2-24-1290/5 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Triin Niinemets

Määruse tegemise aeg ja koht

12. veebruar 2024, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-1290

Tsiviilasi

A. A. hagi OÜ Vikerlaid ja O. A. vastu

kinnisasja

müügitehingu

tühisuse

tuvastamiseks

Menetlustoiming

Hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamine,

hagi tagamise avalduse lahendamine

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja A. A. , isikukood xxxxxxxxxx, lepinguline

esindaja vandeadvokaat Tarmo Pilv;

Kostja I OÜ Vikerlaid, registrikood 10532755,

seaduslik esindaja juhatuse liige H. H. ;

Kostja II O. A. , isikukood xxxxxxxxxxx.

RESOLUTSIOON

1. Keelduda menetlusse võtmast A. A. hagi OÜ Vikerlaid ja O. A. vastu kinnisasja

müügitehingu tühisuse tuvastamiseks.

2. Jätta rahuldamata hageja 9. veebruaril 2024 esitatud taotlus hagi tagamiseks.

3. Jätta menetluskulud hageja kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

4. Määrus toimetada kätte hageja esindajale.

Edasikaebamise kord

Menetlusse võtmisest keeldumise osas võib määruse peale esitada määruskaebuse Tartu

Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates kohtumääruse

kättetoimetamisest määruskaebuse esitajale.

Osas, milles kohus jättis hagi tagamise taotluse rahuldamata, määruskaebust esitada ei saa.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. A. A. (hageja) esitas 24. jaanuaril 2024 Tartu Maakohtule hagi OÜ Vikerlaid (kostja I) ja

O. A. (kostja II) vastu kinnisasja müügitehingu tühisuse tuvastamiseks. Hageja palub

kohtul kostjate vahel 3. veebruaril 2021 sõlmitud kinnisasja müügileping tühiseks lugeda ja

tunnustada hageja ostueesõiguse olemasolu. Hageja palub kohtul kohaldada kõnealuse

kinnisasja osas esialgset õiguskaitset kinnisasja väärtuse vähenemise ja sellega edaspidiste

tehingute keelamiseks kuni käeolevas asjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni.

2. Tartu Maakohus jättis 25. jaanuari 2024 määrusega hagi tagamise taotluse rahuldamata,

hagiavalduse käiguta ja määras tähtaja puuduste kõrvaldamiseks.

3. 9. veebruaril 2024 esitas hageja hagiavalduse täiendused ja uue taotluse hagi tagamiseks.

Hageja palub kohtul kohaldada kõnealuse kinnisasja osas hagi tagamist kinnisasja väärtuse

vähenemise ja sellega edaspidiste tehingute keelamiseks kuni käeolevas asjas tehtava

kohtulahendi jõustumiseni. Hageja on tasunud taotlustelt riigilõivu 300 eurot.

KOHTU SEISUKOHT

4. Kohus leiab, et hagiavalduse menetlusse võtmisest tuleb keelduda ning hagi tagamise

taotlus tuleb jätta rahuldamata.

5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 372 lg 1 sätestab, et kohus lahendab

hagiavalduse menetlusse võtmise või sellest keeldumise või tähtaja määramise puuduste

kõrvaldamiseks määrusega mõistliku aja jooksul. TsMS § 372 lg 4 alusel tuleb hagiavalduse

menetlusse võtmisest keeldumise määruses märkida menetlusse võtmisest keeldumise

põhjus.

6. TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel võib kohus jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hagi ei

ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik

peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik

saavutada.

7. TsMS § 363 lg 1 p 1 näeb ette, et hagiavalduses märgitakse lisaks menetlusdokumentide

muudele andmetele hageja selgelt väljendatud nõue (hagi ese) ning sellest nõudest lähtudes

hagi TsMS § 5 lg 1 järgi ka menetletakse. Haginõudele esitatakse samad kriteeriumid, mis

kohtuotsuse resolutsioonile. Otsuse resolutsioon peab TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi

olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita ning selliselt peab olema

sõnastatud ka haginõue (RKTKo 03.04.2012, 3-2-1-20-12, p 17).

8. Kohus leiab, et hagi ese ei taga hageja õiguste kaitset. Hageja on esitanud ühe nõude:

„Tuvastada 03.02.2021.a. kostja I ja kostja II vahel sõlmitud kinnisasja, (1/12 mõtteline osa

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx) müügilepingu kui kostja I ja kostja II vaheline õigussuhte

puudumine“. Hageja ei ole põhistanud õiguslikku huvi tuvastusnõude esitamiseks TsMS

368 lg 1 mõistes. Hageja taotles esialgselt kostjate sõlmitud müügilepingu tühisuse

tuvastamist, puuduste kõrvaldamise käigus on hageja muutnud nõuet, taotledes, et kohus

tuvastaks õigussuhte puudumise. Hageja on korduvalt viidanud, et kostjad on rikkunud

kohustust hagejat ostueesõigusest teavitada ja sellega rikkunud müügilepingut ning hagejal

puuduvad täiendavad võimalused oma õiguste kaitseks, et ostueesõigust teostada.

Hagiavaldusest esitatud kujul jääb mulje, et hageja soovib sisuliselt olematuks muuta

kostjate sõlmitud kinnistu müügilepingu. Selle tagajärjel ei saaks aga hageja kinnistu

omanikuks, vaid omandiõigus läheks tagasi eelmisele omanikule. Selleks, et hageja saaks

kinnistu omanikuks ostueesõiguse teostamise kaudu, peaksid kostjad sõlmima tühise

lepingu asemele uue lepingu samadel tingimustel ning hageja uue lepingu osas tähtaegselt

ostueesõigust teostama. Hageja ei ole esile toonud sellise nõude õiguslikku alust, kohtu

hinnangul esineb siin vastuolu hea usu põhimõttega ning hagejal puuduks

õiguskaitsevajadus TsMS § 371 lg 2 p 2 mõistes. Samuti on küsitav nõude perspektiiv, kuna

isegi juhul, kui hagejal oleks võimalik kolmanda isikuna vaidlustada lepingu kehtivust,

peaks rikutud lepingulise kohustuse eesmärk olema kaasa tuua terve lepingu tühisus.

Seetõttu ei ole võimalik hagi esitatud kujul menetleda.

9. Hagi põhjendustest on aru saada, et hageja tegelik eesmärk on saada kinnisasja mõttelise

osa omandiõigus tulenevalt sellest, et ta on kinnistu kaasomanikuna kehtivalt teostanud

ostueesõigust. Kohus selgitab, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 järgi on kinnisasja

mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud,

teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244

lg 1 järgi on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku

ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku

leppis. Seega ei muutu ostueesõiguse teostaja automaatselt kinnisasja mõttelise osa

omanikuks. AÕS § 641 järgi on kinnisasja omandi saamiseks nõutav õigustatud isiku ja teise

poole sõlmitud asjaõigusleping ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse.

Vastavad nõuded tuleks hagejal soovitud õigusmuudatuse taotlemiseks ka esitada. Sellisel

juhul puudub hagejal vajadus ka tuvastusnõuete esitamiseks, kuna kohus tuvastab vajalikud

asjaolud sooritusnõude lahendamisel (vt RKTKo, 19.04.2011, 3-2-1-12-11, p 37-38;

RKTKo 17.12.2012, 3-2-1-157-12, p 14; RKTKo 03.10.2023, 3-2-1-97-13, p 10).

10. TsMS § 363 lg 1 p 2 ja 3 järgi märgitakse hagiavalduses hagi aluseks olevad faktilised

asjaolud (hagi alus) ning tõendid, mis neid asjaolusid kinnitavad, viidates konkreetselt,

millist asjaolu millise tõendiga tõendada soovitakse.

11. Hageja poolt kohtu ette toodud asjaolud on ebaselged ja vastuolus nii hageja enda

põhjenduste kui esitatud tõenditega. Asjaoludest nähtuvalt sõlmisid kostjad kinnistu

müügilepingu 3. veebruaril 2021. Hageja väitel ei ole õige kostjate väide, et ta oli

müügilepingu sõlmimisega samal kuupäeval andnud allkirja müügilepinguga tutvumise

kohta. Hageja tugineb läbivalt sellele, et talle kui kinnistu kaasomanikule ei teatatud

müügilepingu sõlmimisest, mistõttu tal ei olnud võimalik ostueesõigust tähtaegselt teostada.

Siiski toob hageja esile, et pärast müügilepingust teadasaamist 23. märtsil 2022, pöördus ta

kohe advokaadi poole ning esitas kostjatele pöördumise ostueesõiguse teostamiseks 24.

märtsil 2022 (dtl 40). Ebaselgeks jääb, millisel põhjusel ei olnud hagejal võimalik pöörduda

ostueesõiguse teostamise avaldusega notari juurde pärast müügilepingust teadasaamist.

12. Hagiavaldusest ja selles viidatud lisast nähtuvalt hageja siiski tegi ostueesõiguse teostamise

avalduse ja seda juba 11 kuud enne väidetavat müügilepingust teadasaamist. Hageja on

esitanud kohtule Tartu notar xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx koostatud ja tõestatud

ostueesõiguse teostamise avalduse (notari ametitoimingu number xxxx), millega hageja

teatas, et soovib kasutada ostueesõigust kinnistule asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (registriosa number xxxxxxx). Samas dokumendis on kirjas:

„Avaldaja kinnitab, et lepingust ja selle sisust, mille suhtes ta käesolevaga ostueesõigust

teostab, sai ta teada kolmeteistkümnendal aprillil käesoleval aastal (13.04.2021. a).“ (dtl 11-

12). Hageja viitab hagiavalduses samale avaldusele, seega puudub kohtul kahtlus selle

õigsuses, kuigi kohtule esitatud dokument on allkirjastamata (dtl 39).

13. TsMS § 371 lg 1 p 10 alusel ei võta kohus hagiavaldust menetlusse, kui hagiavalduses

esitatud nõudelt ei ole tasutud riigilõivu. Hageja viitab hagiavaldusel kohustusele tasuda

riigilõivu, kuid ei ole esitanud hagis ega selle lisades kohtule andmeid riigilõivu tasumise

kohta. Kohus on 25. jaanuari 2024 määruses palunud hagejal vastavad andmed esitada, kuid

hageja on puuduste kõrvaldamise käigus esitanud maksekorralduse, millelt nähtub ainult

riigilõivu osaline tasumine. Seejuures jääb arusaamatuks, millisel alusel on hagi

täiendamise käigus hageja leidnud, et riigilõivu hagilt ja hagi tagamise avalduselt tuleb

kokku tasuda 300 eurot, mitte 1260 eurot, nagu esialgses hagiavalduses viidatud, lisaks 70

eurot hagi tagamise avalduselt, nagu kohus on 25. jaanuari 2024 määruses selgitanud.

14. Kohus on 25. jaanuari 2024 määrusega hagiavalduse jätnud käiguta ja määranud hagejale

tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, kuid hageja ei ole kõiki puudusi kõrvaldanud. Hagi on

endiselt niivõrd ulatuslike puudustega, et selle menetlemine esitatud kujul ei ole ülaltoodud

põhjustel võimalik. Kuigi puudused nõuete osas on olemuslikult kõrvaldatavad, ei ole

kõrvaldatavad vastuolud nõude aluseks kohtu ette toodud asjaoludes.

15. Kohus on juba eelnevalt hagi käiguta jätnud. Hageja on esitanud puuduste kõrvaldamise

avalduse, kuid ka täiendava avaldusega ei ole kohtu hinnangul puudused kohaselt

kõrvaldatud. Kohtule jääb ebaselgeks, kas hageja nõuetel võib üldse perspektiivi olla või ei

ole tal võimalik enam oma õigusi maksma panna tähtaja möödalaskmise tõttu. Hagi vajab

olulist

muutmist

ja

täiendamist

sisuliselt

kõikides

aspektides.

Arvestades

tsiviilkohtumenetluses kehtivat poolte võistlevuse põhimõtet, ei saa kohus poole eest

hagiavaldust koostada. Samuti ei saa olla piiramatu kohtu selgitamiskohustus, eeskätt

olukorras, kus hagejal on vandeadvokaadist esindaja, kellelt on põhjendatud eeldada kõrgel

tasemel õigusteadmiste olemasolu.

16. Kohtu hinnangul teenib hagi menetlusse võtmisest keeldumine nimetatud alusel käesoleval

juhul TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluse menetlusökonoomia põhimõtet ehk

eesmärki lahendada tsiviilasi võimalikult väikeste kuludega. Kohus peab seejuures silmas

nii üldist menetlusökonoomiat kui ka poolte menetluskulude kokkuhoidu. Riigikohus on

kinnitanud, et kui hagi kostja vastu on perspektiivitu ja selle rahuldamine esitatud kujul on

välistatud, siis võib kohus hagi menetlemisest keelduda (RKTKm 01.06.2010, 3-2-1-46-10,

p 28).

17. Eelnevast tulenevalt jätab kohus hagi menetlusse võtmata TsMS § 371 lg 1 p 10, § 371 lg 2

p 2 ja § 3401 lg 2 alusel.

18. Kuna kohus jätab hagiavalduse menetlusse võtmata, jätab kohus rahuldamata ka hagi

tagamise avalduse. Kohus märgib, et antud juhul ei ole hageja hagi tagamise avalduses

põhjendanud ka hagi tagamise vajalikkust, kuna AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 järgi oleks

kehtiva ostueesõiguse teostamise korral edasised käsutused tühised ka ilma hagi tagamiseta.

19. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 168 lg 1 alusel hageja kanda. Arvestades, et kostjad ei

ole menetluses osalenud, puuduvad neil hüvitatavad menetluskulud.

20. Kohus selgitab, et hagiavalduse menetlusse võtmisest keeldumine ei võta hagejalt võimalust

esitada kohtule hiljem nõuetekohane hagiavaldus (TsMS § 372 lg 6).

21. Hagejal on õigus esitada käesoleva määruse jõustumisel kohtule taotlus hagiavalduselt

tasutud riigilõivu tagastamiseks (TsMS § 150 lg 1 p 2). Hagi tagamise taotluselt tasutud

riigilõiv tagastamisele ei kuulu.

(allkirjastatud digitaalselt)

Triin Niinemets

kohtunik