3-22-1311/17 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaire Pikamäe, Oliver Kask ja Villem Lapimaa

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.02.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-22-1311

Haldusasi

X

kaebus

Haapsalu

Linnavalitsuse

08.06.2022

korraldusele nr 544

Menetlusosalised

Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Liisa Linna

Vastustaja – Haapsalu linn, esindaja EK

Kolmas isik – Y, esindaja vandeadvokaat Sander Elias

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 03.04.2023 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

X apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada X apellatsioonkaebus ning tühistada Tallinna Halduskohtu 03.04.2023

otsus haldusasjas nr 3-22-1311.

2. Tühistada Haapsalu Linnavalitsuse 08.06.2022 korraldus nr 544.

3. Mõista Haapsalu linnalt X kasuks välja esimese ja teise kohtuastme menetluskulud

9338,70 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 25.03.2024.

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

3-22-1311

2(11)

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Haapsalu Linnavolikogu kehtestas 25.04.1997 otsusega nr 37 Kastinina detailplaneeringu,

millega määras muu hulgas Suur-Liiva tn 25 kinnistule ehitusõiguse. Haapsalu üldplaneering

kehtestati 24.11.2006 ning sellega jäeti detailplaneering kehtima. Üldplaneeringu järgi on ala

juhtfunktsiooniks väikeelamumaa.

Detailplaneeringu seletuskirja p-s 5.6 on märgitud, et krunt on mõeldud pereelamu

ehitamiseks ning krundi ehitusõigus nähtub jooniselt nr 3, kus on märgitud, et krundi suurim

lubatud ehitusalune pindala on 200 m² ning sinna võib rajada kaks ehitist maksimaalse

kõrgusega 8,5 meetrit. Joonisel nr 3 on kajastatud ehituskeeluala ja ehitusjoon.

2. Haapsalu Linnavalitsus andis 03.03.2021 korraldusega nr 186 Suur-Liiva tn 25

detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused, mis tühistati X kaebuse alusel

28.06.2021 kohtuotsusega haldusasjas nr 3-21-701. X on Suur-Liiva tn 30 kinnistu omanik.

3. Haapsalu Linnavalitsus otsustas 11.08.2021 korraldusega nr 677 anda ehitusloa Suur-Liiva

tn 25 krundile abihoone püstitamiseks. 12.08.2021 väljastatud ehitusloa 2112271/27462

kohaselt võib püstitada 89,6 m² suuruse ehitusaluse pindalaga 2-korruselise hoone vastavalt

ehitusloa taotlusele lisatud ehitusprojektile. X vaidlustas korralduse halduskohtus (haldusasi

nr 3-21-2081), kus kaebus jäi 10.12.2021 otsusega rahuldamata.

4. Haapsalu Linnavalitsus otsustas 08.06.2022 korraldusega nr 544 väljastada ehitusloa

Suur-Liiva tn 25 kinnistule üksikelamu püstitamiseks.

Suur-Liiva tn 25 kinnistu üksikelamu jääb väljapoole detailplaneeringu joonisel nr 3 määratud

ehituskeeluala ning kinnistu hoonete summeeritud ehitisealune pind kokku on 194,5 m².

Detailplaneering ei määra hoonestuse paiknemist kinnistul väljaspool ehituskeeluvööndit.

Tiheasustusalal ei saa olla õiguspärast ootust status quo säilitamiseks ning naaber peab taluma

planeeringuga lubatud ehitise rajamist. Suur-Liiva tn 30 kinnistu töökojast avanev senine

vaade ei kaalu üles Suur-Liiva tn 25 kinnistu omaniku huvi rajada oma krundile hooneid

lähtuvalt detailplaneeringuga antud ehitusõigusest. Üld- ega detailplaneeringus pole määratud

säilitatavat vaatekoridori. Suur-Liiva tn 30 omaniku ettepanekute osas kokkulepet ei

saavutatud.

Kivisillutis ja terrass on tasapinnalised rajatised ega tekita vaateliselt visuaalset häiringut ning

ei mõjuta kinnistu täisehitust ega kuulu seega detailplaneeringuga lubatava ehitusaluse pinna

hulka. Oma krundile kivisillutise ja kuni 1 m kõrguse terrassi rajamine on vaba ehitustegevus,

mille jaoks ei pea esitama ehitusteatist ega taotlema ehitusluba.

Võttes arvesse, et naaberkinnistult avanev vaade ei ole subjektiivselt kaitstav õigus, ehitatav

hoone ei riku insolatsiooninõudeid ning vastab detailplaneeringule, on ehitusloa andmine

põhjendatud.

5. X esitas 15.06.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse Haapsalu Linnavalitsuse 08.06.2022

korralduse nr 544 tühistamiseks.

Ehitusluba on kehtiva detailplaneeringuga vastuolus. Ehitusloa realiseerimine tooks kaasa

kaebaja kinnistu väärtuslikema komponendi ehk merevaate kadumise, misläbi langeb

märgatavalt

kinnistu

emotsionaalne

ja

turuväärtus.

Seda

kinnitab

29.08.2022

kinnisvaraekspertide arvamus. Detailplaneeringu põhijooniselt nähtub hoonestusala, mis on

3-22-1311

3(11)

paigutatud krundile selliselt, et tagab Suur-Liiva tn 30 kinnistul asuvast hoonest merevaate

koridori.

Haldusasjas nr 3-21-701 on kohus tuvastanud 28.06.2021 otsuse põhjendavas osas, et kaebaja

kinnistult avanevat merevaadet võib pidada kinnistu üheks väärtuslikemaks komponendiks,

detailplaneering tagab merevaate ning projekteerimistingimustega ette nähtud elamu väljub

detailplaneeringu joonisel märgitud hoonestusalalt. Lisaks leidis kohus, et merevaate pea

täielikult ära kaotamine oleks detailplaneeringu olemuslik muutmine.

Ka haldusasjas nr 3-21-2081 tehtud 10.12.2021 otsuse kohaselt oleks Suur-Liiva tn 30

merevaate blokeerimine vastuolus kehtiva detailplaneeringuga ning kujutaks endast

detailplaneeringu olemuslikku muutmist. Merevaate säilitamine kaalub üles Suur-Liiva tn 25

kinnistu omaniku huvi paigutada oma elamu just sinna kohta, kus see merevaate varjaks.

Kolmas isik ei vaidlustanud kohtuotsuste põhjendusi ega saa neis tuvastatud asjaolusid siinses

asjas enam vaidlustada. Huvide konflikti on võimalik lahendada vaid uue detailplaneeringu

menetluses. Haldusasjas nr 3-21-701 on loetud kaebaja huvi kaalukaks. Sellele vaatamata

andis vastustaja välja merevaadet blokeeriva ehitusloa.

Ületatud on detailplaneeringu järgset maksimaalset ehitusalust pindala, kuna selle hulka

tuleks arvestada ka maapinnal paiknevad ja tõstetud väliterrassid ning kivisillutis.

Ehitusluba ei vasta koostamisel olevale Haapsalu linna üldplaneeringule üldiste põhimõtete ja

miljööväärtuslike alade, sh Kastinina piirkonna eritingimuste osas. MTÜ Vana Haapsalu Selts

on leidnud, et kavandatav kolmanda isiku hoone ei sobi mahult ega stiililt piirkonda.

Vastustaja pole kaalumisel lähtunud kaebaja hoone tegelikust kasutusotstarbest (elamu),

leides, et töökojast avanev vaade ei kaalu üles kolmanda isiku huvi. Arvestatud pole kaebaja

kinnistu väärtuse vähenemist ega menetluse lõpp-etapis oleva uue üldplaneeringuga. Elamu

asukoha ega suuruse osas pole kaalutud ühtegi muud alternatiivi.

6. Haapsalu linn palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusaktis esitatud

seisukohtade juurde.

Kaebaja tõlgendab vääralt haldusasjas nr 3-21-2081 tehtud kohtuotsust. Selgusetuks jääb,

millistest kohtu seisukohtadest saab järeldada, et merevaate blokeerimine Suur-Liiva tn 30

kinnistult oleks vastuolus kehtiva detailplaneeringuga ning Suur-Liiva tn 30 kinnistult

merevaate säilitamine kaalub üles kolmanda isiku huvi paigutada oma kinnistul elamu lubatud

hoonestusalale.

Vaidlustatud ehitusluba anti kehtiva Kastinina detailplaneeringu alusel ning on kooskõlas

ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg-ga 1 ja § 44 lg 1 p-ga 1.

Kaebaja peab ekslikult detailplaneeringu järgseks hoonestusalaks detailplaneeringu

illustreerivat joonist nr 2. Seal on tõesti märgitud hoonestusalana üks võimalikest

ehitusalustest pindadest, kuid tegemist on ainult illustratiivse materjaliga, mis ei oma

õiguslikku tähendust. Planeeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse

(PES) § 9 lg 8 kohaselt võis kohalik omavalitsus nõuda detailplaneeringule illustreerivate

jooniste või makettide lisamist, et muuta planeering arusaadavamaks avalikustamises ja

otsustamises osalejatele. Seega ei näinud planeeringu kehtestamise ajal seadus ette nn

põhijoonist (detailplaan).

Õiguslikku tähendust omab detailplaneeringu seletuskirja p 5.6, mis viitab joonisele 3.

Joonise 3 kohaselt on määratud ehituskeeluala ning planeeritud kruntide asukoht. Jooniselt

nähtub, et planeeritud ehitusjoonena on nähtud ette terve krunt, v.a ehituskeeluala.

3-22-1311

4(11)

Ehitusprojekt peab vastama majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusele nr 97 „Nõuded

ehitusprojektile“. Ehitusprojekti kohaselt kaetakse hooviala klinkerkiviga, mis ei puutu

ehitusalusesse pinda. Vastavalt 05.06.2015 majandus- ja taristuministri määruse nr 57 "Ehitise

tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused" § 19 lg-le 6 ei loeta ehitisealuse pinna hulka

hoone küljes olevat terrassi. EhS lisa 1 järgi tuleb taotleda ehitusteatis terrassile, mille kõrgus

ületab 1 m hoonet ümbritsevast maapinnast. Seega alla 1 m kõrgusega terrassi võib oma

krundile rajada ilma vastustajalt luba küsimata. Sellist maapealset terrassi ei pea arvestama ka

ehitisealuse pinna hulka.

Õige pole kaebaja seisukoht, et ehitusloa väljastamisel oleks pidanud kaaluma ka asjaolu, et

kaebaja kasutab Suur-Liiva tn 30 asuvat tootmishoonet elamuna. Kuigi vastustajale võib olla

selgitatud ja näidatud, et eelnimetatud hoones on võimalik elada ja väljastatud on ka

projekteerimistingimused (vastustajale ei ole esitatud ühtegi teadet võimaliku ehitusloa

kohta), on tegemist hüpoteetilise ning tulevikus tekkiva elamuga, mis ei mõjuta praegusel ajal

tehtavaid toiminguid.

Väär on kaebaja seisukoht, et Tallinna Halduskohtu 28.06.2021 otsuses haldusasjas nr 3-21-

701 tuvastatud asjaolud omavad selle asja osapooltele iseseisvat mõju. Vastustaja peab

kohaseks haldusasjas nr 3-21-2081 võetud kohtu seisukohta (otsuse p 16).

7. Y palus jätta kaebus rahuldamata.

8. Tallinna Halduskohus jättis 03.04.2023 otsusega kaebuse rahuldamata, mõistis kaebajalt

kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud 3024 eurot ning tühistas 16.06.2022 määrusega

kohaldatud esialgse õiguskaitse.

8.1. Vaidlus puudub selles, et detailplaneeringu joonist nr 3 ja eelprojekti asendiplaani (joonis

nr AR-4-02) võrreldes paikneb projekteeritud üksikelamu väljaspool detailplaneeringu järgset

ehituskeeluala ning projekteeritud üksikelamu jääb osaliselt väljapoole detailplaneeringu

joonisel nr 2 (detailplaan) tingmärgiga „juurdeplaneeritud hoonestus“ näidatud asukohta.

8.2. EhS § 44 p-de 1 ja 4 kohaselt keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav

ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse

eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-

õiguslikele kitsendustele (p 1) ning ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või

kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele

püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada

ega leevendada (p 4). Tallinna Ringkonnakohus on asjas nr 3-20-662 (otsuse p 13) leidnud, et

naaberkinnisasjade omanike huvide tasakaalustamise koht on detailplaneeringumenetlus ning

ehitusloast keeldumine viidatud alusel saab olla üksnes erandlik. Ehitusloa andmisel ei saa

hakata uuesti hindama ja kaaluma huve, mida kaaluti detailplaneeringu menetluses ja selle

kehtestamisel. Vastasel korral kaotaks detailplaneeringu menetlus igasuguse mõtte.

8.3. Ekslik on kaebaja seisukoht, et detailplaneeringu joonisel nr 2 (detailplaan) on siduvalt

ära määratud hoonestusala, millest väljapoole ehitada pole lubatud.

Haldusasjas nr 3-21-2081 on kohus otsuse p-s 17 selgitanud, et krundi hoonestusala mõiste

tuli kasutusele 01.07.2015 jõustunud planeerimisseadusega (PlanS). Asjassepuutuv

detailplaneering on algatatud ja kehtestatud 1997. a-l, kui kehtis planeerimis- ja ehitusseadus,

mis ei näinud hoonestusala määramist ette, vaid määrav oli krundi ehitusõigus (PES § 9 lg 4).

PES § 9 lg 8 alusel oli võimalik lisada detailplaneeringule illustreerivaid jooniseid või teha

makett, et planeeringulahendust arusaadavamaks muuta. See ei saanud kitsendada

detailplaneeringuga antud ehitusõigust (detailplaneeringu seletuskirja p 5.6, joonis nr 3).

Detailplaneeringu alusel koostatud ehitusprojekt ei pidanud illustreerivale joonisele

üksüheselt vastama (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-59-13, p 22).

3-22-1311

5(11)

Detailplaneeringu joonisel nr 2 toodud pruunid kastid saavad olla käsitatavad üksnes

detailplaneeringu koostaja poolt indikatiivsena pakutud elamu asukohtadena, näitamaks nende

paigutust tänavafrondi suhtes, mis on elamukrundi hoonestamise tingimus detailplaneeringu

seletuskirja p-s 5.6 („katuste põhimaht peaks olema paralleelne Suur-Liiva tänavale“).

Detailplaneeringu kohane võimalik hoonestatav ala on Suur-Liiva tn 25 kinnistul ranna

ehituskeelualast välja jääv ja ehitusjoonega näidatud ala. Detailplaneeringu kirjeldavast osast

ei nähtu, et detailplaneeringus oleks soovitud täpsustada hoonete võimalikku paiknemist muul

moel kui ehitusjoone ja ehituskeeluala piiri märkimise teel.

8.4. Detailplaneeringuga antud ehitusõigus on kujutatud joonisel nr 3, millele viitab

detailplaneeringu seletuskirja p 5.6. Eelprojekt on detailplaneeringuga vastavuses nii ehitusala

kui ka ehitusaluse pindala osas.

Mingit siduvust ei saa omistada kaebaja arusaamisele kehtivast detailplaneeringust kinnistu

soetamise või kaevatava haldusakti andmise ajal.

Kohus nõustub hoonestusala ja asjas nr 3-21-701 tehtud kohtuotsuse siduvuse osas

haldusasjas nr 3-21-2081 antud hinnanguga.

Haldusasjas nr 3-21-701 oli kaebuse esemeks projekteerimistingimuste tühistamine ning see

kaebus rahuldati. Kohus leidis, et detailplaneeringu joonisel nr 2 on märgitud hoone asukoht

siduvana. Kohtu seisukoht pole veenev, arvestades „hoonestusala“ mõiste kasutuselevõtmise

aega alles 2015. a PlanS-s. Haldusasjas nr 3-21-2081 leidis kohus seevastu, et

planeeringudokumentidest pole selgelt fikseeritud hoone asukoha määramise soovi,

detailplaneeringus on määratud vaid ehitusjoon ja ehituskeeluala (joonis nr 3). Kui

detailplaneeringu joonisel nr 2 oleks kujutatud ehitatava hoone põhiplaan, mis jooniselt

mõõtmise tulemusel on ligi 200 m², siis poleks sellesse kasti võimalik mahutada

detailplaneeringuga lubatavat kahte ehitist, milline tõlgendus oleks ilmselgelt ebamõistlik.

Kõnealuse 1997. a detailplaneeringuga hõlmatud teistel kruntidel ei asu hoonestus

detailplaneeringu joonisel pruuniga tähistatud kastis. Seega pole see olnud ehitusõiguse

sisuks, vaid pigem illustreerivaks jooniseks hoonete võimaliku paigutuse osas, millel puudub

õiguslik siduvus.

Kaebajal puudub seega detailplaneeringust tulenev subjektiivne õigus nõuda Suur-Liiva tn 25

kinnistul elamu teistsugust paigutust ja endale merevaate säilitamist. Merevaate osalise

säilitamise soovi võis haldusorgan ehitusloa andmisel kaaluda kaebaja huvina, mitte

detailplaneeringust võrsunud subjektiivse õigusena. Küll tuli subjektiivse õigusena

haldusorganil arvestada detailplaneeringust kolmandale isikule tuleneva õigusega realiseerida

ehitusõigus lubatavas mahus.

8.5. Eelprojektis pole ületatud detailplaneeringuga lubatud ehitusalust pinda, milleks on

abihoone ja elamu peale kokku 200 m². Kaebaja leiab vääralt, et ehitusaluse pindala hulka

tuleb arvestada üksikelamut ümbritsevate väliterrasside ja parklate (klinkertellisest katend)

ala.

Halduskohus on asjas nr 3-21-2081 võtnud seisukoha, et terrass ja kivisillutis on maapinnal

ega oma kaebaja jaoks visuaalselt olulist mõju ega saa halvendada vaadet merele. See

tähendab, et väide ei seondu kaebaja kaitstava subjektiivse õigusega.

Ehitusprojekt tuli koostada kehtiva määruse nr 57 alusel, mis ei loe ehitisealuse pinna hulka

hoone küljes olevat terrassi (§ 19 lg 6 p 3). EhS lisa 1 kohaselt ei ole alla 1 m kõrguse terrassi

rajamiseks vaja haldusorgani luba.

Kaebaja viidatud Riigikohtu lahend nr 3-3-1-4-12 pole praeguses vaidluses asjakohane. Tolles

asjas oli muruterrass koos tugimüüride-variseintega selliselt projekteeritud, et see mõjutas

krundi täisehituse lubatavat määra. Krundi täisehituse vältimist visuaalsest aspektist ei mõjuta

3-22-1311

6(11)

juurdepääsuteed ega elamu juurde väikese parkimisplatsi rajamine, mistõttu see ei vaja

reguleerimist detailplaneeringuga, vaatamata sellele, et planeerimis- ja ehitusseaduse ajal võis

arvata rajatised detailplaneeringu ehitusaluse pinna sisse. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-59-13

leidnud, et detailplaneeringu ehitusaluse pinna hulka ei tule arvata hoonega ehituslikult

sidumata terrassi (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu otsus nr 3-14-50042). Riigikohtu lahendis

nr 3-18-2244 ulatus terrassiga hoone ehituskeeluvööndisse, millise olukorraga praegu

tegemist pole.

8.6. Vastustaja ei jätnud ehitusloa andmisel meelevaldselt arvestamata kaebaja huviga

merevaadet säilitada. Vastustaja on lähtunud sellest, et kaebaja merevaade pole subjektiivse

õigusena kaitstav, kuna kehtivat detailplaneeringut tuleb tõlgendada teisiti, kui kaebaja sellest

aru saab. Kolmandal isikul on õigus realiseerida detailplaneeringuga antud ehitusõigus

lubatavas mahus ning naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on õiguspärane ja kehtiva

planeeringuga lubatud. Ehitusloa staadiumis ei toimu enam detailplaneeringuga kindlaks

määratud põhimõttelise lahenduse ümbrusesse sobivuse hindamist. Haldusaktis on viidatud, et

kaebajale kuuluv Suur-Liiva tn 30 kinnistu on 100% tootmismaa sihtotstarbega ning töökojast

avaneva vaate säilitamine pole huvina kaalukas. Paikvaatluse käigus sai vastustajale teatavaks

kaebaja poolt tööstushoones olevate ruumide korrastamine elamiseks. Haldusaktist nähtuvad

põhjused, miks kaebaja huvi ei saanud hoone teisiti paigutamisel arvestada (tuleks raiuda

detailplaneeringuga säilitatav puu; hoone väiksem maht poleks kolmandale isikule suure pere

tõttu aktsepteeritav).

Haldusasjas nr 3-21-2081 ei asunud kohus seisukohale, et Suur-Liiva tn 25 kinnistul elamu

püstitamise võimalus on abihoone mahu ja asukoha kindlaksmääramise järgselt redutseerunud

nullini. Kaebaja kinnistult merevaate kadumise võimalus tulenes detailplaneeringust ning

asjaolust, et selle realiseerimisel asub kaebaja kinnistu mere poolt vaadates teises reas.

8.7. Vastustaja ei pidanud ehitusloa andmisel hindama kooskõla koostamisel oleva Haapsalu

linna üldplaneeringuga. Puudub õiguslik alus, mis võimaldaks keelduda ehitusloa andmisest

vastuolu tõttu koostamisel oleva üldplaneeringuga, olukorras, kus selle andmine vastab

kehtivale detailplaneeringule.

Kõik Kastinina elamud ei ole ehitatud vanade puithoonete kujundusvõtmes ning piirkonnas

on eriilmelisi hooneid, sh modernseid. Ehitusprojekti arhitektuurse osa seletuskirja p 1.3.3

kohaselt sobitub projekt piirkonda. Tegemist ei ole kohtuliku kontrolli esemesse kuuluva

asjaoluga. Kohus saab anda üksnes õiguslikke hinnanguid ning olukorras, kus väide seondub

kaitstava subjektiivse õigusega (praeguses asjas kaebaja omandiõiguse riive kinnisvara

väärtuse vähenemisest merevaate kadumise tõttu). Ehitusloa peale ei saa esitada

populaarkaebust.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

9. X palub apellatsioonkaebuses Tallinna Halduskohtu 03.04.2023 otsus tühistada ning teha

asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja jääb halduskohtus esitatud seisukohtade

juurde, esitades halduskohtu otsusele järgmised vastuväited.

Joonis nr 2 on nimetusega „Kastinina detailplaan“. Kahtluseta on tegemist detailplaneeringu

põhijoonisega. Õige pole halduskohtu seisukoht, et detailplaneeringu põhijoonis on pelgalt

illustreeriv joonis, mis pakub vaid indikatiivselt elamu asukohta. PES § 9 lg 8 kohane

illustratsioon ei oleks tohtinud olla pealkirjastatud kui detailplaan.

Detailplaneeringu joonised 3 ja 4 on pealkirjastatud „Kruntide ehitusõigus“. Detailplaneeringu

seletuskirjas seisab: „Kruntide ehitusõigus selgub jooniselt nr 3 ja 4“. Detailplaneeringut tuleb

tõlgendada vastavalt selle kehtestamise ajal kehtinud õigusele ja ka koostamise praktikale.

PES-i kohaselt oli ehitusõigus kitsas mõiste, mis ei sisaldanud ehitiste asukohta krundil.

3-22-1311

7(11)

Joonistel nr 3 ja nr 4 ongi pelgalt tabelina ära toodud PES § 9 lg-s 4 nõutavad suurused:

krundi kasutamise sihtotstarve, lubatud ehitiste arv krundil, ehitiste lubatud suurim

ehitusalune pind ja ehitiste lubatud kõrgus.

Hoonete asukoht krundil määrati põhijoonisel ning asukoha nõuded tulenesid PES § 9 lg 2 p-

dest 5, 8 ja 10. Ka juhul, kui õige on halduskohtu järeldus, et hoone täpsema asukoha

määramiseks puudus PES-is õiguslik alus, oli detailplaneeringuga see siiski määratud ning

kehtivat haldusakti peab järgima (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 60 lg 1 ja § 61 lg 2).

Halduskohus ei andnud hinnangut kaebaja väitele, et Haapsalu linna üldplaneeringu kohaselt

kehtib Suur-Liiva tn 25 kinnistule joogiveepumpla sanitaarkaitseala 936,76 m2 ulatuses. See

asub kohas, kus kaebajale pidi detailplaneeringu kohaselt säilima merevaade. Juba ainuüksi

pumpla kaitsevööndi tõttu ei olnud võimalik kaebaja merevaate koridori hoonet püstitada.

Halduskohus

taandas

ekslikult

detailplaneeringu

tõlgenduse

kaebaja

visiooniks.

Detailplaneering peab olema keskmisele mõistlikule inimesele loetav ja üheselt mõistetav

dokument ning pole õige , et tulevased kinnistuomanikud ja muud huvitatud isikud peavad

detailplaneeringu mõistmiseks pöörduma kirjalike selgitustaotlustega kohaliku omavalitsuse

poole. Detailplaneering kui haldusakt peab vastama HMS §-de 54 ja 55 nõuetele ehk peab

muu hulgas olema selge ja üheselt mõistetav.

PES kehtivuse ajal koostatud ja kehtestatud detailplaneeringud võisid sisaldada tingimusi

hoonete asukohtade kohta kinnistul kitsamas tähenduses kui pelgalt alal, mis jääb väljapoole

tuleohutuskuja ja veekogu ehituskeeluvööndit.

Suur-Liiva tn 25 kinnistu ehitusõiguse küsimust on Tallinna Halduskohus arutanud kolmes

kohtuasjas ning jõudnud erinevatele järeldustele. Haldusasjas nr 3-21-701 leidis kohus, et

joonisel nr 2 on näidatud hoonestusala, mis tagab kaebajale merevaate, ning merevaate

kadumine on detailplaneeringu olemuslik muutmine. Haldusasjas nr 3-21-2081 asus kohus

samuti põhimõtteliselt seisukohale, et joonis nr 2 seab piirangud hoonestuse asukohale ning

hoonestuse asetsemist ei ole ette nähtud sinna, kuhu on vaidlusalune elamu projekteeritud.

Halduskohus jättis tähelepanuta detailplaneeringus sätestatud ehitusaluse pinna ja

ehitusprojektis välja toodud ehitusaluse pinna erinevuse ning leidis ekslikult, et see ei riiva

kaebaja õigusi. Detailplaneeringus määratud maksimaalne ehitusalune pind sisaldas ka

rajatiste, s.o parkla ja terrasside alust pinda. Lisaks terrassidele on Suur-Liiva tn 25 kinnistule

projekteeritud hoone II korruse rõduni ulatuv tara, mis varjab täielikult igasuguse vaate merele

ka elamu läänepoolselt küljelt. Halduskohus jättis tähelepanuta, et rajatiseks, mis kõige enam

rikub kaebaja õigust (pärsib merevaadet), ongi 4 m kõrgune varbaed kahe Suur-Liiva tn 25

hoone vahel.

Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-59-13 leidnud, et määrus, mis reguleeris PES-i kehtivuse

ajal ehitise tehnilisi andmeid (majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2022 määrus nr

69), ei kuulu planeerimismenetluses ehitusaluse pindala kindlakstegemisel kohaldamisele,

mistõttu puudub õiguslik alus järelduseks, et planeerimismenetluses tuleb krundi ehitusõiguse

piiritlemisel hoone pindala hulka arvata rajatiseks olev terrass isegi juhul, kui ta ei ole selle

hoonega ehituslikult seotud. Eelnevat lahendit arvestades kohaldas halduskohus vääralt

ehitusloa andmise ajal kehtinud majandus- ja taristuministri 05.05.2015 määrust nr 57 „Ehitise

tehniliste andmete loetelu“ ning järeldas sellest alusetult, et ehitisealuse pinna hulka ei loeta

hoone küljes olevat terrassi.

Halduskohus leidis ebaõigesti, et haldusaktis on põhjendatud, miks kolmanda isiku õigused on

kaebaja omadest kaalukamad. Määravaks ei saa olla argumendid, et hoonet ei saa nihutada,

sest siis tuleks raiuda säilitatav puu, ning kolmas isik ei saa madalamat hoonet ehitada, sest tal

on suur pere. Abihoone, mille ehitamiseks sai kolmas isik varem ehitusloa, ei ole tegelikult

3-22-1311

8(11)

abihoone. Elamu ehitusprojekti seletuskirjas on märgitud, et „hoone puhul on tegemist

külalistemajaga (tegemist ei ole majutushoonega vaid eluruumide abihoonega, kus alaliselt ei

elata“. Seega on kolmas isik tunnistanud, et on tegelikult projekteerinud kinnistule kaks

eluhoonet, sest majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 „Ehitise kasutamise

otstarvete loetelu“ kohaselt asub külalistemaja majutushoonete, mitte elamu abihoone

kategoorias. Abihoone eesmärk saab olla kuur, panipaik vms. Olukorras, kus kinnistul asub

juba üks elamu, ei saa lähtuda kaalutlusest, et uus elamu on kaebaja pere jaoks liiga väike.

Subjektiivselt kaitstavaks tuleb lugeda kaebaja omandiõigus, mida merevaate kaotamine

oluliselt vähendab. Ka Riigikohus on tunnistanud, et miljöö kahjustamine võib riivata naabri

omandiõigust. Kaebajal on täna avara merevaatega kinnistu miljööväärtuslikus Haapsalu

linnaosas.

Halduskohus leidis ebaõigesti, et puudub õiguslik alus, mis võimaldaks keelduda ehitusloa

andmisest vastuolu tõttu koostamisel oleva üldplaneeringuga. Riigikohus leidis asjas nr 3-3-1-

87-13, et kuigi koostamisel olev üldplaneering pole siduv, ei ole kohalikul omavalitsusel

keelatud võtta planeeringu kaalumisel arvesse asjakohaseid mittesiduvaid dokumente. Lisaks

sellele tuleneb EhS §-st 7, et ehitis tuleb projekteerida hea tava kohaselt ning hea tava hulka

võib arvata vastu võetud üldplaneeringu. Asjakohane on veel tugineda EhS § 13 lg-le 1 ja § 14

lg 1 p-le 2.

10. Haapsalu linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse

põhjendustega ning jäädes varasemate seisukohtade juurde.

11. Y palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes samuti halduskohtu otsuse

põhjendustega.

Vaidlusalune

projektlahendus

vastab

nii

üksikelamu

paigutuse

kui

pinna

osas

detailplaneeringule ega saa seega rikkuda kaebaja õigusi. Kaebajal puudub õigus nõuda, et

kolmas isik loobuks detailplaneeringu ehitusõiguse realiseerimisest kaebaja merevaate

säilimise eesmärgil. Ehitamisest huvitatud kinnistuomaniku ja ümbruskonna elanike, sh

naabrite huvide tasakaalustamine peab eelkõige aset leidma planeeringumenetluses.

Ehitusõigus tuleneb detailplaneeringu jooniselt nr 3, kuhu on märgitud muu hulgas

ehituskeeluala ja ehitusjoon. PES-i kehtivuse ajal ei olnud detailplaneeringu ülesannete seas

krundi hoonestusala määramine. Detailplaneeringu joonisel nr 2 pruuniga märgitud ala näol ei

ole tegemist hoonestusalaga kehtiva PlanS-i tähenduses. See mõiste võeti kasutusele alles

01.07.2015 jõustunud PlanS-is. Joonisel nr 2 on näidatud üksnes illustratiivne või indikatiivne

hoonestuse maht (PES § 9 lg 8). Ei oma tähendust, et planeeringute registris on joonist nr 2

nimetatud põhijooniseks. Detailplaneeringut peaks tõlgendama omanikule kitsaimal

võimalikul moel. Kolmas isik ei pea teadma, kuidas kaebaja detailplaneeringut tõlgendas.

Detailplaneeringu joonisel nr 3 on suurimaks ehitusaluseks pinnaks määratud 200 m2.

Abihoone ehitusaluseks pindalaks on 89,6 m2 ning üksikelamul 104,9 m2. Sinna ei tule lisada

sillutise ja terrasside alust maad. Kaebaja on Riigikohtu lahendit nr 3-3-1-4-12 käsitlenud

valikuliselt. Riigikohus leidis selles lahendis, et vastuolu detailplaneeringuga võib tekkida

juhul, kui pinnast tõstetakse määral, mis võib hakata oluliselt mõjutama detailplaneeringuga ja

ehitusseadusega reguleeritud ehitusõiguse näitajaid. Terrass ja sillutis ei riku kuidagi kaebaja

merevaadet. Abihoonet ja vaidlusalust üksikelamut ühendav nn varbaed on puhtalt

arhitektuuriline element, mis ei ole ruumiline ehk sellel puudub ehitusalune pind ning mis ei

ole detailplaneeringu ühegi tingimusega vastuolus.

Abihoone siseruumilahendus ei puutu kaebaja subjektiivsetesse õigustesse. Nii leidis

halduskohus juba asjas nr 3-21-2081. Tegemist ei ole ka detailplaneeringus reguleeritud või

piiratud küsimusega.

3-22-1311

9(11)

Merevaate muutumine ei riku kaebaja õigusi, pealegi jääb kaebajale merevaade osaliselt alles.

Naaberkinnistu väärtuse vähenemine ei ole õigusvastane, kui tegu on planeeringuga lubatud

ehitisega. Kaebaja oleks pidanud kinnistu soetamisel arvestama kehtiva detailplaneeringuga.

Kaebajale kuuluv Suur-Liiva tn 30 kinnistu on 100% tootmismaa sihtotstarbega ning selle

paikneva hoone kasutusotstarve on „muu transpordihoone, nagu näiteks tuletorn“. Kaebaja

õiguste rikkumise tuvastamisel ei saa lähtuda tema õigusvastasest või hüpoteetilisest

tulevasest kasutusotstarbest.

Kehtivas Haapsalu üldplaneeringus on Suur-Liiva tn 25 kinnistule ulatuvana näidatud

joogivee

puurkaevu/pumpla

50-meetrine

kaitsetsoon.

Hetkel

puurkaevu

veehaarde

sanitaarkaitseala üksikelamu projekteeritud asukohta ei ulatu. Sanitaarkaitseala reguleerib

kehtiv õigus (veeseadus), mitte üldplaneering, kus on tegemist vaid üldplaneeringu

kehtestamise ajal kehtinud faktilise ja õigusliku olukorra nentimisega. Pealegi ei ole

kaitsetsoon mõeldud naaberkinnistute omaniku huvide kontekstis, mistõttu ei saa sellest

mittelähtumine rikkuda kaebaja õigusi.

Asjakohane pole rääkida vastuolust menetletava üldplaneeringuga, sest lähtuda tuleb

detailplaneeringust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse, tühistab Tallinna Halduskohtu 03.04.2023

otsuse ning teeb asjas uue otsuse, millega tühistab Haapsalu Linnavalitsuse 08.06.2022

korralduse nr 544.

13. Kastinina detailplaneering (dtl 22–42) kehtestati 25.04.1997 ning sel ajal reguleeris

planeerimist ja ehitamist PES. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et vaidlusaluse

detailplaneeringu sisustamisel tuleb lähtuda PES-i mõistetest ja sel ajal neile omistatud

tähendusest.

Vastavalt PES § 9 lg-le 2 määrati detailplaneeringuga krundi ehitusõigus, mis vastavalt sama

paragrahvi lg-le 4 sisaldas krundi kasutamise sihtotstarvet, lubatud ehitiste arvu krundil,

ehitiste lubatud suurimat ehitusalust pinda ning ehitiste lubatud kõrgust. Samuti sätestas PES

§ 9 lg 8, et kohalik omavalitsus võib nõuda detailplaneeringule illustreerivate jooniste või

makettide lisamist.

PES ei sisaldanud krundi hoonestusala mõistet, mis on alates 01.07.2015 kehtiva PlanS § 6 lg

5 kohaselt planeeringus määratud krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega

lubatud hooneid ja rajatisi. Krundi hoonestusala tuleb määrata detailplaneeringuga (PlanS §

126 lg 1 p 2). Samuti tuleb detailplaneeringuga määrata krundi ehitusõigus (PlanS § 126 lg 1 p

3), mille sisu on PES-iga sarnane (PlanS § 126 lg 4).

Halduskohus järeldas seega õigesti, et detailplaneeringus ei pidanud hoonestatavat ala

kindlaks määrama. Hoonete asukoha seisukohast tuli detailplaneeringus kindlaks määrata vaid

ehitistevahelised kujad (PES § 9 lg 2 p 5) ning muud seadustest tulenevad kinnisomandi

kitsendused (PES § 9 lg 2 p 13). Nii ongi Kastinina detailplaneeringus arvestatud ranna ja

kalda kaitse seadusest tuleneva ehituskeeluvööndiga.

Menetlusosaliste vahel on peamine vaidlus küsimuses, milline tähendus on detailplaneeringu

joonisel nr 2 (dtl 40), mis on pealkirjastatud „Detailplaan“ ning kus on kruntidele joonistatud

pruunid kastid selgitusega „juurdeplaneeritud hoonestus Suur-Liiva 17, 19, 21, 23 ja 25 –

pereelamud“. Arvestades PES-i regulatsiooni, detailplaneeringu üldistusastet ning pruunide

kastide ebakorrapärast kuju, leiab ringkonnakohus, et joonise eesmärgiks ei saa olla

hoonestatava ala kindlaksmääramine. Pigem on tegemist PES § 9 lg-s 8 nimetatud

illustreeriva joonisega. Hoonestatav ala oleks eeldatavasti määratud oluliselt suuremana,

3-22-1311

10(11)

arvestades krundi suurusi ning kehtivat ehituskeeluvööndit. Seega nõustub ringkonnakohus

halduskohtu poolt joonisele nr 2 antud tõlgendusega ning ei korda selles osas halduskohtu

otsuse põhjendusi.

14. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ka osas, mis puudutab

kivisillutise ja terrasside mittearvamist lubatud ehitusaluse pinna hulka, ega korda neid

põhjendusi.

15. Arvestades ehitusloa taotluse esitamise aega, tuli see läbi vaadata EhS-i alusel. Kuna

vastuolu kehtiva detailplaneeringuga ei esinenud, ei saanud vastustaja keelduda ehitusloa

andmisest EhS § 44 p 1 alusel. Kontrollida tuleb, kas keeldumiseks esines EhS § 44 p-s 4

nimetatud alus ehk ehitisel on kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele püsiv negatiivne

mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.

Kaebaja on esitanud eksperthinnangu, mille kohaselt mõjutab merevaate kadumine kaebaja

kinnistu väärtust (dtl 147–178). Teised menetlusosalised pole nimetatud tõendit ümber

lükanud. Seega esineb kaebajale püsiv negatiivne mõju. Arvestades et kolmandal isikul oli

võimalik detailplaneering maksimaalselt realiseerida ka viisil, mis mõjutab vähem kaebaja

õigusi, võib ehitusloast tulenev mõju olla kaebaja jaoks üleliia koormav.

Halduskohus osundas õigesti, et üldjuhul toimub huvide kaalumine planeeringumenetluses.

Samas on praegusel juhul oluline, et Kastinina detailplaneeringu menetluses ei kaalutud hoone

asukohta, sest PES ei nõudnud seda. Detailplaneeringu seletuskirjast ei nähtu üldse, et

mingeid huvisid oleks kaalutud. See ei ole õigustus, et jätta ka ehitusloa andmise menetluses

erinevad huvid kaalumata, eriti olukorras, kus kaebaja vastuväited olid vastustajale teada.

Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtuga, et vastustaja on 08.06.2022 korralduses nr 544

huvisid kaalunud. Vastustaja on seal kajastanud üksnes kolmanda isiku vastuväiteid, neid

sisuliselt analüüsimata. Kastinina detailplaneeringu seletuskirja p 3.3 järgi tuleks heas ja

rahuldavas seisukorras olevad puud maksimaalselt ala ümberplaneerimisel säilitada. Samas ei

sisalda detailplaneering nende puude raiumise keeldu. Kolmas isik on leidnud, et elumaja

asukohta ei saa teisele hoonele lähemale liigutada, sest siis tuleb raiuda säilitatav puu.

Korraldusest ei selgu, kas tegemist on detailplaneeringu järgi säilitatava puuga ning kui on,

kas see on ka 25 aastat pärast detailplaneeringu kehtestamist heas või rahuldavas seisukorras

ning kas puu säilitamine kaalub üles kaebaja huvi.

Isegi juhul, kui hoonete asukoha muutmine pole võimalik, oleks saanud mõjutuste

vähendamist hinnata nt kahte hoonet ühendava võrkaia osas. Nimelt on kinnistul asuvad kaks

hoonet ühendatud ehitusprojekti kohaselt 3,91 m kõrguse aiaga. Projektist nähtub, et aed

kasvatatakse osaliselt ronitaimedesse (dtl 58). Visuaalselt tekib kolmanda isiku kinnistu Suur-

Liiva tänava poolsele küljele praktiliselt kogu tänavaäärt hõlmav 3,91–7,9 m kõrgune ja enam

kui 30 m pikkune kinnine sein (dtl 66–68). See mõjub muu hulgas merevaatele oluliselt

intensiivsemalt, kui detailplaneeringuga silmas peetud 2 hoonet ehitusaluse pindalaga kokku

200 m2.

Kokkuvõtvalt märgib ringkonnakohus, et kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda, et tema

kinnistu väärtus või merevaade üldse ei väheneks ning kolmas isik jätaks detailplaneeringu

realiseerimata. Samas on tal õigus sellele, et ehitusloa andmise menetluses hinnatakse ja

kaalutakse sisuliselt võimalusi, kuidas kaebaja õiguste riive ei oleks ülemäärane.

16. Oluline pole asjaolu, et Suur-Liiva 30 hoone on ehitisregistrisse kantud transpordihoonena

ning kaebaja kinnistu on 100% tootmismaa sihtotstarbega. Kaebaja kasutab hoonet elamiseks

ning

vastustaja

on

hoone

ümberehitamiseks

väljastanud

projekteerimistingimused.

Menetletava üldplaneeringu järgi on Kastinina näol tegemist miljööväärtusliku alaga ja

piirkonna juhtotstarbeks elamu ning parkide ja haljasalade maa-ala. Seega ei ole põhjust väita,

3-22-1311

11(11)

et kaebajal ei saa kaitstavaid õigusi olla. Samuti pole määrav, et kaebaja kinnistu asub mere

poolt vaadates nn teises reas. Toetada ei saa lähenemist, kus mere suhtes esimene kinnistu

võib oma kinnistu ulatuses igasuguse vaate kõigi tagumiste kinnistute jaoks blokeerida.

Oluline on hinnata, kas ja kuidas kolmas isik saab detailplaneeringu realiseerida viisil, mis

arvestab ka naaberkinnistute omanike õigustega. Hetkel on lähtutud üksnes kolmanda isiku

huvidest.

17. Kuna ringkonnakohus rahuldab kaebuse ja apellatsioonkaebuse, jäävad kaebaja esimese ja

teise kohtuastme kulud vastustaja kanda (HKMS § 108 lg 1, § 109 lg 4). Kolmanda isiku

menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 8).

Kaebaja menetluskulud oli halduskohtus 9028 eurot (koos käibemaksuga), s.o riigilõiv 40

eurot, esindajakulu 6588 eurot ning ekspertiisikulu 2400 eurot. Kohus mõistab välja üksnes

vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Ringkonnakohus leiab, et

esindajakulu väljamõistmine pole täies mahus põhjendatud, sest osaliselt on kulud seotud

esindaja tegevusega haldusmenetluses. Kaebaja on vaidlustanud 08.06.2022 korraldust ning

pöördus kaebusega kohtusse 15.06.2022. Samas on menetluskulude nimekirjale lisatud

11.05.2022 arve summas 2106 eurot, mille järgi on esindaja kaebuse ja esialgse õiguskaitse

taotluse koostamisega alustanud juba 25.04.2022. Olukorras, kus koormavat haldusakti pole

veel antud, pole sellise kulu kandmine vajalik ja põhjendatud. Arvestades, et kaebaja oli juba

haldusmenetluses esitanud kirjaliku seisukoha 08.06.2022 korralduse eelnõule ning

16.06.2022 arve kohaselt kulus peale korralduse andmist kaebuse koostamiseks 7,3 h, peab

ringkonnakohus seda ajakulu põhjendatuks. Muud 11.05.2022 ja 16.06.2022 arvetel kajastatud

kulud ei ole seotud kohtumenetlusega. Põhjendatud on 30.08.2022, 27.03.2023 ja 28.03.2023

arvetel kajastatud esindajakulu. Kokku mõistab ringkonnakohus välja esindajakulu 4114,80

eurot, millele lisandub riigilõiv 40 eurot ja dokumentaalse tõendi saamise kulu

(ekspertiisikulu) 2400 eurot. Seega on esimese kohtuastme menetluskulud kokku 6554,80

eurot.

Apellatsioonimenetluses taotleb kaebaja menetluskulude hüvitamist 2783,90 eurot, s.o

riigilõiv 20 eurot ja esindajakulu 2763,90 eurot. Tegemist on vajalike ja põhjendatud

menetluskuludega, mis tuleb vastustajalt välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)