2-20-15060/104 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra-Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. jaanuar 2024, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-15060

Tsiviilasi

A.A. hagi Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Narva-Jõesuu

Niguliste Koguduse vastu üürisuhete tuvastamiseks ja

nõusolekute andmiseks kohustamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 11. augusti 2023 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A.A. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi aeg

16. jaanuar 2024

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(hageja):

A.A.

(isikukood

XXXXXXXXXXXX), esindaja riigi õigusabi korras

vandeadvokaat Sergei Politšev

Vastustaja (kostja): Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku

Narva-Jõesuu

Niguliste

Kogudus

(registrikood

80211030) seaduslik esindaja juhatuse liige Liina Piirisalu

RESOLUTSIOON

1. Viru Maakohtu 11. augusti 2023 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis hagi

üürisuhte tuvastamise osas rahuldamata ja menetluskulude jaotuse osas. Teha

tühistatud osas uus otsus, millega hagi osaliselt rahuldada, tuvastada A.A. ja Eesti

Evangeelse Luterliku Kiriku Narva-Jõesuu Niguliste Kogudus vahel tähtajatu

üürisuhe eluruumi XXXXXX-X, X kasutamiseks ning jätta menetluskulud poolte

endi kanda. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata arvestades

ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustega.

2. Kohtuotsuse terviktekst sõnastada järgmiselt:

2.1. Hagi rahuldada osaliselt.

2.2. Tuvastada A.A. ja Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Narva-Jõesuu Niguliste

Kogudus vahel tähtajatu üürisuhe eluruumi XXXXXX-X, X kasutamiseks.

2.3. Jätta A.A. hagi rahuldamata järgmistes nõuetes:

-

tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek hageja elektrienergia tarbimiseks,

kostja poolt aadressil XXXXXX, X olemasoleva elektriühenduse ja lepingu kaudu,

aadressil XXXXXX-X, X ning ruumi nr X kasutamiseks vajalikes hoone

üldkasutatavates koridoris ja trepikojas või alternatiivselt või tuvastada, et kostjal

on kohustus anda nõusolek elektrienergia müüjatele hageja elektrivarustuse

lepingu sõlmimiseks elektri tarbimiseks aadressil XXXXXX-X, X ning ruumi nr X

kasutamiseks vajalikes hoone üldkasutatavates koridoris ja trepikojas;

-

tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek sõlmida veevarustuse ja

kanalisatsiooni teenuste pakkujatega liitumisleping selleks, et liituda vee- ja

kanalisatsioonivõrguga, mis on paigaldatud XXXXXX, X maja juures ning leping,

mille alusel A.A. võib tarbida vett ja kasutada kanalisatsiooni aadressil XXXXXX-

X, X linn;

-

tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek sõlmida olmeprügi väljaveo

pakkujatega leping, mille alusel hageja võib korraldada olmeprügi väljaveo

aadressilt XXXXXX-X, X;

-

tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek sõlmida kaabeltelevisiooni- ja

interneti teenuste pakkujatega leping, mille alusel hageja võib kasutada

kaabeltelevisiooni- ja interneti teenuseid aadressil XXXXXX-X, X; asendada

kostja nõusolekud kohtuotsusega;

-

kohustada kostjat teostama elamumaja katuse remont aadressil XXXXXX, X

3. A.A. apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Jätta poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda.

5. Jätta A.A.le osutatud riigi õigusabi kulud riigi kanda ja välja mõista A.A.lt

riigituludesse riigilõiv maa- ja ringkonnakohtus kokku 1300 eurot. A.A. tuleb

tasuda riigilõiv 13 kuu jooksul alates kohtuotsusse jõustumisele järgnevast kuust

10. kuupäevaks võrdsete osamaksetena 100 eurot kuus kohtuotsusele lisatud

makseinfo kohaselt. Menetluskulude tasumisega viivitamise korral tuleb A.A.

tasuda viivist tasumata menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras kuni kohustuse täitmiseni.

6. Kui kohustatud isik kohtuotsust riigituludesse väljamõistetud menetluskulu osas

otsuses sätestatud tähtaegadel ei täida, võib kohtuotsuse saata sundtäitmisele

(TsMS § 179 lg 6).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. A.A. (hageja) esitas 14. oktoobril 2020 Viru Maakohtule hagi Eesti Evangeelse Luterliku

Kiriku Narva-Jõesuu Niguliste Koguduse (kostja) vastu elektrivarustuse lepingu sõlmimiseks

nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks või alternatiivselt elektrienergia tarbimiseks

nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks (tsiviilasi nr 2-20-15060). Menetluskulud palus

hageja jätta kostja kanda.

15. aprillil 2021 esitas hageja kostja vastu ka teise hagi, milles nõudis hageja ja kostja vahel

tähtajatu üürilepingu tuvastamist ja kommunaalteenuste tagamist, elamu katuse remontimist või

alternatiivselt kohustada kostjat ja Narva-Jõesuu linna anda hagejale samaväärne eluruum

(tsiviilasi nr 2-21-5969). Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Maakohus liitis 23. aprillil 2021 tsiviilasjad ja liidetud asjade numbriks jäi 2-20-15060.

15. märtsil 2023 täpsustas hageja oma nõudeid (II kd lk 83) ning tema lõplikuks nõudes jäi:

tuvastada, et kostja ja hageja vahel on kehtiv üürisuhe eluruumi, asukohaga XXXXXX-X, X

linn, valdamise ja kasutamise kohta; tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek hageja

elektrienergia tarbimiseks, kostja poolt aadressil XXXXXX, X olemasoleva elektriühenduse ja

lepingu kaudu, aadressil XXXXXX-X, X ning ruumi nr X kasutamiseks vajalikes hoone

üldkasutatavates koridoris ja trepikojas või alternatiivselt või tuvastada, et kostjal on kohustus

anda nõusolek elektrienergia müüjatele hageja elektrivarustuse lepingu sõlmimiseks elektri

tarbimiseks aadressil XXXXXX-X, X ning ruumi nr X kasutamiseks vajalikes hoone

üldkasutatavates koridoris ja trepikojas; tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek

sõlmida veevarustuse ja kanalisatsiooni teenuste pakkujatega liitumisleping selleks, et liituda

vee- ja kanalisatsioonivõrguga, mis on paigaldatud XXXXXX, X maja juures ning leping, mille

alusel A.A. võib tarbida vett ja kasutada kanalisatsiooni aadressil XXXXXX-X, X linn;

tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek sõlmida olmeprügi väljaveo pakkujatega leping,

mille alusel hageja võib korraldada olmeprügi väljaveo aadressilt XXXXXX-X, X; tuvastada,

et kostjal on kohustus anda nõusolek sõlmida kaabeltelevisiooni- ja interneti teenuste

pakkujatega leping, mille alusel hageja võib kasutada kaabeltelevisiooni- ja interneti teenuseid

aadressil XXXXXX-X, X; asendada kostja nõusolekud kohtuotsusega; kohustada kostjat

teostama elamumaja katuse remont aadressil XXXXXX, X.

2. Hagiavalduse kohaselt anti Narva-Jõesuu Alevivalitsuse 13. septembri 1991 otsuse nr 188 ja

17. oktoobril 1991 väljastatud orderi nr 19 hageja valdusesse ja kasutusse eluruum nr X

XXXXXX, X asuvas hoones (varasem aadress XXXXXXXXXXXX). Hageja on eluruumi

pidevalt kasutanud ja see on ka hageja alaliseks elukohaks.

Kostja sai vallasasja, asukohaga XXXXXX, X linn, omanikuks Narva-Jõesuu linnavalitsuse 8.

juuni 1998 korralduse nr 249 ja 20. märtsi 2002 põhivahendite üleandmise-vastuvõtmise akti

alusel. Kostja kanti kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna 25. juunil 2003.

Hagejal ei olnud enne elamu omandiõiguse kostjale üleminekut kehtivat kirjalikku üürilepingut,

kuna Narva-Jõesuu linnavalitsus ei sõlminud üürilepingut ega pakkunud üürilepingu sõlmimist

hagejale. Narva-Jõesuu linnavalitsus kui omandireformi kohustatud subjekt rikkus

omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 sätteid. See ei tähenda aga seda, et hageja

kaotas õiguse kasutada eluruumi elamiseks. Samuti ei kaotanud hageja õigust realiseerida

ORAS § 121 lg-test 3, 4, 11, elamuseaduse (ES) §-dest 32 ja 33 tulenevaid üürniku õigusi.

Hageja on kasutanud eluruumi nagu üürnik ning kostja on seda aktsepteerinud. Kostja ei ole

vaidlustanud hageja eesõigust kasutada eluruumi elamiseks.

Kuna hageja kasutab eluruumi üle ühe aasta ja temaga ei ole sõlmitud kirjalikku lepingut, siis

loetakse võlaõigusseaduse (VÕS) § 274 järgi leping sõlmituks tähtajatult.

Kostja ei täida VÕS § 276 lg 1 tulenevat kohustust hoida elamut sobivas seisundis, mis

võimaldaks hagejal korterit elamiseks kasutada. Käesoleval ajal ei ole elamu elamiskõlbulik,

elamu katus vajab remonti. Kostja on hagejale korduvalt pakkunud, et hageja vabastaks

eluruumi vabatahtlikult. Kuna hageja ei ole seda teinud, siis on kostja võtnud ette konkreetsed

sammud hageja sundimiseks. Sellel eesmärgil lõpetas kostja elektri- ja veelepingud. Hageja

esitas VKG Elektrivõrgud OÜ-le avalduse elektrivarustuse taastamiseks, kuid VKG

Elektrivõrgud OÜ teatas, et elektrivarustust hagejale ei taastata. Hageja esitas 26. augustil 2020

kostjale avalduse hagejal elektritarbimise võimaldamiseks aadressil XXXXXX, millest kostja

keeldus. Elektrivarustuse taastamine on võimalik üksnes juhul, kui kostja annab selleks

omapoolse nõusoleku. Elektrivarustuse toimimine on elutähtis teenus ning selle kasutamise

võimalus on üldjuhul igale inimesele elutähtsaks tingimuseks. Eluruum XXXXXX-X on hageja

valduses, mistõttu on õigusvastane kostja poolt selle eluruumi elektrivarustuse võimaldamise

takistamine.

3. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotamisel palus

kostja lähtuda TsMS § 163 lg-st 2.

Kostjal ei ole mingisugust kohustust hagejat XXXXXX hoones elektriga varustada, kuna

hageja ja kostja vahel puuduvad lepingulised suhted. Hageja kasutab XXXXXX hoones olevat

eluruumi nr X ilma kostja nõusolekuta, ilma üürilepinguta ja on korduvalt keeldunud

omanikuga lepingu sõlmimisest. Kostja tegi hagejale 6. juunil 2020 tähtajaga 1. juuli 2020

ettepaneku vabastada elamu ja anda võtmed kostja esindajale üle. Hageja kirjale ei vastanud,

võtmeid üle ei andnud, vaid teatas kostja esindajale L. Piirsalule, et ta ei kavatse seda teha.

Kostja esitas 9. märtsil 2020 avalduse EV Elanikeregistri pidajale hageja aadressiandmete

muutmiseks, kuna isiku elukohaks on märgitud omanikule kuuluv ruum, mille eluruumina

kasutamiseks ei ole isikul õigust. Hageja ei maksa ruumide kasutamise eest üüri ja on korduvalt

keeldunud ruumi kasutamise õiguse saamiseks kostjaga üürilepingu sõlmimisest. Kostja lähtus

oma otsuses hageja registreeringut muuta ORAS § 121 lg 4 p-st 3. Hageja ei ole tõendanud oma

õigust kasutada XXXXXX-X ruumi oma eluruumina. Alates 15. aprillist 2020 ei ole hageja

registrijärgne elukoht XXXXXX-X. Hageja ei ole registriandmete muutmist vaidlustanud.

4. veebruaril 2021 taastas Narva-Jõesuu linnavalitsus hageja elukoha registreeringu aadressil

XXXXXX-X, seda vaatamata kostja poolsele nõusoleku puudumisele. Kostja vaidlustas

linnavalitsuse toimingu.

Kohalik omavalitsus tagastas kostjale Narva-Jõesuus XXXXXX asuva kinnistu ja sellel oleva

hoone ORAS § 5 lg 1 alusel, kuid jättis seejuures täitamata ORAS § 121 lg-s 5 sätestatud

kohustuse. Narva-Jõesuu linnal oli üürnikega sõlmitud üürileping, millest tulenevad õigused ja

kohustused läksid vara tagastamisel üle kostjale. Hageja ja teised sel ajal majas olnud rentnikud

keeldusid uut majaomanikku tunnistamast, üüri maksmast ja omanikuga üürilepinguid

sõlmimast. Hoone üleandmisel kehtinud üürilepingute kehtivus lõppes kolme aasta

möödumisel (1993. aastal). Üürnikud anastasid sisuliselt kogu tagastatud hoone, kuid keeldusid

hoones selle avariiohtliku olukorra tõttu ka elamast. Kostja üritas 2007. aastal veel kord

alustada hoone remondiga, kuid elanike ja tollase linnavalitsuse vastuseisu tõttu jäi see

tulemuseta. Praeguseks on XXXXXX hoonesse jäänud ainult hageja, kes keeldub hoonest

lahkumast.

XXXXXX asuv pastoraadihoone on ehitatud 1800-ndate aastate lõpus. Hoonet ei ole

kapitaalselt remonditud alates 1980-ndatest aastatest. Alates 1993. aastast ei ole hoonet ka

hooldatud, kuna hageja ei ole võimaldanud kostjale juurdepääsu hoonele. Hoones ei ole ja ei

ole kunagi olnud veevarustust, kanalisatsiooni, olmejäätmete vedu, kaabeltelevisiooni ja

internetti. Kostjal kui hoone omanikul ei ole kohustust neid teenuseid potentsiaalsetele

rentnikele pakkuda, sest nende teenuste lisamine eeldaks hoone uuesti ülesehitamist. Hoones

on ahiküte, kuid teadmata on küttekehade (ahjude) ja korstnate seisukord aastaid tühjalt seisnud

ruumides. Olemas on salvkaev ja betoonist prügikast. Katus jooksis läbi juba 1990-ndatel

aastatel. Hoone on varisemisohtlik, tuleohtlik ja sanitaarselt kasutuskõlbmatu. Hoone on

nüüdseks suuresti ka hageja soovimatuse tõttu kostjat hoonesse lubada täielikult

amortiseerunud. Kogudusel puuduvad vahendid hoone kapitaalremondiks, mistõttu on kostja

otsustanud hoone konserveerida, lõpetades selleks kõik hoonega seotud lepingud, ja ehitise

eluruumide hulgast välja arvata.

Elektrivarustuse lepingu sõlmis kostja VKG Elektrivõrgud OÜ-ga 2001. aastate paiku. VKG

Elektrivõrgud OÜ katkestas elektriga varustamise hageja võlgnevuse tõttu 2008. aastal ja

lõpetas lepingu tarbimise puudumise tõttu 2016. aastal. Seega puudub hagejal kehtiv

elektrivarustuse leping alates 2016. aastast. Hageja omastas 12. augustil 2010 surnud

P. M. nimele sõlmitud elektrivarustuslepingu ja kasutas võõra surnud inimese identiteeti omale

elektrienergia saamiseks. Kostja ei olnud teadlik, et VKG Elektrivõrgud OÜ-l olid kehtivad

lepingud XXXXXX hoones. Olukorrast teada saades lõpetas kostja 1. juunil 2020 kõik

XXXXXX hoonega seotud elektrilepingud, kaasa arvatud P. M. sõlmitud lepingu. Hagejal

puudub igasugune õigus nõuda elektrivarustuse lubamist, kuna tarnija on lõpetanud temaga

lepingu võlgade tõttu, mis on jäänudki tasumata.

Hageja on seadnud ohtu kostja vara säilimise, tekitades 10. detsembril 2021 pastoraadimajas

XXXXXX tulekahju. 14. detsembril 2021 toimus Päästeameti ja Narva-Jõesuu linnavalitsuse

ehitusspetsialistide poolt hoone tulekahjujärgne ülevaatus ilma kostja esindaja osavõtuta, sest

hageja ei lubanud kostja esindajatel hoonesse siseneda. Päästeameti hinnangul ei vasta hoone

elamule esitatavatele tuleohutusnõuetele. Linnavalitsuse ehitusspetsialistide vastusest nähtub,

et hoone ei ole elamiskõlbulik. Päästeameti kirjast selgub, et tulekahju põhjuseks oli esimese

korruse ruumis nr 5 asuva küttekeha juures toimunud süttimine. Hagejal ei olnud mitte

mingisugust õigust kasutada ruumi nr 5 küttekeha.

Kostja leiab, et kostjal ei tulene kohustust tagada hagejale eluruum, vaid see kohustus on

ORAS § 121 lg 5 järgi Narva-Jõesuu linnal kui omandireformi kohustatud subjektil.

Narva-Jõesuu linn on valmis eraldama hagejale elamispinna hageja esitatud avalduse alusel,

kuid hageja keeldub eluruumi saamiseks avaldust kirjutamast.

Kui hageja loobus alternatiivsest nõudest, siis sellest järeldub, et hageja ei ole tegelikult

huvitatud oma elamistingimuste parandamisest. Kostja palub kohtul tuvastada, et hagejal ei ole

juriidiliste ega moraalset õigust pretendeerida XXXXXX-X, X, asuvale eluruumile, jätta hageja

nõuded rahuldamata ja kohustada hagejat Narva-Jõesuu linna poolt pakutava sotsiaaleluruumi

vastuvõtmiseks avaldust kirjutama.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud, välja arvatud riigi õigusabi tasu ja

kulud, mille tasumisest oli hageja vabastatud, hageja kanda. Hageja riigi õigusabi tasu ja kulud

kogusummas 2594,64 eurot jättis maakohus riigi kanda. Maakohus mõistis hagejalt välja

TsMS § 190 lg 2 alusel riigituludesse menetluskulud – riigilõivu 650 euro ulatuses ning määras

kindlaks tasumise korra.

Maakohus tuvastas, et XXXXXX, Narva-Jõesuu tagastati kostjale ORAS-e alusel kui

õigusvastaselt võõrandatud vara. Elamu omanikus sai kostja Narva-Jõesuu linnavalitsuse

8. juuni 1998 korralduse nr 249 ja 20. märtsi 2002 põhivahendite üleandmise-vastuvõtu akti

alusel. Kinnistusraamatusse on kostja XXXXXX, Narva-Jõesuu asuva kinnistu omanikuna

kantud 25. juunil 2003.

Hageja valdusesse anti 17. oktoobri 1991 orderiga nr 19 hoones XXXXXX, Narva-Jõesuu asuv

eluruum nr X, order kehtib eluruumi üürilepingu sõlmimiseks ja selle asustamiseks.

1. novembril 1991 sõlmiti hagejaga üürileping tähtajaga viis aastat. Hageja on nimetatud

eluruumi pidevalt kasutanud ja kasutab käesoleva ajani oma elukohana. Kohtule ei ole esitatud

tõendeid, et hagejaga 1. novembril 1991 sõlmitud üürileping oleks lõpetatud või selle asemele

oleks sõlmitud uus üürileping. Seega pikenes hagejaga sõlmitud üürileping iga viie aasta järel

automaatselt veel viieks aastaks (varem kehtinud Eesti Vabariigi elamuseaduse § 32 lg 2 alusel).

Kostjale elamu omandiõiguse ülemineku ajal oli hagejal kehtiv üürileping, mis pikenes viieks

aastaks alates 1. novembrist 2001. ORAS § 121 lg 1 alusel muutub omanik õigusvastaselt

võõrandatud elamu tagastamise korral eluruumi üürilepingu pooleks, kuigi ta ise sellist lepingut

sõlminud ei ole. ORAS § 121 lg 11 järgi võib üürilepingut pikenenud üürilepingu tähtaja

möödumisel pikendada ES §-de 32 ja 33 alusel. ES § 32 järgi on lepingujärgseid kohustusi

nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu

sõlmimiseks. Kui kumbki lepingupool ei teata enne üürilepingu tähtaja möödumist üürilepingu

lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui

lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Seega, kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist

lepingu lõpetamise soovi avaldanud ja üürnik ei avalda ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse

kasutamise tahet, siis üürileping ei pikene ES § 32 lg 2 alusel ja see lõpeb tähtaja möödumisel.

Kostja pakkus 18. juuni 2005 kirjaga hagejale võimaluse likvideerida alates 2003. aasta märtsist

1. mai 2005 seisuga tekkinud üüri võlgnevuse ning palus hagejal võtta kostjaga ühendust

üürilepingu uuendamiseks. Hagejale adresseeritud kostja 7. jaanuari 2007 kirja nr 11 järgi

keeldub hageja 2005. aastast kostjaga uusi üürilepinguid sõlmimast. Kostja teatas hagejale, et

alustab maja kapitaalremonti ning soovi korral on hagejal võimalus pärast kapitaalremondi

lõppu sõlmida üürileping, teatades sellest soovist kostjale kirjalikult ette 1. juuliks 2008. Hageja

esitas need kirjad ise kohtule, mistõttu ei ole kohtul alust kahelda, et hageja sai need kirjad

kätte.

Kohus leidis, et kostja 6. septembri 2005 kirja nr 6 saab tõlgendada muuhulgas tahtena lõpetada

hagejaga üürileping. Kirja kohaselt on selle adresseerijaks XXXXXX, Narva-Jõesuu elanikud.

Kirjas on välja toodud, et seni kehtinud varem sõlmitud üürilepingud kaotavad kehtivuse

30. septembril 2005, palutakse likvideerida võlgnevused ning teavitatakse, et uued üürilepingud

sõlmitakse elanikega, kellel puuduvad üürivõlgnevused. Uue üürilepingu sõlmiseks palutakse

ilmuda kostja juurde 29. septembril 2005. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et hageja oleks

avaldanud ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse kasutamise tahet.

Hageja avaldatu kohaselt ei ole ta kostja 6. septembri 2005 kirja nr 6 kätte saanud. Maakohtu

hinnangul muutus kostja tahteavaldus lõpetada üürileping kehtivaks tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 teise lause kohaselt kostja tahte väljendamisega 6. septembril 2005.

Kohus leidis, et hagejaga 1. novembril 1991 sõlmitud üürileping pikenes kuni 20. märtsini 2010

ja lõppes 20. märtsil 2010 tähtaja möödumisel. Kostja andis hagejale lepingu lõpetamisest teada

pärast 20. märtsi 2005, kuid enne 20. märtsi 2010. Kohtul ei ole alust liigitada pärast 20. märtsi

2010 pooltevahelist õigussuhet üürilepingu hulka.

Kuivõrd poolte vahel puuduvad üürisuhted, ei ole kostjal kohustust kindlustada hagejat

teenustega (elekter, veevarustus jms), mistõttu ei käsitle kohus kõiki teenuse osutamisega

seotud hageja väiteid ja nõudeid, kostja vastuväiteid ning jätab tähelepanuta kõik nendega

seotud tõendid.

Kohus jättis käsitlemata väited ja vastuväited ning tähelepanuta tõendid hageja elukoha

registreerimise ning samaväärse eluruumi hagejale andmise kohta. Hageja on loobunud

samaväärse eluruumi andmise nõudest ja kohus lõpetas 21. aprilli 2023 määrusega selles osas

menetluse.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles

maakohus otsustas jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning mõistis hagejalt välja

riigituludesse menetluskulud (riigilõiv 650 euro ulatuses), teha uue otsuse, millega rahuldada

hagi täielikult. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hageja leiab, et maakohtu otsus ei ole põhjendatud ja seaduslik. Kohus on rikkunud

TsMS § 436 lg 1 ja lg 4 sätted.

Hageja leiab, et vastuolus ORAS § 121 lg-tega 1 ja 3 on kohtu järeldus, et kostjale elamu

omandiõiguse ülemineku ajal kehtinud üürileping pikenes viieks aastaks alates

1. novembrist 2001. Kohus ei ole põhjendanud, mille alusel hakkas üürileping pikenema alates

sellest ajast. Hageja hinnangul võib eeldada, et kohus lähtus asjaolust, et üürileping oli sõlmitud

1. novembril 1991 ning arvestades ES § 32 lg 3 sätteid pikenes üürileping iga viie aasta järel

automaatselt veel viieks aastaks, so kuni 1. november 1996 ja edasi kuni 1. november 2001.

Hageja leiab, et kuna kostjale tagastati elamu 20. märtsil 2002, siis ORAS § 121 lg 1 alusel

kehtis üürileping kolm aastat, so kuni 20. märtsini 2005. Kuna kostja ei vaidlustanud

üürilepingu pikenemist, siis ORAS § 121 lg 3 alusel pikenes üürileping viieks aastaks, so kuni

20. märtsini 2010.

Kohus ei ole uurinud, kas hageja sai kätte kostja 18. juuni 2005 kirja ja 7. jaanuari 2007 kirja

nr 11 või mitte ning kui sai, siis millal. Hageja ei ole kostja 18. juuni 2005 kirja 2005. aastal

kätte saanud, samuti ei ole hageja 2007. aastal saanud kätte kostja 7. jaanuari 2007 kirja nr 11.

Hageja sai kirjadest teada pärast seda, kui kostja esitas kirjad 1. septembril 2020 koos vastusega

advokaadibüroo Lillo & Partnerid avaldusele ning vandeadvokaat Henn Koduvere esitas kirjad

kohtule hagi lisana.

Hageja hinnangul ei ole üheselt arusaadav, kas kohus hindas 18. juuni 2005 kirja ja 7. jaanuari

2007 kirja nr 11 kostja tahteavaldusena üürileping lõpetada ja uus üürileping sõlmida või mitte.

Puudub alus käsitleda kostja kirju tahteavaldustena lõpetada või sõlmida üürileping

ES § 32 lg 2 tähenduses. Hagejale ei teatatud, et temaga sõlmitud üürileping lõpetatakse. Kui

seda oleks tehtud, oleks hageja esitanud kostjale avalduse uue üürilepingu sõlmimiseks, sest

hagejal ei olnud muud eluruumi.

18. juuni 2005 kirja ei saadetud enne üürilepingu tähtaja lõppemist, vaid pärast seda, kui

20. märtsil 2005 oli üürileping kuni 20. märtsini 2010 pikendatud.

7. jaanuari 2007 kirjas nr 11 on märgitud, et hageja keeldus aastal 2005 üürilepingut sõlmimast.

See ei vasta tõele, sest kirjas ei teatatud hagejale, et temaga sõlmitud üürilepingu lõpetatakse,

mistõttu ei tekkinud hagejal vajadust kostjaga uue üürilepingu sõlmimiseks. Kirjas teatati, et

majas tehakse kapitaalremonti, hageja peab vabastama eluruumi ja pärast kapitaalremonti on

hagejal võimalus sõlmida uus üürileping. Kuna majas kapitaalremonti ei tehtud, siis ei tekkinud

ka vajadust lõpetada kehtivat ja sõlmida uut üürilepingut. Lisaks näitab 2007. aasta kirja sisu

seda, et aastal 2005 ja edaspidi kehtis hagejaga sõlmitud üürileping ja kostja aktsepteeris seda,

kuna vastasel juhul ei pakuks kostja hagejale uue üürilepingu sõlmimist pärast kapitaalremondi

lõppemist.

Hagejal ei olnud objektiivselt võimalust avaldada kostjale oma tahet kasutada ES § 32 lg -s 1

sätestatud eesõigust sõlmida uus üürileping. Hageja ei ole kostja 6. septembri 2005 kirja nr 6

kätte saanud. Kirjast sai ta teada pärast seda, kui kostja esitas 28. oktoobril 2020 seisukoha koos

lisadega, mille hulgas oli ka eeltoodud kiri.

Kohus on leidnud, et kostja 6. septembri 2005 kirja nr 6 saab tõlgendada tahtena muuhulgas

lõpetada hagejaga üürileping. Vale on kohtu järeldus, et vastavalt TsÜS § 69 lg 2 teisele lausele

muutus kostja tahe lõpetada üürileping kehtivaks tahte väljendamisega 6. septembril 2005.

Üürileping on kahepoolne tehing ning üürileandja tahteavaldus üürilepingu lõpetamise kohta

tuleb suunata kindlale isikule – üürnikule.

Kohus tuvastas, et hagejaga 1. novembril 1991 sõlmitud leping pikenes kuni 20. märtsini 2010

ja lõppes 20. märtsil 2010 tähtaja möödumisel. Kostja 6. septembri 2005 kirja sisust nähtub, et

üürileping lõppes tähtaja möödumisel 30. septembril 2005. Seda kinnitas kostja ka

kohtuistungil. Hageja on seisukohal, et see tõendab kostja soovi teavitada hagejat

6. septembri 2005 kirjas üürilepingu lõppemisest, mille tähtaeg möödub 30. septembril 2005,

aga mitte 20. märtsil 2010. ES § 32 lg 2 ei sätesta konkreetset tähtaega, mille jooksul enne

üürilepingu lõppemist peavad pooled avaldama soovi üürilepingu lõpetamise kohta, kuid selline

tähtaeg peab olema mõistlik. Kostja 6. septembri 2005 kiri on tehtud 4,5 aastat enne üürilepingu

lõppemist 20. märtsil 2010, mis ei ole mõistlik aeg, kuna uus viieaastane tähtaeg hakkas

kulgema 20. märtsist 2005. Seega ei ole kostja teavitanud hagejat üürilepingu lõppemisest,

mille tähtaeg on möödunud 20. märtsil 2010.

Kohtul ei olnud alust järeldada, et kostja 6. septembri 2005 kirja nr 6 saab tõlgendada kostja

tahtena lõpetada 1. novembril 1991 sõlmitud üürileping. Kohus ei pööranud poolte tähelepanu

sellele, et hindab kostja 6. septembri 2005 kirja tahteavaldusena lõpetada hagejaga sõlmitud

üürileping, seda enam sellele, et üürilepingu kehtivuse tähtaeg oli kuni 20. märts 2010, mitte

30. september 2005. See asjaolu ei olnud menetluses arutatud. Kostja ei ole seda

kohtumenetluses väitnud ja sellele asjaolule tuginenud. Kostja pidas silmas üürilepingu

kehtivuse tähtaega kuni 30. september 2005. Pooltel ei olnud võimalust avaldada nende

asjaolude kohta seisukohta.

Kohtuotsus on vastuoluline. Ühelt poolt on kohus leidnud, et kohtule ei ole esitatud tõendeid,

et hagejaga 1. septembril 1991 sõlmitud üürileping oleks lõpetatud või selle asemel oleks

sõlmitud uus üürileping, seega pikenes üürileping iga viie aasta järel automaatselt veel viieks

aastaks. Teiselt poolt aga leidis kohus, et 1. septembril 1991 sõlmitud leping pikenes kuni

20. märtsini 2010 (20.03.2002 – 20.03.2005 ja 20.03.2005 – 20.03.2010) ja lõppes

20. märtsil 2010 tähtaja möödumisel. Asjaolu, et 1. septembril 1991 sõlmitud üürilepingut ei

ole lõpetatud või selle asemel uut lepingut sõlmitud välistab selle, et leping lõppes

20. märtsil 2010 tähtaja möödumisel.

Kostja ei ole kunagi hagejale ES § 32 lg 2 järgi teatanud, et lõpetab temaga üürilepingu. Seetõttu

ei ole hagejal tekkinud vajadust avaldada kostjale oma tahet sõlmida uus üürileping

ES § 32 lg 1 alusel. Hageja on seisukohal, et temaga 1. septembril 1991 sõlmitud üürileping

kehtis ka alates 20. märtsist 2010 (20.03.2010 – 20.03.2015, 20.03.2015 – 20.03.2020) ning

kehtib käesoleval ajal kuni 20. märtsini 2025 (20.03.2020 – 20.03.2025).

6. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta kaebuse rahuldamata ning maakohtu

otsuse muutmata. Menetluskulude jaotamisel lähtuda TsMS § 171 lg-st 1.

Kohus on õigesti leidnud, et hageja nõue üürisuhte tuvastamiseks XXXXXX-X, Narva-Jõesuu

linn, eluruumi valdamise ja kasutamise kohta ei ole põhjendatud. Kohus analüüsis põhjalikult

aastate jooksul kujunenud olukorda ja jõudis õigele otsusele, et hagejal ei ole õigust kasutada

eluruumina ruumi nr X kostjale kuuluvas pastoraadihoones.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse ebaõige

kohaldamise tõttu osas, millega maakohus jättis hagi üürisuhte tuvastamise osas rahuldamata

ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus saab teha ise tühistatud osas uue otsuse,

millega rahuldab hagi osaliselt ja tuvastab poolte vahel tähtajatu üürisuhte eluruumi XXXXXX-

X, Narva-Jõesuus kasutamiseks ning jätab menetluskulud poolte endi kanda. Ülejäänud osas

tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja hagi rahuldamata, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse

põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja 21). Hageja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ja

menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus tuleb jätta poolte endi kanda.

8. Maakohus tuvastas ja asjas ei ole vaidlust, et hoone asukohaga XXXXXX, Narva-Jõesuus

tagastati kostjale omandireformi aluste seaduse alusel kui õigusvastaselt võõrandatud vara.

Kostja on jätkuvalt asja omanik. Tagastamise ajal kasutas hageja nimetatud hoones eluruumi

nr X üürilepingu alusel. Kirjalikku üürilepingut ei olnud hagejaga hoone kostjale tagastamise

hetkel ja kunagi ka hiljem sõlmitud. Üüriese on hageja valduses.

Maakohus leidis, et hagejaga 1. novembril 1991 sõlmitud üürileping pikenes kuni 20. märtsini

2010 ja lõppes siis tähtaja möödumisel. Seetõttu jättis maakohus hageja nõude tuvastada poolte

vahel kehtiv üürisuhe ja sellest tulenevalt kostja kohustus lepingu täitmiseks, rahuldamata.

Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses jätkuvalt selle üle, kas ja millisel alusel on hagejal

õigus kasutada XXXXXX-X Narva -Jõesuus asuvat ruumi ja nõuda kostjalt tema kohustuste

täitmist. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse jätta hagi rahuldamata tervikuna.

9. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et pooltevaheline üürisuhe on lõppenud

20. märtsil 2010. Maakohus kohaldas üürilepingu lõppemise aja tuvastamisel ebaõigesti

materiaalõigust.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et käesolevas vaidluses tuleb kohaldada

elamuseaduse sätteid. Maakohus leidis põhjendatult, et kostjale elamu omandiõiguse

ülemineku ajal 20. märtsil 2002 oli hagejal kehtiv üürileping. ORAS § 121 lg 1 alusel muutub

omanik õigusvastaselt võõrandatud elamu tagastamise korral üürilepingu pooleks, kuigi ta ise

sellist lepingut sõlminud ei ole. Maakohus kohaldas asjas ORAS § 121 ja ES § 32 sätteid ning

leidis õigesti, et hagejaga 1. novembril 1991 sõlmitud üürileping tuleb lugeda kooskõlas ORAS

§ 121 lg-ga 1 pikenenuks alates elamu tagastamisest kostjale 20. märtsil 2002 kolmeks aastaks,

st kuni 20. märtsini 2005 ja ORAS § 121 lg 3 alusel ka kuni 20. märtsini 2010.

ES § 32 lg 4 järgi kohaldatakse ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase

tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu

sõlmimiseks ES §-s 32 sätestatut. Üürilepingu pikenemise eelduseks nimetatud sätte alusel on

ES § 32 lg 2 järgi see, et enne üürilepingu tähtaja möödumist (st käesoleval juhul enne

20. märtsi 2010) kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue

üürilepingu sõlmimisest. Kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist lepingu

lõpetamise soovi avaldanud ja üürnik ei avalda ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse kasutamise

tahet, siis üürileping ei pikene ES § 32 lg 2 alusel ja see lõpeb tähtaja möödumisel.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et üürileping ei pikenenud pärast 20. märtsi

2010 ja lõppes tähtaja möödumisega. Isegi kui nõustuda maakohtuga, et kostja 6. septembri

2005 kirja nr 6 ((I kd lk 45) XXXXXX elanikele saab käsitleda kostja tahteavaldusena lõpetada

hagejaga üürileping alates 20. märtsist 2010 (kirja kohaselt kaotavad üürilepingud kehtivuse

30. septembril 2005), ei ole asjas tõendatud, et hageja sai kostja tahteavalduse kätte. Hageja on

apellatsioonkaebuses avaldanud, et ta sai kostja aastatel 2005-2007 saadetud kirjad kätte seoses

käesoleva kohtuvaidlusega 2020. aastal ja kostja ei ole seda hageja väidet menetluses ümber

lükanud. Aja materjalide hulgas on XXXXXX majaelanike 29. septembri 2005 vastuskiri kostja

6. septembri 2005 kirjale nr 6 (tõlge I kd lk 38), millele on alla kirjutanud ka B. ja A. (eesnimi

puudub). Vastuse kohaselt keeldusid majaelanikud kostjaga uusi lepinguid sõlmimast, kuna

maja ei ole elamiskõlbulik ja majaelanikud nõuavad konfliktsituatsiooni lahendamiseks vastava

komisjoni moodustamist. Elanikud on nõus elamispinna vabastama juhul, kui neile antakse

omavalitsuse poolt teine elamispind või makstakse kompensatsiooni ja seda peaks

omavalitsuselt nõudma ka kostja. Hageja on tema nimelt antud allkirja 29. septembri 2005

vastuskirjal vaidlustanud. Ringkonnakohtu istungil avaldas kostja esindaja, et kostja juhatuse

liikmete hulgas on toimunud muutused ning ta ei oska öelda, kas ja kuidas kostja enne 2010.

aastat hagejale teateid kätte toimetas.

Ringkonnakohus märgib, et üürilepingu lõpetamisele suunatud tahteavaldust tuleb käsitleda

kindlale isikule suunatud tahteavaldusena ja see muutub kehtivaks tahteavalduse saaja poolt

kättesaamisega (TsÜS § 69 lg 1). Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale

isiklikult teatavaks tehtud (TsÜS § 69 lg 2). Ekslik on maakohtu seisukoht, et kostja

6. septembri 2005 tahteavaldus üürilepingu lõpetamiseks tähtaja möödumisega muutus hageja

suhtes kehtivaks tahte väljendamisega TsÜS § 69 lg 1 teise lause alusel ja seda tahteavaldust ei

olnudki vaja kehtima hakkamiseks hagejale kätte toimetada. Kindlale isikule suunamata

tahteavaldusega ei ole võimalik üürilepingut lõpetada. Asjas ei ole tõendatud kostja poolt

hagejale ES § 32 lg-le 2 vastava teate kättetoimetamine enne üürilepingu 20. märtsi 2010

tähtaja möödumist. Seega asus maakohus ekslikule seisukohale, et üürileping lõppes tähtaja

möödumisega 20. märtsil 2010.

Üürileping pikenes ES § 32 lg 2 alusel samadel tingimustel seni kehtinud üürilepinguga veel

viieks aastaks ehk 20. märtsini 2015.

11. Kui ka lähtuda kostja apellatsioonkaebusele esitatud vastuse seisukohast, et hageja on kostja

6. septembri 2005 kirja kätte saanud (mis ei ole menetluses tõendatud) ning sellele vastuseks

keeldunud uue üürilepingu sõlmimisest, siis need kostja esitatud asjaolud ei muudaks

ringkonnakohtu hinnangut üürilepingu pikenemise osas kuni 20. märtsini 2015. Kostjal puudus

õiguslik alus nõuda hagejalt uue üürilepingu sõlmimist alates 30. septembrist 2005, sest hagejal

oli kostjaga kehtiv üürileping 20. märtsini 2010. Ringkonnakohus selgitab lisaks, et kui

üürileandja leidis, et üürnik hoidis kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest ja jätkas üürieseme

kasutamist pärast üürilepingu lõppemist, sai hageja üürileandjana nõuda uue üürilepingu

sõlmimist või üürilepingu lõpetamist ES § 32 lg 3 alusel, kuid pidi selleks pöörduma hagiga

kohtusse kolme kuu möödumisel üürnikule uue üürilepingu sõlmimise pakkumuse tegemisest.

Kostja ei ole väitnud, et ta sellise hagiga kohtusse pöördus. Sellise õiguse mittekasutamisel

loetakse samuti üürileping pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks.

12. ES § 32 lg 2 (aga ka lg 3) alusel pikenenud lepingu tähtaja möödumisel ei ole üürnikul

tulenevalt ES § 32 lg-st 4 eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks sama paragrahvi lõige 1 alusel.

Üürilepingu edasine pikenemine või pikendamine saab toimuda vastavalt VÕS §-le 310 või

§ 326 lg-le 2 ja §-le 328 (vt ka Riigikohtu 27. aprilli 2005 otsus nr 3-2-1-11-05 p 21).

VÕS § 310 lg 1 järgi kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist,

loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele

lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt kui

vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata

vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub

üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Asjas puuduvad tõendid, et kumbki lepingupool

oleks teatanud vähemalt kaks kuud enne 20. märtsi 2015, et ta ei soovi lepingu pikenemist,

mistõttu muutus hagejaga sõlmitud üürileping alates 20. märtsist 2015 tähtajatuks.

Eluruumi tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool üles öelda, teatades sellest teisele poolele ette

vähemalt kolm kuud (VÕS § 312 lg 1). Kostja on menetluses avaldanud, et ta tegi hagejale

6. juunil 2020 tähtajaga 1. juuli 2020 ettepaneku vabastada elamu ja anda võtmed kostja

esindajale üle. Hageja kirjale ei vastanud ja võtmeid üle ei andnud (I kd lk 135). Kuivõrd kostja

6. juuni 2020 avaldus ega ka muud menetluses esitatud teated hagejale ei vasta VÕS § 325

lg-s 2 sätestatud eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse vorminõuetele ja nendele nõuetele

mittevastav ülesütlemisavaldus on VÕS § 325 lg 4 järgi tühine, on poolte vaheline tähtajatu

üürileping käesoleval ajal kehtiv. Ringkonnakohus rahuldab hagi tähtajatu üürisuhte

tuvastamise nõudes.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja ülejäänud nõuetes, mis on suunatud

üüritud asja parandamisele ja kostja kohustamisele nõusoleku andmiseks hagejale eluruumiga

seotud teenuste saamiseks, tuleb hagi ja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Ringkonnakohus

muudab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

Hageja soovib, et kohus tuvastaks kostja kohustuse anda üürileandjana hagejale nõusolek

üüritud eluruumis ja üldkasutatavates koridorides ja trepikojas elektrienergia tarbimiseks ja

selleks elektrivarustuse lepingu sõlmimiseks; veevarustuse ja kanalisatsiooni teenuste

pakkujatega liitumislepingu sõlmimiseks ja vee- ning kanalisatsiooniteenuse tarbimiseks;

olmeprügi väljaveo pakkujatega lepingu sõlmimiseks; kaabeltelevisiooni ja interneti

pakkujatega lepingu sõlmimiseks ning asendada kostja nõusolek kohtuotsusega. Samuti taotleb

hageja kostja kohustamist teostama elumaja katuse remonttööd. Hagiavalduse kohaselt on

hageja nõude aluseks VÕS § 276. Kohustamisnõuete (va elekter) esitamist põhjendab hageja

sellega, et kostja lõpetas lepingud, mille alusel toimus elumaja veevarustus, prügivedu ja

kaabeltelevisiooniühendus.

Kohtud on tuvastanud, et hagejaga sõlmiti suuline üürileping 17. oktoobril 1991 väljastatud

orderi alusel. Asja materjalidest ei nähtu, et 1991. aastal sõlmitud üürilepingu järgi oli

üürileandja kohustuseks tagada üürnikule hagis nõutavad teenused. Asjas ei ole tuvastatud, et

pooled on lepingu kehtivuse ajal selle tingimusi muutnud, seega saab hageja nõuda kostjalt

üürile antud asja hoidmist samas seisundis, kui üüriese oli üürilepingu sõlmimise ajal, st 1991.

aastal.

Hageja nõue on lepingu täitmise nõue. VÕS § 276 lg 1 kohustab üürileandjat hoidma

üürilepingu eset lepingu kehtivuse ajal selle lepingujärgset kasutamist võimaldavas seisundis.

Hageja ei ole tõendanud, milline oli lepingu eseme seisund üürilepingu sõlmimise ajal 1991.

aastal. Hageja nõuab puuduste kõrvaldamist lepingu esemelt, kuid ei ole tõendanud, millised

need puudused võrreldes lepingu eseme algse seisundiga on, kuna lepingu ese oli juba selle

hagejale üleandmise ajal lagunemisohtlik. Hageja avaldas ise 7. juuni 2023 maakohtu istungil,

et „maja kuulutati elamiskõlbmatuks juba 1985. aastal ja meid, elanikke teavitati sellest, lubati

kapitaalremonti 1987. aastaks, kuid maja oli 1990. aastal avariiseisundis“. Asja materjalide

kohaselt ei ole pooled hilisemalt leppinud kokku teistsugustes tingimustes.

Asja materjalide kohaselt on teised üürnikud, va hageja, ruumid hoones XXXXXX vabastanud.

Kostja on üürileandjana tuginenud sellele, et lepingueseme remont on talle täielikult ülejõukäiv,

seega saaks ta üürileandjana esitada hageja nõudele vastuväiteid ka VÕS § 108 lg 2 p 2 alusel.

Hageja ei vaidle, et ta ei ole pärast 2001. aastat ise VÕS § 271 järgset üürniku kohustust tasuda

üüri täitnud. Sellistel asjaoludel ei ole hagejal kostja vastu VÕS § 276 ja § 278 p-st 1 tulenevaid

nõudeid üüritud asjal puuduse või kasutamise takistuse kõrvaldamiseks. Hagejal ei ole õigust

tasu maksmata nõuda kostjalt elamiskõlbmatu ruumi muutmist elamiskõlbulikuks eluruumiks.

14. Hagi esitamise vajadust kostja kohustamiseks anda nõusolek hageja elektritarbimise

tagamiseks ja elektrivarustuse lepingu sõlmimiseks põhjendab hageja asjaoluga, et VKG

Elektrivõrgud OÜ katkestas hageja nimel oleva elektriühenduse 2008. aastal ning põhjendas

võrguühenduse taastamata jätmist hagejale 24. juuli 2020 e-kirjaga (I kd lk 151), et ei ole teada,

mis alusel hageja eluruumi kasutab, kuna hageja ei ole esitanud selle kohta dokumente.

XXXXXX kinnistul on võrguühendus olemas. Kuivõrd ringkonnakohus käesoleva otsusega

tuvastab, et hageja kasutab eluruumi XXXXXX-X tähtajatu üürilepingu alusel, st õiguslikul

alusel, on hagejal tuginedes käesolevale otsusele võimalik taotleda endaga elektrilepingu

sõlmimist kui ehitise tehniline seisund seda võimaldab ning selleks ei ole vaja täiendavat

üürileandja nõusolekut, mistõttu puudub alus hagi ka selles osas rahuldada.

15. Kuivõrd hagi ja hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, on õiglane jätta poolte

menetluskulud poolte endi kanda. (TsMS § 163 lg 1).

Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata osas, milles maakohus jättis hagejale

osutatud riigi õigusabi kulud riigi kanda ja mõistis hagejalt välja riigituludesse riigilõivuna 650

eurot, mis tuleb tasuda osamaksetena.

Hageja on ka apellatsioonkaebuse esitamisel olnud riigilõivu 650 eurot tasumisest vabastatud.

Ringkonnakohus mõistab TsMS § 190 lg 2 alusel hagejalt tasumata riigilõivu 650 eurot

osamaksetena riigituludesse välja.

Hagejale on ka ringkonnakohtus osutatud riigi õigusabi tagasimakse kohustuseta ning seetõttu

jäävad sellega seotud kulud nagu maakohtuski riigi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)