2-22-9531/74 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. jaanuar 2024, Tartu

Tsiviilasja number

2-22-9531

Tsiviilasi

Tiit Sepa hagi Merle Ploomi ja Viljar Raudiku vastu

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kande

muutmiseks vajalike tahteavalduste andmiseks

Merle Ploomi vastuhagi Tiit Sepa vastu 40 000 euro ja

viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

Tiit Sepa apellatsioonkaebuse esitamisel 3500 eurot

Merle Ploomi apellatsioonkaebuse esitamisel 45 077,60 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 18. mai 2023 otsus

Kaebuste esitajad ja kaebuste

liigid

Tiit Sepa apellatsioonkaebus

Merle Ploomi ja Viljar Raudiku apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

5. detsember 2023

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant I / vastustaja III (hageja / vastuhagis kostja I):

Tiit Sepp (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Teele Viilup

Apellant II / vastustaja I (kostja I / vastuhagis hageja):

Merle Ploomi (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Indrek Veso

Apellant III / vastustaja II (kostja II): Viljar Raudik

(isikukood

XXXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Indrek Veso

RESOLUTSIOON

1. Tartu Maakohtu otsus tühistada osaliselt. Teha tühistatud osas uus otsus, millega

rahuldada täielikult Tiit Sepa hagi ja osaliselt Merle Ploomi vastuhagi ning jätta

poolte menetluskuludest 95% Tiit Sepa ja 5% Merle Ploomi ja Viljar Raudiku

kanda. Jätta maakohtu otsus muutmata osas, milles maakohus ei rahuldanud

Merle Ploomi vastuhagi viivise nõudes perioodil 25. jaanuar 2022 - 23. august

2022.

2. Sõnastada kohtuotsuse terviktekst järgmiselt:

2.1. Tiit Sepa hagi rahuldada.

2.2. Kohustada Merle Ploomit andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks ½

kaasomandi osa registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistust omandiõiguse

üleandmiseks selliselt, et kinnistu reg nr XXXXXXX läheb tervikuna hageja

ainuomandisse ja registriosa nr XXXXXXX II jakku Viljar Raudiku kaasomandi

osa kohta tehtud omaniku kande kustutamiseks, ning hageja ainuomanikuna

sissekandmiseks. Asendada Merle Ploomi nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks

ja kinnistusraamatu kande muutmiseks TsÜS § 68 lg 5 mõttes kohtuotsusega.

2.3. Kohustada Viljar Raudikut andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX II jakku Viljar Raudiku ½ kaasomandi

osa kohta tehtud omaniku kande kustutamiseks ning Tiit Sepa ainuomanikuna

sissekandmiseks. Asendada Viljar Raudiku nõusolek kinnistusraamatu kande

muutmiseks TsÜS § 68 lg 5 mõttes kohtuotsusega.

2.4. Rahuldada Merle Ploomi vastuhagi Tiit Sepa vastu osaliselt.

2.5. Välja mõista Tiit Sepalt Merel Ploomi kasuks põhivõlana 40 000 eurot ja viivis

alates 24. augustist 2022 kuni kohtuotsuse tegemiseni 4576 eurot ja alates

26. jaanuarist 2024 sissenõutavaks muutuv viivis 0, 022 % päevas tasumata

põhivõlalt kuni kohtuotsuse täitmiseni.

3. Tiit Sepa apellatsioonkaebus rahuldada.

4. Merle Ploomi ja Viljar Raudiku apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Tartu Maakohtu 11. juuli 2022 määrusega seatud hagi tagamine jätta muutmata

kuni kohtuotsuse täitmiseni.

6. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta 95% ulatuses Tiit Sepa kanda ja

5 % ulatuses solidaarselt Merle Ploomi ja Viljar Raudiku kanda. Menetluskulude

rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse

jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Tiit Sepp (hageja) esitas 29. juunil 2022 (täiendatud 8. juulil 2022) Tartu Maakohtule

hagiavalduse Merle Ploomi (kostja I) ja Viljar Raudiku (kostja II) vastu. Hageja palus

kohustada kostjat I andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks ½ kaasomandi osa

registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistust omandiõiguse üleandmiseks selliselt, et kinnistu

reg nr XXXXXXX läheb tervikuna hageja ainuomandisse ja registriosa nr XXXXXXX II jakku

kostja II kaasomandi osa kohta tehtud omaniku kande kustutamiseks, ning hageja

ainuomanikuna

sissekandmiseks.

Samuti

kohustada

kostjat II

andma

nõusoleku

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ½ kaasomandi osa kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX

kantud kinnistust omandiõiguse üleandmiseks selliselt, et kinnistu läheb tervikuna hageja

ainuomandisse ja II jaos kostja II ½ kaasomandi osa kohta tehtud omanikukande

kustutamiseks ning hageja ainuomanikuna sissekandmiseks. Hageja palus asendada kostjate

nõusolekud kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja kostja I nõusoleku asjaõiguslepingu

sõlmimiseks TsÜS § 68 lg 5 mõttes kohtuotsusega.

Hagiavalduse kohaselt olid hageja ja kostja I Valgas XXXXXXXXXXXXXX asuva kinnistu

(registriosa nr XXXXXXX) kaasomanikud selliselt, et mõlemale kuulus ½ kinnistu mõttelist

osa. Kostja I omandas oma ½ mõttelise osa hagejalt 22. märtsi 2019 kinnisasja müügilepingu

alusel.

Kostja I teavitas 23. novembril 2021 hagejat, et võõrandas oma kaasomandi osa 19. novembril

2021 lepingu alusel kostjale II. Lepingu p-de 4.1 ja 4.2 kohaselt müüs kostja I kinnistu

kostjale II 40 000 euroga, millest 30 000 eurot pidi kostja II tasuma kostjale I sularahas ning

10 000 eurot ülekandega hiljemalt 25. novembril 2021. Hageja on seisukohal, et kostja II ei ole

tasunud hagejale lepingust tulenevat ostuhinda.

Hageja tegi 23. jaanuaril 2022 ostueesõiguse teostamise avalduse kinnistu ½ mõttelise osa

suhtes. Hageja leiab, et õige ostuhind on 10 000 eurot. Kostjad on keeldunud ostueesõiguse

avalduse alusel tehingu vormistamiseks hinnaga 10 000 eurot notarisse tulema.

Hagejal on õigus nõuda kostjalt I asjaõiguslepingu sõlmimist kinnistu mõttelise osa omandi

üleandmiseks asjaõigusseaduse (AÕS) § 244 lg 1 alusel. Hagejaga tuleb müügileping lugeda

sõlmituks 10 000 euroga. Kostjate vaheline kinnisasja mõttelise osa müügileping võib olla

näilik seetõttu, et pooled varjasid tegelikku ostuhinda (TsÜS § 89). Juhul, kui varjatud tehing

kehtib, on ostueesõigust omaval isikul õigus nõuda, et temaga loetakse müügileping sõlmitud

nendel tingimustel, milles müüja ja ostja tegelikult kokku leppisid. Hageja leiab, et müügihind

40 000 eurot fikseeriti vaid selleks, et kostjal I tekiks näilik alus vastava summa nõudmiseks

hagejalt. On äärmiselt tavapäratu, et kinnistu võõrandamisel lepitakse kokku sularahas

tasumine (eriti sellises suuruses) ning kostjal II ei saanud olla sellist raha.

Hageja väitis ka, et kostjate vaheline müügitehing oli tervikuna rahatu ja sõlmitud üksnes

selleks, et seada hageja sundolukorda, kus ta peaks enda ja oma laste elukoha säilitamiseks

tasuma kostjale I tema venna vahendusel 40 000 eurot.

2. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata. Kostjad leidsid, et nende vahel 19. novembril 2021

sõlmitud kinnistu müügileping on kehtiv ning see on sõlmitud müügilepingus märgitud hinnaga

40 000 eurot. Kostjad selgitasid ka, et hageja poolt tellitud kinnisasja hindamisakti kohaselt oli

kinnistu väärtus 85 000 eurot (I kd, tl 56-77), mistõttu toimus kostjale I kuulunud kinnistu

mõttelise osa müügitehing turuhinnaga.

3. Kostja I esitas hageja vastu vastuhagi, milles palus mõista hagejalt kostja I kasuks välja

ostuhinnana 40 000 eurot ning sissenõutavaks muutunud viivise alates 25. jaanuarist 2022,

mille suurus on seisuga 24. august 2022 1865,60 eurot ja edasiulatuva viivise alates

25. augustist 2022. Viivise määraks on vastavalt 19. novembri 2021 müügilepingu punktile

3.3. 0,022% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest.

Kuivõrd kostjate 19. novembri 2021 müügileping on kehtiv ja hageja on teostanud selle suhtes

ostueesõigust, loetakse kostja I ja hageja vahel müügileping sõlmituks samadel tingimustel,

milles kostjad 19. novembri 2021 müügilepingus kokku leppisid ehk hinnaga 40 000 eurot.

Hageja ei ole seda summat kostjale I tasunud ega notari juures deponeerinud.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus jättis hageja hagi kostjate vastu rahuldamata. Maakohus jättis kostja I vastuhagi

hageja ja kostja II vastu rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

Maakohus tuvastas järgmised mittevaieldavad asjaolud:

-

hageja ja kostja I olid vaidlusaluse kinnistu kaasomanikud ning kummalegi omanikule

kuulus ½ suurune mõtteline osa kinnistust;

-

kostja II on kostja I vend;

-

kostja I on 19. novembri 2021 müügilepinguga müünud temale kuulunud ½ suuruse

mõttelise osa kinnistust kostjale II;

-

hageja on esitanud 23. jaanuaril 2022 kostjale I ostueesõiguse teostamise avalduse.

Kaasomanik, kes teostab kinnisasja mõttelise osa suhtes AÕS § 73 lg-s 2 sätestatud

ostueesõigust, võib TsÜS §-s 89 sätestatud aluste esinemisel tugineda kinnisasja mõttelise osa

müügilepingu tühisusele selle näilikkuse tõttu. Kinnisasja mõttelise osa müügileping võib olla

näilik selle tõttu, et pooled varjasid tegelikku ostuhinda. Juhul, kui varjatud tehing kehtib, on

ostueesõigust omaval isikul õigus nõuda, et temaga loetakse müügileping sõlmituks nendel

tingimustel, milles müüja ja ostja tegelikult kokku leppisid (Riigikohtu 9. märtsi 2004 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-24-04).

Maakohus hindas esmalt, kas kostjate 19. novembri 2021 leping (I kd, tl 11-16) on tühine.

Hageja väitis, et kostjad on soovinud varjata 19. novembri 2021 müügilepinguga tehingut,

millega tegelikkuses müüs kostja I temale kuulunud mõttelise osas kinnistust lepingus

sätestatust madalama hinnaga. Maakohus nõustus, et hageja ei pea tõendama negatiivset asjaolu

– sularahamakse mittetoimumist. Kui kostjad tuginevad sularahamakse tegelikule toimumisele,

siis tuleb seda tõendada kostjatel. Samas tugines hageja hinnakokkuleppe näilikkusele ning see

asjaolu tuli hagejal ka tõendada.

Müügilepingu kohaselt tuli müügihind tasuda 25. novembril 2021, seejuures 30 000 eurot

sellest sularahas ning 10 000 eurot ülekandega. Kostja I pangakonto väljavõtte (I kd, tl 154-157

pöördel) kohaselt on kostja II tasunud kostjale I 22. novembril 2021 10 000 eurot selgitusega

„XXXXXXXXXXXXXX, X“ (tl 155) ning 8. novembril 2022 on kostja I teinud oma kontole

sularaha sissemakse 30 000 eurot selgitusega „1/2 maja müügist“. 10 000 euro ülekanne

kostjale I nähtub lisaks ka kostja II konto väljavõttelt (I kd, tl 158 pöördel). Lisaks on mõlemad

kostjad vande all selgitanud, et kostja II andis kostjale I peale tehingut pühapäeva hommikul

sularahas 30 000 eurot üle kostja I kodus Valgas (II kd, tl 7, 12).

Maakohus nõustus hagejaga, et hoolimata konto väljavõtetel nähtuvast ja kostjate vande all

antud selgitustest, ei ole kostja II tegelikkuses müügihinda kostjale I tasunud. Kostjad on

loonud mulje tasumisest. Sularahana kontole sissemakstud raha 30 000 eurot ei saanud kostja I

saada kostjalt II. Ka ülekandega tasutud 10 000 euro üleandmine oli näilik, sest kostja I asus

saadud summat koheselt tagasi maksma.

Eeltoodud põhjustel leidis maakohus, et kostjate 19. novembri 2021 müügilepingul ei olnud

selles kokku lepitud tagajärgi ning müügihinda ei ole kostja II kostjale I reaalselt tasunud.

Maakohus leidis, et käesoleval juhul ei kohaldu TsÜS § 89 lg 3, vaid kohaldub TsÜS § 89 lg 1

esimene alternatiiv, st kostjad on üritanud jätta mulje tehingu toimumisest.

Maakohus järeldas, et ehkki müügihinna tasumist tuleb eitada, puudub igasugune mõistlik

põhjendus, miks pidanuks kostja I soovima oma vara kostjale II võõrandada oluliselt väiksema

hinnaga kui oli tema omandisse kuuluva mõttelise osa turuväärtus. Seega ei saa lugeda, et

kostjad soovisid 19. novembri 2021 kinnistu mõttelise osas müügilepinguga varjata sama

tehingu tegemist oluliselt väiksema hinnaga. Hageja seesuguse väitega on vastuolus ka asjaolu,

et kostja I asus kostjale II saadud 10 000 eurot koheselt tagastama.

Väitega, et müügihinnaks oli tegelikult 10 000 eurot, on vastuolus ka hageja enda väide, et

tehing oli tegelikkuses tervikuna rahatu. Maakohus nõustus, et see vaidlusaluse tehingu

tegemise eesmärk võis olla saada hagejalt 40 000 eurot kaasomandi osa eest. Sellisel juhul ei

oleks aga kostjad leppinud kokku väiksemas müügihinnas, sest see ei võimaldanuks eesmärki

täita.

Ühtlasi, kui tehingu eesmärgiks ei olnud kinnistu omandamine kostja II poolt, vaid see, et

kostja I saaks hagejalt 40 000 euro oma kaasomandi osa eest, siis ei saanud eksisteerida ka ühtki

varjatud tehingut TsÜS § 89 lg 3 mõistes, mis saaks jääda kehtima. Tegemist on mulje jätmisega

tehingu olemasolust ehk TsÜS § 89 lg 1 esimese alternatiiviga. Selle puhul kohaldatakse

TsÜS § 89 lg-t 2, mille kohaselt on näiline tehing (tervikuna) tühine.

Kostjad on kinnitanud, et nad ei oleks tehingut sõlminud 10 000 euroga. Arvestades kinnisasja

tegelikku turuhinda ole põhjust selles kahelda. Seega ei saa vaidlusalune müügitehing olla

osaliselt kehtiv TsÜS §-st 85 tulenevalt.

Seega on 19. novembri 2021 müügileping tervikuna tühine. Hagejal ei ole võimalik

ostueesõigust teostada tühise tehingu suhtes ja kostjal I ei saanud tekkida ka kohustust omandi

üleandmiseks hagejale ning kostjaid ei saa kohustada hageja poolt taotletud kinnistusraamatu

kannete tegemiseks nõusolekute andmiseks. Järelikult tuleb hagi jätta rahuldamata.

Samal põhjusel tuleb jätta rahuldamata ka vastuhagi, sest kui tehing on näilisuse tõttu tühine,

siis ei saa ka lugeda, et hageja teostas ostueesõigust kehtivalt 40 000 euroga ega mõista hagejalt

40 000 eurot kostja I kasuks välja. Põhinõude rahuldamata jätmisel jääb rahuldamata ka

viivisenõue. Ka vastuhagist tulenevad eeltooduga seotud nõuded kinnistusraamatu kanneteks

nõusoleku andmiseks ja otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks ei kuulu rahuldamisele.

Kuna rahuldamata jäävad nii hagi kui vastuhagi, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1

alusel poolte endi kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Hageja apellatsioonkaebus

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada osas, millega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda ning teha

tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate kanda.

Alternatiivselt palub hageja tühistada maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas ja jätta

poolte menetluskulud kostjate kanda. Apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud kulud palub

hageja jätta kostjate või alternatiivselt poolte endi kanda.

Maakohus tuvastas ebaõigesti, et kostjate 19. novembri 2021 müügileping on tervikuna tühine.

Maakohus oleks pidanud lugema tehingu sõlmituks 10 000 euroga, millises ulatuses teostas

hageja ka oma ostueesõigust. Hageja nõustub maakohtu otsusega osas, et tehing võis olla rahatu

30 000 eurot ületavas osas. Samas sõltumata sellest, et kostja I asus kostjale II saadud summat

tagastama ning suuremas osas ülekandega saadud summa ka tagastas, on hageja teostanud

ostueesõigust 10 000 euroga ning seetõttu ei võinud maakohus jätta hagi rahuldamata.

Maakohus jättis tähelepanuta, et kostjate eesmärgiks ei olnud tehingu sõlmimine

40 000 euroga, vaid eesmärk oli sõlmida tehing selleks, et hageja tasuks kostjale I 40 000 eurot.

Sel eesmärgil leppisid kostjad kokku, et ostuhinnast tasutakse vaid 10 000 eurot. Ostueesõiguse

teostamise hetkel ei teadnud hageja, et kostjad on skeemitanud ka ülekandega tasutud ostuhinna

osas või, et tegelikkuses oli ostuhind veelgi madalam, mistõttu ei saanud hageja sel hetkel

madalama hinnaga ostueesõigust ka teostada. Maakohus oleks pidanud tuvastama tegelikult

tasutud hinna ning lugema ostueesõiguse teostatuks. Hageja oli ja on nõus kostjale I

10 000 eurot maksma. See, et kostjad on väitnud, et nad ei oleks sõlminud lepingut väiksema

hinnaga kui 40 000 eurot, ei oma vähimatki tähtsust, sest nende selgitused ei ole usaldusväärsed.

Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et kostjate vahel sõlmitud tehing oli tervikuna näilik ehk

tühine. Maakohus leidis põhjendamatult, et ei kohaldu TsÜS § 89 lg 3. Olukorras, kus kostja II

on kantud vaidlusaluse kinnistu kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse, muutus

varjatud tehing kehtivaks. Hageja on õiguspäraselt teostanud ostueesõigust varjatud tehingus

sätestatud tingimustel.

Maakohtu järeldused seoses TsÜS § 89 lg 1 kohaldumisega on ebaõiged. TsÜS § 89 lg 1

kohaldamise välistab asjaolu, et müügihinda ei ole 10 000 eurot ületavas osas tasutud. Kinnistu

koguväärtus ei oma tähtsust ning vaidlusaluse kaasomandiosa väärtuse osas tõendid puuduvad.

Hindamisaktist nähtuv koguväärtus omaks tähtsust kinnistu tervikuna võõrandamisel.

Maakohus jättis ebaõigesti menetluskulud poolte endi kanda. Asjas tuvastatud asjaoludest

nähtuvalt on kostjad oma menetlusõigusi kuritarvitanud. Kostjate käitumine kogumis on piisav,

et jätta menetluskulud tervikuna kostjate kanda TsMS § 162 lg 4 alusel.

6. Kostjad paluvad jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ükski tõend ei kinnita hageja väidet, et kinnistu mõtteline osa müüdi 10 000 euro eest. Kostjad

on vande all ütlustes kinnitanud, et arutati üksnes hinda 40 000 eurot. Kostjad on tõendanud, et

kostja II oli võimeline 40 000 euro eest ostma kinnistu mõttelise osa. Müügitehing sõlmiti selles

märgitud tingimustel. Seega ei varjatud mingit muud tehingut. Maakohus on tõendeid hinnanud

valikuliselt.

Jääb arusaamatuks, millest tulenevalt hageja väidab, et kostjad on vande all valetanud. Kohtu

poolt vastuolude otsimine kostjate ütlustes on otsitud. Ka menetluskulude jaotuse osas on

hageja väited põhjendamatud. Kostjad ei ole menetlusõigusi kuritarvitanud.

Kostjate apellatsioonkaebus

7. Kostjad I ja II esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada

maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 4 ning teha uus otsus, millega rahuldada kostja I

vastuhagi ning mõista hagejalt kostja I kasuks välja 40 000 eurot ning lisanduvad viivise 0,022

% päevas kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni, jätta kostjate menetluskulud hageja kanda ja

mõista hagejalt kostjate kasuks välja maakohtu menetluskulude katteks 18 579,20 eurot.

Apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud paluvad kostjad jätta hageja kanda.

Kostja I rõhutas, et kuivõrd kohus ei ole kostja I 1. veebruari 2023 vastuhagi täpsustuses

esitatud nõudeid menetlusse võtnud, oleks maakohus pidanud lahendama 24. augusti 2022

vastuhagi nõuded.

Maakohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 89 lg-id 1 ja 2, kui leidis, et kostjate müügileping on

tühine. Maakohus on rakendanud kostjale II ebamõistlikku tõendamiskoormust, et viimane

oleks pidanud täiendavate dokumentaalsete tõenditega tõendama vande alla antud ütluste

paikapidavust. Maakohus ei ole hinnanud kostjate pangakontode väljavõtteid, kostja II

palgatõendit, auto ostuga seotud dokumente, kostja I poolt Puiestee 3-31, Valga korteri ostmist

ja müügihinna tasumist tõendavaid dokumente ning kostjate vande alla antud ütlusi igakülgselt,

täielikult ja objektiivselt. Maakohus on ebaõigesti hinnanud kostja I pangakonto väljavõtteid,

mis tõendavad kostja I poolt sularaha igapäevast kasutamist ja sissemakseid lisaks kinnistu

mõttelise osa müügist saadud 30 000 eurole.

Kostja I ei nõustu maakohtu järeldusega, et tegelikkuses kostja II kostjale I müügihinda ei

tasunud. Maakohtu seisukoht, et kostjal II ei saanud olla sularahas 30 000 eurot, ei tugine

tõenditel. Kostja II selgitas istungil, et kogus 30 000 eurot umbes nelja aasta jooksul. Kostjad

leidsid, et ei ole midagi üleloomulikku selles, et kostja II oma kodust kapist rohelises-valges

karbist võttis kogutud rahast 30 000 eurot ja viis oma õele Eestisse, mille viimane pani oma

kontole. Maakohtu järeldus sellest, et ebausutav on, et kostja I hoidis sularaha kodus kapis, on

ebaloogiline. Naisterahva jaoks on 30 000 eurot Tallinnas ja rongireisil kaasas kandmine ning

kodus turvalises peidupaigas hoidmine väga suure ohu taseme erinevusega.

Asjaolu, et kostja I kandis 7. detsembril 2021 ja 8. detsembril 2021 kostjale II raha selgitusega

„ülekanne“ ei muuda raha sihtotstarvet. Maakohus on auto ostmisega seotud tõendeid hinnanud

valikuliselt. Tänaseks on auto Eestis arvele võetud ning auto registreerimismärk on

XXXXXXX.

Ka väidetava raha tagasikandmise osas ei ole kohus hinnanud tõendeid kogumis ning jätnud

kostjate vande all antud ütlused tähelepanuta. Samuti ei ole kohus hinnanud kostjate vande all

antud ütlusi objektiivselt. Maakohus ei ole hinnanud kostjate kohtukõne teesides toodud väiteid.

Maakohtu väide, et ülekandega tasutud summa oli näilik, kuna seda on asutud tagasi maksma,

ei ole kooskõlas kogutud tõenditega. Tõendite ebaõige hindamine tõi kaasa ka ebaõige järelduse

tehingu tühisuse osas. Kostjate eesmärk oli kinnistu mõttelise osa müük, et kostja I pääseks

hageja manipulatsioonidest.

8. Hageja palus jätta kostjate apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Kostja I täpsustas 1. veebruaril 2023 vastuhagi, kuid leiab apellatsioonkaebuses, et maakohus

ei peaks vastuhagi nõuete täpsustustega arvestama, sest neid ei võetud menetlusse.

Apellatsioonkaebus sisaldab uusi väiteid, kuid kostjad ei põhjenda, miks need esitatakse alles

apellatsioonimenetluses.

Maakohus tuvastas õigesti, et kostjate väited sularaha üleandmisega seoses olid vastuolulised

ning kostja II ei ole kostjale I ostuhinda tasunud. Toimikus ei ole ühtegi tõendit, mis kinnitaks,

et kostja I ostis kostjalt II saadud raha eest korteri asukohaga Puiestee 3-31, Valga.

Ainetu on kostjate etteheide, et hageja esindaja oleks kostjaid ülekuulamise käigus eksitanud.

Kostjate vande all antud ütlused olid omavahel kooskõlastatud. Hageja ei nõustu, et kostjate

detailimälu tähendab, et nad rääkisid tõtt. Kostja II ütluste vastuolu ei kõrvalda kostjate

apellatsioonkaebuses antud selgitused.

Olukorras, kus kostjate ütlused olid vastuolulised, ei ole nende ütlused tõenditena

usaldusväärsed. Puiestee 3-31, Valga korteri ostmine ei tõenda, et kostja II tasus kostjale I

kaasomandi mõttelise osa eest 40 000 eurot.

Samuti sisaldab apellatsioonkaebus uut väidet selle kohta, kuidas kostja I kinnisasja mõttelise

osa müügist väidetavalt saadud raha on kulutanud. Hageja palub jätta selle tähelepanuta.

Kostja I kinnistu ostuhinna tasumise nõue ei ole muutunud sissenõutavaks, kuna kostjad

leppisid tehingus kokku ostuhinna tasumises 6. päeval asjaõiguslepingu sõlmimisest, st sama

tingimus kohaldub ka hageja osas ja see välistab kostjate viivisnõude rahuldamise tervikuna.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse ebaõige

kohaldamise tõttu osas, milles maakohus jättis hagi täielikult ja kostja I vastuhagi osaliselt

rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas

ilma maakohtule asja tagasi saatmata ise uue otsuse, millega rahuldab hagi ja kostja I vastuhagi

osaliselt ning jätab menetluskulud 95 % ulatuses hageja ja 5 % ulatuses kostjate kanda (TsMS

§ 657 lg 1 p 2) . Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles maakohus jättis rahuldamata

kostja I vastuhagi viivise nõudes perioodil 25. jaanuar – 23. august 2022.

Hageja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada, kostjate apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele

osaliselt.

10. Maakohus tuvastas ja asjas ei ole vaidlust, et hageja ja kostja I olid

XXXXXXXXXXXXXX X asuva kinnistu kaasomanikud ja endised elukaaslased. 19.

novembri 2021 müügilepinguga müüs kostja I temale kuulunud ½ mõttelist osa kinnistust

kostjale II, kes on kostja I vend. Hageja on esitanud 23. jaanuaril 2022 kostjale I ostueesõiguse

teostamise avalduse. Kostja II on kantud ostetud mõttelise osa uue omanikuna

kinnistusraamatusse.

Hageja soovib ostueesõigust teostada ostuhinnaga 10 000 eurot ja saada kinnisasja

ainuomanikuks, milleks palub kohtul kohustada kostjat I andma nõusolek asjaõiguslepingu

sõlmimiseks, kohustada mõlemaid kostjaid andma nõusolek kinnistusraamatu kande

parandamiseks ning asendada kostjate nõusolek kohtuotsusega. Kostjad hageja õigusele

teostada ostueesõigust sisuliselt vastu ei vaidle, kuid peavad ostuhinnaks 40 000 eurot, mille

kostja I palub ostueesõigust teostavalt hagejalt enda kasuks koos viivistega välja mõista.

11. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu käsitlusega, et nii hagi kui ka vastuhagi tuleb jätta

rahuldamata, kuna 19. novembril 2019 sõlmitud müügileping on näilik ja TsÜS § 89 lg 2 alusel

tühine ning tühise tehingu suhtes ei saa teostada ostueesõigust.

TsÜS § 89 lg 1 järgi on näilik selline tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu

tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest

pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha

tahavad. Sama paragrahvi teise lõike järgi on näilik tehing tühine. Kui näiliku tehinguga

varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut (TsÜS

§ 89 lg 3). Maakohtu hinnangul käesoleval juhul tehingut, mida varjati ja mis saaks jääda

eksisteerima, ei esinenud ja tegemist on üksnes mulje jätmisega tehingu olemasolust.

Ringkonnakohus leiab, et tehingu tühisuse tuvastamisel ei arvestanud maakohus piisavalt

poolte seisukohtadega. Vaidlusaluse lepingu pooled on kostjad, kes on järjekindlalt avaldanud,

et kostja I soovis talle kuuluva mõttelise osa kinnistust võõrandada kostjale II, kes on tema

vend. Kostja I soovis lõpetada kaasomandi hagejaga, kes oli tema endine elukaaslane ja kellega

tal oli pooleli kaasomandi lõpetamise kohtuvaidlus ja kostja II soovis oma õde, st kostjat I

aidata. Kostjad ei soovinud luua õigusnäivust nii omandiõiguse üleminekus kui ka selle

lepingujärgses väärtuses: kostja I soovis enda omaniku õigused üle anda kostjale II, kuid ei

soovinud seda teha tasuta (kinke teel). Lepingu pooled on saanud üksteise tahteavaldustest

ühtemoodi aru ja nad on soovinud kaasa tuua kokku lepitud õiguslikud tagajärjed. Hageja ei ole

vastupidist tõendanud.

Maakohus nõustus põhjendatult kostjatega, et kostjad ei oleks vaidlusalust tehingut sõlminud

ostuhinnaga 10 000 eurot. Nimetatud asjaolu tõendab ka kinnisasja hindamise akt, mille

kohaselt on kinnisasja väärtus 85 000 eurot (I kd lk 68) ja kostjate vahel kokku lepitud hind ½

mõttelise osa eest on seega kooskõlas selle osa turuväärtusega. Müügilepingu puhul saab

eeldada poolte soorituste võrdväärsust, st et ostuhind vastab turuhinnale. Hageja ei ole esitanud

tõendeid, et kinnisasja mõttelise osa väärtus on oluliselt väiksem kui pool kinnisasja kui terviku

väärtusest. Asjas puuduvad tõendid, et kostjate tegelik tahe oli asja võõrandamine alla

turuhinna, st odavama hinna eest kui 40 000 eurot, sh 10 000 euro eest. Seega vastas kostjate

vahel kokkulepitud kinnisasja mõttelise osa hind kostja I sooritusele ja poolte tahe lepingu

sõlmimisel vastas lepingu sisule.

VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva

asja, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. AÕS § 119

lg 1 järgi peab kinnisasja omandamisele suunatud leping olema notariaalselt tõestatud. Poolte

vahel puudub vaidlus selle üle, et kostja II omanikukanne on kinnistusraamtusse tehtud.

Vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on

sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse (AÕS § 119 lg 2).

Maakohus jättis tähelepanuta, et ka seetõttu on müügileping kehtivalt sõlmitud.

Maakohus hindas asjas kogutud tõendeid ja jõudis põhjendatult järeldusele, et kostja II ei ole

müügihinda 40 000 eurot kostjale I (vähemalt mitte täielikult) tasunud, st tehing on kostja II

poolt kostjale I täitmata. Kuivõrd kostja II on lepingu alusel saanud vaidlusaluse kinnisasja

omanikuks ning tehtud on vastav omanikukanne kinnistusraamatusse, ei oma tehingu kehtivuse

hindamisel tähtsust see, kas ostja on müüjale ostuhinna tasunud. Kui ostuhind on tasumata, on

müüjal ostja vastu müügihinna tasumise nõue ja sellise nõude olemasolu ei mõjuta kuidagi

tehingu kehtivust.

Seega on tehing kehtiv ostuhinnaga 40 000 eurot.

12. Hageja on kinnisasja kaasomanikuna teostanud selle mõttelise osa suhtes ostueesõigust

(AÕS § 72 lg 3). Kostjad hageja õigust ostueesõigust teostada ei vaidlusta, vaidlus toimub

üksnes ostuhinna üle, mida hageja peab kostjale I ostueesõiguse teostamise korral maksma.

Kostja I on seetõttu esitanud ka vastuhagi hagejalt ostuhinna 40 000 eurot ja viivise välja

mõistmiseks. Ringkonnakohus möönab, et kujunenud olukorras on mõlemal poolel õigustatud

huvi lahendada nende vahel ostueesõiguse teostamisest tulenev vaidlus kohtu kaudu.

VÕS § 244 lg 1 järgi loetakse ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku ja

müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis.

Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest

tulenevaid kohustusi. VÕS § 244 lg 4 järgi toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust

omava isiku avalduse tegemisega müüjale.

Vaidlust ei ole, et hageja esitas müüjale (kostjale I) ostueesõiguse avalduse tähtaegselt.

Ostueesõiguse avaldus on kindlale isikule suunatud tahteavaldus TsÜS § 69 lg 1 tähenduses,

mistõttu ei saa ostueesõigusega isik seda pärast avalduse kättesaamist müüja poolt enam tagasi

võtta (TsÜS § 72) (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-08 p 20). Pärast ostueesõiguse

avalduse müüja poolt kättesaamist saab ostueesõigust teostanud isik ostueesõiguse

teostamisega seotud õiguslikest tagajärgedest (VÕS § 244 lg 1) vabaneda üksnes kokkuleppel

müüjaga vastavalt VÕS §-s 207 sätestatule.

Ringkonnakohus leiab, et hageja ostueesõigusavaldus, mis on müüjale kätte toimetatud, ei ole

tingimuslik ja on kehtiv. Hageja on ostueesõiguse teostamise avalduses küll märkinud (I kd lk

17p) „ Avaldaja hinnangul on tegemist näiliku ostuhinnaga ja Avaldaja hinnangul on õige

ostuhind 10 000 eurot“, kuid ei ole avalduses ostueesõiguse teostamist enda poolt õigeks

peetava ostuhinnaga sidunud. Kuigi hageja on vaielnud kostja I nõudele ostuhinna tasumiseks

vastu, ei ole hageja ka kohtumenetluses sidunud hagi rahuldamist ostuhinnana üksnes 10 000

euro tasumisega. Ringkonnakohus leiab, et hageja on ostueesõiguse teostanud kostjate vahel

sõlmitud müügilepingus kokku lepitud tingimustel ja ta ei ole vabanenud kokkuleppel müüjaga

ostueesõiguse teostamisest tulenevatest tagajärgedest.

Kaasomaniku ostueesõigus on asjaõigusliku toimega ostueesõigus (AÕS § 73 lg 2), see on

võrdsustatud kinnistusraamatusse kantud eelmärkega omandi üleandmise nõude tagamiseks

(AÕS § 257 lg 3) ja sellel on AÕS § 63 lg-test 3-5 tulenev toime. See tähendab, et kui

ostueesõigusega koormatud kinnistut on pärast ostueesõiguse teostamist käsutatud viisil, mis

ostueesõiguse teostamise korral kahjustaks ostueesõigust omava isiku õigusi, on selline

käsutustehing AÕS § 63 lg 3 kohaselt tühine. Ostueesõiguse teostamist võib eelkõige

kahjustada kinnisomandi ülekandmine ostjale pärast temaga kinnistu müügilepingu sõlmimist,

millest ostueesõigus tekib. Sellisel juhul muutub kinnistusraamatu kanne ostja kui kinnistu

omaniku kohta ostueesõiguse avalduse esitamisel automaatselt valeks, kinnistu omand kuulub

sellisel juhul uuesti müüjale (ehki omanikuna on kinnistusraamatusse kantud ostja) ning

ostueesõigusega isikul on õigus nõuda müüjalt müügilepingu täitmist VÕS § 108 lg 2 alusel,

eelkõige ostueesõigusega koormatud kinnistu suhtes asjaõiguslepingu sõlmimist. Ostjalt saab

ostueesõigusega isik nõuda sellisel juhul kinnistusraamatu kande parandamist (vt

Võlaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne I, lk 164).

Kuivõrd hageja on teostanud kehtivalt ostueesõigust, kuid kostja II on kantud

kinnistusraamatusse ostueesõigusega koormatud kinnisasja mõttelise osa omanikuna, on

hagejal õigus nõuda VÕS § 108 lg 2 alusel lepingu täitmist, kostja I kohustamist müüjana anda

nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja AÕS § 63 lg 5 ja § 65 ning KRS § 341lg 2 p 2 alusel

kostjate kohustamist anda nõusolek ebaõigeks muutunud kinnistusraamatu kande muutmiseks

(paranduskande

tegemiseks)

ning

kostjate

vastavate

tahteavalduste

asendamiseks

kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 alusel. Hagi kuulub rahuldamisele.

13. Ostueesõigust teostanud isiku kohustus on VÕS § 244 lg 1 järgi tasuda müüjale ostuhind

ja ta peab seda tegema samadel tingimustel, mis lepiti kokku müüja ja ostja vahelises

müügilepingus. Müügilepingu p 3.1. järgi on ostuhinnaks kokku lepitud 40 000 eurot, mis tuli

tasuda müüjale pärast lepingu sõlmimist.

Kuivõrd hageja taotleb kostja I kohustamist asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja nõusoleku

andmist hageja kandmiseks kinnistusraamatusse ostueesõigusega koormatud eseme

omanikuna, kuid ei ole müüjale (kostjale I) ostueesõiguse teostamise järel ostuhinda tasunud

ega hoiustanud, rahuldab ringkonnakohus kostja I vastuhagi ja mõistab hagejalt kostja I kasuks

välja ostuhinna 40 000 eurot.

14. Kostja I on esitanud lisaks põhivõlale ka viivise nõude ja on arvestanud põhivõlalt viiviseid

alates 25. jaanuarist 2022.

Müügilepingu p 3.3. järgi tasumisega viivitamisel on müüjal õigus nõuda ostjalt viivist

0,022 % tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest.

VÕS § 113 lg 1 järgi võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral

viivist arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Sama paragrahvi

lõige 2 järgi, kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju

hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude

puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule

oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi.

Kostjad märgivad, et hageja on ostuhinna tasumisega olulises lepingurikkumises, sest kostjad

on olnud nõus notaris ostueesõiguse tehingu lõpuni viima juhul, kui hageja deponeerib 40 000

eurot tehingut tõestava notari deposiitkontol.

Ringkonnakohus nõustub, et kui müüja on valmis ostueesõigusega koormatud vara

ostueesõigusega isikule üleandmiseks ja temale omandi ülekandmiseks vajalike toimingute

tegemiseks, kujutab ostueesõigusega isiku poolt ostuhinna tasumata jätmine endast lepingulise

kohustuse rikkumist VÕS § 100 mõistes. Õiguskirjanduses on avaldatud seisukohta, et ostuhina

tasumise pakkumine ei tähenda kohustust tasuda ostuhind kohe ostueesõiguse teostamisel.

Ostueesõigust teostanud isikul on võimalik kasutada VÕS §-s 111 sätestatud vastuväidet,

paragrahvis sätestatu kohaselt peab ta raha maksma üksnes ostueesõigust omava isiku ja müüja

vahel VÕS § 244 lg 1 alusel tekkinud lepingu täitmiseks vajalike toimingute tegemise vastu,

eelkõige siis omandi üleandmiseks vajaliku käsutustehingu tegemise ja ostueesõigusega

koormatud eseme üleandmise vastu (vt Võlaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne I, lk 182).

Sellises olukorras on müüjal õigus anda ostueesõigust teostavale isikule täiendav tähtaeg

ostuhinna tasumiseks. Müüja saab seejuures teatada ostueesõigust teostavale isikule enda

valmisolekust ostueesõigusega koormatud eseme ja selle omandi üleandmiseks vajalike

toimingute tegemiseks müügihinna tasumise eest ning nimetada kuupäeva, mil ostueesõigust

teostanud isik peab müüjale hiljemalt pakkuma ostuhinna tasumist temale asja ja omandi

üleandmiseks vajalike toimingute eest, sh teatama kuupäeva, millal ta on valmis sõlmima notari

juures asjaõiguslepingu ja koostama kinnistusraamatu kande muutmiseks vajaliku

kinnistamisavalduse. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja I oleks teatanud hagejale selgelt

kuupäeva, millal ta on valmis lõpule viima ostueesõigusega koormatud eseme ja selle omandi

üleandmiseks vajalike toimingute tegemise notari juures ostuhinna 40 000 eurot deponeerimise

korral. Kohtule esitatud tõendite hulgas sellist kostja I teadet hagejale ei ole, küll aga on

7. veebruaril 2022 kostjate esindaja teatanud hageja esindajale, et kostja II ei saa notari juurde

ilmuda 17. veebruaril 2022 kl 10.30 ja kostja II saaks notari juurde tulla kas 16. veebruaril

2022 või alates 28. veebruarist 2022 ja palub panna uus notari aeg (I kd lk 21). Tegemist on

kostja I viivisenõude arvestamise algusajaga võrreldes hilisemate kuupäevadega.

Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd kostja I ei andnud hagejale selget tähtaega ostuhinna

tasumiseks, st kohustuse täitmiseks ja kooskõlas VÕS § 113 lg-ga 2, on hageja viivise nõue

põhjendatud alates vastuhagi esitamisest kohtule, st alates 24. augustist 2022.

Arvestades täitmata kohustuse suurust 40 000 eurot ja viivise määra 0, 022% täitmata

kohustusest päevas, on viivis ühe viivituses oleva päeva eest 8, 8 eurot. Perioodil 24. august

2022 kuni ringkonnakohtu otsuse tegemiseni 25. jaanuaril 2024 on hageja ostuhinna tasumisega

olnud viivituses 520 päeva ja temalt tuleb välja mõista sel perioodil viivisena 4576 eurot (520

päeva x 8, 8 eurot). Hagejalt tuleb välja mõista ka tulevikus sissenõutavaks muutuv viivis

samas määras TsMS § 367 alusel kuni põhivõla tasumiseni. Kostja I vastuhagi tuleb viivise

nõudes rahuldada seega osaliselt.

15. Ringkonnakohus lähtub kostja I apellatsioonkaebuse läbivaatamisel kaebuse piiridest

(TsMS § 651 lg 1). Apellatsioonkaebuses märgib kostja I, et kuivõrd maakohus ei ole tema

1. veebruari 2023 vastuhagi täpsustuses esitatud nõudeid menetlusse võtnud, ei pidanud kohus

ka vastuhagi täpsustuses esitatud nõudeid lahendama, vaid pidi lahendama üksnes 24. augusti

2022 vastuhagi nõudeid. Ringkonnakohus lahendab vastuhagi apellatsioonkaebuses taotletud

ulatuses, st üksnes 40 000 euro ja viivise nõude osas.

Kostja I esitas maakohtule 1. veebruari 2023 vastuhagi täienduses ka taotluse otsuse täitmise

korra kindlaksmääramiseks. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel

kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et

otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga.

Tegemist on menetlusliku taotlusega, mille lahendamiseks ei pidanud maakohus taotlust eraldi

menetlusse võtma. Kuivõrd kostjad ringkonnakohtu menetluses otsuse täitmise korra kindlaks

määramist enam ei taotle, ei saa ringkonnakohus otsuse täitmise korda ja viisi ka kohtuotsusega

kindlaks määrata.

Ringkonnakohus viitab siinjuures ka Riigikohtu praktikale (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-136-05), et TMS § 19 järgi saab lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks

tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind. Kohus saab rakendada ostuhinna tasumise

tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui

esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult. Seadus ei näe ette, et ostuhind

peaks olema tasutud või hoiustatud kohtu deposiitkontol enne kohtumenetluse algust.

16. Käesolevas asjas ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse enamuses osas ja teeb ise

tühistatud osas uue kohtuotsuse, mistõttu tuleb muuta ka menetluskulude jaotust (TsMS § 173

lg 3).

Ringkonnakohus rahuldab hagi täielikult ja vastuhagi osaliselt. TsMS § 162 lg 1 kohaselt

kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 järgi võib kohus hagi

osalise rahuldamise korral jaotada menetluskulud ka võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega.

Käesolevas asjas on vaidluse tuum selles, kas hageja peab ostueesõigust teostades tasuma

müüjale (kostja I) lepingus kokku lepitud ostuhinna 40 000 eurot. Kostjad hageja ostueesõigust

ei vaidlustanud, mistõttu põhjustas kohtuvaidluse üksnes hageja. Kuivõrd ringkonnakohus

tuvastas, et kostja I nõue saada hagejalt ostueesõiguse teostamisel 40 000 eurot on põhjendatud,

tegi ringkonnakohus otsuse hageja kahjuks ja hageja peab kandma enamuse kohtuvaidlusega

seotud mõlema poole menetluskuludest. Arvestades aga asjaolu, et kohus jättis osaliselt

rahuldamata kostja I viivisenõude, on põhjendatud jaotada kulud proportsioonis, et hageja

kanda jääb 95 % poolte kuludest ja kostjate kanda jääb 5 % kuludest. Kostjad on koostanud

ühised menetluskulu nimekirjad ja tehtud kulusid kostjate vahel ei eristata, mistõttu vastutavad

kostjad menetluskulude eest solidaarselt (TsMS § 165 lg 1). Kulude hageja kanda jätmine

määratud proportsioonis ei ole kohtuvaidluse asjaolusid arvestades hageja suhtes ebaõiglane

ega ebamõistlik TsMS § 162 lg 4 tähenduses. Ringkonnakohus arvestab ka asjaoluga, et hageja

on tagasi lükanud kõik kostjate pakutud võimalused lahendada vaidlus kompromissiga.

Käesolevas asjas ei ole maakohus kohtuotsuses menetluskulusid kindlaks määranud, mistõttu

määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Ringkonnakohus ise

menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra.

(allkirjastatud digitaalselt)