3-23-1423/10 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Pihel Sarv

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. jaanuaril 2024 Tallinnas

Haldusasja number

3-23-1423

Haldusasi

H.O kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 1. juuni

2023. a vastuse tühistamiseks ja linna kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja H.O

Vastustaja Tallinna linn, esindajad Eva Vanamb ja Timo

Päit

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 19. veebruaril 2024 (halduskohtu-

menetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuapellatsioonkaebuse (vt HKMS § 184) võib

esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates või ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.

Kui apellatsioonkaebuse esitaja soovib, et ringkonnakohus arutaks asja kohtuistungil, tuleb tal

seda märkida. Vastasel juhul eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline vajab apellatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, saab ta esitada ring-

konnakohtule vastava taotluse. Taotluse esitamine ei peata apellatsioonitähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5). Seega peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel nii taotluse kui ka

apellatsioonkaebuse, mida saab vajaduse korral hiljem täiendada (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaebajale kuulub kinnistu asukohaga Pikaliiva 129, Haabersti linnaosa, Tallinn. Kaebaja

ja X.X esitasid Tallinna linnale korduvalt pöördumisi, milles palusid luba paigalda kinnistule

betoonplokkidele toetuva teisaldatava vagunelamu või varjendi ja muid ehitisi.

2. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) vastas kaebaja pöördumistele 1. juuni 2023.

a vastusega nr 4-3/1450-1, milles keeldus taotluse rahuldamisest.

3-23-1423

2.1. 20. aprillil 2017 kehtestatud Haabersti linnaosa üldplaneeringu (ÜP) järgi asub kinnistu

transpordimaal. Ala on hõlmatud 6. juunil 2018 kehtestatud detailplaneeringuga (DP) „Ranna-

mõisa tee 14 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu osaline kehtestamine kruntide positsioon 1

ja 3-10 osas Haabersti linnaosas”. DP järgi on see krunt (positsioon (pos.) 9) määratud liita

kas krundiga pos. 10 (krundi sihtotstarbeks saaks transpordimaa) või krundiga pos. 3 (krundi

sihtotstarbeks saaks elamumaa ja see liidetaks Saadu tn 1/3/5 korterelamu juures oleva

haljasalaga). Tegemist on ehitusõiguseta kõrghaljastatud alaga, kuhu ei või parkida ega

hooneid ehitada. Kinnistul ja selle piiril kasvavad teise väärtusklassi puud, mida tuleb

säilitada (Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2020. a määrus nr 15 „Haljastuse inventeerimise

kord“).

2.2. TLPA-le teadaolevalt on H.O püstitanud kinnistule ehitise. Vaba ehitustegevus ei

tähenda reegliteta ehitamist (ehitusseadustiku (EhS) § 12 lg 2). Kohalik omavalitsus (KOV) ei

kontrolli vaba ehitustegevusega hõlmatud ehitisi enne ehitamist, kuid saab teha järelkontrolli.

Praegusel juhul ei ole ehitustegevus kooskõlas planeeringutega.

2.3. Vastustaja analüüsis ka võimalust DP kaebaja kinnistu osas kehtetuks tunnistada.

Pikaliiva tn 129 kinnistu on 411 m2 suurune. Lähikonda jäävad elamumaa kinnistud on 900–

1500 m2 suurused. Kinnistu ei sobi oma mõõtmete tõttu selles piirkonnas elamumaana

kasutamiseks. Kinnistu on liiga väike, et sellele saaks rajada elamiseks vajalikke

kommunikatsioone.

3. H.O esitas 27. juunil 2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus vastustaja

otsuse tühistada ning kohustada linna andma talle luba paigaldada kinnistule ajutine

vundamendita ehitis ja kasutada kinnistut vastavalt sihtotstarbele.

3.1. Kaebaja ostis krundi eesmärgiga kasvatada seal kasvuhoones istikuid. Kaebaja soovib

tuua kinnistule ilma vundamendita haagissuvila (ajutine hoone), piirata platsi aiaga ja

paigaldada videovalvesüsteemi.

3.2. Vastustaja ei teadnud, et notar on maa sihtotstarbeks märkinud 100% maatulundusmaa.

Ametnikel on võimalik seda kontrollida, mitte korrata, et tegu on transpordimaaga.

3.3. Pikaliiva 129 erastati ja müüdi hiljem mitu korda eraldiseisva maaüksusena. Pole kaebaja

süü, et kinnistuid pole senini ühendatud. Kohalikud elanikud on kinnistut aastaid kasutanud

prügi, langenud lehtede ja puude hoidmiseks. Kaebaja on kinnistu korrastanud ja tahab selle

muuta ilusaks kohaks. Ajutise ehitise paigaldamine ei muuda kohta halvemaks.

3.4. Kui linn soovib tulevikus sinna midagi rajada ja liita kinnistu transpordimaaga, on

kaebaja valmis kaaluma kinnistu vahetamist teise kinnistu vastu. Ajutise ehitise ja

kasvuhoone saaks sellisel juhul ümber paigutada. Eraomand on seadusega kaitstud. Kui

ametnikel on plaanis midagi ehitada, ei tohi see eraisikut kahjustada.

4. Vastustaja esitas vastuse, milles palus jätta kaebuse läbi vaatamata või rahuldamata.

Kaebuse eesmärk jääb arusaamatuks ja selle faktiline põhjendus on puudulik.

4.1. Pikaliiva tn 129 maaüksus on maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu, mille osas pole

kehtiva DP järgset krundijaotust ellu viidud. Kaebaja omandas kinnistu 31. augustil 2021.

4.2. Kaebaja ja X.X on korduvalt pöördunud Haabersti Linnaosa Valitsuse poole sooviga

paigaldada kinnistule vagun- või konteinerelamu, moodulmaja, haagissuvila või varjendi. Ka

on nad selgitanud, et on valmis kinnistu välja üürima ettevõttele, kes paigutab sinna haagised,

vahetusmajad, konteinerid ja muud seadmed, kuid soovivad rajada kinnistule ka väikeehitise

ja kasvuhoone. Lisaks on nad märkinud, et soovivad kasutada kinnistut oma pere

evakuatsioonikohana, kui riigis peaks tekkima ohuolukord.

2(6)

3-23-1423

4.3. Kaebaja ja X.X on esitanud Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametile raieloa taotluse

seoses sooviga tuua kinnistule mobiilse maja või vagunelamu. Amet leidis, et kinnistul

kasvavate väärtuslike puude langetamine vagunelamu paigaldamiseks pole põhjendatud.

4.4. DP järgi on kinnistu ehitusõiguseta kõrghaljastatud ala. Haljasalale ei ole lubatud parkida

ega hooneid ehitada. ÜP järgi on tegu transpordimaaga, s.o liiklemiseks ja transpordiks

kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks ja maa korrashoiuks vajalike ehitiste aluse ning neid

ehitisi teenindava maaga.

5. Kaebaja esitas 27. detsembril 2023 ja 4. jaanuaril 2024 kohtule avaldused, milles palub

lubada paigaldada krundile ajutise ehitise ja võimaldada ligipääsu kinnistule. Kaebaja palus

kohtul arvestada Riigikohtu otsusega kohtuasjas nr 3-19-2398. Riigikohus tühistas selles asjas

praegu vaidlustatud otsusega sarnase Jõelähtme valla otsuse.

5.1. Kaebaja soovib kinnistule paigaldada ajutised ehitised: kasvuhoone (seemikute

kasvatamiseks), keldri (seemikute ja juurte säilitamiseks talvel) ning ilma vundamendita

ratastel või plokkidel ehitise tööriistade ja seadmete hoidmiseks. Kaebajal on vaja kinnistule

autoga ligi pääseda väetiste, istikute ja tööriistade transpordiks. Kinnistu eelmine omanik sai

kinnistule probleemideta ligi ja soovitas ka uuel omanikul kasutada kinnistule viivat teed.

5.2. Ametnikud moodustasid maatulundusmaa otstarbega Pikaliiva 129 katastriüksuse 2003.

a- l. Nad pidid arvestama kõigi maatulundusmaa kasutamiseks vajalike ehitiste rajamisega.

Nüüd ei arvesta ametnikud aga oma varasema otsusega ja leiavad, et krunti ei saa

eraldiseisvana arendada ja maatulundusmaana kasutada. Kaebaja on teinud linnale ettepaneku

kinnistu mõne teise vastu vahetada, kui linn või transpordiamet kinnistut ise vajavad.

5.3. Notar ei hoiatanud kaebajat ühegi piirangu eest. Kaebaja ostis kinnistu

maatulundusmaana kasutamiseks. Kaebaja sai aru, et tegu pole elamumaaga ja suurt hoonet

sellele ehitada ei saa. Vallasasjast ehitise paigaldamiseks ei ole aga kooskõlastusi vaja.

Seaduse järgi pole piiranguid ka kuni 20 m2 suuruse ehitise paigaldamisele.

6. Vastustaja esitas 5. jaanuaril 2024 seisukoha.

6.1. Kohtuasja nr 3-19-2398 asjaolud erinevad praeguse kohtuasja omadest. Riigikohus

tühistas Jõelähtme Vallavalitsuse ettekirjutus-hoiatuse, kuna see oli tehtud valedele

adressaatidele. Riigikohus rõhutas selles otsuses, et ka vaba ehitustegevuse korral peab ehitis

olema kooskõlas selle asukohas kehtivate kitsenduste ja planeeringutega.

6.2. Pikaliiva 129 kinnistu on olnud ehitusõiguseta haljasala selle moodustamisest alates.

Kinnistu moodustati Tallinna Linnavolikogu 23. septembri 1999. a otsusega nr 215

kehtestatud Rannamõisa tee 16 ning Vana-Rannamõisa tee 19 ja 21 DP-ga. Tegemist on

väikese maatükiga, mis jäi krundijaotusel üle. Üheski planeeringus pole ette nähtud kinnistule

sissesõitu.

6.3. Kinnistut ostes peab igaüks ise veenduma selles, kuidas maad on võimalik kasutada.

Omanikul on kohustus kasutada kinnistut vastavalt planeeringutele. Kui kaebaja viidi kinnistu

ostmisel eksitusse, võib tal olla võimalik kasutada müüja suhtes võlaõiguslikke nõudeid. Ka

võib tal olla võimalik esitada nõue notari vastu. KOV tsiviilõiguslikesse suhetesse sekkuda ei

saa. Müügileping ei pane linnale kohustust lubada kaebajal kinnistut soovitud viisil kasutada.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Vastustaja on vaidlustatud otsusega keeldunud rahuldamast kaebaja taotlust rajada Pika-

liiva 129 kinnistule betoonplokkidele toetuva teisaldatava mobiilse elamu või varjendi. Poolte

vahel on juba pikemat aega toimunud suhtlus Pikaliiva 129 kinnistule erinevate ehitiste

rajamise või paigaldamise teemal. X.X on vastustajale saadetud e-kirjades (vt digitoimiku

3(6)

3-23-1423

lehed 37–83) leidnud, et kuna tegu on maatulundusmaaga, võib kinnistule rajada ehitisi, mis

on vajalikud taimekasvatusega tegelemiseks. Ka on X.X korduvalt avaldanud soovi

paigaldada kinnistule elamiseks kasutatav ajutine vundamendita hoone või haagissuvila

(„mobiilne kodu“), kus tema ja ta pere saaks soovi ja vajaduse korral viibida. X.X on kirjadele

lisanud oma plaane illustreeriva pildimaterjali (nt digitoimiku lehed 49–51, 58, 59, 67, 69, 71,

75 ja 79). X.X leiab, et vastustaja ei või keelata kuni 20 m2 suuruse hoonete rajamist

kinnistule. Ka ei saa vastustaja keelata kinnistule sõidukite, sh haagissuvila parkimist.

8. Mobiilset elamut, mille rajamise vastustaja vaidlustatud otsuses on keelanud,

tuleb pidada kaebaja plaane arvestades hooneks EhS § 3 lg-te 1 ja 2 tähenduses.

Määrav pole see, kas hoonel on vundament või kas hoone oleks vajaduse korral

teisaldatav. Hooneks tuleb lugeda ka aluspinnasele toetuv objekt, mis on hoonena

määratletav oma otstarbe, kasutamise viisi ja kestuse poolest. Kaebaja soovib

haagissuvilat või konteinerelamut paigaldada kinnistule pikemaks ajaks ja kasutada

seda püsivalt selleks, et kinnistul ise või koos oma lähedastega elada või aega veeta.

Seega poleks tegu vallasasja või sõidukina käsitatava objektina.

9. Riigikohus on selgitanud, et väiksemahulise aiapidamise eesmärkide hulgas on

rekreatiivne element eelduslikult vähemalt samaväärne põllumajandusliku tootmise ees-

märgiga. Seetõttu sarnanevad aiapidamisega seotud ehitised olemuselt enam suvilale, s.o

elamule ja seda teenindavatele ehitistele (halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-19-2398, p 14).

Vaba ehitustegevusega on hõlmatud kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrgused

elamud, sh aiamajad jm vähemalt perioodiliseks elamiseks ette nähtud hooned ning neid

teenindavad ehitised. Sellise hoone ehitamiseks ei ole kinnistuomanikul vaja esitada ehitus-

teatist ega taotleda ehitusluba. 20–60 m2 suuruse ja kuni 5 m kõrguse elamu ja selle

teenindamiseks vajaliku hoone rajamiseks tuleb esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Sellest

suurema hoone puhul on vaja taotleda ehitusluba (vt EhS lisa 1).

10. Kui tegu pole elamu ega seda teenindava ehitisega, tuleb ka kuni 20 m2 ehitisealuse

pinnaga ja kuni 5 m kõrguse hoone rajamiseks esitada ehitusteatis (EhS lisa 1). Seega poleks

juhul, kui kaebaja soovib rajada kinnistule üksnes taimekasvatuseks vajalikke, mitte

rekreatiivse eesmärgiga hõlmatud väikehooneid (kasvuhoone, kelder, kuur), tegu vaba

ehitustegevuse alla kuuluvate ehitistega.

11. Kaebaja pole täpsustanud, kui suurt eluhoonet ta rajada soovib, olles seisukohal, et

teisaldatava hoone puhul ei olegi tegu hoonega. Praeguses asjas vaidlustatud otsus hõlmab ka

vastustaja keeldumist teatise- või loakohustusliku hoone lubamisest, samuti vastustaja seisu-

kohta, et kehtivat DP-d pole alust kaebaja kinnistu osas muuta. Kohus leiab, et sellist otsust

saab käsitada haldusaktina. Seetõttu on tühistamisnõue asjakohane õiguskaitsevahend. Isegi

kui tegu poleks mitte haldusakti vaid toiminguga, saab kohus hinnata vastustaja seisukohtade

õiguspärasust, kuna kaebaja on esitanud ka ehitustegevuse lubamiseks kohustamise nõude.

12. Vastustaja seisukoht, et kaebaja soovitud ehitisi kinnistule rajada ei või, on

põhjendatud.

13. Vastustaja on õigesti selgitanud, et ka vaba ehitustegevuse korral tuleneb EhS §

12 lg-st 2 nõue, et ehitis peab olema kooskõlas selle asukohas kehtivate kitsenduste ja

planeeringutega (vt Riigikohtu otsus asjas nr 3-19-2398, p 15).

14. Maakatastri seaduse (MaaKatS) § 2 p 9 järgi on katastriüksuse sihtotstarve

õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise

otstarve. Maatulundusmaa on metsakasvatuseks või põllumajandussaaduste tootmiseks

kasutatav maa ja maa, millel on metsa- või põllumajanduslik potentsiaal (MaaKatS §

181 lg 9). Vastustaja on selgitanud, et Pikaliiva 129 kinnistu moodustati 23. septembril

4(6)

3-23-1423

1999 kehtestatud DP-ga. Selle DP kaardi järgi on tegu metsamaaga (kaardil tähis

„Mm“, vt digitoimiku leht 165). Sellise sihtotstarbe määramise põhjuseks oli

tõenäoliselt asjaolu, et kinnistu on kaetud kõrghaljastusega. Seega ei näinud ka

kinnistut varem hõlmanud DP ette, et kinnistut võiks kasutada põllumajanduslikuks

tootmiseks. Seejuures ei loonud kinnistule metsamaa sihtotstarbe määramine veel

kinnistuomaniku jaoks kindlust ka selle osas, et ta saab seal tulu teenimise eesmärgil

puid raiuda. Ka sihtotstarbe järgi metsamaa kinnistu kasutamisel tuleb arvestada kõigi

nõuetega, mis on konkreetses kohas puude raiumisele kehtestatud.

15. Kinnistu asub 20. aprillil 2017 kehtestatud ÜP järgi transpordimaa

juhtotstarbega alal. Maakasutuse juhtotstarve on ÜP-ga määratav maa-ala kasutamise

valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse

põhisuunad (planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 9). Võimalikud on ka mõningad

kõrvalekalded ÜP-ga sätestatud maakasutusest eeldusel, et juhtotstarbele vastav

kasutus on valdav ja see ei mõjuta oluliselt planeeringu põhilahendust (PlanS § 75 lg

4, Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-31-16, p 16).

16. 6. juunil 2018 kehtestati uus kinnistut hõlmav DP, milles on ette nähtud liita

kinnistu kas krundiga pos. 10 (krundi sihtotstarbeks saaks transpordimaa) või pos. 3

(krundi sihtotstarbeks saaks elamumaa ja see liidetaks Saadu tn 1/3/5 korterelamu

juures oleva haljasalaga). Kinnistut omandades tuli kaebajal arvestada sellega, mida

kehtiv DP kinnistu kasutamise perspektiivi kohta ette näeb. Kinnistul uusi tegevusi

kavandades ja kinnistu arendamist plaanides tuleb kaebajal lähtuda DP-st. Vastustaja

pole keelanud kaebajal kasutada kinnistut senisel otstarbel, s.o metsamaa

sihtotstarbega kõrghaljastatud alana. Vastustaja on aga põhjendatult leidnud, et

kinnistule ei või rajada elamut või põllumajanduslikuks tootmiseks vajalikke hooneid.

17. Vastustaja on kaalunud ka DP muutmist, arvestades kaebaja soovidega kinnistu

kasutamisel, kuid on leidnud, et kinnistut pole võimalik eraldiseisva elamumaa

krundina kasutusele võtta. Selleks on see liiga väike (411 m2; lähipiirkonda jäävad

elamumaa sihtotstarbega kinnistud on 900–1500 m2 suurused; kinnistule ei mahu ära

elamu rajamiseks vajalikud ühendused). Vastustaja seisukoht on põhjendatud.

18. Vastustaja on ka õigesti leidnud, et sellest, et kinnistu ostmisel 31. augustil

2021 sõlmitud notariaalses müügilepingus (digitoimiku leht 155) on kinnistu

otstarbeks märgitud maatulundusmaa (täpsustamata seejuures, kas tegu on metsa- või

põllumaaga), ei tulene vastustajale kohustust lubada kaebajal ehitada kinnistule

põllumajanduslikuks tootmiseks vajalikke vm ehitisi. Lepingu p-s 6.17 on seejuures

märgitud, et krundi ehitusõigus (sihtotstarve, lubatud ehitise arv krundil) määratakse

DP-ga ning et kehtestatud DP on aluseks ehitise projekteerimisele.

Vastustajale ei tulene mingeid kohustusi sellest, et müüja või notar ei juhtinud kaebaja tähele-

panu kinnistul kehtivale DP-le. Võimalikud puudujäägid kinnistu oluliste tunnuste ja selle

kasutusvõimaluste selgitamisel tuleb klaarida kaebaja ja kinnistu müüja vahelises suhtes, mitte

kaebaja ja vastustaja vahelises suhtes.

19. Praeguses asjas vaidlustatud otsus ja algne kaebus ei hõlma küsimust, kuidas

on tagatud kinnistule juurdepääs ja sissesõit. See kaebaja hilisemates seisukohtades

esile toodud probleem väljub seega kaebuse eseme raamidest (vt HKMS § 41 lg 1).

Kohus ei võta seetõttu selles küsimuses seisukohta.

20. Eeltoodu põhjal leiab kohus, et vastustaja otsus oli õiguspärane. Nii tühistamis-

kui ka kohustamisnõue tuleb jätta rahuldamata.

5(6)

3-23-1423

21. HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastustaja pole taotlenud menetluskulude väljamõistmist kaebajalt. Poolte

menetluskulud jäävad seega nende endi kanda.

Pihel Sarv

/allkirjastatud digitaalselt/

6(6)