2-21-7152/45 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Aleksandr Kondrašov

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.02.2024, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-7152

Tsiviilasi

A. E. (E.) hagi T. A. 200 000 euro väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

200 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja A. E. (isikukood xxxx), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Nigul Saar

Kostja T. A. (isikukood xxxx), lepinguline esindaja Reimo

Mets

Viimase kohtuistungi aeg

13.12.2023

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada A. E. hagi osaliselt.

2. Välja mõista T. A.lt A. E. kasuks 120 00 eurot.

3. Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Jätta menetluskulud rahaliselt kindlaks

määramata.

4. Tühistada Harju Maakohtu 07.05.2021 määruse ja Tallinna Ringkonnakohtu

28.09.2021 määrusega hagi tagamise korras rakendatud T. A. pangakonto nr xxxx

arestimine 45 000 euro ulatuses.

5. Jätta otsuse täitmise tagamiseks jõusse Harju Maakohtu 07.05.2021 määruse ja

Tallinna Ringkonnakohtu 28.09.2021 määrusega hagi tagamise korras T. A. kinnisasjadele

seatud kohtulikud hüpoteegid kogusummas 120 000 eurot.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest (29.02.2024). Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

kulgemist. Menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Asjaolud ja poolte seisukohad

1. A. E. (hageja) esitas 05.05.2021 Harju Maakohtule hagi T. A. (kostja) vastu 200 000 eurot

väljamõistmiseks. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt kinkis hageja kostjale 22.07.2016 lepinguga korteri aadressil Xxxx.

Pooled koormasid kokkuleppel korteriomandi tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks.

Isikliku kasutusõiguse seadmine oli kinkelepingu sõlmimise eelduseks. Korter oli sisustatud

hagejale kuuluvate esemetega (mööbel, kodutehnika jne), mis ei olnud kinkelepingu esemeks ja

nende omand kinkijalt kingisaajale üle ei läinud. Hagejale jäi korterivõti. Pärast kinkelepingu

sõlmimist leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile eesmärgiga teenida üüritulu ja et

kingisaaja ega kinkija ei kasuta sel perioodil korterit elamiseks.

Hageja plaanis 2020. a jõulupuhkuse veeta Tallinnas ja kasutada sel perioodil isikliku

kasutusõiguse omajana korterit. Hageja ema teatas 2020. a oktoobris kostjale ja tema

elukaaslasele, et hageja tuleb Tallinnasse. Ka novembris 2020 informeeris hageja ema kostja

esindajat sellest, et hageja tuleb Eestisse kahe nädala pärast. Kui hageja Tallinnasse tulek oli

kindel, püüdis tema 10.12.2020 korduvalt kostjat telefonitsi ja e-kirja saatmise teel kätte saada, et

täpsustada korteri kasutamiseks varuvõtmete saamist. Hageja võtmed oli tema ema valduses.

Vastuseks hageja kirjale teatas kostja, et korteriga seotud küsimustes peaks hageja kostja jurist

Reimo Metsale kirjatama. Kostja jurist avaldas 14.12.2020 hagejale, et korter olevat üürile antud

ja üürniku valduse rikkumine ei ole isikliku kasutusõiguse omaja poolt lubatud. Kostja ei

vastanud pärast 10.12.2020 e-kirja hageja helistamistele ning blokeeris hageja ka Facebook´is.

Hageja saabus Tallinnasse 14.12.2020 õhtupoolikul. Hageja võttis lennujaamas vastu tema

onupoeg M. E., kes oli hageja ema juurest läbi sõitnud ning saanud viimaselt korteri võtme.

Hageja ja M. E. sõitsid Xxxx tänavale. M. E.il oleva võtmega avasid nad maja välisukse. Korteri

ust võti ei avanud, kuna uksel olev lukk oli ära vahetatud. Ka ei avanud keegi ust helistamise

peale. Hagejal ei õnnestunud Eestis viibitud kolme nädala jooksul korterisse pääseda.

Tagantjärgi sai hageja teada, et kostja võõrandas 30.12.2020 korteri uuele omanikule, kes ei

suutnud korteri müügihinda maksta. Kohtutäitur alustas täitemenetlust ja kolmas isik omandas

avalikult enampakkumiselt korteri. Hageja kasuks seatud isiklik kasutusõigus on kustutatud.

Hageja taganes 2021. a märtsis tehtud avaldusega kinkelepingust. Üheks lepingust taganemise

põhjuseks oli see, et kostja näitas oma käitumisega hageja vastu üles jämedat tänamatust. Kostja

tegu, st mitte lubada eluruumi kasutama selleks õigustatud isikut, on hukkamõistetav. Kostja

teadis, et hageja ei jää korterit kasutama pikemaks ajaks kui kolm nädalat. Kostja oli teadlik ka

sellest, et hageja tuleb üle pika aja koju eesmärgiga veeta puhkus. Ebaõige on kostja väide, et

üürnik kasutas detsembris 2020 korterit. Üürisuhe kostja poolt leitud üürnikuga lõppes 2019. a

suvel, mille järel asus kostja koos oma elukaaslasega korterit kasutama. Kostja poolt esitatud

üürileping on koostatud tagantjärgi ja see ei tõenda korteri kasutamist üürniku poolt. Isegi kui

üürileping oleks ehtne, ei ole sellel õigusliku jõudu, sest hageja isikliku kasutusõiguse omajana

ei ole selle sõlmimiseks nõusolekut andnud. Isegi kui vastanuks tõele, et korteriomand olevat

antud üürile, puudus kingisaajal õigus teha korterisse pääsemine võimatuks ukseluku

vahetamisega ilma uue luku võtit hagejale andmata. Kostja jäme tänamatus seisnes ka selles, et

ta jättis endale korterisse jäänud hageja ja tema ema esemed, mida hageja ei kinkinud kostjale.

Hukkamõistetav on kostja käitumine ka selles osas, et kingisaaja lasi ühel oma esindajal jätta

mulje, et korteri kasutamise osas toimuvad läbirääkimised ja samal ajal lasi kostja korteri

kolmandale isikule võõrandada. Hageja hinnangul käitus kostja alatult.

Kinkelepingust taganemise aluseks on ka see, et kostja jättis täitmata kinkega seotud koormise.

Korteriomand oli koormatud isikliku kasutusõiguse hageja kasuks, mis andis kinkijale õiguse

korterit kasutada ning majutada korterisse ka oma pereliikmeid. Eestisse tulekul oli hagejal

kokkulepe emaga, et nad elavad hageja puhkuse ajal korteris koos. Kostja on asunud hagejal

takistama korterisse sisenemist, korteri üle valduse teostamist ning korterisse hageja

perekonnaliikmete majutamist. Sellega ei võimaldanud kostja hagejal isikulikku kasutusõigust

kasutada.

Kinkeeseme tagastamine hagejale ei ole enam võimalik. Seetõttu peab kostja hüvitama hagejale

korteri hariliku väärtuse tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal. Korter võõrandati 2021. a aprillis

enampakkumisel 205 000 euro eest. Hageja leidis, et korteri harilik väärtus kinkelepingust

taganemise seisuga 2020. a märtsis oli 200 000 eurot. Hageja palus mõista kostjalt välja 200 000

eurot.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja avaldas, et tema ei ole hageja või tema lähedaste vastu jämedat tänamatust üles näidanud.

Hageja ei kasutanud isiklikku kasutusõigusõigust, sest pärast kinkelepingu sõlmimist ei ole

hageja viie aasta jooksul korteris viibinud.

Kostja kinnitas, et poolte vahel oli kokkulepe, mille järgi üüritakse korter välja ning sel ajal

hageja ega kostja korterit elamiseks ei kasuta. Seega välistasid pooled kokkuleppel hageja kasuks

seatud isikliku kasutusõiguse kasutamise ajal, kui korter on üürile antud. Üürilepingu kehtivuse

ajal ei saanud hageja nõuda korteri kasutamist. 2020. a detsembris oli korter üürnike kasutuses

kostjaga sõlmitud üürilepingu alusel. Kostja ei pidanud korteri üürileandmist hagejaga

kooskõlastama. Korteri üürile andmine kokkuleppel hagejaga ei ole hinnatav jämeda

tänamatusena.

Alusetu on hageja väide, et kingitud korter oli sisustatud hagejale kuuluvate esemete.

Tõendamata on, et kinkelepingu sõlmimisel olid korteris hageja mainitud esemed. Ebaselge on

ka see, milliseid esemeid pidas hageja enda omaks pärast korteri üleandmist. Hageja kinkis

kostjale korteri koos oluliste osade ja päraldistega. Seega oli kinke esemeks korter koos kõikide

esemetega. Leping on täidetud ja korter koos erinevate esemetega on kostjale üle läinud. Lepingu

sõlmimisest on möödunud üle viie aasta ja selle aja jooksul vahetati välja amortiseerunud

kodutehnika. Isegi juhul, kui hageja esemed jäid korterisse, ei anna see alust väita, et tänu sellele

säilitas hageja valduse korteri üle.

Hageja ei ole käitunud heas usus, kuna ta teatas vaid neli päeva ette Eestisse jõudmisest ja enda

soovist korterit kasutada. Seejuures teadis hageja, et korter oli välja üüritud, mistõttu ei ole

kostjal võimalik hageja soovi täita. Nii lühikese etteteatamise tähtaja jooksul ei saanud hageja

eeldada, et üürnik paari päevaga saaks korterist välja kolida. Hageja edastas soovi korterit

kasutada lühikese etteteatamistähtajaga, mistõttu ei olnud kostjal võimalik hageja soovi täita.

Ebaõige on hageja väide, et kostja oli korteri ukselukku vahetanud. Tõendamata on ka see, et

hageja oleks korteris käinud ja proovinud korterisse siseneda. Kostja ei ole rikkunud hageja

kasuks seatud isiklikku kasutustõigust. Korteri võõrandamisel läks kasutusõigus üle, mistõttu oli

hagejal jätkuvalt võimalik korteri kasutada.

Hageja nõutav hüvitis ei ole mõistlik. Kostja vastutus saab olla piiratud korteri võõrandamisest

saadud tuluga 92 575,97 eurot. Lisaks oli korteri väärtus mitte 200 000 eurot, vaid 120 000 eurot.

Viimati mainitud hind näitab isikliku kasutusõigusega koormatud korteri väärtust.

Kohtu põhjendused

3. Kohus leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Kohus põhjendab oma seisukohta

järgnevalt.

4. Kohus on tuvastanud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 ning § 231 lg-te 2

ja 4 alusel järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud:



pooled sõlmisid 22.07.2016 lepingu, millega hageja kinkis kostjale korteriomandi aadressil

Xxxx. Sama lepinguga seadsid pooled korterile tähtajatu isikliku kasutusõiguse hageja kasuks (I

kd, tl 8–12);



kostja võõrandas 30.12.2020 müügilepinguga korteri Eurotrade Corporation OÜ-le (I kd, tl

16 pöördel–22);



hageja taganes 22.03.2021 avaldusega kinkelepingust (I kd, tl 23). Lisaks esitas hageja

esindaja 23.03.2021 kostja esindajale kinkest taganemise avalduse (I kd, tl 24-25).

5. Esmalt toob kohus välja, et hageja kinkis 22.07.2016 lepinguga kostjale kaks kinnisasja, st

vaidlusaluse korteri ja kinnistu aadressil Xxxx (nn suvila; I kd, tl 8–12). Kohus leiab, et

praeguses vaidluses ei oma tähtust kostjale kingitud suvila. Hageja selgitas, et kostja võõrandas

suvila enne kinkelepingust taganemise aluseks olnud sündmuste toimumist ning hagejal ei ole

kostjale suvila osas selliseid etteheiteid, mis annaksid alust kinnistu osas lepingust taganeda.

Hageja soovis 2021. a kevadel kinkelepingust ainult korteri osas taganeda. Vastav tahe nähtub

selgelt hageja taganemisavaldustest. Kohus jätab tähelepanuta suvila kohta esitatud väited, kuna

need ei oma vaidluses tähtsust.

6. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli õigus kinkelepingust taganeda ehk kas taganemine

on materiaalõiguslikult kehtiv. Lisaks on pooltel erinev arusaam kinkelepingu eseme osas, st kas

hageja kinkis kostjale korteri koos selles asunud ja väidetavalt hagejale kuulunud esemetega või

kas lepingu esemeks oli korter ilma sisustuseta. Esmalt käsitleb kohus lepingu eset.

7. Hageja selgitas, et korteriomand oli sisustatud hagejale kuuluva mööbli, kodutehnika, nõude,

kardinate jms esemetega. Osundatud esemed ei olnud kinkelepingu esemeks ja nende omand

kinkijalt kingisaajale üle ei läinud (05.05.2021 hagiavalduse p 1.3 (I kd, tl 1–6); 05.10.2021

menetlusdokumendi p 5 (I kd, tl 153–155); 20.03.2023 menetlusdokumendi p 8-9 (I kd, tl 173–

176). Kostja vaidlustas hageja väite, et korteris asusid hagejale kuuluvad esemed. Teiseks

selgitas kostja, et lepingu esemeks oli korter koos selle oluliste osade ja päraldistega ning seega

kinkis hageja kostjale korteri koos kõikide esemetega (kostja 26.08.2021 menetlusdokumendi p

3.15 (I kd, tl 126–131); kostja 23.02.2023 menetlusdokumendi p 2.4-2.5 (I kd, tl 153–155).

8. Kinkelepingu sõlmimise hetkel korteris asunud esemeid ja nende kuulumist kinkijale soovib

hageja tõendada täitemenetluses esitatud sisustuse väljaandmise avaldusele lisatud vara

nimekirja ja hageja ema E. M. ütlustega.

8.1.

Kohtule esitatud inventari loetelus on välja toodud enne kinkelepingu sõlmimist

(16.07.2016) korteris asunud esemed (I kd, tl 178). E. M. andis 13.12.2023 istungil vande all

ütlusi, mille järgi oli elutoas puhvet, televiisor, muusikakeskus, nahkdiivani komplekt 3-ne ja

2-ne, diivanilaud, söögilaud, neli tooli, köögimööbel, külmik, valgustid: põrandavalgusti,

seinavalgusti, laevalgusti. Magamistoas voodit ei olnud, seal oli kummut, valgustid, kardinad.

Garderoobis detailidest tehtud garderoobiriiulid. Teises magamistoas oli teler, riidekapp,

raamaturiiul, valgustid, lamellid. Vannitas olid vannitoakapid. Esikus esikukapp. Kõikides

ruumides olid valgustid, kardinad, lamellid. Korteri sisustus oli hagejal ja tunnistajal ühine. Nad

elasid seal ja seal oli ka hageja raha eest ostetud inventari ja tunnistaja raha eest ostetud inventari

(II kd, tl 26–28).

8.2.

Kohus leiab, et kohtutäiturile esitatud esemete nimekiri ei tõenda, et selles välja toodud

asjad asusid korteris kinkelepingu sõlmimise ajal ja et need esemed kuulusid hagejale. Ka

hinnates nimekirja kogumis tunnistaja ütlustega ei saa väita, et nimekirjas välja toodud asjad

asusid korteris lepingu sõlmimisel ja et hageja oli nende omanik. E. M.i ütluste järgi olid korteris

temale ja hagejale kuuluvad esemed. Tunnistaja ütlustest jääb aga ebaselgeks see, kas tema

loetletud esemed olid korteris kinkelepingu sõlmimise hetkel või loetelu näitab sisustust mingi

muu asja seisuga. E. M.i ütlusest järeldub ka see, et osa korteris asunud asju võis kuuluda

hagejale ja osa esemeid võis olla tunnistaja oma. E. M.i ütlused ei tõenda, millised konkreetsed

korteris asunud esemed kuulusid hagejale. Hageja viidatud korteri 17.12.2020 hindamisakt, mis

sisaldab korterist tehtud pilte, ei tõenda, et kohtutäiturile esitatud nimekirjas mainitud esemed

olid lepingu sõlmimisel korteris. Pildid näitavad korteri sisustust aja seisuga enne akti valmimist.

Hindamisakt ei tõenda ka hageja omandiõigust piltidel kujutatud asjadele. (I kd, tl 179–190).

Hagejale kuuluvate esemete asumist korteris kinkelepingu sõlmimise hetkel ei tõenda ka hageja

esitatud kostja elukaaslase K. T. peetud kirjavahetus, kus K. T. saatis hagejale 05.03.2019

puhastusfirma hinnapakkumise puhastustööde (sh puhastatavate esemete) kohta (I kd, tl 144-144

pöördel). Hinnapakkumine näitab esemete olemasolu 2019. a märtsi seisuga ehk ca kolm aastat

hiljem pärast kinkelepingu sõlmimist. Hinnapakkumine ei tõenda asjade kuulumist hagejale.

8.3.

Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et esitatud tõendite alusel ei ole võimalik

tuvastada, kas kinkelepingu sõlmimise hetkel asusid korteris hageja väidetud esemed ja kas

hageja oli nende omanik. Seega on tõendamata hageja väide, et korteri kinkimise järel jäid sinna

hagejale kuuluvad asjad.

9. Kuivõrd tõendamata on, et pärast korteri kinkimist kostjale jäid korterisse hagejale kuuluvad

asjad, pole vaja käsitleda, kas ja millised esemed võisid korteri oluliste osade ja päraldistena,

mille üleandmises pooled lepingu p-s 1.1 kokku leppisid (I kd, tl 8–12), kostja omandisse koos

korteriga üle minna. Eeltoodud põhjusel pole vaja käsitleda muid poolte väiteid korteri sisustuse

kohta.

10. Järgnevalt käsitleb kohus kas hagejal oli õigus kinkelepingust taganeda.

11. Puudub vaidlus, et poolte vahel sõlmitud kinkeleping on täidetud. Täidetud kinkelepingust

võib kinkija võlaõigusseaduse (VÕS) § 268 lg 1 alusel taganed ja kingitud eseme alusetu

rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda käesoleva seaduse § 267 p-des 1–3 ettenähtud

juhtudel. VÕS § 267 järgi võib kinkija enne eseme kingisaajale üleandmist lepingu täitmisest

keelduda ja lepingust taganeda, kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema

lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust (p 1); kingisaaja jätab õigustamatult täitmata

kinkega seotud koormise või tingimuse (p 3).

12. Õigust kinkelepingust taganeda on hageja põhjendanud järgmiste asjaoludega: korteriomand

oli koormatud tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks; kostja, olles teadlik hageja

soovist veeta 2020. a detsembris paar nädalat Eestis ja elada korteris, takistas hagejal sellel

perioodil korterit kasutamast. Hageja hinnangul näitas kostja oma käitumisega kinkija vastu üles

jämedat tänamatust (VÕS § 267 p 1) ning jättis õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise

(hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse realiseerimise takistamine; VÕS § 267 p 3).

13. Vaidluse lahendamisel peab arvestama lepingu sõlmimise eesmärki. Kohtule esitatud

22.07.2016 kinkelepingust nähtub, et hageja sooviks oli kostja rikastada, andes talle tasuta üle

vaidlusaluse korteri (I kd, tl 8–12). Seejuures oli poolte sooviks luua olukord, kus nii hageja kui

ka kostja saavad korterit kasutada. Seda kinnitab kinkelepinguga samal kuupäeval sõlmitud

poolte kokkulepe koormata korter tähtajatu isikliku kasutusõigusega hageja kasuks (kinkelepingu

p 3.2) ning kinkelepingu p-s 2.3 sisalduv kokkulepe, et korter jääb pärast kinkelepingu sõlmimist

hageja ja kostja kaasvaldusesse (I kd, tl 8–12). Kinkelepingu sõlmimise järel jäid hagejale korteri

võtmed (05.05.2021 hagiavalduse p 1.6 (I kd, tl 1–6), mis näitab, et hagejal säilis valdus korteri

üle.

14. Hageja on kirjeldanud kinkelepingu sõlmimisele eelnenud asjaolusid (hageja 20.03.2023

menetlusdokumendi p 5.4 (I kd, tl 173–176), kuid kostja on neid vaidlustanud (kostja 10.04.2023

menetlusdokumendi p-d 2.8-2.9 (I kd, tl 196–199) ning hageja ei ole enda väiteid tõendanud.

Seetõttu on hageja väited kinkelepingu sõlmimist tinginud asjaolude kohta tõendamata ja kohus

neid ei arvesta.

15. Lisaks otsuse p-s 13 välja toodud asjaoludele omab tähtsust ka see, et pärast kinkelepingu

sõlmimist leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele eesmärgiga

teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel perioodil korterit elamiseks

(05.05.2021 hagiavalduse p 1.4 (I kd, tl 1–6). Kostja tunnistas hageja väidet, et pooled leppisid

kokku, et korter üüritakse välja ning sel ajal kinkija ega kingisaaja korterit elamiseks ise ei

kasuta (kostja 26.08.2021 menetlusdokumendi p 3.20 (I kd, tl 126–131); kostja 23.02.2023

menetlusdokumendi p 2.8 (I kd, tl 153–155); 10.04.2023 menetlusdokumendi p 2.5 (I kd, tl 196–

199). Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid ega tõendeid, et korteri üürimisest saadav tulu peaks

täielikult või osaliselt hagejale kuuluma, mistõttu puudub alus kahelda, et 22.07.2016 lepingu

sõlmimisel oli hagejal tahe kostjat tasuta rikastada.

15.1.

Hagi esitamisele järgnenud menetluses on hageja asunud väitma, et kostjal ei olnud õigust

kogu korterit või osa sellest ilma hageja nõusolekuta üürile anda (hageja 20.03.2023

menetlusdokumendi p 10.1 (I kd, tl 173–176); hageja 22.01.2023 menetlusdokumendi p 2.3 (II

kd, tl 38–40). Sisuliselt asus hageja eitama hagis esitatud väidet, et pärast kinkelepingu

sõlmimist leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele eesmärgiga

teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel perioodil korterit elamiseks.

Kohus leiab, et olukorras, kus hageja on hagi esitamise järel asunud hagis esitatud oma väidet

eitama, on ta käitunud vastuoluliselt.

15.2.

Vaatamata hageja vastuolulisele käitumisele saab kohtu hinnangul väita, et kinkelepingu

sõlmimise järel saavutasid pooled kokkuleppe, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele

eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel perioodil korterit

elamiseks. Esiteks kinnitab sellist kokkulepet hageja väide, et ta töötas kinkelepingu sõlmimise

ajal tähtajalise teenistuslepingu alusel Brüsselis ja kostjal oli oma kodu olemas (05.05.2021

hagiavalduse p 1.4 (I kd, tl 1–6); 05.10.2021 menetlusdokumendi p 5 (I kd, tl 141-142). Kostja

selgitas, et hageja ei ole peale kinkelepingu sõlmimist kordagi viie aasta jooksul korteris viibinud

(kostja 26.08.2021 menetlusdokumendi p 3.17 (I kd, tl 126–131). Hageja ei ole kostja väidet

vaidlustanud. Asja materjalidest nähtuvalt asus hageja püsielukoht ka 2020. a detsembris

välismaal. Teiseks kinnitab kokkulepet hageja seisukoht, mille järgi hageja nõusolekul sõlmitud

üürileping A. B. oli ainus üürileping, mis hageja huve ei kahjustanud (hageja 05.10.2021

menetlusdokumendi p 10.3 (I kd, tl 141-142). Kolmandaks selgitas tunnistaja E. M., et pärast

seda, kui üürnik oli korterist välja kolinud, küsis kostja luba korteris elada (II kd, tl 26–28). Need

asjaolud kogumis näitavad, et kinkelepingu sõlmimise järel ei olnud hagejal ega kostjal vaja

korterit elukohana kasutada. Seetõttu leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile

kolmandatele isikutele eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel

perioodil korterit elamiseks. Kohtu ette toodud asjaoludest ei nähtu, et korteri üürile andmine oli

võimalik üksnes hageja nõusolekul. Arvestades aga lepingu eesmärki saab väita, et hageja oli

nõus korteri kasutamisega üürnike poolt siis, kui hageja ise korterit ei vajanud.

16. Seoses korterit koormava isikliku kasutusõigusega hageja kasuks märgib kohus järgmist.

16.1.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 225 lg 1 sätestab, et isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja

selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või

teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Sama

sätte lg 2 näeb ette, et isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt

õigustatud isiku vajadustele. AÕS § 227 lg 1 järgi koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja

selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat

elamut või selle osa.

16.2.

Servituudi seadmisega nõustub kinnisasja omanik, et tema omandit kitsendatakse teatud

ulatuses teise isiku kasuks (AÕS § 68 lg-d 1 ja 2). Pooled koormasid isikliku kasutusõigusega

elukorteri, mistõttu tuleb AÕS § 225 kõrval juhinduda ka AÕS §-st 227, mis reguleerib isikuliku

kasutusõigust elamule. Õiguskirjanduses selgitatakse, et isiklik kasutusõigus elamule välistab

teisi õigusi, st õigustatud isiku õigus välistab vastava elamu või vastava(te) elamuosa(de)

kasutamise omaniku poolt (Asjaõigusseadus II. Kommenteerid väljaanne, P. Varul jt, Tallinn,

2014, lk 59). Kohtu hinnangul ei välista kirjanduses avaldatu kinnisasja omaniku ja isiku, kelle

kasuks isiklik kasutusõigus elamule on seatud, õigust määrata isikliku kasutusõiguse ulatus

kindlaks AÕS § 225 lg 2 alusel. Asjaolu, et omanikul ja õigustatud isikul on võimalus määrata

kindlaks isikliku kasutusõiguse sisu kinnitab ka kasutusvalduse sisu kindlaksmääramist

reguleeriv AÕS § 213, mis kohaldub AÕS § 228 järgi ka isikliku kasutusõiguse puhul.

16.3.

Praegu leppisid pooled kinkelepingus kokku, et korter jääb hageja ja kostja

kaasvaldusesse (lepingu p 2.3 (I kd, tl 8–12). Asjaolu, et pooltel oli soov võimaldada kostjal

korterit vallata, kinnitavad ka E. M.i ütlused, mille kohaselt küsis kostja 2020. a aprillis

tunnistaja käest, kas ta võib ajutiselt korterisse elama asuda (II kd, tl 26–28). Need asjaolud

näitavad, et pooled määrasid hageja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse ulatuse selliselt, et

hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli piiratud kostja õigusega korterit vallata.

Kokkuleppe sõlmimisega avaldas hageja, et ta on nõus mitte teostama ainuisikuliselt valdust

kogu korteri üle, vaid ta on valmis korteri kasutamist kostja poolt taluma. Kokkuleppe järgi olid

omanik (kostja) ja õigustatud isik (hageja) õigustatud korterit valdama. Sellise sisuga isikliku

kasutusõiguse seadmine on seletatav sellega, et hageja elas välismaal ja ta ei vajanud korterit

elamiseks. Samas asjaolu, et pärast kinkelepingu sõlmimist jäid hagejale korteri võtmed näitab,

et pooltel oli soov säilitada ka hageja valdus korteri üle.

16.4.

Kohus on tuvastanud, et hageja ja kostja sõlmisid kinkelepingu järel kokkuleppe, et korter

antakse üürile eesmärgiga teenida üüritulu ja et ei kingisaaja ega kinkija ei kasuta ise sel

perioodil korterit elamiseks. See näitab, et pooled määrasid hageja kasuks seatud isikliku

kasutusõiguse ulatuse selliselt, et hageja õigus korterit ainuisikuliselt vallata oli lisaks eelmises

punktis tuvastatule piiratud ka selliselt, et korter võidakse kolmandale isikule üürile anda ja et

kinkija ei kasuta sel perioodil korterit elamiseks. Sellise sisuga isikliku kasutusõiguse seadmine

on seletatav sellega, et hageja elas välismaal ja ta ei vajanud korterit elamiseks. Arvestades

lepingu eesmärki (hageja annab kostjale korteri tasuta üle; hagejale jääb õigus korterit kasutada)

saab väita, et hageja oli nõus taluma isiklikust kasutusõigusest tulenevat korteri valdamise õiguse

riivet juhul, kui ta ise korterit ei vajanud. Kostja kui kinkelepingu pool pidi olema hageja tahtest

teadlik.

16.5.

See, et poolte kokkulepe kostja õiguse kohta korterit kasutada ja korteri üürile andmise

kohta ei ole isikliku kasutusõiguse osana kinnistusraamatusse kantud, ei välista kokkulepe

kehtivust. Võlaõiguslik kokkulepe hageja ja kostja vahel jääb kehtima ka siis, kui see ei ole

kinnistusraamatus kajastatud.

17. Pooled vaidlevad selle üle, millal hageja andis kostjale teada enda soovist korterit kasutada.

Tunnistaja E. M. avaldas vande all, et ta teatas 2020. a oktoobris kostjale, et hageja tuleb

detsembris Eestisse ja soovib sel ajal korterit kasutada (II kd, tl 26–28). E. M. avaldas

26.11.2020 kirjas kostja esindajale, et hageja tuleb koju kahe nädala pärast (I kd, tl 143). Hageja

saatis 11.12.2020 kirja kostja esindajale, mille järgi tuleb hageja 14.12.2020 Eestisse ja ta soovib

ligipääsu korterile (I kd, tl 15 pöördel).

Kohus loeb tunnistaja E. M.i ütlustega tõendatuks, et juba 2020. a oktoobris andis tunnistaja

kostjale teada, et hageja tuleb detsembris Eestisse ja et ta soovib sel ajal korterit kasutada. Seega

oli kostja juba 2020. a oktoobris teadlik hageja tulekust Eestisse ja soovist korteris elada.

Seejärel teavitati kostjat hageja tulekust novembris ning detsembri alguses vahetult enne Eestisse

saabumist teatas hageja kostjale uuesti enda tulekust ja soovist korterit kasutada. Kostjat on

korduvalt teavitatud hageja tulekust Eestisse ja hageja soovist korterit kasutada.

18. Kohus ei nõustu kostja väitega, et E. M.i ütlused on ebausaldusväärne tõend. E. M. on küll

hageja ema, kuid kohus ei ole tunnistaja ülekuulamisel täheldanud tunnistaja vaenulikkust kostja

vastu ja soosivat meelestatust hageja suhtes. Tunnistaja on avaldanud ütlusi järjepidevalt, ütlused

ei sisalda vasturääkivusi.

19. Kostja on põhjendanud võimatust anda korter 2020. a detsembris hageja kasutusse selliselt, et

korter oli üürile antud ja üürnik elas korteris. Hageja vaidlustas kostja väited.

20. Kostja esitas 01.08.2020 sõlmitud üürilepingu, mille järgi andis kostja ühe toa korteris üürnik

M. T. kasutusse (I kd, tl 158-159). Kostja selgitas, et ta sõlmis üürnik K. T. suulise üürilepingu,

mille järgi kasutas üürnik korteri teist tuba (kostja 23.02.2023 menetlusdokumendi p 2.7 (I kd, tl

I kd, tl 153–155). Suulist üürilepingut tõendab 30.12.2020 sõlmitud korteri müügilepingu p

1.5.2, mille järgi kehtib korteri suhtes suuline üürileping K. T.. Lepingu sama punkt tõendab ka

seda, et suuline üürileping lõppes müügilepingu sõlmimise päeval (I kd, tl 16 pöördel–22).

Asjaolu, et M. T.l ja K. T.l olid sõlmitud üürilepingud korteri tubade kasutamiseks kinnitab ka

see, et korter oli registreeritud nende elukohana. Seda tõendab 30.12.2020 sõlmitud korteri

müügilepingu p 1.5.6 (I kd, tl 16 pöördel–22). M. T. osas kinnitab seda ka tema 07.07.2020

taotlus registreerida korter elukohana (I kd, tl 160–162). Kohus loeb tõendatuks, et kostja sõlmis

üürilepingud M. T. ja K. T. ning igal üürnikul oli õigus ühte tuba kasutada. Asja materjalidest

nähtuvalt olid lepingud kehtivad ka 2020. a detsembris.

21. Hageja vastuväited eeltoodud tõendite kohta ei anna alust pidada neid ebausaldusväärseteks

(hageja 20.03.2020 menetlusdokumendi p 10 (I kd, tl I kd, tl 173–176). Hageja ei ole tõendanud,

et M. T. on hageja tuttav. Isegi juhul, kui M. T. on hageja tuttav, ei välista see üürisuhet ja ei

näita, et üürileping on ebausaldusväärne tõend. Hageja on küll väitnud, et kostja esitatud

üürileping M. T.ga on suure tõenäosusega tehtud pärast hagi esitamist, kuid hageja ei ole

põhistanud enda kahtlust, et leping oli sõlmitud hiljem kui 01.08.2020. Ka see asjaolu, et M. T.

esitas taotluse registreerida korter enda elukohana enne üürilepingu sõlmimist, ei tee kostja poolt

esitatud M. T. üürilepingut ja M. T. 07.072020 taotlust ebausaldusväärseteks tõenditeks.

Tunnistaja E. M. on küll andnud ütlusi, et 2020. a aprillis asus kostja korterisse elama (II kd, tl

26–28), kuid tunnistaja ütlused ei lükka ümber kostja tõenditest tulenevat, et kostja sõlmis

üürilepingud M. T. ja K. T..

22. Hageja selgitas, et kostja esitatud üürilepingul ei ole õiguslikku jõudu, sest hageja kui isikliku

kasutusõiguse omaja ei ole selle sõlmimiseks nõusolekut andnud (hageja 20.03.2023

menetlusdokumendi p 10 (I kd, tl I kd, tl 173–176). Kohus ei nõustu hagejaga, et üürilepingu

sõlmimiseks oli kostjal vaja hageja nõusolekut ja et selle nõusoleku puudumine oleks mõjutanud

kostja ja üürniku vahel sõlmitud üürilepingu kehtivust. Kostjal kui korteri omanikul oli õigus

korterit vallata, kasutada ja käsutada (AÕS § 68 lg 1). Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja

ja kostja määrasid hageja isikliku kasutusõiguse ulatuse kindlaks selliselt, et hageja õigus korterit

ainuisikuliselt vallata oli piiratud selliselt, et korter võidakse kolmandale isikule üürile anda.

Seega oli kostjal korteri omanikuna õigus anda korter üürile ja poolte kokkuleppest isikliku

kasutusõiguse kohta ei nähtu, et üürilepingu sõlmimiseks pidi kostjal hageja nõusolek olema.

Oluline on välja tuua, et poolte kokkulepped kasutusõiguse sisu ja ulatuse kohta on siduvad

hagejale ja kostjale. Üürnikud ei olnud hageja ja kostja vahel sõlmitud kokkulepete poolteks ning

vastavad kokkulepped ei andnud üürnikele õigust takistada hagejal korteri üle valdust

teostamast. Üürnike suhtes tulenes hageja õigus korterit vallata hageja kasuks seatud isiklikust

kasutusõigusest.

23. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja ja kostja vahel oli kokkulepe, et pärast kinkelepingu

sõlmimist leppisid pooled kokku, et korter antakse üürile kolmandatele isikutele ning kinkija ja

kingisaaja ei kasuta sel ajal korterit. Samas peab arvestama lepingu eesmärgiga, mille järgi annab

hageja korteri kostjale tasuta üle, kuid hagejale jääb õigus korterit kasutada. Korteri üürile

andmine kolmandale isikule oli põhjendatud siis, kui hagejal ei olnud vajadust korteri järele,

mistõttu oli ta nõus taluma tema kasuks seatud isiklikust kasutusõigusest tulenevat korteri

valdamise õiguse riivet üürniku poolt. Olukorras, kus hageja oli aga avaldanud soovi 2020. a

detsembris korteris puhkuse ajal elada, pidi kostja tema sooviga arvestama. Asjaolu, et kostja oli

korteri toad välja üürinud, ei andnud kostjale õigust ignoreerida hageja soovi korterit kasutada.

Üürilepingute sõlmimisel pidi kostja arvestama võimalusega, et hagejal võib tekkida soov

korteris elada ning kostjal kui kinkisaajal oli kohustus võimaldada hagejal korteris elada kinkija

kasuks seatud isiklikust kasutusõigusest tulenevalt. Üürilepingute sõlmimisel oli kostjal

võimalus arutada üürnikuga tulevikus tekkida võivat olukorda, kus hageja võib avaldada soovi

korterit kasutada ning mõelda selle peale, kas lõpetada üürileping või leida koostöös üürnikuga

võimalus lasta hagejal korteris teatud perioodi jooksul elada. Kostja oli juba 2020. a oktoobris

teadlik hageja tulekust Eestisse ja soovist korterit kasutada, mistõttu oli kostjal piisavalt aega

selleks, et leida lahendus, mis annaks hagejale võimaluse korteris elada. Kostjal oli võimalik

kaaluda üürlepingu korralist või erakorralist ülesütlemist eesmärgiga tagada hagejale ligipääs

korterisse. Välistatud ei ole, et üürilepingu lõpetamisel võinuks kostja lepingut või seadust

rikkuda, kuid selline rikkumine leidnuks aset kostja ja üürniku suhetes ning see ei andnuks

kostjale õigust mitte täita hageja ja kostja suhetest tulenevat kostja kohustust võimaldada hagejal

korterit kasutada.

24. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja oli juba 2020. a oktoobris teadlik, et hageja tuleb

detsembris Eestisse ja soovib sel ajal korteris elada. Kostjat on ka novembris ja detsembris

teavitatud hageja tulekust ja korteri kasutamise soovist. Puudub vaidlus, et kostja on

ignoreerinud hageja palveid tagada ligipääs korterisse ning hageja ei ole 2020. a detsembris

korterisse pääsenud. Seega ei ole kostja võimaldanud hagejal korterit kasutada. Sellises olukorras

näitas kostja oma käitumisega hageja suhtes üles jämedat tänamatust, mis andis hagejale õiguse

kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel taganeda.

25. Hageja saatis 22.03.2021 kostjale lepingust taganemise avalduse ning kostja sai selle samal

päeval kätte (I kd, tl 23-23 pöördel). Seega on hageja kehtivalt kinkelepingust taganenud.

26. Kuna hageja taganemine kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel on kehtiv, puudub vajadus

käsitleda väiteid taganemisest VÕS § 267 p 3 alusel.

27. Vaidluses ei oma tähtsust kostja väide, et pärast korteri võõrandamist 30.12.2020 lepinguga

oli hagejal endiselt võimalik nõuda korteri kasutamist. Asja materjalide järgi soovis hageja

detsembris 2020. a korterit kasutada. Hageja ei tuginenud oma nõudes korteri kasutamise

võimatusele muul ajal kui 2020. a detsember.

28. VÕS § 268 lg 1 sätestab, et kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija lepingust taganeda ja

kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda käesoleva seaduse § 267

p-des 1–3 ettenähtud juhtudel. Kohtule esitatud asjaoludest nähtub, et kostja müüs 30.12.2020

lepinguga korteri Eurotrade Corporation OÜ-le (I kd, tl 16 pöördel–22). Sellele järgnes

täitemenetlus ja perioodil 07.04.2021–14.04.2021 toimunud avalikul enampakkumisel omandas

korteri Real Estate Invest OÜ, kes kanti 27.04.2021 kinnistusraamatusse korteri omanikuna (I

kd, tl 13–15, tl 26–29 pöördel). Eeltoodust nähtuvalt ei ole kostjal võimalik kingitud ese alusetu

rikastumise sätete alusel hagejale tagastada.

29. VÕS § 1032 lg 2 sätestab, et kui saadu väljaandmine ei ole saadu olemuse tõttu või muul

põhjusel võimalik, peab saaja hüvitama saadu hariliku väärtuse tagasinõudmise õiguse tekkimise

ajal.

30. Korteri harilik väärtus tuleb tuvastada tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal. Hagejal tekkis

vastav õigus 2021. a märtsis, kui ta taganes kinkelepingust. Hageja leidis, et korteri harilik

väärtus oli 200 000 eurot, sest 2021. a aprillis müüdi korter avalikul enampakkumisel 205 000

euroga (I kd, tl 29). Kohus ei nõustu hagejaga, et avalikul enampakkumisel korteri

võõrandamisest saadud raha näitab korteri harilikku väärtust. Kohtule esitatud kinnistusraamatu

väljavõttest nähtub, et koos korteri müügiga avalikul enampakkumisel kustutati korterit

koormanud hageja kasuks seatud tähtajatu isiklik kasutusõigus (I kd, tl 13–15). Seega näitab

avaliku enampakkumise tulem korteri väärtust ilma tähtajatu isikuliku kasutusõiguseta. Mainitud

servituut võib aga kinnisasja väärtust oluliselt mõjutada. Kohus ei pea võimalikuks lähtuda

korteri hariliku väärtuse tuvastamisel kohtule esitatud 17.12.2020 hindamisaktist, kuna see

kajastab korteri väärtust (185 000 eurot) ilma isikliku kasutusõiguseta. Kohtule on esitatud

30.12.2020 korteri müügileping, millega kostja võõrandas korteri Eurotrade Corporation OÜ-le

hinnaga 120 000 eurot. Lepingu p 1.5.3 järgi oli korter koormatud tähtajatu isikliku

kasutusõigusega hageja kasuks (I kd, tl 16–22). Kohus leiab, et korteri hariliku väärtuse

tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal saab 30.12.2020 lepingu abil tuvastada. Lepingus välja

toodud korteri maksumus kajastab selle väärtust olukorras, kus korterile on seatud tähtajatu

isiklik kasutusõigus. Müügilepingu sõlmimise ja hagejal tagasinõudmise õiguse tekkimise vahel

on küll ajaline vahe kolm kuud, kuid kohtule ei ole esitatud muid tõendeid tähtajatu isikliku

kasutusõigusega koormatud korteri väärtuse kohta seisuga märts 2021 ning vahemik korteri

võõrandamise (30.12.2020) ja tagasinõudmise õiguse tekkimise (märts 2021) vahel ei ole

ülemäära pikk, et korteri väärtus oleks selle perioodi jooksul oluliselt muutunud. Tuginedes

30.12.2020 lepingule tuvastab kohus, et korteri harilik väärtus tagasinõudmise õiguse tekkimise

ajal oli 120 000 eurot. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja 120 000 eurot. Hageja nõude

rahuldamise õiguslik alus on VÕS § 268 lg 1, § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 2.

31. Kostja väited korteri võõrandamisel hüpoteegipidajale makstud summadest ja kostja poolt

saadud tulust ei ole korteri hariliku väärtuse seisukohalt olulised (kostja 26.08.2021

menetlusdokumendi p 4.16 (I kd, tl 126–132) ja kohus jätab need tähelepanuta.

32. Hageja nõue rahuldatakse ca 50% ulatuses, mistõttu jätab kohus menetluskulud poolte endi

kanda TsMS § 163 lg 1 alusel. Mainitud põhjusel puudub vajadus määrata menetluskulud

rahaliselt kindlaks.

33. Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos

menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab

hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates (TsMS

§ 178 lg 1).

34. Kohus on kohaldanud hageja taotlusel hagi tagamise abinõusid, seades kostja kinnisasjadele

kohtulikud hüpoteegid kogusummas 120 000 euro ning arestides kostja pangakonto 45 000 euro

ulatuses (Harju Maakohtu 07.05.2021 kohtumäärus (I kd, tl 62) ja Tallinna Ringkonnakohtu

28.09.2021 kohtumäärus (I kd, tl 136–140). Hageja nõue kostja vastu on erinevate abinõudega

tagatud summas kokku 165 000 euro. Kuna hageja nõue rahuldatakse osaliselt, tuleb TsMS §

386 lg 4 järgi vastavas ulatuses tühistada ka hagi tagamine. Hageja nõue jääb rahuldamata 45

000 euro ulatuses (200 000 eurot – 120 000 eurot). Kohus peab võimalikuks muuta kohaldatud

hagi tagamist ja tühistada kostja pangakonto aresti 45 000 euro ulatuses. Ülejäänud osas jääb

kohaldatud hagi tagamise abinõu (kostja kinnisasjadele seatud kohtulikud hüpoteegid

kogusummas 120 000 eurot) otsuse täitmise tagamiseks jõusse (TsMS § 442 lg 5).

(allkirjastatud digitaalselt)

Aleksandr Kondrašov

kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2025 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu

Tallinna kohtumaja 29.02.2024.