusel juhul pole üheselt selge, millist

katastriüksust KeA tegelikult hindas, tegu on olulise kaalutlusveaga.

7)

Kuuse-Rahi katastriüksuse hoonestamine järgib piirkonnas välja kujunenud

asustusstruktuuri ja hoonestusalade vahelisi kaugusi ning uue hoonestusala loomine

olemasoleva metsa foonile ei sule ega riku kuidagi sealset maastikuvaadet. Samuti ei asu

Kuuse-Rahi katastriüksus avaliku tee ääres ega ei asu seetõttu ka avalikus vaatekoridoris.

Kuuse-Rahi katastriüksuse maastiku ei ole tunnistatud Otepää looduspargi kõrge

maastikuväärtusega alaks (Nele Nutti töö).

8)

Kinnistuomanikke ei ole koheldud võrdselt. Vastustaja on nõustunud ehitamisega

hoonestamata Männioru katastriüksusele, mis asub samuti Arula külas ja Otepää

piiranguvööndis nagu Kuuse-Rahi katastriüksus. Kaitseala valitseja on 14.05.2021 e-kirjas

(kaebuse lisad 4 ja 5) viidanud ehitustegevuse lubamisel samale Otepää looduspargi kaitse-

eesmärgile samasuguses sõnastuses. Männioru katastriüksus asub Arula-Sihva riigitee ääres,

on teelt vaadeldav, on endine põllumajandusmaa massiiv, mis on hakanud kinni kasvama. Kui

Männioru katastriüksus asub avalikult kasutatava riigitee ääres ja on paljudele vaadeldav, siis

Kuuse-Rahi katastriüksus asub kinnistu omanike kasutuses oleva tupiktee ääres ning asukoht

on vaadeldav ainult nendele isikutele, kes omavad seal kinnistuid. Vaatamata sellele, et

katastriüksus on hoonestamata, hästi vaadeldav, osa endisest põllumassiivist ja reljeefne, andis

KeA nõusoleku Männioru katastriüksusele ühe hoonestusala moodustamiseks. Samas Kuuse-

Rahi kinnistule, mis on samuti hoonestamata endine põllumaa, kuid kinnistu on tasane ja ei

4(16)

3-23-785

ole reljeefne, puudub avalikult kasutatav tee, ei ole võimalik hoonestusalale sobilikku

asukohta leida. Männioru ja Kuuse-Rahi katastriüksused asuvad Otepää looduspargi

piiranguvööndis, katastriüksustel lasuv kaitsekord on samasugune, mistõttu peaks mõlemat

kinnistu omanikku kohtlema võrdselt.

Otepää looduspargi piiranguvööndis asub ka hoonestatud Alajärve katastriüksus. KeA on

19.05.2016

kirjaga

(19.03.2024

menetlusdokumendi

lisa

2)

nõustunud

projekteerimistingimuste väljastamisega Alajärve katastriüksusele kavandatava ehitustegevuse

osas ning ei anna nõusolekut projekteerimistingimuste väljastamiseks Päästjärve 1

katastriüksusel asuva sauna rekonstrueerimiseks. Kirjas juhtis KeA tähelepanu, et Alajärve

kinnistul ja Päästjärve ümbrusel on kõrge maastikuline väärtus, mistõttu peab ehitusprojekt

olema tihedalt seotud ka maastikukujunduse ja -hooldusega ja selle tagamiseks peab koos

ehitusprojektiga valmima ka haljastusprojekt. KeA andis 28.02.2018 kirjaga (19.03.2024

menetlusdokumendi lisa 3) nõusoleku Alajärve katastriüksusel asuva elamu lammutamiseks.

KeA ei nõustunud 16.12.2021 kirjaga (19.03.2024 menetlusdokumendi lisa 4) Alajärve

katastriüksusele ehitusteatise väljastamisega spordiväljaku, piirdeaedade ning värava

püstitamiseks, kuna planeeritavad ehitised on juba püstitatud. KeA on kooskõlastanud

Alajärve maaüksuse endisele põllumaale 2-korruselise elamu ning 1-korruselise abihoone

postitamise, ehitusala asub Päästjärve kaldaalal ning elamu ja kõrvalhooned on hästi

vaadeldavad ka Puka-Meegaste kõrvalmaanteelt. Püstitatud ehitis ei ole piirkonna

ehitustraditsiooni arvestav. Võrreldes Kuuse-Rahi ja Alajärve katastriüksuseid, on reljeefsem

ja mosaiiksemate pinnavormidega Alajärve katastriüksus. Vastupidiselt Otepää looduspargi

tsoneeringule on KeA lubanud reljeefsemale ja maastikuliselt kõrgema väärtusega alale rajada

hoonestusala ja püstitada sinna uusehitisi (mis ei järgi traditsioonilist arhitektuuri ega

ehitusmahte), kuid maastikuliselt tagasihoidlikumal alal on ehitustegevus maastiku väärtusele

tuginedes keelatud. Lisaks ei ole takistanud ehitustegevust ka Alajärve kinnistul asuvate

loodusväärtuste (väike konnakotka toitumisala) olemasolu. Alajärve katastriüksuse

hoonestamine on ilmekaks näiteks, et kui soovitakse ehitustegevust lubada, siis seda

motiveerides Otepää looduspargi kaitse üldeesmärgile ka tehakse.

Männioru ja Alajärve katastriüksustele on lubatud hoonestamine avatud ja reljeefsele

maastikule ning arusaamatuks jääb, kas Männioru ja Alajärve katastriüksusele ei lasu Otepää

kõrgustikule iseloomuliku maastiku kaitset ja säilitamist. Esitatud fotodelt on näha Kuuse-

Rahi katastriüksuse tegelik olukord ning kui fotosid võrrelda Männioru ja Alajärve

katastriüksuse fotodega, on ilmselge, et Männioru ja Alajärve katastriüksuste hoonestusalade

vaatelisus ja katastriüksuste maastikuväärtused on tunduvalt kõrgemad kui Kuuse-Rahil.

Männioru ja Alajärve katastriüksutele ehitusõiguse lubamise puhul jääb täielikult

arusaamatuks ja motiveerimatuks Kuuse-Rahile ehitusõiguse keelamine. Ebaõige ja

ebavõrdsust tekitav on KeA halduspraktika, kus motiveerimatult ühele ja samale kaitse

eeskirja punktile tuginedes ühele isikule lubatakse ehitada ja teisele isikule keelatakse

ehitamine täielikult. Vastustaja ei ole arvestanud piirkonnas varem tehtud ehitamist lubavate

otsustega ega esitanud võrdlevat analüüsi, millest tuleneb omanike ebavõrdne kohtlemine.

Tegelikkuses on näiteid rohkemgi. Männioru ja Alajärve nõusolekute puhul viidatud ainult

Otepää looduspargi üldeesmärgile ja need ei sisalda konkreetset analüüsi. Kirjaliku nõusoleku

andmisel tuleb vastavad kaalutlused esitada kirjalikus vormis. Vastustaja seisukoha järgi, et

kogu Otepää looduspargi territooriumile jääva maa-ala puhul on tegemist väärtusliku

maastikuga, ei oleks võimalik ka Alajärve katastriüksusel uut hoonestusala moodustada ega

Männioru katastriüksust hoonestada, tegemist oleks maastiku konserveerimisega. Kuuse-Rahi

katastriüksuse omanikul on õigus teada saada kaalutlused, mis lubasid Alajärve ja Männioru

hoonestamist. Kuigi Alajärve puhul on tegemist Alajärve 40 talumaade piires asuva

ajalooliselt hoonestatud katastriüksusega, on Alajärve lagedale põllumaale uue hoonestusala

5(16)

3-23-785

moodustamine täielikult võrreldav Kuuse-Rahi hoonestamata katastriüksuse hoonestamisega.

Mõlemal juhul rajatakse uued hoonestusalad asukohtadesse, kus varem ehitisi ei olnud.

9)

Maastik on pidevas muutumises. Kuuse-Rahi omanik on hoidnud katastriüksuse lagedana

eesmärgiga rajada sinna hoonestus. Looduses ei seisa ala iseenesest lage, vaid see nõuab hoolt

ja majanduslikke kulutusi. Maad hoiab lagedana ainult maaomanik, mitte kaitseala valitseja.

Hoonestuse mitterajamisel ala võsastub ning järelejäänud lage ala kaob. Metsastumine sulgeb

vaated suuremas ulatuses kui hajusalt maastikule paigutatud hooned. Hilisem võsaala

majandamine metsana on omanikule majanduslikult tasuvam tegevus kui ala lagedana

hoidmine. Võrreldes 1940. a seisuga, on Otepää looduspargis suurenenud metsa osakaal,

paljud piirkonnad on võrreldes varasema avatud vaadetega maastikuga võsastunud ning

Otepää on üldmuljelt pigem metsane.

10) Rakendada saaks Otepää valla üldplaneeringu kriteeriume elu- ja kõrvalhoonete

maastikku sobivuse hindamisel. Vastustaja otsuses neile kriteeriumitele vastavat analüüsi ei

sisaldu. Otepää looduspargi kaitse-eeskiri ega üldplaneering ei näe ette Kuuse-Rahi

katastriüksusele ehituskeeldu.

11) Kaebajale ei võimaldatud enne otsuse tegemist ärakuulamist, koheldes teda selliselt

objektina.

12) Vastustaja väide, et vaidlustatud kiri tugineb 08.03.2023 paikvaatlusel, on tõendamata.

Kirjas ei ole paikvaatluse teostamisele viidatud ning vastustaja ei ole esitanud paikvaatluse

protokolli. Kaebajat ei ole paikvaatluse kui menetlustoimingu teostamisest teavitatud.

13) Otepää looduspargi kaitse-eeskiri ei keela kinnistute jagamist. Ehitusõiguse lubamisel

tuleb lähtuda maastikust, mitte sellest, mitu katastriüksust on endisest talukohast moodustatud.

2. KeA palub 17.05.2023 vastuses jätta kaebus rahuldamata (täiendavad

seisukohad 19.03.2024 ja 26.03.2024), leides järgmist.

1)

Kaebajale kuulub Ala-Rahi kinnistu koosseisu kuuluv kinnisasi (kt 63601:002:2269)

lähiaadressiga Kuuse-Rahi. Ala-Rahi kinnistu kooseisu kuuluvad veel Ees-Rahi katastriüksus

(kt 63601:002:2266) ja Nõlva-Rahi katastriüksus (kt 63601:002:2267). Kogu Ala-Rahi

kinnistu asub Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndis (keskkonnaregistri kood

KLO1100447), kus tegevust reguleerib Vabariigi Valitsuse 01.12.2016 määrus nr 135

„Otepää looduspargi kaitse-eeskiri.“ Kuuse-Rahi katastriüksusel ei ole ajalooliselt

hoonestusala (taluõue kohta) asunud. Katastriüksus ning kogu Ala-Rahi kinnistu on tekkinud

põlistalu (Alla-Rahi) jagamise teel nii, et põlistalu hoonestusala on jäänud Ala-Rahi

katastriüksusele (63601:002:226). Kuuse-Rahi katastriüksus paikneb ajaloolise Ala-Rahi

katastriüksuse põllumajanduslikus kasutuses olnud maadel.

2)

Kaebaja on Ala-Rahi kinnistu (sh katastriüksused Kuuse-Rahi, Ees-Rahi, Nõlva-Rahi)

omandanud 2004. a-l ning samal aastal jaganud Ala-Rahi kinnistu viieks eraldi

katastriüksuseks. Omandamise ajal kehtisid Vabariigi Valitsuse 18.03.1997 määrusega nr 63

„Otepää looduspargi kaitse-eeskirja ja välispiiri kirjelduse kinnitamine“ kehtestatud piirangud

(määrus tunnistati kehtetuks 01.12.2016 vastu võetud Vabariigi Valitsuse määrusega nr 135

„Otepää looduspargi kaitse-eeskiri“). Otepää looduspargi uus kaitse-eeskiri hakkas kehtima

18.12.2016. Seega oli kaebaja Ala-Rahi kinnistut omandades teadlik, et see asub Otepää

looduspargis ning kogu kinnistul kehtivad looduskaitselised piirangud.

3)

Vastustaja on seoses Kuuse-Rahi katastriüksusele ehitamise võimalikkusega (sh

projekteerimistingimused) esitanud kaalutlusi/seisukohti Otepää Vallavalitsusele ja huvitatud

isikule alates 2020. a-st:

6(16)

3-23-785

 19.06.2020 palus Otepää Vallavalitsus nõusolekut projekteerimistingimuste väljastamiseks

Kuuse-Rahi katastriüksusele elamu ja abihoonete projekteerimiseks katastriüksuse

läänepoolsemale osale haritavale maale, st elamu ja abihoonete projekteerimiseks kokku

ehitusaluse pinnaga ca 400 m2, elamu kõrgus 9 m, abihoonetel 7 m. KeA ei nõustunud

25.06.2020 kirjas projekteerimistingimuste väljastamisega, kuna tegu on piirkonnale omase

esindusliku avatud vaadetega pärandmaastikuga, endise Rahi talu põllumaa tükiga, mis on osa

looduspargi seisukohalt väärtuslikust suuremast lageala massiivist.

 16.12.2020 pöördus kaebaja KeA poole taotlusega (taotlus oli adresseeritud ka Riigikogu

Keskkonnakomisjonile, Riigikogu Maaelukomisjonile, Keskkonnaministeeriumile), milles mh

palus vaadata ümber seisukoht Kuuse-Rahi katastriüksuse osas ning hinnata, kas

ehitustegevuse keelamisel on arvestatud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ja kas kaalumine on

toimunud ratsionaalselt, arvestades proportsionaalsuse põhimõtet ja kohustust kaaluda

tegevuse lubamist tingimuslikult. KeA vastas 13.01.2021 ja selgitas, et ehitustegevus ei ole

kooskõlas Otepää looduspargi kaitse-eesmärkidega.

 Keskkonnaministeerium asus 27.01.2021 kirjas nr 8-2/20/5586-3 „Keskkonnaameti

seisukohtadest Otepää looduspargis asuvate kinnistute kohta“ seisukohale, et KeA on

lähtunud Otepää looduspargi kaitse-eeskirjast ja oma volitustest ning katastriüksustel (sh

Kuuse-Rahi katastriüksusel) ehitustegevust keelavate otsuste ümbervaatamiseks ega kinnistute

riigile võõrandamiseks ei ole põhjust.

4)

Otepää Vallavalitsus taotles 06.03.2023 KeA-lt nõusolekut projekteerimistingimuste

väljastamiseks Kuuse-Rahi katastriüksusele kahe rendimaja, saunamaja ja abihoone

projekteerimiseks katastriüksuse keskosale haritavale maale. Projekteerimistingimusi taotleti

kahe rendimaja projekteerimiseks kokku ehitusaluse pinnaga kuni 250 m2, saunamajal 100 m2

ja abihoonel 80 m2. Rendimajade kõrguseks taotleti 12 m ja saunamajal ning abihoonel 8 m

Hooneid sooviti püstitada katastriüksuse keskosale haritavale maale.

5)

Nõusoleku andmine peab olema põhjendatud selliselt, et piisavalt oleks avatud selle

vajalikkuse tagamaad. Menetlustoimingule täiendavate selgituste/seletuste saamine ei pea

toimuma läbi asjatut ressurssi nõudva kohtumenetluse (vt Riigikohtu 14.01.2009 otsus nr 3-3-

1-62-08). KeA lähtus nõusoleku väljastamise otsustamisel looduspargi kaitse-eesmärkidest.

Kaitse-eeskirja kohaselt peab KeA Otepää piiranguvööndis ehitustegevuse nõusoleku

andmisel teostama iga taotluse osas igakordse juhtumipõhise kaalutluse. Kaalutlusotsuse

tegemisel analüüsitakse taotluse sisu, ala/kinnistu ja selle lähiümbruse looduslikku seisundit ja

olemust, alaga seotud uuringuid, ekspertarvamusi jm teavet, kaitse-eeskirjast tulenevaid

Otepää looduspargi kaitse-eesmärke ning hinnatakse, kas soovitud tegevus võib kahjustada

kaitstava loodusobjekti kaitse-eesmärgi saavutamist ja kaitstava loodusobjekti seisundit.

Otsuse tegemisel arvestatakse piirkonnas varem tehtud otsustega, mis puudutavad

hoonestamist ning lähtutakse hoonestusala mõjust maastiku tänases situatsioonis.

6)

Kirjas on välja toodud kõik asjaolud, mis puudutavad konkreetset katastriüksust, sh

varasemalt esitatud taotlused ning otsused. Katastriüksuse kirjeldamine tugineb

paikvaatlustele. KeA on teinud otsuse lähtuvalt Otepää looduspargi kaitse-eeskirjast ja kaitse-

eesmärkidest ning oma seisukohti põhjendanud. Kaalutlusõigust teostades hindas KeA, et

ehitiste püstitamisega katastriüksusele kahjustataks Otepää looduspargi kaitse-eesmärke.

Kirjas on toodud, et Kuuse-Rahi katastriüksuse ning selle ümbruse looduskaitse on seotud

eelkõige Otepää kõrgustikule iseloomuliku maastiku kaitse ja säilitamisega. Kuuse-Rahi

katastriüksuse puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule omase

pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitselised väärtused on:

 ajalooline – üldjoontes on säilinud ajalooline asustus ja maakasutusstruktuur;

7(16)

3-23-785

 esteetiline ja rekreatiivne – tuleneb maastiku reljeefist ja vaatelisusest;

 ökoloogile – lagealad koos metsatukkadega on oluliseks elupaigaks mitmetele kahaneva

arvukusega liikidele, sh kaitsealused liigid. Arvestades kaitseala suurt pindala, ei ole suudetud

kaitsealal läbi viia ülepinnalist kaitsealuste liikide inventuuri. Kui EELIS-is ei ole alal

registreeritud kaitsealuseid liike, ei tähenda see, et neid seal kindlasti ei ole.

Kõiki neid mõjutab traditsioonilise maakasutuse lakkamine ja ehitustegevus. Ehitustegevuse

tulemusena kahjustuvad väärtused pikaks ajaks. Maakasutuse lakkamise puhul asenduvad

väärtuslikumad kooslused väheväärtuslikemaga, kuid see protsess on kiiresti tagasipööratav.

7)

KeA kaalub alati tegevusele alternatiivse lahenduse või lisatingimuste seadmise

võimalust. Kui tegevusele on olemas alternatiivne lahendus või on võimalik seada tingimusi

(nt hoonete asukoht katastriüksusel, kõrgused, mahud) ilma, et kaasneks mõju kaitseala kaitse-

eesmärkidele, toob KeA selle kaalutluses välja. KeA on Kuuse-Rahi katastriüksusele

ehitustegevuse võimalikkust kaalunud ka 2020. a-l.

8)

Kaitse-eeskiri ei reguleeri igale looduspargi territooriumile jäävale katastriüksusele

ehitamist eraldi ega too välja kitsendusi või tingimusi kinnistute kaupa, vaid annab kaitseala

valitsejale looduspargi territooriumil ehitustegevuse osas igakordse kaalutlusõiguse. On

ebaõige kaalutlusotsuste sidumine (ühele katastriüksusele lubati, teisele mitte), võrreldes

kahte ehitusloa või projekteerimistingimuste kaalutlusotsust ühe argumendi alusel.

Kaalutlusotsuse tegemisel arvestatakse igal üksikjuhul kõiki teadaolevaid aspekte ja

kaalutakse nende mõju kaitseala kaitseväärtustele. Looduslikest oludest (maastiku eripärad,

loodusväärtuste olemasolu, säilinud pärandkultuurobjektid, avatud-suletud maastike osakaal)

lähtuvalt on raske leida kahte sarnast kinnistut. Ühes piirkonnas asuvate katastriüksuste

looduslikud tingimused ei ole sarnased, samuti pole kahe naaberkinnistu asjaolud enamasti

ühetaolised. Näiteks kuni 2022. a-ni kaebajale kuulunud ning Ala-Rahi kinnistu koosseisu

kuulunud Taga-Rahi katastriüksusele (kt 63601:002:4021), millele kaebaja samuti 2020. a-l

taotles projekteerimistingimusi elamu ja abihoonete projekteerimiseks, on KeA andnud

kaalutlusotsusega ehitusõiguse. Samas selle naabruses olevale Ees-Rahi katastriüksusel (kt

63601:002:2266), mis kuulub samuti kaebajale ehk Ala-Rahi kinnistu koosseisu ja kuhu

kaebaja taotles 2020. a-l projekteerimistingimusi elamu ja abihoonete projekteerimiseks, olid

looduslikud tingimused täiesti erinevad Taga-Rahi katastriüksusega võrreldes ning

kaalutlusotsuse tulemus teine. Ei saa võrrelda üks-ühele kahes eri piirkonnas, sh ka lähedusel

asuvat katastriüksust, mis on oma olemuselt (looduslikud tingimused, reljeef, avatud-suletud

alade vaheldumine, asustusstruktuur jne) tavaliselt täiesti erinevad ja unikaalsed, seda ka

lähtuvalt maastiku vaatelisusest.

9)

Kuuse-Rahi katastriüksuse puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule omase

pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitseline väärtus on tingitud nii säilinud

asustusstruktuurist kui ka tema vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul. Kaebuse illustratiivne

Maa-ameti geoportaali ortofoto ei anna edasi maastiku vaatelisust, vaid näitab piirkonna

väljakujunenud talude paiknemist (punased ringid), mis põhineb põlisetel talukohtadel (v.a

Taga-Rahi katastriüksus Põntamäe juures punane ring). Skeem annab siiski ülevaate asjaolust,

et Kuuse-Rahi lageala kuulub piirkonnas suuremasse avatud alasse, vaatamata asjaolule, et

traditsioonilise maakasutuse lakkamise tõttu on hakanud katastriüksusele looduslike

protsesside tulemusena kasvama puittaimestik. Ühest küljest asenduvad lühikeses ajaperioodis

(ca 40 a) avamaastiku täiskasvamisega vaatelised põllumajanduskõlvikud vähemväärtusliku

noore puistuga. Selle puistu edasisel looduslikul arengul jõuab puistu looduskaitseliselt

väärtuslikumasse staadiumisse. Samas on noore puistu staadiumis võimalik kujunev puistu

kiiresti tagasi pöörata avamaastikuks, kuid ehitamisega kaasneb negatiivne mõju

pärandmaastiku väärtustele ja ka maastikuilmele. Eriti tugev negatiivne mõju on juhtudel, kus

8(16)

3-23-785

arendaja jagab kinnistu väiksemateks kinnistuteks ja püüab igal kinnistul näiliselt olematu

keskkonnamõjuga hoonestusalasid luua, nagu on juhtunud Kuuse-Rahi kinnistul.

10) Ehitusaladel ja nende kontaktaladel (õueala) muutub või kaob looduslikku mitmekesisust

toetav aineringe ja elupaigad. Maa-ameti põhikaardi järgi on viimase paari aastaga Otepää

looduspargis suurenenud ehitusalade pindala 0,5%, kuid ehitussoovide arv on kordades

suurem. Seega on ehitusalade muutumine suurim negatiivne kõlvikuline muutus Otepää

looduspargis, mis mõjutab peamiselt avatud alasid. Ehitusalade muutuste mõju on pikaajaline.

Teiseks oluliseks negatiivseks mõjuks on elupaikade killustumine (sh ehitiste juurde rajatavad

kommunikatsioonid), mis on kujunenud Eestis suureks ohuks enamikele kaitsealustele

liikidele. Need kaks mõjutavad looduslikku mitmekesisust. Kolmandaks negatiivseks mõjuks

on uute ehitiste rajamine väljaspool põliseid talukohti, mis rikub väärtuslikel maastikel

väljakujunenud asustusstruktuuri. Väärtuslike maastike kaitsmine toetab ka loodusliku

mitmekesisuse kaitset.

11) Kaitse-eeskiri võimaldab uute ehitiste püstitamist looduspargi Otepää piiranguvööndis

asuvatel katastriüksutel, kui KeA kaitseala valitsejana, olles hinnanud konkreetse kavandatava

tegevusega kaasneva mõju kaitseala kaitse-eesmärkidele, leiab, et tegevus ei kahjusta Otepää

looduspargi kaitse-eesmärgi saavutamist või kaitseala seisundit. Kaitse-eeskiri ei reguleeri

igale looduspargi territooriumile (sh Otepää piiranguvööndisse) jäävale katastriüksusele

ehitamist eraldi ega too välja ka kitsendusi või tingimusi kinnistute kaupa, vaid annab

kaitseala valitsejale looduspargi territooriumil ehitustegevuse osas igakordse kaalutlusõiguse.

12) Kaebaja viitab Otepää valla üldplaneeringule, mille kohaselt võib rajada hajaasustuses

seni hoonestamata maaüksusele, kui rajatavad hoone(d) sobituvad maastikku, maastiku

struktuuri, looduslikku ümbrust ja vaatevälja kahjustamata. Puudub vaidlus, et Kuuse-Rahi

katastriüksus paikneb hajaasustuses, mida KeA on arvestanud ka 13.03.2023 kirjas

kaalutlusotsuse tegemisel. Üldplaneeringu kehtestamine ei kaota looduskaitselisi kitsendusi.

Üldplaneeringu seletuskirja p 2.2 sätestab samuti: „Otepää valla territooriumil asub kaitseala

Otepää looduspark ja kaitsealune Pühajärve park. Otepää looduspark moodustati

eesmärgiga kaitsta Otepää kõrgustikule iseloomulikke kuppelmaastike ja bioloogilist

mitmekesisust, kohalikku elulaadi ja kultuuripärandit /…/. Maa- ja veealade täpsemate

kasutamis-ja ehitustingimuste määramisel järgitakse Otepää looduspargi ja Pühajärve pargi

kaitse-eesmärke.“

13) KeA teeb alati kaalutlusotsuse lähtuvalt Otepää looduspargi kaitse-eeskirjast ja kaitse-

eesmärkidest, konkreetsete kinnistutega seotud väärtustest, parimaid teadmisi ja asjaolusid

arvestades, taotluse esitamise ajahetkel parima info põhjal ning on ühtlasi oma seisukohti alati

põhjendanud. Otsus keelduda nõusoleku andmisest Kuuse-Rahi katastriüksusele

projekteerimistingimuste väljastamiseks kahe rendimaja, saunamaja ja abihoone

projekteerimiseks on tehtud seaduslikul alusel ja seaduses sätestatud otsustuspiire järgides.

Asjaolu, et kaebaja ei nõustu toodud kaalutlusega, ei anna alust väita, et otsus on

põhjendamata ja tehtud ebaõigetel alustel. 13.03.2023 kirjas kasutatud vale piiranguvööndi ja

vale katastriüksuse nimetamisel oli tegu inimliku eksimusega. KeA teostab iga taotluse osas

juhtumipõhise kaalutluse, analüüsides konkreetse taotluse sisu, konkreetset ala ja selle

lähiümbruse looduslikku seisundit jmt, arvestades mh ka piirkonnas varem tehtud otsustega,

mis puudutavad hoonestamist, ning lähtub hoonestusala mõjust maastiku tänases situatsioonis.

KeA on 13.03.2023 kirjas välja toonud kaitseala kaitse-eesmärgid ja väärtused, mida antud

piirkonnas kaitstakse, samuti analüüsinud konkreetse taotluse sisu, konkreetse katastriüksuse

ehk Kuuse-Rahi katastriüksuse ja selle lähiümbruse looduslikku seisundit ja piiranguid ning

hinnanud tegevuse võimalikku mõju looduspargi kaitse-eesmärkidele, sh väärtustele. Samuti

on otsuses välja toodud kõik asjaolud (kuidas katastriüksus on tekkinud, kas on ajalooliselt

9(16)

3-23-785

olnud hoonestatud, kas on registreeritud elupaik, kaitsealuseid liike jne), mis puudutavad

konkreetset katastriüksust, sh varasemalt esitatud taotlused ning otsused. Kirjas katastriüksuse

kirjeldamine tugineb 08.03.2023 teostatud katastriüksuse paikvaatlustele. Kaalutlus ei põhine

deklaratiivsetel lausetel ega ole kokku pandud copy-paste meetodil varasematest

seisukohtadest. Kopeerimist on KeA kasutanud 13.03.2023 otsuses Otepää looduspargi kaitse-

eesmärkide ja väärtuste välja toomisel Otepää looduspargi kaitse-eeskirjast. Inimlik eksimus

ei ole kuidagi mõjutanud tehtud kaalutlusotsust. Näiteks on 13.03.2023 kirjas märgitud, et

Kuuse-Rahi katastriüksus asub Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndis, sh väljatoodud

looduspargi ja selle piiranguvööndi kaitse-eesmärk, kus on tehtud viga piiranguvööndi nimes.

Kuid nii Otepää piiranguvööndi, kus asub Kuuse-Rahi katastriüksus, kui ka Neeruti-Käpa

piiranguvööndi kaitse-eesmärk on samad.

13.03.2023 asjaoludes on märgitud, et taotlus on esitatud Otepää vallas, Arula külas

kinnisturaamatu registriosa 1212340 kantud kinnistu, katastritunnus 63601:002:2269,

lähiaadressiga Kuuse-Rahi katastriüksus. Samuti on asjaoludes märgitud, et Kuuse-Rahi

katastriüksusel ei ole ajalooliselt asunud hoonestusala, katastriüksus on tekkinud põlistalu

jagamise teel. Et 13.03.2023 kirjas on lähtutud konkreetse kinnistuga seotud väärtustest ja

tehtud on juhtumipõhine otsus, annab kinnitust ka asjaolu, et kaebaja on samale

katastriüksusele ehk Kuuse-Rahi katastriüksusele taotlenud 2020. a-l samuti

projekteerimistingimusi elamu ja abihoonete projekteerimiseks (KeA 17.05.2023 vastus p 1.7,

lisa 1). KeA ei nõustunud 25.06.2020 kirjaga projekteerimistingimuste väljastamisega Kuuse-

Rahi katastriüksusele elamu ja abihoone projekteerimiseks (KeA 17.05.2023 vastus lisa 2).

13.03.2023 kirjas kaalutlusotsuse tegemise aluseks ei ole võetud 25.06.2020 tehtud otsust,

vaid juhindutud konkreetsest taotlusest (2 rendimaja, saunamaja ja abihoone) konkreetsesse

asukohta katastriüksusel, mis on märgitud nii taotluse asendiplaanil kui kirjeldatud KeA

13.03.2023 kirjas.

14) Ehitustegevus on kaitsealadel piiratud, kuna sellega kaasnevad mitmed olulised

negatiivsed mõjud loodusväärtustele ja maastiku väärtustele. Seetõttu tuleb ka loodusparkides,

mille eesmärgiks on tasakaalustatud inimtegevus, lubada ehitustegevust vaid sobilikes

kohtades, kus mõjud puuduvad või on minimaalsed. Kuuse-Rahi katastriüksusele ehtiste

püstitamine kahjustab oluliselt kaitseala kaitse-eesmärke.

15) KeA on tellinud Otepää looduspargi maastikulise tsoneeringu (tsoneering), mille eesmärk

on anda ülevaade, milline on olnud Otepää looduspargi eri piirkondades traditsiooniline

asustusstruktuur ning anda suunised/soovitused asustusstruktuuri väärtuste hoidmiseks.

Asustusstruktuuril on oluline osa looduspargi pärandkultuurmaastiku väärtuste kaitsmisel.

Tsoneeringus on välja toodud piirkonnad, kus on paremini säilinud traditsiooniline

asustusstruktuur ning need alal on tsoneeringus eraldi välja toodud kui hoiu- ja sihtkaitsealad.

Väärtused, mida kaitstakse, on nii hoiualadel, sihtkaitsealadel kui ka tavaalal samad – Otepää

kõrgustikule iseloomulik pärandkultuurmaastik. Väljakujunenud asustusstruktuur on oluline

pärandmaastike väärtus ja omab olulist rolli Otepää looduspargi maastikukaitses olenemata

tsoneeringust.

16) Kaebaja käsitletud kolm katastriüksust (Alajärve, Männioru ja Kuuse-Rahi) on kõrge

maastikukaitselise väärtusega, asuvad looduspargi Otepää piiranguvööndis, samasuguse

kaitsekorraga alal, maastiku tsoneeringu kohaselt nn tavaalal, mistõttu kaebaja leiab, et kõigil

kolmel katastriüksusel peab ka ehitustegevus lubatud olema. Koostatud analüüsis on õigesti

välja toodud kaitseala kaitseväärtused, kuid analüüs näitab ka, et ühes piirkonnas asuvad, ühes

piiranguvööndis samasuguse kaitsekorraga, ühes tsoneeringus asuvad katastriüksused ei ole

üks-ühele sarnased. Arvestatud ei ole kõiki olulisi asjaolusid – nt Alajärve puhul on tegemist

looduspargi pärandmaastikus tervikliku endise Alajärve 40 talumaade piires asuva ajalooliselt

10(16)

3-23-785

hoonestatud katastriüksusega. Ala-Rahi kinnistu omandamisel 2004. a-l oli tegemist ühe

samanimelise põlistaluga hoonestatud katastriüksusega, mille suurus oli 27,6 ha ning mille

kaebaja on (aastatel 2004 ja 2007) jaganud kaheksaks eraldi katastriüksuseks, millest tema

omanduses on veel kolm. Kaebaja ei ole enda koostatud analüüsi lisanud Taga-Rahi

katastriüksusel ehitustegevuse korraldamist, kuigi tegemist on ühe kinnistu koosseisu ning

varem kaebajale kuulunud katastriüksusega. Kokkuvõttes on ühest terviklikust 27,6 ha

suurusest kinnistust, millel asus ka põlistalu, kaebaja soovil käesolevaks ajaks moodustatud 8

eraldi katastriüksust (joonis dtl 172). Neist neljale (Ees-, Nõlva-, Kuuse- ja Taga-Rahi) taotles

kaebaja 2020. a-l projekteerimistingimusi elamu ja abihoonete projekteerimiseks ning KeA,

arvestades looduspargi kaitse-eesmärke, katastriüksuse kõlvikulist struktuuri, asukohta,

vaatelisust, nõustus Taga-Rahi katastriüksusele projekteerimistingimuste väljastamisega, kuna

sinna ehitamine ei kahjusta looduspargi kaitse-väärtusi. Ehitust nendel katastriüksustel ei ole

kaebaja analüüsis kajastatud.

KOHTU PÕHJENDUSED

3. LKS § 14 lg 1 p 7 kohaselt ei või kaitsealal ilma kaitstava loodusobjekti

valitseja nõusolekuta anda projekteerimistingimusi. Kaebaja vaidlustab KeA

menetlustoimingut, millega KeA keeldus nõusoleku andmisest Kuuse-Rahi

katastriüksusele projekteerimistingimuste väljastamiseks. Selline siduv nõusoleku

andmisest keeldumine on HKMS § 45 lg 3 alusel halduskohtus iseseisvalt vaidlustatav.

4. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust faktilistes asjaoludes. Vaidlus seisneb

küsimuses, kas vastustaja on põhjendatult keeldunud nõusoleku andmisest kaebajale

kuuluvale Kuuse-Rahi katastriüksusele projekteerimistingimuste väljastamiseks kahe

rendimaja, saunamaja ja abihoone projekteerimiseks.

KeA põhjendas keeldumist sellega, et hoonestusala rajamine katastriüksusele kahjustab

oluliselt Otepää looduspargi kaitseala kaitse-eesmärke.

Kaebaja arvates ei ole KeA otsustus proportsionaalne, rikutud on uurimispõhimõtet ja

kaalutlusõigust, kuivõrd paljasõnaliselt on jäetud kõrvale tänane olukord (pole arvestatud, et

kinnistu põllumaa on hetkel metsastunud ja ilma arendamiseta metsastub veelgi, kuid omab

samas turismialast arenduspotentsiaali), põhjendamata on väidetava kõrge maastikuväärtuse

sisu ja selle ning vaatelisuse väidetav kahjustamine hoonestusala rajamisega. Kaebaja on

tõstatanud ka võrdse kohtlemise põhimõtte ning ärakuulamisõiguse rikkumise. Viimaks on

kaebaja välja toonud faktivead kirja põhjendustes: vale piiranguvööndi nimetus (Käpa-Neeruti

piiranguvööndi nimetamine), vale katastriüksuse nimetus (Kaasiku katastriüksuse

nimetamine), vale katastritunnuse tunnus (Ala-Rahi katastriüksuse tunnuse 63601:002:2261

kasutamine).

5. Kohus on seisukohal, et kaebaja poolt viidatud formaalsed puudused ei mõjuta

KeA 13.03.2023 kirjas sisalduva otsustuse õiguspärasust.

6. Nagu eelnevalt välja toodud, on kõnealuse keeldumise puhul tegemist

menetlustoiminguga. Menetlustoimingute osas kehtiv õigus konkreetseid

vorminõudeid ei sätesta, kuid kohtupraktikas kujundatud käsitust arvestades tuleb neid

isikute õiguste kaitse võimaldamiseks vajalikul määral põhjendada.

Menetlustoimingule ei saa aga otseselt laiendada haldusmenetluse seaduse (HMS) §-s

56 sätestatud nõudeid haldusaktide motiveerimisele.

7. Viidatud kirjas sisalduvat keeldumist on praegusel juhul vajalikul määral

põhjendatud: selles tuginetakse Kuuse-Rahi katastriüksuse asumisele Otepää

11(16)

3-23-785

looduspargi Otepää piiranguvööndis, arvesse on võetud selle pindala, kõlvikulist

koosseisu, ajaloolise hoonestusala (taluõue koha) puudumist ning samuti asjaolu, et

katastriüksus on tekkinud põlistalu (Ala-Rahi) jagamise teel nii, et põlistalu

hoonestusala on jäänud Ala-Rahi katastriüksusele (kt 63601:002:2261). Lisaks on

arvestatud asjaoluga, et tegemist on ja on ka varasemalt olnud maatulundusmaa

sihtotstarbega osaga suuremast avatud maastiku massiivil asuvast põlisest põllumaast.

Viidatud on KeA poolt läbi viidud varasemale, 2020. a-l toimunud ehitustegevuse

võimalikkuse kaalumisele ja selle tulemusele (viidatakse, et KeA kaalus

ehitustegevuse võimalikkust Kuuse-Rahi katastriüksusel juba 2020. a-l, kuid ei

nõustunud projekteerimistingimuste väljastamisega, kuna katastriüksuse hoonestamine

ei ole looduspargi eesmärkidega kooskõlas). Selgitatud on Otepää looduspargi

eesmärki ja seda, et konkreetse katastriüksuse ning selle ümbruse looduskaitse on

seotud eelkõige Otepää kõrgustikule iseloomuliku maastiku kaitse ja säilitamisega.

Kokkuvõttes on leitud, et arvestades katastriüksuse kõrget maastikuväärtust ning

vaatelisust, kahjustab hoonestusala rajamine katastriüksusele oluliselt kaitseala kaitse-

eesmärke ning ehitustegevuse näol on tegemist pöördumatu muutusega.

8. Kohtu hinnangul on esitatud põhjendused arusaadavad ja jälgitavad, avavad

tehtud otsustuse tagamaid ning võimaldavad nii kaebajal enda õigus kaitsta kui ka

kohtul hinnata, kas need vastavad kaalutlusreeglitele. Asjaolu, et kaebajat põhjendused

ei veena ja ta üritab neid kohtumenetluses ümber lükata, ei tähenda, et esitatud

põhjendused ei vastaks õiguste kaitsmiseks vajalikule miinimumstandardile. Seega

vorminõudena on põhjendamiskohustus täidetud.

9. Kaebaja viited haldusakti andmisele ja motiveerimisnõuetele (sh väide, et

põhikaalutlused ei tohtinud sisalduda muus dokumendis) ei ole seega asjakohased,

kuna praegusel juhul on tegu menetlustoiminguga, kus põhjendamise lävend on

eelnevast nähtuvalt madalam. Lisaks ei nähtu eelnevat arvestades praegusel juhul, et

põhikaalutlused sisalduksid muus dokumendis.

10. Seoses kaebaja poolt esile toodud faktivigadega vaidlustatud kirjas märgib

kohus, et Kuuse-Rahi katastritunnus on kirjas märgitud õigesti ning katastritunnus

63601:002:2261 ongi vaidlustatud kirjas märgitud Ala-Rahi katastriüksuse

katastritunnusena. Vale piiranguvööndi nimetuse ja vale katastriüksuse nime

kasutamist on vastustaja põhjendanud inimliku eksimusega ja arvestades muud kirjas

sisalduvat konkreetset katastriüksust iseloomustavat infot (mh ka kohtuotsuse p-s 10

välja toodud asjaolud), on kohus veendunud, et vastustaja lähtus nõusoleku andmise

otsustamisel konkreetselt Kuuse-Rahi katastriüksusega seotud asjaoludest ning kaebaja

viidatud vead ei omanud otsustuse tegemisel tähtsust.

11. Kaebaja ärakuulamata jätmine ei tingi samuti vaidlustatud kirja õigusvastasust.

Kohtule ei nähtu, et otsustuse tegemisel oleks kõrvale kaldutud kaebaja esitatud

andmetest või esinenuks vajadus lisaandmete saamiseks (HMS § 40 lg 3 p 2). Kaebaja

ei ole ka kohtumenetluses välja toonud selliseid uusi asjaolusid, mida poleks kirjas

juba käsitatud ja mis oleks võinud asja otsustamist mõjutada (HMS § 58).

12. Kuna vaidlustatud menetlustoiming on sooritatud kaalutlusõiguse alusel, saab

kohus kontrollida, kas vastustaja on kaalutlusõigust teostanud õiguspäraselt. HKMS §

158 lg 3 kohaselt kontrollib kohus toimingu õiguspärasust hinnates kaalutlusõiguse

piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusõiguse reeglite järgimist haldusorgani poolt.

On õige, et haldusorgani kaalutlusotsustused ei saa olla meelevaldsed, vaid vastustajal

tuleb tasakaalustatult arvestada olulisi asjaolusid ja vastanduvaid huvisid. Seega tuli

12(16)

3-23-785

vastustajal tegutseda kaalutlusvigadeta ning pidada kinni õiguse üldpõhimõtetest (sh

proportsionaalsus ja võrdne kohtlemine).

13. Kohtul ei ole praegusel juhul alust järeldada, et vastustaja oleks nõusoleku

andmise otsustamisel väljunud kaalutlusõiguse piiridest ja eesmärgist või eiranud

kaalutlusreegleid.

14. On õige ja ka vastustaja ei vaidle vastu sellele, et Otepää looduspargi kaitse-

eeskiri ega ka Otepää valla üldplaneering ei näe ette Kuuse-Rahi katastriüksusele

ehituskeeldu. Kuuse-Rahi katastriüksus asub Otepää looduspargi Otepää

piiranguvööndis, kus ehitiste püstitamine on kaitseala valitseja ehk KeA nõusolekul

lubatud (Otepää looduspargi kaitse-eeskirja § 17 lg 2). Kaitse-eeskirja § 7 lg 1 kohaselt

ei kooskõlasta kaitseala valitseja tegevust, kui see võib kahjustada kaitseala kaitse-

eesmärgi saavutamist või kaitseala seisundit (vt ka LKS § 14 lg 2).

15. Ehkki kaebaja leiab, et praegusel juhul saanuks rakendada Otepää valla

üldplaneeringu kriteeriume elu- ja kõrvalhoonete maastikku sobivuse hindamisel, kuid

vastustaja ei ole neile kriteeriumitele vastavat analüüsi esitanud, on vastustaja õigesti

selgitanud, et üldplaneering käsitab küll hajaasustuses seni hoonestamata maaüksuste

hoonestamistingimusi, ent see ei kaota planeeringualalt looduskaitselisi kitsendusi.

Asjakohane on vastustaja põhjendus, et ka üldplaneeringuga hõlmatud alal jäävad

jätkuvalt kehtima LKS ja kaitse-eeskiri ning kaitstaval loodusobjektil asuvatel

kinnistutel tegevuste kavandamisel tuleb niisiis jätkuvalt looduskaitseliste

kitsendustega arvestada. Seega ehkki üldplaneeringus on määratud kogu valla

territooriumile eluasemekoha rajamisel hajaasustuses kehtivad üldised põhimõtted ja

tingimused, tuleb looduspargi territooriumi maa- ja veealadel, ka hajasustuses,

täpsemate kasutamis- ja ehitustingimuste määramisel siiski arvestada lisaks

üldplaneeringu tingimustele ka Otepää looduspargi kaitse-eesmärke.

16. Olukorras, kus esiteks Otepää valla üldplaneeringu järgi ei olnud Kuuse-Rahi

katastriüksuse puhul tegemist elamumaa juhtotstarbega alaga ning teiseks selle osas oli

määratud sihtotstarbeks 100% maatulundusmaa, ei saanud kaebajal olla õigustatud

ootust alale ehitusõiguse saamiseks. Seejuures on vastustaja põhjendatult rõhutanud, et

kaebaja oli juba 2004. a-l Ala-Rahi kinnistut omandades teadlik, et see asub Otepää

looduspargis ning kogu kinnistul kehtivad looduskaitselised piirangud. Neid asjaolusid

sai vastustaja projekteerimistingimuste kooskõlastamisel kaebaja õiguste ja huvidena

arvestada. Kohus märgib, et ka Riigikohus on hiljutises lahendis selgitanud, et isegi

olukorras, kus ala üldplaneeringujärgseks juhtfunktsiooniks on elamumaa, ei tulene

sellest, et kindlasti peab kinnistule saama mingil kujul elamu ehitada, sest tegu ei ole

kindla lubadusega, et krundile saab ehitada (vt Riigikohtu 28.03.2024 otsus nr 3-21-

1370, p 21). Samuti ei tähenda kaebaja viidatud asjaolu, et Otepää looduspargi kaitse-

eeskiri ei keela kinnistute jagamist, vastustajale keeldu seda asjaolu teiste hulgas

Otepää looduspargi kaitseala kaitse-eesmärkide kahjustamise hindamisel siiski arvesse

võtta. Vastustaja on kaalumisel seega põhjendatult muu hulgas arvestanud seda, et

katastriüksus on jagatud põlistalu küljest, mille ajalooline talukoht on ka tänapäeval

hoonestatud.

17. Otepää looduspargi kaitse-eeskirja §1 lg 1 p 1 kohaselt on Otepää looduspargi

kaitse-eesmärgiks kaitsta, säilitada, taastada, uurida ja tutvustada Otepää kõrgustikule

iseloomulikke loodus- ja pärandmaastikke ja looduse mitmekesisust, aidata kaasa

säästva puhkemajanduse ja elukeskkonna arengule ning tasakaalustatud

keskkonnakasutusele. Vastustaja on kooskõlastuse andmisest keeldumist põhjendanud

13(16)

3-23-785

sellega, et hoonestusala rajamine katastriüksusele kahjustab oluliselt Otepää

looduspargi kaitseala kaitse-eesmärke, arvestades katastriüksuse kõrget

maastikuväärtust ja vaatelisust. Vastustaja on välja toonud, et tegu on osaga suuremast

avatud maastiku massiivil asuvast põlisest põllumaast, kus hoonestusala ajalooliselt

asunud ei ole.

18. Kohus ei nõustu kaebaja väitega, et Kuuse-Rahi kõrge maastikuväärtus ning

vaatelisus on jäänud täielikult põhjendamata. Kirjas on märgitud, et katastriüksuse

puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga,

mille maastikukaitseline väärtus on tingitud tema vaatelisusest reljeefsel avatud

maastikul ning seda hoolimata asjaolust, et selle vaatelisus on aja jooksul mõjutatud

looduslikest protsessidest. Samuti on kirjas põhjendatud, et katastriüksus on osa

looduspargi seisukohalt väärtuslikust suuremast lageala massiivist. Vastustaja on selles

osas täiendavalt selgitanud, et isegi kuigi Kuuse-Rahi senisel lagealal on

traditsioonilise maakasutuse lakkamise tõttu hakanud looduslike protsesside

tulemusena kasvama puittaimestik, on noore puistu staadiumis võimalik kujunev

puistu kiiresti tagasi pöörata avamaastikuks, samas kui hoonete või teede ehitamisel

muudetakse põllumajanduslik kõlvik pikaks ajaks tehiskoosluseks, millega kaasneb

pikaajaline negatiivne mõju pärandmaastiku väärtustele ja ka maastikuilmele.

Vastustaja on leidnud, et uute ehitiste rajamine väljaspool põliseid talukohti rikub

väärtuslikel maastikel väljakujunenud asustusstruktuuri, ning usutavalt selgitanud, et

negatiivne mõju pärandmaastiku väärtustele ja ka maastikuilmele on eriti tugev

juhtudel, kus arendaja jagab kinnistu väiksemateks kinnistuteks ja püüab igal kinnistul

näiliselt olematu keskkonnamõjuga hoonestusalasid luua.

19. Õige on vastustaja märkus, et Otepää looduspargi maastikulises tsoneeringus

ala tavaalaks nimetamine ei tähenda, et tegemist ei oleks väärtusliku alaga ning uute

ehitiste rajamine oleks lubatud, sest kogu Otepää looduspargi territooriumile jääva

maa-ala puhul on tegemist väärtusliku maastikuga ning väärtused, mida kaitstakse

(Otepää kõrgustikule iseloomulik pärandkultuurmaastik), on samad nii hoiualadel,

sihtkaitsealadel kui ka tavaalal. Otepää looduspark on moodustatud, lähtudes riigi

huvist säilitada ja kaitsta alal olevaid väärtusi, sh maastikku. Kohus nõustub, et isik ei

saa maastikukaitseliste kitsendustega alal eeldada, et kinnistu soetamisel ning selle

jagamisel väiksemateks eraldi katastriüksusteks (praegusel juhul kaheksaks eraldi

katastriüksuseks) on neile kõigile igal juhul võimalik ehitada.

20. KeA on kokkuvõttes piisavalt põhjendanud, et Kuuse-Rahi katastriüksuse

puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga,

mille maastikukaitseline väärtus on tingitud nii säilinud asustusstruktuurist kui ka tema

vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul. Seejuures on vastustaja selgitanud, et vaateid

maastikule ei käsitleta ainult avalikelt teedelt, vaid maastikukaitses tuleb arvestada ka

vaadetega, mis avanevad kohalikelt- ja põhiteedelt ja ümbruskonna maastikulistelt

objektidelt (nt avatud küngaste lagedelt). Kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks jätnud

mõne olulise asjaolu välja selgitamata või arvestamata. Samuti ei ole vastustaja

väärtustanud asjas kaalul olevaid õigusi ja huve ilmselgelt meelevaldselt,

ebaratsionaalselt või vastuolus diskretsioonivolituse eesmärgiga, õiguse

üldpõhimõtetega või senise kohtupraktikaga. Kaalutlusotsus lähtub õigetest asjaoludest

ja õigusaktidest ning on arusaadavalt motiveeritud. Kirjas on välja toodud kaitseala

kaitse-eesmärgid ja väärtused, analüüsitud taotluse sisu, katastriüksuse looduslikku

seisundit, hinnatud tegevuse võimalikku mõju looduspargi kaitse-eesmärkidele.

Vastustaja põhjendustest nähtuvalt on KeA leidnud, et Kuuse-Rahi kõrget

maastikuväärtust ning vaatelisust mõjutab traditsioonilise maakasutuse lakkamine ja

14(16)

3-23-785

ehitustegevus. KeA on arvesse võetud kaalutlusi ratsionaalselt ja asjakohaselt

põhjendanud. Samuti on kirjas välja toodud konkreetse katastriüksuse osas varasemalt

esitatud taotlused ning vastavad kaalutlusotsused.

21. Kohtule vastates on KeA selgitanud ka seda, et taotletava tegevuse võimaliku

mõju hindamisel looduspargi kaitse-eesmärkidele kaalub ta alati tegevusele

alternatiivse lahenduse või lisatingimuste seadmise võimalust, analüüsides

ehitustegevuse võimalikkust nii taotluses märgitud asukohas kui kogu katastriüksuse

piires ja tuues vastava võimaluse olemasolul selle oma kaalutlustes välja. Seejuures on

KeA viidanud Kuuse-Rahi katastriüksusele ehitustegevuse võimalikkuse osas

kaalumise teostamisele juba 2020. a-l, kui taotleti projekteerimistingimusi elamu ja

abihoonete projekteerimiseks, selgitades, et siis tehti koos kaebajaga ka paikvaatlused,

kus nii KeA esindajad kui ka kaebaja selgitasid oma seisukohti. Kaebaja ei ole

viidanud mingitele uutele asjaoludele seoses 06.03.2023 projekteerimistingimuste

taotlusega, mis peaksid tingima Kuuse-Rahi katastriüksustele ehitamise võimalikkuse

kohta tehtud kaalutlusotsuse muutmise.

22. Kaebaja koostatud analüüs (võrdlus Alajärve ja Männioru katastriüksustega)

eeltoodud seisukohti ümber ei lükka. Nagu ka vastustaja viitab, siis ehkki nende puhul

esineb sarnasusi (asumine piiranguvööndis, samas tsoneeringus, kõrge

maastikukaitseline väärtus, asjaolu, et nii Kuuse-Rahi kui Männioru katastriüksuste

lagealad on metsastumas, mõlema lageala on osa suuremast põllumassiivist), ei ole

need üks-ühele sarnased. Vastustaja on välja toonud, et tulenevalt asukohast ja

vaadetest on tegu olemuselt erinevate katastriüksustega: Alajärve katastriüksuse

maastik on hästi reljeefne, Kuuse-Rahi katastriüksuse maastik on tasase reljeefiga ning

Männioru katastriüksuse maastik on samuti reljeefne, aga asub maanteest reljeefilt

madalamal orus. Samuti on vastustaja viidanud, et nt Alajärve puhul on tegemist

looduspargi pärandmaastikus tervikliku endise Alajärve 40 talumaade piires asuva

ajalooliselt hoonestatud katastriüksusega, Kuuse-Rahi puhul aga ühe osaga Ala-Rahi

ajaloolistest talumaadest ja ajalooliselt hoonestamata katastriüksusega, mistõttu ei ole

kohane väita, et KeA kohtleb erinevate katastriüksuste omanikke ebavõrdselt. Ka

Riigikohus on selgitanud, et kõrvalekallete esinemine piirkonna ajaloolisest

ehitusrütmist ei õigusta kaitse-eesmärkidest veelgi ulatuslikumate möönduste tegemist,

vastasel korral tekiks piirkonnas veelgi suurem surve erandite tegemiseks (vt

Riigikohtu 28.03.2024 otsus nr 3-21-1370, p 29). Seega ei saa kaebaja varasemate

näidete alusel nõuda enda projektiga nõustumist. See ei riku võrdse kohtlemise

põhimõtet, kuivõrd eraldivõetult sarnaste tegevuste kumulatiivne mõju võib olla

erinev.

23. Eelnevast tulenevalt ei riku vastustaja keeldumine nõusoleku andmisest

kaebajale kuuluvale Kuuse-Rahi katastriüksusele projekteerimistingimuste

väljastamiseks kahe rendimaja, saunamaja ja abihoone projekteerimiseks kaebaja

õigusi ning puudub alus pidada KeA 13.03.2023 kirja õigusvastaseks. Seega ei ole

alust ka kohustamisnõude rahuldamiseks.

24. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus

tehti.

Kaebaja palub 19.03.2024 taotluses enda kasuks välja mõista menetluskulu summas 1800

eurot ja tasutud riigilõiv.

15(16)

3-23-785

Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja

ei ole menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad

menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

16(16)