2-22-16838/40 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Kadri Mälberg

Määruse tegemise aeg ja koht

9. veebruar 2024, Pärnu

Tsiviilasja number

2-22-16838

Tsiviilasi

E.R.i hagi A.K. vastu kahju hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

60 516,07 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: E.R. (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Kaire Aus

Kostja: A.K. (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Marko Tammann

Istungi toimumise aeg

14.09.2023, 21.11.2023, 09.01.2024

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Mõista kostjalt A.K. (isikukood xxxxxxxxxxx) hageja E.R. (isikukood xxxxxxxxxxx)

kasuks välja kahjuhüvitis 16 160 eurot.

Menetluskulude jaotus

3. Jätta menetluskulud 27 % ulatuses kostja A.K. kanda ja 73% ulatuses hageja E.R.

kanda.

4. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist..

2-22-16838

Hageja nõue ja asjaolud

1. Hageja E.R. esitas Pärnu Maakohtule hagi kostja A.K. vastu Xxxxxxxxxxxas asuvas

korteriomandis esinevate varjatud puudustega seotud kahju hüvitamiseks. Hageja palub

kostjalt välja mõista varjatud puudustega seotud kahju hüvitis 54 533,40 eurot, varjatud

puuduste kindlakstegemisega tekkinud kahju 1500 eurot ning viivis 0,022 eurot päevas alates

hagiavalduse esitamisest kuni nõuete täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja

kanda.

Hageja ja kostja sõlmisid 21.01.2021 Pärnu notar Kaia Krügeri juures Xxxxxxxxxxx asuva

korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt omandas hageja lepingu esemeks

oleva korteriomandi koos selle oluliste osade ja päraldistega hinnaga 50 000 eurot. Hageja

tutvus korteriomandi karbiga, kaasamata ehitusspetsialiste või teisi ehitusalaste teadmistega

isikuid. Müügilepingu punktis 2.1. kinnitas kostja, et korteriomandile ei ole mingeid talle

teadaolevaid varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei

saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Samuti kinnitas kostja, et kinnistul ei ole mingeid

teadaolevaid varjatud puudusi, vigasid ega keskkonnareostust, millest ta oleks teadlik ning

millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Peale müügilepingu sõlmimist asus hageja korteriomandi siseviimistlustöödeks vajalikke

ettevalmistusi tegema, mille käigus selgus, et korteriomandil on olulisel määral varjatud

puudusi, millest hageja teadlik ei olnud ja millistele kostja hageja tähelepanu ei juhtinud.

Nimetatud puuduseid ei olnud võimalik ka korteriomandi ülevaatamisel tuvastada. Hageja

teavitas kostjat jooksvalt kõigist tema poolt leitud varjatud puudustest e-kirja teel, samuti

vaatas kostja koos hagejaga kohapeal üle kõik puudused. Hageja hinnangul on korteriomandil

järgnevad varjatud puudused, milliseid kostja keeldus hüvitamast või parandamast:

-

Põrandakütte torustiku leke – avastatud 02.09.2021. Kahel korral survestati

põrandaküttesüsteemi, mille käigus tuli välja, et süsteem rõhku ei hoia ja on katkine.

Kostjat teavitatud 07.09.2021 toimunud kohtumisel;

-

Välisseinad on ehitatud 5 cm kitsamast plokist, kui ehitusprojektis ettenähtud -

avastatud 28.08.2021 ehitusprojektiga lähemalt tutvudes, et seinad peaksid olema

laotud 25cm laiusest plokist. Kohapeal kontrollides selgus, et kasutatud on 20 cm

laiust ploki külge materjali kulu kokkuhoiu eesmärgil. Kostjat sellest teavitatud

07.09.2021 toimunud kokkusaamisel. Hoone vundament on valatud projektis näidatud

25 cm laiusena. Seega jääb 5 cm vundamendi laiusest üle ning tekitab kogu maja

mahus põranda valuga külgnedes praod. Pragude olemasolu ei võimalda põranda

plaatimist, sest temperatuuri kõikudes tekivad lõhed ka plaatidesse;

-

seinad on laotud ilma plokiliimita, kasutatud on tavalist müürisegu;

-

korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudus isolatsioonivill -

avastatud 28.08.2021 ehitusprojektiga lähemalt tutvudes, et korsten peaks ulatuma

0,8m üle katuseharja. Kohapeal asjaolu kontrollides selgus, et korsten asetseb allpool

katuseharja. Korstent lähemalt vaadeldes selgus, et lõõritoru ümber korstnaplokkide

sees puudub tootja poolt ettenähtud isolatsioonivill. Müüjat teavitatud ja probleem ette

näidatud 07.09.2021 toimunud kohtumisel;

-

vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad -

avastatud suvel 2021, et ehitusprojekti järgi peaks vundament olema soojustatud

niiskuskindla materjaliga EPS 200F. Kohapeal kontrollides selgus, et kasutatud on

ebasobivat vundamendile, mitte ettenähtud soojustusplaati. Kostjat teavitatud

07.09.2021 kohtumisel;

-

kogu majal puudub betoonvöö, müürivöö puittala kinnitatud tuhaplokki naeltega, mille

tulemusel vajusid maja seinad ülevalt laiali - puudus avastatud 20.04.2021, kui oli

võimalik katusekonstruktsioonidele ligi pääseda. Kostjat teavitati samal päeval

2-22-16838

telefoni teel, kuid kostja kasutas venitamistaktikat ja ei tulnud puuduseid üle vaatama,

tuues korduvalt põhjuseks ülima hõivatuse oma ettevõtmistes. Kostja isiklikult tutvus

puudusega 07.09.2021 toimunud kohtumisel;

-

katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read

kinnitamata - teavitus e-kirjaga 26.02.2021, kui vihmavesi majja lekkis;

-

seinte alumiste ja ülemiste plokiridade vuugid asetsevad kohakuti läbi kolme rea,

plokkide vuugid suures ulatuses täitmata, plokid laotud ilma liimita;

-

maja alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga;

-

sissepääsu ees paiknev varikatud tugipostide külge kinnitamata - sissepääsu ees

paiknev varikatus alla vajunud ca, 25 cm, pinges, ja katuse raskuse all

murdumisohtlik, Google maps 2011 piltidel olemasolevad tugipostid eemaldatud –

avastatud kevadel 20.04.2021, kui oli võimalik normaalsetes tingimustes katuse alla

ronida. Kostjat teavitati telefoni teel samal päeval ja probleem näidati ette

kokkusaamisel 07.09.2021.

Hageja tellis auditi ehitusspetsialistilt J.B.lt, kelle poolt teostatud ülevaatus tuvastas, et hoone

ehitamisel on tehtud väga palju ja suuri vigu ning tegu on oluliste puudustega, mis mõjutavad

nii hoone kasutamist kui ka hoone ohutust. Ülevaatuse maksumuseks oli 1 500 eurot, milline

on hageja poolt tasutud.

2. Valede materjalidega ja ebaõigesti ehitatud korteriomand on käsitletavad müügilepingu

esemeks oleva kinnistu varjatud puudustena. Hagejal puudus müügilepingu sõlmimisele

eelnevalt mõistlik võimalus korteriomandi ülevaatuse käigus vastavate puuduste

avastamiseks. Ainuüksi asjaolu, et puuduste esinemise ja nende ulatuse tuvastamiseks osutus

vajalikuks korteriomandile auditi tellimine, kinnitab üheselt, et tegemist on vaieldamatult

müüja vastutusalasse jäävate probleemidega. Ehituslikele puudustele või sellega seotud

võimalikele probleemidele ei viidanud kostja ka müügilepingu punktis 2.1. toodud avalduste

koosseisus. Käesoleval juhul ilmnes puuduste ulatus ja iseloom hagejale siseviimistlustöödeks

ettevalmistuse käigus 2021 kevadel, mistõttu hageja poolt esitatud kahju hüvitamise nõue on

esitatud mõistliku aja jooksul lepingutingimustele mittevastavusest teada saamisest. Hageja

leiab, et kostja pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest põhjusel, et kostja ehitas

või lasi ehitada korteriomandi ning pidi selle ehituse käiku dokumenteerima, mh teostama

ehitusjärelevalvet.

3. Hageja täiendava seisukoha kohaselt on hageja esitanud kostjale igakordselt teabe

puudustest teadasaamise kohta vahetult peale puuduse avastamist. Ebaõige on kostja väide,

mille kohaselt ta teavitas hagejat korduvalt maja üldisest seisukorrast, mis tingis ka

müügihinna alandamise nii, et korteriomandi eest tasus hageja kostjale 50 000 eurot. Kostja

soovis korteriomandi eest 82 000 eurot, kuid kostja poolt esitatud tingimusel, et hageja tasub

kostjale sularahas 20 500 eurot, lepiti kokku korteriomandi müügihinnaks 70 500 eurot.

Võimalik, et kostja soetas korteriomandi pankrotivarana, kuid kostja on alates 20.10.2010

omanikuna teostanud ehitustöid korteriomandis ja teadis täpselt kõiki korteriomandis asuvaid

varjatud puudusi. Hageja sai alles hagi vastusest teada, et vaidlusalune korteriomand on

ehitatud n-ö buumiajal 2008. Müügikuulutusest nähtuvalt on tegemist uue elamuga, milline on

ehitatud 2016. Seega avaldas kostja juba müügikuulutuses elamu kohta valeandmeid.

4. Pooled leppisid lepingus kokku, et müüdav korteriomand peab olema seisundis, mis

võimaldab alustada hagejal siseviimistlustöödega, et korteriomand oleks elamiskõlbulik

sügiseks 2021. Seega teadis hageja, et ostab korteri, milles ei pea hakkama ise korteri

põhikonstruktsioone, katust ja seinu välja vahetama või ümber ehitama, vaid teostab ainult

siseviimistluse vastavalt enda soovile. Korteriomand pidi olema valmis ehitatud, kuid ilma

siseviimistluseta. Hageja sai kahel korral juurdepääsu kinnisasjale. Seoses ilmaoludega 2021

jaanuari kuus, ja maja katusekonstruktsioonidele ligipääsmatuse tõttu, ei saanud hageja

2-22-16838

korralikult tutvuda korteriomandi seisukorraga. Temperatuur oli miinuskraadides (-15) ja

sademete hulk (lumi) ei võimaldanud ka väljastpoolt üksikasjalikku hoonega tutvumist, lisaks

oli hoone nurkadesse kujatud täitematerjali (liiva) hunnikud, mille hilisemal eemaldamisel

selgus, et selle all oli veeleke tulenevalt asjaolust, et korteriomandi nr 1 katuselt tulev

vihmavesi oli suunatud naabri sadevee torustikuta katusele. Vihmavesi langes mööda katust

naabri terassile ja voolas vastu seina, oli pikema perioodi vältel määndanud vundamendi

isolatsiooni, märganud seinaplokid ja tunginud maja seinaplokkidesse ja sealt edasi toa

põrandasse. Paljud puudused ilmnesid ja said mõistetavaks pärast projektiga tutvumist ning

selle sisu ja nõuete võrdlemist reaalselt ehitatuga. Müüja hoone projekti ostjale ei andnud,

selle hankis ostja ise vallavalitsuse ehitusnõuniku käest. Igast hagiavalduses loetletud

puudusest teavitas hageja kostjat viivitamatult. Kuivõrd iga puuduse avastamine viis järgmise

puuduse avastamiseni, siis vastavalt katusekonstruktsioonide etapilise avamisega leidis hageja

igal töö alustamise korral uue puuduse korteriomandil. Samuti korteriomandi karbi

siseviimistlust teostama hakates avastas hageja järjest uusi puudusi ja ehitusvigu. Lõplik

puuduste ja ehitusvigade koond esitati kostjale kirjalikult 17.09.2021, kuna kostja keeldus

vigade likvideerimisest 10.09.2021 saadetud e-kirjaga. Hageja andis korduvalt telefonitsi ja ka

e-kirja teel kostjale teada puudustest ja lepiti kokku erinevaid tähtaegu puuduste

kõrvaldamiseks. Kostjal oli võimalus puudused kõrvaldada, kuid need jäid kõrvaldamata.

Kõiki puuduseid ja vigu ei saanud hageja avastada enne, kui saabus uuesti sajuperiood, sest

kevadel-suvel ei olnud sajud nii intensiivsed, ei oleks katusekonstruktsioonidest

korteriomandisse jõudnud. Kuivõrd kogu hoone on ehitatud projektist erinevalt, siis ei saa

küsimus olla enam kostja poolt puuduste kõrvaldamine, sest tööde maht on ülimalt suur.

Hageja andis korduvalt telefonitsi ja ka e-kirja teel kostjale teada puudustest ja lepiti kokku

erinevaid tähtaegu puuduste kõrvaldamiseks.

5. Puuduste kõrvaldamise maksumuse on hageja esitanud tuginedes puuduste kõrvaldamise

hinnapakkumistele, millest nähtub, et puuduste kompaktseks kõrvaldamiseks on vajalik teha

järgmised tööd: sokli lammutamine ja prahi utiliseerimine – 600 eurot; vundamendi

lahtikaevamine – 1080 eurot; uue sokli ehitus koos viimistlusega – 5960 eurot; hoone

konstruktsioonide tugevdamine – 10 000 eurot; katusekivi eemaldamine ja tagasi

paigaldamine koos vajalike tihenditega – 5112 eurot; uus aluskatte paigaldus – 4320 eurot;

korstna lammutus ja uue ehitus 160 mm FIBO, koos läbiviikude ja veeplekkidega katusel –

7020 eurot; vihmaveerennide ümberehitus – 244,50 eurot; puistavilla taastamine, mis on

saanud veekahjustusi lekkivalt katuselt – 780 eurot; lisasoojustus hoone välisseintele 50mm +

krohv, kuna hoone seinad on 50mm õhemad – 11 750 eurot. Nimetatud hinnad on esitatud

2022 jaanuari kuu seisuga. Kuivõrd ehitusmaterjalide hinnad ja ehituse hinnad on olulisel

määral tõusnud, siis võib haginõudele puuduste kõrvaldamise hinnale lisada vähemalt

9706,87 eurot.

Kostja vastuväited

6. Kostja oma vastuses hagiavaldusele ei nõustu hagiga. Hageja ei ole välja toonud ega

tõendanud, millal hageja tema poolt hagiavalduses välja toodud igast kümnest väidetavast

puudusest teada sai. Samuti pole hageja välja toonud ega tõendanud, millal hageja igast

sellisest puudusest kostjale teatas. Poolte vahel sõlmitud lepingu esemeks oli korteriomand,

mis sisuliselt oli 2008. aastal ehitatud majakarp. Lepingust ei nähtu punkti või sätet, mille

kohaselt pidi lepingu objektiks olev korteriomand vastama ehitusprojektile. Lepingu punktis

2.1. on sätestatud üksnes müüja kinnitus, et elamu mõõtmed, uste, akende, korstna asukohad

ning mõõdud vastavad elamu projektis olevatele andmetele. Hageja ei saanud lepingu

objektiks olevat korteriomandit ostes eeldada, et see vastab täielikult ehitusprojektile, seda

enam, et ehitusprojekt oli koostatud mitte majakarbile, vaid täielikult valmisolevale elamule

kui tervikule. Hageja on korteriomandi ja elamuga tutvunud kahel korral. Nii müüja kui ka

2-22-16838

maakler soovitasid lepingu objektiks oleva korteriomandi ülevaatamisel kasutada asjatundja

abi. Müüja ja maakleri poolt lepingu objektiks oleva korteriomandi ülevaatamisel asjatundja

abi kasutamise soovitus tõukus esile tõsiasjast, et korteriomand oli ehitatud n-ö buumiajal

ning seega esines arvestatava tõenäosusega külgnev risk, et selle ehituskvaliteet võis jätta

soovida. Teiseks tõukus selline soovitus sellest, et müüja ehk kostja ostis selle korteriomandi

pankrotimenetluses toimunud avalikul enampakkumisel ehk pankrotivarana, mistõttu olid

kostja võimalused sellel asjal esinevatest võimalikest puudustest (ehitusvigadest)

teadasaamisel võrreldes n-ö tavaolukorras asja ostmisega piiratumad. Kõnealune

korteriomand oli enne selle hageja poolt ostmist seisnud peaaegu 12 aastat, mistõttu esines

suurema tõenäosusega külgnev võimalus erinevate puuduste esinemiseks. Hageja otsustas aga

lepingu objektiks oleva korteriomandi ülevaatamisel asjatundja abi kasutamisest loobuda.

Selliselt võttis hageja endale sellel korteriomandil lasuda võivate ehitusvigade ja muude

ehituskvaliteeti pärssivate tegurite suhtes teadlikult riski, s.t riski, mille realiseerumisega pidi

ta arvestama. Kostja teavitas hagejat korduvalt maja üldisest seisukorrast, mis tingis

müügihinna alandamise. Kostja, kes lepingu objektiks olevat korteriomandit elamiseks ei

kasutanud ega saanudki kasutada, ei olnud ega pidanud olema teadlik hageja poolt välja

toodud puudustest.

Hagiavaldusest ei nähtu, et hageja oleks andnud kostjale võimaluse kõikide hagiavalduses

välja toodud väidetavate puuduste parandamiseks. Kostja märgib, et kahju hüvitamise

eesmärk ei ole ega saa olla kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on talle varalises mõttes

soodsam olukorrast, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. Kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikas.

Kummati oleks ainuüksi hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt ning üldinimlikust

arusaamast vastuvõetamatu, kui hageja tegutsemise – ja lõpuks hagiga kohtusse pöördumise –

tegelikuks sooviks ja sihiks on katta lepingu objektiks oleva korteriomandi endale valmis- või

meelepärase(ma)ks ehitamise kulud kostja arvelt. Isegi kui hageja oleks õigustatud kostjalt

kahju nõudma, siis hagiavalduse kohaselt tellis hageja kolmelt ehitusettevõttelt võrdlevad

hinnapakkumised tuvastamaks varjatud puuduste kõrvaldamise ja ümberehituste maksumus,

milleks on keskmiselt 54 533,40 eurot. Juba hageja väidetud puuduste ja hinnapakkumiste

pealiskaudsel vaatlemisel ja võrdlemisel on võimalik aru saada, et hageja väidetud puudused

ja hinnapakkumistes kirjeldatud tööd ei ole omavahel vähemalt lõviosas korrelatsioonis.

Hageja esitatud hinnapakkumistest ei nähtu konkreetsete tööde tegemiseks kasutatavate

materjalide nimetused ega nende tööde tegemise kulud (tööjõukulu). Selliselt koostatud

hinnapakkumised ei võimalda seega kontrollida, kui palju hageja väidetud puuduste

kõrvaldamine eraldi nii tööjõukulu kui ka materjalikulu osas maksis. Seetõttu ei ole kohtul

võimalik kontrollida ega hinnata puuduste kõrvaldamiseks tehtavate ehitustööde mahtu.

7. Poolte vahel 21.01.2021 sõlmitud korteriomandi müügilepingu punkti 1.2. kohaselt on

ehitisregistri andmetel elamule 15.05.2007 väljastatud ehitusluba ehitise püstitamiseks nr EL-

30/2007. Algses müügikuulutuses oli kõnealuse korteriomandi ehitusaastaks märgitud 2008.

Müüki vahendanud maakler on saatnud hageja pojale 06.01.2021 ülevaatamiseks elamu

projekti. Hagejal oli enne ostu-müügilepingu sõlmimist võimalik veenduda, kas muu hulgas

välisseinte blokkide paksus vastab elamu ehitusprojektis ette nähtud blokkide paksusele.

8. Hageja ja kostja ei ole kokku leppinud selles, et korteriomand peab olema seisundis, mis

võimaldab alustada hagejal siseviimistlustöödega, et korteriomand oleks elamiskõlbulik

sügiseks 2021. Hageja on tellinud kolmelt ehitusettevõttelt võrdlevad hinnapakkumised

tuvastamaks varjatud puuduste kõrvaldamise ja ümberehituste maksumuse, milleks on

keskmiselt 54 533,40 eurot. Hageja väidetud varjatud puudused ning hinnapakkumistest välja

toodud tööde loetelu ei lange valdavalt kokku. Kahju hüvitamise nõude puhul ei saa

aktsepteerida tekitatud kahju suuruse äramärkimist või arvutamist „keskmisena“.

2-22-16838

9. Hageja varjatud puuduste kindlakstegemisega tekkinud kahju 1500 eurot nõude osas

märgib kostja, et nimetatud nõue ei kuulu välja mõistmisele mitte haginõudena, vaid

menetluskuludena.

Kohtuotsuse põhjendused

10. Kohus, tutvunud asjas esitatud seisukohtade ning poolte poolt esitatud tõenditega, on

seisukohal, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt.

11. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või

sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse

üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes

seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

12. Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231

lõigete 2 ja 4 ja viidatud tõendite alusel tuvastatuks:

-

Hageja ja kostja sõlmisid 21.01.2021 Pärnu notar Kaia Krügeri juures Xxxxxxxxxxx

asuva korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt omandas hageja

lepingu esemeks oleva korteriomandi koos selle oluliste osade ja päraldistega hinnaga

50 000 eurot (I kd tl 5-14);

-

Lisaks tasus hageja kostjale 21.01.2021 allkirjastatud „Dokument-kokkulepe“ kohaselt

korteriomandi tehingu raames ja eest sularahas 20 500 eurot (I kd tl 109);

-

Müügilepingu punktis 2.1. müüja avaldab ja kinnitab, et:

o

korteriomandi eriomandi esemeks olev eluruum on täielikult väljaehitamata

ning vaja täielikku siseviimistlust;

o

tema poolt on kinnistu aadressiga Xxxxxxxxxxx, ehitatud maakütte torustik

koos põrandakütte torustikuga, mille toimimise ta garanteerib. Torustiku

toimimist pole kontrollitud. Võimalikud puudused, vead likvideeritakse tema

kulul;

o

elamu, milles paikneb Korteriomand, kõik katusetalad, laotud siseseinad, kogu

sisekonstruktsioon jms on Ostjale olnud visuaalsel vaatlusel vaadeldav kahel

korral. Elamu mõõtmed, uste, akende, korstna asukohad ning mõõdud

vastavad elamu projektis olevatele andmetele. Elamu katuse ematalal on piki

puutoimet pragu, millel tema hinnangul ei ole selles asukohas

märkimisväärset koormust. Algselt projektis olev elamu plekk-katus on

asendatud kivikatusega, elamu 2 (kaks) katuse äärekivi on fassaadi poolt ja

samuti elamu tagant purunenud;

o

Korteriomandil ei ole mingeid talle teada olevaid varjatud puudusi ega

vigasid, millest ta ei ole Ostjale teatanud või mida Ostja ei saanud märgata

ülevaatuse teostamisel;

-

Hageja lasi korterile teostada auditi, et tuvastada korteril esinevad puudused (I kd tl

26-39);

-

Auditi tellimisega tekkis hagejale kulu 1500 eurot (I kd tl 40);

-

Kostja oli vaidlusaluse kinnisasja omanik alates 2010 aastast (I kd tl 110).

13. Hageja palub kostjalt välja mõista varjatud puudustega seotud kahjuhüvitis 54 533,40

eurot, varjatud puuduste kindalakstegemisega tekkinud kahju 1500 eurot ning viivis alates

hagiavalduse esitamisest iga tasumisega viivitatud päeva eest 0,022 eurot päevas. Kostja

vaidleb hageja nõudele vastu ning leiab, et tegemist ei ole varjatud puudustega, kuivõrd kostja

2-22-16838

on lepingu esemega enne tehingu sõlmimist tutvunud, hageja ei ole andnud kõikide

väidetavate puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega. Varjatud puuduste

kindlakstegemisega tekkinud kahju osas märgib kostja, et tema hinnangul ei ole tegemist

kahju nõudega, vaid menetluskuludega.

14. Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 mõistes. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja

müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt

tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga

kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Lisaks VÕS § 208 lg-s 1

sätestatud põhikohustusele on müüja oluliseks kohustuseks anda müüdud asi üle

kindlaksmääratud seisundis, eeskätt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele

faktiliste omaduste poolest ehk lepingu esemeks olev asi peab olema vaba puudustest, mis

vähendavad kinnisasja väärtust.

15. Hageja on esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise

nõude.

16. Riigikohus on märkinud, et VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja

lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised

eeldused (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15):

-

võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

-

võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

-

võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

-

kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

-

kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal

ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

-

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

17. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja

müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt ka

Riigikohtu 8. veebruari 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19):

-

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

-

puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

-

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218

lg 4);

-

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2);

-

ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest

teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda

ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

18. Müügilepingu rikkumisel põhineva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamise esimene

eeldus on müüjapoolne lepingu rikkumine. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi

vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi

on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega

tuleb asja lahendamiseks esmalt välja selgitada, kas kostja (müüja) on rikkunud poolte

vahelist müügilepingut sellega, et andis hagejale (ostjale) üle lepingutingimustele

mittevastava asja, nagu hageja väidab.

19. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole

kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele

2-22-16838

lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju

tavaliselt kasutatakse.

20. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja ostis kostjalt 21.01.2021 Xxxxxxxxxxx asuva

korteriomandi. Poolte vahel on m.h vaidlus, kas pooled leppisid müügilepingus kokku, et

korteriomand peab olema seisundis, mis võimaldab alustada hagejal siseviimistlustöödega, et

korteriomand oleks elamiskõlbulik sügiseks 2021.

21. Kohtule esitatud müügilepingust nähtuvad järgnevad poolte kokkulepped: (i) lepingu

punkti 2.1. järgi kinnitas kostja, et korteriomandi eriomandi esemeks olev eluruum on

täielikult väljaehitamata ning vajab täielikku siseviimistlust; (ii) kostja poolt on kinnistu

aadressiga Xxxxxxxxxxx, ehitatud maakütte torustik koos põrandakütte torustikuga, mille

toimimise ta garanteerib. Torustiku toimimist pole kontrollitud. Võimalikud puudused, vead

likvideeritakse kostja kulul; (iii) kostja kinnitas, et elamu, milles paikneb korteriomand, kõik

katusetalad, laotud siseseinad, kogu sisekonstruktsioon jms on ostjale (hagejale) olnud

visuaalselt vaatlusel vaadeldav kahel korral. Elamu mõõtmed, uste, akende, korstna asukohad

ning mõõdud vastavad elamu projektis olevatele andmetele. Elamu katuse ematalal on piki

puutoimet pragu, millel kostja hinnangul ei ole selles asukohas märkimisväärset koormust.

Algselt projektis olev elamu plekk-katus on asendatud kivikatusega, elamu kaks katuse

äärekivi on fassaadi poolt ja samuti elamu tagant purunenud; (iv) Samuti kinnitas kostja, et

korteriomandile ei ole mingeid talle teada olevaid varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei

ole ostjale (hagejale) teatanud või mida ostja (hageja) ei saanud märgata ülevaatuse

teostamisel (I kd tl 8); (v) hageja kinnitas lepingu punktis 2.2, et ta on tutvunud korteriomandi

ja elamuga, milles paikneb korteriomand, ning ostab korteriomandi olemasolevas füüsilises ja

õiguslikus seisukorras (I kd tl 8 pöördel). Kohtu hinnangul ei saa müügilepingus sätestatud

kokkulepetest välja lugeda, et pooled oleksid kokku leppinud, et korteriomand peab olema

seisundis, mis võimaldab alustada hagejal siseviimistlustöödega, et korteriomand oleks

elamiskõlbulik sügiseks 2021. Kostja on välja toonud, et hageja teadis, et vaidlusalune

korteriomand on ehitatud n-ö buumiajal, mistõttu pidi hageja olema teadlik, et esineb

arvestatava tõenäosusega külgnev risk, et selle ehituskvaliteet võis jätta soovida. Kostja on

nimetatud teadmisele vastu vaielnud, kuivõrd müügikuulutuses avaldatud kohaselt oli

tegemist 2016 aastal ehitatud hoonega. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt oli korteriomandi

müügikuulutuses küll märgitud ehitusaastaks 2016 (I kd tl 112), kuid kohtu hinnangul on

tunnistaja K.S. ütlustega ja K.S. poolt hageja pojale 06.01.2021 tutvumiseks edastatud

ehitusprojektiga tõendatud, et hageja pidi enne müügilepingu sõlmimist olema teadlik, et

vaidlusalune korteriomand ei ole ehitatud 2016, vaid oluliselt varem ning on pikalt seisnud.

Kuigi lepingupooled ei leppinud kokku korteriomandi ehituskvaliteedis, pidi majakarp kohtu

hinnangul siiski vastama keskmisele kvaliteedile.

22. VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kinnistul asuva elamu lepingutingimustele

mittevastavuse tõendamiskoormis lasub hagejal. Kui kostjale saab lepingu rikkumist ette

heita, siis kostja müüjana ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ta

omakorda tõendab, et hageja ostjana lepingu sõlmimisel asja mittevastavusest teadis või pidi

teadma (VÕS § 218 lg 4).

23. Kuna pooltevaheline leping on kehtiv, siis tuleb kohtul kõigepealt tuvastada, kas müüja on

täitnud oma müügilepingust tuleneva kohustuse kohaselt, s.t kas kostja pool hagejale müüdud

korteriomand vastas lepingule. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 tehtud otsuses

avaldanud, et müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS

§-de 77 ja 217 alusel. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või

seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust

2-22-16838

või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise

kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele,

eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta

muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2

järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi

asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal

teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või

teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega,

seadusest tuleneb, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti

keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei

teadnud (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24).

24. Hageja väidete kohaselt kostja poolne lepingurikkumine seisneb selles, et kostja poolt

hagejale üle antud korteriomand ei vastanud müügilepingu tingimustele, st sellel esinesid

järgmised varjatud puudused:

-

Põrandakütte torustiku leke;

-

Välisseinad on ehitatud 5 cm kitsamast plokist, kui ehitusprojektis ettenähtud;

-

seinad on laotud ilma plokiliimita, kasutatud on tavalist müürisegu;

-

korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudus isolatsioonivill;

-

vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad;

-

kogu majal puudub betoonvöö, müürivöö puittala kinnitatud tuhaplokki naeltega, mille

tulemusel vajusid maja seinad ülevalt laiali;

-

katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read

kinnitamata;

-

seinte alumiste ja ülemiste plokiridade vuugid asetsevad kohakuti läbi kolme rea,

plokkide vuugid suures ulatuses täitmata, plokid laotud ilma liimita;

-

maja alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga;

-

sissepääsu ees paiknev varikatud tugipostide külge kinnitamata.

25. Kuna hageja heidab kostjale mitmeid erinevaid puuduseid korteriomandil, siis käsitleb

kohus eraldi kõiki väidetavaid puuduseid.

26. Hageja heidab kostjale ette, et põrandakütte torustik lekkis. Hageja on välja toonud, et

nimetatud puudus avastati 02.09.2021, kui kahel korral survestati põrandaküttesüsteemi, mille

käigus tuli välja, et süsteem rõhku ei hoia ja on katkine. Kostja oma vastuväidetes märgib, et

hageja poolt hagiavalduses märgitud puuduste kõrvaldamise maksumus kõnealust puudust ei

hõlma. Kohus on seisukohal, et kohtule ei ole esitatud tõendeid nimetatud puuduse olemasolu

kohta, küll aga on poolte vahel sõlmitud müügilepingus pooled küll kokku leppinud, et kostja

kinnitab, et kostja poolt on kinnistu aadressiga Xxxxxxxxxxx, ehitatud maakütte torustik koos

põrandakütte torustikuga, mille toimimise ta garanteerib. Torustiku toimimist pole

kontrollitud. Võimalikud puudused, vead likvideeritakse kostja kulul. Käesoleval juhul ei ole

hageja nimetatud puuduse kõrvaldamiseks kahju hüvitamise nõuet esitanud, mistõttu kohus

nõustub kostjaga, et hageja poolt puuduste kõrvaldamise maksumus kõnealust puudust ei

hõlma.

27. Hageja heidab kostjale ette, et välisseinad on ehitatud 5 cm kitsamast plokist, kui

ehitusprojektis ettenähtud. Hageja väidab, et avastas nimetatud puuduse 28.08.2021

ehitusprojektiga lähemalt tutvudes, et seinad peaksid olema laotud 25 cm laiusest plokist.

Kohapeal kontrollides selgus, et kasutatud on 20 cm laiust ploki külg materjali kulu

kokkuhoiu eesmärgil. Kostjat teavitati sellest 07.09.2021. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole

tegemist varjatud puudusega seetõttu, et hageja ostetud korteriomandi välisseinad olid

hagejale kahel korral selle korteriomandi tutvumisega väliselt vaadeldavad. 21.11.2023

toimunud kohtuistungil üle kuulatud tunnistajate ütlustega ning hageja poolt kohtule esitatud

2-22-16838

auditi (I kd tl 27-39) ja fotodega (I kd tl 41-83) on kohtu hinnangul tõendatud, et välisseinad

olid hagejale korteriomandiga tutvumisel ilma igasuguse katteta ning seetõttu vaadeldavad,

mistõttu ei saa olla tegemist varjatud puudusega. Ühtlasi ei ole kohtu hinnangul usutav hageja

väide, et hageja sai nimetatud puudusest teada 28.08.2021, kuivõrd varem ei olnud tal

võimalik ehitusprojektiga tutvuda. Tunnistaja M.R.i ütlustega on tõendatud, et maakler K.S.

edastas ehitusprojekti tunnistajale tutvumiseks 06.01.2021 (I kd tl 188 pöördel). Tunnistaja

M.R. 21.11.2023 kohtuistungil avaldas, et sai küll maaklerilt projekti, kuid projekti saamisel

vaatasid üksnes ruumide paigutust ja ei tutvunud projektiga põhjalikult. Mistõttu oli hagejal

kohtu hinnangul võimalik ehitusprojektiga tutvuda ka enne korteriomandiga tutvumist ning

müügilepingu sõlmimist, kuid hageja enda soovil ta seda ei teinud.

28. Hageja heidab ette, et korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses

puudus isolatsioonivill. Hageja avastas nimetatud puuduse 28.08.2021 ehitusprojektiga

lähemalt tutvudes, et korsten peaks ulatuma 0,8m üle katuseharja. Kohapeal asjaolu

kontrollides selgus, et korsten asetseb allpool katuseharja. Korstent lähemalt vaadeldes selgus,

et lõõritoru ümber korstnaplokkide sees puudub tootja poolt ettenähtud isolatsioonivill. Kostja

vaidleb nimetatud puudusele vastu ning leiab, et tegemist ei ole varjatud puudusega, kuna

hagejal oli enne müügilepingu sõlmimist olemas elamu projekt ning hagejal oli võimalik see

puudus ehitusprojekti ja hageja ostetud poolelioleva majakarbi võrdlemise teel enne

müügilepingu sõlmimist avastada. Kohtule esitatud auditi punkti 2 kohaselt ei vasta korstna

ehitus tootja sertifikaadile, kuna on jäetud paigaldamata lõõri ümber isolatsioonivill. Korsten

on ehitatud katuseharjast madalamale, eirates ehitusprojekti ja Päästeameti nõuet, mille

järgi peab korsten ulatuma 0,8m katuseharjast kõrgemale. Vastavalt tootja juhistele on

tuleohutuse tagamiseks ettenähtud kivivill ümber suitsulõõri toru, mis on paigaldamata (I kd

tl 29 pöördel-30). Kohtule ei ole väidetud ega esitatud tõendeid selle kohta, et koostatud audit

oleks ebaõige või mitteusaldusväärne. Kohtu hinnangul on nimetatud puuduste näol tegemist

puudustega, mida hageja ei saanud mõistliku ülevaatamise käigus avastada ning korstna

projektist ettenähtust madalama ja korstna ümbruses isolatsioonivilla puudumise näol on

tegemist mittevastavusega VÕS § 217 mõistes. Hageja on välja toonud, et nimetatud puuduse

kõrvaldamise maksumus on 7020 eurot (I kd tl 38 pöördel).

29. Hageja heidab ette, et vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei

ole niiskuskindlad. Hageja avastas nimetatud puuduse suvel 2021, et ehitusprojekti järgi peaks

vundament olema soojustatud niiskuskindla materjaliga EPS 200F, kuid kohapeal kontrollides

selgus, et kasutatud on ebasobivat vundamendile mitte ettenähtud soojustusplaati. Hageja

tõendab nimetatud puuduse olemasolu asjatundja arvamusega (I kd tl 31). Kostja leiab, et

tegemist ei ole varjatud puudusega ainuüksi seetõttu, et hagejal oli võimalik puudus

ehitusprojekti ja poolelioleva majakarbi võrdlemise teel enne müügilepingu sõlmimist

avastada. Kohtule esitatud piltidelt nähtuvalt ei olnud vundamendi soojustus maja

ülevaatamisel nähtav, mistõttu loeb kohus kõnealuse puuduse tõendatuks ning märgib, et kuna

asja tavapärase ülevaatuse käigus ei olnud nimetatud puudus nähtav, s.o tegemist on varjatud

puudusega. Hageja on välja toonud, et nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumus on 7640

eurot (600 eurot sokli lammutamine ja prahi utiliseerimine + 1080 eurot vundamendi lahti

kaevamine + 5960 eurot uue sokli ehitus koos viimistlusega) (I kd tl 38 pöördel).

30. Hageja heidab ette, et kogu majal puudub betoonvöö, müürivöö puittala kinnitatud

tuhaplokki naeltega, mille tulemusel vajusid maja seinad ülevalt laiali. Hageja avastas

puuduse 20.04.2021, kui oli võimalik katusekonstruktsioonidele ligi pääseda. Kohtule esitatud

auditist tuleneb järgnev: Kogu majal puudub betoonivöö viimase rea seinaplokkidel, samuti ei

ole lõpetatud seinte ladumist U-plokiga või siis tehtud lisa ankurdust, et müürivöö oleks

kinnitatud maja seina külge tugevalt. Müürivöö puittala on kinnitatud naeltega pehmesse

tuhaplokki, kui arvestada kõiki koormusi ja lisaks ka veel kivikatuse raskust siis on see

2-22-16838

puudulikult tehtud ja väga ohtlik (I kd tl 31 pöördel). Kohus on seisukohal, et nimetatud

puuduse esinemine on tõendatud. Siiski ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna seinad olid

korteriomandi ülevaatuse käigus nähtavad.

31. Lisaks heidab hageja ette, et katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti,

katusekivide alumised read kinnitamata. Hageja avastas nimetatud puuduse 26.02.2021, kui

vihmavesi majja lekkis. Poolte vahel sõlmitud müügilepingus on müüja avaldanud ja ostja on

kinnitanud, et on teadlik, et Elamu katuse ematalal on piki puutoimet pragu, millel müüja

hinnangul ei ole selles asukohas märkimisväärset koormust. Algselt projektis olev elamu

plekk-katus on asendatud kivikatusega, elamu 2 (kaks) katuse äärekivi on fassaadi poolt ja

samuti elamu tagant purunenud (I kd 8-8pöördel). Kohtule esitatud auditi punktist 5 tuleneb

järgnev: Katuseharjatihend ja harjakivid on valesti paigaldatud, mille tõttu tuiskab lumi

talviti katuse alla. Lepingus märgitud kahe katusekivi asemel oli neid üle kümne.

Katusekivide alused read on roovituse külge kinnitamata. Katusekile on müüja poolt saadetud

eksperdi sõnul temale tundmatu ja katusel mitte kasutatav materjal, selletõttu on see materjal

pragunenud ega täida oma eesmärki. Hoida niiskust majast eemal (I kd tl 33). Kohus on

seisukohal, et nimetatud puuduse esinemine on tõendatud. Hageja käis maja vaatamas talvel

jaanuari kuus ning tunnistajate ütlustega on tõendatud, et korteriomandiga tutvumisel oli

väljas lumi, mistõttu ei olnud katus ning katusekivide seisukord kohtu hinnangul vaadeldav

ning nimetatud puudus nähtav, s.o tegemist on varjatud puudusega. Hageja on välja toonud, et

nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumus on 5112 eurot (I kd tl 31 pöördel). Kohtu

hinnangul ei ole hageja siiski konkreetselt nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumust välja

toonud, kuivõrd nimetatud summa sisaldab kogu katuse kivi eemaldamist ja tagasi

paigaldamist koos vajalike tihenditega.

32. Hageja heidab ette, et seinte alumiste ja ülemiste plokiridade vuugid asetsevad kohakuti

läbi kolme rea, plokkide vuugid suures ulatuses täitmata, plokid laotud ilma liimita. Samuti, et

maja alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga. Kohus leiab,

et tegemist ei ole varjatud puudusega, kuna seinad olid katteta ning korteriomandi ülevaatuse

käigus nähtavad.

33. Hageja heidab ette, et sissepääsu ees paiknev varikatud tugipostide külge kinnitamata.

Varikatus on alla vajunud ca 25 cm, pinges ja katuse raskuse all murdumisohtlik. Hageja

poolt esitatud Google maps 2011. aasta piltidel olemasolevad tugipostid on eemaldatud.

Hageja avastas nimetatud puuduse kevadel 20.04.2021, kui oli võimalik normaalsetes

tingimustes katuse alla ronida. Kohtule esitatud auditi punktist 9 tuleneb järgnev: Sissepääsu

ees olev varikatus, mis on ka maja katuse osa, oli tugipostide külge kinnitamata ja rippus ca

20 cm alla vajunult vaid roovide toel. Postidel on 2011. aastal olnud kivivooderdus, mis

toestas ka varikatust, kuid see on eemaldatud. /…. / Katuse viimane sarikas ja tala ei

toetanud metallraami peale ja oli selle tõttu 20 cm alla vajunud (I kd tl 37). Kohus loeb

kõnealuse puuduse tõendatuks, kuid siiski ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna sissepääsu

ees paiknev varikatus oli korteriomandi ülevaatuse käigus nähtav.

34. Eeltoodust nähtuvalt on kostja kohtu hinnangul rikkunud lepingut, müües hagejale

korteriomandi, millel esinesid järgmised varjatud puudused:

-

põrandakütte torustik lekkis (puuduse kõrvaldamise maksumus teadmata);

-

korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudus isolatsioonivill

(puuduse kõrvaldamise maksumus 7020 eurot);

-

vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad

(puuduse kõrvaldamise maksumus 7640 eurot);

-

katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read

kinnitamata (puuduse kõrvaldamise maksumus teadmata).

2-22-16838

Eeltoodust nähtub, et tõendamist leidnud varjatud puuduste tõendatud kogumaksumus on 14

660 eurot.

35. Alljärgnevalt asub kohus analüüsima, kas kostja vastutav puuduste kui lepingurikkumise

eest. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja

müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu

otsus nr 3 2-1-156-11 p 19 ja nr 3-2-1-100-15, p 21):

-

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejale (VÕS § 218 lg 1),

-

puudus ei tulenenud hagejast (VÕS § 101 lg 3),

-

hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218

lg 4),

-

sõlmitud ei ole kostjate vastutust piiravat kokkulepet või ei saa kostjad sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2) ning

-

hageja on teatanud puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult

vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu

(VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui kostjad puudusest teadsid või pidid teadma, kuid ei

avaldanud seda hagejale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

36. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35) osundanud, et seadusest (eelkõige VÕS §

77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta

peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab

kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müüja teadmatus puudustest vabastab

teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müügilepingu puhul ei ole müüja

vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust,

kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja teadmine asja puudustest omab

tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita müüjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kui ostja

teavitab puudustest mõistliku aja jooksul müüjat, ei oma vastutuse osas tähtsust see, kas

müüja ise puudustest teadis või mitte.

37. Esiteks analüüsib kohus, kas müügilepingu eseme varjatud puudused olid olemas riisiko

ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). VÕS § 218 lg 1 esimene lause sätestab, et müüja

vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku

hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

Kõik puudustega detailid (põrandaküte, korsten, vundament, katusekivid) olid

korteriomandisse/kinnistule paigaldatud enne korteriomandi müümist hagejale. Seega on

tõendatud, et kõnealused puudused olid olemas enne asja müüki ja üleandmist/riisiko

üleminekut ostjale.

38. Teiseks analüüsib kohus, kas puudused tulenesid ostja tegevusest (VÕS § 101 lg 3). VÕS

§ 101 lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega

kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas

tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.

Kohtule ei ole esitatud ega tõendatud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et

põrandakütte, korstna, vundamendi ja katusekividega seotud rikkumised oleks põhjustatud

hageja tegevusest või hagejast tulenevast asjaolust. Seega leiab kohus, et puudus ei tulenenud

ostja (hageja) tegevusest.

39. Kolmandaks analüüsib kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele

mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Kostja kinnitas lepingus, et lepingu

esemel ei ole mingeid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida ostja

ei saa märgata eseme ülevaatusel (p 2.1). Ostja ei pea puudusi otsima ning nende

2-22-16838

avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi

tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise,

visuaalse vaatluse käigus (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-114-05). VÕS § 218 lg 4

kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu

sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.

Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole leidnud tõendamist, et hageja oleks olnud

teadlik või pidanuks teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hagejal ei

olnud kohustust kinnisasja puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende

avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Seega ei vabane

kostja müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel.

40. Neljandaks tuvastas kohus poolte poolt esitatud asjaoludele tuginedes, et sõlmitud ei ole

müüja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). VÕS § 221 lg 2 sätestab, et müüja ei

või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja

lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi

lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud.

41. Viiendaks analüüsib kohus, kas ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul

pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Pooltevaheline

müügileping on sõlmitud 21.01.2021. Hageja on soovinud puudustest teatamist tõendada

tunnistaja M.R.i ütlustega. Kostja on leidnud, et M.R.i ütlused on ebausaldusväärsed ning

tuleb kõrvale jätta. M.R. oli enne ülekuulamist tutvunud toimiku materjalidega ja asja sisuga

kursis. Samuti on M.R. hageja pojana hagejale lähedane isik ning vaidlusega seotud kinnistul

elava isikuna on ilmselgelt tema huviks ja eesmärgiks see, et hagi saaks rahuldatud. Kohus ei

jäta käesoleval juhul tunnistaja M.R.i ütlusi kõrvale, kuid on seisukohal, et tunnistaja ütlusi

tuleb vaadata koosmõjus teiste asjas esitatud kirjalike tõenditega. Hagiavaldusele lisatud

kirjavahetusest nähtuvalt edastati esimene teavitus seoses korteriomandil lasuvate puudustega

hageja poolt kostjale 26.02.2021 (I kd tlk22). Seega on hageja kostjat esmakordselt teavitanud

müügiesemel esinevatest puudustest ligikaudu 1 kuu pärast müügilepingu sõlmimist.

Kõikidest hagiavalduses nimetatud puudustest on hageja kostjat teavitanud hiljemalt

septembris 2021 (I kd tll 16-18, 20). Puudub vaidlus, et kostja on teated kätte saanud.

Arvestades asjaolu, et käesoleval juhul oli tegemist varjatud puudustega, leiab kohus, et

hageja on teatanud puudustest müüjale mõistliku aja jooksul pärast puudustest teadasaamist.

42. Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on

rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest, kuna kostja poolt

müüdud korteriomand ei vastanud osaliselt keskmisele kvaliteedile müügieseme üleandmise

hetkel. Korteriomandil esinesid varjatud puudused müügilepingu mõttes.

43. Järgmisena analüüsib kohus, kas hagejal on seoses kostjapoolse rikkumisega tekkinud

kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on 06.

mai 2015 lahendi nr 3-2-1-36-15 p-is 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on

kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks

olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega

tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra

võrdlemise kaudu. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra

võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu

halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks

toimunud. VÕS § 127 lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja

käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non

põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse

põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui

2-22-16838

kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku käitumine kahju põhjuseks (RKTKo nr 3-

2-1-173-12, p 18; RKTKo nr 3-2-1-42-16, p 19).

Kohtu hinnangul on põhjendatud kulude suurus ja koosseis järgmine:

-

korstna lammutuse ja uue ehituse kulu koos läbiviikude ja veeplekkidega katusel 7020

eurot;

-

sokli lammutamise, vundamendi lahtikaevamise ja uue sokli ehituse kulu 7640 eurot;

-

varjatud puuduste kindlakstegemise (auditi) kulu 1500 eurot.

Seega on põhjendatud kahju kogusumma 16 160 eurot. Kohus leiab, et nimetatud kulu on

põhjuslikus seoses kostja rikkumisega. Kui kostja müüdud korteriomandil oleks nõuetekohane

korsten ning vundamendi soojustus, ei peaks hageja kandma kulusid seoses korstna ja

vundamendi ümberehitamisega. Kui vaidlusalusel korteriomandil poleks olnud eelnimetatud

varjatud puuduseid nagu kostja lepingus kinnitas, poleks hagejal olnud vajalik varjatud

puuduste kindlakstegemiseks ekspertiisikulusid kanda. Kostja vastuväidete osas seoses

ekspertiisikulude kahju nõudena esitamise kohta märgib kohus, et kohtu hinnangul on kahju

nõue kooskõlas viimaseaja kohtupraktikaga ning lubatav. Seega on tõendatud, et

korteriomandil lasunud puudustega seonduvalt on hageja kahju kokku 16 160 eurot ning

rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos.

44. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse

kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 127 lg 2 võimaldab

jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses

rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et

selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse eesmärgiks ning seega

ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav kahju tuleb kindlaks määrata,

arvestades VÕS § 127 lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (vt viidatud sätte

kohaldamise kohta Riigikohtu 7. detsembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12; 26.

septembri 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p 13). Kolleegium rõhutas lisaks, et

rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab vastama pooltevahelisele mõistlikule

riskijaotusele. Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud

kohustuse (kohustusega anda lepingueelsetes läbirääkimistes tõele vastavat infot) kaitse-

eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja asuda korteriomandil juba

teosatud töid parandama, et tagada selle vastavus vähemalt keskmisele kvaliteedile.

45. Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale

lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu

(VÕS § 127 lg 3). Riigikohus on 13. veebruari 2014 lahendi nr 3-2-1-178-13 p-is 12

selgitanud, et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi

arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega

kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut

rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandus- ja

kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema

sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju

pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui eramul esineb

varjatud puudusi ja kostja antud vastavasisuline kinnitus on ebaõige, võib hagejal tekkida

kahju, mis seisneb puuduste tuvastamise ja kõrvaldamise ning nõude maksmapanekuga seotud

kuludes.

46. Kohus leiab, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning

kahjuhüvitis summas 16 160 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kohus rahuldab

kahjunõude osaliselt. Ülejäänud osas jätab kohus hageja hagi rahuldamata.

2-22-16838

47. Lisaks põhinõudele on hageja esitanud ka viivisenõude. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt

võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Hageja palus

viivise välja alates hagiavalduse esitamisest kuni nõude tasumiseni määras 0,022 eurot

päevas. Kohus on seisukohal, et hageja viivisenõue tuleb jätta rahuldamata, kuivõrd hageja ei

ole selgitanud ja välja toonud, et poolte vahel oli kokkulepe nimetatud määras viivise

nõudmiseks.

Menetluskulud

48. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

49. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled

menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Tsiviilasja hind on 60 516,07 eurot. Rahuldatud nõuete hind tsiviilasja hinna kontekstis on 16

160 eurot, mis moodustab tsiviilasja hinnast 27%. Seega leiab kohus, et menetluskulud tuleb

jätta 27% kostja kanda ning 73% hageja kanda.

50. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui

menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas

määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

51. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul,

kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel

leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud,

mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus,

et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik

alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust

kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kadri Mälberg

Kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2024 otsuse

RESOLUTSIOON:

1. Muuta E.R.i apellatsioonkaebuse hinda ja määrata selleks 44 236,07 eurot.

2. Võtta asja juurde E.R.i 19. aprillil 2024 esitatud dokumentaalsed tõendid

(moodulkorstna paigaldusjuhend, Päästeameti juhendmaterjal küttesüsteemide tuleohutuse

kohta, EPS-isolatsiooniplaatide kasutusjuhend ja Saint-Gobain Eesti AS-i esindaja 16. aprilli

2024. a e-kiri).

2-22-16838

3. Tühistada Pärnu Maakohtu 9. veebruari 2024. a otsus tsiviilasjas nr 2-22-16838 osas,

millega maakohus jättis E.R.i hagi A.K.i vastu kahjuhüvitise 6702,80 euro ja sellelt arvutatava

viivise ning kahjuhüvitiselt 16 160 eurot arvutatava viivise saamiseks rahuldamata, samuti

menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi käesoleva punkti

esimeses lauses nimetatud osas rahuldada ning jaotada menetluskulud vastavalt kohtuotsuse

tervikresolutsiooni sõnastuses märgitule.

4. Jätta muus osas, s.o hagi rahuldamine 16 160 euro saamiseks ja hagi rahuldamata

jätmine 33 170,60 euro ja sellelt arvutatava viivise saamiseks, maakohtu otsuse resolutsioon

muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

5. Rahuldada E.R.i ja A.K.i apellatsioonkaebused osaliselt.

6. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda.

7. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

7.1.

Rahuldada E.R.i hagi osaliselt.

7.2.

Mõista A.K.ilt E.R.i kasuks välja kahjuhüvitis 22 862,80 eurot, käesoleva otsuse

kuupäeva (6. juuni 2024) seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 4072,78 eurot ja alates 7.

juunist 2024 põhinõudelt (22 862,80 eurot) viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.

7.3.

Jätta maakohtus kantud riigilõivust 41% A.K.i kanda ja 59% E.R.i kanda, ülejäänud

menetluskulud jätta poolte endi kanda. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte

endi kanda.

7.4.

Määrata E.R.ile hüvitatava menetluskulu suuruseks 631,40 eurot ja mõista see summa

A.K.ilt E.R.i kasuks välja. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest

kuni kulude hüvitamiseni tasuda võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

viivist.