2-18-6057/146 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Margo Klaar ja Meeli Kaur

Määruse tegemise aeg ja koht 29.01.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-6057

Kohtuasi

Tallinn, Kirsi tn 6, Kirsi tn 8 korteriühistu avaldus X

vastu eluruumi ventilatsioonisüsteemi paigaldamise

võimaldamise ja sellega seotud ehitustööde talumise

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 28.12.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Kirsi tn 6, Kirsi tn 8 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, Kirsi tn 6, Kirsi tn 8 korteriühistu

(registrikood

80031894),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Siret Siilbek

Puudutatud isikud I- CLXVII eemaldatud

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Tallinn, Kirsi tn 6, Kirsi tn 8 korteriühistu

määruskaebusega esitatud tõend.

2. Tühistada Harju Maakohtu 28.12.2022 määruse resolutsiooni p 7, millega

maakohus määras kindlaks määruse täitmise korra, ja teha selles osas uus määrus,

millega jätta määruse täitmise kord kindlaks määramata. Ülejäänud osas (määruse

resolutsiooni p-d 3–6, 8–10) on maakohtu määrus jõustunud.

3. Rahuldada Tallinn, Kirsi tn 6, Kirsi tn 8 korteriühistu määruskaebus.

4. Jaotada määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud vastavalt määruse

tervikresolutsioonis märgitule.

5. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:

5.1. Rahuldada avaldus.

5.2. Kohustada X (X, isikukood XXXXXXXXXXXX) võimaldama Tallinn, Kirsi tn

6, Kirsi tn 8 korteriühistul (registrikood 80031894) paigaldada X omandis

olevasse Kirsi tänav 8-90 (kinnistu registri registriosa nr 6059101) eriomandi

osaks

olevasse

eluruumi

renoveerimisprojekti

erilahendusele

vastav

2-18-6057

ventilatsioonisüsteem,

mis

hõlmab

ventilatsiooniavade

puurimist

pesuruumi/WC seina; ventilatsiooni toru paigaldamist lisas oleval joonisel

näidatud viisil köögi parempoolsesse seina lae alla nii, et toru algab köögi

välisseinast ja ühendub pesuruumi seinas oleva ventilatsiooniavaga; ja kahe (2)

väljatõmbeplafooni KSO-100 paigaldamist nii, et üks (1) asub pesuruum/WC-s

ning teine köögi parempoolses seinas vastavalt kohtumääruse lisaks olevale

joonisele.

5.3. Kohustada X (X, isikukood XXXXXXXXXXXX) taluma tema omandis olevas

Kirsi tänav 8-90 (kinnistusregistri registriosa nr 6059101) eriomandis

ehitustöid, mis on vajalikud kohtumääruse resolutsiooni punktis 5.2 nimetatud

ventilatsioonisüsteemi paigaldamiseks.

5.4. Kohustada X (X, isikukood XXXXXXXXXXXX) andma nõusolek tema

omandis olevasse eluruumi aadressil Kirsi tänav 8-90 (kinnistusregistri

registriosa nr 6059101) sisenemiseks korteriühistu Kirsi 6/8 poolt määratud

töövõtjatel

ja

omanikujärelevalve

spetsialistil

ventilatsioonisüsteemi

paigaldamiseks vajalike ehitustööde tegemiseks.

5.5. Kohtumääruse lahutamatuks lisaks on joonis.

5.6. Jätta menetlusosaliste menetluskulud maakohtus neid kulusid teinud

menetlusosaliste kanda.

5.7. Jätta määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda, välja arvatud riigi õigusabi tasu ja kulud, mis jätta Eesti Vabariigi

kanda.

5.8. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinn, Kirsi tn 6, Kirsi tn 8 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 18.04.2018 Harju

Maakohtule hagi X (puudutatud isik) vastu eluruumi ventilatsioonisüsteemi paigaldamise

võimaldamise ja sellega seotud ehitustööde talumise nõudes.

Avalduse kohaselt on puudutatud isik Kirsi tn 8 korteri nr 90 omanik ja seega korteriühistu

liige. Korteriühistu 07.12.2016 üldkoosolekul võeti vastu otsus renoveerida Kirsi tn 6 ja 8

korterelamud ja paigaldada muu hulgas soojustagastuse ventilatsioon. Renoveerimisprojekti

järgi tuleb paigaldada korterisse nr 90 ventilatsioonikanal köögist pesuruumi ja väljatõmbe

plafoon ning teha muid töid. Korteriühistu 25.05.2017 üldkoosolekul tutvustati

renoveerimisprojekti, sh ventilatsioonisüsteemi paigaldamisega seonduvat. Puudutatud isik on

kohustatud täitma üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust võimaldada korteriühistul

paigaldada soojustagastusega ventilatsioon, sh lubada teostada oma korteris sellega seonduvad

ehitustööd. Kirsi tn 8 asuva korterelamu renoveerimistöödega alustati 24.07.2017,

lõpptähtajaks oli planeeritud 01.05.2018, seejuures ventilatsioonisüsteemi tööde teostamise

2-18-6057

hiliseim kuupäev oli 30.04.2018. Korteriühistu juhatus on puudutatud isikut korduvalt

teavitanud ventilatsioonisüsteemi paigaldamisega seonduvate tööde tegemise vajadusest tema

korteris, kuid puudutatud isik on sellest keeldunud. Puudutatud isik takistab sellega kogu maja

renoveerimisprojekti järgset ventilatsioonisüsteemi paigaldamist, millega kahjustab kõigi teiste

kaasomanike huve. Kuna puudutatud isik keeldub vabatahtlikult täitmast 07.12.2016

üldkoosoleku vastu võetud otsust ega võimalda selle alusel tellitud ja koostatud

renoveerimisprojekti

järgset

ehitamist,

ei

ole

korteriühistul

võimalik

renoveerimislepingujärgseid renoveerimistöid lõpetada ega Sihtasutuselt KredEx (kehtiv

ärinimi Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus) planeeritud 40%-list toetust saada. Korteris

nr 90 nn ventilatsioonitööde tegemata jätmise tõttu saamata jäänud toetuse osas kannaksid

korteriomanikud märkimisväärset rahalist kahju. Ventilatsioonitoru paigaldamiseks puudutatud

isiku korteriomandi eriomandis olevasse kööki on vaja puurida kaks ava, millest üks ava on

puuritud. Korteriühistu tuli puudutatud isikule vastu ja võimaldas puurida ventilatsiooniava

köögi parempoolsesse seina. Samas on puurimata ventilatsiooniava niiske ruumi

köögipoolsesse seina. Seega peab puudutatud isikut kohustama taluma pesuruumi seina

ventilatsiooniava puurimistöid. Korterisse paigaldatav ventilatsioonitoru on 100mm

läbimõõduga spiraalvaltsplekk ümartoru. Erilahenduse teostamiseks on vajalik paigaldada

köögi parempoolsesse seina ventilatsioonitoru viisil, et toru algaks välisseinast ja lõppeks

niiskes ruumis ehk joonisel märgitud pesuruum/WC-s. Lisaks ventilatsioonitorule tuleb

korterisse paigaldada kaks väljatõmbeplafooni KSO-100, millest üks asub pesuruumis ning

teine köögi parempoolses seinas. Seonduvalt puudutatud isiku väitega, et tema korteris on uus

remont ja köögimööbel, peab korteriühistu oluliseks rõhutada, et ka kõigil teistel korteritel on

köögis mööbel. Ometi on puudutatud isik ainus, kes ei ole lasknud renoveerimisprojekti kohast

ventilatsioonitoru oma korterisse paigaldada. See ei saa olla õigustuseks ega ka põhjuseks, miks

puudutatud isiku takistab üldkoosoleku poolt heakskiidetud renoveerimisprojekti lõpule viimist

ja toetuse välja maksmist.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.

Puudutatud isiku vastuväidete kohaselt sai ta korteri nr 90 omanikuks 01.03.2017. 2017. aasta

juunikuus alustas puudutatud isik korteris nr 90 ulatuslikku kapitaalremonti, sh vee- ja

kanalisatsioonitorude vahetus, vannitoa remont jms. Puudutatud isikut ei teavitatud 07.12.2016

üldkoosolekul vastu võetud otsustest ega sellest, et puudutatud isik peab remonttöid tehes

arvestama asjaoluga, et ventilatsioonisüsteemi renoveerimise käigus puuritakse kindlasti

puudutatud isiku korteri seintesse kaks suuremõõtmelist auku ning ilmselt paigaldatakse sinna

ka ventilatsioonikanal, mis kulgeks köögist pesuruumi (s.o vannituppa). Korteriühistu on

käitunud puudutatud isiku suhtes pahauskselt. Puudutatud isik ja korteriühistu leppisid

03.10.2017 kokku, et puudutatud isiku korterisse paigaldatakse ventilatsiooniavad, mis

suletakse õhuhulga reguleerimiseks ventiilidega ning ventilatsioonikanalit puudutatud isiku

korterisse ei paigaldata. Käesolevaks hetkeks on pooltevahelise kokkuleppe tulemusena

puudutatud isiku korteris olemas ventilatsiooniavad, mis on õhumahu reguleerimiseks

korrektselt kaetud. Puudutatud isik on seega võimaldanud korteriühistu tellitud

ventilatsioonisüsteemiga seotud ehitustööde teostamist talle kuuluvas eluruumis. 2018. aasta

alguses käisid puudutatud isiku eluruumis õhumõõdistajad, kes reguleerisid ja keerasid

ventilatsiooniavade ette paigaldatud ventiile ning mõõtsid korduvalt õhuhulka. Ventilatsiooni

seadistaja ja õhuhulga mõõtja asjatundliku arvamuse kohaselt on puudutatud isiku korteris kõik

korras ning ventilatsioonisüsteem kogu elamus töötab probleemideta. Niisiis on puudutatud isik

saanud kinnituse, et ventilatsioonisüsteem töötab korrektselt, sisekliima korterites on hea ning

õhuhulgaga probleeme ei ole. Korteriühistu ei ole ühtegi tõendit esitanud selle kohta, et juhul

kui

puudutatud

isik

ei

võimalda

kuud

pärast

ventilatsiooniavade

puurimist

ventilatsioonikanali paigaldamist puudutatud isiku korterisse, jääb korteriühistu ilma KredEx

2-18-6057

toetusest, s.o 40% finantseeringust elamu ehituskuludest. Lisaks on korteriühistu esindaja

16.05.2018

üldkoosolekul

kinnitanud,

et

KredEX

toetustega

on

kõik

korras,

ventilatsioonisüsteem töötab korrektselt ning mittemingisuguseks muretsemiseks ei ole elanikel

põhjust. Puudutatud isik ei ole keeldunud ventilatsioonisüsteemi paigaldamisega seotud tööde

võimaldamisest oma korteriomandi eriomandi esemeks olevates ruumides. Lisaks ei ole

korteriühistul puudutatud isiku vastu avalduse esitamise õigust, kuna korteriomanikud ei ole

otsustanud puudutatud isiku vastu tsiviilasja algatamist

3. Maakohus muutis 09.06.2020 määrusega menetlusliigi hagimenetlusest hagita menetluseks

ning kaasas ülejäänud Tallinn, Kirsi tn 6, Kirsi tn 8 korteriomanikud asjast puudutatud isikutena

menetlusse.

4. Ühise

seisukoha

esitasid

korteriomanikud/

loetelu

eemaldatud/.

Eelnimetatud

korteriomanikud leidsid, et puudutatud isik on kohustatud taluma 07.12.2016 üldkoosoleku

otsusest (renoveerida korterelamu) tulenevaid kohustusi, mh taluma renoveerimiseks vajalike

ehitustööde tegemist. Nimetatud korteriomanikud nõustusid avaldaja seisukohtadega.

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Harju Maakohus rahuldas 28.12.2022 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse ja kohustas

puudutatud isikut võimaldama avaldajal paigaldada puudutatud isiku omandis olevasse Kirsi

tn 8–90 (kinnistusregistri registriosa nr 6059101) eriomandi osaks olevasse eluruumi

renoveerimisprojekti

erilahendusele

vastav

ventilatsioonisüsteem,

mis

hõlmab

ventilatsiooniavade puurimist pesuruumi/WC seina; ventilatsiooni toru paigaldamist lisas

oleval joonisel näidatud viisil köögi parempoolsesse seina lae alla nii, et toru algab köögi

välisseinast ja ühendub pesuruumi seinas oleva ventilatsiooniavaga; ja kahe (2)

väljatõmbeplafooni KSO-100 paigaldamist nii, et üks (1) asub pesuruum/WC-s ning teine köögi

parempoolses seinas vastavalt kohtumääruse lisaks olevale joonisele. Maakohus kohustas

puudutatud isikut taluma tema omandis olevas Kirsi tn 8–90 eriomandis ehitustöid, mis on

vajalikud ventilatsioonisüsteemi paigaldamiseks ja andma nõusolek tema omandis olevasse

eluruumi sisenemiseks korteriühistu määratud töövõtjatel ja omanikujärelevalve spetsialistil

ventilatsioonisüsteemi paigaldamiseks vajalike ehitustööde tegemiseks. Maakohus määras

määruse täitmise korra järgmiselt: puudutatud isik on kohustatud kohtumääruse resolutsiooni

p-des 4–6 sätestatud kohustusi täitma, kui avaldaja on andnud puudutatud isikule

võlaõigusseaduse (VÕS) § 155 lg 1 mõistes garantii, millega avaldaja võtab endale kohustuse

maksta puudutatud isikule määruse resolutsiooni p-des 4–6 märgitud tegevusega tekitatud

kahju hüvitamiseks kahjuhüvitise summas kuni 5486 eurot (vaidlustatud määruse resolutsiooni

p 7). Kohtumääruse lahutamatuks lisaks on joonis. Maakohus jättis rahuldamata avaldaja

taotlused tunnistajate ülekuulamiseks ja puudutatud isiku taotluse tunnistaja ülekuulamiseks

ning vaatluse korraldamiseks. Maakohus jättis menetlusosaliste menetluskulud neid kulusid

teinud menetlusosaliste kanda ja jättis menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata.

5.1. Maakohtu

määruse

põhjenduste

kohaselt

oli

enne

01.01.2018

kehtinud

korteriühistuseaduse (KÜS) kohaselt korteriühistul õigus esitada nõudeid tulenevalt elamu

majandamisest, mille alla käis ka eluruumi remont KÜS § 151 lg 2 mõistes. Korteriomanike

otsused on korteriomanikele täitmiseks kohustuslikud ka pärast korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) jõustumist. Korteriomanikul on kohustus tagada juurdepääs enda

eriomandi esemele, et võimaldada ventilatsioonisüsteemi ja selle osiste paigaldamine. Selline

kohustus tuleneb KrtS § 31 lg 1 p-st 3 ja lg-st 4 ning AÕS § 72 lg-st 5. Maakohus leidis, et

korteriühistul on õigus nõuda korteriomanikult sellise kohustuse täitmist, mis tuleb

korteriühistu üldkoosoleku otsusest. Kuigi korteriühistu 07.12.2016 üldkoosoleku protokollist

2-18-6057

nähtuvalt otsustati teostada korterelamu kaasajastamiseks ja säilitamiseks renoveerimistööna

mh soojustagastuse ventilatsiooni paigaldamine, ei nähtu protokollist, et üldkoosolek oleks

arutanud ja heaks kiitnud konkreetse sisuga projektilahendust. Samuti ei nähtu otsusest, et

koosolek oleks andnud juhatusele volituse projektilahenduse väljatöötamiseks. Korteriühistu

25.05.2017 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt tutvustati renoveerimisprojekti, kuid

protokollile ei ole lisatud projekti, samuti ei nähtu protokollist korteriomanike otsust

ventilatsioonisüsteemi projektilahendise heakskiitmise kohta. Seega ei ole korteriühistu

07.12.2016

ja

25.05.2017

üldkoosolekute

protokollides

selgesõnaliselt

märgitud

korteriomanike kohustusi seoses renoveerimistöödega. Maakohus tõlgendas otsuseid kui

mitmepoolseid tehinguid VÕS § 29 alusel ja leidis, et korteriomanike käitumisest nähtub, et

korteriühistu üldkoosoleku otsused on olnud piisavalt selged. Maakohus kaasas

korteriomanikud menetlusse ja korteriomanikud ei ole vastu vaielnud väitele, et

renoveerimistööd ventilatsioonisüsteemi osas on teostatud. Seega on korteriomanikud pidanud

ennast korteriühistu üldkoosoleku otsuse järgi kohustatuks alluma soojustagastuse

ventilatsiooni paigaldamisele, ilma et korteriomanikud oleksid koosolekul oma otsusega eraldi

heaks kiitnud konkreetset ventilatsioonisüsteemi projekti ja projektilahendusi. Eeltoodust

nähtuvalt on korteriomanike tahe olnud suunatud sellele, et ventilatsioonisüsteemi ehitustööd

toimuvad vastavalt projektile, mis koostatakse eraldi. Maakohus leidis, et puudutatud isik on

kohustatud korteriühistu 07.12.2016 üldkoosoleku otsust täitma, sealhulgas võimaldama enda

eriomandi osas ehitustööde tegemist, mis on vajalik projektijärgseks kaasomandi eseme

ajakohastamiseks. Korteriühistu on avaldanud, et projektijärgne ventilatsioonisüsteemi

lahendus ei ole puudutatud isiku korteri eriomandis enam võimalik, mistõttu nõuab avaldaja

ventilatsioonitoru paigaldamist puudutatud isiku korteriomandisse erilahenduse järgi.

Maakohtu

hinnangul

ei

välista

korteriühistu

07.12.2016

üldkoosoleku

otsus

ventilatsioonisüsteemi paigaldamist eraldi projekti järgi. Puudutatud isik ei ole välja toonud

asjaolusid, mille kohaselt saab lugeda tema korteriomandis juba teostatud tööde põhjal kogu

elamu ventilatsioonisüsteemi ehitustööd teostatuks. Samuti ei ole puudutatud isik toonud välja

ja tõendanud asjaolusid, mille kohaselt korteriühistu nõutav lahendus kahjustaks puudutatud

isikut

ülemääraselt.

Seetõttu

on

korteriühistul

õigus

nõuda

puudutatud

isikult

ventilatsioonisüsteemi ja selle osiste ehitamise ja paigaldamise talumist erilahenduse järgi.

5.2. Tõendamata on puudutatud isiku väide, et korteriühistu ja puudutatud isik on kokku

leppinud ventilatsioonitööde teostamises projektis ettenähtust erinevalt ning et kokkulepitud

tööd on teostatud. Korteriühistu ja puudutatud isiku vahel peetud e-kirjavahetusest nähtuvalt ei

ole puudutatud isik tuginenud enda ja korteriühistu vahelisele kokkuleppele ventilatsiooni

erilahenduse tegemiseks, vaid toonitanud enda vastuseisu tema korterisse toru paigaldamisele.

Maakohtu hinnangul ei ole usutav, et puudutatud isik oleks jätnud pooltevahelisele

kokkuleppele viitamata olukorras, kus korteriühistu nõuab puudutatud isikule vastumeelse toru

paigaldamist tema korterisse. Puudutatud isiku ja mõõdistaja vestlusest 28.03.2018 ei nähtu, et

puudutatud isik ja mõõdistaja korteriühistu esindajana leppisid kokku projektijärgsest

lahendusest erineva ventilatsioonilahenduse teostamises. Samuti ei nähtu eelnevate

kokkulepete olemasolu ja võimalik sisu. Puudutatud isik küll avaldab vestluses, et „siin oli meil

kokkulepet, et, vaadake mul siia ümber“, kuid sellest ei ole võimalik järeldada projektijärgsest

lahendusest erineva lahenduse teostamise kokkulepet.

5.3. KrtS § 31 lg 1 p 3 sätestab, et korteriomanik on kohustatud võimaldama eriomandi eset

kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud

kahju tuleb omanikule hüvitada. Maakohtu hinnangul hõlmab KrtS § 31 lg 1 p 3 ls 2 nimetatud

kahju ka sellist kahju, mis tekitatakse korteriomanikule kaasomandiga seonduvate

ehitustöödega (nt korteriomanike kaasomandis oleva ventilatsioonisüsteemi paigaldamisega),

samuti kahju, mida tekitatakse selliste ehitustöödega eriomandi sisustusele, mis ei ole

2-18-6057

eriomandi osaks (nt paigaldatud köögimööbel). Puudutatud isik on põhjendanud vastuseisu

ventilatsiooni ehitustööde tegemisele sellega, et talle tekitatakse kahju. Maakohtu hinnangul ei

saa jätta sellist vastuväidet tähelepanuta. Ehitustööde tulemusel eriomandi või selle sisustuse

kahjustamine on tõenäoline. Samas ei ole võimalik enne ehitustööde tegemist hinnata, kas kahju

tegelikult tekkis ning milline oli selle ulatus. Kohtul on tulenevalt tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 477 lg-st 5 õigus määrata kohtulahendi täitmise kord TsMS § 445 lg 1

mõistes. Maakohus leidis, et põhjendatud on kohtulahendi täitmise kord määrata selliselt, et

korteriomanikule on tagatud võimaliku kahju hüvitamine, mis talle võidakse kohtulahendi

täitmisega põhjustada. Eeltoodut arvestades määras maakohus, et puudutatud isik on

kohustatud kohtulahendit täitma eeldusel, et korteriühistu on talle andnud VÕS § 155 lg 1

mõistes garantii, millega korteriühistu võtab endale kohustuse maksta puudutatud isikule

kahjuhüvitise ventilatsiooni ehitamise ja paigaldamisega tekitatud kahju hüvitamiseks.

Puudutatud isik on pidanud peamiseks tekkida võivaks kahjuks paigaldatud köögimööbli

kahjustamist. Köögimööbli maksumus on 14.08.2017 töövõtulepingu kohaselt 5486 eurot, mis

on maakohtu hinnangul mõistlikuks maksimaalseks garantiisummaks.

Määruskaebus, puudutatud isiku seisukoht ja menetluse käik

6. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada resolutsiooni

p 7 osas ning teha selles osas uus lahend, millega jätta määruse täitmise kord kindlaks

määramata, alternatiivselt saata selles osas tsiviilasi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.

Määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku

kanda.

6.1. Määruskaebuse

põhjenduste

kohaselt

on

maakohus

määruse

täitmise

korra

kindlaksmääramise osas teinud üllatusliku lahendi, rikkudes sellega koosmõjus TsMS § 477 lg-

s 1 sätestatuga TsMS § 436 lg-t 4. Maakohus otsustas määruse täitmise korra ilma ühegi

menetlusosalise taotluseta ning ühegi menetlusosalisega kindlaksmääramise võimalikkust ega

võimalikku kindlaksmääramise korda arutamata. TsMS § 477 lg 5 ei anna kohtule vastavaks

otsustuseks õigust ning seega on kohus asja lahendamisel rikkunud ka TsMS § 477 lg-t 5.

6.2. Avaldaja hinnangul ei tekita ventilatsiooniehitustööd puudutatud isikule rahalist kahju.

Määruse lahutamatuks lisaks oleva joonise kohaselt tuleks ventilatsioonitoru paigaldada

puudutatud isiku korteriomandis asuva köögi parempoolsele seinale. Selleks tuleks köögikapid

seinalt maha võtta, kuid pärast ehitustööde teostamist pannakse need seinale tagasi.

Ventilatsioonitoru paigaldamise tõttu tuleks köögikapid küll veidi madalamale panna (ehk

muutuks veidi nende asukoht), kuid köögimööblit see suure tõenäosusega ei kahjusta (kindlasti

mitte kogu köögimööbli ulatuses). Sisuliselt jääks puudutatud isik ventilatsioonitoru

lisandumise tõttu ilma vaid ühe kapi kasutamise võimalusest (sest selle kapi sees asetseks

edaspidi ventilatsioonitoru), kuid köögikapp ise, veelgi enam, köögimööbel tervikuna, jääb

alles. Arvestades eeltoodut ei ole puudutatud isikule mistahes rahalise kahju tekkimine

tõenäoline, kuid kindlasti mitte kogu köögimööbli lepingulise tasu ulatuses. Seejuures nn

köögikapi kasutamise võimalusest

ilma jäämine on hõlmatud

puudutatud isiku

talumiskohustusega. Rahaliste kohustuste panemine ja tekitamine (ka garantii taotlemise

kulude osas) avaldajale olukorras, kus kahju tekkimine ei olegi tõenäoline, on põhjendamatu.

6.3. Üllatusliku määruse tegemine on tekitanud olukorra, kus avaldajal ei ole võimalik kohtu

poolt määratud täitmise korda omalt poolt täita. Resolutsiooni p 7 kohaselt peaks avaldaja

taotlema puudutatud isiku korteris nr 90 ventilatsiooni ehitustööde tegemiseks esmalt

garantiikirja väljastamist. Seejuures on kohus täpsustanud, et peab silmas just VÕS § 155

tähenduses ehk majandus- ja kutsetegevuses antavat garantiid. Seega on kohtu poolt määratud

2-18-6057

garantiikirja

väljastamist

võimalik

taotleda

krediidiasutuselt,

kelle

majandus-

ja

kutsetegevuseks on garantii väljastamine. Pank ei paku aga korteriühistutele sellist toodet.

Samuti ei ole avaldajal korteriühistuna võimalik garantiid ilma üldkoosoleku otsuseta taotleda.

Vastava üldkoosoleku otsuse vastuvõtmine ei ole ka tõenäoline, arvestades asjaolu, et teised

korteriomanikud on talunud enda korterites tehtavaid ehitustöid ilma igasuguste

kahjuhüvitisteta. Kuigi kohtumenetlus kestis üle nelja aasta ning kohus kaasas menetlusse kõik

korteriomanikud, ei ole kohus kohtumenetluses välja selgitanud korteriomanike (sisuliselt

üldkoosoleku) võimalikku nõustumust garantiikirja väljastamisega puudutatud isiku kasuks.

Avaldajal endal ei ole võimalik kohtu nõuet (täitmise korda) täita.

6.4. Maakohus on määruse täitmise korra kindlaksmääramisel materiaalõigusliku alusena

tuginenud KrtS § 31 lg 1 p-le 3. Selle sätte kohaselt kohustub korteriomanik teistel isikutel

võimaldama oma eriomandi eset kasutama kaasomandi eseme korrashoiuks, ning selle tõttu

tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Viidatud säte kohaldub tekkinud kahju, mitte

hüpoteetiliselt tekkida võiva kahju nõudmisele. Juhul, kui puudutatud isikule kahju tekib, on

tal võimalik kahjunõudega kohtusse pöörduda. Seda enam, et konkreetsel juhul tuleks

võimaliku kahjunõude korral (eeldusel, et mingi kahju üldse puudutatud isikule tekib) tuvastada

ka kõik muud kahjunõude eeldused, mh arvestada maha võimalik kasu, mida puudutatud isik

korteriühistu poolt tema korterisse ventilatsiooni väljaehitamise osas saab. Nimelt puudub

praegu puudutatud isiku korteris 90 väljatõmbeventilatsioon ning loomulik ventilatsioon ei ole

piisav, mistõttu võib tekkida niiskus ja hallitus. Seega on ventilatsiooni väljaehitamine ka

puudutatud isiku enda huvides, tõstes muu hulgas tema korteri väärtust – ka vastavat asjaolu ei

selgitanud kohus enne määruse täitmise korra määramist välja.

6.5. Maakohus on täitmise korra kindlaksmääramisel hinnanud ebaõigesti ka asjas esitatud

tõendeid, rikkudes sellega koosmõjus TsMS § 477 lg-ga 1 TsMS § 232 lg-t 1. Kohus on

määranud garantiisummaks 5486 eurot. Vastava summa määramisel on kohus väidetavalt

lähtunud 14.08.2017 töövõtulepingust. Viidatud töövõtulepingu kohaselt on aga mööbli

hinnaks soodustusega ehk hinnaks, mida puudutatud isik kohustus maksma, 4873 eurot. Seega

on kohtu poolt määratud garantii summa 5486 eurot täielikult põhjendamatu ning vastuolus

asjas esitatud tõenditega. Seejuures sisaldas nimetatud summa ka projekteerimist, transporti ja

paigaldust. Kokkuvõtvalt ei ole kohus millegagi põhjendanud, millest lähtuvalt on kindlaks

määratud antava tagatise suurus.

7. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud poolte endi kanda.

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel (koosmõjus

§-ga 659) tühistada selle resolutsiooni p 7 osas, milles maakohus määras kindlaks määruse

täitmise korra, ja teha selles osas uus määrus, millega jätta määruse täitmise kord kindlaks

määramata. Määruskaebus rahuldatakse.

Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu lahendi resolutsiooni, märgib ringkonnakohus

määruse

tervikresolutsiooni

uues

sõnastuses

vastavalt

TsMS § 654

lg-le 22

(koosmõjus §-ga 659).

2-18-6057

10. Avaldaja esitas määruskaebemenetluses uue tõendi. Ringkonnakohus võtab avaldaja

dokumentaalse tõendi vastu TsMS § 662 lg 3 alusel ja arvestab sellega kaebuse lahendamisel.

11. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 ja §-le 659 kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu

määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu

määrus on vaidlustatud üksnes osas, milles maakohus määras kindlaks kohtulahendi täitmise

korra (vaidlustatud määruse resolutsiooni p 7), mistõttu kontrollib kolleegium maakohtu

määrust vaid selles osas. Ringkonnakohus ei kontrolli maakohtu määruse seaduslikkust ja

põhjendatust osas, millega maakohus avalduse rahuldas ja kohustas puudutatud isikut

võimaldama paigaldada ventilatsioonisüsteem ja taluma selle paigaldamiseks ehitustöid, samuti

menetluskulude jaotuse osas (vaidlustatud määruse resolutsiooni p-d 3–6 ja 8–10). Seega

jõustus maakohtu määrus ülejäänud osas TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 koostoimes.

12. Avaldaja ja puudutatud isik vaidlevad määruskaebemenetluses selle üle, kas maakohus võis

määrata kindlaks lahendi täitmise korra, kas vaidlustatud määruse resolutsioon on selles osas

täidetav ning kas maakohtu määratud garantiisumma suurus on põhjendatud.

13. Avaldaja leiab, et maakohus tegi üllatusliku lahendi, kui määras kindlaks määruse täitmise

korra ilma puudutatud isiku vastavasisulise taotluseta. TsMS § 445 lg 1 järgi koosmõjus § 463

lg-ga 2 võib kohus määruses menetlusosalise taotlusel kindlaks määrata määruse täitmise viisi

ja korra. Maakohus viitas TsMS § 477 lg-le 5 ja märkis, et sellest sättest tulenevalt on kohtul

õigus määrata kohtulahendi täitmise kord TsMS § 445 lg 1 mõistes.

14. Ringkonnakohus märgib, et Riigikohus on ka hagita asjas selgitanud, et TsMS § 445 lg 1

järgi (koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2 ja § 478 lg-ga 1) määrab kohus lahendi täitmise viisi

kindlaks üksnes poole taotlusel. Samas peab kohus tulenevalt hagita menetluse reeglitest

juhtima menetlusosaliste tähelepanu määruse täitmise viisi reguleerimise vajalikkusele ka

olukorras, kus menetlusosalised ei ole sellekohast taotlust esitanud (RKTKm 26.01.2022, 2-20-

9006, p 12). Õiguskirjanduses on võetud seisukoht, et TsMS § 445 järgse taotluse olemasolu

on võimalik tuletada ka kaudselt (TsMS II komm (2017) § 445, p 3.1.1.d). Maakohus on

määruse täitmise korra vajaduse tuletanud puudutatud isiku vastuväitest, et ventilatsiooni

ehitustööde tegemisega tekitatakse talle kahju. Puudutatud isik tõi menetluses jooksvalt esile,

et ventilatsiooniavade ja/või ventilatsioonitoru paigaldamine takistaks tal köögimööbli

kasutamist, samuti kahjustaks seda. Seega on puudutatud isik lisaks muudele vastuväidetele

leidnud muuhulgas, et avalduse rahuldamine tooks kaasa tema omandi kahjustamise ja kahju

tekkimise. Samas ei ole puudutatud isik isegi kaudselt väljendanud, et kui kohus peaks avalduse

rahuldama, tuleks talle pandavad kohustused siduda avaldaja poolt garantii vm tagatise

andmisega või mõne muu abinõuga kahju tekkimise vältimiseks või selle hüvitamiseks.

Puudutatud isik on 05.10.2018 seisukoha p-s 2.2.2. märkinud, et avaldaja taotletav kohtulahendi

resolutsioon on ebavõrdselt avaldaja kasuks kaldu ja et avaldajale ei sätestataks sel juhul ühtegi

kohustust, hoolimata sellest, et toru paigaldamine hõlmab mööbli ja viimistluse lõhkumist ja

kahjustamist, ehitustööde prahi tekkimist ning olulise kahju tekitamist puudutatud isikule ja

tema abikaasale. Samas ei saa ringkonnakohtu arvates praeguses asjas ka viidatud vastuväitest

järeldada, et puudutatud isik oleks tahtnud selle väitega taotleda määruse täitmise korra

kindlaksmääramist. Kui maakohtu hinnangul oli õiglase lahendi huvides vajalik määrata

kindlaks lahendi täitmise kord, tulnuks kohtul selgituskohustuse raames juhtida puudutatud

isiku tähelepanu määruse täitmise viisi reguleerimise võimalikkusele ja vajadusele. Maakohus

aga täitmise korra määramist menetlusosalistega ei arutanud, mistõttu oli lahend

menetlusosalistele üllatuslik.

2-18-6057

15. Lisaks leiab ringkonnakohus, et määruse täitmise korra määramine maakohtu resolutsioonis

märgitud viisil ei ole antud asjas põhjendatud. Kohtulahendi täitmise viisi reguleerimine on

kohtu diskretsiooniotsustus. Maakohus lahendas avalduse mh KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel, mis

sätestab, et korteriomanik on kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel,

kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Viidatud sätte teise lause kohaselt tuleb

selle tõttu tekkinud kahju omanikule hüvitada. Samasisulise kohustuse sätestas ka kuni

31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse § 11 lg 1 p 3. Seega tuleneb KrtS § 31 lg 1 p 3

teisest lausest kohustus hüvitada praeguses asjas puudutatud isikule kahju, mis võib tekkida

sellest, et tema korteriomandisse paigaldatakse ventilatsioonisüsteem, ja sellega seonduvatest

ehitustöödest. Maakohus märkis vaidlustatud määruse resolutsiooni p-s 7, et avaldaja peab

andma garantii, millega ta võtab endale kohustuse hüvitada puudutatud isikule resolutsiooni

p-des 4–6 märgitud tegevustega tekitatud kahju. Maakohtu määruse põhjenduste järgi on

puudutatud isik kohustatud kohtulahendit täitma eeldusel, et korteriühistu on talle andnud

VÕS § 155 lg 1 mõistes garantii, millega korteriühistu võtab endale kohustuse maksta

puudutatud isikule kahjuhüvitise ventilatsiooni ehitamise ja paigaldamisega tekitatud kahju

hüvitamiseks. Kolleegium leiab, et kuna kohustus tuleneb seadusest, ei olnud maakohtul

vajadust eraldi kehtestada, et puudutatud isikule tekkinud kahju tuleb hüvitada, et avaldaja peab

sellise kohustuse võtma või et avaldaja peaks seda eraldi garanteerima. Puudutatud isikul on

õigus hüvitisele kahju tekkimise korral sõltumata sellest, kas kohus on selleks määranud

kohtumäärusega tagatise või mitte. Kahju tekkimine ja selle võimalik suurus ei ole praegusel

juhul teada ning on võimalik, et puudutatud isikule ei pruugi kahju tekkida. Tegemist ei ole

olukorraga, kus kohus saaks määrata lahendi täitmise korra vastavalt VÕS § 110 lg-le 5,

kuivõrd puudutatud isikul ei ole sissenõutavaks muutunud nõuet avaldaja vastu (VÕS § 110

lg 1). Samuti on võimalik, et hagejale võib tekkida kahju ka suuremas summas kui maakohtu

määratud garantii (kuni 5486 eurot), mistõttu ei ole põhjendatud määrata kahju hüvitamise

ülempiiri. Määruskaebemenetluses esitatud seisukohtadest nähtuvalt on täitmise korra

kindlaksmääramine tekitanud täiendavat segadust ja uue vaidluse korteriühistu ja puudutatud

isiku vahel. Kohtumenetlus maakohtus on käesolevas asjas kestnud asjast puudutatud isikute

kaasamise ja menetluse peatumiste tõttu väga kaua ning lahendi täitmise venimine täitmise

korra kindlaksmääramisel tekkinud arusaamatuste tõttu ei ole põhjendatud.

16. Kuivõrd ringkonnakohus leiab, et maakohus ei oleks pidanud määruse täitmise korda

kindlaks määrama, tühistab ringkonnakohus selles osas vaidlustatud määruse. Seetõttu puudub

menetlusökonoomiast lähtudes vajadus analüüsida ülejäänud määruskaebuse väiteid, mis

seonduvad täitmise võimatuse ja garantii suurusega.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

17. Kuigi ringkonnakohus rahuldab avaldaja määruskaebuse, leiab kolleegium, et praegusel

juhul tuleb määruskaebemenetluses kantud menetluskulud jätta TsMS § 172 lg 1 järgi

menetlusosaliste endi kanda. Kuna puudutatud isikule on Harju Maakohtu 21.06.2023

määrusega antud riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud,

jäävad määruskaebemenetluses kantud riigi õigusabi tasu ja kulud riigi kanda. Käesolevas asjas

on avalduse lahendamine toiminud kõigi korteriomanike huvides ning ka määruse täitmise

korra kindlaksmääramine puudutab kõiki korteriomanikke ja avaldajat. Puudutatud isik ei

taotlenud maakohtult määruse täitmise korra kindlaksmääramist, mistõttu ei ole

määruskaebemenetlus põhjustatud puudutatud isiku tegevusest. Sellises olukorras ei ole

põhjendatud jätta korteriomanike huvides esitatud määruskaebuse rahuldamise tõttu tekkinud

menetluskulusid tervikuna puudutatud isiku ega korteriomanike kanda. Menetluskulude

jaotusest tulenevalt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

2-18-6057

(allkirjastatud digitaalselt)