3-24-363/10 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Määruse tegemise aeg ja koht

15.02.2024, Tallinn

Haldusasja number

3-24-363

Haldusasi X. X. esialgse õiguskaitse taotlus vaidemenetluse ajaks

(X. X. vaie Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korralduse nr

2566 tühistamiseks) ja

X. X. kaebus kohustada Rae Vallavalitsust läbi vaatama

kaebaja poolt 02.02.2024 esitatud vaie Rae Vallavalitsuse

28.12.2023

korraldusele

nr

2566,

kohustada

Rae

Vallavalitsust kaasama kaebaja kolmanda isikuna korralduse

nr 2566 osas peetavasse menetlusse või alternatiivselt

tühistada Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldus nr 2566

Menetlusosalised Vaide ja kaebuse esitaja: X. X.

Vastustaja: Rae vald

Kolmas isik: Y. Y.

Menetlustoiming

Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamine ja kaebuse

tagastamine

RESOLUTSIOON

1. Jätta X. X. vaidemenetluse ajaks esitatud esialgse õiguskaitse taotlus läbi

vaatamata.

2. Tagastada X. X. kaebus.

3. Jätta X. X. esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale saab esitada määruskaebuse otse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul

määruse kättetoimetamisest arvates.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Halduskohtule saabus 07.02.2024 X. X. esialgse õiguskaitse taotlus

vaidemenetluse ajaks (HKMS § 249 lg 2) – X. X. vaie Rae Vallavalitsuse

28.12.2023 korralduse nr 2566 tühistamiseks.

2.

08.02.2024 kohtunõudega palus kohus Rae vallal esitada omapoolne seisukoht kaebaja

esialgse õiguskaitse taotlusele. Ühtlasi palus kohus esitada omapoolne vastus X. X. esialgse

õiguskaitse taotlusele ka Y. Y..

3.

12.02.2024 saabus kohtule Rae valla vastus X. X. esialgse õiguskaitse taotlusele. Rae

vald selgitab kohtule järgmist:

3.1. Y. Y. esitas 15.12.2023 taotluse jagada Harju maakonnas Rae vallas Pajupea külas asuv

Xxxxxxxxx katastriüksus (XXXXX:XXX:XXXX) kaheks katastriüksuseks (Xxxxxxxxx

sihtotstarve maatulundusmaa ja Jõesilma sihtotstarve maatulundusmaa) (lisa nr 1, dtl 38-

39).

3.2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse kantud registriosa number

15887450 (katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX; pindala 22,48 ha; maa sihtostarve 100%

maatulundusmaa) väljavõtte kohaselt on Xxxxxxxxx kinnistu ainuomanik Y. Y. (lisa nr 2,

dtl 40-42).

3.3. Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldusega nr 2566 „Pajupea külas asuva Xxxxxxxxx

katastriüksuse jagamine“ (edaspidi korraldus nr 2566) jagati Harjumaal Rae vallas Rae

külas asuv Xxxxxxxxx katastriüksus (registriosa nr 15887450; katastritunnus

XXXXX:XXX:XXXX; pindala 22,48 ha; maa sihtostarve 100% maatulundusmaa), et

moodustada katastriüksused vastavalt lisatud skeemile ning määrati neile koha-aadressid ja

sihtotstarbed järgmiselt: 1. Jõesilma – Pajupea küla, Rae vald, Harjumaa; ligikaudne

pindala 4,12 ha; maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa; 2. Xxxxxxxxx – Pajupea küla,

Rae vald, Harjumaa; ligikaudne pindala 18,36 ha; maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa

(esialgse õiguskaitse taotluse lisa nr 1, dtl 9).

3.4. Kaebaja esitas Rae Vallavalitsusele 02.02.2024 vaide, milles palub tühistada korralduse nr

2566 punkt 1 või peatada vaidlustatud korralduse nr 2566 punkti 1 täitmine (esialgse õiguskaitse

taotluse lisa nr 2, dtl 10-14).

3.5. Rae Vallavalitsus tagastas 08.02.2024 kirjaga nr 11-2/607-1 vaide HMS § 79 lõike 1 punkti

1 alusel, põhjendusega, et kinnisasju võib jagada ainult omaniku soovil, st maakorralduse

läbiviimine puudutab üksnes omaniku õigusi. Omaniku kindlakstegemisel eeldatakse, et

kinnistusraamatusse kantud andmed on õiged. Kinnistusraamatu andmete kohaselt oli

korralduse andmise hetkel, samuti on käesoleval hetkel, Xxxxxxxxx katastriüksuse (registriosa

nr 15887450; katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX) ainuomanik Y. Y. (lisa nr 3, dtl 44-52).

3.6. Kaebaja esitas 08.02.2024 Rae Vallavalitsusele vastuväite vaide tagastamise osas (lisa nr 4,

dtl 53).

3.7. Rae Vallavalitsus põhjendas 12.02.2024 kirjas nr 11-2/607-3 veelkord kaebajale vaide

tagastamise asjaolusid ning jäi seisukoha juurde, et vaide tagastamine on õiguspärane (lisa nr

5, dtl 54-56).

3.8. Vastustaja on seiskohal, et kaebaja taotlus ei ole põhjendatud ning esialgse õiguskaitse

rakendamine pole võimalik ega vajalik. Vastustaja on tagastanud kaebajale vaide läbi

vaatamata, kuna korraldus nr 2566 ei riku kaebaja õigusi ning kaebajal puudub vaide

esitamise õigus. Seega puudub vaidemenetlus, mille raames saaks kohus kohaldada

esialgset õiguskaitset.

Vastustaja märgib esialgses õiguskaitse taotluses toodu osas järgmist: Korralduse nr 2566

vastuvõtmine ei saa rikkuda X. X.e õigusi, kuna Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistrisse

kantud

registriosa

number

15887450;

(katastritunnus

XXXXX:XXX:XXXX; pindala 22,48 ha; maa sihtostarve 100% maatulundusmaa) väljavõtte

kohaselt on Xxxxxxxxx kinnistu ainuomanik Y. Y..

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse kantud registriossa number 15887450

ei ole tehtud mitte ühtegi eelmärget, mitte kellegi kasuks.

Rae Vallavalitsuse andmetel ei ole tegemist ühisomandiga, seda ei ole väitnud ka kaebaja. Kui

tegemist on kaasomandiga, siis see eeldab omaniku kandmist kinnistusraamatusse. Järelikult on

kaebaja väited „varjatud kaasomandist“ sisutühjad. Isegi kui eeldada, et kaebaja väited vastavad

tõele, ei saa Rae Vallavalitsus kohelda kaebajat kui omanikku.

Rae Vallavalitsus tagastas 08.02.2024 kirjaga nr 11-2/607-1 vaide HMS § 79 lõike 1 punkti 1

alusel, põhjendusega, et kinnisasju võib jagada ainult omaniku soovil, st maakorralduse

läbiviimine puudutab üksnes omaniku õigusi. Omaniku kindlakstegemisel eeldatakse, et

kinnistusraamatusse kantud andmed on õiged. Kinnistusraamatu andmete kohaselt oli

korralduse andmise hetkel, samuti on käesoleval hetkel, Xxxxxxxxx katastriüksuse (registriosa

nr 15887450; katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX) ainuomanik Y. Y..

Rae Vallavalitsus on vaide läbi vaatamata tagastamisel lähtunud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistrisse kantud registriosa number 15887450 (katastritunnus

XXXXX:XXX:XXXX; pindala 22,48 ha; maa sihtostarve 100% maatulundusmaa) väljavõttest,

mille kohaselt on Xxxxxxxxx kinnistu ainuomanik Y. Y.. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistrisse kantud registriossa number 15887450 ei ole tehtud mitte ühtegi eelmärget,

ei kaebaja ega ka kellegi teise kasuks. Registriosa number 15887450 andmetest tulenevalt ei

saa korraldus nr 2566 puudutada kaebaja õigusi, vaid ainult kinnistu ainuomaniku Y. Y. õigusi.

Kinnistusraamatu kannete õigsust eeldatakse alati, mis tähendab seda, et tehinguid kinnistuga

võib teha see, kes on sinna omanikuna kantud ja seda ka juhul, kui keegi on selle õiguse

vaidlustanud. Sellest lähtuvalt võib kaebaja ise taotleda keelumärke või mingi muu enda õiguse

kandmist kinnistusraamatuse. Kui kellelgi on kinnistu suhtes mingi õigus või pretensioon, siis

peab see kajastuma ka kinnistusraamatus, vastasel juhul ei ole see nähtav avalikkusele.

Rae Vallavalitsuse pädevusse ei kuulu kinnistusraamatu kannete õigsuse üle järelevalve

teostamine. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku peatükk 58 kohaselt kuuluvad registriasjad

tsiviilkohtu pädevusse.

Pelgalt väide, et kaebajal on mingid väidetavad õigused, ei anna alust eeldada, et kaebajal on

vaide esitamise õigus. Kaebaja ei saa eeldada, et vaide esitamisel haldusorgan võtab igal juhul

vaide menetlusse. Haldusorgan kontrollib kõigepealt kaebeõigust ning kui kaebeõigus puudub,

tagastab vaide läbi vaatamata. Antud juhul puudus kaebajal vaide esitamise õigus ning

vastustaja

tagastas

vaide

läbi

vaatamata.

Seega

puudub

ka

alus

rakendada

halduskohtumenetluse seadustiku § 249 lõike 2 alusel esialgset õiguskaitset. Kaebaja väide, et

tema või keegi teine on veel kinnistu kaasomanikud, on paljasõnaline.

Kinnisasju võib jagada ainult omaniku soovil, st maakorralduse läbiviimine puudutab üksnes

omaniku õigusi. Omaniku kindlakstegemisel eeldatakse alati, et kinnistusraamatusse kantud

andmed on õiged. Kinnistusraamatu andmete kohaselt oli korralduse andmise hetkel, samuti on

käesoleval hetkel, Xxxxxxxxx katastriüksuse (registriosa nr 15887450; katastritunnus

XXXXX:XXX:XXXX) ainuomanik Y. Y..

Kinnisasja jagamise näol on tegemist lihtsa maakorraldustoiminguga maakorraldusseaduse §

13 tähenduses. Rae Vallavalitsusel tuleb jagamise korraldust andes lähtuda maakorralduse

nõuetest, kehtestatud planeeringu korral planeeringulahendusest, kinnisasja omaniku taotlusest

ja omaniku õigustest. Kinnisasja omaniku soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata

kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi ning

kinnisasja jagamisega ei otsustata muude subjektiivsete õiguste üle. Kinnisasja jagamise korral

ei muudeta omandisuhet.

Lisaks juhib vastustaja kohtu tähelepanu, et kohtu menetluses on olnud tsiviilasi nr 2-21-2808

X. X.e hagi Q. Q. Q. ja Y. Y. vastu tehingust taganemisavalduse tühisuse tuvastamiseks. Harju

Maakohtu 26.04.2021 määrusega tsiviilasjas nr 2-21-2808 jäeti X. X.e hagi Q. Q. Q. ja Y. Y.

vastu tehingust taganemisavalduse tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata. Sama tegi sisuliselt

Tallinna Ringkonnakohtu 13.10.2021 määrus samas kohtuasjas. Tsiviilasja nr 2-21- 2808

asjaoludest nähtub, et X. X. on soovinud ostueesõigust teostada, kuid kuna X. X. ei ilmunud

notari juurde asjaõiguslepingut sõlmima ning ei deponeerinud notarikontol ostuhinda, taganes

Q. Q. Q. hagejaga ostueesõiguse teostamise tulemusena sõlmitud müügilepingust. Y. Y. on

kinnistusraamatusse kantud ½ mõttelise osa kaasomanikuna 03.11.2020.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 250 sätestab, et ostueesõigust võib teostada kahe nädala jooksul

pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast VÕS

§-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust

tähtaega. VÕS § 251 lõike 1 kohaselt ei saa ostueesõigust teostada, kui asi müüakse

sundtäitmisel või pankrotimenetluses, samuti kui asi omandatakse avalikes huvides, sealhulgas

sundvõõrandatakse.

Vastustaja hinnangul puudub igasugune alus rakendada esialgset õiguskaitset. Esiteks seetõttu,

et vastustaja on tagastanud vaide läbi vaatamata, kuna kaebajal puudub vaide esitamiseks õigus.

Isegi juhul, kui kaebaja pöördub kohtusse ja kohus kohustaks vastustajat vaiet läbi vaatama, siis

ei aitaks see kaebajat eesmärgile, kuna vaidemenetluses ei saa tuvastada kinnisasja omandi

kuuluvust. Nii kaua, kui kaebaja ei ole kantud kinnistusraamatusse omanikuna, puudub tal vaide

esitamise õigus nende toimingute ja haldusaktide osas, mis on ette nähtud üksnes kinnistu

omanikule, kui seadusest ei tulene et teisiti (nt ehitusluba). Teiseks on vastustaja hinnangul

kaebaja minetanud ostueesõiguse teostamise õiguse. Kolmandaks kaebajale kuulunud ½

mõttelise osa Xxxxxxxxx kinnistust on võõrandanud kohtutäitur (lisad nr 6, dtl 57-62) ning Y.

Y. on kantud kinnistusraamatusse kohtutäituri avalduse alusel (lisa nr 7, dtl 63).

4. Kolmas isik Y. Y. palub jätta X. X.e esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.

4.1.

Kolmas isik märgib, et olles tutvunud vastustaja 12.02.2024 Tallinn Halduskohtule

esitatud põhjalike seisukohtadega kaebaja (X. X.) esialgse õiguskaitse taotlusele, annab teada,

et nõustub täielikult vastustaja kõigi seisukohtadega ja palub samuti jätta kaebaja esialgne

õiguskaitse taotlus rahuldamata.

4.2.

Kolmas isik selgitab, et kinnistu (registriosa nr 15887450) kaasomandi 1/2 mõttelise osa

on ta omandanud Q. Q. Q.lt vaba turu tingimustel 18.08.2020 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel.

Kinnistusraamatu kanne kolmanda isiku 1/2 kaasomanikuna sissekandmise osas on jõustunud

03.11.2020. X. X.e algatatud ostueesõigus on jäänud realiseerimata, kuna ei toimunud korduvalt

palutud rahalist sooritust ega tema ilmumist notaribüroosse, mille tõttu esitas Q. Q. Q.

21.01.2021 notariaalselt tõestatud taganemisavalduse X. X.e ostueesõigusega algatatud

paralleelsest müügilepingust. Seega jäi jõusse üksnes kolmanda isikuga sõlmitud müügileping.

X. X. vaidlustas ostueesõigusest taganemise kohtus, millega püüdis tuvastada, et tema

ostueesõigus on kehtiv ja sellest taganemine õigustühine (tsiviilasi nr 2-21-2808). Kolmes

kohtuastmes on leidnud kinnitust, et Q. Q. Q. taganemisavaldus on igati seaduslik ja

põhjendatult esitatud, kuna X. X.e poolt ei tulnud korduvalt palutud rahalist sooritust notari

deposiitkontole, seega taganemise tühisust ei ole suutnud X. X. tõendada.

Täitemenetluse asjas nr 022/2015/544 kohtutäitur Elin Vilippuse poolt 07.11.2023 – 14.11.2023

läbiviidud avalikul elektroonilisel enampakkumisel soetas kolmas isik X. X.ele

(täitemenetluses võlgnik) kuuluva 1/2 mõttelise osa kinnisasjast registriosa numbriga

15887450. Kinnistusraamatu kanne kolmanda isiku omanikuna sissekandmise osas jõustus

22.11.2023. Sellest hetkest on kolmas isik kõnealuse kinnistu 100 % ainuomanik, mingeid

eelmärkeid ega muid piiranguid registriosal ei ole, kolmas isik lisab kinnistu registriosa nr

15887450 väljatrüki seisuga 13.02.2024 (lisa 4, dtl 82-83).

Käesoleva vastuse lisana esitab kolmas isik ka 16.11.2023 kohtutäituri büroo töötajate

allkirjastatud vara sundenampakkumise akti täiteasjas 022/2015/544 (lisa 5, dtl 84-89), mille

alusel on kohtutäitur Elin Vilippus peale enampakkumise ostusummade laekumist esitanud

nõuetekohase kinnistusraamatu kandeavalduse Tartu Maakohtu Registriosakonnale (nimetatud

kandeavaldust kolmanda isiku valduses ei ole).

4.3. Kolmas isik märgib, et peale enampakkumise lõppemist jõudis X. X. 23.11.2023 esitada ka

hagivalduse kohtutäitur Elin Vilippuse tegevuse peale nõudes enampakkumise kehtetuks

tunnistamist, väites, et pole tõendatud enampakkumise järgsed ostusummade liikumise.

Nimetatud asjas oli kolmas isik kaaskostjaks. Peale kostjate arvamuste ja selgituste saamist

Harju Maakohus keeldus nimetatud perspektiivitut hagi menetlusse võtmast (tsiviilasi nr 2-

2316621). 4.4. Kolmas isik jagab ka vastustaja seisukohta, et kinnistusraamatu kannete õigsust

eeldatakse alati, seega tehinguid kinnisvaraga võib teha see isik, kes on omanikuna sisse kantud,

seda ka juhul, kui keegi on selle õiguse väidetavalt vaidlustanud. Kaebajal puudus täielikult

kaebeõigus kõnealusele Rae Vallavalitsuse korraldusele, kuna ta pole kinnistu omanik ja seega

tagastati vaie läbi vaatamata. Seega puudub ka alus rakendada HKMS § 249 lg 2 alusel esialgset

õiguskaitset.

4.5. Kogu eelnevat arvesse võttes leiab kolmas isik, et X. X.e massiline kaebamine ja hagemine

erinevates ametiasutustes ja kohtutes on üksnes riigiasutusi ja osapooli koormav, pahatahtlik ja

aega venitav tegevus, milleks puudub igasugune juriidiline alus. Kolmas isik leiab, et Rae vald

saab ja kolmanda isiku, kui kinnistu ainuomaniku soovil takistusteta jätkata nimetatud

katastriüksuse jagamise toimingutega, moodustades kaks uut katastriüksust. 5. 12.02.2024

esitas X. X. kaebuse Tallinna Halduskohtule järgmiste nõuetega: kohustada Rae

Vallavalitsust läbi vaatama kaebaja poolt 02.02.2024 esitatud vaie Rae Vallavalitsuse

28.12.2023 korraldusele nr 2566, kohustada Rae Vallavalitsust kaasama kaebaja kolmanda

isikuna korralduse nr 2566 osas peetavasse menetlusse või alternatiivselt tühistada Rae

Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldus nr 2566.

Esialgse õiguskaitse taotluse ja kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised:

5.1. Rae Vallavalitsus on 15.12.2023 esitatud avalduse alusel kiirkorras vastu võtnud 28.12.23

korralduse nr 2566 ja otsustanud jagada Harjumaal Rae vallas Rae külas asuv Xxxxxxxxx

katastriüksus (registriosa nr 15887450; katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX; pindala 22,48

ha; maa sihtostarve 100% maatulundusmaa), moodustada katastriüksused vastavalt lisatud

skeemile ning määrata neile koha-aadressid ja sihtotstarbed järgmiselt: 1) Jõesilma – Pajupea

küla, Rae vald, Harjumaa; ligikaudne pindala 4,12 ha; maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa;

2) Xxxxxxxxx – Pajupea küla, Rae vald, Harjumaa; ligikaudne pindala 18,36 ha; maa

sihtotstarve 100% maatulundusmaa.

5.2. Kaebaja on isik, kes vastavalt HMS § 71 lõikes 1 sätestatule võib esitada vaide ning

korraldusega nr 2566 rikutakse kaebaja õigusi. Seega on vaide tagastamine õigusvastane.

Tagastamise aluseid ei eksisteeri ning vaie puudutab otseselt avaldaja õigusi. Valla seisukoht on

olnud juriidiliselt ebapädev ja õigusvastane vaide tagastamisel. Omanikukande eeldus

kinnistusraamatu andmete põhjal ei tähenda seda, et sellest saab lähtuda vaide tagastamisel kui

vallale on juba teada, et omanikukanne võib olla ebaõige ning kaebaja on tõendanud kande

ebaõigsuse asjaolusid. Vaide esitajana on kaebaja tõendanud, et omanikukanne on ebaõige,

kaasomandi eelisostuõiguse teostamise tõttu. Kui õigsust eeldatakse, saab see põhineda vaid

tõestel andmetel. Kui on aga teada või alust eeldada, et kinnistusraamatu andmed ei vasta

tegelikkusele, s.t ei ole õiged (tõesed), siis ei ole alust ka rääkida nende andmete õigsusest ja

pädev riigiasutus antud juhul Rae vald peab astuma kohaseid samme selleks, et lähtuda õigetest

andmetest sh vaidemenetluses. Seega AÕS § 56 lg 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse

kantud andmete õigsust, kuid see ei välista, et kanded võivad olla ebaõiged, kui see leiab

tõendamist (Riigikohtu 10. oktoobri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-12, p 12). AÕS § 65 lg

1 alusel saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (Riigikohtu

20. novembri 2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03, p 11). Sellises olukorras seega tuleb vaie

ka haldusorganil lahendada, samuti on ebaõige valla seisukoht, et korraldusega ei rikuta ega

piirata avaldaja õigusi. Kaebaja on oma õiguste riivet piisavalt põhjendanud.

5.3. Kaebaja leiab, et jagamise avalduse esitaja Y. Y. ei ole kinnistusregistrisse kantud registriosa

nr 15887450 ainuomanik, vaatamata sellele, et ta on sisse kantud kui ainuomanik.

Antud isiku osas tehtud ainuomaniku omanikukanne on ebaõige. Reaalselt nimetatud kinnistu

on kaasomand, millel on kaasomanikud ja Y. Y. on seega üksnes ½ mõttelises osas kaasomandi

osa omanik.

5.4. Selleks, et kinnisasja jagada, aga on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek, mida avalduse

esitanud isikul ei ole.

5.5. Kaebaja õigusi puudutab vaidlustatud korraldus põhjusel, et Q. Q. Q. kui müüja ja Y. Y.,

kui esialgse ostja vahel on 02.09.2019 sõlmitud veel moodustamata kinnistu võlaõiguslik

müügileping (tõestatud Tallinna notar Sirje Velsbergi poolt notari ametitegevuse raamatu

registri nr 2082 all) ja 18.08.2020 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu muutmise kokkulepe

ja asjaõigusleping kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks (tõestatud Tallinna notar Sirje

Velsbergi poolt notariametitegevuse raamatu registri nr 1802 all), mille kohaselt Q. Q. Q. müüs

talle kuuluva ½ suuruse mõttelise osa kinnistust, asukohaga Harju maakond, Rae vald, Pajupea

küla, Xxxxxxxxx ja Harju maakond, Rae vald, Pajupea küla, Mäealuse ja Harju maakond, Rae

vald, Pajupea küla, Tuulepõllu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistrisse registriosa nr 15887450 all.

Kaebaja esitas 20.09.2020 eelnimetatud müügilepingu suhtes ostueesõiguse teostamise

avalduse, mis on tõestatud Paide notar Eve Põtteri poolt (notari ametitegevuse raamatu number

1191 all) ning mille tulemusena sama sisuga müügileping jõustus ka Q. Q. Q. ja avaldaja vahel.

Ostueesõiguse teostamise avalduse on esialgsele ostjale ja müüjale kätte toimetatud e-kirjaga

29.09.2020. Seega muutus kanne esialgse ostja kohta Kinnistusraamatus ebaõigeks.

Sellel hetkel oli Y. Y. sisse kantud kui kaasomandi osas ½ mõttelises osas kaasomanik. Y. Y.

omandas vahepeal enampakkumiselt avaldaja kaasomandi osas ning kanti sisse kaasomandi osa

võõrandamise tulemusel koostatud enampakkumise akti alusel vääralt kui ainuomanik, kuid

vastav kanne kinnistusraamatus on ebaõige, seega esialgne ostja ei ole kinnisasja ainuomanik.

Antud isik on reaalselt üksnes ½ mõttelises osas kaasomanik (AÕS § 257 lõige 3). AÕS § 257

lõike 3 kohaselt on kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusel samasugune asjaõiguslik toime nagu

eelmärkel omandi üleandmise nõude tagamiseks. AÕS § 63 lõike 3 kohaselt on asjaõiguse

käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, millega käsutus piirab

või takistab eelmärkega tagatud õigust. AÕS § 63 lõike 5 järgi, kui käsutamine on sama sätte

lõike 3 alusel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda

isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude

täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Asjaõigusliku toimega ostueesõiguse

puhul on tagatavaks nõudeks ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõiguslase (kaebaja) ja

müüja (Q. Q. Q.) vahel tekkinud müügilepingust tulenev müügilepingu eseme (praegusel juhul

kinnisasja kaasomandiosa) omandiõiguse ülekandmise nõue. Käesoleval hetkel on

omandiõiguse ülekandmise nõuete tahteavalduste hagemine pooleli. Antud juhul on avaldajal

nõue Y. Y. vastu kui esialgselt ostjalt nõusoleku saamiseks ta omanikuna kinnistusraamatust

kustutamiseks.

5.6. Kinnistu võimalik kiirkorras jagamine ebaseadusliku korralduse alusel, kahjustab oluliselt

avaldaja õigusi, sest raskendab ja takistab võimaliku jagamise korral juba teostatud

eelisostuõiguse lõpule viimist kinnistu nr 15887450 kaasomandi omanikukande tegemisel, mis

koosneb

kolmest

katastriüksusest

XXXXX:XXX:XXXX,

XXXXX:XXX:XXXX,

XXXXX:XXX:XXXX,

kuna

moodustuks

eraldi

kinnistud

ühest

olemasolevast

katastriüksusest.

Käesoleval hetkel on omandiõiguse ülekandmise nõuete tahteavalduste hagemine pooleli,

toimub kohtumenetlus tsiviilasjas nr 2-23-1235. Antud juhul on avaldajal nõue ka Y. Y. vastu

kui esialgselt ostjalt nõusoleku saamiseks ta omanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks, mis

tuleneb seadusest, eelnevalt viidatud asjaoludel. Võimaliku jagamise realiseerumine oleks

tühine ka AÕS § 63 lõike 3 alusel, seega on valla kiirkorraldus oma sisult antud välja teostamaks

õigustühine toiming ehk kinnistu jagamine ja ümbernimetamine.

5.7. HMS § 6 kohaselt on haldusorgan, antud juhul Rae Vallavalitsus, kohustatud välja

selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks

tõendeid oma algatusel. Rae Vallavalitsus oma korralduse väljastamise eeldusena aga ei ole

olnud kooskõlas ka kohutusliku uurimispõhimõtte nõude täitmisega st viidatud avaldaja poolt

siin välja toodud reaalsed asjaolud ja tähtsust omavad asjaolud on jäetud välja selgitamata.

5.8. Antud juhul on vajalik haldusakti täitmine peatada, kuna see on vajalik avaldaja õiguste

kaitseks.

Haldusakti tühistamise alused on kokkuvõtvalt järgnevad, mis asjaolusid saab arvestada

esialgse õiguskaitse lahendamisel ja kohaldamisel:

1)

Esiteks vaidlustatud haldusakti täitmine kahjustaks oluliselt avaldaja poolt

eelistuõigusega soetatud kaasomandi osas omanikukande lõpuleviimist võimaliku jagamise

realiseerumise korral. Eelisostuõiguse teostamise tõttu on avaldajal Y. Y. vastu nõue kui

esialgselt ostjalt nõusoleku saamiseks ta ainuomanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks.

Kaasomandiosa müüja Q. Q. Q. vastu enda ehk avaldaja kinnistusraamatusse omanikuna

kandmiseks (omandi üleandmiseks), mis on müügilepingust tulenev nõue.

2)

Teiseks AÕS § 63 lõike 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke

kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, millega käsutus piirab või takistab eelmärkega

tagatud õigust. Kinnistu jagamine kahjustaks oluliselt avaldaja õigusi kuna piirab või takistab

vajaliku kande tegemist kui kinnistu on ebaseaduslikult ära jagatud müügilepingus kokkulepitu

vastaselt.

3)

Kolmanda asjaoluna Y. Y. üldse ei ole õigustatud kinnisasja käsutama kui ainuomanik

ega taolisi avaldusi valda tegema ning puudub kaasomanike nõusolek kinnistu jagamiseks ning

ümbernimetamiseks – seega üldse ei eksisteeri jagamise eeldusena vajalikke kaasomanike

tahteavaldusi ning võimalik jagamine on ka õigustühine ka selle asjaolu tõttu. Y. Y. tegutseva

kinnisvaramaaklerina ja juriidilise haridusega isikuna peaks aru saama oma käitumisest kui

tahtlikust juriidiliste pettuste jadast.

4)

Neljanda asjaoluna, mida esialgse õiguskaitse osas arvestada on see, et katastriüksusel

nr XXXXX:XXX:XXXX mida õigusvastaselt kiirkorras jagatakse, paikneb ka elamu, mis on

avaldaja elukohaks ning reaalne kinnistu valdus on avaldaja käes 1999. aastast.

5.9.

Avaldaja lapse vanaisa rajatud 100 aastane ajalooline talukoht on olnud nimega

Xxxxxxxxx, mida nüüd korruptiivse ringkaitsega lammutama asuti hõlptulu teenimise

eesmärgil, ametiseisundeid kuritarvitades, kaalutletult tekitatud juriidiliste eksimuste jadana.

Selline õigusvastane jagamine võib tekitada ka võimaliku elukoha õigusvastase võõrandamise,

kuna esialgne ostja käsutab kinnisasja kui ainuomanik, kuigi ta seda juriidiliselt ei ole,

eelduslikult jagabki isik kinnisasja ka nende võõrandamise eesmärkidel.

5.10. Y. Y. puhul on tegu kinnisvaraärikast maakleriga, kelle tegevuse sisu on hangeldada ja

omastada võõrast vara ebaseaduslikult, alla omahinna, juriidiliste petuskeemide ja

korruptiivsete sidemete kaudu nii täiturite büroodes kui e-kinnistusregistris.

5.11. Maaklerina inimestele lähenedes hakkab ta neile probleeme tekitama erinevate

petuskeemide abil, mida harrastab.

Seega kujunenud olukorras, kus ei ole toimunud haldusorgani ja/või kohtulikku kontrolli

viidatud küsimuste osas, on avaldaja õiguste kaitseks vajalik peatada korralduse täitmine, ainult

nii on võimalik ära hoida ka lisa kohtuvaidlused näiteks kui kinnisasi on õigusvastaselt jagatud

ja/või võõrandatud, kuna ka võõrandamise osas kehtib AÕS § 63 lõige 3 mille kohaselt on

asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine.

KOHTU SEISUKOHT

Vaidemenetluse ajal esitatud esialgse õiguskaitse taotlus

6. HKMS § 249 lg 1 sätestab, et kohus võib kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal

algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui

vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või

võimatuks. Kui seadus annab isikule õiguse esitada halduskohtule kaebus muul alusel kui enda

õiguste kaitseks, võib esialgset õiguskaitset kohaldada, kui vastasel juhul võib kaebuse

eesmärgi saavutamine kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Sama

paragrahvi lg 2 kohaselt võib esialgse õiguskaitse taotluse esitada halduskohtule ka

vaidemenetluse ajal.

X. X. esitas kohtule 07.02.2024 esialgse õiguskaitse taotlus vaidemenetluse ajaks. Taotluse

kohaselt esitas X. X. vaide Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korralduse nr 2566 tühistamiseks.

12.02.2024 sai kohtule teatavaks, et Rae Vallavalitsuse 08.02.2024 otsusega nr 11-2/607-1 on

X. X. vaie Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldusele nr 2566 tagastatud põhjendusel, et vaide

esitajal puudub vaide esitamise õigus (dtl 43-44).

X. X. esitas samal päeval kohtule kaebuse kohustada Rae Vallavalitsust läbi vaatama kaebaja

poolt 02.02.2024 esitatud vaie Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldusele nr 2566, kohustada

Rae Vallavalitsust kaasama kaebaja kolmanda isikuna korralduse nr 2566 osas peetavasse

menetlusse või alternatiivselt tühistada Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldus nr 2566.

Kohus leiab, et kuivõrd vaidemenetlus on lõppenud ning kohtule on esitatud sama vaidluse

eseme suhtes kaebus, siis ei ole kohtul võimalik lahendada ka X. X.e esialgse õiguskaitse

taotlust vaidemenetluse ajal.

HKMS § 249 lg 3 viimane lause ütleb, et esialgse õiguskaitse vajaduse äralangemisel jätab

kohus taotluse läbi vaatamata.

Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse peatada Rae

Vallavalitsuse 28.12.2023 korralduse nr 2566 täitmine vaidemenetluse ajaks läbi vaatamata.

Küll aga käsitleb kohus kaebaja esialgse õiguskaitse taotlust kui koos kaebusega esitatud

esialgse õiguskaitse taotlust ning lahendab selle sisuliselt allpool.

Kaebuse tagastamine ja esialgse õiguskaitse taotluse lahendamine

7. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 44 lg 1 sätestab, et kaebusega võib

halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks. Kaebus tuleb kohtu hinnangul

HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel tagastada, kuna kaebajal puudub kaebeõigus. Kohus

põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.

7.1.

Esmalt selgitab kohus kaebajale, et HKMS 45 lg 4 sätestab, et vaideotsuse peale võib

ilma vaide esemeks oleva haldusakti või toimingu vaidlustamiseta esitada kaebuse, kui see

rikub kaebaja õigusi, sõltumata vaide esemest. Sama kehtib muu kohtueelse menetluse käigus

tehtud otsuse vaidlustamisel.

Menetlusse kaasamiseks kohustamise nõue olukorras, kus haldusmenetlus on juba lõppenud

akti andmisega ei ole samuti asjakohane nõue. Tegemist saaks olla kaebuse väitega

kaasamiskohustuse rikkumisest korralduse vaidlustamisel.

Eeltoodust tulenevalt on asjakohane üksnes kaebaja poolt kohtule esitatud alternatiive kaebuse

nõue – tühistada Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korraldus nr 2566.

Samas puudub ka viidatud korralduse osas kaebajal kaebeõigus, kuivõrd selle otsusega ei rikuta

kaebaja subjektiivseid õigusi, millest tulenevalt puudub kaebajal kaebeõigus.

7.2.

Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korralduse nr 2566 kohaselt: „Võttes aluseks

maakatastriseaduse § 18 lõike 1 punkti 1, § 181 ; maakorraldusseaduse § 10 lõiked 1 ja 4, § 13

lõike 1; ruumiandmete seaduse § 42, § 50 lõike 1, § 54, § 55 lõike 1; Rae Vallavolikogu

21.05.2013 otsusega nr 462 kehtestatud Rae valla üldplaneeringu ning lähtudes kohaliku

omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lõike 1 punktidest 2 ja 4; Rae Vallavolikogu 19.11.2021

otsuse nr 16 “Seadusega kohaliku omavalitsuse pädevusse antud küsimuste lahendamise

otsustusõiguse delegeerimine Rae Vallavalitsusele“ punktist 1 ning Y. Y.’i 15.12.2023

avaldusest, Rae Vallavalitsus annab korralduse:

Jagada Harjumaal Rae vallas Rae külas asuv Xxxxxxxxx katastriüksus (registriosa nr

15887450; katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX; pindala 22,48 ha; maa sihtostarve 100%

maatulundusmaa), moodustada katastriüksused vastavalt lisatud skeemile ning määrata neile

koha-aadressid ja sihtotstarbed järgmiselt: 1.1. Jõesilma – Pajupea küla, Rae vald, Harjumaa;

ligikaudne pindala 4,12 ha; maa sihtotstarve 100% maatulundusmaa; 1.2. Xxxxxxxxx – Pajupea

küla, Rae vald, Harjumaa; ligikaudne pindala 18,36 ha; maa sihtotstarve 100%

maatulundusmaa.“

7.3.

Kohtule esitatud andmetest nähtub, et Harjumaal Rae vallas Rae külas asuv Xxxxxxxxx

katastriüksus (registriosa nr 15887450; katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX; pindala 22,48

ha; maa sihtostarve 100% maatulundusmaa) kuulub Y. Y.e (vt dtl 82-83).

Samuti on asjas kohtule esitatud tõendid (dtl 70-81) ning kohus kontrollis vastavaid asjaolusid

ka kohtute infosüsteemist, et kaebuse esitaja on tsiviilasjas nr 3-21-2808 esitanud hagi Q. Q. Q.

ja Lauri Kolgi vastu tehingust taganemise avalduse tühisuse tuvastamiseks. Viidatud asjas jättis

Harju Maakohus 26.04.2021 määrusega hagi läbi vaatamata ning menetluskulud hageja kanda.

Tallinna Ringkonnakohus otsustas oma 13.10.2021 määrusega jätta Harju Maakohtu

26.04.2021 määrus muutmata, kuid muutis ja täiendas osaliselt maakohtu määruse põhjendusi.

Määrus on jõustunud Riigikohtu 04.04.2022 määrusega.

Samuti on kohtule esitatud andmed, et kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel on X.

X.ele kuuluv mõtteline osa (1/2 kaasomandist) kinnisasjast registriosa numbriga 15887450

ostetud Y. Y. poolt ning kohtutäituri avalduse alusel on tehtud vastavad kanded ka

Kinnistusraamatus (vt dtl 57-63).

Kinnistusraamatus puuduvad mistahes märkused, mis keelaksid Y. Y.il kinnistu suhtes

omandiõiguse teostamise või piiraksid seda (vt dtl 82-83 või e-kinnistusraamat).

Arvestades eeltoodud tõenditega leiab kohus, et kaebajal puuduvad hetkel vähemalt Xxxxxxxxx

katastriüksuse suhtes mis tahes subjektiivsed õigused, mille alusel ta saaks nõuda kinnistu

suhtes mingite toimingute tegemist või tegemata jätmist kohalikult omavalitsuselt. Kaebuse

esitaja ei ole viidatud kinnistu omanikuks.

Eeltoodut ei muuda ka asjaolu, et kaebaja on esitanud uue tsiviilhagi Q. Q. Q. vastu lepingust

taganemise tühisuse tuvastamiseks ja kostja kohustamiseks nõusolekute andmiseks

asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks (tsiviilasi nr 3-

231235).

Vastustaja sai ja pidi lähtuma oma 28.12.2023 korralduse nr 2566 andmisel hetkel teada

olevatest faktilistest asjaoludest mh sellest, et Kinnistusraamatu kohaselt on vaidlusaluse

kinnistu ainuomanikuks Y. Y.. Nii vastustaja kui kolmas isik on asjakohaselt välja toonud, et

Kinnistusraamatu andmete õigsust eeldatakse. Kinnistusraamatus puuduvad märkused

(eelmärked), mis oleks takistanud vastustajal Y. Y.i avaldust lahendamast või oleks toonud

kaasa kohustuse kaebuse esitaja vastavasse menetlusse kaasata. Vastav kohustus oleks saanud

tekkida üksnes juhul kui näiteks hagi tagamise korras oleks Kinnistusraamatusse kantud vastav

märkus (eelmärge).

Eeltoodust tulenevalt asus vastustaja ka kaebaja vaiet lahendades õiguspärasele seisukohale, et

kaebuse esitajal puudub vaide esitamiseks õigus. (Ka vaide ega ka kaebuse esitamise seisuga

kaebaja omandiõiguse või vastava nõudeõiguse kohta kinnistu suhtes ühtegi tõendit ei ole).

Haldusakti ja toimingu õiguspärasust hindab kohus haldusakti andmise või toimingu tegemise

aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 teine lause).

Kuivõrd Rae Vallavalitsuse 28.12.2023 korralduse nr 2566 andmise ajal kuulus Xxxxxxxxx

kinnistu omandiõigus täies ulatuses Y. Y.e, kellel oli subjektiivne õigus taotleda vastava

maakorraldustoimingu tegemist ning kaebuse esitajal puudus kinnistu suhtes omandiõigus või

mis tahes muu subjektiive seadusega sätestatud õigus, siis ei saa korraldus rikkuda kuidagi

kaebaja õigusi. Järelikult puudub kaebuse esitajal ka kaebeõigus vastava korralduse

vaidlustamiseks halduskohtus (vt HKMS § 44 lg 1).

8. Kuivõrd kaebajal puudub kaebeõigus ning kaebus tuleb sel põhjusel tagastada, siis jääb

rahuldamata ka kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus.

9. Kohus selgitab, et HKMS § 43 lg 2 kohaselt ei võta kaebuse tagastamine selle esitajalt

õigust seadusega sätestatud korras pöörduda uuesti halduskohtusse.

(allkirjastatud digitaalselt)

Daimar Liiv Kohtunik