2-21-10660/54 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Meeli Kaur ja Villem

Lapimaa

Määruse tegemise aeg ja koht 29. veebruar 2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-10660

Kohtuasi

Y ja C avaldused Tallinn, Kiili tn 20 korteriühistu vastu

14. juuni 2021. a otsuste kehtivuse vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24. jaanuari 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Y määruskaebus

C määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Veiko Parts

Avaldaja C (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised

esindajad Galina Danilišina ja Aleksandr Anissimov

Puudutatud isik Tallinn, Kiili tn 20 korteriühistu

(registrikood 80053832), lepinguline esindaja Vitali

Denikin

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Y 16. veebruari 2024. a menetlusdokumendile lisatud

tõendid (kuvatõmmis e-äriregistrist ja Tallinn, Kiili tn 20 korteriühistu 2020. a

majandusaasta aruanne).

2. Jätta asja materjalide juurde võtmata Tallinn, Kiili tn 20 korteriühistu

23. veebruari 2024. a menetlusdokumendile lisatud tõendid (Tallinn, Kiili tn 20–60

kinnistusraamatu väljavõte ja kuvatõmmis e-kinnistusraamatust).

3. Tühistada Harju Maakohtu 24. jaanuari 2022. a määrus osas, millega maakohus

jättis rahuldamata Y ja C avaldused Tallinn, Kiili tn 20 korteriühistu 14. juuni

2021. a otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks osas, millega oli

otsustatud hinnang 2020. a majandustegevusele (finants-majanduslik aruanne).

Teha tühistatud osas uus määrus, millega avaldused selles osas rahuldada ning

tuvastada, et eelnimetatud Tallinn, Kiili tn 20 korteriühistu 14. juuni 2021. a otsus

2-21-10660

on tühine. Jätta maakohtu määruse resolutsioon muus osas muutmata, kuid muuta

ja täiendada osaliselt kohtumääruse põhjendusi.

4. Rahuldada Y ja C määruskaebused osaliselt.

5. Jätta menetlusosaliste määruskaebuste menetlemisega seotud menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

6. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt:

6.1. Rahuldada Y ja C avaldused osaliselt ning tuvastada Tallinn, Kiili tn 20

korteriühistu 14. juuni 2021. a otsuse, millega otsustati hinnang 2020. a

majandustegevusele (finants-majanduslik aruanne), tühisus. Muus osas jätta

avaldused rahuldamata.

6.2. 17. augusti 2021. a määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse kaotab oma

kehtivuse käesoleva määruse jõustumisel.

6.3. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldused ja nende aluseks olevad asjaolud

1. Y (avaldaja I) esitas 6. juulil 2021 (täpsustatud 1. septembril 2021) Harju Maakohtule

avalduse Tallinn, Kiili tn 20 korteriühistu (korteriühistu, puudutatud isik) vastu 14. juuni

2021. a korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata (kirjalik hääletamine) tehtud otsuste

tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja I palus jätta menetluskulud

puudutatud isiku kanda. Avaldus võeti menetlusse tsiviilasjana nr 2-21-10660.

1.1. 29. juuni 2021. a hääletusprotokolli järgi võeti kirjalikul hääletusel vastu järgmised

otsused:

• teostada

korterelamu

säilitamiseks

ja

kaasajastamiseks

järgmised

vajalikud

renoveerimistööd: fassaadi renoveerimine, katusetööd, uue lodža piirde viimistlemine,

lodžade akende paigaldamine, küttesüsteemi renoveerimine, sh soojussõlm, vee- ja

kanalisatsioonitorustiku vahetamine, piksekaitse ehitamine, tuletõkkeuste paigaldamine

evakuatsioonitrepikojas EI30, värskeõhuklappide paigaldamine;

• taotleda Swedbank AS-ilt (pank) nimetatud renoveerimistööde, sh kaasnevate

projekteerimis- ja omanikujärelevalvega seotud kulude finantseerimiseks laenu

maksimaalselt 1 004 000 eurot tähtajaga kuni 20 aastat ja laenumaksete graafikuga kuni

20 aastat. Volitada korteriühistu juhatust sõlmima pangaga laenu- ja tagatislepingud;

• laenu tagatiseks sõlmida varaliste õiguste pandileping, mille alusel panditakse panga

kasuks korteriühistu varalised nõuded korteriomanike vastu;

2-21-10660

• kinnitada uueks remondifondi suuruseks 1,65 eurot/m2, mille arvel toimub

laenumaksete tasumine pangale;

• kinnitada korteriühistu reservkapitali suuruseks 4,1465 eurot/m2 ja hoida seda alaliselt

korteriühistu pangakontol;

• jagada laenusumma proportsionaalselt kõikide korteriomanike vahel arvestatuna korteri

üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Korteriomanikud tasuvad laenumakseid vastavalt

korteriühistu esitatud arvetele;

• kinnitada korteriühistu 2021. a majanduskava;

• volitada korteriühistu juhatust korraldama ehitusettevõtete ja omanikujärelevalve

teenuse osutajate vahel hankeid renoveerimistööde läbiviimiseks. Volitada juhatust

valima välja korteriühistu jaoks parimad pakkumised ja sõlmima vastavad

töövõtulepingud;

• volitada korteriühistu juhatust sõlmima panga poolt aktsepteeritud kindlustusseltsiga

korterelamu kaasomandi kindlustus laenulepingus toodud tingimustel;

• korteriühistu kohustub juhul, kui korteriomanikul tekib korteriühistu ees võlg, koheselt

alustama võlamenetlust korteriomaniku suhtes. Samuti kohustub korteriühistu panga

esimesel nõudmisel sõlmima inkassoteenuseid osutava ettevõttega korteriomaniku võla

menetlemiseks käsunduslepingu või realiseerima seadusega sätestatud korteriühistu

pandiõigust;

• hääletusel vastu võetud otsused teha teatavaks kõikidele korteriomanikele e-posti teel

(kellel on) ja postkasti kaudu.

1.2. Avalduse ja selle täienduste kohaselt on avaldaja I Tallinnas Kiili tn 20–46 asuva

korteriomandi omanik. Avaldaja I edastas 13. juunil 2021 korteriühistu juhatusele täidetud

hääletuslehe, märkides kõikide otsuste eelnõude kohta, et ta ei ole otsusega nõus.

1.3. Otsuste vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Korteriühistu juhatus pani

5. juunil 2021 trepikojas välja teate kirjaliku hääletuse kohta ning korteriomanike

postkastidesse hääletuslehe, 2021. a majandustegevuse aastakava ja 2020. a majandustegevuse

aruande. Samas teavitas avaldaja I 11. detsembril 2020 korteriühistu juhatust soovist saada

teated e-posti teel. Hääletuslehel märgitud otsuste eelnõud ei vasta kirjaliku hääletuse teates

märgitud päevakorrale. Kuivõrd seisukoht paluti esitada hiljemalt 14. juunil 2021, siis rikuti

korteriühistu põhikirja p-s 5.6 ettenähtud hääletamisest etteteatamise tähtaega, s.o

15 kalendripäeva. Teatele ei lisatud juhatuse otsust ega ole välja toodud viidet juhatuse otsusele

võtta vastu otsused korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. Selline otsuse tegemise

viis ei ole arusaadav. Teates ei ole märgitud ka kohta, kus on võimalik tutvuda dokumentidega,

mille alusel paluti teha otsused.

1.4. Hääletusprotokoll

ei

vasta

seaduses

sätestatud

nõuetele

(korteriomandi-

ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 21 lg-d 4 ja 5).

Hääletusprotokollis kajastatud otsuste sõnastus erineb hääletuslehel märgitud otsuste eelnõude

sõnastusest. Hääletusprotokolli p 1.1 kohaselt pandi hääletusele otsus fassaadi renoveerimise,

uue lodža piirde viimistlemise, küttesüsteemi renoveerimise, piksekaitse ehitamise ja

värskeõhuklappide paigaldamise kohta. Hääletuslehe p-de 2 ja 2.1 järgi pandi tegelikkuses

hääletusele otsus hoone fassaadi soojustamise, lodžade rekonstrueerimise ja küttesüsteemi

ümberehitamise kahetorusüsteemiks kohta, kusjuures otsust piksekaitse ehitamise ja

värskeõhuklappide paigaldamise kohta hääletusele ei pandud. Hoone fassaadi renoveerimine

on mahu poolest laiem mõiste kui fassaadi soojustamine, küttesüsteemi renoveerimine ei pruugi

2-21-10660

tähendada küttesüsteemi ümberehitamist kahetorusüsteemiks ning ka uue lodža piirde

viimistlemine ei pruugi olla samatähenduslik lodžade rekonstrueerimisega.

Hääletusprotokollile ei ole lisatud korteriomanike seisukohtade ärakirju koos volikirjadega.

Samuti ei ole hääletusprotokolli kantud vastuvõetud otsuseid koos hääletamistulemustega, sh

otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimesid. Ka ei selgu hääletusprotokollist igale

korteriomanikule, kes hääletas korterelamu renoveerimise ja laenu võtmise poolt, kuuluva

kaasomandi osa suurus. Avaldaja I esitas eriarvamuse, mille palus kanda hääletusprotokolli,

kuid protokolli ei ole kantud eriarvamuse sisu. Lisaks ei ole protokolli kantud protokollija nime.

Protokollis on märgitud küll nimed D ja B, kuid puudub korteriomanike otsus nimetatud isikute

protokollijaks valimise kohta. Seejuures ei ole B korteriomanik ega seega ka korteriühistu liige,

mistõttu ei saa ta olla juhatuse liikmeks.

Hääletusprotokoll saadeti e-posti teel pdf-formaadis ja ei olnud seega allkirjastatud.

1.5. Korteriomanikel paluti anda hääl hinnangu 2020. a majandustegevusele poolt või vastu.

Majandusaasta aruanne on allkirjastamata ja see ei vasta seaduses sätestatud nõuetele. Aruandes

on välja toodud tööd, mida ei kinnitatud korteriomanike üldkoosolekul.

1.6. Korteriomanikel paluti anda hääl 2021. a majanduskava kehtestamise poolt või vastu. Kuna

majandusaasta alguseks ei olnud kehtestatud uut majanduskava, oleks pidanud 2021. aastal

kehtima senine majanduskava. Samuti ei vasta majanduskava seaduses sätestatud nõuetele

(KrtS § 41 lg 1), kuna selles ei ole välja toodud ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast,

korteriomanike

kohustuste

jaotust

majandamiskulude

kandmisel,

reservkapitali

ja

remondifondi tehtavate maksete suurust, kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning

elektri prognoositavat kogust ja maksumust. Samas on majanduskavas välja toodud tööd, mis

on juba tellitud ja makstud.

1.7. Renoveerimistöid, mille poolt või vastu paluti korteriomanikel hääletada, ei saa käsitada

tavapärase valitsemisena. Kogu fassaadi renoveerimiseks ei ole mõistlikku põhjendust, sest

korterelamu välisseinad on kahjustatud vaid kolme ülemise korruse ulatuses. Nõustuda ei saa

lodžade kinniehitamisega, sest lodžade välispiirded ja nende kinnitused on kulunud ning

seetõttu tuleb need üksnes parandada või asendada. Korterelamu küttesüsteem ei ole

amortiseerunud. Ka ruumipõhiseks temperatuuri reguleerimiseks puudub mõistlik põhjendus,

kuna see ei anna korteriomanikele küttekulude kokkuhoidu olukorras, kus korterites puuduvad

soojusenergia arvestid ja soojusenergia tarbimist ei mõõdeta. Korteriühistu juhatus ei ole

tellinud hoone ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide seisundi välja selgitamiseks

ekspertiisi ega energiaauditit. Juhatus tellis hoone renoveerimise projekti ja esitas ehitusloa

taotluse enne, kui korteriomanikel võimaldati otsustada elamu renoveerimise ja tööde mahu üle.

1.8. Laenu võtmise otsust ei saa lugeda vastuvõetuks. Laenu võtmiseks on vaja kõikide

korteriomanike nõusolekut. Igal juhul peab tulenevalt KrtS § 36 lg-st 1 ja § 9 lg-st 3 olema

otsuse poolt antud vähemalt 37 häält nende korteriomanike poolt, kellele kuulub vähemalt

19 138/38 275 mõttelist osa kaasomandist. Protokolli järgi sai laenu võtmise otsus

42 poolthäält, sh olid otsuse poolt korterite nr-tega 2, 5, 10, 21, 39 ja 49 omanikud. Viidatud

korteriomanike hääli ei saa aga arvestada. Korteri nr 2 puhul ei ole hääletuslehele märgitud

korteriomaniku nime ja allkiri ei ole loetav. Samuti on kinnistusraamatu andmetel korteri nr 2

omanik G, kuid vene keeles kirjutatust saab järeldada, et hääletuslehe täitis mees. Korteri nr 5

puhul andis hääle isik (A), kes kinnistusraamatu andmetel ei ole korteriomanik (omanikud on

O, IP ja R). Korteri nr 10 puhul andis hääle isik (IK), kes kinnistusraamatu andmetel ei ole

korteriomanik (omanik on I). Korteri nr 21 puhul ei ole hääletuslehele märgitud nime ja allkiri

2-21-10660

ei ole loetav. Korteri nr 39 puhul andis hääle isik (M), kes kinnistusraamatu andmetel ei ole

korteriomanik (omanik on T). Korteri nr 49 puhul andis hääle isik (L), kes kinnistusraamatu

andmetel ei ole korteriomanik (omanik on H).

1.9. Otsuse tegemine selle kohta, kas teha korteriomanike vastuvõetud otsused teatavaks

kõikidele korteriomanikele, on vastuolus seadusega.

1.10. Ebaõige on puudutatud isiku väide, et 10. augusti 2021. a üldkoosolekul andis

41 korteriühistu liiget poolthääle otsuse kohta kinnitada 2021. a juunis toimunud kirjalikul

hääletusel vastuvõetud otsused.

2. C (avaldaja II) esitas 15. augustil 2021 Harju Maakohtule avalduse puudutatud isiku vastu

samal kirjalikul hääletusel korteriomanike tehtud otsuste p-de 1–9 tühisuse tuvastamiseks või

kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja II palus jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Avaldus võeti menetlusse tsiviilasjana nr 2-21-12833.

2.1. Avalduse ja selle täienduste kohaselt on avaldaja II Tallinnas Kiili tn 20–60 asuva

korteriomandi omanik. Avaldaja II hääletas otsuste p-de 1–9 vastu.

2.2. Otsuste tegemiseks ei antud piisavalt teavet. Korteriomanikele ei esitatud dokumente, mille

põhjal saaks otsustada renoveerimistööde vajalikkuse, mahu ja maksumuse ning võetava laenu,

aga ka remondifondi ja reservkapitali suuruse üle. Avaldajani II ei jõudnud teave infotunni

toimumise kohta.

2.3. Hääletusprotokoll ei vasta seaduses sätestatud nõuetele. Hääletusprotokollis kajastatud

otsuste sõnastus erineb hääletuslehel märgitud otsuste eelnõude sõnastusest. Hääletusprotokolli

ei ole kantud otsuste poolt hääletanud korteriomanike nimesid ega eriarvamuste sisu. Samuti ei

ole protokollis kajastatud asjaolu, et mõned korteriühistu liikmed hääletasid esindaja kaudu.

2.4. Otsuste poolt ei antud piisavalt hääli. Korteri nr 16 puhul hääletas üks korteriomanik poolt,

aga teine korteriomanik vastu. Korterite nr 2 ja nr 21 hääletuslehtedel ei ole märgitud

korteriomaniku nime. Korteri nr 22 hääletusleht on allkirjastamata. Korteri nr 23 hääletuslehe

järgi hääletas ainult üks kaasomanik Z ja tõendamata on, et teine kaasomanik D oleks andnud

volituse. Korteri nr 35 hääletuslehel märgitud isikukood ei kattu korteriomaniku isikukoodiga.

Korteri nr 39 hääletuslehel on märgitud M andmed, kuid ei ole teada, et tal oleks õigus esindada

korteriomanikku. Korteri nr 48 hääletuslehe järgi hääletas W, kuid korteriomanik on V ja

puudub esindusõigust tõendav dokument. Korteri nr 49 hääletuslehe järgi hääletas L, kuid

korteriomanik on H ja puudub esindusõigust tõendav dokument. Korteri nr 5 hääletuslehe järgi

hääletas A, kuid kaasomanikud on O, IP ja R ning puudub esindusõigust tõendav dokument.

Korteri nr 64 hääletuslehe järgi hääletas ainult üks kaasomanik ja tõendamata on, et teine

kaasomanik oleks andnud volituse. Korteri nr 67 hääletuslehel ei ole märgitud isikukoodi.

Puudutatud isiku esitatud kirjadest, milles korteriomanikud kinnitavad hääletamist, ilmneb, et

korteriomanike G ja U allkirjad erinevad hääletuslehtedele antud allkirjadest. E on piiratud

teovõimega isik, mistõttu on tema antud hääl tühine ja seda ei saa heaks kiita. Korteri nr 39

puhul lubati hääletada isikul, kes ei olnud veel pärandit vastu võtnud. Korteri nr 48 puhul ei

tõendanud puudutatud isik, kes on hääletuslehe allkirjastanud, samuti puudub teise abikaasa

nõusolek. Korterite nr 44 ja nr 66 parandatud hääletuslehed ei ole usaldusväärsed, kuna on

väidetavalt allkirjastatud 25. oktoobril 2021 ja 1. novembril 2021, s.o enne, kui puudutatud

isikut kohustati kohtuistungil paranduste esitamiseks.

2-21-10660

2.5. Otsuste jaoks oli vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Laenusumma ületab korteriühistu

eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. Samuti kahjustatakse otsustega

ülemääraselt avaldaja II õigustatud huve. Avaldaja II õigustatud huvide hulka kuulub ka soov

vältida ülejõu käivaid kulusid. Otsuse järgi on remondifondi tehtav makse senise 0,64 eurot/m2

asemel edaspidi 1,65 eurot/m2. Kuivõrd avaldajale II kuulub korteriomand suurusega 48,2 m2,

siis suurenevad avaldaja II kulud 30,85 eurost 79,53 euroni kuus. Reservkapitali tehtava makse

suuruseks kinnitati 4,1465 eurot/m2, mistõttu tuleb avaldajal II tasuda 199,86 eurot.

Eelkirjeldatud avaldaja II kulude suurenemine on ebamõistlik. Puudutatud isiku väidetud

ca 35% suurune kokkuhoid on paljasõnaline ja arvestus arusaamatu. Renoveerimine on

võimalik oluliselt väiksemate kuludega.

2.6. Ebaõige on puudutatud isiku väide, et korteriühistu liikmed kinnitasid 10. augustil 2021

vastuvõetud otsused üle. Hääletusprotokollist ilmneb, et otsuste kinnitamise vastu anti 41 häält

ja poolthääli oli kaks.

2.7. Menetluskulud tuleks igal juhul jätta puudutatud isiku kanda, kuivõrd avaldaja II püüdis

lahendada vaidlust kohtuväliselt, kuid korteriühistu juhatus oli selle vastu.

Menetluse edasine käik

3. Maakohus rahuldas osaliselt 17. augusti 2021. a määrusega tsiviilasjas nr 2-21-12833

avaldaja II taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ning peatas kirjalikul hääletusel

korteriomanike tehtud otsuste p-de 1–9 kehtivuse kuni menetluse lõppemiseni.

4. Maakohus liitis 19. augusti 2021. a määrusega tsiviilasjad nr 2-21-12833 ja nr 2-21-10660

ühte menetlusse ning jätkas menetlust tsiviilasja nr 2-21-10660 all.

Puudutatud isiku seisukohad

5. Puudutatud isik vaidles avaldustele vastu, palus jätta avaldused rahuldamata ja

menetluskulud avaldajate kanda.

5.1. Korteriomanikud

olid

hääletamiseks

piisavalt

informeeritud.

Korteriomanike

postkastidesse ja korterelamu koridoris asuvale teadetetahvlile pandi kõik vajalikud materjalid,

sh kirjaliku hääletuse teade, infotunni teade, elamu seisukorra kirjeldus ja toetuste tutvustus,

revisjonikomisjoni aruanne, majanduskava ja majandusaasta aruanne. Samuti edastati teave

selle kohta, et 9. juunil 2021 kell 18.00–19.30 toimub infotund. Elamu vajab remonti ning

korteriühistu juhatusele tuleb igapäevaselt kaebusi hoone seisukorra kohta. Korteriomanikele

esitati muu hulgas järgmine teave: „Elamu välisseinad on ehitatud halva külmakindlusega

kärgtellistest ja sellest tulenevalt need lagunevad, tellis mureneb. [---] Ehitise välispiirete

terviklikuks lahendamiseks on kindlasti vaja rekonstrueerida lodžade piirded. Olemasolevad

piirded ja nende kinnitused on amortiseerunud. [---] Küttesüsteem tervikuna on

amortiseerunud. Puudub ruumipõhine reguleerimise võimalus. Maja välispiirete renoveerimise

tulemina alanevad piirete soojuskaod, aga need ei muutu võrdeliselt kõikidel ruumidel, mille

tulemina halveneb olemasoleva küttesüsteemi toimimine veelgi ehk ala- ja ülekütmise

probleem süveneb. Tulenevalt eelnevast tuleb asendada kogu küttesüsteem tervikuna uue

kahetorusüsteemse ruumipõhise reguleerimisega süsteemi vastu. [---] Uue ehitusseadustiku

järgi on omaniku kohustus tagada ehitise ehitamise üle asjatundlik omanikujärelevalve. [---]

Renoveerimine rahas väljendatuna on 4 eurot aastas korteri ruutmeetri kohta. [---] See on

number, mille osas tasub laenumakset justkui energiasäästust saadav tulu.“ Kui konkreetne

korteriomanik seda palus, siis saadeti e-posti teel täiendavaid materjale.

2-21-10660

Avaldajad, kes on endised korteriühistu juhatuse liikmed, arutasid juba alates 2012. aastast

hoone renoveerimist. Avaldaja II tegi 2017. a ehitusettevõttele päringu elamu soojustamise

maksumuse kohta, esitades 2010. a tehtud energiaauditi ja termograafia aruanded. Energiaaudit

nägi muu hulgas ette kolm paketti ja soovitused: esimese paketi raames renoveeritakse

küttesüsteem, soojustatakse sokkel, vahetatakse keldri ja pööningu aknad ning trepikoja

siseuksed ja aknad; teise paketi raames soojustatakse välisseinad; kolmanda paketi raames

soojustatakse pööning ja keldrilagi. Samuti ilmnes energiaauditist, et erinevate korterite

soojapidavus varieerub, mistõttu on vajalik toatemperatuuri reguleerimise võimalus.

Avaldaja II pöördus 19. juulil 2017 panga poole, soovides saada pakkumist sooja- ja

külmaveepüstikute ja kanalisatsioonipüstikute vahetamise kohta. Avaldaja II arutas saadud

vastuseid avaldajaga I. 2020. a toimunud üldkoosolekul arutasid korteriomanikud tööde

tegemist ja kohustasid juhatust korraldama konkursi erinevateks töödeks: vee- ja

kanalisatsioonitorustike täielik asendamine veearvestite asendamisega, fassaadi täielik

renoveerimine koos rõdude ja klaaside remondiga, elamus tulekahju korral suitsu

väljalaskesüsteemi taastamine ning elamu küttesüsteemi torude ja radiaatorite täielik

väljaehitamine.

Hääletamisele pandud majanduskavas on välja toodud, millised on eeldatavad kulud fassaadi

ja lodžadega seotud ning muudele töödele.

5.2. Vaidlusaluste otsuste poolt anti nõutav arv hääli. Laenu võtmisega seotud otsuste

tegemiseks piisas, kui otsuse poolt anti üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt,

kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest (KrtS § 36 lg 1, § 9 lg 3).

Vastuseks avaldajate etteheidetele osade häälte arvesse võtmise kohta märkis puudutatud isik,

et korterite nr 16, nr 23 ja nr 64 eest hääletati otsuste vastu. Korteri nr 2 omanik on G, kes

kinnitas, et osales hääletamisel ja täitis hääletuslehe, ning palus lugeda hääle andmise kehtivaks.

Korteri nr 21 omanik märkis oma isikukoodi, mille järgi on võimalik tuvastada isik U. Samuti

kinnitas ta, et osales hääletamisel ja allkirjastas hääletuslehe. Korteri nr 22 omanik on P, kes

kinnitas, et osales hääletamisel ja täitis hääletuslehe, ning palus lugeda hääle andmise kehtivaks.

Korteri nr 35 hääletuslehel on märgitud nimi E. Selle alaealise isiku seaduslik esindaja palus

lugeda hääle andmise kehtivaks. Korteri nr 39 hääletuslehe allkirjastas T ainupärija M. Korteri

nr 48 hääletuslehelt on tuvastatav, et hääle andis V. Korteri nr 49 omanik H on teadmata

kadunud ja vastutav kasutaja olnud S on samuti teadmata kadunud. Selle korteriga tegeleb L,

kes on S poeg. Korteri nr 5 eest hääletanud A esitas R antud volikirja, kuid ei tõendanud IPlt

volituse saamist. Korteri nr 67 hääletuslehel on märgitud perekonnanimi ja eesnime esimene

täht, mis võimaldavad tuvastada hääle andnud isiku, kusjuures isik hääletas otsuste vastu. Ka

avaldajate enda hääletuslehtedel puuduvad isikukoodid. Korteri nr 10 puhul vahetus isikul

perekonnanimi. Korteri nr 66 omanik kinnitas, et osales hääletamisel, ja palus lugeda hääle

andmise kehtivaks.

5.3. Põhjendamatu on avaldajate etteheide, et hääletusprotokolli ei ole kantud korteriomanike

nimesid. Teadetetahvlile pandi 29. juunil 2021 teave otsuste poolt hääletanud korterite

numbrite kohta. Protokollis on märgitud, et korteriomanike seisukohtade ärakirjad on

hääletusprotokolli lahutamatu lisa. Avaldajatel oli võimalik tutvuda hääletuslehtedega. Samuti

on protokollis märgitud, et esitatud on eriarvamused ja nendega saab tutvuda.

5.4. Avaldaja II etteheited selle kohta, et kulude suurenemine mõjutab tugevasti tema elu, on

mõistusevastased. Tänu renoveerimisele on võimalik säästa summasid. Reservkapitali tehtav

makse 4,1465 eurot/m2 on ühekordne väljaminek.

2-21-10660

5.5. 10. augusti 2021. a hääletusele pandi 2021. a juunis korraldatud kirjaliku hääletuse otsuste

annulleerimine. Selle otsuse poolt anti kuus häält ja vastu 40 häält.

5.6. Puudutatud isik tegi 29. juuni 2021. a hääletusprotokollis parandused. Puudutatud isik viis

otsuste sõnastuse kooskõlla hääletuslehtedel märgitud otsuste eelnõude sõnastusega ning jättis

hääletanute hulgast välja korterid nr 5 ja nr 49.

Parandatud hääletusprotokolli järgi võeti muu hulgas vastu otsus, millega otsustati hinnang

2020. a majandustegevusele (finants-majanduslik aruanne) (parandatud hääletusprotokolli p 1).

Seda otsust ei olnud 29. juuni 2021. a hääletusprotokolli kantud. Samuti täpsustati järgmiste

otsuste sõnastust:

• teostada korterelamu

säilitamiseks

ja kaasajastamiseks

järgmised vajalikud

renoveerimistööd:

o hoone

fassaadi

soojustamine,

lodžade

rekonstrueerimine

ja

akende

paigaldamine, katusetööd, hoone sokli ja vundamendi soojustamine,

evakuatsiooniluukide

sulgemine

rõdudel,

tuletõkkeuste

paigaldamine

evakuatsioonitrepikojas EI30 (parandatud hääletusprotokolli p 2);

o küttesüsteemi ümberehitamine kahetorusüsteemiks, soojasõlm, sh ehitusprojekti

koostamine, vee- ja kanalisatsioonitorude vahetus, kaugloetavad veemõõtjad

(parandatud hääletusprotokolli p 2.1);

• taotleda Swedbank AS-ilt nimetatud renoveerimistööde (sh kaasnevate projekteerimis-

ja omanikujärelevalvega seotud kulude) finantseerimiseks laenu maksimaalselt

1 004 000 euro suuruses summas tähtajaga kuni 20 aastat ja laenumaksete graafikuga

kuni 20 aastat. Volitada korteriühistu juhatust sõlmima pangaga laenu- ja

tagatislepingud (parandatud hääletusprotokolli p 3).

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Maakohus jättis 24. jaanuari 2022. a määrusega avaldused rahuldamata ja menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda. Maakohus otsustas jätta menetlemata korteriühistu 31. augusti

2021. a avalduse lisad 4–6 ja 18. oktoobri 2021. a avalduse lisa. Maakohus märkis, et

17. augusti 2021. a määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse kaotab oma kehtivuse määruse

jõustumisel.

6.1. Vaidlustatud otsused tehti korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21).

Korteriühistu juhatus allkirjastas 20. detsembril 2021 parandatud hääletusprotokolli. Otsuste

kehtivuse kontrollimisel tuleb aluseks võtta protokolli viidatud versioon.

6.2. Otsuste tegemise korda ei ole oluliselt rikutud. Kirjalikust hääletusest anti korteriomanikele

avaldajate väitel teada 5. juunil 2021 ja seisukoha esitamise tähtpäevaks määrati 14. juuni

2021. a (maakohtu määruses ekslikult 14. september 2021. a). Seega ei rikutud KrtS § 21 lg-s 2

sätestatud etteteatamise tähtaega. Hääletamise ajal kehtinud korteriühistu põhikirja p 5.6

reguleeris üldkoosoleku kokkukutsumist ja ei käsitle otsuste tegemist koosolekut kokku

kutsumata. Avaldajate etteheited ebapiisava teabe saamise kohta otsuste tegemiseks on

kontrollimatuseni ebamäärased. Puudutatud isik esitas andmed korteriomanikele otsuste

tegemiseks kättesaadavaks tehtud teabe kohta.

6.3. Hääletusprotokolli esialgses versioonis erines otsuste sõnastus hääletuslehtede sõnastusest,

kuid parandatud versioonis on nimetatud puudus kõrvaldatud. Hääletusprotokolli koostamine

on juhatuse kohustus. Seadus ei näe ette, et protokollija tuleb valida korteriomanike otsusega.

2-21-10660

6.4. Vaidlusaluste otsuste vastuvõtmiseks oli vajalik häälteenamus.

6.4.1. Renoveerimistööd, mille tegemise üle otsustati, on tavapärasest valitsemisest

ulatuslikumad. Laenu otsustati võtta kuni 1 004 000 eurot. Seetõttu oli elamu renoveerimise ja

selleks pangalt krediidi võtmise otsustamiseks vaja, et otsuse poolt on antud üle poole kõigist

häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest (KrtS § 9

lg 3, § 36, § 39). Nimetatud tingimused on täidetud. Parandatud hääletusprotokolli kohaselt anti

otsuste poolt 41–50 häält. Parandatud hääletusprotokolli p-des 2 ja 2.1 märgitud otsuste poolt

hääletanud korteriomanikele kuulub vastavalt 24 063/38 834 ja 23 906/38 834 kaasomandi

osadest. Parandatud hääletusprotokolli p-s 3 märgitud otsuse poolt hääletanud korteriomanikele

kuulub 21 718/38 834 kaasomandi osadest.

6.4.2. Avaldajate väited osa korteriomanike häälte ebaõige arvestamise kohta on alusetud.

Korterite nr 5, nr 16, nr 23, nr 49, nr 64 ja nr 67 eest antud hääli ei arvestatud poolthäälte hulka.

Korterite nr 2 ja nr 21 omanikud kinnitasid hääletuslehtede õigsust. Hääletuslehtedele ei ole

märgitud nime, kuid on märgitud isikukoodid, mis ühtivad kinnistusraamatusse kantud omanike

isikukoodidega. Avaldaja II kahtlus, et kirjalike kinnituste allkirjad on võltsitud, on

põhjendamatu. Korteri nr 10 omaniku I perekonnanimi on muudetud Õks. Hääletuslehele

märgitud isikukood ühtib kinnistusraamatusse kantud omaniku isikukoodiga. Korteri nr 22

omanik kinnitas hääletuslehe õigsust. Korteri nr 35 omanikuna hääletuslehe allkirjastanud E ei

olnud hääletamise ajal veel täisealine, kuid tema ema kiitis antud hääle heaks, mistõttu on hääl

antud kehtivalt. Korteri nr 39 nimel hääle andnud Ü selgitas, et tegi seda pärimisõigust omava

isikuna. Ta on ka nüüdseks kantud korteri ainuomanikuna kinnistusraamatusse. Seega on hääl

antud kehtivalt. Korteri nr 48 eest hääletati parandatud hääletusprotokolli p-des 2 ja 3 märgitud

otsuste vastu ja p-s 2.1 märgitud otsuse poolt ning selliselt on see ka protokollitud. Pole põhjust

arvata, et hääletuslehte ei allkirjastanud korteriomanik V, kelle nimi ja isikukood on

hääletuslehel allkirja juures märgitud.

Avaldajad ei saa ka tugineda sellele, et kaas- või ühisomandis oleva korteriomandi omanik

tegutses teise omaniku nõusolekuta või et esindajana hääletusel osalenud isikul puudus

esindusõigus. Nendele asjaoludele saavad tugineda vastavad korteriomanikud.

6.5. Avaldaja II arvamus renoveerimistöödeks kavandatud rahaliste vahendite ülemäärasuse ja

talle langeva osa koormavuse kohta ei mõjuta otsuste kehtivust.

6.6. Muud avaldajate esitatud etteheited on kontrollimatuseni ebamäärased.

6.7. Puudutatud

isik

tugineb

asjakohatult

10. augusti

2021. a

hääletusprotokollile.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 5, mis reguleerib kehtetuks tunnistatava otsuse

kinnitamist sama organi uue otsusega, ei kohaldu korteriühistu organi otsuse suhtes (KrtS § 29

lg 2).

6.8. Menetluskulud on õiglane jätta menetlusosaliste endi kanda tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 järgi. Avaldused jäävad küll rahuldamata, kuid hääletusprotokolli

esialgses versioonis olid olulised puudused, millised puudutatud isik kõrvaldas alles

kohtumenetluse käigus. Samuti esitas puudutatud isik asjakohatuid tõendeid ja koormas sellega

avaldajaid.

2-21-10660

Määruskaebused

7. Avaldaja I esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ning teha uue

määruse, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

7.1. Määruskaebuse väidete kohaselt võttis maakohus otsuste kehtivuse kontrollimisel

põhjendamatult aluseks 20. detsembri 2021. a hääletusprotokolli, millega muudeti 29. juuni

2021. a hääletusprotokolli, ja leidis ebaõigesti, et vaidlustatud otsused on õiguspärased. Kohus

jättis põhjendamatult kohaldamata TsÜS § 38 lg 2 esimese lause, mille kohaselt on otsus

tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Otsused on kehtetud

sisu- ja vorminõuete olulise rikkumise tõttu. Muu hulgas ei kantud hääletusprotokolli

vastuvõetud otsuseid koos hääletamistulemustega, sh otsuste poolt hääletanud korteriomanike

nimesid ega avaldaja I eriarvamuse sisu. Samuti puuduvad korteriomanike seisukohtade

ärakirjad ja volikirjad. Kohus ei põhjendanud, miks ta leiab, et avaldaja I põhjendused on

kontrollimatuseni ebamäärased.

7.2. Maakohus jättis põhjendamatult menetluskulud menetlusosaliste endi kanda olukorras, kus

kohus nõustus, et hääletusprotokolli esialgses versioonis olid olulised puudused ja puudutatud

isik esitas asjakohatuid tõendeid.

8. Avaldaja II esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ning teha uue

määruse, mille avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

8.1. Määruskaebuse väidete kohaselt rikkus maakohus kohtulahendi põhjendamise kohustust.

8.2. Põhjendatud ei ole maakohtu järeldus, mille kohaselt on hääletusprotokolli võimalik

tagantjärele muuta. Protokollimise nõudeid rikuti, sest hääletusprotokolli kantu ei ühtinud

hääletuslehtedel kirjapanduga, eriarvamusi ei võetud protokolli juurde ja hääletustulemused on

puudustega.

8.3. Otsuste vastuvõtmisel rikuti häälteenamuse nõudeid. Maakohus leidis ebaõigesti, et hääle

andmise puudustele saab tugineda üksnes isik, kelle hääle andmine on ebaõigesti kindlaks

tehtud.

8.4. Maakohus leidis ekslikult, et menetluskulud on õiglane jätta menetlusosaliste endi kanda.

Kohus ei põhjendanud, miks ei pea puudutatud isik avaldaja II menetluskulusid kandma

olukorras, kus hääletusprotokolli esialgses versioonis olid olulised puudused ja puudutatud isik

tekitas menetluse käigus avaldajale II asjatut koormust.

Menetlusosaliste seisukohad

9. Puudutatud isik palus jätta määruskaebused rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.

9.1. Maakohus selgitas menetluse käigus, et korteriühistu juhatusel on võimalik

hääletusprotokolli puudused kõrvaldada protokollis muudatuste tegemisega, mida juhatus ka

tegi. Seejuures ei olnud protokolli esialgses versioonis puudusi, mis võiksid tuua kaasa otsuste

kehtetuse. Puudutatud isik tõi välja otsuste poolt hääletanud korterite numbrid. Samuti

tutvustati avaldajatele pärast otsuste tegemist kõiki hääletuslehti. Protokolli ei kantud küll

eriarvamuse sisu, kuid tegemist ei ole olulise rikkumisega.

9.2. Maakohus kontrollis kõiki avaldajate väiteid häälte ebaõige arvestamise kohta ega

tuvastanud rikkumist. Korteriomanikud võisid jätta isikukoodid hääletuslehele märkimata.

2-21-10660

Samuti ei ole seaduses sätestatud muid eelduseid hääle andmisele. Hääle andmine juriidilise

isiku organi otsuse tegemisel on tahteavaldus ja tahteavalduse võib teha mis tahes viisil

(TsÜS § 33 lg 1, § 67 lg 2, § 68 lg 1, § 77 lg 1).

9.3. Korteriomanikud kinnitasid 2021. a augustis toimunud üldkoosolekul, et vastuvõetud

otsused on õiged.

9.4. Avaldajate menetluskulusid ei ole põhjendatud jätta puudutatud isiku kanda. Maakohus

tegi lahendi avaldajate kahjuks. Samuti esitasid avaldajad asjakohatuid ja ilmselgelt

perspektiivituid väiteid. Avaldajad ei oleks ilma kohtu abita osanud esitada vastuväiteid.

Puudutatud isik pidi lisaks kulutama palju aega avaldaja II esile toodud kohtupraktika

analüüsimisele ja tuvastas, et avaldaja II väited kohtupraktikas väljendatud seisukohtade kohta

on ekslikud. Ka seaks menetluskulude puudutatud isiku kanda jätmine korteriühistu äärmiselt

raskesse majanduslikku olukorda. Avaldajate menetluskulud on ebamõistlikult suured.

Menetluse edasine käik

10. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

11. Ringkonnakohus selgitas 9. veebruari 2024. a kirjas menetlusosalistele, et kohtule jääb

avaldaja I avaldusest ebaselgeks, kas ta vaidlustab ka otsust, millega otsustati hinnang 2020. a

majandustegevusele (finants-majanduslik aruanne). Seetõttu palus ringkonnakohus avaldajal I

selles küsimuses oma nõuet selgitada. Samuti palus ringkonnakohus juhul, kui asjas

vaidlustatakse ka otsust, millega otsustati hinnang 2020. a majandustegevusele (finants-

majanduslik aruanne), menetlusosalistel avaldada oma seisukoht selle osas, kas kõnealune otsus

on hinnatav kui otsus, millega kinnitati 2020. a majandusaasta aruanne.

12. Avaldaja I vastas, et ta vaidlustab ka otsust, millega otsustati hinnang 2020. a

majandustegevusele (finants-majanduslik aruanne). Avaldaja I sai aru, et otsustati korteriühistu

2020. a majandusaasta aruande kinnitamine. Korteriomanikele ei esitatud tutvumiseks

korteriühistu 5. juulil 2021 äriregistrile esitatud 2020. a majandusaasta aruannet. Seejuures, kui

vaidlustatud otsused tehti 14. juunil 2021, siis majandusaasta aruande järgi on aruande

lõpetamise kuupäev 30. juuni 2021 ja juhatus allkirjastas aruande 5. juulil 2021.

13. Avaldaja II vastas, et ka tema vaidlustab otsust, millega otsustati hinnang 2020. a

majandustegevusele (finants-majanduslik aruanne). Avaldaja II esitas kohtule avalduse otsuste

p-de 1–9 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Otsuse p-ga 1 otsustati kinnitada

finants-majanduslik aruanne. Avaldaja II nõustus avaldaja I seisukohaga, et rikutud on

majandusaasta aruande kinnitamise otsuse vastuvõtmise korda. Korteriomanikele esitatud

dokument ei vastanud seaduses sätestatud nõuetele majandusaasta aruande kohta.

14. Puudutatud isik vastas, et kõik materjalid pandi korteriomanike postkastidesse ja

korterelamu koridoris asuvale teadetetahvlile. Avaldajad ei pöördunud korteriühistu poole

täiendava informatsiooni saamiseks. Lisaks tõi puudutatud isik välja, et avaldaja II ei ole alates

3. veebruarist 2022 enam korteri nr 60 omanik ja seega korteriühistu liige, mistõttu ei ole

arusaadav, mis alusel ta korteriomanike otsuseid vaidlustab.

2-21-10660

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

15. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus

TsMS §-ga 659 tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata avaldajate avaldused

korteriühistu 14. juuni 2021. a otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks

osas, millega oli otsustatud hinnang 2020. a majandustegevusele (finants-majanduslik

aruanne). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab avaldajate

avaldused selles osas ja tuvastab, et eelnimetatud otsus on tühine. Muus osas jääb maakohtu

määruse resolutsioon muutmata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659

tuleb muuta ja täiendada maakohtu määruse põhjendusi. Avaldajate määruskaebused

rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus jaotab ka määruskaebemenetluse kulud.

16. Ringkonnakohus otsustab kõigepealt määruskaebemenetluses esitatud tõendite asja

materjalide juurde võtmise.

16.1. Avaldaja I esitas 16. veebruaril 2024 kuvatõmmise e-äriregistrist ja Tallinn, Kiili tn 20

korteriühistu 2020. a majandusaasta aruande. Ringkonnakohus võtab need tõendid asja

materjalide juurde. Avaldaja I esitas tõendid tulenevalt ringkonnakohtu 9. veebruari 2024. a

kirjast, milles ringkonnakohus andis menetlusosalistele võimaluse täpsustada oma seisukohti

korteriühistu 14. juuni 2021. a otsuse, millega otsustati hinnang 2020. a majandustegevusele

(finants-majanduslik aruanne), tõlgendamise osas. Kohus peab hagita menetluses TsMS § 5

lg 3 ja § 477 lg-te 5 ja 7 järgi kohalduvat uurimispõhimõtet arvestades tagama, et asja

lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi põhjusel, et menetlusosaline

ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Seejuures võimaldab TsMS § 662 lg 3

menetlusosalistel esitada määruskaebemenetluses uusi asjaolusid ja tõendeid. Kumbki

avaldaja I esitatud tõend ei ole selgelt asjassepuutumatu, mis annaks alust keelduda selle

vastuvõtmisest TsMS § 238 lg 1 järgi.

16.2. Puudutatud isik esitas 23. veebruaril 2024 kinnistusraamatu väljavõtte ja kuvatõmmise e-

kinnistusraamatust. Puudutatud isik soovib nendega tõendada, et avaldaja II ei ole alates

3. veebruarist 2022 enam korteri nr 60 omanik ega kuulu talle ühtegi muud korteriomandit

Tallinnas Kiili tn 20 asuvas korterelamus. Ringkonnakohus jätab need tõendid asja materjalide

juurde võtmata. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et avaldaja II oli korteriühistu 14. juuni

2021. a otsuste tegemise ajal korteri nr 60 omanik. Korteriühistu liikmena oli tal õigustatud

huvi korteriühistu otsuste seaduslikkuse osas ja õigus vaidlustada korteriühistu 14. juuni

2021. a otsuseid. Isegi kui avaldaja II võõrandas kohtumenetluse ajal talle kuulunud

korteriomandi, ei võta see temalt õigust saada kohtumenetluses teada, kas korteriühistu

14. juuni 2021. a otsused rikkusid tema kui korteriühistu liikme õigusi. Seda on kinnitanud ka

Riigikohus, kes on leidnud, et mittetulundusühingu liikme tuvastushuvi juriidilise isiku organi

otsuse vaidlustamise vastu ei lõpe liikme väljaastumisega või väljaarvamisega pärast otsuse

tegemist (Riigikohtu 15. oktoobri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-119-03, p 17). Riigikohtu

praktika kohaselt kohaldub see seisukoht mh ka korteriühistu üldkoosoleku otsuste

vaidlustamisel (Riigikohtu 14. märtsi 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-15491, p 16). Kuivõrd

seega ei ole asjaolul, kas avaldaja II on endiselt korteriühistu liige, asja lahendamisel tähtsust,

siis jätab ringkonnakohus TsMS § 238 lg 1 esimese lause alusel vastu võtmata puudutatud isiku

23. veebruari 2024. a menetlusdokumendile lisatud tõendid.

17. Menetlusosalised vaidlevad ringkonnakohtus jätkuvalt selle üle, kas kirjalikul hääletusel

vastu võetud otsused on tühised või tuleks need kehtetuks tunnistada, sh milline tähendus on

protokollimise nõuete rikkumisel. Korteriühistu organi otsuste vaidlustamisel tuleb kohtul

esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus tühine, sest otsuse tühisuse

2-21-10660

korral ei saa seda kehtetuks tunnistada. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb

alus tunnistada otsus kehtetuks (vt nt Riigikohtu 5. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-

19017, p 17.2).

Eelnevast lähtuvalt käsitleb kolleegium esmalt protokolli tähendust (I) ja hindab, kas õige on

maakohtu järeldus, et ei esine otsuste tühisuse aluseid (II). Seejärel kontrollib kolleegium

maakohtu hinnangut, et otsuseid ei ole alust tunnistada kehtetuks (III). Viimaks käsitleb

kolleegium menetluskuludega seonduvat (IV).

I

18. Siinsel juhul võtsid korteriomanikud otsused vastu KrtS § 21 järgi ilma koosolekut kokku

kutsumata (kirjalikul hääletusel). Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et 29. juuni 2021. a

hääletusprotokollis (I kd, tl-d 3 ja pöördel) kajastatud otsuste sõnastus erineb korteriomanikele

hääle andmiseks edastatud hääletuslehel (I kd, tl-d 5–7) märgitud otsuste eelnõude sõnastusest

ja et korteriühistu juhatus ei kandnud hääletusprotokolli kõiki KrtS § 21 lg 4 järgi nõutavaid

andmeid. Kolleegium nõustub maakohtu arusaamaga, et need asjaolud ei too kaasa otsuste

kehtetust.

19. KrtS § 21 lg 3 kohaselt on otsus vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest,

kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. KrtS § 36 lg 1 ja § 39 näevad

lisaks ette, et korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat ületava laenu või

muu

laenusarnase

mõjuga

rahalise

kohustuse

võtmise

ning

kaasomandi

eseme

ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise võib otsustada KrtS § 9 lõikes 3 sätestatud

häälteenamusega. Seega on otsus vastu võetud siis, kui on toimunud hääletamine ja otsuse poolt

on antud nõutav arv hääli (vt ka Riigikohtu 2. detsembri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-

9475, p 9.3).

20. Maakohus tuvastas, et korteriühistu juhatus koostas ja allkirjastas 20. detsembril 2021

hääletusprotokolli parandatud versiooni, milles on vastuvõetud otsuste sõnastus viidud

vastavusse hääletuslehel märgitud otsuste eelnõude sõnastusega ja kõrvaldatud muid puudusi

(III kd, tl-d 52–59). Kolleegiumi hinnangul on ebatäpne maakohtu seisukoht, et otsuste

kehtivuse kontrollimisel tuleb tingimata aluseks võtta hääletusprotokolli parandatud versioon.

Kolleegium märgib, et kohtul tuleb tõendeid kogumis hinnates tuvastada korteriomanike antud

hääled kui tahteavaldused ning hääletamise tulemusel vastu võetud otsused.

Riigikohus on selgitanud, et korteriühistu üldkoosoleku protokoll on dokument, mis

koostatakse eesmärgiga dokumenteerida koosoleku käik ja koosolekul vastu võetud otsused.

TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt,

täielikult ja objektiivselt ning otsustab seejärel oma siseveendumuse kohaselt, kas

menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle,

kas üldkoosoleku protokoll kajastab õigesti koosolekul vastu võetud otsuseid, tuleb kohtul

protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega (Riigikohtu

16. aprilli 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-7846, p 15). Kolleegiumi arvates kehtib eeltoodu

ka juhul, kui otsused on vastu võetud koosolekut kokku kutsumata ja korteriühistu juhatus on

koostanud hääletusprotokolli KrtS § 21 lg 4 mõttes.

Seejuures ei saa korteriühistu juhatus koostatud hääletusprotokolli igal juhul muuta. Näiteks on

Riigikohus leidnud, et hääletusprotokolli ei saa lisada varem esindusõiguse puudumise tõttu

arvesse võtmata jäetud seisukohta põhjusel, et korteriomanik kiitis hiljem seisukoha andmise

heaks (Riigikohtu 21. detsembri 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-11256, p 13.6).

2-21-10660

21. 29. juuni 2021. a hääletusprotokolli ei kantud hääletamistulemusi iga vastuvõetud otsuse

kaupa, sh otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimesid (I kd, tl-d 84 ja pöördel). Ka on

avaldaja I õigesti esile toonud, et hääletusprotokollist ei selgu igale korteriomanikule, kes

hääletas korterelamu renoveerimise ja laenu võtmise poolt, kuuluva kaasomandi osa suurus (vt

samas). Nende asjaolude tõendamiseks on asjas esitatud muid tõendeid.

KrtS § 21 lg 4 p-de 3 ja 5 kohaselt kantakse hääletusprotokolli muu hulgas vastuvõetud otsused

koos hääletamistulemustega, sh otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed, samuti muud

hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud. Riigikohtu praktika kohaselt on muu

hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolu KrtS § 21 lg 4 p 5 mõttes hääletamisest osa võtnud

(s.o poolt- või vastuhääle andnud) korteriomanikud. Lisaks on Riigikohtu arvates mõistlik

märkida hääletusprotokolli igale hääletamisel osalenule kuuluvate häälte arv ning neile

kuuluvate kaasomandi osade suurused. Nende andmete hääletusprotokolli kandmine võimaldab

muu hulgas hinnata, kas otsuse poolt anti vajalikul hulgal poolthääli (Riigikohtu 16. veebruari

2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009, p 18).

Puudutatud isik tõendas, et korterelamu koridoris asuvale teadetetahvlile pandi 29. juuni

2021. a hääletusprotokolli lisana dokument, milles on märgitud hääle andnud korterite numbrid

(I kd, tl-d 40 ja pöördel ning 80–82; III kd, tl-d 81–82). Samas ei nähtu ka sellest dokumendist

otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimesid, nagu nõuab seadus, ega ilmne neile kuuluvate

kaasomandi osade suurused. Nimetatud ja teisi hääletamisega seotud asjaolusid on võimalik

tõendada ka muul viisil kui hääletusprotokolliga. Siinsel juhul on selle, milliste otsuste eelnõude

poolt hääled anti, millised korteriomanikud võtsid hääletamisest osa ja andsid hääle otsuste

poolt ning millised on neile kuuluvate kaasomandi osade suurused, tõendamiseks esitatud

eelkõige täidetud hääletuslehed (I kd, tl-d 96–198; II kd, tl-d 1–70) ning kinnistusraamatu

väljavõte, milles on kajastatud iga korteriomandi korteriomanike nimed ja neile kuuluvate

kaasomandi osade suurused (I kd, tl-d 34–38 pöördel).

22. Avaldajad on ette heitnud ka seda, et 29. juuni 2021. a hääletusprotokollile ei ole lisatud

korteriomanike seisukohtade ärakirju koos volikirjadega. KrtS § 21 lg 5 kohaselt on sama

paragrahvi lõikes 2 nimetatud korteriomanike seisukohtade ärakirjad hääletusprotokolli

lahutamatu lisa. Siinsel juhul on puudutatud isik tuginenud sellele, et avaldajatel on olnud

võimalik hääletuslehtedega tutvuda. Avaldajad ei ole vastupidist väitnud ega nõudnud

dokumentidega tutvumise võimaldamist. Samuti esitas korteriühistu menetluse kestel täidetud

hääletuslehed ehk korteriomanike seisukohtade ärakirjad (I kd, tl-d 96–198; II kd, tl-d 1–70).

II

23. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus ekslikult, et otsus, millega otsustati hinnang

2020. a majandustegevusele (finants-majanduslik aruanne), on kehtivalt vastu võetud. Teiste

otsuste osas on põhjendatud maakohtu seisukoht, et otsused ei ole tühised, kuid maakohus ei

ole oma määrust osaliselt nõuetekohaselt põhjendanud (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8, § 463 lg 2,

§ 478 lg 1 teine lause). Ringkonnakohus saab selle maakohtu rikkumise kõrvaldada, täiendades

maakohtu määruse põhjendusi.

24. Kolleegium selgitab, et lähtudes KrtS § 29 lg-st 2, reguleerib korteriühistu organi otsuse

kehtetust üldnormina TsÜS § 38, mille lõike 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine,

kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või

kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud

seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu

praktika kohaselt toovad otsuse tühisuse kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised

2-21-10660

vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis

takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja

hääletada. Ka kirjaliku hääletamise korral on sellisteks rikkumisteks eelkõige need rikkumised,

mis takistavad juriidilise isiku liikmel saada teada hääletamisest, võtta vastu kaalutletud otsus

ja hääletada (Riigikohtu 14. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-14, p 21).

25. Avaldaja I tugines menetluse kestel sellele, et otsused on tühised otsuse vastuvõtmiseks

ettenähtud korra olulise rikkumise tõttu põhjusel, et rikutud on korteriomanikele otsuse eelnõu

kohta seisukoha esitamiseks (hääle andmiseks) antavat tähtaega. Maakohus leidis õigesti, et

korteriomanikele anti kooskõlas KrtS § 21 lg 2 teise lausega otsuste eelnõude kohta seisukoha

esitamiseks tähtaeg vähemalt seitse päeva. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu

põhjendustega ja neid ei korda (TsMS § 654 lg 6 ja § 659).

26. Avaldaja I on tuginenud ka sellele, et otsused on tühised, sest otsuste eelnõusid ja

kaasnevaid materjale ei saadetud nõuetekohases vormis. Maakohus jättis sellele väitele

hinnangu andmata, aga see ei toonud kaasa ebaõiget kohtulahendit. Kolleegium saab maakohtu

põhjendamiskohustuse rikkumise kõrvaldada, täiendades maakohtu määruse põhjendusi.

KrtS § 21 lg 2 esimene lause näeb ette, et korteriühistu juhatus saadab sama paragrahvi lg-s 1

nimetatud otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele.

Riigikohtu arvates kohaldub KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatu puhul ka KrtS § 20 lg 4,

mis sätestab, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb

korteriomanike üldkoosoleku teade ja sama paragrahvi lg-s 3 nimetatud dokumendid saata

sellele aadressile (Riigikohtu 21. detsembri 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-11256, p 12.3).

Siinsel juhul ei saadetud otsuste eelnõusid ega kaasnevaid materjale avaldaja I e-posti

aadressile, kuid see ei too kaasa otsuste tühisust. Avaldaja I tõi esile, et ta teavitas

11. detsembril 2020 avaldajat II soovist saada korteriühistu tegevusega seotud informatsioon e-

posti aadressile (I kd, tl 15). Avaldaja I väitel ei saanud ta aga vaidlusaluse kirjaliku hääletuse

puhul otsuste eelnõusid ega muid materjale e-posti teel. Puudutatud isik ei ole vastupidist

tõendanud. Kuigi asjas ei esitatud tõendeid selle kohta, et avaldaja II oleks e-posti aadressi

teatamise ajal olnud korteriühistu juhatuse liige, siis ei oleks ka KrtS § 20 lg 4 võimalik

rikkumine praegusel juhul otsuste tühisuse aluseks. Vastuvõetud otsuste tühisust ei too kaasa

iga otsuse tegemise kohta sätestatud nõude rikkumine, vaid üksnes otsuse tegemise korra

oluline rikkumine. KrtS § 20 lg 4 eiramine ei ole alati oluline puudus otsuse tegemisel.

Esmatähtis on, kas korteriomanik sai hääletamisest tegelikult teada ja kas tal oli võimalik

valmistuda (vt Riigikohtu 14. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-14, p 30). Need

tingimused võivad olla täidetud ka siis, kui e-posti teel teavitamist ei toimunud. Siinsel juhul ei

ole tegemist otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud korra olulise rikkumisega. Avaldaja I väitis, et

korteriühistu juhatus pani hääletuslehe, 2021. a majandustegevuse aastakava ja 2020. a

majandustegevuse aruande korteriomanike postkasti, ning tõi esile, et ta tagastas korteriühistu

juhatusele täidetud hääletuslehe, märkides oma seisukoha kõikide otsuste eelnõude kohta (I kd,

tl 5). Seega sai avaldaja I otsuste eelnõud ja kaasnevad materjalid muul viisil kätte. Kohtu ette

ei ole toodud asjaolusid, millest järelduks, et dokumentide e-postile saatmata jätmine oleks

takistanud avaldaja I otsuste tegemisel osalemist.

27. Avaldaja I tugines lisaks sellele, et hääletuslehel märgitud otsuste eelnõud ei ühti kirjaliku

hääletuse teates märgitud päevakorraga, ning sellele, et kirjaliku hääletuse teatele ei lisatud

juhatuse otsust ega viidet juhatuse otsusele viia hääletamine läbi koosolekut kokku kutsumata.

Maakohus jättis nende väidete osas seisukoha võtmata, kuid see ei toonud lõppjäreldusena

kaasa ebaõiget lahendit. Kolleegium täiendab selles osas maakohtu määruse põhjendusi.

2-21-10660

Erinevalt korteriomanike üldkoosolekul otsuse tegemisest ei tulene seadusest, et päevakord

tuleks määrata juhul, kui otsus tehakse koosolekut kokku kutsumata (vrd mittetulundusühingute

seaduse (MTÜS) § 20 lg 6 koostoimes KrtS § 20 lg-ga 1). Koosoleku päevakorra näitamine

koosoleku kokkukutsumise teates on oluline selleks, et juriidilise isiku liikmed saaksid ennast

koosolekuks ette valmistada ja teaksid, milliseid küsimusi koosolekul arutama hakatakse ning

milliseid otsuseid koosolekul tõenäoliselt tegema hakatakse. Otsuse vastuvõtmisele koosolekut

kokku kutsumata näeb seadus ette eraldi protseduurireeglid KrtS §-s 21. Viidatud sätte lg 2

esimene lause näeb ette kõigile korteriomanikele otsuse eelnõu saatmise kohustuse.

Igal juhul sisaldab kirjaliku hääletuse teade kolleegiumi arvates ka piisavalt teavet, et on aru

saada, millistes küsimustes otsuseid tegema hakatakse. See, milliseid otsuseid kavatsetakse

teha, ilmneb ka korteriomanikele edastatud otsuste eelnõudest. Kirjaliku hääletuse teates on

välja toodud järgmised punktid: anda hinnang 2020. a majandustegevusele; kehtestada 2021. a

majanduskava;

teostada

korterelamu

säilitamiseks

ja

kaasajastamiseks

vajalikud

renoveerimistööd (soojustamine, muud vajalikud tööd, sh küttesüsteemi kaasajastamise arutelu,

rõdude renoveerimine, piksekaitse korrastamine, vee- ja kanalisatsioonitorustiku vahetus),

laenu võtmine ning lühikokkuvõte teostatavatest renoveerimistöödest, nende vajalikkusest,

maksumusest, laenu võtmisest, tagatisest ja remonditasu muutmisest (I kd, tl-d 4 ja 73).

Hääletuslehel märgitud otsuste eelnõude p-d 1 ja 1.1 kattuvad kirjaliku hääletuse teates

märgituga (I kd, tl 74). Hääletuslehel märgitud otsuste eelnõud p-des 2, 2.1 ja 8

renoveerimistööde kohta, p-des 3–4, 7 ja 9 laenu võtmise ja tagatise andmise kohta ning p-

des 5–6 remondifondi ja reservkapitali tehtavate maksete suuruse kehtestamise kohta on

detailsemad kui kirjaliku hääletuse teates (I kd, tl-d 74–76). Samas ei tähenda see, et otsustatud

oleks teates näitamata küsimusi, sest teates välja toodud punktid olid piisavad selleks, et

mõistlik korteriomanik saanuks järeldada, et hääletuslehtedel märgitud otsuseid võidakse teha

teates märgitud punktide juures. Hääletuslehe p-de 10 ja 11 järgi tehti otsuseid ka võlas

korteriomanike suhtes võlamenetluse alustamise ja vastuvõetud otsuste teatavakstegemise

küsimustes (I kd, tl-d 75 pöördel ja 76). Selliseid otsustamist vajavaid küsimusi ei ole kirjaliku

hääletuse teates eraldi märgitud. Samas edastati korteriomanikele samal ajal kirjaliku hääletuse

teate teadetetahvlile väljapanekuga ka hääletuslehed koos kõikide otsuste eelnõudega. Seega

oli korteriomanikel võimalik otsustada, kas otsuste tegemisest osa võtta ja oma õigusi teostada.

Asjaolu, et kirjaliku hääletuse teatele ei ole lisatud juhatuse otsust korraldada kirjalik hääletus

või viidatud sellekohasele juhatuse otsusele, ei takistanud korteriomanikel kirjalikul

hääletamisel osalemist. Kirjaliku hääletuse teate kohaselt on kirjaliku hääletamise otsustanud

läbi viia juhatus (I kd, tl-d 73 ja pöördel).

28. Lisaks on avaldajad leidnud, et otsuse tegemise korda rikuti seeläbi, et otsuste tegemiseks

ei antud piisavalt teavet. Maakohus pidas avaldajate sellekohaseid väiteid ebamääraseks.

Kolleegium nõustub avaldajatega osaliselt ja on seisukohal, et korteriomanikele ei antud

piisavalt teavet majandusaasta aruande kinnitamise otsuse vastuvõtmiseks.

28.1. Korteriomanikele hääle andmiseks edastatud hääletuslehe p 1 järgi pandi hääletamisele

otsuse eelnõu, millega otsustati hinnang 2020. a majandustegevusele (finants-majanduslik

aruanne) (I kd, tl 5). Seda otsust ei ole kantud korteriühistu juhatuse koostatud 29. juuni 2021. a

hääletusprotokolli (I kd, tl-d 3 ja pöördel), kuid on vastuvõetud otsusena kantud juhatuse

20. detsembril 2021 allkirjastatud parandatud hääletusprotokolli (III kd, tl 52). Avaldajad

selgitasid vastuseks kohtu nõudele 16. ja 21. veebruari 2024. a menetlusdokumentides oma

nõudeid, täpsustades, et nad vaidlustavad ka otsust, millega otsustati hinnang 2020. a

majandustegevusele (finants-majanduslik aruanne). Selliselt on ka kolleegiumi hinnangul

võimalik avaldajate taotlusi mõista. Avaldaja I esitas kohtule avalduse 14. juuni 2021. a

2-21-10660

korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata ehk kirjalikul hääletusel tehtud otsuste tühisuse

tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks (I kd, tl-d 1 ja pöördel; täpsustatud II kd, tl 134).

Avaldaja I esitas avalduses muu hulgas vastuväited otsuse eelnõu kohta, millega otsustati

hinnang 2020. a majandustegevusele (finants-majanduslik aruanne). Avaldaja II esitas kohtule

avalduse samal kirjalikul hääletusel tehtud otsuste p-de 1–9 tühisuse tuvastamiseks või

kehtetuks tunnistamiseks (I kd, tl-d 23–27). Kõnealune otsuse eelnõu kannab hääletuslehel

järjekorranumbrit 1 ja sama järjekorranumbrit ka avaldaja II avaldusele lisatud korteriühistu

29. juuni 2021. a hääletusprotokolli lisana esitatud dokumendil, milles on märgitud otsuste

eelnõude poolt ja vastu hääletanud korterite numbrid (I kd, tl-d 40 ja pöördel ning 80–82).

Viimasele tuginedes väitis avaldaja II, et ta hääletas otsuste p-de 1–9 vastu. Kolleegiumi

hinnangul on eeltoodut arvestades võimalik avaldajate taotlusi mõista selliselt, et nad

vaidlustavad ka otsust, millega otsustati hinnang 2020. a majandustegevusele (finants-

majanduslik aruanne). Puudutatud isik avaldajate selgitustele vastuväiteid ei esitanud.

28.2. Avaldaja I tugines sellele, et kirjaliku hääletuse teates ei ole näidatud kohta, kus on

võimalik tutvuda dokumentidega, mille üle hääletama hakati. Kolleegiumi hinnangul ei antud

korteriomanikele võimalust tutvuda 2020. a majandusaasta aruandega, mille kinnitamist

otsustati.

KrtS § 20 lg 3 kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on majanduskava

kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht,

kus on võimalik tutvuda majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende

dokumentidega tutvumise kord. Selle eesmärk on tagada korteriühistu liikmele efektiivne

osalemis- ja hääletamisõigus ning vältida olukorda, kus korteriühistu liikmed muutuksid

juhatuse esitatud eelnõude formaalseteks kinnitajateks. Seetõttu on koosoleku kokkukutsumise

korra oluliseks rikkumiseks senises kohtupraktikas peetud muu hulgas seda, kui enne

koosolekut ei tehta kättesaadavaks dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama

hakatakse (vt nt Riigikohtu 29. novembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8010, p 11; 24. mai

2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-17, p 17). KrtS § 20 lg 3 laieneb kolleegiumi hinnangul

ka olukorrale, kus korteriomanikud võtavad otsuseid vastu koosolekut kokku kutsumata.

Siinsel juhul pidid korteriomanikud hääletuslehe p-de 1 ja 1.1 järgi otsustama 2020. a

majandustegevuse üle (finants-majanduslik aruanne) ja 2021. a majanduskava kehtestamise.

Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et korteriomanike postkasti pandi 2020. a

majandustegevuse aruanne (I kd, tl 9) ja 2021. a majandustegevuse aastakava (I kd, tl-d 8

ja pöördel). Avaldajad on aga ette heitnud, et nimetatud dokumendid ei vasta seaduses

sätestatud nõuetele.

28.2.1. Kolleegium nõustub avaldajate seisukohaga, et korteriomanike postkasti pandud

majandustegevuse aruanne ei vasta seaduses majandusaasta aruandele sätestatud nõuetele.

Korteriühistul tulnuks märkida koht, kus on võimalik tutvuda seaduse nõuetele vastava

majandusaasta aruandega (vastava dokumendi n-ö täisversiooniga).

Majandusaasta aruande kinnitamise otsustavad korteriomanikud (MTÜS § 36 lg 3 esimene

lause koostoimes KrtS § 51 lg-ga 1). Kolleegium nõustub avaldajatega, et otsus, millega

otsustati hinnang 2020. a majandustegevusele (finants-majanduslik aruanne), on hinnatav kui

2020. a majandusaasta aruande kinnitamise otsus. Otsuse kui mitmepoolse tehingu sisu

väljaselgitamisel kohalduvad tõlgendamisele üldjoontes sarnased põhimõtted nagu ka lepingu

tõlgendamisele (vt Riigikohtu 20. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-3069, p-d 13–16).

Kuna praegusel juhul ei ole poolte ühist tegelikku tahet menetlusosaliste esitatu ja otsuse

sõnastuse põhjal võimalik üheselt tuvastada, tuleb vaidlusalust otsust tõlgendada

2-21-10660

võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 4 järgi nii, nagu pooltega sarnane mõistlik isik seda samadel

asjaoludel pidi mõistma. Eelkõige arvestatakse lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-s 5

sätestatud asjaoludega, mh otsuse tegemise asjaoludega. Siinsel juhul paluti korteriomanikel

otsustada, kas nad nõustuvad eelmise aasta majandustegevusega ning neile esitati tutvumiseks

korteriühistu eelmise aasta tulusid ja kulusid kajastav majandustegevuse aruandena

pealkirjastatud dokument. Samuti on otsuses kasutatud terminit „finants-majanduslik aruanne“.

Seetõttu saab asuda seisukohale, et mõistlik isik saab otsuse eelnõust aru nii, et korteriomanikel

palutakse kinnitada majandusaasta aruanne. Seega pidi korteriühistu juhatus KrtS § 20 lg 3

järgi teatama korteriomanikele 2020. a majandusaasta aruandega tutvumise koha ja korra.

Korteriühistu ei teatanud korteriomanikele neid andmeid. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et

korteriomanikele oleks tagatud 2020. a majandusaasta aruandega tutvumine muul viisil.

Puudutatud isik on viidanud korteriomanike postkasti pandud 2020. a majandustegevuse

aruandele (I kd, tl 9) kui 2020. a majandusaasta aruandele (vt nt puudutatud isiku 31. augusti

2021. a seisukoha p 2.2; I kd, tl 65). Kolleegium märgib, et korteriomanike postkasti pandud

2020. a majandustegevuse aruanne ei vasta seaduses sätestatud nõuetele majandusaasta aruande

(KrtS § 51) kohta ega ühti äriregistrile esitatud 2020. a majandusaasta aruandega (III kd, tl-

d 179–187). Seaduses on ette nähtud andmed, mida majandusaasta aruanne peab sisaldama.

Raamatupidamise seaduse (RPS) § 14 sätestab üldised reeglid majandusaasta aruande, selle

koostamise ja esitamise kohta. KrtS § 51 lg 1 järgi kohaldatakse majandusaasta aruande

koostamisele, esitamisele ja kinnitamisele MTÜS § 36 lg-tes 1–4 mittetulundusühingu

majandusaasta aruande kohta sätestatut KrtS-s sätestatud erisustega. Samuti kohaldatakse

aruande koostamisele MTÜS § 36 lg 1 järgi RPS §-s 25 sätestatut. KrtS § 51 lg 3 kohaselt

märgitakse majandusaasta aruandes lisaks muudele seaduses sätestatud andmetele ka iga

korteriomandi majandamiskulude suurus. 2020. a majandustegevuse aruanne ei vasta KrtS §-

s 51 sätestatud nõuetele. Selle dokumendi koostamisel ei ole järgitud RPS § 25 lg-s 1 ja § 17

lg-s 1 sätestatut (see ei vasta finantsaruandluse standardile). Sisuliselt on tegemist kokkuvõttega

korteriühistu 2020. a tulude ja kulude kohta, kuid selles puuduvad muud olulised andmed, mis

kajastaks täielikult korteriühistu finantsseisundit ja -tulemust ning rahavooge. Samuti puuduvad

selles andmed iga korteriomandi majandamiskulude suuruse kohta (KrtS § 51 lg 3). Seega ei

ole 2020. a majandustegevuse aruande korteriomanike postkasti panekuga täidetud KrtS § 20

lg-s 3 sätestatud nõue võimaldada korteriomanikel tutvuda majandusaasta aruandega. Kuivõrd

sellest dokumendist ei nähtunud kõiki olulisi andmeid korteriühistu finantsseisundi kohta, ei

saanud korteriomanikud majandusaasta aruande kinnitamise üle otsustamisel informeeritult

hääletada. Kolleegium märgib, et korteriühistu juhatus võib majandusaasta aruande kinnitamise

otsustamisel edastada korteriomanikele juhatuse aruande koos selgitustega tehtud tööde ja

kulude kohta. Sellistele selgitustele vaatamata tuleb korteriühistul tagada korteriomanikele

KrtS § 20 lg-s 3 sätestatud õigus majandusaasta aruandega tutvumiseks. Asjaolu, et

korteriomanikud ei saanud enne otsuse osas seisukoha kujundamist 2020. a majandusaasta

aruandega tutvuda, mõjutas oluliselt nende võimalust informeeritult hääletada.

28.2.2. Kuigi avaldaja I on välja toonud, et ka majanduskava ei vasta seaduses sätestatud

nõuetele, ei too see kolleegiumi hinnangul kaasa majanduskava kehtestamise otsuse tühisust.

Dokument, mille kinnitamist kirjalikul hääletusel otsustati, oli korteriomanike postkasti

pandud.

Iseenesest on põhjendatud avaldaja I seisukoht, et 2021. a majandustegevuse aastakavana

pealkirjastatud dokument (I kd, tl-d 8 ja pöördel) ei sisalda kõiki KrtS § 41 lg-s 1 loetletud

osasid. Samas ei anna see alust leida, et korteriomanikele ei tehtud kättesaadavaks dokumenti,

mille üle hääletama hakati. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et korteriomanikud said enne

otsuse osas seisukoha kujundamist kinnitamiseks esitatud majanduskavaga tutvuda.

2-21-10660

Majanduskava otsustati kinnitada selles märgitud tulude ja kulude osas, st korteriomanikud

otsustasid, mis liiki kulutusi saab korteriühistu majandamiskuludena teha. Seejuures, isegi kui

majanduskavast ei nähtuks reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus, nagu

väidab avaldaja I, olid eraldi otsuste eelnõudena (hääletuslehe p-d 5 ja 6) samale kirjalikule

hääletusele pandud reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suuruse kehtestamine

(I kd, tl-d 5 pöördel ja 6). Puudutatud isik tõendas ka, et korterelamu koridoris asuvale

teadetetahvlile pandi elamu seisukorra kirjeldus (I kd, tl-d 77–78; II kd, tl 137) ja samale

kirjalikule hääletusele pandi küsimused kavandatavate toimingute kohta (I kd, tl-d 5–7).

Korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel tuleneb seadusest,

korteriomanike kokkulepetest ja/või põhikirjast (KrtS § 40). Seetõttu, kuigi majanduskava ei

sisalda kõiki seaduse järgi nõutavaid osiseid, ei ole see otsuse vastuvõtmise korra oluliseks

rikkumiseks TsÜS § 38 lg 2 esimese lause mõttes.

28.3. Avaldaja II oli seisukohal, et korteriomanikel ei olnud piisavalt teavet renoveerimistööde,

laenu võtmise ning remondifondi ja reservkapitali tehtavate maksete suuruse otsustamiseks.

Selles osas nõustub kolleegium maakohtu hinnanguga, et korteriomanikele oli tagatud õigus

informeeritult hääletada. Puudutatud isik tõi esile, et korterelamu koridoris asuvale

teadetetahvlile pandi elamu seisukorra kirjeldus ning teade, et 9. juunil 2021 kell 18.00–19.30

toimub infotund (I kd, tl-d 4, 77–78; II kd, tl 137). Samuti on majanduskavas välja toodud,

millised on korterelamu renoveerimise eeldatavad kulud konkreetsete elamu osade kaupa (I kd,

tl-d 8 ja pöördel). Kolleegiumi hinnangul kinnitavad asja materjalid, et korteriomanikele oli

tagatud võimalus teha informeeritud otsused.

29. Avaldaja I tugines menetluses ka sellele, et 29. juuni 2021. a hääletusprotokoll saadeti e-

posti teel pdf-formaadis ja ei olnud seega allkirjastatud. Vaidlustatud määrusest ei nähtu

maakohtu konkreetset hinnangut sellele väitele, kuid see ei viinud ebaõige lahenduseni.

Kolleegium täiendab selles osas maakohtu määruse põhjendusi. KrtS § 21 lg 4 kohaselt koostab

juhatus otsuse vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata hääletustulemuste kohta

hääletusprotokolli. Puudutatud isik esitas kohtule 29. juunil 2021 digitaalselt allkirjastatud

hääletusprotokolli (I kd, tl-d 84–85). Samas ei tooks ka protokolli allkirjastamata jätmine kaasa

otsuste kehtetust. Riigikohus on osanike koosoleku kontekstis asunud seisukohale, et kuigi

äriseadustiku § 171 lg 5 näeb ette, et osanike koosolek protokollitakse, ei ole koosoleku

protokollimise nõue kirjaliku vormi nõue TsÜS § 78 mõttes. Kuna seadus ei näe osanike

koosolekul vastu võetud otsusele ette kohustuslikku vorminõuet, siis ei saa kohaldada

TsÜS § 83 lg-t 1, mille järgi on tehing seaduses ettenähtud vormi järgimata jätmisel tühine

(Riigikohtu 2. detsembri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-9475, p-d 9.2–9.3). Kolleegiumi

hinnangul on eeltoodud seisukoht kohaldatav ka KrtS § 21 lg 4 sisustamisel.

30. Avaldaja I on samuti ette heitnud, et puudub otsus protokollija valimise kohta ja et

hääletusprotokolli ei kantud protokollija nime. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega,

et seadus ei reguleeri protokollija valimist ja et hääletusprotokolli koostamine on KrtS § 21 lg 4

esimese lause järgi juhatuse ülesanne. Viidatud paragrahvi lõike 4 p 2 järgi kantakse

hääletusprotokolli muu hulgas protokollija nimi. 29. juuni 2021. a hääletusprotokolli lõpus on

nimed D ja B (I kd, tl 84 pöördel), nagu tõi esile ka avaldaja I ise.

31. Avaldajad ei ole esile toonud asjaolusid muude tühisuse aluste jaoks. Muu hulgas ei ole

avaldajad esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et vaidlustatud otsused on vastuolus

heade kommetega. Sellist vastuolu ei tulene mh sellest, et avaldajatele ei ole renoveerimistööd

plaanitavas mahus või viisil meelepärased. Ei ole võimalik eeldada, et korteriomanike huvid

otsuste vastuvõtmisel alati kattuksid.

2-21-10660

32. Eeltoodut arvestades on tühine otsus, millega otsustati hinnang 2020. a majandustegevusele

(finants-majanduslik aruanne). Puudutatud isik on tuginenud sellele, et 10. augusti 2021. a

hääletusprotokolli kohaselt kinnitasid korteriomanikud, et vastuvõetud otsused olid õiged (I kd,

tl 87). Kuigi avaldajad on sellele asjaolule vastu vaielnud, siis märgib kolleegium, et tühist

otsust ei saaks ka kinnitada ehk esialgset tühist otsust ei ole võimalik uue (kinnitava) otsusega

kehtivaks muuta (vt sarnaselt osanike otsuse kohta Riigikohtu 20. märtsi 2019. a otsus

tsiviilasjas nr 2-17-3069, p 11 ja seal viidatud varasem praktika).

Kuigi seadus sätestab majandusaasta aruande kinnitamise otsuse vastuvõtmiseks kindla korra

(mh KrtS § 20 lg 3), siis ei ole selle rikkumise korral tingimata tühised samal koosolekul vastu

võetud ülejäänud otsused. Seega, kuigi märgitud ei olnud kohta, kus on võimalik tutvuda

majandusaasta aruandega, ja sellega tutvumise korda, siis ei muuda see rikkumine tühiseks

samal kirjalikul hääletusel vastu võetud teisi otsuseid, mille vastuvõtmisel on seaduses

sätestatud nõudeid järgitud (vt Riigikohtu 26. aprilli 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-22-12198,

p 13). Kuna otsuste vastuvõtmise korda ei ole muus kui majandusaasta aruande kinnitamise

osas oluliselt rikutud ega esine ka muid otsuste tühisuse aluseid, siis ei ole ülejäänud otsused

tühised.

III

33. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus lõppjäreldusena õigesti, et vaidlustatud otsuste

kehtetuks tunnistamise alused puuduvad, kuid tegi seda osaliselt ekslike ja puudulike

põhjendustega. Ringkonnakohus saab selle maakohtu eksimuse parandada, osaliselt muutes ja

täiendades maakohtu määruse põhjendusi.

34. Kolleegium selgitab, et KrtS § 29 lg 2 teisest lausest tulenevalt tuleb korteriühistu organi

otsuse kehtetuks tunnistamise nõude lahendamisel kohaldada TsÜS-i juriidilise isiku organi

otsuse kehtetuse kohta sätestatut. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt võib huvitatud isik

nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks

tunnistamist. Kui otsus on seadusega vastuolus, on seega üldjuhul võimalik nõuda otsuse

kehtetuks tunnistamist.

35. Avaldajad on ette heitnud, et 29. juuni 2021. a hääletusprotokolli ei ole kantud eriarvamuste

sisu.

KrtS § 21 lg 4 p 4 kohaselt kantakse hääletusprotokolli muu hulgas otsuse suhtes eriarvamusele

jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu. Siinsel juhul on avaldaja I tõendanud, et

ta esitas eriarvamuse, mille palus kanda hääletusprotokolli (I kd, tl 16), kuid 29. juuni 2021. a

hääletusprotokolli ei ole avaldaja I eriarvamuse sisu kantud (I kd, tl-d 84 ja pöördel).

TsÜS § 38 lg 4 teise lause järgi saab otsuse tegemisel osalenud organi liige otsust vaidlustada

üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Samas ei ole Riigikohtu

praktika kohaselt vastuväite esitamine otsuse kehtetuks tunnistamise eeldusena nõutav juhul,

kui organi otsus võetakse vastu koosolekut kokku kutsumata. Nimetatud juhul on vajalik üksnes

otsusele kirjalik vastuhääletamine (Riigikohtu 14. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

76-14, p 25). Avaldaja I tõendas, et ta märkis hääletuslehel otsuste eelnõude kohta, et ta ei ole

nendega nõus (I kd, tl-d 5–7). Igal juhul ei välista otsuse kehtetuks tunnistamise nõudeõigust

vastuväite puudumine protokollis ka juhul, kui koosoleku läbiviija või protokollija on

õigusvastaselt jätnud vastuväite protokollimata. Vastuväitele ei ole kehtestatud eraldi

vorminõuet. Vastuväite protokollimise (protokolli kandmise või protokollile lisamise) nõudel

on eelkõige tõenduslik eesmärk. Samas on vastuväite esitamist võimalik tõendada ka muude

2-21-10660

tõenditega (vt Varul, P. jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tartu:

Juura 2023. § 38 komm, p 3.3.2.2). Kuigi siinsel juhul jäeti avaldaja I vastuväide

hääletusprotokollis kajastamata, on avaldaja I tõendanud, et ta esitas otsustele vastuväite.

36. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas renoveerimistööde tegemise ja laenu võtmise

otsuste (hääletuslehe p-d 2, 2.1 ja 3; I kd, tl-d 5 ja pöördel) puhul on rikutud häälteenamuse

nõudeid. Otsus, mille vastuvõtmisel on rikutud häälteenamuse nõudeid, on olemuselt seaduse

või põhikirjaga vastuolus ning kehtetuks tunnistatav (TsÜS § 38 lg 1 esimene lause;

vt Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12). Maakohus leidis

kokkuvõttes põhjendatult, et kõnealused otsused on õigesti loetud vastuvõetuks, kuid selles osas

tuleb osaliselt muuta ja täiendada maakohtu määruse põhjendusi.

36.1. Nagu maakohus õigesti märkis, saavad korteriomanikud KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud

häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle

poole kaasomandi osadest) otsustada KrtS § 36 lg 1 ja § 39 järgi korteriühistu eelmise

majandusaasta majandamiskulude summat ületava laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise

kohustuse võtmise ning kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise.

Avaldaja II on tuginenud sellele, et otsustatud ulatuses renoveerimistööde tegemine ja selleks

laenu võtmine toob avaldaja II jaoks kaasa liiga koormavate kulude kandmise. Kolleegium

märgib, et viidatud normide kohaldamisel ei kaaluta seda, kas otsusega mittenõustuv

korteriomanik peab korteriühistule tegema makseid otsustatu rahastamiseks. Selles osas saab

korteriomanik esitada kulude kandmise nõudele erandlikel asjaoludel hea usu põhimõttest

tuleneva vastuväite (KrtS § 40 lg 3; vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-116-11, p 24).

36.2. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et avaldajate väited osade korteriomanike

häälte ebaõigesti arvestamise kohta on alusetud. Samas ei toonud see kaasa ebaõiget lahendit.

Maakohus leidis lõppjäreldusena õigesti, et renoveerimistööde tegemise ja laenu võtmise

otsuste poolt anti üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole

kaasomandi osadest.

36.2.1. Asjas on esile toodud, et korterelamu koridoris asuvale teadetetahvlile pandi 29. juuni

2021. a hääletusprotokolli lisana dokument, milles on märgitud hääle andnud korterite numbrid

(I kd, tl-d 40 ja pöördel ning 80–82; III kd, tl-d 81–82). Selle järgi on korteriühistu juhatus

arvestanud järgmiste poolthäältega:

• hääletuslehe p-s 2 märgitud otsuse puhul 45 poolthäälega, sh korterid nr-tega 1, 2, 5, 6,

7, 8, 9, 10, 11, 12, 17, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 28, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 40, 41,

44, 45, 47, 49, 51, 52, 53, 56, 57, 61, 63, 65, 66, 68, 69, 70, 72;

• hääletuslehe p-s 2.1 märgitud otsuse puhul 45 poolthäälega, sh korterid nr-tega 1, 2, 5,

6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 17, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 28, 30, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 41, 44, 45,

47, 48, 49, 51, 52, 53, 56, 57, 58, 61, 63, 65, 66, 68, 69, 70, 72;

• hääletuslehe p-s 3 märgitud otsuse puhul 42 poolthäälega, sh korterid nr-tega 1, 2, 5, 6,

7, 8, 9, 10, 11, 12, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 28, 30, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 41, 44, 45, 47,

49, 51, 52, 53, 56, 57, 61, 63, 65, 66, 68, 69, 70, 72.

36.2.2. Maakohus hindas sisuliselt avaldajate vastuväiteid teiste korteriomanike antud häältele,

kuid leidis samal ajal, et hääletusprotokollis kajastatud hääle andmise ebaõigsusele saab

tugineda üksnes isik, kelle hääle andmine on väidetavalt ebaõigesti tuvastatud. Kolleegium

nõustub avaldajatega, et maakohtu eelviidatud seisukoht on ekslik, ning muudab selles osas

maakohtu määruse põhjendusi. Riigikohus on leidnud, et korteriomanikul on õigus

2-21-10660

korteriühistu organi otsust vaidlustades tugineda sellele, et osa korteriomandite antud hääli ei

saa kas volituse puudumise või volituse piiride ületamise tõttu arvesse võtta ning avaldaja saab

tugineda ka teiste korteriomandite antud hääle andmise tühisusele (Riigikohtu 30. novembri

2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-13599, p 13.2).

36.2.3. Kolleegium nõustub maakohtuga, et korterite nr 2, nr 10 ja nr 21 omanike esitatud

seisukohad võeti otsuse tegemisel õigesti arvesse. Maakohus tuvastas, et viidatud korterite eest

esitatud seisukohtadele ei ole märgitud nime või on märgitud nimi ebatäpne, aga on esitatud

isikukood, mis ühtib kinnistusraamatust nähtuva korteriomaniku isikukoodiga. Samuti tuvastas

maakohus, et korterite nr 2 ja nr 21 omanikud kinnitasid, et osalesid hääletamisel ja täitsid

hääletuslehe, ning palusid lugeda hääle andmise kehtivaks. Avaldajad ei ole neid maakohtu

tuvastatud asjaolusid määruskaebustes vaidlustanud. Seega on põhjendatud maakohtu järeldus,

et hääle andsid korteriomanikud.

36.2.4. Kolleegium nõustub maakohtuga, et korteri nr 22 omaniku esitatud seisukoht võeti

otsuse tegemisel õigesti arvesse. Kuigi avaldaja II tõi esile, et korteri nr 22 hääletusleht on

allkirjastamata, tuvastas maakohus, et korteriomanik kinnitas, et ta võttis hääletamisest osa ja

täitis hääletuslehe. Avaldajad ei ole seda määruskaebustes vaidlustanud. Ka korterite nr 44 ja

nr 66 hääletuslehed on allkirjastamata (I kd, tl 99; II kd, tl 47). Maakohus jättis seisukoha

võtmata avaldaja II väite kohta, mille kohaselt ei ole viidatud korterite eest hääle andnud isikute

kinnitused hääletuslehtede täitmise kohta usaldusväärsed (III kd, tl-d 76, 78–80). Kolleegium

täiendab selles osas maakohtu määruse põhjendusi. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust lugeda

korteriomanike kirjalikke kinnitusi ebausaldusväärseks. Ainuüksi sellest, et kõnealused kirjad

allkirjastati 25. oktoobril 2021 ja 1. novembril 2021, s.o enne kui puudutatud isikut kohustati

maakohtu istungil vastama avaldajate vastuväidetele häälte arvestamise kohta, ja kirjad ei ole

digitaalselt allkirjastatud, ei saa järeldada, et vaidlusalused kinnitused on sisu poolest valed.

Seejuures peab korteriomanik kirjaliku hääletuse puhul KrtS § 21 lg 2 kohaselt esitama

juhatuse saadetud otsuse eelnõu kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas

vormis. Seega ei tulene seadusest, et korteriomanik peaks hääletamiseks teatama oma seisukoha

kirjalikus vormis.

36.2.5. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et korteri nr 35 eest esitatud seisukoht

võeti otsuse tegemisel õigesti arvesse. Maakohus tuvastas, et korteri nr 35 nimel allkirjastas

hääletuslehe E, kes oli hääletamise ajal alaealine, kuid et tema ema on hääle andmise heaks

kiitnud. Kolleegium ei nõustu maakohtu põhjendusega, et sellistel asjaoludel on hääl antud

kehtivalt, ja muudab selles osas maakohtu määruse põhjendusi. Hääle andmine juriidilise isiku

organi otsuse tegemisel on TsÜS § 33 lg 1 järgi tahteavaldus, millele kohaldatakse tehingu

kohta sätestatut. Seega on tegemist ühepoolse tehinguga TsÜS § 67 lg 2 teise lause mõttes. Ka

KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral kujutab otsuse eelnõu poolt või vastu oma seisukoha

avaldamine (hääle andmine) korteriomaniku tahteavaldust TsÜS § 33 lg 1 mõttes (vt

Riigikohtu 21. detsembri 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-11256, p 13.1). TsÜS § 10

kohaselt toob ühepoolse tehingu puhul seadusliku esindaja eelneva nõusoleku puudumine kaasa

tehingu tühisuse. Seega piiratud teovõimega isik võib küll ise tehingu teha, kuid et see kehtiks,

peab olema seadusliku esindaja eelnev nõusolek. Kui tehing on tehtud eelneva nõusolekuta, siis

seda hilisema heakskiiduga kehtivaks muuta ei saa. Siinsel juhul allkirjastas alaealine

hääletuslehe 9. juunil 2021 (I kd, tl 120) ja tema ema kiitis hääle andmise heaks

26. oktoobril 2021 (III kd, tl 68), s.o pärast seda. Kuna seaduslik esindaja ei ole eelnevat

nõusolekut piiratud teovõimega isiku seisukoha esitamise kui tehingu jaoks andnud, on tehing

tühine. Korteriomaniku seisukoha esitamise kui tehingu tühisus toob TsÜS § 33 lg 2 järgi kaasa

selle, et korteriomaniku antud häälega ei saa otsuse vastuvõtmisel arvestada.

2-21-10660

36.2.6. Kolleegium nõustub maakohtuga, et korteri nr 39 omaniku esitatud seisukoht võeti

otsuse tegemisel õigesti arvesse. Maakohus tuvastas, et korteri nr 39 eest andis hääle M, kes

selgitas, et tegi seda endise korteriomaniku T pärijana, ja kes on nüüdseks kantud ka korteri

ainuomanikuna kinnistusraamatusse. Avaldajad ei ole neid asjaolusid määruskaebustes

vaidlustanud. Puudutatud isik esitas kohtule koos korteri nr 39 eest esitatud täidetud

hääletuslehega ka surma tõendi, mille kohaselt suri T 21. jaanuaril 2021 (I kd, tl 107 pöördel),

samuti pärimistunnistuse, mille kohaselt on T ainupärija M (III kd, tl-d 102–103). Pärijad

saavad pärandaja üldõigusjärglasteks tagasiulatuvalt alates pärandi avanemise ajast, s.o

pärandaja surma hetkest (vt pärimisseaduse § 3 lg 1, § 4 ja § 118; Riigikohtu 24. märtsi 2021. a

otsus tsiviilasjas nr 2-18-18277, p 15.3). Seega on põhjendatud maakohtu seisukoht, et hääle

andis selleks õigustatud isik.

36.2.7. Kolleegium nõustub maakohtuga, et korteri nr 48 omaniku esitatud seisukoht võeti

otsuse tegemisel õigesti arvesse. Maakohus tuvastas, et korteriomaniku V nimi ja isikukood on

märgitud hääletuslehel. Avaldajad ei ole määruskaebustes esitanud asjaolusid, mis annaksid

aluse kahelda selles, et hääle andis korteriomanik.

36.2.8. Menetlusosalised ei vaidle selle üle ja maakohus tuvastas, et korterite nr 5, nr 16, nr 23,

nr 49, nr 64 ja nr 67 eest antud hääli ei saa poolthäälte hulka arvestada. Kuigi 29. juuni 2021. a

hääletusprotokolli lisas on korterite nr 5 ja nr 49 eest antud hääled poolthäälte hulka arvestatud,

siis nentis ka puudutatud isik 20. detsembri 2021. a seisukohas, et neid arvesse võtta ei saa ning

hääletusprotokolli parandatud versioonis ei ole nende korterite eest antud häältega enam

arvestatud (III kd, tl-d 52–57). Ei vaielda selle üle, et kinnistusraamatu andmetel on korteril

nr 5 mitu omanikku (I kd, tl 34) ja korteri nimel hääle andnud isik ei tõendanud nende kõigi

esindamise õigust, ega selle üle, et korteri nr 49 nimel andis hääle isik, kes ei ole korteriomanik

ja tõendamata on ka tema esindusõigus. Juhul kui KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral esitab

oma seisukoha otsuse eelnõu kohta korteriomaniku nimel isik, kellel puudub õigus

korteriomanikku hääletamisel esindada, on selle korteriomaniku seisukoha esitamine kui

ühepoolne tehing tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi. Seega ei saanud TsÜS § 33 lg 2 järgi nende

korteriomanike antud häältega otsuse vastuvõtmisel arvestada. Asjas ei ole esile toodud, et

korteriomanikud oleksid hääle andmise heaks kiitnud.

36.2.9. Eeltoodut arvestades tegi korteriühistu juhatus ebaõigesti kindlaks vaidlusaluste otsuste

eelnõude poolt antud häälte arvu, võttes ebaõigesti arvesse korterite nr 5, nr 35 ja nr 49 omanike

esitatud seisukohad. Samas ei ole sellel siinsel juhul mõju otsuste kehtivusele, sest ka ilma

nende häälteta ei oleks hääletamise tulemus olnud häälteenamuse nõuet arvesse võttes

teistsugune.

Elamus on 72 korteriomandit. Maakohus ei põhjendanud, millele tuginedes jõudis ta

järelduseni, et kinnisasi on jagatud 38 834 mõtteliseks osaks. Avaldajad tõid asjas esile, et

kinnistusraamatu andmetel on korteriomanike kaasomandis olev kinnisasi jagatud 38 275

mõtteliseks osaks (I kd, tl-d 34–38 pöördel; II kd, tl-d 183–187 pöördel, 198). Avaldaja I

märkis õigesti, et KrtS § 36 lg 1, § 39 ja § 9 lg 3 järgi pidi renoveerimistööde tegemise ja laenu

võtmise otsuste vastuvõtmiseks olema vähemalt 37 poolthäält ja poolthääle andnud

korteriomanikele pidi kuuluma vähemalt 19 138/38 275 mõttelist osa kaasomandist.

Kui mõtteliselt eemaldada korterite nr 5, nr 35 ja nr 49 eest esitatud seisukohad, siis oleks olnud

hääletamise tulemus selline, et hääletuslehe p-des 2 ja 2.1 märgitud otsuste poolt oleks antud

42 häält, kellele kuuluvate mõtteliste osade summa on kinnistusraamatu andmetel vastavalt

22 352/38 275 ja 22 183/38 275. Hääletuslehe p-s 3 märgitud otsuse poolt oleks antud 39 häält,

kellele kuuluvate mõtteliste osade summa on kinnistusraamatu andmetel 20 463/38 275. Seega

2-21-10660

olid nii poolthäälte arv kui ka omandiosade summa suuremad kui eespool märgitud piirmäärad.

Seetõttu ei sõltunud tühistest häältest vaidlusaluste otsuste sisu, st sellise sisuga otsused oleks

ikkagi vastu võetud. Eeltoodut arvestades on renoveerimistööde tegemise ja laenu võtmise

otsused vaatamata osa häälte tühisusele kehtivad.

37. Avaldaja I leiab veel, et korteriühistu kinnitas 2021. a majanduskava (I kd, tl-d 8 ja pöördel)

pärast majandusaasta algust, mis ei ole lubatud, ning et majanduskava ei sisalda kõiki seaduse

järgi nõutavaid osiseid. Maakohus jättis nendele väidetele hinnangu andmata, kuid see ei toonud

kaasa ebaõiget lõpplahendit. Kolleegium leiab, et avaldaja I väidetud asjaolud ei too kaasa

majanduskava kinnitamise otsuse kehtetuks tunnistamist ning täiendab selles osas maakohtu

määruse põhjendusi.

37.1. Avaldaja I oli seisukohal, et kuna 2021. a majandusaasta alguseks ei olnud kehtestatud

uut majanduskava, oleks pidanud 2021. aastal kehtima senine majanduskava ja uut

majanduskava kehtestada ei saanud. Kolleegium avaldaja I sellise seisukohaga ei nõustu.

KrtS § 41 lg 5 kohaselt, kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava,

kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Viidatud normi alusel võib

majanduskava kinnitada ka majandusaasta jooksul, mis hakkab kehtima majanduskava

kehtestamisest (vt sarnaselt ka Tallinna Ringkonnakohtu 31. augusti 2021. a määrus tsiviilasjas

nr 2-18-13079, p 45).

37.2. Samuti tugines avaldaja I sellele, et majanduskavas on näidatud tööd, mis on juba tellitud

ja makstud. Kolleegiumi hinnangul ei annaks ka see asjaolu alust majanduskava kinnitamise

otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Riigikohtu praktika kohaselt on võimalik korteriomanike

otsusega majandustegevuse aastakava (majanduskava) vastuvõtmisel heaks kiita varem kantud,

kuid varasemas majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud kulutuste tegemine (Riigikohtu

6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13, p 11).

37.3. Kinnitatud majanduskavas ei esine põhimõttelisi ja sisulisi vastuolusid seadusega.

KrtS § 41 lg 1 järgi koostatakse majanduskava majandusaasta kohta ja see koosneb järgmistest

osadest: ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest (p 1);

korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud (p 2); korteriomanike kohustuste jaotus

majandamiskulude kandmisel (p 3); reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus

(p 4) ning kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja

maksumus (p 5). Avaldaja I heidab ette p-de 1 ja 3–5 rikkumist.

Kolleegium selgitab, et majanduskava kehtestamine tähendab, et otsustatakse korteriomanike

poolt korteriühistule tehtavate maksete suurus (vt KrtS eelnõu 462 SE seletuskiri, lk 69). Siinsel

juhul sisaldab majanduskava korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid (I kd, tl-d 8

ja pöördel). Seega pandi sellega paika korteriühistu eelarve selles märgitud kululiikide osas.

Õige on avaldaja I väide, et kinnitatud majanduskava ei käsitle kaasomandi eseme seisukorda

(KrtS § 41 lg 1 p 1). Samas tõendas puudutatud isik, et korterelamu koridoris asuvale

teadetetahvlile pandi elamu seisukorda kirjeldav dokument (I kd, tl-d 77–78; II kd, tl 137).

Majanduskava ei käsitle ka korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel

ega kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogust ja

maksumust (KrtS § 41 lg 1 p-d 3 ja 5). Samas oleks need andmed majanduskavas üksnes

informatiivse tähendusega. Korteriomanike kohustuste jaotus tuleb majanduskavas näidata

vastavalt sellele, mida selle korteriühistu puhul on korteriomanikud lisaks seadusele

2-21-10660

omavaheliste kokkulepetega ja põhikirjaga ette näinud. Majanduskavaga kehtestamisega ei saa

korteriomanikele kehtestada rahalisi

kohustusi

teistsuguse jaotusega, kui

seadus,

korteriomanike kokkulepped ja põhikiri seda ette näevad (vt KrtS eelnõu 462 SE seletuskiri,

lk 72). Samuti on tegelikust tarbimisest sõltuvate teenuste kohta majanduskavas esitatud

prognoosil vaid informatiivne väärtus, sest korteriühistu nõude suurus sellest ei sõltu (vt samas).

Avaldaja I leidis samuti, et majanduskavast ei nähtu reservkapitali ja remondifondi tehtavate

maksete suurus (KrtS § 41 lg 1 p 4). Kolleegium märgib, et isegi kui see nii oleks, siis olid

eraldi küsimustena (hääletuslehe p-d 5 ja 6) samale kirjalikule hääletusele pandud

reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suuruse kehtestamine (I kd, tl-d 5 pöördel

ja 6). Seega otsustasid korteriomanikud koos majanduskava kinnitamisega ka remondifondi ja

reservkapitali tehtavate maksete suuruse. Neid otsuseid saab seega käsitada kinnitatud

majanduskava osana. Isegi kui vaadelda neid eraldi otsustena, siis kuigi eelkõige saab

korteriomaniku kulude tasumise aluseks olla KrtS §-de 40 ja § 41 järgi korteriomanike

üldkoosolekul kinnitatud majanduskava, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt võimalik

nõuda korteriomanikult kulude hüvitamist ka muu korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel,

millega otsustatakse konkreetsete kulutuste kandmine (vt Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus

tsiviilasjas nr 2-19-8045, p 11).

Eeltoodut arvestades on kolleegium seisukohal, et avaldaja I esile toodud puudused

majanduskavas ei ole sellised, mis mõjutaks otsuse kehtivust (vt ka nt Riigikohtu 30. septembri

2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-82-15, p 12 kolmas lõik, milles on leitud, et väiksemad

kõrvalekalded majandusaasta aruandes ei ole sellised puudused, mis mõjutaks otsuse

kehtivust). Kõnealused puudused ei ole kolleegiumi hinnangul käsitatavad majanduskava

kinnitamise otsuse vastuoluna seadusega TsÜS § 38 lg 1 esimese lause tähenduses. Seega

puudub majanduskava kinnitamise otsuse kehtetuks tunnistamise alus.

38. Hääletusprotokolli järgi võeti vastu ka otsus teha hääletusel vastuvõetud otsused teatavaks

kõikidele korteriomanikele (I kd, tl 84 pöördel). Avaldaja I leidis, et sellekohane otsuse eelnõu

hääletuslehel on vastuolus seadusega. Maakohus jättis sellele väitele vastamata, kuid see ei

viinud ebaõige lahenduseni. Kolleegium märgib, et KrtS § 21 lg 4 näeb tõepoolest korteriühistu

juhatusele ette kohustuse saata hääletusprotokoll kõigile korteriomanikele. Samas ei ole

vastuvõetud otsus viidatud normiga vastuolus, sest korteriomanikud otsustasid samamoodi teha

otsused teatavaks kõikidele korteriomanikele.

39. Neil põhjendustel jättis maakohus avaldajate nõude otsuste kehtetuks tunnistamiseks

lõppastmes põhjendatult rahuldamata.

40. Kokkuvõtvalt tuleb avaldajate avaldused ja ühtlasi määruskaebused rahuldada osaliselt, sest

ringkonnakohus tuvastas 2020. a majandusaasta aruande kinnitamise otsuse puhul tühisuse

alusena otsuse tegemise korra olulise rikkumise TsÜS § 38 lg 2 esimese lause tähenduses.

Teiste vaidlustatud otsuste tühisuse ega kehtetuks tunnistamise aluseid ringkonnakohus ei

tuvastanud, st sellekohaste avaldajate nõuete rahuldamata jätmise kohta tehtud maakohtu

otsustus jääb muutmata.

IV

41. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kuigi ringkonnakohus

tühistab osaliselt maakohtu määruse ja rahuldab osaliselt avaldajate avaldused, ei anna see alust

muuta TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi menetluskulude jaotust. Ringkonnakohtu hinnangul

2-21-10660

on põhjendatud jätta nii maa- kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 172 lg 1

alusel menetlusosaliste endi kanda.

41.1. Kolleegium selgitab, et hagita menetluses kannab menetluskulud TsMS § 172 lg 1 järgi

isik, kelle huvides lahend tehakse, või kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus

otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on

asjaolusid arvestades õiglane. Menetluskulude jaotamisel TsMS § 172 lg 1 alusel on

lähtekohaks õigluse põhimõte (vt Riigikohtu 11. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-87-

14, p 29). Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud

selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (vt Riigikohtu 2. juuni 2008. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-42-08, p 18). Samas annab TsMS § 172 lg 1 kohtule menetluskulude jaotuse

määramisel kaalutlusõiguse, võimaldades jaotada menetluskulud vastavalt sellele, mis on

õiglane just konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades.

41.2. Kolleegiumi hinnangul jättis maakohus põhjendatult menetluskulud TsMS § 172 lg 1

järgi menetlusosaliste endi kanda. Sama kehtib ka määruskaebemenetluse kulude kohta.

Maakohus võttis põhjendatult arvesse, et vaidluse põhjustas vähemalt osaliselt asjaolu, et

korteriühistu juhatuse hääletustulemuste kohta koostatud hääletusprotokoll oli ekslik ja

puudulik. Samas ei nõustu kolleegium avaldajate määruskaebustes esitatud seisukohaga, et sel

põhjusel ja asjaolu tõttu, et maakohus jättis osa puudutatud isiku esitatud tõendeid asja

lahendamisel arvestamata, tuleks avaldajate menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.

Kolleegiumil ei ole alust arvata, et puudutatud isik on käitunud sihilikult ja pahatahtlikult, nagu

väidab avaldaja II. Samuti võtab kolleegium arvesse, et praegusel juhul jäävad avaldused

suuremas osas rahuldamata. Kuigi avaldajate avaldused rahuldatakse osas, milles nad

vaidlustasid 2020. a majandusaasta aruande kinnitamise otsuse vastuvõtmise, siis ei olnud selle

otsuse kehtivusega seotud küsimused asjas keskseteks vaidlusküsimusteks, millest tingitult

oleksid menetlusosalistel menetluses kulud tekkinud. Peamiselt vaidlesid menetlusosalised

selle üle, kas asjaolu, et hääletusprotokoll ei vasta seaduses sätestatud nõuetele, toob kaasa

otsuste kehtetuse, samuti renoveerimistööde tegemise ja laenu võtmise otsuste kehtivusega

seotud küsimuste üle. Eelnimetatud küsimuste osas ei olnud avaldused edukad.

42. Kuna menetlusosaliste menetluskulud jäävad nende endi kanda, ei ole menetluskulude

suurust vaja kindlaks määrata.

43. Juhindudes TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvast § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus

määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse, milles

vastavalt TsMS § 173 lg 1 teisele lausele märgib kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

44. Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)