3-24-70/20 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. veebruar 2024, Tallinn

Haldusasja number

3-24-70

Haldusasi

4D Capital Management OÜ kaebus tühistada

riigihangete vaidlustuskomisjoni 29.12.2023 otsus

vaidlustusasjas nr 182-23/270064 ja kohustada hankijat

viima riigihanke „Tallinna kontori üüripinna rentimine“

(viitenumber 270064) alusdokumendid vastavusse

õigusaktide nõuetega

Menetlusosalised

Kaebaja (vaidlustaja) ‒ 4D Capital Management OÜ,

lepinguline esindaja Tuulikki Laesson

Vastustaja (hankija) – Eesti Energia AS, volitatud

esindaja Marelle Esko

Asja läbivaatamine

02.02.2024 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus osaliselt.

2. Tühistada riigihanke alusdokumendi „Üüripinnale esitatavad põhitingimused ja

nõuded“ p 1.4 ja kohustada Eesti Energia AS-i viima see riigihanke alusdokument

vastavusse õigusaktide nõuetega.

3. Jätta kaebus läbi vaatamata nõudes kohustada viima hankijat riigihanke

alusdokumendi „Üüripinnale esitatavad põhitingimused ja nõuded“ punkt 1.11.

koosmõjus selle lisa 1 „Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused“ p-dega 5.1.,

5.2. ja 5.4 vastavusse õigusaktide nõuetega.

4. Muus osas jätta kaebus rahuldada.

5. Tühistada riigihangete vaidlustuskomisjoni 29.12.2023 otsus vaidlustusasjas nr 182-

23/270064.

6. Mõista Eesti Energia AS-lt 4D Capital Management OÜ kasuks välja kohtumenetluses

kantud

menetluskulud

summas

2300

eurot

ja

vaidlustusmenetluses

kantud

menetluskulud summas 3046.72 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud

nende endi kanda.

3-24-70

2(11)

EDASIKAEBAMISE KORD

Käesoleva kohtuotsuse peale võib 10 päeva jooksul selle avalikult teatavakstegemisest arvates

(s.o hiljemalt 19.02.2024) esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule

(HKMS § 278 lg 1). Vastuapellatsioonkaebust hankeasjas esitada ei saa (HKMS § 278 lg 3).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 4D Capital Management OÜ-le kuulub Tallinnas, Lasnamäe linnaosas asuv Pae tn 2

kinnistu.

2. Eesti Energia AS viib läbi konkurentsipõhist läbirääkimistega hankemenetlust „Tallinna

kontori üüripinna rentimine“ (viitenumber 270064, edaspidi „hange“). Riigihanke

alusdokumentides (RHAD) on hankija näinud ette nõuded hoone asukohale.

3. RHAD-i osaks olevas dokumendikaustas „Büroopinna nõuded ja tehnilised tingimused“

sisalduv alusdokument pealkirjaga „Eesti Energia üüripinna hanke põhitingimused“

(edaspidi ka: „põhitingimused“) punkti 1.4 kohaselt peab „hoone asuma Tallinna kaardil

näidatud piirkonnas (Lisa 2)“. Põhitingimuste lisa 2 „Üüripinna asukoha kaart“ kohaselt ei

hõlma rohelisega märgistatud ala 4D Capital Management OÜ-le kuuluvat kinnistut.

4. 4D Capital Management OÜ esitas 29.11.2023.a riigihangete vaidlustuskomisjonile

(VAKO) vaidlustuse hanke alusdokumentide peale, vaidlustades lisaks hoone asukohale

esitatavatele nõuetele veel ka teisi riigihanke alusdokumentides sisalduvaid tingimusi, mis

kaebaja hinnangul on vastuolus riigihangete seaduses (RHS) sätestatuga.

5. VAKO 29.12.2023.a otsusega nr 182-23/270064 jättis VAKO vaidlustuse rahuldamata.

VAKO asus seisukohale, et hankija poolt hoone asukohale esitatud nõuded on õiguspärased.

VAKO selgitas oma otsuse punktis 15, et kuna VAKO hinnangul puudub vaidlustajal võimalus

riigihankes pakkumust esitada ilma, et põhitingimuste punkt 1.4 (hoone asukohale esitatud

nõue) oleks õigusvastane, siis ei saa teised vaidlustaja poolt vaidlustuses esitatud RHAD-i

tingimused tema subjektiivseid õigusi rikkuda, mistõttu ei kontrollinud VAKO teisi RHAD-s

sisalduvate tingimuste õiguspärasust.

6. 4D Capital Management OÜ esitas 08.01.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palub

tühistada VAKO 29.12.2023.a otsus vaidlustusasjas nr 182-23/270064 ja teha uus otsus,

millega kohustada AS-i Eesti Energia viima õigusaktidega ettenähtud nõuetega vastavusse:

1) RHAD-i põhitingimuste punkt 1.4;

2) RHAD-i põhitingimuste punkt 1.11. koosmõjus viidatud RHAD lisa 1 „Büroopinna üldised

nõuded ja tehnilised tingimused“ (edaspidi: tehnilised tingimused) punktidega 5.1., 5.2. ja 5.4;

3) RHAD-i põhitingimuste punkt 1.11 koosmõjus RHAD-i tehniliste tingimuste punktidega

5.2.; 5.3;

4) RHAD tehniliste tingimuste punkt 5.2;

5) RHAD tehniliste tingimuste punkt 5.3;

6) RHAD-i tehniliste tingimuste punkt 5.7. koosmõjus RHAD-i tehniliste tingimuste

punktidega 5.6 ning 5.8., 5.9. ja 5.10;

7) RHAD-i tehniliste tingimuste punktid 5.13.1 ja 5.13.2;

8) Hankelepingu projekti (HL) preambula;

9) HL punkt 1.4. koosmõjus HL punktiga 1.1;

3-24-70

3(11)

10). HL lisa nr 4 koosmõjus HL punktiga 6.1;

11) HL punkt 6.3;

12) HL punkt 7.4;

13) HL punkt 10.2;

14) HL punktid 11.1 ja 11.2.

7. Koos kaebusega esitas kaebaja esialgse õiguskaitse (EÕK) taotluse, milles palus peatada

AS-i Eesti Energia poolt läbiviidav riigihange „Tallinna kontori üüripinna rentimine“

(viitenumber 270064) kuni kohtulahendi jõustumiseni käesolevas haldusasjas.

Tallinna Halduskohus rahuldas 11.01.2024 määrusega 4D Capital Management OÜ EÕK

taotluse ning peatas riigihanke (viitenumbriga 270064) menetluse kuni käesolevas asjas tehtava

lõpliku kohtulahendi jõustumiseni.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

8. 4D Capital Management OÜ on seisukohal, et hankija poolt RHAD põhitingimuste punkt

1.4. ning põhitingimuste lisas 2 esitatud kaart on vastuolus RHS § 3 punktidega 1 ja 2 ning RHS

§ 88 lõikega 7.

1) Põhitingimuste punktis 1.3 on hankija toonud välja, et tema jaoks on oluline hoone asukoha

hea nähtavus ja ligipääs, paiknemine magistraali, suurema tee ääres või väljakujunenud

äripiirkonnas. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et kaebajale kuuluv hoone/arendus

nendele tingimustele vastab. põhitingimuste punkt 1.4 – mis näeb ette, et „hoone peab asuma

Tallinna kaardil näidatud piirkonnas (lisa 2) – on eksitav, kuna see on vastuolus põhitingimuste

punktiga 1.3. Põhitingimuste punktis 1.4. viidatud Tallinna linna kaart koos rohelise alaga

hõlmab suures osas selliseid alasid, mis ei asu magistraali ega suurema tee ääres ega ka

väljakujunenud äripiirkonnas. Seega on RHAD-i põhitingimuste lisas 2 esitatud kaart hankija

meelevaldne illustreering väidetavalt hoonele sobivate alade suurusest, sest tegelikkuses on

hankijale sobiliku hoone asukoht oluliselt kitsam ja piiratum, kui võib jääda mulje RHAD-i

põhitingimuste lisas 2 esitatud kaardilt. Seega, kuigi esmamuljena võib hankija poolt kindlaks

määratud võimaliku uue büroohoone asukohaks sobiv ala tunduda suur, siis tegelikkuses on see

mulje näilik, sest suur osa alast on hõlmatud olemasoleva elamurajooniga, kuhu ärihooneid

kavandatud ei ole ning nende kavandamine ei ole ka lubatud. Hankija on VAKO-s toimunud

menetlusse esitanud kaardi (esitatud kaebuse lisas nr 2), kust võib jääda mulje, nagu oleks

sobilikke hooneid/arendusi hankija poolt kindlaks määratud alal kokku 12. Sellele numbrilisele

näitajale on tuginenud ka VAKO oma otsuses. Tuleb rõhutada, et selline illustreering

väidetavatest sobilikest asukohtadest on selgelt näilik ning arvestades hankija teisi RHAD-s

sätestatud tingimusi, sh ka hankija poolt üüripinna kasutusse võtmise kavandatavat aega

(2026.a III kvartal), siis ei vasta enamik kaardil kujutatud hoonetest/arendustest RHAD-s

sätestatud tingimustele ning seega ei saa neid lugeda võimalikeks pakkujateks. Reaalseid

alternatiive hankija poolt esitatud kaardil kujutatud 12 asemel on kokku 3 – (i) Töökoja tn 1,

(ii) Ülemiste kvartal ning (iii) A.H. Tammsaare tee 47 ehk Tammsaare ärikeskus. Neist viimase

ehk A.H. Tammsaare tee 47 näol on tegemist ärihoonega, millele on kasutusluba väljastatud

2010. aastal ehk on äärmiselt kaheldav, et antud büroohoone vastaks RHAD-s hankija poolt

esitatud teistele tingimustele, sh näiteks energiatõhususe osas esitatud tingimustele. Samuti on

hankija põhitingimuste punktis 1.16 toonud välja, et eelistab uusi arendusprojekte. Kõiki

asjaolusid arvestades ei saa välistada, et hankija on endale sobiliku partneri juba eelnevalt välja

valinud ning on seda arvestanud ka sobivate asukohtade kaardil kujutatud ala

kindlaksmääramisel, välistades osa sobivaid arendusalasid, sh kaebaja arendusala. Seega on

3-24-70

4(11)

hankija enda poolt esitatud kaardil võimalikke sobivaid asukohtasid üksnes kaks. Kahe

arendusala puhul ei ole põhjendatud väita, et riigihankes oleks konkurents tagatud.

2) Hinnates lisas nr 2 esitatud kaarti, nähtub küll ühelt poolt, et sobivate asukohtade piiri

kindlaksmääramisel jäi väljapoole sobivat ala ka teisi potentsiaalseid arendusi (sh ka kaebaja

oma), kuid samas nähtub ka selgelt, et hankija on teinud vastavalt oma subjektiivsetele

eelistustele ka erisusi. Heaks näiteks on Tammsaare tee 47 arendus ehk arendusala nr 18, mille

puhul võib eeldada, et ala algselt hankija poolt kindlaksmääratava ala hulka ei kuulunud, kuid

hankija on kaarti hiljem korrigeerinud nii, et arendusala nr 18 ehk Tammsaare tee 47 arendus

siiski sisse mahuks. Samamoodi on tehtud sisselõiked Hipodroomi arenduse jaoks ning

Ülemiste kvartali jaoks. Antud alade osas on hankija pidanud võimalikuks teha asukohaga

seonduvalt n.ö erandi, sest eelduslikult vastavad antud alad hankija poolt väljatoodud

põhimõtetele. Samamoodi aga vastab kõigile neile põhimõtetele ka kaebajale kuuluv Pae tn 2

kinnistu asukoht ja selle lähiala. Olukorras, kus hankija leidis oma RHAD-i põhitingimuste

punktis 1.3, et hankija jaoks on oluline hoone paiknemine magistraali/suurema tee ääres või

väljakujunenud äripiirkonnas, siis Hipodroomi arenduse puhul on tegemist üksnes magistraali

ääres paikneva arendusega. Kaebajale kuuluv kinnistu asub samamoodi magistraali ääres ning

on väga hea nähtavuse ja ligipääsetavusega ning samuti vastab kõikidele hankija poolt

nõutavale kriteeriumitele hoone asukoha osas erisusega, et kaebajale kuuluv arendus ei asu

hankija poolt kaardil kujutatud alas. Hankija ei ole ei RHAD-s ega ka hilisemas VAKO

menetluses esile toonud veenvaid põhjendusi, mille alusel oleks võimalik objektiivselt väita, et

põhitingimuste punkt 1.4 on põhjendatud ja objektiivselt vajalik. Puudub objektiivne põhjendus

sellele, miks näiteks eelistada asukohana Ülemiste kvartalit kaebajale kuuluvale arendusalale,

kui mõlemad asukohad paiknevad näiteks kesklinnaga võrreldes samaväärses asukohas;

mõlemad paiknevad magistraali või suurema tee ääres (Peterburi maantee on olemuselt ka

selgelt suurem magistraal kui Suur-Sõjamäe tänav) ning mõlemad on hea ligipääsuga nii

eratranspordiga kui ka ühistranspordiga. Kaebaja kinnistu osas saab põhjendatult väita, et

ligipääs

kaebaja

kinnistule

on

isegi

parem.

Kaebajale

kuuluva

arendusala

ühistranspordiühendus on tänu Rail Baltica Ülemiste terminali lähedusele ning erinevatele

ühistranspordivõimalustele (buss, tramm) tagatud tavapärasest oluliselt paremini.

3) VAKO on oma otsuses tuginenud muuhulgas hankija kaalutlustele, mis on kokkuvõtlikult

järgnevad: ligipääsetavus ja transpordiühendus; töötajate vajadused tööle jõudmisel;

transpordiühendus hankija teiste büroohoonetega ning strateegiline asukoht ja nähtavus.

Tegemist on üldsõnaliste põhjendustega, mida hankija ei ole täpsemalt sisustanud. Seega

puudus VAKO-l võimalus veenduda, et tegemist oleks objektiivsete ja hankija jaoks vajalike

tingimustega.

4) Arvestades asjaolu, et VAKO teisi kaebaja poolt vaidlustatud RHAD-s sätestatud tingimuste

õiguspärasust ei kontrollinud, vaidlustab kaebaja jätkuvalt ka teised vaidlustuses välja toodud

RHAD-s sätestatud tingimused. Kaebaja toetub kõigile oma vaidlustusmenetluses esitatud

seisukohtadele, sh vaidlustuses esitatud nõuetele ja jääb kõigi oma varasemate seisukohtade ja

nõuete juurde.

9. Eesti Energia AS vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

1) Vastavalt pikaajalisele ning väljakujunenud kohtupraktikale on hankijal õigus iseseisvalt

otsustada, millist toodet, teenust või ehitustööd peab ta vajalikuks tellida ning pakkumuse

esitamisest huvitatud isikul ei ole subjektiivset õigust nõuda, et hankija telliks teistsugust

toodet, teenust või ehitustööd. Kaebaja taotleb nii VAKO-sse kui halduskohtusse pöördumisel

õigust, mida RHS ei sätesta: õigust pakkuda hankija vajadustele mittevastavat asja. Hankija on

RHAD põhitingimustes (p. 1.4 ning lisa 2) sätestanud, millistesse võimalikesse asukohtadesse

ta uut üüripinda otsib. Kaebaja kinnistu RHAD põhitingimuste p 1.4 ning põhitingimuste lisa 2

3-24-70

5(11)

Üüripinna asukoha kaardi järgi sellesse piirkonda ei kuulu. Ükski RHS-i sätetest, millele

kaebaja on viidanud, ei loo talle õigust pakkuda hankijale midagi, mida hankija tegelikult

hankinud pole. Niisamuti ei tulene seadusest võimalust nõuda hankija vajaduste ümber

korraldamist viisil, mis kolmandale isikule sobilikum oleks.

2) Vastupidiselt kaebaja väidetele põhjendab VAKO otsuse punktis 9, et hankija on näinud

hoone asukohana võrdlemisi suure ala Tallinna kesklinnas ja selle lähedases tsoonis, mis on

valdavalt piiratud suurte magistraalteedega – Paldiski mnt, Mustamäe tee, Tammsaare tee,

Järvevana tee, Tartu mnt, Liivalaia. Erandina jäävad nende teede ringist välja endise

hipodroomi ala, eeldatavasti seoses kavandatava uusarendusega, ning Ülemiste linnak kui

tuntud majanduskeskkond. Vaidlustusmenetluses esitatud menetlusdokumentides on hankija

põhjendanud kaalutlusi, millest lähtudes ta nimelt selle ala välja valis, milleks on

kokkuvõtlikult: 1) ligipääsetavus ja transporditaristu; 2) töötajate vajadused tööle jõudmisel; 3)

transpordiühendus hankija teiste büroohoonetega; 4) strateegiline asukoht ja nähtavus. Seega

VAKO on pidanud hankija põhjendusi büroohoone asukoha valiku osas põhjendatuks,

objektiivseteks ja mittediskrimineerivateks. Mistahes kriteerium saaks olla ebaobjektiivne

juhul, kui sellele vastamine või mittevastamine sõltuks hankija enda soovist.

3) On selge, et objektiivselt on igal alal mingi piir ning seda ei saa lõputult laiendada vastavalt

võimalike pakkujate soovidele, kelle kinnisvara asub väljaspool seda piiri. Vastustaja nõustub

VAKO-ga, et hankija ei pea määratlema hankelepingu eset viisil, et pakkumuse saaks esitada

võimalikult suur hulk pakkujaid. Hankija ei ole kohustatud arvestama kõikide hankes

osalemisest huvitatud isikute võimaluste ja huvidega ning sel viisil ise täiendavat konkurentsi

looma või oma vajadustes mööndusi tegema.

4) Kuigi hankija on korraldanud riigihanke, kuivõrd hangitakse büroohoone üürimist koos

ehitustööga, siis sisuliselt on büroohoone asukoht määratud hankijale sobiva piiritletud

territooriumiga. Juhul, kui hankija üüriks büroohoonet ilma ehitustööta, siis võiks ta kasutada

RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit. Seega kõnealusel juhul, kus hankija eesmärk hõlmab

lisaks üüritavale hoonele ka ehitustööd, ei ole põhjendatud lähtuda põhimõttest, et nõuded ei

tohi olla muuhulgas nn kohalikud (lokaalsed) ja teatud piirkonda soosivad. Vastupidi – hankija

valik on määratleda asukoht oma eelistuste põhjal.

5) Põhitingimuste punktid 1.4 ja 1.3 ei ole omavahel vastuolus. Riigihanke dokumente tuleb

tõlgendada kumulatiivselt, s.o viisil, kus kõiki tingimusi tuleb täita samal ajal. See tähendab, et

nõuetele vastav üüripind peab ühtaegu olema p-s 1.3 sätestatud nõuetele vastav ja paiknema

Põhitingimuste lisas 2 kujutatud alal.

6) Kaebuse punktides 2.6.1. kuni 2.6.8. üritab kaebaja põhjendada, miks hankija kaardil

näidatud piirkonnas paiknevad arenduspiirkonnad/arendajad ei vasta RHAD sätestatud

tingimustele ja ei saa olla hankijale alternatiiviks. Peamised kaebaja poolt välja toodud

põhjused RHAD tingimustele mittevastavuse kohta on kas ehitusloa puudumine või asjaolu, et

parkimiskohtade arv on väiksem hankija soovitud arvust. Kirjeldatud põhjused teiste arendajate

RHAD-le mittevastavuse kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Hankija ei ole seadnud

RHADs tingimuseks ehitusloa olemasolu taotluse või pakkumise tegemise hetkel. Asjaolu, et

praegusel hetkel mõnel arendajal puudub ehitusluba, ei tähenda, et büroohoone ei jõuaks

valmida 2026. aasta III kvartaliks. Näiteks hankija viimastel suurematel büroohangetel (2018.

aastal Veskiposti kontor ja 2021. aastal Tartu kontor) ei ole samuti olnud ehitusloa olemasolu

nõuet ning arendaja on jõudnud saada nii ehitusloa kui ka ruumid hankijale üle anda.

7) Vastustaja on muutnud muuhulgas (i) parkimiskohti puudutava temaatika läbiräägitavaks;

(ii) hindamiskriteeriumitesse on lisatud tingimus „Parkimisvõimalused“ osakaaluga 10%; (iii)

on täiendatud vastavustingimust "Lepingu täitmise kirjeldus", kus pakkuja kirjeldab milliselt

on võimalik lahendada hankija soovitav parkimisvajadus ja (iv) on eemaldatud tingimus, et

3-24-70

6(11)

parkimiskohtade arvu saab üürilepingu kehtivuse ajal suurendada 20% ulatuses üürilepingu

tingimustel ilma üürileandjapoolsete rahaliste sanktsioonideta. Vastav muudatus avaldati

riigihangete registris 11.12.2023.

8) Kohtupraktika kohaselt on riigihange konkurentsile avatud ja takistusi pole tekitatud

olukorras, kui huvi korral võiks pakkumuse esitada vähemalt kaks ettevõtjat. Enne EÕK

rakendamist, seisuga 10.01.2024 oli riigihanke juurde registreerunud 17 ettevõtjat ja esitatud 8

taotlust. Pärast EÕK kohaldamist ja hankemenetluse peatamist oli esitatud 9 taotlust, sh kaebaja

oma. Kusjuures kaebaja võttis tagasi 12.12.2023 esitatud taotluse ning esitas uue taotluse

12.01.2024. Tähelepanuväärne on, et kaebaja on taotlenud EÕK kohaldamist ja menetluse

peatamist, kuid peale EÕK kohaldamist on kaebaja ise asunud hankemenetluses toiminguid

tegema. Seega osutus fiktiivseks kaebaja seisukoht, nagu oleks hankija poolt esitatud kaardilt

leida võimalikke sobivaid büroohoone asukohtasid üksnes kaks ning riigihankes ei ole

konkurents tagatud.

9) Hankija ei ole kohustud üürima büroohoonet piirkonnas, kuhu ta ei soovi kolida. Hankija

nõuded ei ole mõeldud konkurentsi piiramiseks, vaid tagavad, et hankelepingu ese vastaks

täpselt hankija seatud kriteeriumidele. Samuti ei vasta tõele kaebaja väide, nagu oleks hankija

hiljem korrigeerinud kaarti ja lisanud sinna arendusala 18 ja Hipodroomi kvartali. Hankija on

kasutanud samasugust kaarti juba siis, kui hankis büroopinda 2018. aastal. Isikute võrdne

kohtlemine riigihankes ei tähenda, et hankija peaks määratlema hanke eseme ning koostama

tehnilise kirjelduse, et pakkumuse saaks esitada võimalikult suur hulk pakkujaid. Kuna

hankelepingu eseme määratlemine on hankija vabadus, ei ole pakkujatel õigust asuda hankija

asemel määratlema, milline on parim lahendus hankija vajadustele ega vaidlustada hanke

alusdokumentides esitatud lahenduse otstarbekust.

10) Kaebus tuleb jätta rahuldamata ka põhjusel, et kaebajal puudub reaalne võimalus

riigihankes osaleda isegi juhul, kui tema kinnistu asuks hankijale sobivas piirkonnas.

Vaidlustuse esitamise vajalikuks eelduseks on vaidlustuse esitanud isiku õigustatud huvi.

Hankija kehtestatud kvalifitseerimistingimuste kohaselt peab pakkuja kogu majandustegevuse

netokäive viimasel kahel käesoleva hanke algamise ajaks lõppenud majandusaastal olema

olnud vähemalt 3 miljonit eurot igal aastal ning pakkuja peab olema perioodil 2018–2023

täitnud sarnaseid (kinnisvara arenduse/ehitustööde) lepinguid kogumahus suletud netopinnaga

vähemalt 10 000 m2 , mille hulgas oli vähemalt 1 objekt suletud netopinnaga 3 600 m2 või

rohkem. Äriregistris avaldatud vaidlustaja kahe viimase aasta majandusaasta aruannete

kohaselt on olnud tema 2021. ja 2022. majandusaasta majandustegevuse netokäive 0 eurot.

Vaidlustaja ei saavuta vaidlustusega oma eesmärki, kui ta ise ilmselgelt hanke

kvalifitseerimistingimusele ei vasta. Riigihankes on lubatud tugineda ka teise isiku vahenditele,

kuid vaidlustaja pole vaidlustuses ega kaebuses mingilgi moel kirjeldanud, et ta teiste

ettevõtjate vahenditele tugineda kavatseb või et nendel ettevõtjatel on vastavad vahendid

olemas ja nad on nõus vahendite kasutamisega ning vaidlustaja kasutab neid hankelepingu

täitmisel.

11) Hankija on oma vastuväited teiste kaebaja poolt vaidlustatud RHAD-s sätestatud tingimuste

osas VAKO menetluses esitanud ja jääb nende seisukohtade juurde ning ei hakka

menetlusökonoomiast tulenevalt varem esitatud seisukohti kordama.

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Põhitingimuste p 1.3 kohaselt on nõutav pakutava hoone asukoha hea nähtavus ja ligipääs,

paiknemine magistraali, suurema tee ääres või väljakujunenud äripiirkonnas. Lisaks peab hoone

asuma Tallinna kaardil näidatud piirkonnas. Piirkond on märgistatud kaardil rohelise joonega/

alana ja ringi sisse jääv ala on lubatud (põhitingimuste p 1.4). Vaidlust ei ole selles, et kaebaja

kinnistu asukohaga Pae tn 2 rohelise joonega tähistatud alasse (lubatud alasse) ei kuulu. Sellises

3-24-70

7(11)

olukorras ei saa pakkuja enda nõuetele vastavust tõendada, tuginedes sisulisele vastavusele

põhitingimuste p-s 1.4 loetletud kriteeriumidele, vaid pakkuja on paika pannud

asukohatingimuse, mis ei ole läbiräägitav. Sellisena ei ole põhitingimuste p-d 1.3 ja 1.4

üksteisega vastuolus, vaid asukohatingimus tuleneb põhitingimuste p-dest 1.3 ja 1.4

koostoimes.

11. Kaebaja väidab RHS § 88 lg 7 ja RHS § 3 p-de 1 ja 2 rikkumist. RHS § 88 lg 7 kohaselt

peab tehniline kirjeldus tagama kõigile ettevõtjatele võrdsed tingimused pakkumuse

esitamiseks ega tohi tekitada objektiivselt põhjendamatuid takistusi riigihangete avamisele

konkurentsile. RHS § 3 p-de 1 ja 3 kohaselt riigihanke korraldamisel on hankija kohustatud

järgima järgmisi põhimõtteid: hankija tegutseb riigihanke korraldamisel läbipaistvalt,

kontrollitavalt ja proportsionaalselt (p 1), hankija kohtleb isikuid võrdselt ja jälgib, et kõik

isikutele seatud piirangud ja kriteeriumid oleksid riigihanke eesmärgi suhtes proportsionaalsed,

asjakohased ja põhjendatud.

12. VAKO on tuginevalt kohtute ja VAKO enda praktikale leidnud, et hankija ei pea

määratlema hankelepingu eset viisil, et pakkumuse saaks esitada võimalikult suur hulk

pakkujaid ning hankija ei ole kohustatud arvestama kõikide hankes osalemisest huvitatud

isikute võimaluste ja huvidega ning sel viisil ise täiendavat konkurentsi looma või oma

vajadustes mööndusi tegema (VAKO otsuse p 7). VAKO leiab täiendavalt, et hankija on hoone

asukohana valinud välja võrdlemisi suure ala Tallinna kesklinnas ja selle lähedases tsoonis ning

hankija on oma kaalutlusi põhjendanud, milleks on kokkuvõtlikult: 1) ligipääsetavus ja

transporditaristu; töötajate vajadused tööle jõudmisel; transpordiühendus hankija teiste

büroohoonetega; strateegiline asukoht ja nähtavus (otsuse p 9). VAKO toob ka välja viitega

hankija 14.12.2023 menetlusdokumendile lisatud kaardile turu uuringu tulemuste kohta, et ka

teisi hankija vajadustele sobivaid kinnistuid paikneb väga lähedal hankija määratud ala piirile,

kuid siiski väljaspool seda. VAKO märgitu kohaselt on ilmne, et objektiivselt on iga alal mingi

piir ning seda ei saa lõputult laiendada vastavalt turuosaliste soovidele, kelle kinnisvara asub

väljaspool seda piiri (otsuse p 10). VAKO arvates on hankes konkurents ‒ isegi kui lähtuda

vaidlustaja väitest, et selliseid hooneid või arendusi on üksnes kolm ‒ ikkagi tagatud (otsuse p

11).

13. Hankelepingu esemeks riigihankes viitenumbriga 270064 on hanke lühikirjeldusest

nähtuvalt kontserni ettevõtete jaoks büroo üüripinna hankimine Tallinnas, sealjuures on

üüripinna vajadus minimaalselt 7400 ruutmeetrit, millest büroopind on 7100 ruutmeetrit ja

abiruumid 300 ruutmeetrit. Kuna hankija ei ole tuginenud kinnisasja erandile RHS § 11 lg 1 p

7 alusel, tuleb hankijal järgida RHS korda, sh tagada kõigile ettevõtjatele võrdsed tingimused

pakkumuse esitamiseks ning mitte tekitada objektiivselt põhjendamatuid takistusi riigihanke

avamisele konkurentsile. Sealjuures peab hankija tegutsema läbipaistvalt, kontrollitavalt ja

proportsionaalselt ning tagama isikute võrdse kohtlemise. See tähendab, et hankija paika

pandud asukohatingimus peab vastama loetletud põhimõtetele ja seda peab hankija esitatud

teabe alusel olema võimalik VAKO ja kohtu menetlustes kontrollida. Hankija põhjendused ei

saa pidama jääda väite juures, et hankija saab ise enda vajaduste üle otsustada ning et „kuhugi

tuleb piir tõmmata“. Hankija peab suutma tõendada, et tema vajadus tugineb objektiivsetele

kriteeriumidele ega diskrimineeri erinevaid pakkujaid. Hankija peab oma soovitud tulemust

adekvaatselt täitvad parameetrid määrama tehnilises kirjelduses ning vaidluse korral nende

olemasolu põhjendama (M.A. Simovart, M. Parind. Riigihangete seadus. Kommenteeritud

väljaanne. Tallinn, 2019; § 88, komm. nr 41, lk 521).

14. Antud juhul ei ole hankija kohtu arvates tõendanud, et Põhitingimustes sätestatud

asukohapiirang oleks objektiivselt põhjendatud ning järgitud oleks RHS üldpõhimõtteid.

Põhitingimuste p 1.3 kohaselt on oluline pakutava hoone asukoha hea nähtavus ja ligipääs,

3-24-70

8(11)

paiknemine magistraali või suurema tee ääres või väljakujunenud äripiirkonnas. Vaidlust ei ole

selles, et kaebaja kinnistu Pae tn 2 asub magistraali ääres (Peterburi tee). Põhitingimuste p 1.3

ei nõua, et sammaegselt peab olema täidetud teine tingimus „paiknemine väljakujunenud

äripiirkonnas“. Hankija ongi lubatud alasse lülitanud näiteks Hipodroomi arenduse, mis ei ole

samuti „väljakujunenud äripiirkond“, vaid alles arendamist ootav ala. Asukoha mõttes ei jää

Pae tn 2 kaugele Ülemiste linnakust, mida hankija peab büroo jaoks sobivaks piirkonnaks.

Hankija 05.12.2023 vastuses vaidlustusele (p-s 9) selgitanud ja VAKO-gi välja toonud, et

asukohatingimuse määramisel on arvesse võetud:

‒ ligipääsetavust ja transporditaristut;

‒ töötajate vajadusi ja heaolu;

‒ strateegilist asukohta ja nähtavust;

‒ ettevõtja vajadusi ja eesmärke.

15. Hankija selgituste kohaselt tellis ta hanke väljakuulutamisele eelnevalt ka turuülevaate,

mille käigus sai piisava teabe arendusvõimalustest ja huvitatud isikute orienteerivast hulgast

(Hankija 14.12.2023 vastus VAKO-le, p 9). Hankija on seisukohal, et tal on õigus iseseisvalt

otsustada, millist toodet, teenust või ehitustööd ta vajalikuks peab ning leiab, et Pae tn 2 kinnistu

hindamine „selgitatavate kriteeriumide vastu on ebaoluline“ (sealsamas). Kohus sellega ei

nõustu. Hankemenetluse läbipaistvuse ja kontrollitavuse nõue tähendavad, et pelk viide valiku

tegemise kriteeriumidele või nende loetlemine ei ole piisav, vaid peab olema mõistlik võimalus

kontrollida, kas neist kriteeriumitest ka tegelikkuses juhinduti. Hankija väljatoodud

kriteeriumide valguses peab olema objektiivselt võimalik põhjendada, miks kaebaja pakutav

ala hankija vajadustele ei vasta. Hankija vajadus ei saa olla pelgalt subjektiivne hinnang, vaid

peab olema objektiivselt kirjeldatud ning kontrollitav. Käesoleval juhul ei ole vastustaja

tõendanud ning kohtule pole ka äratuntav, miks ligipääsetavust ja transporditaristut, töötajate

vajadusi ja heaolu, strateegilist asukohta ja nähtavust ning ettevõtja vajadusi ja eesmärke

arvestades Pae tn 2 hankija büroohoone asukohaks ei sobi. Kaebaja kinnistu asub Peterburi tee

(magistraal) ääres. Tegemist on alaga, millel on juba praegu head transpordiühendused nii

Tallinna siseselt kui ka väliselt. Kaebaja kinnistu lähedusse rajatakse tulevikus Rail Baltica

Ülemiste terminal, mis praeguste plaanide kohaselt valmib 2026. aastal ja mõjutab nii

transpordiühendusi kui piirkonnas kujunevat ärikeskkonda. Tekib põhjendatud küsimus, miks

kaebaja kinnistu asukohatingimuse kriteeriumidele ei vasta. Hankija tellitud turuanalüüsi ei ole

hankija avalikustanud, mistõttu puudub võimalus kontrollida seal esitatud ettepanekute

põhjendatust. RHS § 10 lg 2 kohaselt turu-uuringu käigus saadud nõuannete kasutamise korral

tagab hankija riigihanke menetluses võrdse kohtlemise ja läbipaistvuse põhimõtete järgimise.

Käesoleval juhul pole võimalik veenduda, et hankija on võrdse kohtlemise põhimõtet järginud,

kuna andmeid ei ole avaldatud. Hankija tegevuse õiguspärasust ei kinnita 14.12.2023 seisukoha

lisana 1 turuanalüüsi juurde esitatud kaart hankija vajadustele vastavate büroohoonetega,

millest osad jäävad lubatud ala sisse ja osad välja. Asjaolu, et on veelgi arendusi peale kaebaja

oma, mis jäävad lubatud alast väljaspoole, ei tõenda, et asukohatingimus pole diskrimineeriv

kaebaja (või ka teiste väljaspoole ala jäävate arenduste) suhtes. Iga tingimust tuleb hinnata

lähtuvalt tingimuse objektiivsest vajalikkusest kaasuspõhiselt, mitte pelgalt selle järgi, mitmel

ettevõtjal on huvi korral võimalus pakkumus esitada (M.A. Simovart, M. Parind. Riigihangete

seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019; § 88, komm. nr 42, lk 521). Seega asjaolu,

et leidub mitmeid pakkujaid, kes tingimustele võivad vastata, ei muuda asukohatingimust

mittediskrimineerivaks. Seetõttu on kaebaja etteheited hankijale põhjendatud ja kohus nõustub

nendega. Põhitingimuste p 1.4 tühistamisnõude osas tuleb kaebus rahuldada ja kohustada

hankijat viima Põhitingimuste p 1.4 õigusaktide nõuetega kooskõlla.

3-24-70

9(11)

16. Järgnevalt peatub kohus kaebaja teistel väidetel, mida VAKO oma otsuses ei analüüsinud.

17. HKMS § 47 lg 1 kohaselt võib seadus näha mõnda liiki nõude lahendamiseks ette

kohustusliku vaidemenetluse või muu kohustusliku kohtueelse menetluse. Sellisel juhul võib

kaebuse esitada üksnes siis, kui isik on pidanud kinni nõude kohtueelseks lahendamiseks

ettenähtud korrast, ning üksnes ulatuses, milles tema nõuet ei ole selles korras tähtaegselt

rahuldatud. Hankeasjas näeb seadus ette kohustusliku kohtueelse menetluse VAKOS (vt

HKMS § 268 lg 1). Kaebaja vaidlustas VAKOS parkimiskohtade arvu nõuet Põhitingimuste

punkt 1.11. koosmõjus Tehnilised tingimuste p-dega 5.1., 5.2. ja 5.4. Samuti vaidlustas kaebaja

Tehnilistes tingimuste p-s 5.2 toodud nõudeid parkimiskohtade asukohale. Hankija on VAKO

menetluse käigus muutnud parkimiskohtade arvu ja asukoha läbiräägitavaks, parkimiskohtade

arv on muutunud osaks hindamiskriteeriumist. Kaebaja soove ei pruugi tehtud muudatus

täielikult rahuldada, nagu kaebaja on ka välja toonud, kuid see ei muuda tõsiasja, et muudetud

RHAD sõnastust tuleb esmalt vaidlustada VAKOS. Seega tuleb kaebus seonduvalt

Põhitingimuste punktiga 1.11. koosmõjus Tehnilised tingimuste p-dega 5.1., 5.2. ja 5.4 jätta

HKMS § 151 lg 1 p 1 ja § 121 lg 1 p 1 alusel läbi vaatamata.

18. Kaebaja on vaidlustanud Tehniliste tingimuste p-s 5.3 esitatud nõude, mille kohaselt peab

alalisvoolu laadijate jaoks olema loodud eraldi Elektrilevi liitumispunkt kokku võimsusega

500A. Kaebaja väidab, et tegemist on tingimusega, mida pakkujal on võimatu täita, sest

Elektrilevi (vaidlustajale kuuluv Pae tn 2 kinnistu asub Elektrilevi võrgupiirkonnas) ei luba

üldreeglina ühele kinnistule mitme liitumispunkti rajamist. Hankija on selgitanud, et antud

väide ei vasta tõele. Elektrilevi praktika kohaselt on liitumispunkt elektriautode laadimistaristu

ehituse jaoks erand ja selle saab tellida olemasoleva liitumisega krundile, seega saab pakkuja

hankija kinnitusel (juhul kui ta on selle katastriüksuse omanik) selle liitumispunkti rajamise

tellida. Hankija on pöördunud kaebaja poolt väidetava vastuolu selgitamiseks Elektrilevi poole

ning saanud kirjaliku vastuse, milles Elektrilevi elektrivõrgu liitumise valdkonnajuht selgitab,

et Elektrilevi võrguettevõtjana võimaldab kinnistule, kus juba on olemasolev liitumispunkt

täiendavat ühte liitumispunkti laadimistaristu jaoks kui maa sihtotstarve on ärimaa (vt hankija

14.12.2023 menetlusdokumendi lisa 2). Seega ei nähtu kohtule, et Tehnilistes tingimuste p-s

5.3 esitatud nõuet ei oleks võimalik täita. Kohtule ei ole äratuntav seegi, kuidas vastav tingimus

just kaebaja õigusi rikub.

19. Kaebaja on vaidlustanud Tehniliste tingimuste p 5.7, mis näeb ette, et parkimisala peab

olema võimalus lepingu 10 aastase perioodi jooksul loogiliselt laiendada tava parkimiskohtade

arvelt nii, et 80% parkimiskohtadest on perspektiivselt elektrifitseeritud. Tehniliste tingimuste

punktis 5.6 on ette nähtud üürileandja kohustus piisava kaabelduse, tugevvoolu ja nõrkvoolu

tagamiseks ning kohustus ehitada välja laadijate jaoks eraldi elektrikilp võimsusega u 1050A.

Sellises arvus parkimiskohtade elektrifitseerimiseks on vajalik kaebaja hinnangul täiendavat

elektrivõimsust ca 2000 A ulatuses. Esiteks ei sõltu see, kas sedavõrd suures ulatuses

elektrivõimsust üldse on võimalik Elektrilevilt saada pakkujast. Kaebaja rõhutab, et HL

projektis ei ole võimaliku elektrivõimsuse suurendamise osas ühtegi tingimust ette nähtud, sh

ei ole näiteks kindlaks määratud, kui pikk on etteteatamistähtaeg sellele, kui hankija peaks

soovima suurendada elektriautode parkimiskohtade elektrifitseerimist 80% ulatuses. Teiseks on

ühe lisaampri maksumus 156 eurot, mille tulemusena oleks lisanduvaks ampritasu suuruseks

312 000 eurot (156 x 2000). Tehniliste tingimuste punkti 5.6. alusel on võimalik asuda

seisukohale, et antud kulu on samuti üürileandja ehk pakkuja kanda. Selliste tingimuste

seadmine on kaebaja hinnangul selgelt ebamõistlik, kuna tegemist on üürileandja jaoks selgelt

ebaproportsionaalse kuluga ning samuti ei sõltu antud tingimuste tagamise võimalus pakkujast.

Hankija on selgitanud, et tehniliste tingimuste punktides 5.8–5.10 on selgelt määratletud

täiendavad nõuded elektritaristule, kuid need ei ole seotud punktis 5.7. mainitud

3-24-70

10(11)

parkimiskohtade täiendava elektrifitseerimise võimalusega parkimisalal. Hankija on

selgitanud, et elektrifitseeritud parkimiskohtade suurendamine toimub eraldi projekti ja

kokkulepete alusel, milles lepitakse kokku muuhulgas selle maksumuses. Seetõttu on ka vormil

2 – pakkumuse maksumuses eraldi välja toodud ning küsitud eraldi hinnapakkumisi tavalistele

parkimiskohtadele ja elektriautode parkimiskohtadele, võttes arvesse vajalikke taristuprojekte.

See välistab hankija hinnangul ebamõistliku finantskoormuse üürileandja jaoks. Tehniliste

tingimuste punkt 5.7 ei viita hankija kinnitusel elektrivõimsuse suurendamise kohustusele

pakkuja poolt ning ei sätesta, et pakkuja seda ilmtingimata teeb. See punkt sätestab üksnes

pakkujate kohustuse olla valmis elektrifitseeritud parkimiskohtade arvu suurendamiseks

tavaparkimiskohtade arvelt 10-aastase lepingu perioodi jooksul. 10 aastat on pikk periood ja on

ilmselge, et selline laiendamine toimub mõistliku aja vältel ning mõistlikkuse printsiibist

lähtudes. Hankija on seisukohal, punkti 5.6 ei saa tõlgendada kui üürileandja kohustust kanda

elektrivõimsuse suurendamise kulud, vaid see väljendab üksnes kohustust valmiduseks

suurendada elektrifitseeritud parkimiskohtade arvu vastavalt hankija vajadustele 10-aastase

lepinguperioodi jooksul. Kohus leiab, et hankija on andnud asjakohase selgituse. Kohtule ei

nähtu, et nõuet ei oleks kaebajal võimalik täita või see puudutaks just kaebaja konkureerimise

väljavaateid.

20. Kaebaja vaidlustab Tehniliste tingimuste punktides 5.13.1 ja 5.13.2 toodud nõuded

parkimiskohtade tähistamisele. Tingimused välistavad kaebaja hinnangul parkimiskohtade

ristkasutuse, mis on kaebaja hinnangul ebamõistlik ega ole kooskõlas kaasaegsete

ruumilahendustega.

Hankija ei nõustu kaebaja väitega, et see välistab parkimiskohtade ristkasutuse. Hankija on

selgitanud, et külalistele mõeldud parkimiskohad on mõeldud ristkasutuseks külaliste poolt

ning märgistuse all on peetud silmas bränditähist või viidet sellele, et tegu on külalistele

eraldatud ning neile mõeldud kohtadega, mis võimaldab nende ristkasutuse külaliste vahel.

Selline märgistamine on vajalik, tagamaks külalistele ja koostööpartneritele kohtumiste korraks

hoonesse saabudes operatiivne ligipääs ja parkimiskoha olemasolu. Hankija rõhutab, et

sätestatud nõuete eesmärk ei ole parkimiskohtade ristkasutuse välistamine, vaid külalistele

parkimiskohtade tagamine. Kohtu hinnangul on hankija andnud piisava selgituse ning kohtule

ei nähtu, et rikutud oleks õigusaktide nõudeid või kaebaja võimalust ausalt hankes

konkureerida.

21. Kaebaja on vaidlustanud ka rea HL projekti nõudeid. Hankija on 05.12.2023 vastuses

vaidlustusele asjakohaselt tähelepanu juhtinud, et kaebaja väljatoodud üürilepingu tingimused

on läbi räägitavad (vastavalt RHAD „Lisateave pakkujale“ p-le 7.4. läbi ei räägita

hindamiskriteeriumide ega läbiräägitavate tingimuste miinimumnõuete üle. Nimetatud

miinimumnõuded on toodud dokumendis „1. Eesti Energia üüripinna hanke põhitingimused“).

Muus osas on tingimused, sh üürilepingu tingimused läbiräägitavad. Seetõttu ei ole vajalik

kaebaja etteheiteid üksikasjalikult analüüsida. Hankija on siiski kaebaja konkreetsetele

etteheidetele 05.12.2023 menetlusdokumendis (p-d 31‒37) vastanud. Ka kohtule ei nähtu, et

HL projektis oleks esitatud tingimusi, mis oleksid õigusaktidega vastuolus või oleksid

konkurentsi kahjustavad. Kohus leiab, et hankija antud selgitused on asjakohased ega vaja üle

kordamist. Olukorras, kus hanke alusdokumendid vajavad niigi muutmist, ei ole ka välistatud,

et hankija vaatab kaebaja toodud HL kitsaskohad üle ja teeb vajalikud muudatused. Seega ei

näe kohus alust kohustada vastustajat HL projekti nõudeid õigusaktide nõuetega kooskõlla

viima.

22. HKMS § 108 lg 2 kohaselt kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud

proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Kuna kohus rahuldas kaebuse kaebaja põhinõude

osas (ainus teema, mida VAKO sisuliselt analüüsis), peab kohus põhjendatuks välja mõista

3-24-70

11(11)

80% kaebaja kohtu- ja vaidlustusmenetluses kantud menetluskuludest. Kohus ei nõustu

vastustajaga, et asjakohatud on kaebaja ärisaladuse põhjendamisega seotud menetluskulud

VAKO-s. Kaebaja menetluskulud kohtumenetluses on olnud 2875 eurot, mis sisaldab riigilõivu

summas 1300 eurot ja lepingulise esindaja kulu summas 1575 eurot (käibemaksuta)

(02.02.2024 menetlusdokument). Kaebaja menetluskulud VAKO-s olid 3808,40 eurot, mis

sisaldavad riigilõivu summas 1280 eurot ning lepingulise esindaja kulu summas 2528,40 eurot

(käibemaksuta). Seega tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista kohtus kantud

menetluskulud summas 2300 (80% 2875-st) eurot ja VAKO menetluskulud summas 3046.72

(80% 3808,40-st) eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee

Osaliselt jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsusega.